成品住宅监理控制探讨.doc

成品住宅监理控制探讨

（引言）由我公司监理的****项目总面积约27万m2,18#楼作为一幢成品住宅，建筑面积21995.2㎡。成品住宅目前在兰州住宅市场总体较少，但作为房地产市场未来发展的趋势，成品住宅将会越来越多的受到人们的青睐。如何有效的从监理角度控制成品住宅的质量、工期、安全、投资、文明施工及成品保护，协调解决业主个性化差异的需求，都是监理工程师应着重要解决的问题和控制的重点。现就****监理部成品住宅监理中的情况向大家作以介绍，不足之处请大家指出。
1、成品住宅的监理依据
在编制《精装修监理细则》前，研读相关的装修规范，如《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB 50210，发现其总体较粗略，细目不全，对工作无全面指导性，而目前按验收程序是对每户要进行分户验收和检验批的验收。因此，查阅大量的资料后，确定本工程规范体系按《建筑工程施工质量验收统一标准》GB 50300相关的规范体系为指导，以《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB 50210及重庆市工程建设标准《成品住宅装修工程技术规程》 DBJ/T50-xxx-2008 为检查验收标准。并自已改编《工程质量分户验收项目及检查内容、标准、数量、方法》为工程检查验收表格（相关表名见附录1）。其主要监理依据还有以下：
1、《****18#精装修施工图》
2、《住宅工程质量分户验收指南与实例》
3、《住宅装饰装修工程施工规范》GB 50327
4、《燃气燃烧器具安全技术通则》GB 16914
5、《建筑地面工程施工质量验收规范》GB 50209
6、《住宅建筑规范及配套规范实施手册》
7、《建筑内部装修设计防火规范》GB 50222
8、《建筑给水排水及采吸工程施工质量验收规范》GB 50242
9、《建筑电气工程施工质量验收规范》GB 50303
10、《建筑装饰装修工程施工与验收技术》
11、《建筑内部装修防火施工及验收规范》GB 50354
12、《室内装饰装修材料有害物质限量标准》GB18680~GB18688及GB6566
1.2、明确工程目标
由于该工程工期较短，土建和装修要交叉施工，参建单位和材料设备供应单位多达10多家，交叉作业多，协调工作量大，垂直运输问题突出等。因此，各单位要目标明确，并按要求的目标完成才能不影响总体目标的实现。
工程质量目标：工程质量合格率100%；实现一次交房率95%；
即本精装房分户质量控制标准是：重庆地方标准和国家标准，确保隐蔽工程无隐患，保证使用功能和安全，明显处零缺陷，不明显处每套仅有3处不影响使用功能的允许偏差未达标，工艺精致，重在细节和感官质量；开放阶段和预
验房时或接房时，凡小业主提出的质量工艺问题无条件整改到业主满意，因质量工艺问题产生的拒接房限期内整改到业主满意，不因质量工艺问题产生较大索赔事件。
工程进度目标：按工程施工承包合同规定，落实合同各方的责任，保证在预定的时间内完成各自的工作，确保合同工期兑现。
工程投资目标：以工程施工合同中的总承包为基价，严格控制总投资。
安全目标：防止出现较大的人身和火灾事故。
文明施工目标：达到文明标准工地要求。
1.3、明确工程控制原则：
1.3.1、高度负责、坚持标准、重在细节、关注敏感点、提前预控，交底模板化，过程控制程序化，检查表格标准化，验收工作无遗漏，严防疏忽；必须用高度负责的工作作风对问题及时跟进解决，关键在落实，统一工艺做法和检查项目以及验收标准，全过程、全方位的进行施工控制，站在小业主和专业验房师角度去工作，把工作做细做精做深；为了实现一次交房率，工作必须严格过硬并用心去工作。
1、高度负责是指工程管理人员要站在甲方角度、站在小业主角度、站在为整个工程高度负责的角度、站在国家规范标准的角度，具有高度的责任心，不仅要想到，还要做到；不光是听到，还要亲自看到；不光是看到，还要处理掉；不仅要处理掉，还要采取措施避免同样问题在不同施工公司、前后不同时间进入的施工班组继续发生。
2、高度负责的工作作风是指装饰管理人员（监理、业主）拥有较高的工作热情，工作雷厉风行，做事严谨不遗漏，对工地异常现象和可能出现的问题高度敏感，比任何人想得多、比任何人做得多、比任何人考虑得全面、工作比任何人做在前面、不放过一点问题、工作认真塌实、不采取措施和想办法把问题解决和处理掉，绝不罢休；对问题的整改过程要全程亲自过目检查和亲自过目复查，遇到施工方执行不力，要采取措施和及时向甲方如实报告并跟进。
3、重在细节是指装饰工程监理和业主工程师关注大的问题和宏观控制的同时，必须关注装饰过程的每一个细节，关注的面要广，关注的深度要深，关注的问题要穷尽，关注到班组和具体操作工人，充分控制有可能出现的细节问题，提前和过程把控施工过程中不确定因素，提前控制有可能影响和阻碍工程质量进度的问题产生，能够敏感发现现场细小问题和可能出现问题的苗头，对发现的问题要记录，要跟踪，问题处理要闭合。
4、工作无遗漏和严防疏忽是指：因为高层精装房管理的最大难点是量大点多面广，关注和检查的点非常多，劳动强度也非常大，稍有松懈，很容易遗漏和疏漏检查项目，也容易造成多次重复检查劳动，效果不好的结果；同时，业主期望值高，任何一点小问题的处理不当和不及时均可造成业主大的投诉和索赔。因此防止监理检查验收项目遗漏和防止检查过程中疏忽大意、检查不到位、前一分项工程完成的彻底性和施工一次成活以及整改一次到位是监理工作质量控制的关键。一是每一位现场监理检查验收过程中保证不遗漏项目，二是每一位现场监理检查验收过程中保证检查到位，三是每一位现场监理检查验收过程
中检查验收保证是过硬的，四是每一位现场监理检查验收过程中发现问题能保证及时反馈和跟踪了的，五是每一位现场监理对所提出问题施工方整改后的验收保证是亲自到现场过了目的，六是每一位现场监理手中的控制检查表格内容齐全并真正按此表格保证在工作和动作。
5、交底工作模板化是指：因为每个监理人员的技术基础不一样，向施工单位提出的要求和关注的点有可能遗漏或有偏差，各个施工单位技术交底也可能不一样，施工班组理解更是花样百出。所以，装饰监理公司须制定统一的交底书和工艺节点交底图片，主管工程师其中的一项重要工作是，在每一个分项工程开工前亲自主持向施工单位口头、书面、图片交底，提出验收标准要求和注意事项，会后要求施工单位立即组织参与该分项工程的全体工人交底，分段负责的现场监理应主动参加施工单位技术交底会责的现场监理应主动参加施工单位技术交底会，检查是否按要求交底到位和彻底，强调验收标准和补充施工方技术交底不全的内容。
6、基本统一工艺做法是指：各个施工单位施工工艺做法的统一是高层精装房装饰监理控制的难点。根据土建可能存在尺寸偏差问题和不装饰施工人员的手工复制过程差异较大的特点，监理在工作中要采取有力措施基本保证做法一致。
1.3.3、高度的责任心、强烈的工作激情、良好的专业技术素质、完善的监控手段和统一的管控表格、监理公司对监理部的全面指导监督机制、监理部对监理工程师的有力的监督机制、公司对高层精装房监督管理统一的标准和奖惩措施、与参建各方足够的沟通交流合作能力、立即行动注重实效的执行力是做好高层精装房装饰管理工作的基本条件和根本保证。

2、明确精装房各户室内装修菜单
监理工程师要全面掌握精装修设计方案和各户合同内所选的装修菜单。即要清楚的掌握以下的内容：
□ 户门：浙江“富新”牌钢木结合装甲门。
□ 玄关：衣帽柜为“屋之巧”牌中深樱桃红实木面板，三聚綪铵强化内版；
□ 房门：“屋之巧”牌深樱桃红实木门及门套，配“名门”牌锁具。
□ 客厅、餐厅：吊顶局部采用木龙骨；屋顶及墙面采用“高科力”牌乳胶漆；地面铺“汇德邦”牌800×800结晶体地砖；踢脚线及梁套采用“屋之巧”牌深樱桃红实木；客厅配1.5p“格力”牌空调。
□ 主卧室、次卧室：吊顶局部采用木龙骨，饰面采用“高科力”牌乳胶漆；墙身采用“高科力”牌乳胶漆或“格莱美”牌壁纸饰面；底板和踢脚线采用“九木堂”牌竹木；主卧室配1P“格力”牌空调。
□ 厨房：“欧派”牌橱柜、吊柜；“万家乐”牌抽油烟机、炉盘、燃气热水器；“澳莱士”不锈钢洗菜盆（含龙头）。吊顶采用“德莱宝”牌纯铝板；地面铺装“汇德邦”牌300×300结晶体地砖或“宏陶”牌300×300仿古砖；墙身采用“汇德邦”牌300×450结晶体墙砖或“宏陶”牌300×450仿古墙砖饰面。
□ 卫生间：“阿波罗”牌整体淋浴房；“安华”牌座便器；“安华”牌洗手台面（含面盆、柜体、单杆毛巾架、浴巾架、置物架、镜面、水龙头）或“朴易”牌优质橡树洗手台面（含面盆、台面架、单杆毛巾架、浴巾架、镜面、安华水龙头）；“澳柯玛”牌浴霸。吊顶采用“德莱宝”牌纯铝板；地面采用“汇德邦”
牌300×300结晶体地砖或“宏陶”牌300×300仿古转铺装；墙面采用“汇德邦”牌300×450结晶体墙砖或“宏陶”牌165×165仿古墙砖饰面。
□ 视讯装置：德国“博世”牌5.6寸液晶彩色可视对讲机；客厅、卧室配备“TCL”牌插座，暗埋管线。
□ 燃气装置：每户装有燃气输送管道（燃气开通费另计），配独立远程计量气表。
□ 阳台：地面用“宏陶”牌300×300仿古砖铺装，墙身采用“高科力”牌乳胶漆饰面。
□ 窗户：广东“兴发”牌60mm系列断桥铝合金窗框配洛阳浮法中空玻璃和钢化玻璃。
□ 散热片：客厅、卧室、厨房、卫生间均配备“陇星”牌优质碳钢烤瓷散热片。
□ 灯具：“玄关、餐厅配“美的”牌筒灯、射灯；客厅、卧室配“江河”牌灯具；厨房配“裕能”牌嵌入式灯具。
□ 电气：每户设独立电表和开关箱，配“TCL”牌开关插座及面板。
说明：
（1）对于本表未尽项目，兰州正和房地产开发有限公司保留最终解释权。
（2）如上述品牌因供货商原因导致不能及时供货，开发商拥有以同等知名度、同等质量的材料和设备替换的权利。

3、精装修验房程序和项目
3.1、精装修验房程序和项目
3.1.1、墙、地面的基层处理(厨、卫间的防水，及高档材质的使用)；
　　3.1.2、材料进场验收并做验收标记(合同约定的品牌、质量、数量、环保指标)；
　　3.1.3、木器验收：分基础、面层、收口、油漆、保护等；
　　3.1.4、电路验收：材料、护套、工艺、标准、图纸、持证、分线分色、间距等；
　　3.1.5、厨房、卫生间的蔽水试验验收：按时间、标准、楼下顶部观察等；
　　3.1.6、墙、地砖验收：工艺、平整度、空鼓率、间隙、地面坡度、色差等；
　　3.1.7、水路验收：管质、管件、工艺、固定、连接、表面处理、压力试验等；
　　3.1.8、门窗验收：方正、间隙、滑道、合页、密封、灵活度、表面、安装固定点等；
　　3.1.9、窗帘杆验收：固定、材质、直径、配件、挂件等；
　　3.1.10、家具验收：工艺、牢固、稳定、立板、隔板、内面漆、门及滑道灵活度、面漆、拉手、合页及整体厨房和卫浴等；
　　3.1.11、木地板验收：工艺、基层、平整、间隙、色差、面漆、脚感、膨胀率等；

　　3.1.12、吊顶验收：表面平整、固定稳定、龙骨防腐防火处理、结构合理、工艺规范等；
　　3.1.13、油饰涂料验收：基层、工艺、手感、光泽、平整、色差等；
3.1.14、其他项目验收：根据具体施工工艺要求并符合装饰合同规定的标准；

3.2、精装修房验收项目存在的主要问题
说明：在下列选项后的□内验收合格划对号，存在问题划叉，并记录具体情况。详见精装修验房项目表
1、入户门
划痕□ 变形□ 翘曲□ 锁具□ 开启□ 合页□ 视镜□ 密封□ 垂直度□
2、配电
电表□ 电闸□ 照明电□ 开关是否有效□ 插座安装有无问题□ 相序□
3、弱电
强弱电预留端口配置是否符合国家规范□ 间距□ 位置□ 标高□
4、空调
位置□ 预留孔位置□ 电源配置是否规范□
5、门禁系统
楼宇对讲灵敏度□ 牢固性□
6、宽带
位置□ 是否连接□
7、窗户
隔音□ 开启□ 密封□ 变形□ 破损□ 划痕□ 是否安装到位□
8、室内门
漆饰门□ 手感□ 眼观□ 开启□ 变形□ 流坠□ 色差□ 锁具□ 安装是否到位□
9、墙面
平整度□ 色差□ 漆饰□ 阴阳角是否垂直□ 流坠□ 开裂□ 手感□ 空鼓□
10、顶面
平整度□ 色差□ 漆饰□ 阴阳角是否垂直□ 流坠□ 开裂□ 手感□ 空鼓□
11、地面砖
平整度□ 空鼓□ 色差□ 缝隙是否规范□
12、地板
平整度□ 起鼓□ 色差□ 缝隙是否规范□ 木龙骨是否牢固□

13、厨房
吊顶是否平整□ 吊顶有无色差□ 是否牢固□ 墙地砖是否规范□ 平整度□
缝隙□ 色差□ 空鼓□ 垂直度□ 整体橱柜开启是否灵活□ 配件是否齐全□ 缝隙□ 开启是否顺畅□ 烟道是否通畅□ 是否经防水试验□
14、卫生间
吊顶灯是否平整□ 有无色差□ 是否牢固□ 墙地砖平整度□ 缝隙□ 色差□ 空鼓□ 垂直度□ 坡度比例□ 流水是否通畅□ 五金配件及卫生洁具安装是否到位□ 有无渗漏□ 通风□ 是否经防水试验□
15、供暖
管路是否畅通□ 是否打压试验□ 安装位置是否规范□
16、配套灯具、开关、插
座、洁具、五金件等安装是否到位□
17、合同上注明的设施、设备等是否一致，品牌、数量是否符合□

3.3、精装房分户验收
3.3.1 成品住宅装修工程应按《建筑工程施工质量验收统一标准》GB 50300、《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB 50210、《建筑内部装修防火施工验收规范》GB 50354、《建筑地面工程施工质量验收规范》GB 50209、《建筑电气工程施工质量验收规范》GB 50303、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB 50242等有关标准规定进行检验批、分项工程、分部（子分部）工程质量验收。还应按照规定对成品住宅装修工程进行工程质量分户验收。
3.3.2 成品住宅装修工程质量分户验收应按下列规定划分检验单元：
1 以单位工程每套住宅为检验单元；
2 以单位工程住宅公共部分每层的走廊、楼梯间、电梯间等部位为检验单元。
3.3.3 成品住宅装修工程质量分户验收项目内容为：
1 防水工程质量分户验收
1）地面隔离层质量分户验收。
2 抹灰工程质量分户验收
1）墙面一般抹灰工程质量分户验收。
3 吊顶工程质量分户验收
1）明龙骨吊顶质量分户验收；
2）暗龙骨吊顶质量分户验收。
4 轻质隔墙工程质量分户验收
1）板材隔墙质量分户验收；

2）骨架隔墙质量分户验收；
3）活动隔墙质量分户验收；
4）玻璃隔墙质量分户验收。
5 门窗工程质量分户验收
1）铝合金门窗安装质量分户验收；
2）塑料门窗安装质量分户验收；
3）木门窗安装质量分户验收；
4）涂色镀锌钢板门窗安装质量分户验收；
5）门窗玻璃安装质量分户验收。
6细部工程质量分户验收
1）门窗套制作与安装质量分户验收；
2）橱柜制作与安装质量分户验收；
3）护栏和扶手制作与安装质量分户验收；
4）窗帘盒、窗台板制作与安装质量分户验收；
5）花饰制作与安装质量分户验收。
7 墙面铺装工程质量分户验收
1）墙面饰面砖粘贴质量分户验收；
2）木装饰工程质量分户验收；
3）软包工程质量分户验收；
4）裱糊工程质量分户验收。
8 涂饰工程质量分户验收
1）水性涂料涂饰质量分户验收；
2）溶剂型涂料涂饰质量分户验收。
9 地面铺装工程质量分户验收
1）地面水泥砂浆面层质量分户验收；
2）地面砖面层质量分户验收；
3）地面大理石和花岗石面层质量分户验收；
4）实木复合地板面层质量分户验收；
5）中密度（强化）复合地板面层质量分户验收；
6）地毯面层质量分户验收；
7）低温热水地板辐射采暖安装质量分户验收。
10 卫生器具及管道安装工程质量分户验收
1）公共部分室内给水管道及配件安装质量分户验收；
2）室内排水管道及配件安装质量分户验收；
3）卫生器具及给水配件安装质量分户验收；
4）卫生器具排水管道安装质量分户验收。
11 电器安装工程质量分户验收
1）普通灯具安装质量分户验收；

2）开关、插座、风扇安装质量分户验收；
3）成套配电柜、控制柜（屏、台）和动力、照明配电质量分户验收；
4）建筑物等电位联结质量分户验收；
5）电线导管、电缆导管和线槽敷设质量分户验收；
6）电线、电缆穿管和线槽敷线质量分户验收；
7）建筑物照明通电试运行质量分户验收。
3.3.4 成品住宅装修工程质量分户验收检验单元质量验收合格，应符合下列规定：
1 各检验项目应按主控项目和一般项目验收。
2 主控项目应全部合格。
3 一般项目应合格；当采用计数检验时，至少应有80%以上的检查点合格，且检查点不得有影响使用功能或明显影响装饰效果的缺陷，其中有允许偏差的检验项目，其最大偏差不得超过相关规范规定允许偏差的1.5倍。
3.3.5 成品住宅装修工程质量分户验收合格，应符合下列规定：
1 成品住宅装修工程质量分户验收所含的检验单元均应合格。
2 建筑内部装饰防火工程质量验收合格。
3 室内环境污染控制检测符合本规程要求。
3.3.6 成品住宅装修工程质量合格，应符合下列规定：
1 按照《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB 50210装饰装修分部工程质量验收合格。
2 按照本规程规定成品住宅装修工程质量分户验收合格。
3 单位工程竣工验收时，随机抽查部分分户验收记录及实物（对实物的抽查户数应不少于工程总户数的1%，且不少于3户），检查合格。
3.4精装修房验收标准
3.4.1 成品住宅装修工程质量分户验收各项目的检查内容、检查标准、检查数量、检查方法应符合《成品住宅装修工程质量分户验收表》的相关规定。（详见附录）

4、成品保护方案及相关规定
成品保护是指施工过程中的每道工序的中间产品的保护以及竣工后成品的保护。其贯穿施工全过程，各单位必须建立全方位的、全面的、全系统的成品保护措施，提高成品保护意识，让每个人都养成良好的工作习惯。为此,在开工前制定了详细的成品保护方案和相关单位签定成品保护协议，并在施工过程中加强成品保护的检查工作。其主要内容如下：
4.1、成品保护范围
防盗门门扇和下框；推拉门下框；排水管管口和地漏；防水构造；地面管
线；地面饰材；设备部品；石材或陶瓷砖现场切割的围护；其它交叉施工、材料搬运过程、安装过程、工具使用、容易造成污染和损坏的部位等。
4.2、成品保护的相关规定
4.2.1、建立健全成品保护制度
4.2.2、原材料、成品、半成品的保护措施
4.2.3、装修和装饰工程的产品保护措施
4.2.4、交工前成品保护措施
4.3、独立成品空间的成品保护：主要包括楼地面成品保护；墙柱面成品保护；石材楼梯踏步成品保护；玻璃门窗、隔断的成品保护；木质门窗、框的成品保护；油漆面层保护.
4.4、装修施工期间成品保护
4.4.1、地面的成品保护；
4.4.2、墙面（抹灰、乳胶漆、厕所釉面砖等）的成品保护；
4.4.3、顶棚的成品保护
4.4.4、木门、铝合金门的成品保护
4.4.5、玻璃幕墙的成品保护
4.4.6、屋顶成品保护
4.4.7、厕所防水的成品保护
4.4.8、卫生洁具的成品保护
4.4.9、消防设备的成品保护
4.4.10、配电箱、盘柜、开关、插座、灯具、吊扇等电气设备的成品保护

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