房地产开发项目经济评价案例.docx

房地产开发项目经济评价案例一、项目表面随着北京都市化进程的加速、都市社会经济的生长和财产结构的优化，都市用地功效需作进一步调解。为此，首都筹划建立委员会办公室于1996年1月30日召开第四次联席集会，原则上同意将北京市毛纺厂改革为“毛纺厂居住区”。该项目拟由北京益华团体房地产开发部卖力开发建立。项目财政评价的目的是通过市场供需研究和财政经济阐发，确定项目的筹划功效、开发档次、开发本钱和市场营销工具，并对项目的经济可行性做出评价，为委托方投资决策及开发项目融资提供依据。1项目位置及占地面积拟建“毛纺厂居住区”位于向阳区东八里庄，包罗现状毛纺厂厂区和五建公司的用地。地块北临六里屯路，南至向阳北路，西起星火路，东到筹划中的石佛营东路。本项目总占地面积公顷，其中：筹划用地面积公顷，市政代征地公顷。本项目筹划建立用地面积中，目前属北京市第五修建工程公司使用的有公顷，详见表1所示。表1 项目用地面积及其漫衍用地单元筹划用地面积(m2)可开发用地面积(m2)保存修建占地面积(m2)益华37980033203747763五建76520712005320合计456320403237530832项目现状特点项目用地内的现状修建主要是厂房、堆栈和住宅，未来都要予以拆除，但由于生产水泥制品的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发，北部为第二期开发，中间铁路线及其南北两侧为第三期开发。筹划范畴内有三组拟保存修建：厂区南侧靠近向阳北路的住宅楼为毛纺厂新建的宿舍区；筹划范畴内西北角是一组旧住宅楼，分属毛纺厂和五建公司，目前保存，待未来有条件时再改革；厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋12层综合楼。另外，现状厂区内的锅炉房也将予以保存，用于未来小区供热。保存修建占地面积和修建面积情况如下表2所示。表2 项目用地范畴内保存修建占地面积和修建面积土地使用者用途益华五建占地面积(m2)修建面积(m2)占地面积(m2)修建面积(m2)住宅43488100000532030000地域公建2209200合计47763122092532030000项目筹划范畴以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区，南侧也已建成居住区，东侧隔铁路专用线为仓储区。铁路专用线以西，本项目周围已形成范围居住区，将厂区改革为住宅区切合筹划要求。3项目拟建范围凭据开端筹划方案，毛纺厂居住区由保存修建和新建修建两部分组成，其中新建修建包罗高层和多层住宅、非配套公建和配套公建（详见表3）。建立用地面积456300平方米，总修建面积912600平方米，总容积率为。表3 项目拟建范围和修建面积分派类型修建面积(m2)修建面积所占比例 (%) 保存修建152092-新建建筑高层住宅437908多层住宅137600地域商服85000配套公建100000小计760508合计912600-4项目办事工具居住区将筹划建立一处地域级公建中心和一所医院，为四周地域和小区内居民提供办事，其余修建为多层、高层住宅和配套公建。其中，部分新建住宅为益华团体其它开发项目提供拆迁安顿房，部分住宅为公然销售商品房，所占比例分别为30%和70%。5市政工程和底子设施据测算，毛纺厂居住区建成后，对热力、电力、电讯和煤气的需求预测如下：(1) 供热小区内将自建锅炉房，卖力整个小区的供热。(2) 供电凭据北京毛纺厂住宅区供电可行性咨询陈诉，毛纺厂住宅区的能源供给方法接纳锅炉房（或热力网）供热，煤气或天然气炊事，会合与疏散空调相结合方案，新建住宅和新建公建用电定额分别按25瓦/平方米和50瓦/平方米盘算，则该小区用电总计约20000千瓦。同时使用系数为，则最大负荷约16000千瓦，需安装24000千伏安变压器。凭据测算，新建小区内开闭站和由变电站引至住宅区的电缆分别需400万元和480万元，需交纳的供电贴费为2880万元，以上三项共计3760万元。另外，居住区还应负担地方电力建立基金4000万元，此项用度可分期交纳。(3) 煤气据北京市煤气公司测算，按小区内住宅7736户、其它修建万平方米计，日用煤气量为万立方米，岑岭用气量为3500立方米。(4) 电讯据北京市电信治理局测算，按居住人口2万多、住户7736户计，毛纺厂居住区至少需电话9000部（包罗公建），初期至少需安装程控互换机1万门。 二、市场研究（一）北京市当前房地产市场表面（略）（二）北京市普通住宅市场阐发（三）市场供需干系阐发（略）经过对北京市的投资情况和市场供求干系阐发，我们提出如下发起：本项目所处位置紧邻北京市房地产投资的热点地域之一东四环路，发起市场定位如下：(1) 功效分派。小区内以普通住宅为主，配以适当的写字楼、商业及公建用房。普通住宅占70%，其中多层与高层并重，为提高项目的修建面积，适当增加高层的比例。(2) 销售工具。普通住宅销售工具以企事业单元、团体购置和益华团体内部其它项目的拆迁用房为主，外地驻京机构为辅，分身散户。(3) 户型与功效。考虑到销售工具，普通住宅户型以三室一厅、三室二厅、二室二厅为主，约占70%；四室二厅为辅，占10%，其余为二室或一室。面积约60-120平方米。在节约本钱的前提下，应尽量使功效到达中档水平，如设计冰箱、洗衣机、空调的预留位置。（三）北京市写字楼市场阐发（略）（四）北京市商业用房市场阐发（略）三、项目筹划建立方案和建立条件（一）项目用地功效结构小区内现状住宅主要漫衍在厂区西北角和南端。筹划住宅主要会合在小区中央，部分部署于靠近铁路的东北角，在高度控制方面，本着中间高、两边低的原则，越靠近铁路高度越低，以淘汰铁路噪音对居民的滋扰。毛纺厂周围居住区建成较早，配套设施不完善，缺乏会合的、有范围的地域级公建中心。因此筹划在区域内两条主干道（向阳北路和星火路）交汇处的东北部，即现状毛纺厂的西南角建立一处地域级的公建中心。由于周围地域缺少有范围的医院，所以在园星路以北，靠星火路一侧筹划一家医院。星火路是经过居住区的一条主要生活性门路，筹划公建区多沿星火路部署。在现状综合楼以南摆设一处农贸市场，以解决星火路沿线的马路市场问题。在向阳北路与园星路之间的星火路东侧形成一组完整的商业区。为满足办事半径要求，方便小区东北部居民，在六里屯路南，筹划一处小范围商服用地。居住区东部目前是仓储区，有一组电气化铁路从居住区边经过。筹划中将锅炉房、公交首末站和其它市政场站部署在铁路沿线，另外将中小学用地也靠近铁路部署，但要接纳低落噪音影响的物理步伐。筹划在石佛营东路西侧部署一条2030米宽的绿化断绝带，以淘汰铁路噪音滋扰。其余绿地会合在现状综合楼以东的一块占地0. 88公顷的用地内。另外，居住区还将配备30班中学一所，24班小学两所，9班幼儿园两所，4班、6班托儿所各一所。（二）项目筹划控制指标综合考虑该项目所处的区位及有关筹划要求，对该小区容量、用地性质和开发强度提出的控制指标如下：1. 用地情况总占地面积532320平方米其中代征地面积76000平方米筹划建立用地面积456320平方米其中地域公建用地52900平方米住宅用地163400平方米配套公建用地124000平方米门路用地56000平方米绿化用地60000平方米2. 用地性质使用性质：住宅及配套、非配套公建3. 用地强度总容积率：其中：保存修建：新建住宅：配套公建：地域商服：4. 修建设计指标总修建面积：912600平方米其中：保存修建面积：152092平方米新建住宅修建面积：575508平方米地域公建修建面积：85000平方米配套公建修建面积：100000平方米修建高度：=60米其中：多层住宅：=18米高层住宅：4560米地域商服：=60米配套公建：=24米中、小学：=12米修建层数：板式612层，塔式18层（三）市政建立条件1. 门路交通系统在毛纺厂居住区四周门路中，星火路已修好，六里屯路和向阳北路都定过线，只有石佛营东路有待定线。筹划中将东八里庄小区北侧的园星路东延，横穿居住区与石佛营东路相交，此路段将居住区分成南北两个小区，亦有待定线。为增强小区间的联系，居住区内部筹划了半环加十字形的门路系统：即由星火路向东，再向南，穿过园星路，再向西回到星火路的半环路和贯串南北工具的十字型路。2. 市政设施现状北京毛纺厂原有较完善的市政设施。为解决北京市热力公司在东郊地域建立供热厂的用电需要，北京市供电局提出结合供热厂投产，建立一座110千伏变电站（星火变电站）。站址拟选在京包铁路西侧，姚故里路北侧，建成后将由该变电站向毛纺厂住宅区供电。随着周围地域的开发建立，该地段的市政设施、地下管线将得到进一步改进，为本项目建成后的使用提供理想的市政条件。其中：(1) 上水：毛纺厂原有上水条件满足供给。(2) 雨水：沿区内管线通入市政干线。(3) 合流污水：沿区内管线送入市政干线。(4) 煤气：用地西侧的星火路、南侧的向阳北路有新建的Dg300中压煤气管线；在用地西侧偏南有现状煤气中低压调压站一座；小区内南北端有部分现状住宅楼已使用人工煤气。居住区需建立煤气中低压调压站两座，每座修建面积70平方米左右。(5) 供热：基地内可满足供给。筹划在原锅炉房的位置，绿化断绝带以西，设一处占地公顷的锅炉房，卖力整个小区的供热。(6) 供电：毛纺厂现状用电由国棉110千伏变电站以10千伏排挤线（石佛营路）供电，由于该变电站已满载，毛纺厂居住区拟由筹划建立的星火110千伏变电站供电。毛纺厂用电负荷较大，应摆设一座占地500平方米的10千伏开闭站，由此分别引出双路10千伏电缆向住宅和公建供电。(7) 电讯：现状毛纺厂有远离此地的呼家楼电话局提供办事，该局容量已满，无力为新建住宅区提供通信办事。按电信生长总体筹划方案要求，石佛营地域应由开发单元无偿提供土地，新建一个4万门电话局所，占地面积5000平方米，修建面积6000平方米，初装容量1万门。四、建立方法及进度摆设（一）建立方法本项目的设计应接纳总承包制，小区会合筹划，统一设计。施工接纳监理制，接纳公然招标的形式选择工程承包商，以使项目的工期、本钱、质量得以确保。工程应到达优良工程水准。（二）建立进度摆设由于该项目范围较大，因此应考虑接纳转动开发、分期建立的方法，这样既可以使项目迅速启动，又可以凭据市场需求变革情况适时调解开发方案，低落投资风险。从项目自己的范围和所处的市场条件来看，本项目的开发建立分三期为宜，预计用6年时间可全部建成投入使用。各期开发的土地面积和修建面积如表4所示。表4 项目建立分期摆设 单元：平方米分期第一期(南)第二期(北)第三期(中)三期合计总占地面积183000179320170000532320代征地面积26000250002500076000筹划建立用地面积157000154320145000456320保存修建占地面积2349842752531053083拆迁土地面积159502175045144690479237可开发占地面积133502150045119690403237可开发修建面积229000262000269508760508注：第二期可开发土地面积中，有71200平方米占地为当前五建用地，相应分摊的代征地面积为11860平方米。工程建立进度，直接影响着项目的经济效益。严密的工程进度摆设和高质量的施工组织设计，是包管项目实施的要害，为了确保资金转动使用，于1997年1月初开始一期工程拆迁及整个项目筹划设计和前期准备事情，1997年3月底进行筹划设计方案比选，1997年10月初开始第一期底子工程，1997年4月起就可进行市场推广和销售。第二期工程于1999年4月初开始启动，第三期工程从2001年4月启动。整个住宅小区的开发建立于2003年3月完成，2003年9月底销售完毕。五、投资估算与资金筹措（一）项目总投资估算1. 项目投资表面据估算, 本项目包罗土地用度、前期工程费、衡宇开发费、治理费、财政用度、开发期税费等总投资为万元人民币，可销售面积的单方造价为元/平方米。更详细的投资筹划可能随设计的深入而调解。2. 估算依据(1) 业主提供的“毛纺厂居住区控制性详细筹划说明”；(2) 北京市煤气公司“北京市毛纺厂居住区煤气供给咨询意见”；(3) 北京市电信治理局“北京市毛纺厂居住区电信配套建立方案”；(4) 整个项目按中、低挡制作水平盘算；(5) 估算中的有关税金和用度按北京市的现行划定和同类项目的平均水平测算；(6) 假定该项目在5年内分3期全部建立完成;(7) 假定该项目在第一年开始预售，至项目建成后一年内全部销售完毕;(8) 项目总投资中自有资金比率按10%盘算；(9) 贷款的年利率按12%计取；(10) 整个项目的投资用度是在专业的投资监理工程师监视下使用。3估算范畴上述估算投资按北京市目前通常的取费尺度计取，但尚未包罗室内二次精装修及拆迁房享受安居房减免的十项税费。4估算结果投资估算的结果汇总如表5所示。表-5 北京市毛纺厂居住区开发项目本钱估算表序号项目或用度名称投资金额（万元）单方造价（元/平方米）一土地用度1出让金2都市建立配套费3拆迁安顿赔偿费4手续费及税金二前期工程费1筹划设计2项目可行性研究3地质勘探测绘4三通一平费三衡宇开发费(一)修建安装工程费1商品住宅A多层30724.97B高层2拆迁房A多层B高层3地域公建A商场B写字楼4可销售配套公建5不可销售配套公建(三 )隶属工程费(三)室外工程费(四)其他用度四治理费五财政用度38六开发期税费1电贴费2用电权费3其它税费七不可预见费总计注：盘算单方造价时，其面积的底子是可销售面积（不含不可销售配套公建之修建面积）。（二）投资分年度使用筹划凭据项目建立进度筹划摆设，本项目资金投入筹划详见表6“投资筹划与资金筹措表”。表6 投资筹划与资金筹措表 单元：万元序号项目合计开发经营期1997199819992000200120021开发总投资土地用度前期工程费衡宇开发费25治理费其他用度开发期税费不可预见费1小计2资金筹措自有资金销售收入贷款18336.47其他小计（三）资金筹措筹划本项目的投资来源包罗自有资金、销售收入和贷款三个部分。其中自有资金投入万元人民币，销售收入投入万元人民币，需向金融机构贷款万元人民币详见表6。在估算中，考虑到当年投资是随工程的进度分期投入的，销售收入也是在一年中逐步实现的，故假定当年销售收入（扣除销售税费）全部用于当年投资，如有盈余，结转下年。六、投资阐发底子数据的预测和选定本陈诉对项目经济效益进行阐发历程中，所使用的底子数据和根本条件是凭据北京市同类开发项目的实际状况，在阐发北京市相关类型物业市场前景的底子上，结合本项目的具体情况而预测和选定的。（一）销售收入的测算凭据市场研究的结果，并考虑本项目的具体情况，确定普通住宅售价：高层为5000元/平方米，多层为5200元/平方米；拆迁房售价：高层为4500元/平方米，多层为4800元/平方米；商业用房售价：6500元/平方米；办公用房售价：6000元/平方米；可售配套公建售价：4000元/平方米。可销售面积的平均代价为元/平方米。本项目的销售面积包罗商品住宅、拆迁房与各种公建，总计为757558平方米，分年度的总销售收入见表7“北京市毛纺厂居住区开发项目销售收入汇总表”。 表7 北京市毛纺厂居住区开发项目销售收入汇总表序号期间1997199819992000200120022003总计1商品住宅销售收入2拆迁楼销售收入3地域公建销售收入销售收入总计注: 可销售面积平均代价元/平方米，销售收入具体估算历程略。(二)本钱及税金1. 投资本钱测算本项目牢固资产投资总额为万元人民币，融资用度为万元人民币，本项目的投资本钱为万元人民币。2. 销售用度测算凭据北京市同类项目和国度有关部分资料，销售用度取总销售收入的2%。销售用度 38万元2% 万元3. 税金房地产开发项目的主要税金为经营税费和所得税。凭据国度有关划定，经营税费的税率为5.45%，按总销售额征收；所得税税率为33%，以销售利润为基数征收。北京市现已开征土地增值税。该税按开发项目销售利润水平以累进税率征收，对20%以内的开发利润，免征土地增值税。凭据测算，本项目不需缴纳土地增值税。（三）利润分派开发项目的税后利润即是销售收入扣除投资本钱、销售用度和有关税金。预计本项目的总税后利润为万元人民币。详见表8“项目损益表”。表8 项目损益表序号项目合计开发经营期19971998199920002001200220031项目收入销售收入商品住宅拆迁楼、可售配套公建地域公建1.2出租收入000000002经营本钱销售本钱3经营税费1销售税费营业税及附加生意业务治理费及印花税4销售用度85财政用度6土地增值税7开发利润8所得额79所得税10税后利润应付利润送还垫支利润及净投资接纳未分派利润注：投资接纳主要用于后续投资和送还贷款本息，税后利润部分用于后续开发投资和送还贷款本息的，在投资接纳不再用于后续投资和还本付息时送还。七、项目经济效益评价（一）现金流量阐发本陈诉从全部资金、自有资金两方面体例了现金流量表，主要评价指标如下：1. 全部资金评价指标（详见表9，项目全部资金现金流量表）财政内部收益率：24.80 %财政净现值(IC=18%)：万元人民币静态投资接纳期：年动态投资接纳期(IC=18%)：年表9 项目全部资金现金流量表序号项目合计开发经营期19971998199920002001200220031现金流入销售收入小计2现金流出牢固资产投资经营资金开发总投资5600销售用度经营税费土地增值税所得税小计3净现金流量4累计净现金流量-296现值系数5净现值6累计净现值109盘算指标IRR24.80%NPV万元静态投资接纳期年动态投资接纳期年2. 自有资金评价指标（详见表10 ，项目自有资金现金流量表）财政内部收益率：292.33%财政净现值(IC=18%)：万元人民币静态投资接纳期：年动态投资接纳期(IC=18%)：年表10 项目自有资金现金流量表 单元: 万元序号项目合计开发经营期19971998199920002001200220031现金流入销售收入小计2现金流出自有资金经营税费销售用度土地增值税所得税贷款本金送还贷款利息支付小计2503净现金流量4累计净现金流量现值系数5净现值6累计净现值盘算指标IRR292.33%NPV万元静态投资接纳期年动态投资接纳期年(二)财政平衡表与贷款送还阐发资金来源与运用表会合体现了项目自身平衡的生存能力，是财政评价的重要依据。阐发结果表明, 本项目具有根本的资金平衡能力。详见表11，资金来源与运用表。表11 资金来源与运用表 单元：万元序号项目合计开发经营期19971998199920002001200220031资金来源销售收入自有资金贷款小计2资金运用2.1牢固资产投资经营资金开发本钱经营治理用度销售用度财政用度经营税费土地增值税所得税应付利润各期还本付息3送还垫支利润及净投资接纳小计71821.06从表12“贷款还本付息估算表”中可以看出，本项目如果操纵恰当，在正常情况下，项目开发建立完成时，可以从销售收入中还清全部贷款本息，并有根本的利润。表12 贷款还本付息估算表 单元：万元序号项目合计开发经营期19971998199920002001200220031贷款及还本付息期初贷款本息累计19845.87本金利息本期贷款本期应计利息2381.50本期本金送还本期利息支付期末贷款本息累计本年年利率12%12%12%12%12%12%12%2送还贷款本息的资金来源投资接纳未分派利润其他八、风险阐发本项目的风险主要来自：制作本钱、售价、销售进度、开发周期、贷款利率等方面，其中主要取决于租售代价的变革和销售进度的快慢。而这些风险因素，又受政治、经济、社会条件的影响。另外自有资金占总投资的比例虽然对整个项目全部资金投资的经济效益没有影响，但是由于贷款的杠杆作用会影响自有资金的经济评价指标，因此需要项目的主办者进行认真考虑。（一）盈亏平衡阐发本项目的盈亏平衡点为76.42%，即销售面积/收入到达可销售面积/收入的76.42%时, 项目能保持盈亏平衡。利润为零时的初始平均代价宁静均成天职别如图1和图2所示。图1 利润为零的初始售价阐发图图2 利润为零的平均成天职析图99999（二）敏感性阐发影响本项目财政效益的主要风险因素为总投资（制作本钱）、售价。针对全部资金和自有资金的评价指标，分别算出当上述因素变革15%、10%、5%时，对主要经济评价指标的影响阐发如表13和表14所示。其中两种最倒霉的情况如下所示：1.当投资增加15%时，全部资金的评价指标为：财政内部收益率：18.10%财政净现值(IC=18%)：万元人民币静态投资接纳期：年动态投资接纳期(IC=18%)：年2.当租售代价低落15%时，全部资金的评价指标为：财政内部收益率：12.59%财政净现值(IC=18%)：万元人民币静态投资接纳期：年动态投资接纳期(IC=18%)：年表13 全部投资敏感性阐发表项目内部收益率(IRR)净现值(NPV)(万元)静态投资接纳期(年)动态投资接纳期(年)根本方案24.80%租15%37.07%3057售10%32.96%价5%28.87%格-5%20.73%变-10%16.66%化-15%12.59%15%18.10%投10%20.21%资5%22.44%7变-5%27.30%化-10%29.95%-15%32.78%表14 自有资金敏感性阐发表项目内部收益率(IRR)净现值(NPV)(万元)静态投资接纳期(年)动态投资接纳期(年)根本方案292.33%租15%323.54%售10%312.36%价5%301.62%格-5%284.36%变-10%273.24%化-15%257.97%15%277.97%投10%283.19%1.38资5%287.55%变-5%297.82%化-10%304.64%-15%312.21%从盘算结果可知，租金售价低落15%对项目经济效益影响很大，使项目不能满足内部收益率、财政净现值和投资接纳期的评价尺度。为确保项目得到较好的经济效益，项目主办者应增强市场促销事情，尽量使租售收入筹划得以实现。由于本项目全部投资根本方案的内部收益率为24.80%，远高于本项目测算中的贷款年利率，因此自有资金的评价指标随自有资金占总开发投资比例有较大的变革，从自有资金占总开发投资比例变革敏感性阐发表中可以看出，在确保项目正常运作的情况下，应尽可能低落自有资金的投入，使项目主办者的自有资金再选择其它理想的投资渠道。九、财政评价的结论与发起（一）结论上述阐发和财政效益评估的结果表明，本项目具有较好的内部收益率，有根本的贷款送还和自身平衡能力，且有一般的抗风险能力。评估结果表明，该项目是可行的。本项目评估中假定可销售面积全部用于销售，开发建立前四年期间的全部销售收入均用于项目投资。因此，售价与销售进度是本项目能否到达预期效益的要害。本项目各种物业的预期售价是在多方考察北京目前同类物业市场的底子上确定的。考虑到今后政府在启动房地产市场和低落普通住宅商品房售价方面将会有一些新政策出台，预期售价将会有所变更。但从当前生长态势看，普通住宅商品房售价不会有太大的回落。（二）有关发起1. 本项目的要害是各年度预期销售收入能否实现。若销售进度能加速，则项目投资更有保障，财政收益状况会明显好于评估结果，反之也亦然。因此，项目主办者对此应赐与足够的存眷和重视，创建一支良好的销售步队，增强促销手段，并凭据销售情况适时调解工程进度和售价。2. 本项目可销售买家中有30%是拆迁用房，主要面对益华团体其它开发项目的拆迁工具。这部分销售收入受到其它开发项目进展情况而影响，对此应赐与存眷，并相应调解各期拆迁房所占比例和进度，如当拆迁房工具确有包管时，在前期可适当增加拆迁房比例，加速进度，以取得更好的经济效益。3. 按现行划定，对拆迁房可以享受安居工程的有关优惠条件，项目主办者应尽力争取。4. 本项目的销售在很大水平上取决于东四环路及周围地域的建立，尤其是东四环路的建立速度，项目主办者对此应赐与密切存眷，适时调解工程进度与售价。5. 本陈诉在测算历程中，选用的贷款年利率为12%。如使用商业性贷款，则其年利率会更高一些，从而增大项目的融资用度，加大整个项目的开发本钱，使经济效益低落，因此发起项目的主办者，应力争得到政策性贷款，以淘汰项目的融资用度，争取更好的投资效益。6. 修建工程不可预见因素许多，工期、质量、本钱、原质料供给等都市影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施进程中，要增强施工治理，施行工程监理制。还应制定质料采购供给筹划，落实资金供给筹划，以确保项目的顺利进行。