房地产企业全面预算管理体系和实施.pdf

1王景江王景江房 地 产 企 业房 地 产 企 业全面预算管理体系和实施全面预算管理体系和实施中国注册会计师中国注册会计师北京托众管理咨询公司总经理北京托众管理咨询公司总经理北京同道兴会计师事务所合伙人北京同道兴会计师事务所合伙人中国企业联合会客座教授中国企业联合会客座教授中国房地产协会客座教授中国房地产协会客座教授国家会计学院客座教授国家会计学院客座教授中国地产商学院客座教授中国地产商学院客座教授世界税收联合会财税研究员世界税收联合会财税研究员新加坡华新世纪管理研究院客座教授新加坡华新世纪管理研究院客座教授首都经济研究会理事首都经济研究会理事2总经理 首席财务咨询顾问总经理 首席财务咨询顾问中国注册会计师中国注册会计师王 景 江教授EMIL：WJJCPA163.COM手机：手机：[phone]著名财税和管理咨询专家，职业培训师，中国著名财税和管理咨询专家，职业培训师，中国注册会计师注册会计师.北京托众管理咨询有限责任公司总经北京托众管理咨询有限责任公司总经理、首席财务咨询顾问，北京同道兴会计师事务理、首席财务咨询顾问，北京同道兴会计师事务所合伙人，北京信永中和会计师事务所高级顾问所合伙人，北京信永中和会计师事务所高级顾问.现任世界税收联合会财税研究员、首都经济研现任世界税收联合会财税研究员、首都经济研究会理事，中国企业联合会、国家会计学院、清究会理事，中国企业联合会、国家会计学院、清华大学华大学对外交流对外交流中中心心、新加坡华新世纪管理研究、新加坡华新世纪管理研究院、中国税务院、中国税务通网络通网络、中国地产商学院客座教、中国地产商学院客座教授，授，时代光时代光华、和华、和君创君创业、业、视野视野咨询、新加坡华咨询、新加坡华点通点通、温州亚美温州亚美信、北京信、北京迅通诚迅通诚信、信、上海益德等上海益德等数十数十家管理咨询机家管理咨询机构构高级培训师和高级顾问，高级培训师和高级顾问，十十几几家企事业家企事业单位常年单位常年高级财税顾问高级财税顾问.曾曾任国任国际际永道会计公司高级咨询顾问，永道会计公司高级咨询顾问，普普华永华永道、道、安达安达信、信、德勤德勤国国际际会计公司客座教授，北京会计公司客座教授，北京注册会计师协会客座教授和注册会计师协会客座教授和考试委考试委员会员会委委员，北员，北京信永中和会计师事务所高级管理咨询经理京信永中和会计师事务所高级管理咨询经理.为为中国中国几十几十家大中家大中型型企事业企事业单位提供单位提供财税和管财税和管理咨询理咨询,为上百为上百家企事业家企事业单位提供内部单位提供内部培训培训服服务务,在在全国全国数百场数百场高级财税研高级财税研讨讨会会上演讲上演讲,全国大全国大型型企业企业总会计师培训总会计师培训班主讲嘉宾班主讲嘉宾,全国全国CPA 考试辅导主讲考试辅导主讲教授，教授，多多家机家机构卫星转播课程主讲。构卫星转播课程主讲。3目目录录v企业预算管理体系企业预算管理体系构建构建v预算预算目标与目标与财务预财务预测测v项目项目预算预算编制程序编制程序和和方法方法v项目项目预算预算控制控制和和考核考核4中国房地产企业面中国房地产企业面临的临的问问题题 房地产房地产行行业业政策波动的影响政策波动的影响 房地产房地产“泡沫泡沫经济经济”风险风险的的存存在在 房地产房地产行行业业盈利模式盈利模式面面临临挑战挑战 房地产企业房地产企业融资渠融资渠道道拓宽拓宽 房地产企业房地产企业规模化规模化 房地产企业房地产企业规范化规范化和和精细化精细化51.正确理解全面预算管理正确理解全面预算管理企企业业方方针针外部外部环境分析环境分析内部内部条件分析条件分析公公司司战战略略中中长期长期计计划划短期短期计计划划预算管理预算管理日日常常经经营营反馈反馈控制控制资本资本预算预算企业规划6“预算预算是是企业企业未来一定未来一定时时期期内内经经营营计计划划的数的数量表量表现现形式形式，是是一种一种系系统统的的管理管理方法。方法。它是用来分配它是用来分配企业企业的的财务、实财务、实物及物及人人力力等等资源资源，以以实现企业实现企业既定既定的的战略战略目标。目标。企业企业可以可以通通过过预算预算来监来监控控战略战略目标的目标的实施实施进度进度，有，有助于助于控制控制开支开支，并并预预测测企业企业的的现现金金流流量量与与利润利润。预算含义资源资源活活动动预算预算管理管理外部外部环境环境风险风险目标目标7全面预算管理全面预算管理是是全全过过程程、全、全方位方位和全员和全员参参与与的的系系统统管理：管理：全全过过程程预算管理预算管理是指是指公司公司在在组织各组织各项项经经营活营活动的动的事事前前、事中和事、事中和事后后都都必须纳入到必须纳入到预算管理预算管理。全全方位方位预算管理预算管理是指是指公司公司一切生一切生产经产经营活营活动动必须必须全全部部纳入到纳入到预算管理预算管理。全员预算管理全员预算管理是指是指公司公司领领导导、子子公司公司负负责人、责人、车间及车间及部部门负门负责人、责人、各岗各岗位位员员工必须工必须全员全员参参与与预预算管理算管理。预算范围8规划未来细化和量化战略目标内部沟通纵向和横向沟通强化控制作为控制经济活动的手段考评业绩考核责任中心业绩整合资源优化财务与非财务资源配置预算作用92.企业预算管理组织企业预算管理组织董董事会事会预算管理预算管理委委员会员会预算管理预算管理组组责任中责任中心心经经营营计计划划会计会计核核算算财务管理财务管理人人力资源力资源职职能能部部门门内部内部审审计计决决策策机机构构咨询咨询机机构构组织组织机机构构执执行行机机构构相相关关职职能能10集团公司集团公司预算管理工作组预算管理工作组预算管理委员会预算管理委员会F预算决策层预算决策层F集团公司总经理任主任，成员由集集团公司总经理任主任，成员由集团公司副总经理、部门经理、各子团公司副总经理、部门经理、各子公司总经理组成公司总经理组成F主要负责审批、签发预算管理制度，主要负责审批、签发预算管理制度，审批年度预算；实施年度预算考评；审批年度预算；实施年度预算考评；重大例外事项进行调整和审批；预算重大例外事项进行调整和审批；预算仲裁等工作仲裁等工作F由集团公司财务部牵头，集团公司由集团公司财务部牵头，集团公司各职能部门组成各职能部门组成F主要负责组织预算的编制工作，并主要负责组织预算的编制工作，并组织各子公司和各部门执行预算及组织各子公司和各部门执行预算及相应的预算跟踪、调整与考核等工作相应的预算跟踪、调整与考核等工作11财务总监的主要职责的主要职责1参参与与公司经公司经营战略营战略的制的制定定，并并通通过过财务财务战略战略的制的制定定和实施，和实施，支支持持经经营战略营战略目标的目标的实现实现；2通通过过建建立立全面预算管理体系，全面预算管理体系，进进行行盈利规划盈利规划，实施预算管理，实施预算管理；3组织资本组织资本运运营工营工作（投作（投资资和和融资融资的的决决策策及及方方案案实施实施）；）；4通通过过建建立立内部控制制内部控制制度度，监监督督公司公司遵守遵守国家财经国家财经法法令令、纪、纪律律，以及董以及董事会事会决决议议，通通过过经经营营效率；效率；5审审批批公司中公司中重重大财务收大财务收支支；6通通过过建建立立会计会计制制度度，组织组织会计会计核核算，算，审审核核财务财务报告；报告；7税收税收筹筹划划；8组织组织财务财务分析分析和和绩效绩效管理管理工工作作。123.企业预算管理体系企业预算管理体系预算预算组织组织预算预算目标目标预算预算编制编制预算预算执执行行预算预算考核考核预算预算审审批批汇汇总总平衡平衡动动态态监监控控预算预算调整调整预算预算分析分析项目项目战略战略绩效绩效考核考核13战略规划战略规划流程流程（滚（滚动动）年年度度预算预算流程流程业业绩绩管理管理流程流程战略战略计计划划业务系业务系统统经经营营资本资本计计划划资本资本预算预算制制定定KPI制制定资本定资本预算预算制制定定经经营营预算预算签订签订业业绩绩合同，合同，并并评估评估业业绩绩，实施实施薪酬薪酬计计划划14总总则则预预算算管管理理组组织织全全面面预预算算编编制制预预算算执执行行控控制制全全面面预预算算考考评评预预算算管管理理信信息息化化全面预算管理表单（载体）全面预算管理表单（载体）纲纲领领性文性文件件附附则则全面预算管理制度实施细则全面预算管理制度实施细则全面预算管理全面预算管理制制度度15销售预算经营计划工程预算开发间接费用预算资本预算存货预算期间费用预算直接开发成本预算开发期间税费采购预算开发成本预算销售费用管理费用财务费用预计损益表预计资产负债表预计现金流量表现金收支预算融资预算当期实施销售成本预算16设设定定预算预算目标目标体系体系趋势趋势预预测测拟拟定定计计划划编制编制预算预算经经营营财财务务分分析析策策略略分分析析指指标标预预测测年年度度经经营营计计划划部部门门工工作作计计划划预算预算目标目标确确定定预算预算目标目标分分解解价值价值目标目标174.如何实施全面预算管理如何实施全面预算管理领导重视高层领导介入高层领导介入直接直接领领导导具具体体参参与与 预算预算制制度度明确明确职责职责 议议事事日日程程表表 预算管理预算管理部部专业专业支支持持18财务转型一个中心：企业价值最大化两个基本点：法人治理、财务管理三个到位：经营、投资、融资活动管理到位四方平衡：股东、客户、员工、社会利益平衡五项改革：五项改革：业绩评估、财务导向、财务报表、风险管理、母子公司业绩评估、财务导向、财务报表、风险管理、母子公司六项循环：预算、报告、收入、支出、资金、评估19交流沟通部部门间门间的的矛盾矛盾，有，有些些是是在对在对什么什么是是企业企业最最大大利利益的益的问问题上题上持不持不同同意见而引意见而引起起的的，有，有的的是是对部对部门利门利益与益与公司公司利利益益间间权衡抉择权衡抉择所所引起引起的的，还还有有一一些矛盾些矛盾，却却不幸不幸地地是是由由于于部部门间门间的的老框框老框框和和偏见偏见所所造成造成的。的。菲菲利利普普科特勒（科特勒（美美）20编制编制议议事事日日程程表表议议事事日日程程领领导导参参与的与的圆桌圆桌会会议议沟沟通通协协调调表表格格化化和预算和预算操作说明操作说明操作操作指指南南规范规范预算管理职责、预算管理职责、程序程序和和方法方法制制定定预算预算制制度度组织领组织领导导、子子公司经理和公司经理和各各部部门负门负责责人预算培训人预算培训全员培训全员培训内内容容方方式式21配套制度资金管理资金管理资金支出审批流程、审批权限（与预算内、资金支出审批流程、审批权限（与预算内、预算外审批规定的衔接）等规定。预算外审批规定的衔接）等规定。核心流程核心流程项目前期、工程管理、项目前期、工程管理、采购采购管理、管理、合同合同管理、管理、销售业销售业务流程等务流程等控控制制度制制度绩效考核绩效考核绩效绩效考核组织、考核组织、KPI指标体系指标体系、绩效绩效考核流考核流程和程和方法方法等。等。22可能出现问题对对全面预算管理全面预算管理认识认识的的偏差偏差你要想做一件事只要有一个理由你要想做一件事只要有一个理由你要不想做这件事，你可以找到一百个理由你要不想做这件事，你可以找到一百个理由v有有无无必必要要实施全面预算管理实施全面预算管理v无无法法实施全面预算管理实施全面预算管理（计计划划赶不赶不上上变变化化）v全面预算全面预算属属于于财务财务部部门门的的事事情情v全面预算全面预算对对原原有有的的责责权权利利产产生生冲击冲击v预算预算不不准准确确等等于于没没有预算有预算v全面预算管理全面预算管理可以可以解解决决企业所有问企业所有问题题23其他其他影响影响预算管理预算管理的的因素因素v 某某些些职职能能管理管理薄弱薄弱（如如战略战略和人和人力资源力资源v 人员人员知知识识和和能力能力的的欠缺欠缺v 内部内部基础基础数数据据和和流程流程管理问管理问题题v 外部外部因素因素的影响的影响（如如工工程程设设计、计、监监理、理、环境环境变变化化等等带带来来的的不确不确定定性性v 纯粹纯粹的方法的方法问问题题一一年年体系，体系，二二年年磨磨和，和，三三年年完善完善24目目录录v企业预算管理体系企业预算管理体系构建构建v预算预算目标与目标与财务预财务预测测v项目项目预算预算编制程序编制程序和和方法方法v项目项目预算预算控制控制和和考核考核251.建立预算目标体系建立预算目标体系目标管理公司目标公司目标中长期计划中长期计划年度预算年度预算季度月度预算季度月度预算项目预算项目预算长期3-5年每年季月周期目目标标的的分分解解：阶阶段段性性、项项目目细细分分执执行行细细分分目目标标汇汇总总达达到到公公司司长长期期目目标标26预算目标体系预算预算目标目标体系体系财务财务指指标标非非财务财务指指标标权权益益利利润润率率销销售售完完成成率率利利润润完完成成率率费费用用控控制制率率资资产产负负债债率率等等预算预算准准确确指指标标关关键键指指标标否否决指决指标标预算预算准准确确率率项目项目进度进度项目项目质质量量部部门门协协调调安安全全事事故故质质量量事事故故27质质量量、安安全和全和其他其他责任事责任事故故。否否决指决指标标预算预算准准确率确率预算预算准准确确指指标标证照办证照办理理及及时时率率、项目项目进度进度完完成率成率、项目项目质质量量达标达标率率、建建设设单位单位满满意率意率、员、员工工满满意意率率、部部门门协协调调满满意率意率等。等。关关键非键非财务财务指指标标权权益益利润利润率率、销售销售利润利润率率、资金资金周周转转率率、资资产产负负债债率率、经、经营活营活动动现现金金流流量量、销售销售收收入入完完成率成率、工工程程成成本本完完成率成率、可可控控费费用用完完成率成率等。等。财务财务关关键键指指标标指指标标类别类别282.经营财务预测经营财务预测项目项目预测预测项目进度项目进度项目项目形象形象进度预进度预测测工程量工程量项目各项目各阶段阶段工程工程量量预预测测项目成本项目成本预算年度项目成预算年度项目成本本和和累计累计成成本本预预测测29销售销售预测预测根据市根据市场场占占有有率率预预测测销售额销售额根据销售增长率预测销售额根据销售增长率预测销售额根据根据实现实现目标目标利润利润的的要要求求预预测测销售额销售额例例：某某公司公司上年上年实实际际销售额销售额为为万元万元，本本年年预计预计增增长长的的可能可能性性为为，增增长长的的可能可能性性为为，不不增增长长的的可能可能性性为为，下降下降的的可能可能性性为为。加加权平权平均增均增长长率率1%40%+5%30%+20 010%10%+6.5%本本年年预预测测销售额销售额5000（16.5）5325万元万元30利润销售收入（变动成本率）固定成本利润销售收入（变动成本率）固定成本或销售量（单价单位变动成本）固定成本或销售量（单价单位变动成本）固定成本令令利润利润等等于于零或零或目标目标利润利润：保本点保本点固定成本（变动成本率）固定成本（变动成本率）或或固定成本（单价单位变动成本）固定成本（单价单位变动成本）保利点保利点（固定成本目标利润）（变动成本率）（固定成本目标利润）（变动成本率）或或（固定成本目标利润）（单价单位变动成本）（固定成本目标利润）（单价单位变动成本）边际利润销售收入变动成本边际利润销售收入变动成本边际利润率变动成本率边际利润率变动成本率312000600012002089？9200060001200180013.3？200065001150？20001020005000？1300200010目标目标利润利润固固定定成成本本变变动动成成本本平平米米单单价价销售销售量量方方案案预计预计销售销售量量为为10万万平平米米，单单价价2000元元，单位单位变变动动成成本本1200元元，固固定定成成本本总总额额6000万元万元，目标目标利润利润2000万元万元。32 预计17 表部门：年度初始投资估算预算年度预测差异单位造价成本可变经营成本率销售均价盈亏平衡点固定成本综合均价销售面积可变经营成本率保本销售率说明保本销售率固定成本综合均价销售面积（1可变经营成本率）盈亏平衡预测盈盈亏平衡亏平衡预预测测表表本表由财务部编制，预测预算年度盈亏平衡点，为编制预算年度经营计划提供依据。编制依据：影响预算年度盈亏平衡点的因素估计；销售均价盈亏平衡点 单位造价成本（1可变经营成本率）指标33目标目标利润利润本期本期预预测测销售额 销售额（1变变动动成成本本率）率）固固定定成成本本例例：某某公司公司上年上年实实际际变变动动成成本本率率为为，本本年年预计预计降低降低到到；上年上年实实际际固固定定成成本本为为万元万元，本本年年预计预计增增加加到到万元万元。最最理理想状想状态态的的利润利润5750(158）1600815万元万元平平均状均状态态下下的的利润利润5325(158）1600636万元万元最差最差状状态态下下的的利润利润4500(158）1600290万元万元利润利润预测预测34预计18表部门：年度-15%-10%-5%5%10%15%1.均价变动率 利润变动率2.销售率变动率 利润变动率3.固定成本变动率 利润变动率4.变动成本变动率 利润变动率有关因素变动率敏感性分析敏感性分析表表指标基准方案说明本表由财务部编制，用以对预算年度利润变动水平进行敏感性分析，为编制预算年度经营计划提供依据编制依据：根据影响有关因素变动率测算对利润变动率的影响水平。35资金资金预测预测 确确定定预预测测期资期资产产增增加加额额假假定定该该企业企业上年上年末变末变动动性性资资产产为为3000万元万元，占销售占销售的的60。本本年年资资产产增增加加额额（53255000）60195万元万元确确定定预预测测期负期负债增债增加加额额假假定定该该企业企业上年上年末变末变动动性性负负债债为为1000万元万元，占销售占销售的的20。本本年年负负债增债增加加额额（53255000）2065万元万元确确定定预预测测期期留留存存收收益益增增加加额额假假定定该该企业预企业预测测期期销售净销售净利润利润率率为为5，股股利支利支付付率率为为60。本本年年留留存存收收益益增增加加额额53255 （160）106万元万元确确定融资定融资需求需求1956510624万元万元变变动动资金资金预预测法测法：上年上年销售收入销售收入为为5000万元万元，本，本年年预预计为计为5325万元。万元。363.预算目标确定和测算预算目标确定和测算确定目标原则 市 市场场原则原则：预算预算目标的目标的确确定必须定必须符符合合市市场场客客观需观需求求，以以市市场场预预测为测为基础基础。这里这里所所强强调调的的市市场场包括包括产产品品市市场场、劳劳务务市市场场和和资本资本市市场。场。股股东东期期望望原则原则：公司：公司生存生存和和发展发展的的最最终终目标目标是是实现实现股股东东价值最价值最大大化化，股股东东价值价值增增长长目标在目标在近近期期体现体现为为权权益益利利润润率率或或每每股净股净利利，一一般般要要求股求股东回东回报不报不得得低低于于行行业业平平均均水水平平。因因此此，预算，预算目标的目标的确确定必须定必须考考虑虑行行业业权权益益利润利润率平率平均均水水平平。充 充分分挖潜挖潜原则原则：以以市市场为场为基础基础，考考虑虑行行业业权权益益利润利润率平率平均均水水平平，在在充充分分挖潜挖潜的的前前提提下下确确定定预算预算目标。目标。37权益利润率权益利润率利润利润/股东权益股东权益销售利润率销售利润率权益乘数权益乘数资产周转次数资产周转次数利润利润/销售收入销售收入销售收入销售收入/总资产总资产总资产总资产/股东权益股东权益资产负债率资产负债率资产负债率资产负债率=1=1-1/1/权益乘数权益乘数权益乘数权益乘数38权权益益利利润润率率资资产产净净利利润润率率权权益益乘乘数数乘乘销销售售净净利利率率资资产产周周转转率率乘乘净净利润利润销售销售收收入入销售销售收收入入资资产总产总额额销售销售收收入入成成本本费费用用除除除除其他其他利润利润所所得得税税流动流动资资产产长期资长期资产产-+-开开发发成成本本销售费销售费用用管理管理费费用用财务财务费费用用现现金及金及有有价价证证券券应应收收款款项项存存货货待摊待摊费费用用等等39指标类别序号指标名称公司销售部策划部工程部预算部财务部综合部权益利润率o销售利润率o资金周转率o资产负债率o销售收入完成率o销售回款完成率oo可控成本费用完成率oooooo可控利润完成率o净利润完成率o品牌认知度oo主要顾客满意度oo主要供应商满意度oo工程进度完成率oo工程质量合格率oo采购及时率o采购合格率o各类证照办理及时率工程估算准确率o索赔处理合理度o合同履约率ooo任职资格达标率o员工流失率o员工满意度oo部门协调满意度oooooo重要任务按时完成率ooooooo修正指标预算准确率ooooooo否决指标重大责任事故ooooooo说明财务指标关键非财务指标本表由综合部编制，用以设定实现项目总体战略的关键绩效指标；编制依据：采用关键成功因素、价值树分解、综合平衡计分卡和职能重要任务等方法筛选关键绩效指标40分分解解到各到各责任责任单位单位目标目标分分解解变变动动成成本本=9500 60%=5700万元万元固固定定成成本本=3000万元万元成成本本费费用用（3000+800）/（1-60%）=9500万元万元销售销售收收入入4000 20%=800万元万元目标目标利润利润销售销售利润利润率率10%资资产产周周转转次次数数0.8权权益益乘乘数数2.5=20%资资产产负负债债率率=1-1/2.5=40%权权益益利润利润率率测测算算程序程序某某公司公司股股东东权权益为益为万元万元，权权益益利润利润率率定定为为，固固定定成成本本为为万元万元，变变动动成成本本率率。测算实例41“预算预算松弛松弛”：预算预算执执行行者者的的低低估估收收入入、高、高估成估成本本、低低估估利润利润、夸夸大大完完成成预算预算的的困难困难等等，或或者者为为了争取了争取新新投投资资项目项目，在项目在项目申申报报时时压压低低支支出出预算，预算，当当项目项目被被批批准准后后，又又不不断扩断扩大大投投资规模资规模或或稍稍带其他带其他项目的项目的“钓鱼钓鱼”行为。行为。“预算预算松弛松弛”产产生生的的原因原因：1.目标目标不不一一致致和和利利益益冲冲突突2.信信息息不不对对称称3.规规避避不确不确定定性性带带来来的的风险风险4.防备防备上上级级鞭打快牛鞭打快牛5.缓缓解解业业绩评价绩评价的的压压力力4.如何防止预算松弛如何防止预算松弛42预算预算松弛问题的解决松弛问题的解决1.慎慎重确重确定定下下级级参参与与预算预算编制的程编制的程度度和和方方式式预算预算参参与与与与预算预算松弛松弛是是正正相相关关的。的。2.上上级级参参与与、预算、预算指指标标细化细化和和明确明确算算法法信信息息不不对对称称为为预算预算松弛松弛提供提供了了基础基础环境环境。3.完善完善业业绩评价绩评价标标准准，缓缓解解执执行行者压者压力力4.真真实实诱诱导导预算预算法的法的运运用用其基其基本本做做法法是是：各各报报基基数数，加，加权平权平均均，少少报报罚罚Y（惩惩罚罚系系数数），多多报不报不奖奖，超超额额奖奖X（奖励奖励系系数数），不不足补足补X。超超基基数数奖励奖励系系数数 少 少报报惩罚惩罚系系数数 0.5超超基基数数奖励奖励系系数数上上下下级级基基数的数的权权数数各是各是50%43下下级级自自报报数的数的五五种种情情况况一一二三二三四四五五下下级级自自报报数数（S）60 70 80 90 100上上级级要要求求数数（D）60 60 60 60 60合同合同基基数数C=(S+D)/260 65 70 75 80期期末末实实际际完完成成数数A80 80 80 80 80超超基基数数奖励奖励(A-C)80%16 12 8 4 0少少报报罚款罚款(S-A)60%12 60 0 0 下下级级净净奖励奖励+4 6 8 4 044目目录录v企业预算管理体系企业预算管理体系构建构建v预算预算目标与目标与财务预财务预测测v项目项目预算预算编制程序编制程序和和方法方法v项目项目预算预算控制控制和和考核考核451.项目预算编制程序项目预算编制程序董事会预算管理委员会预算管理组批准预算目标审议预算目标测算预算目标下达预算目标分解预算目标预算准备工作初步审查汇总平衡质询审议预算批准预算下达预算下达预算行政部年度经营计划预算责任中心编制预算草案主管领导审议修改草案执行预算462.项目预算编制方法项目预算编制方法以基期为基础，考虑变化确定预算指标根据业务量大小确定预算指标连续编制预算，使预算期保持一个固定的期间以零为基础编制预算通过概率计算期望值，确定预算指标简单、数额小、基本合理的预算指标变动成本费用为保持预算期间的连续性数额大、有问题或新预算指标不确定程度高的预算指标特特点点适适用范用范围围预预算算编编制制方方法法增增量量预算预算法法弹弹性性预算预算法法滚滚动动预算预算法法概概率率预算预算法法零基零基预算预算法法基本方法47具体方法 基数法 基数法基数法是在近几基数法是在近几年实年实际数据际数据的的基础上基础上，考，考虑虑预算期各预算期各因素变因素变动动的的影响计影响计算预算算预算指标指标。其基本计其基本计算公算公式如下：式如下：本本期预算期预算指标基指标基期期该指标该指标实实际数际数（或或）比率法 比率法比率法是按比率法是按预算期预算期某某项项指标指标（如销售收入如销售收入）的）的一一定定比率计比率计算算预算预算指标指标。其基本计其基本计算公算公式如下：式如下：本本期预算期预算指标指标预算期预算期某某项项指标指标 比 比重重法法比比重重法是按法是按预算期预算期某个某个项目项目指标占该指标占该项项指标指标总总额额的的比比重重计计算算预算预算指标指标。其基本计其基本计算公算公式如下：式如下：本本期期某某项目预算项目预算指标指标预算期预算期该该项项指标指标总总额某个额某个项目项目指标指标占该占该项项指标指标总总额额的的比比重重48 定定额法额法定定额法是按额法是按预算期预算期某某项项业业务务量量和核定的和核定的单位业单位业务务量消耗量消耗定定额计额计算算预算预算指标指标。其基本计其基本计算公算公式如下：式如下：本本期预算期预算指标指标预算期预算期某某项项业业务务量单位业量单位业务务量消耗量消耗定定额额 标准法 标准法标准法是按标准法是按预算期预算期国家或企业有关国家或企业有关规定的规定的标准计标准计算预算算预算指标指标。作作业法业法作作业法是按业法是按预算期预算期某某项项业业务务活动活动的的关键驱动因素计关键驱动因素计算预算算预算指标指标，如差旅费可以按如差旅费可以按预算期出预算期出差人次差人次和和人均差旅费人均差旅费支出支出计计算。算。项目项目法法项目项目法是按法是按预算期预算期特特定项目（定项目（如如工程、策工程、策划划、咨询咨询等项目）等项目）计划计划和和费费用明细确用明细确定预算定预算指标指标。49在在自自上上而而下下、自自下下而而上的上的预算预算编制编制过过程程中，中，对对于于预算预算编制编制基基本本方法的方法的运运用用，通常通常体现体现为为以以下下的的逻辑逻辑计算计算过过程程：财务财务标标准准：预算管理预算管理部通常部通常会会根据根据各各责任中责任中心心近近几年几年预预算实算实际际执执行行情情况况，考考虑虑预算预算期期主主客客观因素变观因素变化化，提提出出财务财务审审核核的的预算预算标标准准，与与各各责任中责任中心心进进行行协商协商确确定定预算预算指指标。通常标。通常财务财务标标准准主主要要有有趋势趋势比比率率、相相关关比比率率、构构成成比比率率、定定额额指指标标和和制制度度规定规定标标准准等。等。作作业业标标准准：所所谓谓作作业业标标准准是指是指影响影响预算预算指指标的标的关关键键驱驱动动因素因素，如如人人工工成成本本的的关关键键驱驱动动因素因素是工是工时时定定额额、产、产量量、人员、人员定定编编、人、人均均工资工资水水平平等。等。各各责任中责任中心心根据根据历史历史情情况况和预算和预算期期发展发展趋势趋势，依依据据预算预算指指标的标的关关键键驱驱动动因素因素编制编制预算预算。上上下下协商：协商：预算管理预算管理部与部与各各责任中责任中心心就就各各自自测测算算的的依依据据交交换换意见意见，上上下下协商，协商，达达成成共共识识。为。为了了提提高预算高预算编制编制工工作效率作效率，各各责任中责任中心对心对于于变变动动较较大大的的预算预算指指标标事事先先作作出出详详细细说明说明，以以便便预算管理预算管理部部审审核。核。逻辑算法50预算编制准备编制编制大纲大纲预算编制大预算编制大纲纲是指是指导导各部门预算编制工作的各部门预算编制工作的书面书面文件文件。部门部门准备准备情况分析情况分析、基础数据基础数据、趋势趋势预预测测、经、经营营计划计划和工和工作作计划计划、3.预算编制前的有关预算编制前的有关问题问题51物物品品消耗消耗情情况况；市市场供场供应应分析分析和预和预测测；供供应应商商变变动等。动等。采购采购部部人员人员需求需求和和素质素质要要求求；培训培训情情况况和计和计划划；职职工工构构成成及及有有关关情情况况；业业绩评价绩评价和和薪酬薪酬制制度度调整；调整；劳劳动动力力成成本本和和劳劳动动效率效率人人力资源力资源部部项目项目开开发发实实际际分析分析、项目项目开开发发计计划划、技术论技术论证证、项目项目开开发发成成本本估估算、算、工工程程进度进度和和风险风险估估计计等。等。工工程部程部门门销售情销售情况况分析及分析及市市场场反馈反馈；销售销售预预测测；已已签订签订的的预算预算年年度度合同合同；销售销售行动方行动方案；案；销售费销售费用用基基础础数数据据。销售销售部部门门财务财务报报表及分析表及分析报告；报告；预算预算目标测目标测算算方方案；案；融融投投资资预算预算草草案；案；各各项项财务财务基础基础数数据据、预算、预算编制编制大大纲纲等。等。财务财务部部门门编制编制前前准准备备部部门门52交流沟通布置布置工工作作召开召开会会议讲解议讲解预算编制大预算编制大纲纲，指指导导各责任各责任中心中心理理解解大大纲纲要要求求，初步掌握初步掌握预算编制预算编制方法方法。编制编制草案草案预算管理组预算管理组辅导辅导各责任各责任中心中心编制预算，编制预算，协协调预算调预算编制工作，并编制工作，并听取意见听取意见和和建议建议；各责任；各责任中心中心应主应主动动沟通沟通、相、相互配互配合合，共共同同完完成预算成预算草案草案编制工作。编制工作。汇汇总总平衡平衡预算管理组与各责任预算管理组与各责任中心就中心就预算编制预算编制草案草案编制前编制前提提、依依据据、影响因素影响因素和和计计算算方法方法等等方方面面进行进行沟沟通通，在在达达成成共识共识的的基础上形基础上形成公司预算成公司预算草案草案。53编制表格编制全面预算（表编制全面预算（表格式及说明格式及说明）汇汇总表总表预算预算汇汇总总表表是是反映反映某一某一类类预算项目预算项目汇汇总总情况情况的的表表格格（如如开开发成发成本本预算预算汇汇总总表表等）。等）。明明细表细表预算预算明细表明细表是是反映反映某一某一类类预算预算具具体体构构成成情况情况的的表表格格（建筑安装建筑安装成成本本预算预算明细表明细表等）。等）。编制编制指南指南预算编制预算编制指指南南是是预算编制的预算编制的说明说明和和指指导性表格导性表格。编制编制底底表表预算编制预算编制底底标是标是反映反映预算预算指标指标具具体计体计算算依依据据和和方方法法等等情况情况 的的表格表格。54预算申报有有限限制制申报申报有有限制限制申报申报方式是方式是根根据一据一定的定的原则确原则确定定给给各责任各责任中心中心一一个或几个个或几个预算预算指标指标限限额额，规定，规定每每个个责任责任中心只中心只能能在在规定规定限限额以额以内内申报具申报具体体预算项目金预算项目金额额。无限无限制制申报申报无无限制限制申报申报方式是方式是对对各责任各责任中心中心预算预算指标指标申报申报事事先不先不规规定限定限额额，由各责任，由各责任中心根中心根据本单位或据本单位或部门实部门实际际情况情况考考虑虑预算预算指标指标申报申报金金额额。预算预算项目项目金金额额完完全全排排序序优先优先类别类别是是否否递延递延是是是是554.项目预算项目预算具具体编制方法体编制方法收入预算编制销售销售预算预算房房屋屋销售销售面面积积每每平平方方米售米售价价（分分项目项目计算计算）销售销售预算预算成成本本法法：每每平平方方米售米售价价每每平平方方米米成成本本（成成本利润本利润率）率）成成本本包括包括：土土地地征征用及用及拆迁拆迁费或费或批批租租地地价价、前期工前期工程程费费、基础基础设设施施费费、建建筑筑安安装装工工程程费费、其他其他开开发发费费、经经营营税税费费等。等。市市场场比比较较法法：比比较较房房屋屋品品质质、公、公共共设设施、施、交通交通情情况况、市市容容环境环境、社区社区服服务务等方等方面面情情况况定定价价销售销售单单价价预算预算依依据据：开开发发土土地地数数量量、地、地段段和和环境环境、开开发发能力能力、有有效效需求需求和和供供应应量量、历史历史销售销售数数据据等等销售销售量量预算预算编制编制依依据据和和方法方法项目项目561月2月3月项目销售面积销售套数销售率每平米均价销售额项目销售面积销售套数销售率每平米均价销售额序号销售类别上年实际本年预算数一季度二季度三季度四季度合计总计1-10月11-12月合计合计说明本表由销售部编制，用以反映销售回款预算的计算依据和方法。编制依据：销售预算底表。57 年预编部门：年度项目 1.销售分析 2.销售预测 3.销售指标 预算指标 销售面积 销售套数 销售率 每平米均价制表：审核：说明销售预算编制销售预算编制底底表表内 容计算依据及方法本表由销售部填列，用以反映预算年度销售预算的计算依据和方法。编制依据：预算年度经营计划、销售分析和销售预测等。58销售收入预算平衡修正市市场场预预测测量本利分析量本利分析因素因素分析分析销售销售预算预算59目标成本目标成本目标成本水平测水平测算算例例：某某住宅住宅每每平平米均米均价价为为元元，每每平平米米目标目标利利润润为为元元，上年上年实实际际每每平平米销售米销售成成本本元元。.目标目标成成本本费费用用40006003400元元2.成成本本费费用用降低降低率率100/35002.853.分分解成解成本本费费用用明明细细，并并按按重要性重要性排排序序.确确定各定各成成本本费费用用项目项目降低降低率率60在在价值价值工工程程中，中，价值价值的的定定义义为为式式中中V价值（价值（Value Idex）；）；F功功能能评价值（评价值（Function Worthy）；）；C总总成成本本（Total Cost）。V=F/C功功能能：功功能可能可解解释释为为功功用用、作作用用、效效能能、用用途途、目的等等。对目的等等。对于一于一件件产产品品来来说说，功功能能就就是是产产品品的的用用途途、产、产品品所所担担负负的的职职能能或或所所起起的的作作用用。功功能能所所回回答答的的是是“它它的的作作用用或或用用途途是是什么什么”。成成本本：是指是指实现实现功功能能所所支支付付的的全全部部费费用用。价值价值：反反映映了了功功能能和和成成本本的的关关系系。价值价值工工程程：以以最最低低的的全全生生命命周周期期成成本本，为为确确实实达达成成必必需需的的功功能能，对对产产品品或或服服务所务所倾倾注注的的组织组织的的努努力力。61价价值值功能功能成本成本降低降低成成本本型型功功能能提提高高型型混混合合型型相相对型对型功功能能不不变变，成成本本降低降低功功能能提提高，高，成成本本不不变变功功能能提提高，高，成成本本降低降低功功能能提提高，高，成成本本上上升升62成成本本构构成成功功能能系系数数目标目标成成本本实实际际成成本本价值价值系系数数成成本本降低降低0.3671247.810001