物业管理手册_131页_管理指导书.docx

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时间：2021年x月x日

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟
页码：第137页 共137页

第一章 组织架构工作职责

一、 组织架构

电梯操作工

综合维修工

弱

电

工

空

调

工

楼层维修电工

高压值班电工
物业部经理
电工主管
品质管理
设备主管

电工班长

二、 编制说明
建立科学合理的组织机构是高效率地开展物业管理服务的组织保证。遵循的原则是:
1、实行商场总经理领导下的物业部经理负责制，物业部受商场和集团物业管理中心共同领导，行政隶属于商场，业务接受集团物业管理中心的指导。
2、精兵简政的原则。物业管理工作是综合性的、动态随机性的管理,在人员配备方面,要求一专多能。
3、合理分工原则。由于物业管理工作内容多，涉及专业领域广，因此能由社会承担的工作,尽量委托专业厂家承担。
4、职责职权对应分明的原则。物业管理中的每一个岗位都有各自明确的职责范围。为了履行这些职责,拥有在自己职责范围内作出决定和取消决定的职权。
5、最佳管理幅度的原则。管理幅度一般是指某一个管理人员所直接控制的人员的数目。管理幅度大小通常以4-8人为宜。若管理幅度太宽,很可能使管理工作失去控制,管理机构的运行背离总目标。若管理幅度太窄,在被管理的人数相同的情况下,必然出现管理层次多、命令链长的局面。
6、信息反馈和调控的原则。为保证物业管理的最优运转状态,信息反馈和调控机能是十分重要的。信息反馈是把服务现场的情况及时送达物业部, 物业部必须设立收集和处理这些信息,并按程序发出工作指令的岗位,例如物业总值班。

三、 工作职责
在商场总经理和分管副总经理的领导下，在集团物业管理中心的指导下，采取科学合理有效的措施,为商场提供优质高效的物业管理服务,为顾客提供安全舒适清洁便利的购物环境，具体如下：
1、负责商场的建筑和设备设施的运行管理、维修维护和保养更新工作，确保商场的房屋建筑、公共设施设备、能源供应等时刻处于良好的工作状态。
2、严格执行安全消防各项规章制度，确保商场安全无隐患。
3、负责商场内及其周边环境保洁管理和绿化养护管理工作。
4、负责商场二次装修工程的监督管理工作。
5、负责商场厂家租户的报修服务工作。
6、负责部门员工的安全教育和业务培训工作。
7、定期进行安全检查，保证安全生产。
8、负责设备设施的外协维保管理工作，配合公司有关部门做好商场的基建、改造等工作。

第二章 岗位职责
岗位职责说明书（物业部经理）
单位：
职位名称：物业部经理
编号：
部门：
任 职 人：
任职人签字：
生效日期：
直接主管：物业副总/总经理
直接主管签字：
直接下属： 电工主管、设备主管、品质管理员
职位等级：
薪资等级：
岗位目的
及目标
确保商场物业管理的正常进行，为经营管理提供可靠保证。
组 织 结 构 图
（此图只表示工作汇报的隶属关系，不表示部门的层级关系）

物业部经理
电工主管
品质管理
设备主管

岗位主要职责
负责程度（根据描述的职责确定：全责/部分/协助）
1、熟悉国家有关安全法规和行业技术规范，掌握公司各项安全规章制度，严格执行国家及公司的各项技术和安全规定。
全责
2、负责商场设施设备的日常运行、维护保养及故障处理。
全责
3、负责改善商场设施设备的运行性能，降低运行成本，控制能源消耗。
全责
4、负责商场装修过程的监督与指导。
全责
5、负责商场环境保洁绿化工作。
全责
6、配合公司有关部门做好商场的基建、改造和维修等工作。

部分
7、负责安排、指导、监督本部门的各项工作，依据公司的工作要求和标准进行考核和奖惩，做到月初有计划、月末有总结。
全责
8、负责处理商场租户的报修投诉并安排维修，为租户提供相关服务。
部分
9、负责部门培训计划的拟订、落实及相关安全事件、案例的分析学习。
部分
岗 位 权 限

任 职 要 求
教育背景
□初中及以下 □高中/中专/职高 □大专 □本科 □硕士 □博士及以上
专业：工程类相关专业，大专以上学历
专业知识
工作经验
岗位特征
所需能力
专业知识：商业物业设施设备运行维护专业知识
工作经验：8年以上工作经验，其中3年以上中型以上商业物业工程部经理工作经验，接受过“三标一体化”认证体系培训
岗位特征
所需能力：有较强的专业技术，有组织协调能力和管理经验

其 他
工作地点
□办公室 □室外工作
工作性质
□偶尔出差 □经常出差 □其他（请注明）
工作时间特征
□正常工作时间 □偶尔加班/值班 □经常加班/值班 □其他（请注明）

岗位职责说明书（电工主管）
单位：
职位名称：电工主管
编号：
部门： 物业部
任 职 人：
任职人签字：
生效日期：
直接主管：物业部经理
直接主管签字：
直接下属： 电工班长
职位等级：
薪资等级：
岗位目的及目标
确保商场电气设备安全可靠运行
岗位主要职责
负责程度（根据描述的职责确定：全责/部分/协助）
1、熟悉国家有关安全法规和行业技术规范，掌握公司各项安全规章制度，严格执行国家及公司的各项电气安全规程。
全责
2、负责制定、修订有关电气设备运行规范和安全操作规程、维护保养制度，并对其执行情况进行监督、检查、评定。
全责
3、根据电气设备实际技术状况制定大中小修计划，确定修理方案。修理中监督、指导实施过程，完成后按有关技术标准验收。
全责
4、负责制定电气系统的运行方案并审阅运行记录，保证设备的正常运行。
全责
5、负责电工班的日常工作安排，负责日常工作中的现场技术指导，解决技术难题。组织调查、分析设备事故，提出处理意见，制定整改措施并组织实施。
部分
6、对商场二次装修方案提出专业审查意见，并参与组织施工现场的视察检查、监督和验收。
部分
7、负责处理商场租户的报修投诉并安排维修，为租户提供相关服务。
部分
8、负责本专业业务培训计划的拟订、落实及相关安全事件、案例的分析学习，本专业员工及商场其他相关人员的安全用电培训工作。
部分
任 职 要 求
教育背景
□初中及以下 □高中/中专/职高 □大专 □本科 □硕士 □博士及以上
专业：电气类 中专以上学历 （说明：有同等学历的能力和经历也可）
专业知识
工作经验
岗位特征
所需能力
专业知识：电气类等相关专业。
工作经验：5年以上工作经验，其中3年以上中型以上商业物业相同岗位工作经验
所需能力：有较强的专业技术知识，有组织协调能力和管理经验。

岗位职责说明书（设备主管）
单位：
职位名称：设备主管
编号：
部门： 物业部
任 职 人：
任职人签字：
生效日期：
直接主管：物业部经理
直接主管签字：
直接下属： 空调工、综合维修工、弱电维修工、电梯操作工
职位等级：
薪资等级：
岗位目的及目标
确保商场空调电梯等设备安全可靠运行
岗位主要职责
负责程度（根据描述的职责确定：全责/部分/协助）
1、熟悉国家有关安全法规和行业技术规范，掌握公司各项安全规章制度，严格执行国家及公司的各项技术安全规程。
全责
2、负责制定、修订空调电梯等设备的运行规范、安全操作规程和维护保养制度，并对其执行情况进行监督、检查、评定。
全责
3、根据空调电梯等设备实际技术状况制定大中小修计划，确定修理方案。修理中监督、指导实施过程，完成后按有关技术标准验收。
全责
4、负责制定空调电梯等系统的运行方案并审阅运行记录，保证设备的正常运行。
全责
5、负责设备运行维护的日常工作安排，负责日常工作中的现场技术指导，解决技术难题。组织调查、分析设备故障，提出处理意见，制定整改措施并组织实施。
全责
6、负责改善所属专业设施设备的运行性能，降低运行成本，控制能源消耗。
部分
7、负责处理商场租户的报修投诉并安排维修，为租户提供相关服务。
部分
8、负责所属专业培训计划的拟订、落实及相关安全事件、案例的分析学习。
部分
任 职 要 求
教育背景
□初中及以下 □高中/中专/职高 □大专 □本科 □硕士 □博士及以上
专业：空调类 中专以上学历 （说明：有同等学历的能力和经历也可）
专业知识
工作经验
岗位特征
所需能力
专业知识：空调类等相关专业。
工作经验：5年以上工作经验，其中3年以上中型以上商业物业相同岗位工作经验
所需能力：有较强的专业技术知识，有组织协调能力和管理经验。

岗位职责说明书（品质管理员）
单位：
职位名称：品质管理员
编号：
工作部门： 物业部
任 职 人：
任职人签字：
生效日期：
直接主管：物业部经理
直接主管签字：
直接下属：
职位等级：
薪资等级：
岗位目的及目标
为协助作好商场物业管理和品质管理。
岗位主要职责
负责程度（根据描述的职责确定：全责/部分/协助）
1、协助物业部经理做好文件的起草、收发、传阅、打字 、复印、归档保存等工作。
全责
2、按照图纸档案的管理要求，做好物业各类文件做好图纸资料的保管工作，并做好档案借阅管理工作。
全责
3、负责集团有关物业工作的各种报表、计划和总结的上报工作，做好上传下达的工作。
全责
4、负责三标一体管理文件的修订、汇总、记录和保管工作。
全责
5、负责商场环境保洁绿化的监督、管理和评价工作。
部分
6、负责部门办公用品、工程工具、低值易耗品管理工作，做好物品的发放、统计工作；并负责工程设施设备固定资产实物的登记审核工作。
全责
7、负责工程设施设备固定资产实物的登记工作。
全责
8、协助做好上级交办的其它工作。
全责
任 职 要 求
教育背景
□初中及以下 □高中/中专/职高 □大专 □本科 □硕士 □博士及以上
专业：管理类专业大专以上学历 （说明：有同等学历的能力和经历也可）
专业知识
工作经验
岗位特征
所需能力
专业知识：熟悉办公软件的使用，熟悉档案管理程序
工作经验：2年以上工作经验，接受过“三标一体化”认证体系培训
岗位特征：
所需能力“

岗位职责说明书（电工班长）
单位：
职位名称：电工班长
编号：
部门： 物业部
任 职 人：
任职人签字：
生效日期：
直接主管：电工主管
直接主管签字：
直接下属： 电工
职位等级：
薪资等级：
岗位目的及目标
确保商场电气设备安全可靠运行
岗位主要职责
负责程度（根据描述的职责确定：全责/部分/协助）
1、熟悉国家有关安全法规和行业技术规范，掌握公司各项安全规章制度，严格执行国家及公司的各项电气安全规程。
全责
2、负责安排本班组员工的日常工作，指导下属员工严格执行操作规程，保证设备的正常运行。
全责
3负责检查分管设备设施的开启关闭和安全运行情况。
全责
4、负责根据电气设备大中小修计划，组织员工具体落实。
全责
5负责对各楼层电工的抄表数进行抽查核对。
部分
6、对商场二次装修方案提出专业意见，并参与组织施工现场的检查、监督和验收工作。
部分
7、负责处理商场租户的报修投诉并安排维修，为租户提供相关服务。
部分
8、负责本专业业务培训计划的落实及相关安全事件、案例的分析学习，本专业员工及商场其他相关人员的安全用电培训工作。
部分
任 职 要 求
教育背景
□初中及以下 □高中/中专/职高 □大专 □本科 □硕士 □博士及以上
专业：电气类 职高/中专以上学历（说明：有同等学历的能力和经历也可）
专业知识
工作经验
岗位特征
所需能力
专业知识：电气类等相关专业。
工作经验：3年以上工作经验，其中2年以上中型以上商业物业相同岗位工作经验
所需能力：有较强的专业技术知识，有一定组织协调能力。

岗位职责说明书（高压配电间电工）
单位：
职位名称：电工
编号：
部门： 物业部
任 职 人：
任职人签字：
生效日期：
直接主管：电工班长
直接主管签字：
直接下属：
职位等级：
薪资等级：
岗位目的及目标
确保高压配电间电气设备安全可靠运行
岗位主要职责
负责程度（根据描述的职责确定：全责/部分/协助）
1、熟悉国家有关安全法规和行业技术规范，掌握公司各项安全规章制度，严格执行国家及公司的各项电气安全规程。
全责
2、熟悉变、配电室高低压设备的配置和使用状况，按规程操作高低压设备，会操作消防设备。
全责
3、负责定时检查配电室电压表、电流表、计量表是否正常，认真做好各种运行记录，发现问题及时处理，处理率达 100%
全责
4、负责实施供配电设备的年度、季度、月度维护、保养计划。
全责
5、负责收集联系市电网络停送电等安全信息，第一时间落实相关预案。
部分
6、负责处理和协调供配电设备发生的一般性突发事件，重大突发事件应立即上报分管领导，发生停电或其他事故应及时与供电部门取得联系，迅速查明原因，采取应急措施。
部分
7、负责本商场用电负荷调节和控制工作。
部分
8、负责变配电室进出人员的管理及责任区域内的清洁卫生工作。
全责
任 职 要 求
教育背景
□初中及以下 □高中/中专/职高 □大专 □本科 □硕士 □博士及以上学历
专业：电气类等相关专业 高中以上学历 （说明：有同等学历的能力和经历也可）
专业知识
工作经验
岗位特征
所需能力
专业知识：电气类等相关专业，接受过高压综合操作证书和电工进网作业许可证培训。
工作经验：2年以上相关专业工作经验。
岗位特征：坚守岗位，认真交接班，做好各类记录，保管好资料、工具。
所需能力：
岗位职责说明书（楼层电工）
单位：
职位名称：电工
编号：
部门： 物业部
任 职 人：
任职人签字：
生效日期：
直接主管：电工班长
直接主管签字：
直接下属：
职位等级：
薪资等级：
岗位目的及目标
确保楼层电气设备等安全可靠运行
岗位主要职责
负责程度（根据描述的职责确定：全责/部分/协助）
1、熟悉国家有关安全法规和行业技术规范，掌握公司各项安全规章制度，严格执行国家及公司的各项电气安全规程。
全责
2、负责分管楼层动力设备、照明灯具的开启关闭和安全运行。
全责
3、负责检查分管楼层厂商电气设备的开启关闭和安全运行情况。
全责
4、负责分管楼层厂商电费的抄表工作并协助完成收缴工作。
全责
5、负责分管楼层厂商装修的现场管理、材料查验、参与工程验收等装修管理工作。
部分
6、负责分管楼层每日不少于3次的巡场检查工作，发现事故隐患及时处理；按照设备维护保养计划，完成用电设备的维护保养和维修工作。
部分
7、负责处理商场租户的报修投诉，为租户提供相关服务。
部分
8、负责电梯的开启关闭和其他需要配合的工作。
全责
任 职 要 求
教育背景
□初中及以下 □高中/中专/职高 □大专 □本科 □硕士 □博士及以上
专业：电气类 高中以上学历 （说明：有同等学历的能力和经历也可）
专业知识
工作经验
岗位特征
所需能力
专业知识：电气类等相关专业，接受过电工进网作业许可证培训。
工作经验：2年以上相关专业工作经验。
岗位特征：坚守岗位，按时上下班，做好各类记录，保管好资料工具。
所需能力：
岗位职责说明书（空调工）
单位：
职位名称：空调工
编号：
部门： 物业部
任 职 人：
任职人签字：
生效日期：
直接主管：设备主管
直接主管签字：
直接下属：
职位等级：
薪资等级：
岗位目的及目标
确保空调系统设备安全可靠运行
岗位主要职责
负责程度（根据描述的职责确定：全责/部分/协助）
1、熟悉国家有关安全法规和行业技术规范，掌握公司各项安全规章制度，严格执行国家及公司的各项安全技术规程。
全责
2、熟练掌握中央空调系统设备的技术性能、对空调设备的运行管理有一定的了解。
全责
3、负责空调主机及其附属设备的运行操作、监控记录、维护保养等各项日常工作，确保系统正常有效运行。
全责
4、按保养规程作好空调机组的日常、月、季保养工作，保证维修、保养质量，确保重点设备处于良好状态，并记入档案；设备完好率达100%，设备运行率达100%，
全责
5、定时对外界及各空调区域的温度、相对湿度进行监视，根据外界天气变化及时进行调节，努力使空调区域的温度、相对湿度符合要求。
全责
6、负责监督中央空调主机及水处理相关外包维护供应商的工作并做好记录。
部分
7、负责所辖范围内的环境卫生、安全保障，杜绝非公务人员进入机房，保证设备安全。
部分
8、负责处理商场租户的报修投诉，为租户提供相关服务。
部分
任 职 要 求
教育背景
□初中及以下 □高中/中专/职高 □大专 □本科 □硕士 □博士及以上
专业：空调类 高中以上学历 （说明：有同等学历的能力和经历也可）
专业知识
工作经验
岗位特征
所需能力
专业知识：空调类等相关专业，接受过相关培训。
工作经验：2年以上相关专业工作经验。
岗位特征：坚守岗位，做好各类记录，保管好资料、工具。
所需能力：
岗位职责说明书（弱电工）
单位：
职位名称：弱电工
编号：
部门： 物业部
任 职 人：
任职人签字：
生效日期：
直接主管：设备主管
直接主管签字：
直接下属：
职位等级：
薪资等级：
岗位目的及目标
确保弱电系统设备安全可靠运行
岗位主要职责
负责程度（根据描述的职责确定：全责/部分/协助）
1、熟悉国家有关安全法规和行业技术规范，掌握公司各项安全规章制度，严格执行国家及公司的各项安全技术规程。
全责
2、熟练掌握弱电消防系统设备的技术性能、对弱电消防设备的运行管理有一定的了解。
全责
3、负责消防报警系统、监控系统、通讯网络系统及其附属设备的运行维护保养等各项日常工作，确保系统正常有效运行。
全责
4、按保养规程作好弱电消防系统的日常、月、季保养工作，保证维修、保养质量，确保重点设备处于良好状态，并记入档案；设备完好率达100%，设备运行率达100%，
全责
5、熟悉弱电消防系统内出线及回路走向。做到小修不过夜，能正确判断处理一般电气故障，并采取应急措施。
全责
6、负责监督消防报警系统相关外包维护供应商的工作并做好记录。
部分
7、负责所辖范围内的环境卫生、安全保障，杜绝非公务人员进入机房，保证设备安全。
部分
8、负责处理商场租户的报修投诉，为租户提供相关服务。
部分
任 职 要 求
教育背景
□初中及以下 □高中/中专/职高 □大专 □本科 □硕士 □博士及以上
专业：电子类 高中以上学历 （说明：有同等学历的能力和经历也可）
专业知识
工作经验
岗位特征
所需能力
专业知识：接受过家用电器（视频类）维修人员证书等相关岗位资格证培训
工作经验：2年以上相关专业工作经验。
岗位特征：坚守岗位，做好各类记录，保管好资料、工具。
所需能力：

岗位职责说明书（综合维修工）
单位：
职位名称：综合维修工
编号：
部门： 物业部
任 职 人：
任职人签字：
生效日期：
直接主管：设备主管
直接主管签字：
直接下属：
职位等级：
薪资等级：
岗位目的及目标
确保房屋建筑地面门窗办公家具等设备正常使用
岗位主要职责
负责程度（根据描述的职责确定：全责/部分/协助）
1、熟悉国家有关安全法规和行业技术规范，严格执行国家及公司的各项安全技术规程。
全责
2、熟悉商场内自来水网络走向，水阀门、水表的位置和数量，并会正常维修操作。
全责
3、严格遵守水泵设备的运行、维护、保养制度，做到每天检查，并及时检修、更换损坏的水泵泵头、阀门等设备，设备完好率100%。
全责
4、熟悉消防设施的配置、位置，并能正确使用消防设备。
全责
5、对水泵房、控制箱等设备天天清洁，每年刷新一次，；保持设备的整洁，每月按时抄表。
全责
6、负责店内房屋建筑地面门窗办公家具等的维修工作 遵守油木、土建 、电焊专业的各项操作规程。
部分
7、做好下水管道维护、疏通，雨水井的检查等工作；
部分
8、发生停水事故应及时与有关部门联系，迅速查明原因，并采取应急措施。
部分
任 职 要 求
教育背景
□初中及以下 □高中/中专/职高 □大专 □本科 □硕士 □博士及以上
专业：工程机械类 高中以上学历（说明：有同等学历的能力和经历也可）
专业知识
工作经验
岗位特征
所需能力
专业知识：工程机械维修类等相关专业，接受过相关培训。
工作经验：2年以上相关专业工作经验。
岗位特征：坚守岗位，做好各类记录，保管好资料、工具。
所需能力：
岗位职责说明书（电梯操作工）
单位：
职位名称：电梯操作工
编号：
部门： 物业部
任 职 人：
任职人签字：
生效日期：
直接主管：设备主管
直接主管签字：
直接下属：
职位等级：
薪资等级：
岗位目的及目标
确保电梯设备安全可靠运行
岗位主要职责
负责程度（根据描述的职责确定：全责/部分/协助）
1、熟悉公司各项安全规章制度，严格执行国家及公司的电梯安全操作规程。
全责
2、负责大件物品的电梯安全运载工作。
全责
3、管理和协调货物运输秩序。
全责
4、发现电梯异常时，及时采取措施，并及时向相关人员汇报，协调检修。

全责
5、负责电梯轿箱内外、控制面板的清洁工作和责任区域内的清洁卫生工作
全责
6、完成领导交办的临时性工作
部分

任 职 要 求
教育背景
□初中及以下 □高中/中专/职高 □大专 □本科 □硕士 □博士及以上
专业：高中以上学历 （说明：有同等学历的能力和经历也可）
专业知识
工作经验
岗位特征
所需能力
专业知识：接受过相关培训。
工作经验：2年以上相关专业工作经验。
岗位特征：
所需能力：

第三章 验收接管

一、 前期介入工作规程

1、目的
1．1规范红星美凯龙家具广场的前期介入工作，确保家具广场物业工程质量合格，满足家具广场后期使用要求。
1．2前期介入是新开家具广场为方便日后经营管理，防止出现物业质量问题而采取的行之有效的办法。

2、适用范围
适用于红星美凯龙家具广场的前期介入工作。

3、职责
3．1、集团物业管理中心负责家具广场前期介入工作的指导。
3．2、家具广场总经理负责前期介入工作的现场管理和工作质量。

4、工作程序

4.1规划设计阶段的介入
此阶段前期介入的主要工作是：与建设中心、项目部等部门充分沟通，针对开业后日常经营管理的特点，参与项目规划设计讨论，根据家具广场开业后的使用要求，提出建议和意见，。
---商场的招商规划、布局及根据商场日常经营需要提出的具体要求；
---商场和外广场预留足够的促销用电点和插座；
---外广场、地下室的专用保洁用水点；
---广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理。
---商铺内供电、空调、通讯、消防、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求。
---当地消防规定的要求是否满足。
---建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修及更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理。
---设备房的规划、预留位置是否合理，是否符合后期管理使用需要。

4.2工程施工阶段的介入
此阶段前期介入的主要工作是：配合项目部进行建筑主体工程质量监控、机电设备安装及调试质量监控、商户的二次装修质量监控；
---配合项目部监督施工单位必须按照工程设计图纸、施工技术标准和合同的约定施工，不得偷工减料，不得擅自修改工程设计；
---配合项目部重点监督屋顶、地下室、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷。对已发现的质量缺陷，及时协调项目部和施工单位应当处理；
---和项目部、监理单位共同做好设备开箱验收工作，并保留验收单据，收集设备相关技术资料、使用说明书等；
---高低压配电间、空调、消防、监控等设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合格；
---空调设备安装调试接管阶段重点关注设备、管路安装质量，凝结水管材质、管径、坡度和地漏等是否满足使用需求；
---商户的二次装修质量监管；
---审核商铺二次装修设计方案和施工图纸，施工图纸应包括效果图、总平面图、各立面图、天花平面图、橱窗及店招平面图和立面图、电气系统图、电气施工平面图、所有主材明细等；
---审核商铺施工单位资质证明，包括施工单位营业执照、税务登记证、施工许可证明、电工上岗证、如需动用电焊等特殊设备的需审核上岗证明。
---监督商铺装修施工单位严格按照审核后的施工方案和图纸进行；
---现场成品保护，保证建筑结构、设备设施和已经完成的装修的正常功能及使用。

4.3工程施工后期的介入
---在设备安装调试后期，工程进度已经要求变电站、消防监控中心、空调机房、水泵房等机电设备投入调试及试运行，应安排技工进行值班；
---相关工程、值班人员在施工安装单位工程师的指导下学习设备操作方法；
---记录调试时间、方法步骤、试运转数据及调试中发生的故障、问题等，作为设施设备的原始记录进行存档；
---负责对设备施工现场进出人员合理控制，避免无关人员进出，同时做好出入登记；
---对交叉施工、野蛮施工可能带来的安全隐患及时提醒并有效沟通协调。

4.4工程技术队伍的组建及培训
---根据开业工作计划及工程实际进度，适时组建工程技术队伍，熟悉现场及设备、跟进设备调试和验收；
---尽早安排工程技术人员参与项目部的工作，协助各专业工程师工作。掌握施工第一手资料，有利于与项目部、监理公司、施工方的沟通协调，有利于各项建议的落实和施工隐患的发现；
---物业部要定期与项目部开沟通会，每月编写前期介入工作情况报告，及时通报各类建议及质量隐患，协助项目部提升工程品质；
---按制定的培训计划分专业组织工程技工专题培训。

5、质量记录

二、接管验收工作规程

1、目的
1．1规范红星美凯龙家具广场的接管验收工作，确保开业的家具广场物业工程质量合格，满足家具广场的使用要求。
1．2接管验收是在项目竣工验收合格,已基本具备使用功能的基础上，针对项目部交付家具广场管理使用而进行的全面验收和移交。
1．3接管验收是新开家具广场为防止出现物业质量问题而采取的使用功能验收，而非具有法律效力的政府评价行为。

2、适用范围
适用于红星美凯龙家具广场的接管验收工作，已经开业尚未进行接管验收工作的家具广场参照执行。

3、职责
3．1、家具广场总经理负责组建接管验收小组并同工程项目部确定具体的验收接管事宜。
3．2、接管验收小组组长负责验收、接管的工作质量。
3．3、接管验收小组具体负责依据本程序进行物业的验收、接管工作。

4、工作程序

4．1预接管验收
4．1．1家具广场成立后应安排物业工程技术人员提前介入项目建设，熟悉整个项目情况，为接管验收工作做好准备，应主动收集工程资料，并及时向工程项目部提出物业管理方面需要整改的意见和建议。
4．1．2家具广场于开业前一个月组成内部预接管验收小组，尽早掌握设施、设备的性能、操作方法，以利于接管验收的顺利进行，并分步进行家具广场内部组织的验收登记，填写预验收记录,将所发现的问题汇总后反馈给项目部,由其督促施工单位实施整改工作。

4．2接管验收的准备工作
4．2．1新建家具广场工程竣工验收后、开业前，家具广场应及时组建验收接管小组，对所接管的物业从使用人的角度进行综合性的验收接管，以确保所接管的物业基本合格，满足家具广场的质量要求和使用要求；如果由于开业时间紧迫等原因而来不及进行的，务必在开业后二个月内进行。
4．2．2由总经理负责，抽调业务骨干组成物业接管验收小组。
4．2．3接管验收小组应当由以下部门人员组成：
——由分管物业副总经理或物业部经理任接管验收小组组长；
——办公室抽调档案管理文员接管物业的产权、工程、设备资料和相关合同资料；
——商场部抽调楼层管理人员协助本楼层的验收移交工作；
——物业部具体负责房屋本体、公共设施设备和机电设备的验收移交工作。
4．2.4制定接管验收工作计划。
4．2.5准备接管验收记录表格：
——《物业接管验收工作计划表》；
——《物业设备设施交接清单》；
——《物业图纸资料交接清单》;
——《物业备品备件交接清单》;
——《物业工程遗留问题清单》。
4．2．6与工程项目部协调接管验收事项、具体时间、工作进度等。

4．3接管验收的工作程序
4．3．1具备接管验收条件的项目，工程项目部在与家具广场协调后，应向集团建设中心、集团物管中心和家具广场发出接管验收书面请示和通知，正式约定验收时间事宜。
4．3．2集团建设中心、集团物管中心和家具广场在接到项目部的书面请示后，如认为项目确实存在消防安全等重大安全隐患，可以回复项目部尽快整改后再进行接管验收工作。
4．3．3集团建设中心、集团物管中心接到项目部的书面请示后，同意进行接管验收工作，应按时委派分管领导和专业技术人员参加接管验收工作，指导和监督项目的接管验收工作。
4．3．4接管验收工作由项目部负责牵头，家具广场接管验收小组和施工单位参加，集团建设中心、集团物管中心监督，根据建设部《房屋接管验收标准》和集团公司《物业接管验收技术条件》，按照接管验收工作计划进行。
4．3．5接管验收结束后由家具广场接管验收小组提交接管验收总结报告，上报集团建设中心、集团物管中心。对于接管验收发现的问题，应以书面形式反馈项目部，并跟踪整改进度，协调组织复验。
4．3．6设施设备的接管验收
——项目部在交接前应对所有设备进行清点，按主体工程、供配电系统、给排水系统、空调系统、消防系统、弱电系统、电梯系统、装饰工程分类统计，按照图纸资料进行核实，确保没有漏项后列出《物业设备设施交接清单》。
——设施设备的清点及移交由项目部、施工单位、家具广场接管验收小组三方同时进行。
——设施设备的接管验收方法主要是观感验收和使用验收，侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合使用要求。
——移交时尚未完全完成调试但能满足基本运行要求的设备，要在备注上对设备的状况做出说明。
——由参与交接的各方代表签字确认。
4．3．7图纸资料的交接
为保证家具广场日后的正常工作，须移交以下相关资料原件或复印件，家具广场接收后要分系统的整理资料并建立资料档案，妥善保管。
——物业产权资料：
①项目开发批准报告；
②规划许可证；
③投资许可证；
④土地使用合同；
⑤建筑开工许可证；
⑥用地红线图。
——竣工验收资料：
①竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程专业竣工图及地下管线布置竣工图）；
②建设工程竣工验收证书；
③建设消防验收合格证；
④公共配套设施综合验收合格书；
⑤供水合同；
⑥供电协议书、许可证；
⑦供气协议书、许可证；
⑧光纤合格证；
⑨通信设施合格证；
⑩电梯准用证。
——施工设计资料：
①地质报告书；
②全套设计图纸；
③图纸会审记录；
④设计变更通知单；
⑤工程预决算报告书；
⑥重要的施工会议纪要；
⑦隐蔽工程验收记录；
⑧沉降观测记录；
⑨其他可能会影响将来管理的原始记录。
——机电设备资料：
① 机电设备采购合同（特别注意售后服务条款）；
②机电设备使用说明书；
③机电设备安装、调试报告；
④设备保修卡、保修协议；
⑤机电设备出厂合格证。
——主力店相关资料
①主力店租赁合同；
②主力店物业合同。
4．3．8备品备件的交接
——对项目部、施工单位提供的备品备件清单参照开箱清单、施工合同仔细核对，确保没有遗漏。
——为防止备品备件的流失，设备安装调试后期可以先行与施工单位组织交接。
——完成交接后各方代表签字确认，由家具广场物业部同时办理入库手续。
4．3．9能源计量的确认
家具广场整体能源计量原则上以交接日作为项目部和家具广场能源计量的责任点，交接日之前的能源费由项目部承担，交接日后的能源费由家具广场承担。但是，交接日后仍需完善的施工及调试能耗需按表计量，产生的费用仍由项目部承担。

5、接管验收遗留问题的处理
5．1对接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《物业工程遗留问题清单》，并且进行归类划分：工程质量问题、规划设计问题、物业优化需求和其它问题。
5.2在收集整理基础上由项目部、施工单位现场核实、签字确认。
5．3对物业工程遗留问题，影响开业和正常经营的问题项目部协调施工单位必须马上解决，一般问题应当要求在两周内解决；重大问题应当要求在一个月内解决。对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，家具广场物业部应当以报告的形式将问题报告集团建设中心、集团物管中心及时协调解决。
5.4家具广场物业部应协助项目部充分利用保修期的约定，力争在保修期将问题解决。
5．5在工程保修期间，如施工单位不履行合同义务的，请项目部或项目部委托家具广场物业部发函给施工单位要求其进场维修。如施工单位拒不履行维保责任，则上报集团集团建设中心、集团物管中心，集团建设中心批复后由家具广场物业部按规定重新选定施工单位完成维修。
5.6物业工程遗留问题是否解决须由家具广场物业部验收确认。

6、质量记录
——《物业接管验收工作计划表》；
——《物业设备设施交接清单》；
——《物业图纸资料交接清单》;
——《物业备品备件交接清单》;
——《物业工程遗留问题清单》。
7、相关支持文件
——建设部《房屋接管验收标准》；
——集团公司《物业接管验收技术规范》。

三、接管验收技术规范

1、目的
规范红星美凯龙家具广场的开业安全技术标准，确保家具广场开业后的正常运行，满足家具广场的使用要求。

2、适用范围
适用于红星美凯龙家具广场的接管验收工作，已经开业尚未进行接管验收工作的家具广场参照执行。

3、职责
3．1、工程项目部负责确保工程项目具备本接管验收技术规范要求。
3．2、家具广场负责依据本接管验收技术规范进行物业的验收、接管工作。

4、制定依据
本接管验收技术条件制定依据为建设部