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房地产中介行为范例研究06级土地资源治理专业 薛礼智中文摘要摘要： 随着我国房地产行业的不停升温，房地产市场空前活泼，房地产中介办事机构如雨后春笋般涌现出来。一方面，中介机构对繁荣房地产市场、动员相关财产生长起到了积极的推行动用；另一方面，由于法制不健全，房地产中介市场的杂乱也带来了诸多问题。本文首先从我国房地产中介办事的观点，房地产办事业生长现状谈起，逐渐引入主题，阐发当前房地产办事业存在的诸多问题以及房地产中介违规的行为体现，并在房产中介的具体违规行为体现方面赐与适当的例证。问题摆在眼前，解决问题才是要害，接下来本文会探究违规行为的原因，并且对范例房地产中介行为提出合提出公道发起。要害词：房地产行业；中介办事；违规行为；立法；范例22目 录中文摘要I引言01 房地产中介违规行为的主要体现形式01.1 无照经营、超范畴经营的中介公司扰乱中介市场。01.2 中介公司勉励或放任中介人员“抢单”，导致一房二卖现象随着房价飙高而愈演愈烈。01.3 中介公司出卖、泄漏委托人小我私家信息情况严重。11.4 利用不具备条件的房产进行公然挂牌销售。11.5 房地产中介商非法挪用客户资金。12 原因阐发12.1 宏观条理12.1.1 政府治理滞后22.1.2 房地产中介组织执法法例不健全22.1.3 中介人员的市场准入制度不严格22.2 中观条理行业自律组织羁系缺位22.3 微观条理32.3.1 不正当竞争充斥中介市场32.3.2 中介机构内部治理缺乏制度性、范例性约束，市场行为不范例。32.3.3 部分中介机构自律能力较差32.3.4 房地产中介组织生长水平乱七八糟42.3.5 从业人员素质差，行为不范例42.3.6 客户自己执法意识淡薄43 房地产中介组织行为范例对策发起43.1 强化政府管束力度43.2 完善执法法例体系53.3 严格市场准入制度63.4 创建行业治理体系，完善行业范例建立63.5 逐步扭转信息不对称的局面63.6 提高中介机构操纵的透明度73.7 提高企业的自我约束能力73.8 增强对从业人员的专业素质教诲，从业人员必须专业化和职业化，房产中介从业人员实行持证上冈。73.9 推行二手房市场资金羁系业务，强制实施第三方资金羁系84 结论与展望8参 考 文 献10英文摘要11致 谢12中文摘要I引言01 房地产中介违规行为的主要体现形式01.1 无照经营、超范畴经营的中介公司扰乱中介市场。01.2 中介公司勉励或放任中介人员“抢单”，导致一房二卖现象随着房价飙高而愈演愈烈。01.3 中介公司出卖、泄漏委托人小我私家信息情况严重。11.4 利用不具备条件的房产进行公然挂牌销售。11.5 房地产中介商非法挪用客户资金。12 原因阐发22.1 宏观条理22.1.1 政府治理滞后22.1.2 房地产中介组织执法法例不健全22.1.3 中介人员的市场准入制度不严格22.2 中观条理行业自律组织羁系缺位32.3 微观条理32.3.1 不正当竞争充斥中介市场32.3.2 中介机构内部治理缺乏制度性、范例性约束，市场行为不范例。32.3.3 部分中介机构自律能力较差32.3.4 房地产中介组织生长水平乱七八糟42.3.5 从业人员素质差，行为不范例42.3.6 客户自己执法意识淡薄43 房地产中介组织行为范例对策发起53.1 强化政府管束力度53.2 完善执法法例体系53.3 严格市场准入制度63.4 创建行业治理体系，完善行业范例建立63.5 逐步扭转信息不对称的局面73.6 提高中介机构操纵的透明度73.7 提高企业的自我约束能力73.8 增强对从业人员的专业素质教诲，从业人员必须专业化和职业化，房产中介从业人员实行持证上冈。83.9 推行二手房市场资金羁系业务，强制实施第三方资金羁系84 结论与展望9参 考 文 献10英文摘要11致 谢12中文摘要I引言01 房地产中介违规行为的主要体现形式01.1 无照经营、超范畴经营的中介公司扰乱中介市场。01.2 中介公司勉励或放任中介人员“抢单”，导致一房二卖现象随着房价飙高而愈演愈烈。01.3 中介公司出卖、泄漏委托人小我私家信息情况严重。11.4 利用不具备条件的房产进行公然挂牌销售。11.5 房地产中介商非法挪用客户资金。12 原因阐发22.1 宏观条理22.1.1 政府治理滞后22.1.2 房地产中介组织执法法例不健全22.1.3 中介人员的市场准入制度不严格22.2 中观条理行业自律组织羁系缺位32.3 微观条理32.3.1 不正当竞争充斥中介市场32.3.2 中介机构内部治理缺乏制度性、范例性约束，市场行为不范例。32.3.3 部分中介机构自律能力较差32.3.4 房地产中介组织生长水平乱七八糟42.3.5 从业人员素质差，行为不范例42.3.6 客户自己执法意识淡薄43 房地产中介组织行为范例对策发起53.1 强化政府管束力度53.2 完善执法法例体系53.3 严格市场准入制度63.4 创建行业治理体系，完善行业范例建立63.5 逐步扭转信息不对称的局面73.6 提高中介机构操纵的透明度73.7 提高企业的自我约束能力73.8 增强对从业人员的专业素质教诲，从业人员必须专业化和职业化，房产中介从业人员实行持证上冈。83.9 推行二手房市场资金羁系业务，强制实施第三方资金羁系84 结论与展望9参 考 文 献10英文摘要11致 谢12中文摘要I引言01 房地产中介违规行为的主要体现形式01.1 无照经营、超范畴经营的中介公司扰乱中介市场。01.2 中介公司勉励或放任中介人员“抢单”，导致一房二卖现象随着房价飙高而愈演愈烈。01.3 中介公司出卖、泄漏委托人小我私家信息情况严重。1 利用不具备条件的房产进行公然挂牌销售。11.5 房地产中介商非法挪用客户资金。12 原因阐发22.1 宏观条理22.1.1 政府治理滞后22.1.2 房地产中介组织执法法例不健全2我国房地产中介办事方面的执法法例正处于框架历程中，体系尚待完善，尤其是执法以及高级别的法例还相当匮乏。并且，划定过于笼统，缺乏可操纵性，有许多方面执法干系的调解还难以涵盖。笔者认为我国房地产中介治理立法存在的主要问题体现在以下几个方面：一是 立法的层级偏低；二是 立法的可执行性不强；三是缺乏房地产中介机构资质审查步伐的统一划定。22.1.3 中介人员的市场准入制度不严格22.2 中观条理行业自律组织羁系缺位32.3 微观条理32.3.1 不正当竞争充斥中介市场32.3.2 中介机构内部治理缺乏制度性、范例性约束，市场行为不范例。32.3.3 部分中介机构自律能力较差32.3.4 房地产中介组织生长水平乱七八糟42.3.5 从业人员素质差，行为不范例42.3.6 客户自己执法意识淡薄43 房地产中介组织行为范例对策发起53.1 强化政府管束力度53.2 完善执法法例体系53.3 严格市场准入制度63.4 创建行业治理体系，完善行业范例建立63.5 逐步扭转信息不对称的局面73.6 提高中介机构操纵的透明度73.7 提高企业的自我约束能力73.8 增强对从业人员的专业素质教诲，从业人员必须专业化和职业化，房产中介从业人员实行持证上冈。83.9 推行二手房市场资金羁系业务，强制实施第三方资金羁系84 结论与展望9参 考 文 献10英文摘要11致 谢12中文摘要I引言010房地产中介违规行为的主要体现形式02 原因阐发22.1.1 政府治理滞后22.1.2 房地产中介组织执法法例不健全2我国房地产中介办事方面的执法法例正处于框架历程中，体系尚待完善，尤其是执法以及高级别的法例还相当匮乏。并且，划定过于笼统，缺乏可操纵性，有许多方面执法干系的调解还难以涵盖。笔者认为我国房地产中介治理立法存在的主要问题体现在以下几个方面：一是 立法的层级偏低；二是 立法的可执行性不强；三是缺乏房地产中介机构资质审查步伐的统一划定。22.1.3 中介人员的市场准入制度不严格22.3.1 不正当竞争充斥中介市场32.3.2 中介机构内部治理缺乏制度性、范例性约束，市场行为不范例。32.3.3 部分中介机构自律能力较差32.3.4 房地产中介组织生长水平乱七八糟42.3.5 从业人员素质差，行为不范例42.3.6 客户自己执法意识淡薄43 房地产中介组织行为范例对策发起54 结论与展望9参 考 文 献10英文摘要11致 谢12中文摘要I引言111房地产中介违规行为的主要体现形式12 原因阐发32.1.1 政府治理滞后32.1.2 房地产中介组织执法法例不健全3我国房地产中介办事方面的执法法例正处于框架历程中，体系尚待完善，尤其是执法以及高级别的法例还相当匮乏。并且，划定过于笼统，缺乏可操纵性，有许多方面执法干系的调解还难以涵盖。笔者认为我国房地产中介治理立法存在的主要问题体现在以下几个方面：一是 立法的层级偏低；二是 立法的可执行性不强；三是缺乏房地产中介机构资质审查步伐的统一划定。32.1.3 中介人员的市场准入制度不严格32.3.1 不正当竞争充斥中介市场4中介机构内部治理缺乏制度性、范例性约束，市场行为不范例。42.3.3 部分中介机构自律能力较差5房地产中介组织生长水平乱七八糟5从业人员素质差，行为不范例52.3.6 客户自己执法意识淡薄53房地产中介组织行为范例对策发起6其次要提高立法的层级。7第一，研究制定房地产中介治理法或房地产中介治理条例。在全面总结和科学阐发我国房地产中介治理经验和立法实践的底子上，参照先进国度和地域的经验，由全国人大常委会大概国务院制定房地产中介治理法或房地产中介治理条例，以提高房地产中介治理立法的层级。第二，适时将一些低层级的治理划定上升为规章甚至法例。第三要增强立法的可执行性74 结论与展望10参 考 文 献11英文摘要12致 谢13引言凭据中华人民共和国都会房地产治理法的划定，对房地产中介办事进行了界说：房地产中介是指房地产咨询、房地产代价评估、房地产经纪等运动的总称。包罗以下三项：1、房地产咨询，是指为房地产运动当事人提供执法法例、政策、信息、技能等方面办事的经营运动。2、房地产代价评估，是指对房地产进行测算，评定其经济代价和代价的经营运动。3、房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间署理业务的经营运动。革新开放以来，随着社会主义市场经济的不停生长，房地财产作为百姓经济的底子性和先导性财产得到了空前的生长，房地产中介行业也随着逐渐生长起来。房地产中介的出现不但促进了房地产市场体系的完善还低落了房地产市场的生意业务本钱，提高了房地产市场生意业务的效率，更重要的是房地产中介作为政府与企业、企业与企业之间，企业与商品房购置者之间的桥梁和纽带，可以把双方很好地联结起来，通报信息，协调互助。但在现实生活中，房地产中介存在着不少问题，这些问题已经对我国的市场经济建立造成较严重的滋扰，需要亟待解决。中介组织是社会生长的产物，它是介于政府、企业和小我私家之间，从事相同、协调、公证、评价、监视、咨询等运动的机构。它的业务运动以充当差别主体的媒介为焦点内容，具有提高社会、经济运行效率的社会功效。房地产中介是陪同着市场经济体系的创建而生长起来的一个重要行业，它是房地财产生长的一定产物，也是房地产市场走向成熟的重要标记。近几年来，随着房地产行业的不停升温, 房地产市场空前活泼。房地产中介办事机构如雨后春笋般纷纷涌现。房地产中介办事业有了迅猛生长，相关法制建立也取得了一些进展。 1995年1月1日起施行的中华人民共和国都会房地产治理法对房地产中介办事的观点、中介办事机构的设立、中介办事人员资格认证制度等做了原则性的划定。另外，为了配合房地产治理法的施行，范例房地产中介办事行为，细化房地产治理法中关于房地产中介办事的内容，建立部宣布或建立部和相关部委宣布了一系列关于房地产中介办事的法例，主要有都会房地产中介办事治理划定，关于房地产中介办事收费的通知、房地产估价师执业资格考试实施步伐等。这些法例的颁布为房地产中介办事业的范例生长奠基了坚固的执法底子，有力地促进了房地财产的康健生长。 革新开放以来，随着社会主义市场经济的不停生长，房地财产作为百姓经济的底子性和先导性财产得到了空前的生长，房地产中介行业也随着逐渐生长起来。房地产中介的出现不但促进了房地产市场体系的完善还低落了房地产市场的生意业务本钱，提高了房地产市场生意业务的效率，更重要的是房地产中介作为政府与企业、企业与企业之间，企业与商品房购置者之间的桥梁和纽带，可以把双方很好地联结起来，通报信息，协调互助。但在现实生活中，房地产中介存在着不少问题，这些问题已经对我国的市场经济建立造成较严重的滋扰，需要亟待解决。然而，一方面，中介机构为房地产生意业务的供求双方起到了媒介和桥梁的作用，促进了房地产生意业务的专业化、范例化运作；另一方面，由于我国房地产中介办事起步较晚，立法也不敷健全，房地产中介办事行为杂乱无序，侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有产生。有鉴于此，迅速范例房地产中介行为，平衡当事人之间的利益，已成为我们必须面对的迫切问题。1 房地产中介违规行为的主要体现形式 、无照经营、超范畴经营的中介公司扰乱中介市场。 为抢占市场，部分房地产中介公司在尚未取得有关证照的情况下即对外提供中介办事；一些从事房地产评估咨询专业的公司也随着市场的导向开辟了房地产中介业务，但其营业范畴内并未做相应的变动，给行政部分的羁系造成一定困难，消费者利益受到侵害时也无法通过执法手段维权。 中介公司勉励或放任中介人员“抢单”，导致一房二卖现象随着房价飙高而愈演愈烈。 一些中介公司的中介人员往往在明知卖方已与买方签订买卖条约的情况下，以“可以卖更高代价”为由诱使卖方与其他买方签订房地产买卖条约，成为目前普遍存在的“一房二卖”情形的始作俑者，从而引发诸多不须要的民事诉讼。据统计，今年1月1日至6月12日，南山法院受理的二手房买卖案件中，因“一房二卖”或多卖导致的诉讼占60%之多。1.，3 中介公司出卖、泄漏委托人小我私家信息情况严重。 中介行业的特殊性质决定了客户资源信息一般掌握在中介人员手中，部分中介公司便以“挖墙角”的方法从其他中介公司处“挖”业务员，以到达获取信息的不正当目的，导致房地产中介市场不正当竞争情况严重。 利用不具备条件的房产进行公然挂牌销售。 一些中小型中介公司的员工在促成买卖双方进行房地产生意业务的历程中，不履行公道审查房产证件和卖方授权的义务，利用买卖双方对房地产买卖流程的了解不敷，以欺诈或隐瞒的手段促成房地产生意业务。在法院审理的案件中，有相当一部分案件因为卖方尚未取得房产证、伉俪单方卖房或一方无授权而冒充业主签字卖房等原因，导致房地产买卖条约无效，从而损害了买卖双方的利益，引发纠纷。 房地产中介商非法挪用客户资金。某报载，2002年9月，某房产经纪公司牵头，原告甲与被告乙签订了一份衡宇买卖协议，约定原告将其所有的一套住房卖给被告，价款为160000元，被告应在签约时给付定金2000元，房款应在同年12月30前付清。协议签订后，被告依约给付了定金，并于同年12月26日将30000元房款交至中介公司，后被告又分两次将其余购房款及中介费共计129200元交至中介公司。原告却未实时收到房款，遂找被告索要，才知房款已交至中介公司。多次催要，体现暂无力归还，原告遂诉至法院。 虽然随着房地产行业的逐渐成熟生长，多数购房客户通过中介购置房地产时会选择由第三方（如银行等金融机构）进行资金羁系，以防备房地产中介公司或从业人员挪用资金或携款潜逃。但仍存在以下问题：（1）大部分生意业务中，买卖条约约定的定金和首付款仍由中介公司自行羁系，若生意业务总价较高，定金和首付款的总和可能高达几十万，这大大增加了生意业务风险。（2）一些银行只对在该银行贷款的购房客户实行免费资金羁系，而对付不在该银行贷款的购房客户不提供资金羁系办事或收取高额的羁系办事用度，导致购房客户不肯或无法选择由第三方（多为银行）治理资金羁系。 2 原因阐发2.1 1宏观条理2.1.1 政府治理滞后 主要体现在以下三个方面：一是市场中介组织定位禁绝。目前许多省市的房地产中介机构如房地产生意业务所、经纪人事务所、评估公司，或由政府部分组建，或是政府机构的“翻版”，官办色彩十分浓厚，造成政府与中介组织的脚色错位，职能杂乱。二是市场治理的多元化。中介机构的多头治理体制，不但造成实际市场治理的政出多门，职能不清，并且引发具体业务治理中的扯皮现象。房地产中介机构至今未创建起像“中国律师协会”那样的行业自律组织，没有严格的行业准入机制，缺乏专门的约束监视步队。一句话，谁来管、如何管、管什么都未落到实处。三是放任不管。由于许多中介办事组织达不到法人尺度，甚至无园地、无资金、无工商登记、税务登记，仅仅是一张桌子、一部电话、一问小棚子就开张营业，工商、税务不值得管，城管、街道不知道如何管，导致中小都会的“黑中介”为数众多，因而也就不存在有序治理了。32.1.2 房地产中介组织执法法例不健全 我国房地产中介办事方面的执法法例正处于框架历程中，体系尚待完善，尤其是执法以及高级别的法例还相当匮乏。并且，划定过于笼统，缺乏可操纵性，有许多方面执法干系的调解还难以涵盖。笔者认为我国房地产中介治理立法存在的主要问题体现在以下几个方面：一是 立法的层级偏低；二是 立法的可执行性不强；三是缺乏房地产中介机构资质审查步伐的统一划定。 中介人员的市场准入制度不严格国际上房地产企业比力成熟的国度对中介行业人员从业都有专门的划定，如美国划定至少要2年以上从事房地产事情的经历，并修完与房地产有关的8门学科方能具有得到房地产经纪人执照的资格。但目前，由于房地产中介办事业在我国事近几年才兴起的一个行业，职业资格认证不严格，造成不少房地产中介办事机构缺乏经过专门训练、严格自治审查的步队，人员条理较低，严重影响了中介机构的形象。3.2 中介市场2.2 中观条理行业自律组织羁系缺位 我国房地产市场体系逐步完善的历程中，各界对自律性中介组织的作用已经认识，对增强自律性组织建立的事情也比力重视，但是在落实历程中，却在转移一些治理职能时犹豫不决，使许多协会实际并无治理实权，酿成了养老协会、开会协会。目前我国创建的房地产自律性中介组织多是行业性的，主要由企业组成，具有一定的片面性2.3 微观条理方面 不正当竞争充斥中介市场有些公司为争夺客户，擅自压降中介收费，强行将客户从他人那里拉走，严重破坏了行业划定。由于近年来随着旧城改革和新城建立大范围推进，二手房源相当紧缺，为获取一定的房源，中介公司对二手房卖主竞相允诺，即卖出最好的房价回报提供房源者，从而将二手房卖主的心理价位提得很高，远远超出其实际的代价。更有“手法高超”的中介公司接纳种种手段从其它公司夺取房源，扰乱了中介市场的正常秩序。3.2.1 中介机构内部治理缺乏制度性、范例性约束，市场行为不范例。许多中介机构没有取得资质、营业执照、房地产经纪人资格证，相当多的中小都会底子没有行业组织，完全是“游兵散将、乌合之众”，各做各的业务，各赚各的钱，而应该怎样开展中介业务，有哪些法例约束，就连从业人员自己也是全然无知。相当部分从业人员的公平、公然、公平意识淡薄，缺乏应有的敬业精神和职业道德，有的唯利是图，不择手段地“赚钱”。一些中介机构暗箱操纵，违规经营，低价收房，高价抛售。一些中介机构隐瞒事实、虚构情节、欺骗主顾，如张先生买的什么价，李小姐买的又是什么价，房价还要涨多高等，诱导、误导客户上当，从中牟利，严重影响了中介机构的形象，损害了客户利益，扰乱了房地产市场的正常秩序。3.2.2 中介机构专业化水准普遍较低目前许多从事房地产中介的人员都是下岗人员或退休人员，大量的人员缺乏该行业的专业知识，大多未担当过系统培训，专业水准的偏低限制了其业务的拓展和深化。并且，由于中介机构范围太小，有的仅一人或两人就创建一家中介公司，较小的范围导致办事的内容相当有限，无法提升办事质量，从而低落了整个行业的条理。2.3.3 部分中介机构自律能力较差尽管创建房地产中介机构、获取中介资质的门槛不高，但仍有许多公司未取得房地产中介办事资格，擅自从事房地产中介业务。有许多中介为了追求短期效益不吝支付失去诚信的代价。主要体现在信息宣布不实，利用假信息欺骗客户。有些中介公司不实时删除已脱售的房源，骗取客户购置其它房源。一些中介机构无原则迎合委托出让方要求，损害受让人利益。另有一些中介机构轻易答应却无法践诺，给当事人带来一系列烦恼。中介从业人员缺乏对自身行为的约束导致群众的满意度不高，客户对中介的投诉呈上升之势。有些中介公司为赚取衡宇的差价，不肯向受让方透露出让人的情况，也不让买卖双方劈面攀谈，从而使得受让方对出让产权的可靠性心存疑虑。也有一些中介公司存心隐瞒出让衡宇的瑕疵，等受让方人住后才发明不是水管开裂就是屋顶渗漏，给日常生活带来极大未便，悔恨莫及。还出现大量中介机构在买卖成交后不签定房管局划定使用的协议文本，而仍使用各公司自行制定的协议，其中不乏明显有失公平的条款。 3.2.5 不正当竞争充斥中介市场有些公司为争夺客户，擅自压降中介收费，强行将客户从他人那里拉走，严重破坏了行业划定。由于近年来随着旧城改革和新城建立大范围推进，二手房源相当紧缺，为获取一定的房源，中介公司对二手房卖主竞相允诺，即卖出最好的房价回报提供房源者，从而将二手房卖主的心理价位提得很高，远远超出其实际的代价。更有“手法高超”的中介公司接纳种种手段从其它公司夺取房源，扰乱了中介市场的正常秩序。3.2.6 2.3.4 房地产中介组织生长水平乱七八糟近几年我国种种房地产中介生长很快，但存在明显的不平衡。从房地产中介的数量来看，东部沿海地域多于西部地域；从范围来看，一些范围大实力雄厚的中介组织会合于北京、上海等地；从组织形式来看，由政府举办的房地产中介机构的竞争优势、实力和得到信息的能力明显优于民间私人举办的，尔后者的数量远远少于前者。因此，我国多数房地产中介组织处于范围小、办事水平低、信息不流通、相互间协调配套性差的状态。3.3 人员方面3.3.1 中介人员的市场准入制度不严格国际上房地产企业比力成熟的国度对中介行业人员从业都有专门的划定，如美国划定至少要2年以上从事房地产事情的经历，并修完与房地产有关的8门学科方能具有得到房地产经纪人执照的资格。但目前，由于房地产中介办事业在我国事近几年才兴起的一个行业，职业资格认证不严格，造成不少房地产中介办事机构缺乏经过专门训练、严格自治审查的步队，人员条理较低，严重影响了中介机构的形象。3.3.2 2.3.5 从业人员素质差，行为不范例中介办事事情的开展，需要大批精通房地财产务、房地产执法等方面知识，并有实践经验的人才。因而，世界上房地财产比力成熟的国度对行业人员从业资格都有专门划定，如美国划定至少要有2年以上从事房地产事情的经历，并修完与房地产有关的8门学科才具有得到房地产经纪人执照的资格。而我国目前由于中介办事人员资格认证制度和持证上岗制度尚不健全，加之专业人员供应少，市场需求却很大，造成房地产中介办事人员素质乱七八糟的现状。2.3.6 客户自己执法意识淡薄一些初次置业者对中介太过依赖, 由于他们对房地产过户流程中的手续不了解，对自己的生意业务风险不清楚，在与中介机构签订授权委托书的历程中没有留意到条款的具体内容大概直接签订空白条约。造成对中介及包管公司的授权过大，从而导致中介机构可以凭借委托书，直接从银行的专用账户中将款划走。甚至有的客户签订条约后自己都不留存，也不主动跟进房产生意业务步伐的下一步操纵，完全处于被动的位置，这些都给违规挪用资金创造了空间。某权威媒体刊载了一则消息:张某耗费毕生积贮20余万元从某房地产开发公司购得一套集资房，因其对相关执法不甚了解，只好求助于一位房地产咨询公司的律师。律师收取了2000元的律师见证费，出具了律师见证书。在律师的见证下，张某放心地与房地产开发公司签订了楼房转让条约。一年后，张某因故欲转让该房，才知原购房条约无效。 4具体的违规行为体现目前，我国对房地产中介办事治理还缺乏全国性的、具体统一的执法范例。种种违规甚至违法行为正日益引起人们的普遍存眷。具体而言，中介违规行为包罗：(1)不具备资质条件的无证无照经营；(2)非法转让、租借执业证书，允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；(3)同时在两个或两个以上中介办事机构执行业务；(4)索取收受委托条约以外的报答或其他财物，大概利用事情之便牟取其他不正当的利益；(5)私拿“背工”，实行低代价恶性竞争；(6)与一方当事人勾通，损害另一方当事人利益；(7)利用内幕信息，与自己或有利害干系的人生意业务；(8)宣布虚假成不实信息欺诈当事人；(9)利用职业便利“炒房”，从中非法赚取差价；(10)执业历程中存在不对或重大不对，给当事人巨大损失；(11)执法、法例禁止的其他行为。某报载，2002年9月，某房产经纪公司牵头，原告甲与被告乙签订了一份衡宇买卖协议，约定原告将其所有的一套住房卖给被告，价款为160000元，被告应在签约时给付定金2000元，房款应在同年12月30前付清。协议签订后，被告依约给付了定金，并于同年12月26日将30000元房款交至中介公司，后被告又分两次将其余购房款及中介费共计129200元交至中介公司。原告却未实时收到房款，遂找被告索要，才知房款已交至中介公司。多次催要，体现暂无力归还，原告遂诉至法院。无独占偶。某权威媒体刊载了一则消息:张某耗费毕生积贮20余万元从某房地产开发公司购得一套集资房，因其对相关执法不甚了解，只好求助于一位房地产咨询公司的律师。律师收取了2000元的律师见证费，出具了律师见证书。在律师的见证下，张某放心地与房地产开发公司签订了楼房转让条约。一年后，张某因故欲转让该房，才知原购房条约无效。 诸如以上的房地产中介违规行为屡见不鲜，如上的违规行为民事责任该如何认定？赔偿范畴该如何分别？其执法依据又安在呢？中介违规行为危害之大，另人深省。5 3 对范例房地产中介组织行为范例提出公道发起对策发起53.1 1强化政府管束力度要强化政府管束力度，需要执行以下步伐。(1)整顿现有房地产中介企业：一是政府下决心封闭没有营业执照的营业企业，二是吊销不正当经营的中介企业的营业执照。对严重违反职业道德和行业划定的，应取消对房地产中介企业的资格认证，吊销营业执照。(2)宣布严格市场准入制度：在房地产中介企业设立时，严格审核是否切合划定，是否具备相关的资质；在人员资格治理方面，要创设执业资格制度。(3)增强房地产中介企业的日常羁系：定期和不定期地对房地产中介企业的运行情况进行羁系，实时发明息争决问题。(4)增强对房地产中介市场的引导：一方面要保持房地产中介市场的竞争力，另一方面也要防备太过竞争。(5)逐步扭转信息不对称的局面：权属治理部分可适当放宽衡宇权属信息查询的工具和范畴，通过在局域网上公然衡宇的一部分信息，并制定相应的划定和给定条件，便于蒙受方掌握所购衡宇的根本权属情况如有无抵押，有无查封，有无共有人等，又不外多透露产权人的其它情况。(6)增强房地产中介立法：完善信用制度的法制法例建立，创建房产中介信用体系网和信用公示制度，方便房产市场各方对房产中介信用情况的掌控，增强中介市场透明度。健全二手房代价评估制度，公然市场代价，打压中介不范例操纵的空间，让中介感触，不范例操纵、诚信运营，就不会有生存与生长的空间。将二手房代价控制在居民可蒙受的范畴内。同时要增强执法、羁系力度，形成一种良性的约束机制，加大处罚力度，使犯法或违规操纵者负担高额代价。53.2 完善执法法例体系实践证明，房地产中介市场的许多问题，都是由于政策或执法上的空白造成的。这一方面体现在面对迅速生长的房地产市场及房地产中介运动，立法缺乏前瞻性导致“无法可依”的窘境；另一方面，现有的一些政策或执法划定严重滞后于房地产市场及房地产中介运动的实际。因此，首先必须增强房地产中介治理立法的前瞻性。其次要提高立法的层级。第一，研究制定房地产中介治理法或房地产中介治理条例。在全面总结和科学阐发我国房地产中介治理经验和立法实践的底子上，参照先进国度和地域的经验，由全国人大常委会大概国务院制定房地产中介治理法或房地产中介治理条例，以提高房地产中介治理立法的层级。第二，适时将一些低层级的治理划定上升为规章甚至法例。第三要增强立法的可执行性。再次再次，进行房地产中介市场治理立法，首先必须增强可操纵性和执行力。要在充实掌握房地产市场及房地产中介运动运行规律、生长规律的底子上，对其运行和生长的各个环节和方面，进行详尽地执法规制。特别是一些要害环节和主要方面，好比房地产中介市场的羁系部分及其责任，房地产中介机构及其从业人员的条件及执业限制，纠纷的投诉与观察、处置惩罚步伐，帐户及资金羁系规矩，佣金及收费尺度，执法责任，等等。3.3 严格市场准入制度外洋对房地产中介机构及其执业人员一般都实行严格的准入制度，如美国的执照制度和我国香港地域的发牌制度，都严格限制入市机构和人员的尺度和条件。近几年，我国虽然也实行中介机构资质及执业人员资格治理制度，但由于尺度及条件划定偏宽，且羁系机构把关不严，导致大量的低素质的机构和执业人员进入市场。为此，我国要通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入尺度。 创建行业治理体系，完善行业范例建立凭据发达国度和地域的乐成经验和老例，中介行业都是通过介于政府与中介机构的行业组织进行治理。如香港的丈量师学会，美国的房地产经纪人协会等。这些行业治理组织受政府委托，制定行业尺度，职业道德准则，并监视贯彻实施。为此，要注意以下两个方面： 组建全国性的房地产中介行业组织，这个组织除了可以制定中介业务尺度，编写课本和培训中介人员外，还应有规律监视和技能指导职能。要冲破部分所有、部分治理、地域封闭、业务支解的状态，尽快理顺房地产中介办事中的多种干系。尤其要尽快解决房地产评估与资产评估、土地评估，房地产咨询、署理与土地咨询、署理等多头治理，业务交织，职能不清等问题。房地产中介行业组织要加速创建包罗经纪机构资信评价指标、执业规矩、办事尺度、职业道德、执业风险治理与主顾投诉治理相结合的一系列自律性治理制度在内的制度建立。对违反行业职业道德，违章违规的中介企业和行业人员进行自律性处罚。房地产中介行业组织可以作为市场的中观治理条理发挥作用。其功效主要体现在其一，是相同政府与企业或中介企业的桥梁，是市场经济条件下宏观层与微观层之间的媒介。其二，负担政府职能简化后，尤其是开发商和中介企业与主管部分脱钩后的部分治理职能是行业日常治理的主体。其三，协调业内各市场主体之间的利益，调治纠纷，范例市场行为。其四，促进房地产信息资源的有效利用，促进业内交换、协作，淘汰市场垄断，促进公平竞争。其五，通过创建种种专业组织，提高从业人员的素质和专业水平。 逐步扭转信息不对称的局面信息的不对称不但在于客户自己对相关知识的缺乏和有些中介机构的不透明操纵，还在于客户无从了解有关衡宇的权属信息。要改变这种局面，让客户对欲购衡宇的权属状况有个较准确的了解，权属治理部分可适当放宽衡宇权属信息查询的工具和范畴，通过在局域网上公然衡宇的一部分信息，并制定相应的划定和给定条件，便于蒙受方掌握所购衡宇的根本权属情况(如有无抵押，有无查封，有无共有人等)，又不外多透露产权人的其它情况。通过事前查询，可以制止到购置后期才觉察衡宇权属具有限制性等意外情况的产生。5.4 增强对中介机构使用范例协议文本的监视和治理许多地方的房地产中介的治理部分已推行了二手房买卖或租赁委托协议和成交协议范例文本。种种协议范例文本对中介公司以及买卖双方的责任都作了较明晰的界定，有效地制止了种种责任不明确及有失公平的条款。但许多中介公司使用范例文本仅流于形式，在担当衡宇出让人的委托时，并不签订书面的买卖(租赁)委托协议，而是以出让人的衡宇产权证和土地证作抵押，直到成交时才签订委托协议。而有的中介机构不向买卖双方提供范例的二手房买卖条约文本， 而是自行制订条约文本， 其中可能有一些显失公平的条款， 损害了当事人的利益。因此，应增强宣传使用范例的中介委托协议和二手房买卖或租赁条约的重要性和须要性。有关治理部分应对不使用范例条约文本的中介组织进行监视， 并督促其整改。5.5 推行二手房市场资金羁系业务，强制实施第三方资金羁系一笔二手房生意业务从决定要购置付定金，到签订购房条约再到过户，最后治理产证发放贷款至少要一个月的时间。详细阐发整个二手房买卖的流程不难看出，定金和首付留在中介公司账户中的时间大概可能在10天左右，而尾款停留在账户中的时间更长至少有20天。因此，一些不范例中介公司也就可以拿这部分暂时滞留在账户上的资金进行投资获取收益，一旦失事，中介公司的注册资金和牢固资产却都不大，以中介公司自身的能力来说，底子不具有负担羁系生意业务资金宁静风险的能力。 所以，为了包管消费者的利益，制止遭受损失，必须强制实施第三方羁系，做到专款专用。53.6 提高中介机构操纵的透明度公然中介的办事步伐和收费尺度是中介机构担当社会监视的首要条件。市场治理部分还要对群众反应的中介不范例行为深入观察，如果是客户的原因则就该问题公示于众，提请其他人注意，以免产生类似问题；如果是中介公司不范例操纵引起客户的不满，则要在相关媒体予以曝光，以严厉的羁系机制来督促中介机构时刻以诚信为经营之本，杜绝一切隐瞒和欺骗行为，通过创建对中介行为的披露制度让“阳光操纵”得到全面落实。5.7 创建并增强对房源信息的统一联网治理房地产治理部分应对所有的房管局存案和治理的具备中介资质的公司进行统一联网治理，要求各单元的房源信息按划定录入电脑，通过互联网予以宣布，确保不出现重复房源，从而包管二手房源市场供应量的真实性。为了包管信息的准确可靠，各中介机构应对信息定期更新，对已售或已租房源实时删除。以无锡市为例，他们对所有纳入无锡市房管局存案和治理的具备中介资质的公司及进入无锡市房地产生意业务市场的中介机构进行统一注册，联网治理，给每个单元设定一个注册号和密码，并要求各单元的房源信息按划定录入电脑，确保不出现重复房源，从而包管二手房源市场供应量的真实性。另外，为了包管信息的准确可靠，要求各中介机构对信息每周更新一次，对已售或已租房源实时删除。我们认为：房地产市场治理机构要增强对信息的动态治理，剔除不切