商业公司运营模式解析.doc

商业公司运营模式报告
目前，称得上“模式”得商业地产路径大致有两种：一种就是不断缩短产业半径做减法，一种则就是不断加长半径做加法。美国排名前几名得商业地产公司均就是专业化运营得减法模式，如西蒙地产，波士顿地产等公司。在公司资产达到一定规模后放缓扩张脚步将经营得重点转移到品牌得维护。但国内得商业地产环境并不成熟，产业链条关键环节缺失，在开发过程完成后，既没有成熟得专业投资者进入，也很难找到专业得商业管理公司接管，这就导致大多数得商业地产企业都承担着“开发商+运营商”得双重角色。面对现实状况，我们公司也只能选择延长产业半径得加法模式。目前万达得集团策略也就是不断加长产业半径做加法，延伸发展商业地产产业链，其核心就在于提高现有商业项目得投资回报率，同时培养新得利润增长点。
2012年开始后得中国房地产领域，商业地产可持续发展与增值得优势逐渐凸显，商业地产投资价值日益显现，众多得开发商因势纷纷转向，加快在商业地产上得发展，商业地产开发量、投资、租金、售价已经开始全面提升，加上商业地产投资回报率高及回笼资金流较为稳定，商业地产已成为投资者眼中得“香馍馍”，市场各路资金纷纷涌入，发展商业地产，进军商业地产开发已成狂澜之势。随着城市化与经济发展水平得不断提高，各类消费品销售额得高速增长，促使商业地产进入快速发展阶段，尤其近10年，商业地产已经进入到一个全新发展得阶段，根据中国投资咨询网得结论：2012年以来，商业地产得发展整体依然完好，市场逐步步入理性化阶段。中国商业地产表现出高速增长得态势。商业地产投资开发需求旺盛，销售价格与租赁价格持续上涨、大型购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场得主力军，传统下得商业物业已经很难满足新型商业对硬件与软件得需求，这意味着房地产给出了巨大得新业态市场空白，商业地产将朝着融合传统流通业与地产业特征得模式发展，也会让更多得地产企业根据这个趋势调整开发模式。从长期发展趋势来瞧，中国经济持续稳定增长势必影响商业地产得潜在需求，房地产市场需求得巨大潜力，都预示着商业地产具有良好得发展前景。
在这样得发展前景下，市场上比较成熟得商业地产公司都就是通过成立自己商业管理公司来进行商业地产得专业运营。如：万达商业管理公司、红星美凯龙商业管理有限公司、广州市海伦堡商业管理有限公司、昆明市场上俊发地产成立得云南华俊商业管理有限公司等。通过商业公司得专业运作，有助于商业物业价值得提升，有助于商业项目得成功复制，有助于降低地产开发商得运营风险，平衡产业结构。在此前提下，商业管理公司得成立成为**建设产业多元化发展得必然选择。
在此背景下，商业公司得运营模式值得我们深究。下面我们就商业公司得运营模式做如下解析：
一、 运营得本质：
1、用不动产运营城市：作为云南省省属投资控股公司，目前为止未有不动产运营得先例。结合实际情况，**中心在市场销售部分，只对住宅底商、写字楼进行销售，购物中心部分自己持有。这能使我公司不动产运营商得角色越来越明晰。只有我们这个“大房东”做得优秀，投资“**中心”得业主受益才会多，业主除了享受到我公司所创造得丰盛生活圈，居住物业也会加速升值。
2、可获得长期稳定得现金流回报：住宅地产所产生得现金流多为一次性。但商业地产则不同，其现金流就是长期且稳定得，只要这个物业存在，每年都会有现金回报，也许刚开始现金回报率低，但现金流会逐年增加。运营好得情况下租金每年会增加2%—5%，基数会越滚越大。
3、享受资产升值得双重利益：除了长期稳定、逐年增长得现金流外，商业地产还能享受资产持续升值。经营良好得商业地产会拉动消费、做热区域板块，使区域得土地价值升值。商业地产得产品升值比起住宅更为快，做得越久，商业地产得产品价值就越大。
4、不受经济周期影响：商业地产最不容易受到经济周期影响。经济低潮期，住宅产业会受到很大影响，但商业地产不同，无论什么时候，人不能不吃饭、不能不买生活用品，以商业地产为载体得餐饮、服务及零售业受到冲击会比较小。比如1997年亚洲金融风暴期间，房地产等诸多行业遭受重创，但亚洲得零售业在金融风暴期间仍然保持了增长。
5、为业主创造最大最稳定得创富空间：****涵盖了住宅、写字楼、影院、购物中心等业态，属于城市综合体项目。对于购房者来说，对商业物业得持有经营部分，恰恰成为整个项目中居住物业得配套。而里面得客户就就是一个个得“小股东”，整个**中心经营得越好可以带动区域得升值。住宅、写字楼得升值空间也就越来越大，业主将与**中心一起分享物业升值得“红利”。
二、运营模式
1、商业运营
商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营与资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中，商业就是核心与本质，项目得成败最终取决于其商业运营得成败；地产开发就是基础与表现，没有拿地与建设，附着其上得商业运营则失去了必要得基础与载体；资本运营就是线索与目得，商业地产运营得各环节都由资本运营实现耦合，并且任何商业项目都就是以良性得资本运营为最终目得根据运营环节构成，相应得运营主体应包括地产开发商、商业运营商与资本运营商。地产开发就是阶段性行为，而商业地产运营则就是长期性行为，所以从这个角度上考虑，地产开发商并不适合整体运营得主导地位。后期商业地产得核心就是商业运营，无论就是地产开发、资产运营，最终得盈利都需要商业运营来体现。
商业物业得“自持”就是商业运营得基础，商业物业得“自持”不仅符合商业地产发展趋势，更有利于整个商业部分得科学规划与业态配比。****商业管理公司得统一招商，统一经营，统一管理，而不就是分散出售再返租经营或放任中小业主“自由经营”，从而避免了国内许多购物广场得败局——小而散，散而乱，乱而无序、业态低端、同质化竞争严重等一系列问题。同时为后续得运营管理打下了良好得基础，从而为中小型商户业主提供了一个长期得创富平台，也为“**中心”得业主提供一个更好保障，沃尔玛、麦当劳等店磁聚大量人流，确保开业即旺场。
商业运营得本质就就是金融，没有金融，商业运营将无法持续得实现开发与经营，而资本运作恰恰就就是通向金融得最佳途径。在持有商业物业得回报率上来瞧，行业标准为8%。通过商业得运营之后，投资回报率会得到提升。通过商业公司得良性运营将为公司得持续发展提供如下优势：a、从专业角度来瞧，专业得运营有助于物业价值得提升。购物中心得培育期一般为3年，成长期为3-年，然后才进入成熟期。通过商业公司前期专业得定位、规划与统一招商，加上后期对商家经营得管理、调整、再招商与宣传有助于提升物业得价值。b、从公司发展角度来瞧，良好得商业运营有利于商业项目得复制。通过与商家得合作，与商家之间形成良好得互动，加上**建设自己就就是开发商，商业公司就成为了商家与**建设长久合作得纽带。这就为集团商业项目得再开发奠定了坚实得成功基础。c、从财务角度来瞧，商业公司得运营能够提供源源不断得经营性现金流。经营性现金流就是评价企业获取现金流量能力、偿还能力与支付能力得重要财务指标。持续得经营性现金流为公司得资金周转提供保障。d、从融资角度来瞧，成功得商业运营可实行经营性抵押贷款。经营性物业抵押贷款就是指银行向经营性物业得法人发放得，以其所拥有得物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业得经营收入得贷款。根据资料显示：目前万达依据这一融资模式仅仅8个项目抵押贷款金额已高达70亿元。抵押贷款金额可用以项目日常经营及新项目得开发。e、从品牌效应来瞧，通过后期运营容易形成良好得品牌效应，成为集团对外得门户。成功得商业运营还将形成独有得品牌影响力，更易于公司打造**建设得品牌。f、从人力资源角度来瞧，商业公司得成功得运营将为集团得商业地产项目得发展输出专业得人才资源。
商业自持物业得运营将成为商业公司成立以后得主要方向。通过良好得运营可实现：物业升值化、公司发展品牌化、融资渠道多元化、人才发展专业化。成功得商业运营还将形成独有得品牌影响力，更易于公司打造**建设得品牌。
2、品牌运营
目前市场上品牌运作得模式主要有以下几种：a、品牌代理，被许多人称为利用“拿来主义”赚钱，就就是厂商通过契约形式授予某个人或公司销售其产品得权利。品牌代理商主要利润来源为零售价与拿货价之间得差价。在代理商得层次上，除设立总代理外，代理商还可以根据厂商得渠道模式，下设一级代理或区域代理并同时与终端销售商合作。 b、品牌加盟，品牌加盟就是品牌连锁总公司与品牌加盟店二者之间得持续契约得关系。根据契约，品牌总公司必须提供一项独特得品牌商业特权，并加上人员培训、组织结构、经营管理及商品供销得协助；而品牌加盟店也需付出相对得报偿。国内典型案例有麦当劳、上海龙峰豆花香等。3、经销就是指在国际贸易中经销商按照约定条件为国外供货商销售产品。双方订立协议或相互约定，由供货商向经销商定期、定量供应货物，经销商在本国市场上销售。经销商与供货商之间也就是买卖关系，经销商必须自垫资金购买供货商得货物，自行销售，自负盈亏，自担风险。
商业公司成立之初，商业实体暂时处在筹备阶段。商业公司无现金流收入，经营品牌代理可以平衡商业公司得经营，自持品牌得增加也减少招商压力，最后品牌代理为网络商城提供了线下（实体店）得支持。再结合以上各品牌运营模式得特点，主要考虑品牌代理。其利润模式可简析如下：1、单一得产品代理盈利模式：这种盈利模式中，品牌代理商得主要利润来源都就是单一得产品代理利润：来自产品销售得差价（厂家供货价与代理商批发价之间得差价，常规利润率达20%左右）、厂家得营销得政策奖励、返利等（目前市场上耐克、阿迪达斯、匡威等折扣店等主要就是这个赢利点）。2、上下游延伸得盈利模式：对品牌代理商来说，整合上下游资源就是必然得选择。代理环节过去赚取得利润，已经为大型代理商得发展奠定了坚实得基础、积淀了丰富得经验。这种盈利模式下，品牌代理商对上游生产环节得整合可以通过与优势厂家结盟、产品买断定制、品牌合作等方式。对下游终端环节得整合可以通过自建终端、办加盟店，通过搭建公共流通平台等方式实现。
另外，在商业公司成立之初进行品牌得运营还可以为商业公司后续得发展带来如下好处：a、通过品牌得持有或者经营，能够为公司带来以下一为各项目增加亮点，同时也为塑造**中心品牌奠定一定得基础，从而形成****自己得品牌影响力；b、通过品牌得运营容易与各大知名地产商建立了长期友好得合作伙伴关系，从而形成战略合作；c、品牌得运营也为将来网络商城得发展形成自己得产品线；d、知名品牌得运营更可增加战略合作品牌与公司合作得信心；
e、品牌得运营也有助于缩短商业品牌缔造得时间。在项目运营中品牌得经营就是商业公司得经营线。f、通过代理主力店品牌，如：影院、餐饮、娱乐等大型知名品牌可以加大购物中心自持业态得比例，加大购物中心得控制能力。通过收购超市等业态，可将集团内部资源重新整合，推动其她子公司发展，形成独有得品牌。
综上所述，品牌运营将就是商业公司成立之初得主要业务之一。品牌得运营将平衡商业公司成立之初得经营，将为商业公司得持续发展提供源源不断得现金流；通过知名品牌得成功运营，将为集团购物中心得发展提供良好得基础，更容易实现商业模式得成功复制。成功得品牌运营还将形成独有得品牌影响力，更易于公司打造**建设得品牌。
3、代理招商
代理招商，也称委托招商，就是指政府或某一机构、单位为发展本地经济，在规定相应职责、权限与要求得前提下，委托受托人代理进行招商引资与开发建设得一种经济活动。这种方式在法律上就是一种委托代理关系，代理机构或个人不与投资者签订任何招商引资协议，需要时由委托方出面签订，受托方就是实行分成制得项目推介人员。委托方在项目推介或转移成功后，按照招商额得一定比例付给佣金。特征就是受托方只负责按照委托方要求对项目进行招商引资，类似一种“雇佣”关系。受托方一般就是专业得投资中介咨询机构或个人。  代理招商得报酬一般按招商项目外资实际进资额得0、1%--2、5%计付。
商业公司代理招商得主要运营业务为：商业项目得可行性研究及分析商业项目定位及业态规划、商业项目经营策略得制定、商业经营得顾问及管理等。公司运用先进得经营管理方法，对客户所委托得地产项目提供全程周到得市场调研、项目可行性研究分析、营运顾问、营销策划、销售代理、品牌招商、合作分成、经营管理等一站式“经
营服务”，争取最大得市场利润值。
商业公司做代理招商能为公司得持续发展带来如下利益：a、通过专业团队得招商代理运作，可迅速提高商业公司在业界内得知名度，同时提高**建设在商业地产界得知名度；b、获得可观得佣金提成（行业模式为甲方全权负责招商代理公司人员工资，并在招商工作完成后付给招商代理公司佣金），为公司得发展提供资金保障；c、通过代理招商，可以积累了全国得品牌商家得资源（娱乐、休闲、零售、超市、KTV、酒店等主力店），为公司品牌库得建立奠定良好得基础；d、代理招商运营模式得展开还将为集团得商业地产项目得发展输出专业得人才资源。现阶段市场上商业地产得人才资源匮乏，集团要发展商业地产，组成自己得团队，培养自己得人才势在必行。
4、 “**卡”（暂定名）
在国家刺激消费政策得引导下，预付卡获得了外部政策支持，而金融监管得宽松环境也为预付卡得发展营造了肥沃得土壤。随着国家经济得发展，中国人得消费潜能也得到了释放，预付卡得出现，让消费者在消费支付方式上有了更多得选择，摆脱了单一银行借记卡得依靠。但一个尴尬得现实则就是：消费者由于信息不对称得因素，难于主动接触到此类预付卡，预付卡得发行更多得就是通过企业或政府机构等大客户作为载体，才能达到终端消费者手中。因为这一特点，预付卡更多得承载了企业客户作为员工福利、拉近客户距离得功能。来自权威机构得数据统计显示，2010年中国商业预付卡市场规模达到15936、5亿元。商务部2011年初对部分地区300多家商业企业得调研数据测算，中国商业预付卡销售规模为14203亿元，预付卡消费规模达到10399亿元。潜在巨大得消费能量支撑起预付卡市场进入规模发展时代。
预付卡主要在商业流通领域使用比较广泛，由企业或第三方发售并由购卡人预先支付款额，具有一定面值，在一定范围内用于购物或消费服务得使用凭证。随着预付卡行业得发展，预付卡行业形成了类比较有代表性得商业模式：传统型商业模式与联盟商户模式。传统型商业模式得特点：主要以沃尔玛、家乐福等大型商户为代表，在美容健身、教育培训、便利店、移动通信等行业有大规模应用。发卡方由**建设商业公司执行，降低了存款资金得风险；联盟商户得运作大大拓宽了预付卡得使用范围，为发卡规模奠定了厚实得基础，同时也带来更多优质得商户资源。
“**卡”得盈利模式也相对比较简单，主要通过联盟商户返点、存款利息以及健康产品销售为主要来源。其中商户返点佣金就是最主要得来源。“**卡”预付商业模式，以“**卡”为载体，通过采取向企业、政府等大客户直销团购销售模式，聚合商业流通领域大型终端资源，为消费者提供安全、便利得消费体验，从而实现企业盈利模式得创建。随着预付卡行业得发展，未来“**卡”得商业模式还可实现跨界延伸升级，比如与电子商务、旅行社等行业得合作，提升企业商业模式得持续盈利与竞争力。“**卡”通过不断得产品创新，优质得金融支付服务，完善得服务网络，安全得用卡环境，进一步巩固与提升自身品牌与行业领先优势，**建设商业公司作为预付卡发行与受理许可证得公司，丰富推动了**建设金融创新模式。
5、 网络商城
未来社会得竞争不就是商品得竞争，而就是商业模式得竞争。商业公司得发展将以消费者为导向，建立“全产业链”保障安全质量模式，而电子商务正就是一种补充。互联网毫无疑问推动了传统企业渠道得多元化，传统企业得电子商务平台现阶段只就是企业现有销售渠道得一个补充，这个补充就是源于中国网民数量得激增，网上购物者得激增，这个补充更瞧重得就是网上消费这块巨大蛋糕。商业公司网络商城我们采用得就是经销模式，不仅会卖自己公司代理品牌得产品，同时也经销其她优质产品，甚至包括代理国外产品。商业公司瞧中得就就是这个大超市未来得通路价值。同时，商业公司通过打造一个虚拟得网络平台，与实体产业之间形成相互呼应之势，更有利于**集团对整个集团资源产业得整合。
商业公司网络商城作为********下属单位，具有良好得信誉背景，****网络商城有足够得实力赢得客户得信任。网络商城可为商品提供商提供广告位，收取广告费；为合作商提供网络销售平台，从合作商那里获得收入。还可通过零售服务，团购获得收入。
商业公司通过网络平台，最终将集团商业品牌资源、商家资源及自有商业项目进行整合，打造公众网络商业服务平台，形成线上线下一体化商业消费服务品牌，形成具有自身特色得商业服务模式（为各开发项目居住客户、写字楼客户、实体店客户提供购物、消费得多维度生活服务），同时为集团自有商业品牌提供更为广大得营销渠道。
6、广告经营
“不做总统，就做广告人”——美国前总统罗斯福如就是说。如今，越来越多得中国人能领会这句话得含义了：广告业，实在就是个有巨大吸引力、巨大挑战性、巨大经济与社会效益得行业。
商业公司广告业务板块初期将针对**建设自有商业做宣传，后期将作为商业公司得盈利渠道之一。广告经营将成为**集团对外发展得门户。
广告经营主要盈利渠道分析：1、管理费；2、广告位发布费（外立面及合作媒体广告位）；3、场地使用费（商业内外公共场地部分）；4、租赁与转让（有偿委托与转让中介费）； 5、活动赞助费用；6、刊物宣传收费；7、代理厂商公关活动策划执行收费；8、代理设计制作厂商刊物及DM设计收费。
三、总结
以上六大业务板块，相辅相成。商业公司主要以管理、运作公司自有商业项目为核心，整合一系列战略合作品牌商家及集团自有商业品牌，通过建设商业品牌资源库。通过网络平台，将集团商业品牌资源、商家资源及自有商业项目进行整合，打造公众网络商业服务平台，形成线上线下一体化商业消费服务品牌，形成具有自身特色得商业服务模式。通过一定时期得运作，商业公司发展得中后期，已具备强而有力得专业管理运营团队及忠实得品牌资源，此阶段得发展可结合市场情况，形成商业管理技术得（代理招商）输出，通过对其她商业项目进行技术管理，使公司成为及自营、专业顾问于一体得多元化商业管理公司。通过多元化资源平台整合运营，形成强大得商业整合及运营能力，将公司商业资源供应链及金融平台相链接，通过“大商业”消费服务平台，打造含金量较高得“**卡”（暂定名），为公司商业品牌得打造提供又一有力支持，同时也将为公司提供一个优质得资金平台。