房地产法律风险防范手册.doc

房地产法律风险防范手册 （212年版）冼汉瑞 徐美宁薛志辉 编目录前言 第一章、购房法律风险防范一、一手房购房法律风险防范二、二手房购房法律风险防范第二章、房地产开发前、中、后期各环节法律风险防范一、房地产公司收购法律风险防范二、合作开发房地产项目法律风险防范三、工程建设法律风险防范四、房屋销售法律风险防范五、房地产开发报建销售各类证照办理的法律风险防范六、物业管理纠纷法律风险防范前 言自房改政策实施已来,房地产业在中国获得了空前的发展机遇,房价亦随着国家宏观政策的变化迭荡起伏。受08年国际金融危机影响,中国经济下滑、房价急跌,中国政府于是在2008年底出台了一系列扶持经济发展的宽松货币政策。宽松货币政策的直接导致0年房价急剧上升。随着209年底以来国家对房地产市场调控的不断深入及2011年欧债危机的影响,坚挺的房价终于在201年月有了降价的迹象,这种降价的预期也在不断的强烈和深入人心。房价上涨时，购房者处于相对弱势,与开发商、一手业主谈判的空间小，而且大家都获得了房价上涨的利益，故而相安无事;房价下跌时，购房者处于相对强势，与开发商、一手业主谈判的空间变大,而且购房者极易受房价下跌的影响或挞定、或违约、或设法找到对方违约事由.因此，在房价处于下降通道的阶段，房屋买卖双方的谈判空间加大，单方制订对自己有利条款要求对方遵守已不太可能，这就需要平衡买卖双方的利益。在让步与平衡的博弈过程中,买卖双方都需认真考虑合同条款与潜在法律风险,以免日后发生法律纠纷。这就需要专业律师为买卖双方提供法律服务。同时，由于现时房价下行拐点的预期强烈，房地产开发活动日益萎缩,房地产项目并购将会日益增多。项目并购涉及的投资巨大、法律问题和风险较多,一旦出现法律风险则损失无法估量。为此，我所房地产部资深律师团队专门编制了房地产开发建设前、中、后期各环节的法律风险防范第一章、购房法律风险防范一、一手房购房法律风险防范（一）、买卖双方不具备主体资格的法律风险防范措施:、弄清卖方主体仔细验证房地产开发商的基本资料,确认企业名称与营业执照的名称完全一致。购房者在签订商品房买卖合同时，无论接触的是开发商还是其委托的销售公司，都应认准签约主体(商品房预售许可证上标明的公司)，在交易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具。这样才能避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生此外，还需要验证合同中的建设项目依据和商品房销售依据是否与原件相同2、弄清自己是否符合购房、贷款条件各地相继出台了房地产限购、限贷政策，在购房前应仔细向销售人员、或律师当地的政策以及自己是否符合购房、贷款条件,否则，一旦交付定金则晚矣。(二）、违约责任不对等的法律风险防范措施:在商品房买卖合同中，列明了卖方逾期交房、逾期办证和买方逾期付款的相应处理条款,但关键内容是空白的，需要由双方协商填写。如果开发商在签订合同前就已经填写完毕,购房者就需要仔细对比,以达到双方违约期限及违约金对等.（三）、房屋面积差异处理约定不明的法律风险防范措施:在商品房买卖合同中,关于房屋面积差异处理方式是可选项，购房者应尽量选择有利自己的条款。此外，购房者还须重视的就是房价是按套内建筑面积还是建筑面积计算,如果购房者所签订的合同是按建筑面积计算房款,因为核对公用建筑分摊面积非常困难,个别开发商就有可能通过虚增公用建筑分摊面积来获得高额利润,损害购房者的权益。因此，在合同中应尽量明确按套内面积计价.需注意的是,电梯房的实用率(套内面积/建筑面积)一般在7085左右,在可能的情况下,尽量向开发商了解清楚面积构成情况。(四)、交楼条件、装修标准约定不明的法律风险防范措施:交楼条件与装修标准不同。交楼条件不符合合同约定(如验收合格），购房者可以拒绝收楼并追究发展商的违约责任；装修标准不符合合同约定,发展商必须尽快更换或维修，但购房者一般不可以拒绝收楼，也不可以此为由拒交物业管理费。交楼标准:合同中对此是选择项,如验收合格、综合验收合格之类,但这并不明确，必须明确验收合格的标准及需提供的文件，如单位(子单位)工程质量竣工验收记录、建设工程消防验收意见书、电梯安全检验合格证等。如果发展商在交楼时不能按合同约定提供这些文件,购房者可以拒绝收楼.装修标准:一般见合同附件中的装修标准.重要部位、贵重家具、电器应明确品牌和型号。(五)、交楼时间、产权登记时间约定不明的法律风险防范措施: 实际操作中,开发商一般会把交楼时间和办理房产证的时间写得很长已避免违约的风险,购房者应尽量与开发商谈判缩短交楼、办证时间. 虽然有规定购房者可自行办理房产证,但由于时间、经验、手续复杂的关系,通常还是由开发商集中代购房者办理房产证.因此，购房者应在签订合同时注意写明由开发商代办房产证.但购房者应注意及时按开发商的通知缴交有关税费(由开发商或其委托的律师事务所代收）(六)、配套设施约定不明的法律风险防范措施:在商品房买卖合同中,商品房的水、电、气、暖的运行日期都是空白,这也需要由甲乙双方协商填写.如今的很多开发商都在这方面大玩文字游戏。比如他们会填写“入住时具备通水(电、气）条件”。看上去这句话没什么问题,但是细细品味就会发现其中大有文章可做：“入住时具备通水(电、气)条件中的水电是临时的,还是正式的?入住时具备开通条件并不代表一定就能开通.因此，在这些条款中，需要明确注明具体的开通时间。虽然煤气的开通受入住率的限制，暖气的开通也受季节限制,但合同中都应对此有尽量明确的约定。同时，还应有对违约责任的处理方法.(七)、合同附件的法律风险合同附件主要包括商品房平面户型图、装修标准、补充协议等，很多购房人对此不太重视，往往在发生纠纷后使自己处于不利的境地.防范措施:、合同必须附上商品房平面图，而且还要用红笔将所购房屋圈红,并注明房间面积、户型、朝向等,加盖骑缝章或签字。2、装修标准中的硬装（水电、地板等）、软装（家具、电器等)必须明确品牌与标准,如有替换必须是同等品质、价格的产品。3、补充协议是发展商免除已方责任、加重对方责任的惯用手段,已是行业惯例。购房者一定要仔细阅读补协议.但现在的补充协议往往字小且多,达到十几页至几十页,购房人在购房的喜悦心情之下很难仔细阅读、认真考虑。这就需要专业律师为您把关，避免日后遭受更大的损失。(八）、轻信售楼广告、销售人员口头承诺的法律风险购房者在购置商品房、尤其是期房的时候,往往是看中开发商印制的售楼广告后才决定购买的。有时是轻信销售人员关于该楼盘的特点、交通、规划设计、房型、学校配套、装饰、设备等情况。防范措施:从法律意义上讲，这份售楼书是开发商的承诺,是开发商向购房者发出的一种要约邀请,但是它并不具有法律效力,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的，应当承担违约责任.”但为了避免可能产生的纠纷,最好还是将这些内容写到商品房买卖合同或补充协议中最为稳妥。同时，对于销售人员的口头承诺，购房者如果认为对自己购买房屋的决定有重大影响的,也应明确写入合同或补充协议。（九)、无法办理银行按揭贷款的法律风险人们在购房的时候往往选择按揭贷款，但也有无法办理按揭贷款的时候.无法办理的原因比较复杂，有购房者的原因,有开发商的原因，也有银行方面的原因。特别是现在国家对地产调控严格、银行资金紧张的时候.而一般的买卖合同中会约定:购房者无法获得银行按揭贷款,应当在接到通知后的几天内付清余额,否则应承担逾期付款的违约责任.这就加大购房者单方的责任和风险。防范措施：与开发商谈判获得有利的付款方式,这在楼市冷清的时候成为可能。付款方式需要写明：如购房者无法获得银行的按揭贷款,合同解除，双方均不需承担违约责任。(十）、收楼入住费用约定不明的法律风险防范措施: 按行业惯例,购房者在收楼入住时需缴清房款(含按揭款)、购房税费外还需缴纳以下费用：物业维修基金、三个月物业管理费、水电周转金、装修保证金等.这些在购房者签订买卖合同的同时，一般以签订物业公约或业主公约的形式加以明确。如对这些费用有疑问,可以在购房前向销售人员提供业主公约。总之，购房者应当时刻谨慎、小心,秉着宜细不宜粗的原则签订商品房买卖合同或补充协议,从而最大限度地保护自身权益。当然，如果你能聘请律师帮你办理相关事情，那是最好的,因为在商品房买卖中涉及很多专业的法律知识，聘请律师能预防买卖合同中的陷阱，虽然这需要支付部分费用，但却可以降低购房的风险。二、二手房购房法律风险防范二手房买卖与一手房买卖略有不同,现就其不同之处重点介绍一下其中的风险防范:(一)、中介收费约定不明的法律风险防范措施:1、不能草率地签下看楼纸,对有不明的地方应仔细询问,以免自己在其他中介成交同样楼房时被先前中介追索中介费。、明确中介收费明细、标准及承担。同时,申请按揭的还需缴纳按揭费用、保险费用。以上这些费用弹性大，这就需要有经验的专业律师为您谈判减少收费及标准。同时,需房屋成交后应尊重中介的经纪劳动、依法信守合约，履行合同义务,以避免不必要的诉讼。(二)、二手房产权不明的法律风险防范措施：查看房产证、房东身份证,在签订合同前还应到房管局查档案资料。有共有人的，需共有人共同在合同上签名，委托他人代理的,必须有公证书。（三）、轻信中介、房东承诺的法律风险防范措施：比如购房者对限购、限贷的政策不是很明确,但房产中介却承诺帮忙搞掂,这就需要写入合同,一旦无法搞掂,则合同解除互不承担违约责任。否则,一旦购房者属于限购、限贷对象无法购房,则交付的定金面临无法收回的风险;同时，如果最终的中介费、契税、按揭费、首付比例提高等费用大大超出中介原来计算的标准无力支付拟解除合同，则同样面临定金没收、支付中介费的风险.再比如,房东关于迁移户口、设备赠送的承诺也应写入合同,不能由于轻信承诺而不写入合同。(四)房款支付的法律风险防范措施:房款如何支付?交给中介和房东都不放心。二手房交易过程中,这是令大部购房者头痛的问题。为了避免购房者支付房款后,房东拖延过户等法律风险,我所为广大购房者提供资金委托监管服务,如果大家还不放心,也可以委托银行监管资金.（五）、房屋交付时间、交付标准约定不明的法律风险防范措施:必须在买卖合同中约定房屋交付时间、交付标准。如果购房人对原房东的装修、家具等感兴趣要求保留,必须在合同中明确约定，并附上照片。在收楼时应由买卖双方、中介共同见证下仔细查看房间、家电、水电气表计数等签名确认，如有不符合同约定情况,必须加以注明。第二章、房地产开发前、中、后期各环节法律风险防范一、公司收购行为法律风险防范(一）、收购房地产开发项目的法律风险、项目不真实的法律风险：转让方虚构房地产开发项目或者虚构开发地块，骗取财产。防范措施:签约前先向政府有关部门核实项目的真实性,必要时派出专业人员进行调查核实。2、转让方法律主体资格存在的法律风险：(）转让方公司是虚构的;(2)转让方不具备法人资格,没有独立行为能力;(3)转让方不是房地产项目的权利主体（如关联方或股东等）对所转让的房地产开发项目没有处分权。防范措施:（1）签约前到政府有关部门核实转让方主体的真实性以及有无独立法人资格;（)签约前先确定转让方与所转让的项目的权利人是否一致。3、项目权利瑕疵的法律风险：（1)所要转让的权利如土地使用权等有无依法登记;国有土地出让合同能否得到履行，转让人有无违约情况以及是否要承担相应的责任等；（2）所要转让的权利有无设定抵押、设定地役权、有无出租等;()是否达到法律规定的转让条件,如是否按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的,是否完成开发投资总额的百分之二十五以上等;（4)所要转让的国有土地是否政府划拨,有无政府不同意转让的情形;()房地产项目有无被司法机关查封;(6)土地用途、期限、面积和容积率等是否符合我方要求。()建设用地使用权有无在土地的地表、地上或者地下分别设立.（8)土地使用权是否存在争议。防范措施：（)签约前除要求转让方提供相应的证件和文件的原件之外，还应当向政府有关部门、司法机关、金融机构进行核实;()约定转让方的违约责任和赔偿责任;(3）约定收购方单方解除合同的权利;（4）争议解决的方式尽可能避免选择仲裁.（二)、收购房地产项目公司及其股权的法律风险、项目公司是否合法取得国有土地使用权、项目有无瑕疵或其他隐患的法律风险：(1)项目公司是否合法取得了国有土地使用权；(2)项目公司房地产开发是否按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地,是否会被行政处罚或者无偿收回土地使用权。防范措施：（1）查看国有土地出让合同的有关约定,审查项目公司有无违约；(2）向政府有关部门调查了解项目公司办理土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等的可能性;（3)约定因违反国有土地出让合同致使项目公司受到处罚等转让方应当承担的责任。、股权项下权益不真实的法律风险:（）股权项下的权益根本不存在；(2）股权项下的权益并不属于转让方所有；（3）股权项下财产的数量或质量与转让方承诺的不一致；()权利存在其他瑕疵.防范措施:（)要求转让方提供能证实其拥有股权项下权益的全部合法证明文件的原件；（2)向相关政府部门查询核实这些证明文件的真实性。、未完成拆迁补偿安置的法律风险防范措施:（1)审查核实转让方移交的被拆迁人的户数、面积及拆迁补偿安置资料;(2）到房管部门查询拆迁补偿安置的情况;(3）明确拆迁安置的责任以及费用的承担；()约定转让人隐瞒拆迁安置情况所应承担的责任。4、相邻关系对房地产项目的法律风险防范措施:(）即使取得了建设工程规划许可证,证明建筑行为是合法的,也要审查与邻近的建筑是否保持一定的距离和适当的高度，是否妨碍相邻建筑的通风、采光和日照等;(2)了解房地产项目在建设过程中与周边的单位和居民的矛盾是否十分紧张,是否可能造成工期延期、成本增大等。 5、建设用地使用权有无在土地的地表、地上或者地下分别设立的法律风险：物权法的实施,使国有土地分层出让成为可能.防范措施:（1)向政府部门了解规划情况;（)评估分层出让对我方项目的影响以及是否符合受让的目的.6、项目公司隐瞒债务的法律风险防范措施:(）查明项目公司收购前的债权债务,可通过委托审计来查清公司的资产负债;（2)由股权转让方出具承诺对转让日前隐瞒的项目公司的债务承担赔偿责任,由于转让方的恶意,该赔偿责任约定时应当加重7、项目公司预期债务的法律风险:（)项目公司曾对外提供担保,很可能承担担保责任；（2）项目公司对外所签合同已构成违约并将要承担违约责任;(）项目公司正在进行或将要参与的诉讼案件可能败诉和承担责任;（4)项目公司股权转让前的违法行为，股权转让后可能受到的处罚。防范措施:(1)要求转让方提供对外提供担保的情况和全部资料，必要时到有关部门进行核实；（2)要求转让方提供全部合同，并对这些合同进行审查分析和法律风险评估;（3）要求转让方提供全部诉讼案件情况和资料，必要时到相关法院进行查询；（4)在转让合同中约定由于项目公司在收购前的违约、侵权、违法等行为，致使项目公司在收购后受到的损失,均要由转让方负责赔偿；(5)要求转让方提供相应的有效担保或留下一定比例的转让金作为保证金8、股权质押、股权被司法机关查封的法律风险防范措施:()签约前先向工商部门查询核实所收购股权是否存在上述瑕疵;()签约前要求转让人办理涂销、解除等手续。9、具名股东与隐名股东不一致，具名股东与实际控制人不一致的法律风险防范措施:(1)签约前了解隐名股东的真实意图；（2）以具名股东签字为准.10、股权不能交付的法律风险：转让方不及时办理交付股权变更手续.防范措施：(1）要求转让方在约定的时间内办理完毕股权变更登记;(2）要求转让方提供合法有效的担保;（3)将股权变更登记到收购方名下之前股权转让金的支付金额应尽可能减小；(4）签订股权转让合同时，要求转让方向收购方提交工商登记机关要求提交的股权变更所需的文件的原件以及委托手续原件等完整资料,在转让方不办理变更手续时收购方根据需要可自行办理。1、股权转让需要经过批准的法律风险:外商投资企业股权转让需要经过行政审批。防范措施：向外商投资审批机关了解被转让的股权是否存在不批准转让的情形.12、项目公司股权出让方有多人的法律风险防范措施:全体股东均需作为转让方签字，不能签字的需出具经公证的委托书委托他人代签或表明意见，严禁在合同中设定第三方的义务。13、劳动人事关系的法律风险防范措施：在收购协议中要明确员工的去留,避免收购后出现劳动纠纷.1、税务方面的法律风险：项目公司可能存在大额漏税,收购后可能发生税务追缴和处罚的风险防范措施：全面审查项目公司的财务和税务状况，对可能追缴的税费作充分的考虑,应约定此前所发生的被追缴税款以及行政处罚要由对方承担。二、合作开发房地产项目的法律风险防范合作开发房地产项目是指两个以上的民事主体分别以土地使用权、资金或无形资产作为共同投资进行房地产项目开发的行为。（一)、项目合法性的法律风险1、项目公司开发资质不相符的法律风险:导致项目的开发报建等手续不能通过行政审批，合作目的难以实现.防范措施:（1)向工商登记部门了解项目公司设立前是否需要办理前置行政审批；（2）组建项目公司时，应确保该公司具备与所开发项目规模相适应的房地产开发资质。2、土地使用权存在瑕疵的法律风险:导致合同无效,房地产项目不能成立。防范措施：()审查土地使用权出让合同、土地使用权证书，以及通过向土地管理部门调查土地使用权的取得方式、取得时间、取得程序是否合法、有无设定抵押的情况、是否被司法查封、土地用途与出让合同约定是否一致以及是否缴纳了全部的土地出让金；（)应将土地使用权过户至项目公司名下;（3）以划拨方式取得的土地使用权作为投资的，应得到有关政府部门批准并补缴土地出让金.3、项目未通过相关行政主管部门审批的法律风险：可能导致合同无效,以及项目将不能通过验收.防范措施:签订合作开发合同时,必须明确约定办理建设工程相关审批手续的责任主体和办理期限,并约定未能如期办理的违约责任，以及在不能办理时责任人应当承担全部法律后果,赔偿合作方因此所承受的损失。（二)、合作模式选择不当的法律风险:可能导致投资方须承担与项目无关的债务.防范措施：（1）房地产开发实践中，主要有合伙型联营模式（即不组建项目公司,直接以一方或多方名义进行房地产项目开发）和法人型合作模式（即由合作各方共同出资设立具有独立法人资格的项目公司进行房地产项目开发)这两种合作方式，签订合同之前应认真调查项目的实际情况，选择最有利的合作方式;(2)建议优先选择法人型合作模式，由合作各方共同出资设立项目公司，将合作各方的权利义务限制在项目公司范围内，采取该模式有利于加强管理，减少纠纷,降低风险。（三)、合作方资信不真实的法律风险、合作方履约能力不足的法律风险:导致合同不能顺利履行，产生纠纷,不能实现合同目的。防范措施:（)慎重选择合作伙伴，建议选择资金实力雄厚、运作规范的合作方；(2）签订合同时应将与原件核对无误的有效营业执照、法定代表人身份证、资质证书、资信证明、批准文件证书、以及图纸作为合同的附件；(3）收集合作方债权债务情况、实际办公地址、银行账号、资产等信息;（4)考察合作方的诚信状况和最近一些成功项目的履行情况;(5)审查合作对方与该项目建筑公司、监理单位是否存在关联关系；（)审查合作方对外往来函件，尽量排除存在潜在债务的可能性。2、投资项目与实际建造项目不一致的法律风险:合作方以优质项目做幌子，骗取财产.防范措施：审查投资项目开发的法人主体与审批文件中的法人主体是否吻合，认真核实合同约定项目与实际建造项目是否完全一致，在合同中详细准确地记载项目的名称、地址等信息。(四)、合同签订环节应注意的法律风险1、股权占有比例不足的法律风险:失去对项目公司的控制权。防范措施:(1）建议投资方在合作设立的项目公司中应占7以上的股权,至少不得低于,确保投资方对项目公司管理运营的控制权。(2）项目公司董事会投资方应占多数,由投资方委派的董事任董事长,且公司总经理和财务负责人应由投资方委派。2、约定保底条款的法律风险：该约定可能被认定为无效,或合作各方之间的法律关系被认定为土地使用权转让关系、借款关系或房屋买卖合同,也可能因涉及违规操作而受到行政处罚。防范措施：(1)合作合同中必须有关于“共同出资”、“共享利润”、“共担风险”此三项内容的条款。（2）合同中不能存在以下的条款:“无论是否盈利,一方均要收回投资或收取固定利润，或“一方不承担经营风险,只分配固定数量房屋”,或“提供资金方不承担风险,只以租赁或者其他形式使用房屋”。、资金投入的法律风险:出资方支付资金不到位导致缓建、停建,或者出地方挪用资金致使出资方受损。防范措施：（1）作为出资方时应要求设立共管账户,预留印鉴中的财务章和人名章应尽量由出资方管理；（2）作为出地方时则应审慎考察出资方的融资能力,在合同中约定出资方支付资金不到位的违约责任。4、分配方式约定不明的法律风险：在决算和分配利润时容易产生纠纷。防范措施：应在合同中对利润分配时间、分配方式、分配比例等作出明确约定。如系分配房屋,则应明确房屋性质、具体位置、栋号、楼层、朝向、建筑面积或套内面积等事项；如系利润分配,则应对利润的计算方式作出明确约定。5、违约责任不明的法律风险:导致合同条款缺乏约束力，不利于追索因合作方过错造成的损失。防范措施:(1)应在合同中对合作各方主要的义务,如投入注册资本、办理土地使用权变更登记、办理申请行政审批手续、按照合同支付款项等事项约定明确的违约责任;（)针对严重违约的情况,应约定守约方具有合同解除权，并明确合同解除后的清理、交接、撤场的具体办法。三、工程建设法律风险防范(一)、工程建设的概念及范畴工程建设是指土木工程、建筑工程、园林建设、线路管道和设备安装工程及装修工程等工程的建设。(二）、工程建设过程中存在的法律风险及防范对策1、承包人主体不适格的法律风险(1）不具有经营建筑活动主体资格的企业或个人;(2)承包人不具备相应资质或借用他人资质;（3）承包人系挂靠方,且不具备相应资质；(4)违法转包、分包。防范措施：()查验营业执照、组织机构代码、资质证书;(2)了解对方过去业绩；(3)咨询工程建设行政管理机构；()对项目经理及技术负责人的姓名、工作单位、劳保手续、社保手续、职称认真查询与核实;(5)承包人更名、指定关联单位承接工程的,必须认真审查,对符合条件的办理合同主体变更确认手续,对不符合条件的上报领导决定。2、保证金、定金的法律风险(1)约定是否明确；(）是否超过法定限额;（3）合同约定与收据名称是否一致。防范措施:（1)约定合法、明确；()相关内容及表述一致;（3)注意区分定金、订金、保证金的不同表述方式与不同的法律后果。3、开工令发布、进场时间争议的法律风险防范措施:(）手续完备；(）要有对方签字,并明确注明进场、开工时间.、工期变更的法律风险:由于承包人违约，造成工期延误后,双方对工期达成新的书面确认或发包人要求承包人在指定时间内完工的风险.防范措施：(1)首先要明确对方工期延误的违约事实;（）要明确新的书面确认并不意味着放弃对承包人违约责任的追究。5、误工原因争议的法律风险防范措施：(1)由于承包人原因造成的误工，发包人要及时发函指出要求承包人限期整改并书面答复,函件要经过承包人有效签收;(）由于发包人原因造成的误工,承包人提出工期顺延申请的，要审查申请是否在合同约定的期限之内提出,由于超期申请不办理签证的,要注明理由;(）争议解决后,要形成双方签章确认的对我方包人有利的结论性文件，避免为以后解决问题埋下隐患。、签证的法律风险防范措施:（1）严格执行规定的签证权限;()签证内容要具体明确;（3）不符合签证条件不予签证的,应在签证单上注明不予签证的理由。7、进度款支付的法律风险防范措施：(）严格按照合同约定的节点和比例支付进度款；（2)审核的工程量和支付的当期进度款的数额承包人要签字确认,表明对数额无异议,没有超期支付；（3)支付的款项一定要求出具有效签收凭证，切忌银行转账后以电汇单作为付款凭证;（4）由于承包人延误工期或申请迟延造成的进度款支付顺延,要注明原因。、材料供应的法律风险防范措施:(1）甲方(发包人）代购代付材料范围、材料款的承担和付款方式约定要明确;(）材料交付的时间应留有余地；(3)材料的价款要约定明确;（)材料能否退回要约定明确。9、中途停工及退场、责令退场的法律风险防范措施:(1）对承包人停工退场要约定明确的责任;（2)取得承包人无故停工退场的书面证据,必要时可邀请公证机关现场公证;(3)对发包人责令承包人退场的条件约定明确；(4）准备责令退场的,首先通知承包人要求其对迟延履行义务、不正确履行义务的行为限期整改,然后再责令退场,退场通知要有效送达.1、安全生产的法律风险防范措施:（1）对承包人作为责任主体以及赔偿主体要约定明确；()发包人实际上参与安全生产监督，但不要在合同中以书面形式约定监督责任;(3)出现工伤事故后，积极促成承包人和工伤方尽快达成赔偿协议并监督履行，尽可能把影响降到最低限度。11、施工单位拖欠农民工工资的法律风险防范措施：(1)加强与实际施工队伍的联系与调查，掌握农民工的基本情况、数量、薪酬、工资发放时间以及有无拖欠等情况,及早发现问题;(2)采取必要的款项监管措施，控制工程款的支付，确保农民工的工资按时足额发放；(3)遇重大问题,及时报告,以便及时采取措施,避免不良影响。12、竣工验收的法律风险防范措施：(1）对主体工程验收时存在的质量问题,可由承包人单独出具书面保证，明确自己的责任范围以及整改的措施等；（2）对涉及消防工程、水电、电梯等特种设备工程要有主管部门出具的单项验收合格证明；（)园林、智能化等工程应按规范进行验收。、竣工结算资料接收后的风险防范措施:（1)确保结算资料的完整性;（2）不随便签收结算资料；(3）签收结算资料后及时提出同意或否定意见并送达对方签收；(4)双方对结算不能达成一致时,应友好协商,避免矛盾激化；协商不成的，可以委托鉴定单位鉴定解决；()结算金额达成一致后，要由合同主体签章确认。14、结算款支付的法律风险防范措施:（1)收款方的名称与合同签订方要一致,委托他人代收的要出具书面委托;（2)发包人委托关联单位代付工程款的，要签订三方协议或要求对方出具同意由第三方代付工程款的书面意见；（3)付款前要求对方出具正式发票，严格限制以欠条、临时收据支付款项,经批准同意的,欠条、临时收据要及时换回。5、质量保证期限的法律风险防范措施：（1）不要随意减少工程质量的法定保证与保修期限;（2)对返工、保修费用、时间、工程队伍均要约定明确；（3）不随意降低质量标准要求;(4）明确承包人不履行义务时,发包人为维修支付的费用由承包人承担；()因保修人未及时履行保修义务,导致建筑物毁损或者造成人身、财产损害的，保修人应当承担赔偿责任.1、争议处理及司法管辖的法律风险防范措施：(1）一般选择工程所在地的人民法院管辖；(2）不要轻易选择仲裁条款。四、房地产办证行为法律风险防范(一)、规划办证1、办理建设用地规划许可证的法律风险:建设用地规划许可证是由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置、面积、界限的法律凭证。(1)没有及时办理建设用地规划许可证，以致无法及时向政府土地管理部门申请用地，及时取得合法土地使用权的法律风险;(2)核发许可证确定的用地面积、范围、位置、界限和公司实际开发用地不一致及规划道路确认不明的法律风险；()实际使用土地位置和界限发生变更未及时确认的法律风险;(4）办理建设用地规划许可证后没有在规定的时限内使用土地,或未办理变更登记,导致失去取得土地使用权的法律风险。防范措施：()及时办理建设用地规划许可证；(2）出证期间会同政府部门到选址地点进行现场调查和踏勘，确保实际开发用地与许可证相一致，严格审核规划局提出的规划设计条件和要求并与所下发的红线图对照,对有道路规划的情形清晰明确;(3)土地管理部门在办理征用、划拨土地过程中，若确需改变建设用地规划许可证核定的位置和界限,应与城市规划主管部门协商取得一致,并做好变更确认；()因故不能及时开发或者规划功能发生变更时，注意及时办理建设用地规划许可证变更登记。2、办理建设工程规划许可证的法律风险：()没有取得建设工程规划许可证就先行建设,导致发包行为及所建房屋失去合法性的法律风险;(2)没有按照建设工程规划许可证进行建设，以致建筑违章和不能通过规划验收的法律风险;(）确需变更规划时,未报经规划部门批准并办理变更登记的法律风险；(4）建设工程规划许可证及附件发出后，因年度建设计划变更或因故未建满两年时,自动失效,需建设时,未重新申报的法律风险。防范措施：()原则上应在取得建设工程规划许可证后再进行建设；（2)严格按照建设工程规划许可证的要求进行建设；(3)确需变更规划时,应依法报请规划部门批准并及时办理变更登记；(4)许可证及附件发出后，因年度建设计划变更或因故未建满两年时,自动失效，需建设时,应向审批机关重新申报,经审核批准后方可施工。(二）、建设办证1、办理开发资质证书的法律风险:(1)新设立房地产开发企业没有及时向建设行政主管部门办理备案手续，影响暂定资质证书(有效期一年）办理的法律风险；(2)暂定资质证书有效期满未及时向房地产开发主管部门申请核定资质等级，造成资质出现真空的法律风险;（)新设立公司暂定资质证书有效期满并不得延长且因无开发业绩亦不得获资质等级,导致出现资质真空的法律风险;（4）超越资质等级进行经营而没有及时办理资质证书变更登记的法律风险;（)没有及时办理资质证书延期、年检，以致被降级或取消资质证书的法律风险。防范措施：(）按照法律规定在新设立房地产开发企业领取营业执照起3日内，到建设行政主管部门提出备案申请,以获得暂定资质证书;()在暂定资质证书有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级,以获得新的资质或对暂定资质证书延长有效期(延长期限不得超过两年);()新设立公司暂定资质证书有效期满并不得延长且因无开发业绩亦不得获资质等级，出现资质真空，当有新项目需建设时,必得先行落实新的资质;（4)预计超越原资质等级的，在进行开发前，先行办理资质证书变更登记；(5)及时办理资质证书年检2、办理施工许可证的法律风险:()没有办理施工许可证就先行施工的法律风险;（2）施工许可证签发一年内未开工、未办理延期申请的法律风险。防范措施：（1)应在办理施工许可证后再行施工；（2)不能按时施工时,应办理延期申请。、竣工验收合格备案的法律风险:在房地产开发项目竣工验收合格后,没有及时向建设行政主管部门提出竣工验收申请、及时进行备案的法律风险。防范措施:房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应向项目所在地县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请,审查合格,建设单位办理交付使用手续，并向建设行政主管部门备案.(三）、国土房管办证、办理拆迁许可证的法律风险:(1)没有办理拆迁许可证就先行拆迁的法律风险；()没有及时办理拆迁结案,以致延误其他相关权证的办理和开发进程的法律风险。防范措施:(1）在办理拆迁许可证后再行拆迁;(2）及时办理拆迁结案。2、办理建设用地证件的法律风险:(1)没有及时缴纳国有土地使用权出让金,以致缴纳违约金甚至被收回用地的法律风险；（2)没有办理建设用地批准书就先行开发的法律风险；（)因故不能按时开发时，未能及时办理建设用地批准书的延期手续，以致被收回用地的法律风险；（4)自有物业未能办理国有土地使用权证,以致产权不合法的法律风险.防范措施：（1）应按照出让合同的约定期限缴纳土地出让金;(2)办理建设用地批准书后再行开发;(）因故不能按时开发时,应及时办理用地延期手续;（)自有物业及时办理国有土地使用权证.、办理房屋相关权证的法律风险：（1)没有及时向房管部门和国土部门进行商品房预售合同备案，以致影响购房户的登记办证的法律风险;(2)没有及时办理大确权,以致影响购房户的登记办证的法律风险；(3）自有物业未能依法办理房屋所有权证,以致无合法产权的法律风险；（）出租或承租物业时,没有办理租赁合同备案的法律风险防范措施：(1）在签订商品房预售合同之日起30日内,持商品房预售合同向房管部门和国土部门办理登记备案手续；(）应及时办理大确权;（3）自有物业依法办理房屋所有权证;(4）自有物业出租应当办理租赁合同备案;承租他人物业时,要求对方办理租赁合同备案。、办理商品房预售许可证的法律风险：(1）不具备法律规定的条件,无法取得商品房预售许可证的法律风险；（2)未取得商品房预售许可证就进行预售的法律风险；(3）境外销售未获批准且外销比例未在商品房预售许可证中确认的法律风险。防范措施：（）应按照法律规定，备齐申领商品房预售许可证所必须的资料和条件（包括营业执照、建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件、工程施工进度计划、投入开发资金比例已达25%以上的证明材料以及包含有商品房位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付后物业管理内容的预售方案等)；(2）原则上取得商品房预售许可证之后，方可销售房屋;（3)需向境外销售的，应依手续获得批准并在预售许可证中确认外销比例。、办理物业管理资质证的法律风险：(）进行物业管理时不具备相应资质构成违法管理的法律风险;（2)超越资质承揽物管业务的法律风险；防范措施:(1）物业管理公司取得营业执照30天内到房管局申请资质;()承揽业务需符合相应资质并及时跟进资质的年检,保持资质的合法有效。五、商品房销售法律风险防范（一)、销售广告的法律风险、广告设计法律风险：用没有合法来源的图片、文字资料、音像制品等素材进行设计，容易引发著作权侵权纠纷。防范措施:1。以自行拍摄、撰写、制作等方式直接取得相关素材;2.通过签订有偿协议购取正版资料;3。委托他人设计时,应在委托合同中约定著作权侵权责任由设计方承担.2、销售广告法律风险:销售广告中实际并不确定的内容在广告中过于具体确定，在法律上将会被视为合同内容,一旦实际操作与广告内容有差别容易承担违约责任。防范措施:。在直接采用具体广告形式时,应注意符合相关法律“真实、合法、科学、准确”的标准;2。在对不确定内容宣传时,采用形象、描述性表述,不要采用数字或确定具体的表述;3.在广告后面加上“具体以现场实物为准的救济性用语.(二)、商品房销售过程的法律风险1、欠缺法定销售条件和证件的法律风险防范措施:(）在楼宇销