房地产投资决策应用灰色理论模式.docx

灰色理论在房地产投资决策中的应用
1 我国房地产市场生长状况
房地产投资者在进行房地产投资决策时，要对房地产市场的现况有深刻的了解，一旦房地产市场有所变革，决策者会相应调解决策，以防决策有所失误，淘汰决策风险，对决策者来说，了解房地产市场的生长状况是很有须要的，更重要的是要了解所要进行决策项目的本地市场。

我国房地产市场产生于19世纪,随着社会和经济的生长而萌芽,生长和演变,在这一历程中,我国的房地产市场经过了许多的妨害,在不停的波折中勇于探索和研究,我国的房地产市场才慢慢的走向正常的轨道,我国房地产市场的生长主要分为以下2个大的阶段。

我国近代房地财产的形成，以1843年上海开埠为起点。首先，随着经济生长、地域因素和历史生长，上海逐渐成为全国对外贸易的中心，交通、运输也蓬勃生长。使房地财产逐步走向正规化;其次，由于外洋殖民者对中国的入侵而产生了租界，为外国殖民主义在中国经营地产创造条件，为上海近代房地财产的兴起铺平了门路。随后，天津、广州、青岛、厦门等沿海几个大都会，房地产都有一定的生长。

(1)革新开发前的房地产市场生长（1949-1978）。
在这个时期，我国的社会主义改革才完成，经济才规复，国度实行高度会合的筹划经济，就把房地产这一个重要生产要素给排除在市场之外，政府对土地实行无偿划拨和衡宇非商品化政策，房地产市场逐渐萎缩。
(2)革新开放后我国房地产市场。
从革新开放到今的二十多年里，我国的房地产市场经过了苏醒期、成恒久、快速增恒久、平稳运行期几个阶段，房地产市场生长已走向理性化的门路。当今房地产市场竞争猛烈、生长偏向多元化，为了企业的恒久生存和生长，房地产企业勇于向困难探索并进行解决，给我国房地产市场生长提供了方案息争决的要领，指导着市场的良好生长。

房地产投资决策要慎重是由于房地财产关联度高、动员力强，房地财产已经成为我国百姓经济的支柱财产，所以要明白其重要性，并应用灰色理论对其决策方案、主导因素进行阐发，在进行房地产投资项目决策时要倍加小心。我国房地财产在最近几年保持了高速生长的态势，自身形成一定的泡沫，1999年以来完成实际投资额每年都在1000亿以上的增长，到2003年已达10154亿，根本上已到达我国股市投资的范围。与此同时，房价也在不停攀升，从1998年以来全国平均上涨了10%以上，高于此间的消费物价指数的上升；销售量每年以20%以上的速度上涨，但房地产市场总体上是康健生长的，只存在局部代价高涨的现象；全国的商品住房代价仍会稳定的上升，国度发改委、国度统计局2005年对35个大中都会房地产市场进行的观察显示，二季度房价比去年同期上涨10.4％，房价与一季度相比也上涨2.3％。专家阐发，二季度房价快速上涨是因为衡宇销售供需两旺。从全国范畴看，有8个都会房价同比涨幅凌驾10个百分点。排前三位的分别是上海，增21.4％；宁波，增19.9％；天津，增16.7％。在商品房销售代价中，住宅代价比去年同期上涨10.1％，比一季度上涨2.5％。其中经济适用房和普通住宅代价同比分别上涨2.8％和10.6％；写字楼和商业用房代价同比分别涨9.3％和5.1％。今年1～5月，全国房地产共完成土地开发面积3771万平方米，同比增长43.7%。房地产施工面积到达43112万平方米，其中新开工面积14355.8万平方米。房地产开发到位资金3105亿元，同比增长35%，比上年同期增幅高14个百分点[1]。其中东部沿海地域都会化进程较快,外来人口比力多,经济生长迅速,因此给房地产带来了商机;西部地域由于气候和地理位置的影响除了部分地域旅游都会外,房地财产生长较为迟钝;由于全国房地产市场受本地政策和人文情况等诸多因素影响,生长十分不均衡代价差别较大。由此可见研究我国房地产市场经济生长与投资决策是非常有须要的。

我国目前房地产投资决策存在着较多的问题，在市场信息不完全确定，风险性高的情况下，就促使许多房地产投资者和房地产投资研究人员进行投资决策研究，提出应用灰色理论要领来解决投资决策中存在的问题。
房地产市场产物供求结构失衡
一些大中都会中高等价位产物大面积空置，严重的供过于求，影响投资决策简直定。
据观察2003-2004年我国商品房空置率分别为17.0%、16.4%、15.0%，商品房空置率已处于危险区间，而中档价位产物、经济适用房却求过于供。普通与高等商品房产物的供求结构也严重失衡，普通商品房和经济适用房开发严重滞后于需求，高等别墅和商用楼宇开发又严重趋前于需求。高房价与低收入的矛盾成为商品房销售的屏障，从而制约了宽大居民住房的消费，使房地产市场无法实现良性循环，从而导致了决策的实施，可以进行灰色关联度阐发，从而知道影响房地产投资项目主导因素，制止决策盲目性。
1.3.2住房市场货款风险在增大，增加了对房地产投资决策的难度。
我国房地产投资2000～2002年分别增长19%、25%、28%,房地产出现了“三外”情况,即外地开发商、外资、外行业都来经营房地产,而房地产投资大部分是靠银行贷款周转的。据观察:购房者中有60%～70%的人都要通过住房抵押贷款买房,现在全国各地银行提供应房地产方面的贷款凌驾10000亿元,其中贷款提供应开发商的约4000多亿元,贷款给小我私家的住宅抵押约7500亿元，这就使房地产投资决策者想步伐淘汰投资风险。

当前房地产企业较轻视决策反馈机制简直立和健全，突出体现在对决策信息反馈机制和决策效用反馈机制两大方面，缺乏对信息在时间上进行追踪，也缺乏对决策效用进行审核，致使信息差误积冗和决策调解不力。

经济收益是企业追求的重要目标，是决策的最终的目标，由于决策的制约因素繁复、关联性也很强，过多地注意经济收益而忽视其他因素指标的评估，不但实现不了理想的经济收益，还会造成决策失误。

当前房地产企业在决策阐发中已形成一套教为范例的定性与定量阐发步伐，但缺乏综合阐发与判断的步伐，未能有机的将定性阐发与定量阐发结合起来。没有有效地掌握决策阐发的实质，缺乏决策阐发的系统观，就会给房地产投资决策者带来迷惑，不知下一步做什么，会导致房地产开发错失商机，所以就提出了灰色局势阐发，对已有的信息进行阐发，哪一块地适合做什么，淘汰投资风险。

随着房地财产的生长，企业对房地产开发的风险意识不停增强，但在风险治理中，缺乏有效的风险监控步伐，尚待形成有力的风险治理机制，风险治理步伐不健全，导致企业的风险应变能力差，难以应付和处置惩罚风险。

面对生长不是很良好的市场，开发商应越发慎重地选择投资时机和投资项目，对房地产投资决策进行科学地阐发，增强风险意识，确保建立项目投资的可行性和收益性。在日益猛烈的市场竞争中得到理想的开发项目及对其科学阐发是取得良好回报的要害。由于房地产项目的投资方案决策直接干系并决定着投资的成败，具有决定性的意义，所以在任何项目中都是重中之重的事情。对房地产投资决策进行科学研究阐发，就要求房地产开发商具有一定素质和能力。如对宏观经济生长的认识，对区域性微观经济的了解，对有关执法、法例和经济政策的掌握等等。在操纵上，掌握好房地产投资项目可行性研究，即对付项目进行技能、经济和社会等全面观察研究，对方案进行经济技能阐发，比力评价项目的经济效益，论证其可行性，在本文中接纳灰色评估模型对房地产投资决策的可行性进行研究，在住宅开发项目中，主要有以下内容。

一般可分为市场潜量预测和市场生长预测两个方面。除了大要了解宏观住宅需求情况外，主要观察项目是本地的需求情况。了解居民最需要的衡宇，高、中、低三个档次的衡宇在居民中需要的水平，凭据房地产市场生长情况对房地产市场创建灰色模型预测，同时摸清同行业其他公司的销售情况，对房地产市场的生长有较详细的了解。

收集种种同类型、差别地段的商品住宅代价，作为参考行情。凭据本项目的位置、修建尺度和本钱因素确定销售代价。

预估拟建项目的经济效益是可行性研究的焦点内容及决策的重要依据。灰色系统理论在房地产投资决策中的应用主要是以财务评价为主，评价项目是对峙现金流量原则，从投资能否收回、收回速度;能否盈利、盈利水平和盈利效益崎岖，项目是否能负担一定风险的角度来评价项目的可行性。

从我国的现实情况来看，我国房地财产仅处于财产生长的低级阶段，还存在许多问题。首先体现为投资者的风险意识不强，投资决策根本停留在经验决策水平，对投资纪律的认识还很粗浅。多数投资者面对这些具有诱惑力的投资领域，往往为了片面地追求高额利润，盲目开发经营、违规操纵和高风险投资，不重视实际市场观察，缺乏科学的经济预测和客观的可行性阐发，缺乏完善的投资决策要领，仅凭经验或简朴的管帐盘算就进行决策等等，极易造成投资会合或投资过热，使房地财产面临着巨大的开发经营风险。
由于房地财产是一种高风险、高收益的财产，具有许多不确定性，这些不确定性对房地产投资的成败起着决定性的作用。而灰色系统的一个根本看法是:一切随机量都看作是在一定范畴那变革的灰色量。而房地产开发项目中的不确定性因素的变革就可以认为是随机量。因此把灰色系统理论应用到房地产投资决策中具有重大的现实意义，好比：灰色关联度阐发、GM（1，1）、灰色局势阐发等，将为房地产投资的科学决策提供有效的理论指导和要领。

目前灰色系统理论在房地产投资决策中的应用还处于起步阶段，虽然灰色系统理论取得了许多结果，然而许多方面仍需进一步生长，主要体现在GM(1,1)模型的建模机理及修正、灰色模型的查验等。因此,本文在应用灰色数学要领(主要有:灰色关联度阐发、GM(1,1)模型、灰色筹划、灰色动态模型、灰色概率预测、灰色局势决策等)就房地产投资涉及的主要决策内容进行阐发时将凭据差别的决策内容选取适当的关联度盘算要领、考虑种种模型的使用场所，灵活运用灰色系统的种种要领来解决种种决策问题。
1.6.2 GM（1，1）模型对房地产投资的研究
利用GM（1，1）模型对徐州市区商品房进行预测，以便进行房地产投资决策是否可行性研究，其中他的缺点是不能反应动态历程，要通过其他要领来增补，GM（1，1）模型是灰色预测的底子用于数列预测、灾变预测等方面。
利用灰色理论革新房地产项目的财务评估要领
对房地产项目评估的要领主要用财务评估的要领，以得到房地产投资项目的可行性研究，应用方便、简便。
灰色局势对房地产投资方案优选
由于房地产开发投资具有高投资、高风险等特点，在房地产投资决策历程中要考虑各个方案的细节，应用灰色局势的要领对投资方案进行判断，哪一块地适合哪种用途，能实现风险最小、收益最高。
2 房地产投资决策和灰色系统理论

系统是指由相互关联、相互依赖、相互制约的两个以上的要素组成的、具有特定功效的有机整体。现代科学技能的生长，使人们逐步认识到客观世界是由物质、能量、信息这三种既相互区别又相互依存的身分所组成。从广义上来说，信息是表征事物的存在和运动，通过人们的思维运动，借助自然信号和人工标记系统进行表述，并用之于社会实践的广义知识。从狭义来说，经济学说称的信息是指消息、数据、资料、知识的总称。凭据信息论，工具系统自己能量的限制和外界噪音的滋扰，往往会产生失真现象，并且再加上一些外部条件如理解力、担当能力等都给信息带来失真现象。所以人们所掌握的信息大部分是不确定性的，简朴地说，信息不完全的系统，即把既含有已知的又含有未知的或非确知的信息系统，就称为灰色系统[2]。
我国灰色理论的生长
灰色系统理论自1982年，北荷兰出书公司(North-Holland Co)出书的《系统与控制通讯》(Systems & Control Letters)杂志上颁发了我国粹者邓聚龙传授的第一篇灰色系统论文“灰色系统的控制问题”(The Control Problems of Grey Systems)。1982年第3期的《华中工学院学报》上颁发了邓聚龙传授的第一篇中文灰色系统论文“灰色控制系统”。这标记着灰色系统理论的问世。1985年到1992年，华中理工大学出书社先后出书刊行了邓聚龙传授有关灰色系统的七部著作:《灰色系统社会经济》、《灰色控制系统》、《灰色预测与决策》、《灰色系统根本要领》、《多维灰色筹划》、《灰色系统理论教程》和《灰数学引论—灰色朦胧集》。
灰色理论的内容
经过20多年的生长，灰色系统理论已经形成了较为完整的一套体系，主要包罗下列根本内容:①灰色系统的数学问题;②灰色因素的关联阐发;③灰色建模理论;④灰色预测;⑤灰色决策和筹划;⑥灰色系统阐发;⑦灰色系控制和优化;⑧灰色聚类与灰色统计评估。以系统阐发、建模、预测、决策、评估、控制等为纲的技能体系，即灰色关联阐发、灰色动态模型、灰色预测、灰色决策、灰色评估、灰色筹划；并以徐州房地产市场作为研究工具进行研究。灰色系统具有从杂乱无章的、有限的数据中找出其所隐含纪律的功效，凭据其属性创建灰色系统模型，从而进行阐发、决策和应用。

决策即对需要处置惩罚的事物做出计谋上的决定。房地产投资决策就是围绕房地产事先确定的经营目标，在占有大量信息的底子上，借助于现代化的阐发手段与阐发要领，通过定性的推理判断和定量的阐发盘算，对投资方案进行选择的全历程。
（1）房地产投资决策的分类
凭据决策信息的条件可以将决策分为:确定型决策、风险型决策和不确定型决策.确定型决策是指影响决策的因素或自然状况是明确肯定的，且一种方案只有一种确定可以预期到达的结果，并且这种情况的出现是肯定的。风险型决策又称随机型决策是指决策者对差别行动方案可能出现或面临的情况(可能性)有一些了解，但不完全肯定。不确定性决策是指决策者对差别方案可能出现或面临的状况毫无掌握大概底子不知道将出现什么情况。因此，房地产投资决策是一种风险型决策。这种投资决策所依赖的是不确定型信息，对付这种投资决策阐发的要领有许多种。灰色系统理论的提出，为这方面的研究提出了新的偏向。
（2）房地产投资决策的内容
①确定投资目标
投资决策的目的就是要到达投资所预定的目标，因此确定投资的目标是投资决策的前提和依据。如果确定的投资目标不正确，那就意味着投资决策的错误，就会导致项目的不能进行。
②拟定投资方案
在进行房地产投资决策的历程中，凭据已经确定的目标，拟定多个方案，并判断出其中那个方案可行，但是总的原则要按技能经济学原理赐与评估，便是该项目在技能上是否先进，生产上是否可行，效益上是否能盈利等，经过阐发比力后，才气从中选出最优的方案。
③丈量风险
由于房地产项目投资量大，建立周期长，涉及到许多因素的影响，修建、设计等等，故此有许多不确定的因素，负担的风险大。所以进行投资决策时，不但要丈量或预计每一个投资方案的经济效益，还要丈量其可能负担的风险。
④制定决策方案
在进行房地产投资决策中制定供决策者选用的种种可能可行的方案，是房地产投资决策的底子。在制定决策方案时必须注意各个方案整体上的详尽性和个别间的相互排斥性，只有这样，才气有效的选出优秀的方案，制止最优秀的方案遗漏。
⑤阐发与评价
方案的阐发与评价就是要对每一个备选方案，在进行选择之前，对其有关的技能经济和社会情况等各个方面的条件、因素以及潜在问题作可行性研究，并与预先确定的目标进行比力做出评价。
⑥选择方案
应用科学的知识和本领进行选择，挑选出存案中最优的方案。

房地产投资决策的差别特点决定了房地产投资决策是一种含风险，不确定性的计谋，这些不确定因素对房地产投资决策的成败起着决定性作用，也对决策者自己素质和科学文化是一种要求，在运用灰色理论对房地产投资决策时，应掌握投资决策的特点，选用符合的灰色理论要领，对决策进行阐发和模拟。
（1）决策的影响因素繁复且具高活性
由于房地产投资周期长、综合性强，使得决策影响因素(无论是情况因素照旧内部因素)范围和范畴扩大了，延伸和触动了众多行业，布及商业、修建业、金触业，乃至公用事业和技能办事业等，诸多因素变革的概率与频次增大了，继而体现出高活性，这无疑加剧了因素变异水平，加大了决策阐发的难度。
（2）决策阐发的时空性变革强
房地产开发及其生意业务具有一个较长的时间历程，从现场勘察，购买地盘、修建衡宇直至买卖生意业务等往往需要几年才气完成，于是因素便成为一种恒久的不确定源，开发期愈长，种种社会经济条件变革的可能性就愈大，开发后期的用度和建立项目的租金或售价愈不确定，市场供求的变革，消费者的趋势、经济形势的兴衰、利率的变革等都难以精确预测。土地与衡宇属于不动产，具有不可移动性和空间上的牢固性，实际上限制了决策者随心所欲地选择地盘的权力，并且房地产商品的代价或租金受制于多种因素，其中与该修建地块所处的社会经济及地理情况的优劣有着最为密切的干系，而社会经济及地理情况条件的变革庞大，有许多不确定因素在起作用。因此，房地产投资决策体现出很高的时空变异性。
（3）决策系统的动态相关性高
房地产投资系统是一个开放性系统，系统内部的各子系统和诸要求具有较高的动态相关性。
（4）决策信息不完备
我国房地产市场是一个不充实的市场，生意业务的信息很难完整地从正式的市场中充实得到，且许多生意业务往往不直接通过房地产市场完成，决策者决策信息的获取，收集和加工就显得相当困难，收到的信息也缺乏实时性和准确性。
（5）决策任务结构模糊
由于对房地产投资决策的影响因素庞大，导致了房地产投资决策任务问题的参数特征处于一种规矩的动态变革状态，难以准确而稳定地掌握各参数与决策间的干系，加之信息的获取，加工的不完备性，越发困难地的选择，决策者很难预计决策结果产生的可能性，这时，决策任务所包罗的不确定性就显得很高。
（6）决策的不确定性水平高、风险大
房地产投资决策所涉及的面广，波及多种行业，任一相关行业所产生变革而导致的影响结果，都有可能直接影响房地财产，使房地产开发的不确定因素从结构和水平上产生庞大变革，决策中的不确定性是主观概率预计的量化，所以不可能从总体上完全理性认识和掌握它。也较难从结构、水平和影响水平上去掌握不确定性对决策效果的影响，其主要的不确定因素是投资收益。房地产市场的变革，如供求变革、经营商的竞争、社会经济情况变革等，使投资收益具有高度的不确定性。风险是种种不确定因素的陪同物，其本质是客观条件的变革导致的不确定性。房地产开发中的自然因素、社会因素、市场因素和技能因素等的不确定性给房地产投资决策带来高度的风险。
3 灰色市场阐发
影响房地产市场需求的因素许多，本部分将以徐州市市区为例对各因素影响原理及相对重要性进行阐发研究，在此底子上结合房地产市场生长趋势，对徐州市市区房地产市场需求因素进行灰色关联度阐发，并阐发出影响徐州市市区房地产投资决策的主导因素和次要因素。

从20世纪90年代以来，随着经济的快速生长，徐州市房地产市场产生了巨大变革，徐州市1998－2002年五年间都会房地产开发完成施工面积1612万平方米（其中住宅1227万平方米），竣工万平方米（其中住宅万平方米）；完成房地产开发投资亿元（其中住宅亿元）。2002年房地产开发完成投资25亿元，施工面积323万平方米，竣工面积达132万平方米（其中住宅102万平方米）[3]。大量的土地面积被房地产开发商通过出让和划拨的方法开发成商业楼和居民住宅，居民的住宅面积相对扩大了许多，由于居民支付能力与开发商供房能力形成了比力锋利的矛盾。导致了徐州房地产空置率有所偏高，以致徐州房地财产受到了阻碍。因而，研究影响房地产市场需求因素以及房地产投资决策各因素的相对重要性显得尤为须要。关联度是表征两个事物的关联水平。房地产市场的影响因素是很遍及的，他们之间相互影响、相互制约,因此，运用灰色关联度对徐州方地产市场进行阐发是很有须要的。

影响房地产市场需求因素是许多的，从中选取几个对房地产投资决策影响较大的和对房地产市场生长影响较强的因素，进行灰色关联度的阐发。
（1）影响市场需求因素的选取
就目前的研究而言，通常将影响房地产市场需求的因素，体现为种形式。
其一为:
D=f(m,n,x,y,R,r,s)
式中D为住房需求量;m为人口总数;n为住房总数;x为居民收入;y为居民储备:R为住房租金;r为整体经济生长速度;s为种种政策法例。
其二为:Qd=f(P,I,N,E,w)
式中Qd为一定时期房地产市场的需求量;P为房地产代价;I为消费者收入:N为人口数量;E为房地产预期代价变革;w为政策因素和其它因素。
（2）影响市场需求因素的阐发
通过对上述2种体现要领的归纳和描述,选取房地产代价、居民人均收入、城镇人口数量、百姓经济生长水平、城镇人均居住面积5个革新的代表性因素对其进行阐发，用商品房实际销售量代表居民对商品房的实际需求。
①房地产代价。
购房者首先考虑的就房地产的代价,房地产的代价是影响市场需求因素的主导因素。徐州2001年商业住宅平均房价为1442元/平方米,2002年到达1650元/平方米,2004年徐州市房地产市场一直保持着上升的趋势,第四季度的住房均价为1892元/平方米,比2003年同期上涨了8.92%.涨的幅度较大,居民的对房价越来越敏感。能担当1200元/平方米以下的人数占总人数的46.6%，1201-1500元/平方米的占31.9%,能担当1501-1800元/平方米的占11.8%[4]。
②居民人均收入。
人均收入的崎岖体现了居民的购买能力，经济生长快,居民收入的逐渐提高一定会增加支配收入，随着消费者的消费看法在逐渐改变，居民在住房方面的投资越来越大，对居住质量,情况,人文气息等都有较高的要求，因而居民的收入以购买能力的形式直接影响到居民的需求。
③徐州市人口总数量。
徐州总人口高达约908万人,其中都会人口约占14%,并且人口数量仍在快速增长,理论上,居民住宅总面积=人口总数*居民平均住宅面积。纵然居民的住宅面积稳定,但是人口的增长,仍然导致住宅面积的增加[5]。
④百姓经济生长水平。
经济是一个国度的支柱,百姓经济的生长会直接影响到任何一种行业。由于房地财产在百姓经济中占着一个很重要的职位,对其生长有着深刻的意义,同时经济的生长也在动员着房地财产和其他行业的生长。
⑤城镇人均居住面积。
城镇人均居住面积反应居民居住水平的一个指标,是刺激市场有效需求的直接因素。徐州市人均住宅面积低,在2002年解决了市区人均居住面积4平方米以下特困户5000户和万户6平方米以下的住房困难户的住房问题。

灰色关联阐发的目的就是通过一定的数据处置惩罚要领，寻求系统中各因素间相互制约、相互依赖的干系，找出影响系统目标的主要因素，从而掌握事物的主要特征，抓住主要矛盾，使系统更快更好的向前生长。灰色关联阐发法生长态势的量化比力阐发，实质上时多少曲线间集多少形状的阐发比力。其根本思想是凭据序列曲线多少形状的相似水平判断其联系是否紧密，曲线越靠近，相应序列之间的关联度越大;反之就越小。灰色关联阐发需要的样本容量少，盘算要领轻便，事情量小。
灰色关联阐发法具体步调为:
①设Xi为系统因素，其在序号k上的观察数据为xi(k)(k=1,2,....,n),则Xi=（x1(1),x1(2),...,x1(n)）称为因素的行为序列；
②灰色绝对关联度盘算。称0i=(1+|s0|+|si|)/(1+|SO|+|si|+|si-So|为X0与Xi的灰色绝对关联度：
③灰色相对关联度盘算。r0i=(1+|so’|+|si’|)/(1+|So’|+|si’|+|si’-s0’|)为X。与Xi的灰色相对关联度;
④综合关联度盘算。设[0,1]，则称oi=oi+(1-)roi，为X。与Xi的灰色综合关联度。一般可以取，如果对绝对量之间的干系紧密，可以取大一些;反之，若看重变革的速率，可取小一些。

用灰色关联阐发法对徐州市房地产需求进行阐发，运算的历程凭据上述的步调进行并叙述如下：
1、 房地产市场因素的选取。凭据上面的阐发，徐州市房地产需求系统影响因素Xi用表1体现，因素个数i=0,1,2,3,4,5,各因素的样本数K=1，2，3，...，8。
表1近年影响徐州房地产市场需求因素的数据
年份
商品房销售面积X0万M2
市区GDP
X1/亿元
商品房销售代价X2元/（M2）
徐州市人均居住面积X3/M2
徐州市市区人口数量X4/万人
居民人均收入X5/元
1996

1321

1997

1390

1998

1445

1999

1461

2000

1486

2001
93.57

1740

2002

1865

2003

1945

注：《2004年徐州统计年鉴》徐州市统计局编中国统计出书社
徐州房地产指数陈诉2004年-徐州房地产指数陈诉2005年
徐州日报2005年6月
《统计阐发资料》江苏省统计局
2.绝对关联度盘算
设行为序列Xi=(xi(1),xi(2),...,xi(8))的始点零化像分别为Xi=(xi(1)-xi(1)，xi(2)-xi(1),...,xi(8)-xi(1))=(xi(1),xi(2)，...，xi(8))
i=0，1，2，...，5
则
=（0 ）
=（0 16.24 31.38 ）
=（0 69 31.38 140 77.86 419 544 624）
=（0 0.1 0.15 0.28 1.43 1.56 1.77 ）
=（0 2 4.53 5.07 13.27 15.2 17.21 ）
=（0 23.39 70.45 125.54 254.67 ）
设|S0|=|+1/2(8)||Si|=|+1/2(8)|
|Si-S0|=|+1/2((8)-(8))|
则称=(i=0，1，...，5)为X0与X1的灰色绝对关联度,盘算得:
|S0|= |S1|= |S2|=
|S3|= |S4|= |S5|=
|S1-S0|= |S2-S0|=1462.925 |S3-S0|= |S4-S0|= |S5-S0|=
= = =
= =
1. 求出相对关联度
先求出系统因素Xi=(0.,1,2,...,5)的初值像,由
=((1),(2),...,(8))=/(1)=((1)/(1),(2)/(1),...,(8)/(1));i=0,1,2,...,5
得:
=(1.000 )
=(1.000 1.077 1.149 1.216 )
=( 1.052 )
=(1.000 1.011 )
=(1.000 1.014 )
=(1.000 1.044 )
诸(i=0,1,2,...,5)的始点零化像为:
=((1),(2),...,(8))=(0,(2)/(1)-1,...,(8)/(2)-1)
=()
=()
=()
=()
=()
=()
在凭据绝对关联度的解法求出其相应的
||(i=0,1,2,...,5)和||-||(i=0,1,2,...,5)
= = =
= = =
= = =
= =
则相对关联度=(1++||)/(1++||+)(i=0,1,2,...,5)
= = =
= =
4.求综合关联度
设[0,1]则称=+(1-),为X与Xi的灰色综合关联度,一般可以取,如果对绝对量之间的干系比力体贴，可以取大一些;反之，若看重变革的速率，可取小一些。在本文中取=0.6，由=0.6+0.6,（i=0,1,2,...，5)得

5、结果阐发
由上面的事情可知，>>>>，即影响徐州商品房实际销售的各因素的重要性为X4>X1>X5>X2>X3也就是说徐州市区人口数影响比力大,其次是市区的GDP、市区居民的人均收入、商品房销售代价、徐州市区人均居住面积。
从上面阐发可知，徐州市区人口数量严重的影响着徐州商品房的销售面积，人口的迅速增长和经济的快速生长，导致了居民对衡宇的大量需求，从下图中可以看出人口增长与商品房销售面积变更的联系。从图2-1中可以看出从96年到2003年随着人口的增长趋势，徐州市市区人口增长的幅度比力稳定，增长率在1.7%-3.0%，同时，居民对商品房的需求也在日益增长,颠簸的周期也是比力相似的,在2001年后,徐州市对地块的出让控制严,商品房的修建面积受到有效的控制,因此商品房面积就相应的有所淘汰,在居民支付能力稳定的情况下,人口越多,商品房的需求就越多,从而要进行商品房的建立。
从徐州市经济生长来阐发，徐州市经济在最近几年都以迅速的姿态生长，GDP的生长是经济生长的最直接体现,从图中看出,徐州的GDP是一直往上升的，特别是在2003年419.06亿元比2002年的355.02增长了60.04亿元，增长幅度高达18%,促进了房地财产快速生长，尤其在2001后的生长最迅速，尽管受到一些危机的影响，但是总体上，经济的生长是有目共睹的，从图2-2、2-3中可以看出经济的迅速生长再次刺激着房地财产的生长，大大的生长了房地财产。
都会居民人均收入是居民购买能力的体现，居民只有在收入不停的提高、不停的增长情况下，才会有更多结余的钱去购买商品房，也才气满足居民的购买欲望，因此它也是影响商品房销售的一个重要因素，从2-3中可以看出，他们根本上是同步增长的。徐州市市区居民的人为以趋于直线向上升，1999-2000间的人为涨幅比力高，增长率为190.7%，与同期间GDP增长率12.7%大抵相同，生长趋势相同。

图2-1徐州市区商品房销售于市区人口总数的干系图

图2-2近年徐州市区GDP增长情况

图2-3居民人均收入、商品房代价与商品房销售的干系图
—费尔哈斯模型预测
在前面的介绍中可知，房地产投资历程中存在许多的风险因素，房地产投资风险阐发中的预测属于微观短期的经济预测。所谓经济预测是指以准确的观察资料和经济信息为依据，这就需要通过灰色理论要领进行预测和阐发。房地产投资风险预测是指对风险的状态、影响因素和变革趋势所做出的阐发与推断。下面将运用灰色—费尔哈斯预测法来预测徐州市商品房销售量的状态及其变革趋势。

费尔哈斯棋型属于灰色系统中的一种特殊模型，它不要求对系统的物理机制有详尽确切地了解，而着重对系统的内部结构及参数的总体特征进行研究，尽量发挥己有信息的作用，对系统的生长、控制和局势决策做出切合实际的判断。
（1）费尔哈斯模型预测模型
①创建灰色GM(1,1)革新模型
设原始数据序列X(O)(t)={x(0)(1), x(0)(2),..., x(0)(n)}
对X(O)(t)作一次累加生成AGO,得:
X(1)(t)= {x(1)(1), x(1)(2),..., x(1)(n)}
以X(1)(t)拟合成费尔哈斯非线性微分方程：
=a X(1)(t)-b (X(1)(t))2 （2-1）
式中: X(1)(t)为商品房量,其中a、b是待定的参数,可用最小二乘法求取。即有:
=[a,b]T=[（AB）T（AB）]-1（AB）Tyn （2-2）
（AB）=
yn=[x(0)(2), x(0)(3),..., x(0)(n)]T
②将参数向量的分量代入(2-1)式,解得:
R(1)(t)= (2-3)
上面的公式称为费尔哈斯非线性微分动态预测模型，其中x(1)(0)为x(0)(1)的初始值，t0为初始时刻。
商品房的销售面积在t时刻的数量记为X(0)(t),则
R(0)(t)= R(1)(t)- R(1)(t-1),t=1,2,...,n
（2）应用模型预测徐州市区房地产需求
徐州房地财产在迅速的生长，房地产开发在经济生长中的职位显得越来越重要了，而商品房市房地产市场中份额最大的部分，它的生长优劣对房地产市场的影响是巨大的，它的生长趋势也将预示着房地产市场的生长趋势。
表2是徐州市区商品房的销售面积
年份
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
商品房销售面积（万平方米）

1、 创建GM（1，1）模型
第一步：设商品房销售面积为（t）={91.22,98.37,105.79,119.54,122.87,93.57,126.94,112.33}
对（t）作一次累加生成AGO(Accumulated Generation Operation)即:
（t）={91.22,189.59,295.38,414.92,537.79,631.36,758.3,870.63}
第二步:结构数据矩阵(AB)，yn
AB= Yn=[98.37,105.79,119.54,122.87,93.57,126.94,112.33]T
则凭据公式(2-2)可求得参数向量:
=[a,b]T=[（AB）T（AB）]-1（AB）Tyn=
将的分量代入(2-3),得到徐州市区商品房数量的预测模型:
R(1)(t)==
经过相关盘算如表3：
表3 历年费尔哈斯模型值
年份
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
实际值累加

预测值累加值

残差

3
2004
2005
2006

并求得上面残差的平均值为：
通过运用费尔哈斯模型对徐州市市区进行阐发和预测，在短时间内房地产商品房的面积走势仍会升高，但是由于房地产商品房销售面积受到政策的限制和宏观控制，面积可能会有所变革，在此文中只是对其纪律进行研究，以淘汰投资决策者对商品房销售面积趋势不甚了解所造成的不须要的损失,淘汰投资决策的盲目性。
4 灰色可行性阐发
对房地产开发项目的评估一般常用的要领有:剩余法、现金流量法和内部收益率（IRR）法。下面用灰色系统理论的要领革新这些要领，创建房地产开发项目的灰色评估模型。

区间灰数与区间灰数的运算、区间灰数与单个白数的运算称为区间灰数的运算。设有区间灰数(x),(y)及区间X，且(x)X,(y)X，abcd0，则有：
4.1.1加减
若(x)[a，b],a<b；(y)[c，d],c<d；且d<a，c<b
则有(x)+(y)[a+c，b+d],
(x)-(y)[a-d，b-c]

若(x)[a，b],a<b
则(x)-1[1/b,1/a]

若(x)[a，b],a<b；(y)[c，d]，c<d
则有(x)(y)[min(ac，ad，bc，bd)，max(ac，ad，bc，bd)]

若(x)[a，b]，a<b；(y)[c，d]，c<d
则有：(x)/(y)[min(a/c，a/d，b/c，b/d)，max(a/c，a/d，b/c，b/d)

(D)=(A)-[(B)+(C)]
其中，(A)体现整个开发项目的售价预计值；(B)体现总用度(工程造价和其他附加费)；(C)体现开发利润(包罗风险扩)；(D)体现购买开发园地的最高代价范畴。

(D)=（CV）-[（B）