房地产项目开发贷款基本流程.docx

房地产项目开发贷款根本流程时间:2010-07-22 21:49来源:未知 作者:l 点击: 次开发贷款界说 房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于衡宇制作、土地开发历程中所需的贷款。 借款主体 经房地产开刊行业主管部分批准设立，在工商行政治理部分登记注册并已取得企业法人营业执照的房地产开发企业。 贷款条件 1.必须经国度房地开发贷款界说房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于衡宇制作、土地开发历程中所需的贷款。借款主体经房地产开刊行业主管部分批准设立，在工商行政治理部分登记注册并已取得企业法人营业执照的房地产开发企业。贷款条件1.必须经国度房地财产主管部分批准设立，在工商行政治理机存眷册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部分核发的房地产开发企业资质品级证书的房地产开发企业。2.具有贷款卡，在银行开立根本账户或一般账户。3.开发项目与其资质品级相符。4.项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建立用地筹划许可证、建立工程筹划许可证、开(施)工许可证，按划定缴纳土地出让金。5.项目的实际功效与筹划用途相符，能有效满足本地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。6.项目的工程预算、施工筹划切合国度和本地政府的有关划定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。7.贷款用途切合国度有关法例和政策。8.项目资本金应到达项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建立。贷款所需质料一.根本质料1.法人营业执照(原件及复印件)和建立治理部分批准的资质证明;2.法人代码证书(原件及复印件);3.税务登记证(原件及复印件);4.企业贷款卡;5.财务部分或管帐(审计)事务所批准的前三个年度财务报表和审计陈诉，创建不敷三年的企业提交自创建以来的年度审计陈诉和近期报表;6.公司章程(原件及复印件);7.验资陈诉(原件及复印件);8.法定代表人证明、签字样本;(责任编辑：l)房地产开发贷款可以接纳期权抵押方法鉴于购房者得到的衡宇期权可设定抵押，则开发商拥有的衡宇期权也应该可以设定抵押。上海市人民政府第76命令上海市房地产抵押步伐第三条就划定了衡宇期权包罗衡宇建立期权和预购商品房期权，即依法生效的建立工程总承包条约，建立工程施工总承包条约约定鉴于购房者得到的衡宇期权可设定抵押，则开发商拥有的衡宇期权也应该可以设定抵押。上海市人民政府第76命令上海市房地产抵押步伐第三条就划定了“衡宇期权包罗衡宇建立期权和预购商品房期权”，即依法生效的建立工程总承包条约，建立工程施工总承包条约约定开发商某一时间得到建成衡宇的权利可设定抵押。建立银行上海分行曾经实验以开发商与施工单元签定的正当生效的修建工程承包条约为依据，按在建项目分部工程完成工程量分段设定抵押权，分段递增抵押物，并按约定的抵押额分次发放贷款。房地产抵押贷款知识介绍一、房地产抵押与房地产抵押贷款的寄义 (一)抵押与房地产抵押 抵押是指债务人在执法上把其财产所有权转让给债权人，而债权人并不占有财产的一种包管形式。 抵押可分为两类：一类是不成文法抵押，便是把财产的所有权转让给债权人，能否收口， 要看债务的送还一、房地产抵押与房地产抵押贷款的寄义(一)抵押与房地产抵押抵押是指债务人在执法上把其财产所有权转让给债权人，而债权人并不占有财产的一种包管形式。抵押可分为两类：一类是不成文法抵押，便是把财产的所有权转让给债权人，能否收口，要看债务的送还情况而定，如不能定时清偿所借债务，财产所有权便不能收回。如果能定时清偿所借债务，财产所有权便可以收回;另一类是有正当留置权的抵押，它是在执法上赐与承押人留置财产的权利。抵押是在债务人和债权人都认为比力公正公道的前提下，为确保债务定时清偿而实行有价包管的一种行为。对付债务人(承押人、抵押人)来说，仍然保存对财产的占有和使用;对付债权人(受押人。抵押权人)而言，在债务清偿之前，拥有抵押财的所有权，可制止遭受损失，在整个抵押历程中，债权人享有抵押权。抵押权是在他人所有的不动产上设定的一种包管物权，当债务人不能履行偿债时，债权人有权拍卖。转让或兑现设定抵押的财产，并从其款项中得到清偿。抵押权与债权的干系十分密切，它随着债权的产生而产生，随债权的消失而消失。作为抵押的财产即抵押品的种类许多，一般为易子生存或变卖的商品，如股票。债券、房地产等。房地产抵押是抵押的一种形式，指抵押人将其正当拥有的房地产以不转移占有的方法向抵押权人提供债务履行包管的行为。房地产抵押权便是以房地产作为清偿债务的包管的财产而形成的权利，是随房地产抵押的形成而产生的。房地产由于其经济代价大，耐用期限长，具有保值、增值性、不可移动性，是一种较为理想的抵押品。在房地产抵押期间，房地产产权仍然由产权所有者治理，债权人只能定期取息和收回借款，而无使用与治理房地产的权利。当债务还清，债权人收回宅券、方单，抵押即告结束。如债务到期抵押人不能清偿，抵押权人可以向法院申请拍卖 抵押物，以送还其债务。债务已到期而未能清偿时，抵押房地产的所有权属于抵押权人。如抵押物拍卖。转让后所得价款送还债务有剩余部分，应退还给抵押人，不敷时抵押权人仍可以和其他债权人一样，可向债务人继承追索。(二)房地产抵押贷款抵押贷款也叫抵押放款或财产包管放款，指银行或其他金融(责任编辑：l)房地产抵押贷款的执法风险与防备目前全国房地产市场处于震荡之中，虽然国度、地方不停出台调控政策步伐，如果房地产市场一旦衰退，将对银行的信贷资金将组成巨大的风险，其杀伤力不可低估。房地产抵押贷款相对付包管贷款风险较小，但目前房地产抵押贷款潜在着较大的执法风险，不能不引起银目前全国房地产市场处于“震荡”之中，虽然国度、地方不停出台调控政策步伐，如果房地产市场一旦衰退，将对银行的信贷资金将组成巨大的风险，其“杀伤力”不可低估。房地产抵押贷款相对付包管贷款风险较小，但目前房地产抵押贷款潜在着较大的执法风险，不能不引起银行高度的警觉和重视，有须要对房地产抵押贷款接纳有效防备步伐，以防备信贷资产的流失。一、房地产开发抵押贷款的风险和防备1、房地产开发应具备“四个证”，凭据建立部、国度计委、财务部、领土资源部、中国人民银行、国度税务总局关于增强房地产市场宏观调控促进房地产市场康健生长的若干意见的划定，“对未取得土地使用权证书、建立用地筹划许可证、建立工程筹划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。”凭据包管法司法解释第四十八条划定“以法定步伐确认为违法、违章的修建物抵押的，抵押无效。”不具备“四证”修建起来的房产应属于违章修建，因此银行不应向“四证”不齐的开发商发放房地产抵押贷款。2、房地产开发修建承包商优于抵押权人受偿。中华人民共和国条约法第二百八十六条划定：“发包人未凭据约定支付价款的，承包人可以催告密包人在公道期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除凭据建立工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将工程依法拍卖。建立工程的价款就该工程的折价大概拍卖的价款优先受偿。”而最高人民法院关于建立工程优先受偿权问题的批复第一条进一步明确划定：“人民法院在受理房地产纠纷案件和治理执行案件中，应当凭据中华人民共和国条约法第二百八十六条的划定，认定修建工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。”因此如果借款人欠银行贷款(房地产抵押贷款)，又欠修建工程款，那么凭据上述执法划定修建工程款优先于银行抵押贷款受偿。银行应接纳以下两种方法防备这种贷款风险：一是认真执行贷款“三查”制度，切实做好贷前观察，查明防地产开发商是否欠修建商修建工程款;二是凭据意思自治的原则，由修建商作出放弃修建工程优先受偿的书面答应;三是通过借款人要求修建商对借款本息包袱连带包管责任。(责任编辑：l)北京市领土资源局关于房地产开发项目在建工程抵押登记有关问题各区(县)领土资源分局、各区(县)衡宇行政治理部分、北京市领土资源局经济技能开发区分局、各房地产开发企业： 为范例我市在建工程抵押登记事情，掩护抵押权人、抵押人及相关权利人的正当权益，凭据中华人民共和国都市房地产治理法及都市房地产抵押治理各区(县)领土资源分局、各区(县)衡宇行政治理部分、北京市领土资源局经济技能开发区分局、各房地产开发企业：为范例我市在建工程抵押登记事情，掩护抵押权人、抵押人及相关权利人的正当权益，凭据中华人民共和国都市房地产治理法及都市房地产抵押治理步伐(2001年建立部第98命令)等有关执法法例的划定，现就我市房地产开发项目在建工程抵押登记事情有关问题通知如下：一、本通知所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程。继承制作资金的贷款，以其正当方法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方法抵押给贷款银行(包罗其它法定金融机构)作为送还贷款履行包管的行为。二、房地产开发项目在建工程抵押登记事情统一由北京市领土资源局(以下简称市领土局)及各区(县)领土资源分局卖力治理。北京市建立委员会(以下称市建委)及各区(县)衡宇行政治理部分凭据职责分工卖力相关事情。三、未取得北京市商品房预售许可证的房地产开发项目拟治理在建工程抵押登记，需由房地产开发企业向市建委申请核实未治理商品房预售许可证的情况。市建委核实后为房地产开发企业出具抵押楼栋未治理商品房预售许可证的证明，房地产开发企业和提供贷款的金融机构凭此证明向市、区(县)领土资源治理部分申请治理在建工程抵押登记手续。四、未取得北京市商品房预售许可证的房地产开发项目治理在建工程抵押登记期间，市建委对房地产开发企业提出的预售许可申请不予受理。房地产开发企业治理在建工程抵押登记审批事项完毕后，方可申请预售许可。五、房地产开发企业申请治理北京市商品房预售许可证时，对预售项目已治理了在建工程抵押登记的，需由抵押权人出具同意抵押衡宇销售的证明。六、已取得北京市商品房预售许可证的项目，以未售衡宇抵押的，需由提供贷款的金融机构和房地产开发企业配合向项目所在地的市、区县建委、房管局申请查询拟抵押衡宇未销售情况。市、区县建委、房管局通过北京市房地产生意业务治理网查询后，为提供贷款的金融机构和房地产开发企业出具拟抵押衡宇未销售(指未网上认购、网上签约)的证明。房地产开发企业和提供贷款的金融机构凭此证明向市、区(县)领土资源治理部分申请治理未售衡宇在建工程抵押登记手续。(责任编辑：l)住房反向抵押贷款界说住房反向抵押贷款就是指已经拥有衡宇产权的老年人将衡宇产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、衡宇的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的代价进行综合评估后，按其衡宇的评估代价减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命盘算，将其衡宇的代价化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得投保人终生可以提前支用该衡宇的销售款。借款人在得到现金的同时，将继承得到衡宇的居住权并卖力维护。当借款人去世后，相应的金融机构得到衡宇的产权，进行销售、出租大概拍卖，所得用来送还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。即“抵押房产、领取年金”。因其操纵历程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方法从借款人手中买房，所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。申请公积金住房抵押贷款手续小我私家申请住房公积金抵押贷款，向承办银行提交以下证明文件：户口薄，如户口薄未能清楚反应申请人的婚姻情况或配偶情况的，需增补申请人结婚证。申请购房贷款的，提供有效的商品房购销条约，或衡宇买卖契约(二手楼买卖)。申请大修住房贷款的，提供由筹划、土地、建立行政治理部分发表的筹划许可证、用地许可证、修建施工许可证或有同样效力的文件、批文，工程预算。建房的参照大修类执行，实施后再明确事情步伐。市外职工在我市申请住房公积金贷款的，需提供申请人缴存地住房公积金治理部分出具的证明，反应申请人住房公积金的缴存情况(包罗缴存时间、缴存比例、人为基数、和缴存额)，或受委托银行要求的其他资料。如配合购房人中存在匹俦以外第三人的(以购房条约为准)，需提供有第三人签名认可的借款抵押条约书(如组合贷款条约中包罗了抵押物处置惩罚的，可用该条约替代)或由房地产治理部分出具的有第三人姓名的抵押证明书;如配合购房人为被监护人的(年龄未达执法划定)，由监护人代为签名。贷款申请人(或开发商)在佛山市住房公积金住房抵押贷款业务治理流程时间跟踪表上签名确认申报时间，交回承办银行。以上资料经承办银行开端查对后，送交市住房公积金治理中心或治理部审核，经审核通过的，由市住房公积金治理中心或治理部委托承办银行发出贷款并划入售房方帐号;制作、翻建和大修住房的，承办银行将贷款划入施工方帐号。政策性住房抵押贷款申请须知职工小我私家申请政策性住房抵押贷款必须同时满足以下几个条件：l、具有城镇常住房口;2、定时足额交纳住房公积金一年以上;3、具有购建自住住房的条约或有关证明文件;4、具有稳定的经济收入和送还贷款本息的能力;5、同意用本人所购建的住房作抵押物，并按划定治理贷款包管、抵押及抵押物的保险。职工申请政策性住房抵押贷款时，需提供以下资料和文件：l、借款申请书;2、借款人的身份证、户口薄;3、购建自住住房的条约协议书或其他证明文件;4、有关部分同意制作住房的证明文件;5、借款人单元出具的借款人家庭稳定收入的证明。6、借款人购建住房用度30%的自筹资金落实证明;7、借款人在贷款人指定的银行房信部开生借款使用帐户;8、贷款人要求提供的其他资料和文件。其具体贷款步伐如下：1、借款人向政府住房公积金治理中心提出借款申请，并提供上述资料文件，填写借款项目审批表;2、凭据政府下达的住房资金年度使用筹划、住房资金治理的有关划定及住房公积金的交纳情况，由中心对借款人进行资信审查;3、借款人治理抵押物的抵押登记和保险;4、借贷双方和受托银行配合签订住房抵押贷款条约;5、委托受托银行治理贷款手续，并将贷款转入借款人开立的借款使用帐户。住房抵押贷款有几种？问：住房抵押贷款有几种?答：在我国开展的小我私家住房抵押贷款业务主要有两种：政策性小我私家住房抵押贷款和经营性小我私家住房抵押贷款。政策性住房抵押贷款主要是指：住房公积金治理中心发放的住房抵押贷款;国度安居工程发放的小我私家住房抵押贷款等。经营性小我私家住房抵押贷款主要是指：各商业银行向普通居民发放的小我私家住房抵押贷款房地产抵押贷款知识介绍 来源： 作者： 时间：2010/11/25 一、房地产抵押与房地产抵押贷款的寄义 (一)抵押与房地产抵押 抵押是指债务人在执法上把其财产所有权转让给债权人，而债权人并不占有财产的一种包管形式。 抵押可分为两类：一类是不成文法抵押，便是把财产的所有权转让给债权人，能否收口， 要看债务的送还情况而定， 一、房地产抵押与房地产抵押贷款的寄义(一)抵押与房地产抵押抵押是指债务人在执法上把其财产所有权转让给债权人，而债权人并不占有财产的一种包管形式。抵押可分为两类：一类是不成文法抵押，便是把财产的所有权转让给债权人，能否收口， 要看债务的送还情况而定，如不能定时清偿所借债务，财产所有权便不能收回。如果能定时清偿所借债务，财产所有权便可以收回;另一类是有正当留置权的抵押，它是在执法上赐与承押人留 置财产的权利。抵押是在债务人和债权人都认为比力公正公道的前提下，为确保债务定时清偿而实行有价包管的一种行为。对付债务人(承押人、抵押人)来说，仍然保存对财产的占有和使用;对付债权人(受押人。抵押权人)而言，在债务清偿之前，拥有抵押财 的所有权，可制止遭受损失，在整个抵押历程中，债权人享有抵押权。抵押权是在他人所有的不动产上设定的一种包管物权，当 债务人不能履行偿债时，债权人有权拍卖。转让或兑现设定抵押的财产，并从其款项中得到清偿。抵押权与债权的干系十分密切，它随着债权的产生而产生，随债权的消失而消失。作为抵押 的财产即抵押品的种类许多，一般为易子生存或变卖的商品，如股票。债券、房地产等。房地产抵押是抵押的一种形式，指抵押人将其正当拥有的房地产以不转移占有的方法向抵押权人提供债务履行包管的行为。房地产抵押权便是以房地产作为清偿债务的包管的财产而形成的权利，是随房地产抵押的形成而产生的。房地产由于其经济代价大，耐用期限长，具有保值、增值性、不可移动性，是一种较为理想的抵押品。在房地产抵押期间，房地产产权仍然由产权所有者治理，债权人只能定期取息和收回借款，而无使用与治理房地产的权利。当债务还清，债权人收回宅券、方单，抵押即告结 束。如债务到期抵押人不能清偿，抵押权人可以向法院申请拍卖 抵押物，以送还其债务。债务已到期而未能清偿时，抵押房地产 的所有权属于抵押权人。如抵押物拍卖。转让后所得价款送还债 务有剩余部分，应退还给抵押人，不敷时抵押权人仍可以和其他债权人一样，可向债务人继承追索。(二)房地产抵押贷款抵押贷款也叫抵押放款或财产包管放款，指银行或其他金融 机构要求借款人提供一定的财产作为还款的物质包管而发放的贷款。抵押贷款与信用贷款是平行存在的两种贷款形式。信用贷款 是借款人单凭自身信誉，无需提供物质包管而从银行取得的贷款。这种贷款方法对放款人而言风险较大，因此利率较高，往往只对一些信誉好的大公司提供。在市场经济条件下，由于市场竞 争日趋猛烈，宽大商品生产者和经营者都市面临无力清偿债务， 甚至破产的危险。为确保贷款的宁静，淘汰贷款风险，金融机构往往要求贷款人提供一定抵押物作为包管品，以备借款人不能依 约送还本金和利息时，银行可以依法从变卖抵押财产得款中得到赔偿。可以用作抵押财产的物品有：房地产、呆板设备、有价证券、流动资产等。 房地产抵押贷款则是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质包管的抵押贷款。它是房地产信贷业务的主要形式，在融资业务中占据了重要职位。在房地产抵押贷款中，不转移衡宇的占有权、使用权、处分权和收益权，但产权人 和受押者都不能随意处置惩罚衡宇。与其他贷款相比，房地产抵押贷款具有以下特征：1.是以房地产作为抵押物为前提来融通资金的贷款房地产抵押贷款是以房产或地产为抵押而取得的贷款。与信用贷款相比，房地产权到场到抵押人与承押人之间的借贷运动中，淘汰了债权人的贷款风险，并且其贷款发放数额由抵押物的代价和贷款项目风险水平来决定，整个借贷运动的展开以房地产抵押品的存在为前提。但就借贷双方而言，其目的都不是为了取得抵押物，而是以抵押物为前提融通资金。借方是为了得到资金 而将房地产抵押，贷方为包管贷款宁静而要求取得抵押物的抵押权。2.当事人具有双重干系借贷双方不但具有债权债务干系，并且还存在出押受押干系。借方既是债务人又是出押人;贷方既是债权人又是受押人。3.抵押物权属干系庞大房地产抵押中抵押权是隶属于主债权的包管物权，在抵押期间内，房地产抵押物设立抵押权，并治理登记，抵押权人保管房产的产权(所有权)证书和地产的使用权证书，但不转移房地产的占有权、使用权、处分权和收益权，仍归出押人。当贷款到期如出押人履行债务，房地产所有权证书送还出押人，如出押人不能清偿债务，承押人可以行使对房地产的所有权。4.借贷双方须签订抵押条约，掩护双方权利房地产抵押所涉及的权属干系较为庞大，为包管抵押双方的权利和义务，必须签订房地产抵押条约，并应到房地产治理部分进行抵押登记，使其产生执法效力。还清贷款全部本息后，房地产抵押条约即告终止。5.涉及干系人及影响因素众多房地产抵押贷款与其他标的物抵押贷款差别，它不但涉及到 抵押人与承押人的双方利益，还涉及如房地产使用人。共有人以及它项权利人等各方面的权益。影响因素有：生意业务市场上房地产实际代价的颠簸情况。抵押期间衡宇的使用。修缮、治理、养护 对实际代价所产生的影响，以及意外灾害、人为事故等。二、 房地产抵押贷款的步伐(一)提出贷款申请通常切合贷款条件的借款人向银行申请房地产抵押贷款时需填写房地产抵押贷款申请表，并提供划定的文件，经贷款卖力人认定后方可治理借款申请。如借款人为房地产开发经营企 业，则申请房地产抵押贷款时应提交的文件包罗：房地产抵押登 记申请书。抵押当事人身份证明或法人资格证明、经有权部分批准的立项文件。抵押房地产的清单及所有权证件、房地产抵押条约、贷款银行要求提供的借款人财务情况和其他有关文件。当以土地使用权作抵押向银行取得贷款时乡还需提交抵押当事人的身份证明或法人资格证明、土地使用证、土地使用权出让条约及按条约付清出让金的凭据。(二)贷前审查金融机构收到借款人的申请及相关文件后，要对借款人和抵押标的物进行全面的审查和阐发。这是包管贷款宁静的重要环节，审查包罗以下内容：1.对借款人资格、资信的审查主要审查借款人是否具备相应的资格和确有还款能力。抵押人应具有完全民事行为能力，对抵押房地产拥有所有权，并领有所有权凭证;法人应具备独立核算、自负盈亏能力，且具有房地产开发权。同时，银行可要求企业提供验资证明。财务报表等资 料审查抵押人的资信状况。在对借款人审查的同时也要审查承押人是否具有承押资格， 这将由政府指定的房地产抵押贷款领导构造来进行。我国有些地域划定，房地产抵押贷款发放机构必须是海内的银行大概是在我国设立办事机构的外国银行。2.对抵押物的审查对付抵押房地产的选择和审定，主要着眼于易于保值。易于变现。易于保管以及易于估价的房地产。抵押物要切合国度有关划定，不得抵押的房地产不能用于贷款抵押。3.对贷款用途。项目的审查和阐发一是审查贷款的用途是否切合国度有关划定;二是对贷款项 目进行可行性评估，从市场研究和经济研究两方面阐发贷款是否可行，主要有以下比率指标：(1)营业净收益与贷款本息比率。这是阐发房地产抵押贷款还款能力的指标，盘算公式为： 预计项目年度营业净收益/年度送还贷款本息金额该比率越低，对金融机构而言风险越小，反之，风险越大。(2)营业用度比率。该指标也可以阐发房地产抵押贷款的还款能力，盘算公式为： 营业用度/项目实际总收入该指标越大，反应项目创造单元收益所需的投入越大，贷款 人可将该指标与市场上平均水平比力，一般不能差距太大。(3)保本比率。指项目支出与收入的比例，盘算公式为：(营业用度十贷款本息)/潜在总收入贷款人一般划定允许的最高比率范畴为70%一95%，如比率高于这一水平，则项目得不到保本的现金流。(4)贷款代价。盘算公式为： 抵押贷款金额/抵押房地产代价这个比率对金融机构而言，越低则贷款宁静性越大，相反，贷款宁静性就越差。抵押贷款金额简直定取决于各方面因素，如 银行可贷资金是否充裕、借款人的自筹资金能力、借款人的还款能力以及政府的执法、执法等等。(三)对抵押房地产的估价房地产抵押估价是审核房地产产权证书的真实性及可靠性，并在综合考虑市场变革。利率趋势等因素的底子上，对抵押房地产的代价进行评估，决定该贷款金额与抵押物代价的比率。房地 产代价评估可分为住房估价和土地估价两个部分。住房估价要领较单一，盘算公式为： 房价=衡宇重置价乘于衡宇成色 ，其中重置价是按现有物价水平重新建立衡宇的代价，成色是用百分比表现的新旧水平。衡宇估价还可以按种种建材数量组成评点盘算，也可以接纳立方尺法、平方尺法等。其根本思路是先盘算其建立本钱，然后减去折旧。土地预计则较为庞大，常用的评估要领有市场比力法、收益还原法、剩余法、本钱法等。房地产金融机构一般配有专职或兼职估价人员，对抵押房地产作出代价判断。 通过上述要领盘算出房地产现值后，金融机构凭据房地产市场走势。贷款利率变动趋势等因素，决定贷款金额与房地产代价的比率，算出贷款额度。本世纪初美国刚开始推行房地产抵押贷款时，贷款代价比仅为50%-60%，后随经济生长，这一比率提高到80%左右。“二战”后，美国房地产抵押贷款由于二级抵押市场的创建，房地产的易售性、代价流动性增强，贷款风险疏散，贷款代价比率高达90%。我国由于方才开始推行房地产抵押贷款制度、贷款额度要凭据福利性住房和盈利性经营房地产分别确定，前者可享受优惠，尔后者则应从严掌握。(四)房地产抵押贷款条约的签订和登记 对贷款审查及格之后，借款双方应在平等协商的底子上，配合订立抵押贷款条约。房地产抵押贷款条约是指房地产抵押当事人。(包罗借贷双方和包管人)凭据一定的执法步伐签订的书面契约，所签订条约应治理公证登记。另外，抵押人和抵押权人应在房地产抵押条约签订之日起30天内持抵押条约。有关批准文件及证件到本地房地产产权治理部分申请抵押登记。登记的目的是为防备产权不清或已经失效，以及一物两押。房地产产权治理部分应在划定日期内办完登记手续。抵押条约自抵押登记之日起生效。未经登记的房地产抵押贷款，执法不赐与掩护，如抵押条约变动。解除和终止，抵押双方当事人应自产生之日起15日内向原登记构造治理变动或注销登记手续。(五)抵押房地产的保险 我国有些地方性法例和政策划定，房地产抵押人在申请抵押贷款前，应按银行指定的险种向保险公司投保，不然不能取得贷款。借款人可持购房条约或售房单元出具的住房交付使用证，治理投保手续。借款人自行组织施工或翻修住房的应治理“建修房综合保险”，至建修住房全部竣工时为止。保险金额简直定：凡以、建的住房作抵押的，不得少于购、建住房的代价;以优惠价购房的住房作抵押的，应按优惠价房的现值进行保险;旧房翻新后作抵押的，将旧房代价与翻修费 用之和作保险金额。抵押期内，保险单由贷款人保管。抵押物的保险期应与抵押贷款期限相一致，借款人在抵押期间不能中断或撤消保险。如果借款人中断保险，贷款单元有权代为保险，用度由借款人包袱。被保险的抵押物一旦出险，其责任范畴内的灾害事故，由保险公司按保险单划定赔偿。贷款单元为抵押物保险赔偿的第一受益人，如果借款人未按条约履行还本付息者，贷款单元有权从保险赔偿金中扣除贷款本息。(六)抵押物的占管和处分1.抵押物的占管一般而言，抵押物的占管方法有两种：抵押权人占管方法和 抵押人占管方法。房地产商品的特性决定了房地产只能由抵押人占管，抵押权人保管房地产的产权证书及其他证明文件。未经抵 押权人同意不得以任何方法或理由将房地产交由他人占管。抵押人在占管期间应维护已作抵押的房地产的宁静和完整，并随时担当对方的监视和查抄。抵押人未征得抵押权人书面同意，不得擅自将抵押物出租、变卖、拆除、赠与、改建，不得改变其性质。 己作抵押的房地产在抵押期间内产生继承。遗赠时，继承人、受遗赠人应书面见告抵押权人。2.抵押物的处分抵押物的处分，是房地产抵押权实现的最高形式，有下列情况之一的抵押权人有权向有关部分申请处分抵押物：(1)抵押人未依约履行债务的，即条约期满后未还清贷款本息的;(2)抵押人死亡或被宣告死亡或失踪而又元人代其履行债务的;(3)抵押人的继承权或受遗赠人代管人拒不履行债务的;(4)抵押人被宣告解散或破产的。抵押权人可以申请下列方法之一处分抵押物：(1)申请本地房地产市场公然拍卖;(2)委托房地产生意业务市场出售;(3)经过本地房地产治理部分同意的其他适当方法。岂论接纳何种方法，均应凭据本地有关规章治理。抵押房地产处分所得价款的分派原则和分派顺序是：(1)支付处分抵押物的用度;(2)扣除抵押物应交税费;(3)送还抵押权人的债权本金、利息以及违约金;(4)所剩余部分退还抵押人。凭据企业破产法划定，抵押物不属于破产财产，但抵押物处分价款凌驾送还额的剩余部分属于破产财产;抵押物处分价款不敷送还贷款部分，作为破产债权依照破产步伐受偿。三、房地产抵押贷款额度、期限与利率房地产抵押贷款的贷款额度由贷款人凭据借款人的资信水平、经营状况。申请借款金额和借款时间是非确定，一般最高不 凌驾抵押物现行作价的70% 。贷款的期限主要有两种：短期建 设贷款以建立周期为限，一般3一5年;恒久经营贷款15一30年左右。抵押贷款利率一般是凭据期限、钱币市种确定的，人民币抵押贷款利率按修建业流动资金贷款利率执行，并凭据贷款期限的是非。借款数额的几多，实行浮动利率。外币抵押贷款利率按 照人民银行宣布的外币贷款利率加浮动利率执行。贷款利息实行 按季结息的步伐，利息的收取要领是由贷款人按季直接从借款人的存款账户中收取。四、房地产抵押贷款的送还方法 借款人在贷款条约划定期限内送还贷款本息，选择何种还 款方法由借贷双方在条约中约定，常见的送还方法有以下几种：(一)分期还本金加利息的不等额抵押贷款还款方法(递减 还款) 这种还款方法是以总贷款金额除以还贷期，得出每期应还的本金，再加上该期利息，便得出各期应还金额。与按揭贷款递减 还款的盘算原理相同，只是一般是按年还款。(二)每年支付利息，期满一次送还本金或分期送还本金的还款方法一般对付期限不大长，金额不太大的贷款，可接纳每年支付利息，期满一次送还本金方法，如一笔房地产抵押贷款50万元， 期限3年，年利率10%，则每年支付利息50x l0%：5万元， 到期一次还清本金50万元。对付那些期限较长、金额较大的恒久贷款 可接纳分期送还本金方法。(三)资金接纳式年度等额还款方法该方法是还款年度内，每年还款牢固稳定。(四)本金利息平均送还方法 这种方法是借款人在各期次以相等的额度平均送还贷款的本息。抵押贷款申请的步调衡宇抵押贷款作为购房的最好方法，那么如何申请衡宇抵押贷款呢?本文主要介绍了衡宇抵押贷款的步调，并提供贷款所需资料准备，衡宇抵押贷款需要进行公证。本文最后还提供不能申请抵押贷款的几种情况。衡宇抵押贷款申请步调进一步说明：第1步、准备贷款所需质料境内外人士提供申请住房抵押贷款资料一览表文件种类 本市居民 外省市居民 境外人士身份证明 借款人、抵押人及衡宇共有人的身份证及户口簿(正本和复印件) 除身份证、户口簿外，提供户籍证明原件，本市暂住证 港澳人士提供回乡证或通行证身份证;台湾人士提供通行证、身份证、户籍藤本;其它外籍人士提供护照婚姻证明 已婚者提供结婚证书(原件和复印件);未婚者提供未婚证明原件 同左 已婚者提供结婚证书原件未婚者提供的未婚证明原件需经有效境外公证、律师楼见证或我国驻外大使馆认证收入证明 提供由单元出具的收入证明或其他资产证明 同左 同左其他资料(由银行和律师楼提供) 贷款申请书、扣款帐户、借款人通讯地点证明、答应函、上海市房地产转让登记委托书、上海市房地产其他权利登记申请书、同意书(衡宇共有人同意抵押书)同左 同左房产商或销售商提供的资料 购房首付款收据复印件，预售或出售条约一本 同左 购房首付款收据复印件，经公证过的预售或出售条约一本第2步、进行衡宇评估， 签订贷款条约，治理保险、公证手续公证时需要带的质料：申请人和配偶及到场贷款人及共有人的户口薄 原件申请人和配偶及到场贷款人及共有人的身份证 原件结婚证 原件私 章保险费 详细外地人需要暂住证明 原件第3步、生意业务中心抵押权利登记第4步、发放贷款相关阅读：不能申请抵押贷款的房产未结清贷款的房产抵押消费贷款的房产必须是没有任何抵押且无贷款的房产。如果是有抵押的房产大概此房产正处于按揭状态当中，银行已经拥有此房产的他项权利，借款人再对此房产进行抵押，银行不是允许的。因为两家银行无法同时拥有一处房产的他项权利，为此借款人不能够使用抵押消费向银行申请贷款。部分已购公房已购公房中有两种情况不能治理抵押消费贷款，一种是无法提供购房条约或购房协议的已购公房，因为如果在购房条约中有原单元有优先购买权的条款，银行无法取得他项权利，所以银行也无法操纵此套房产的抵押消费贷款;另一种是已购公房中不能提供央产房上市证明的央产房，因为这样的房产不能够上市进行生意业务，也就无法操纵该项业务。未满五年的经济适用房回迁房是政府保障性住房之一，一般按经济适用房治理，大概其衡宇性质归属于经济适用房。凭据目前国度的政策，未满五年的经济适用房是不允许上市生意业务的，同样无法治理抵押消费贷款。治理抵押贷款时须注意的问题现在通过抵押贷款按揭购房的业务越来越成熟，但是，在治理抵押贷款按揭业务时，照旧有些问题需要注意，谨防抵押贷款历程中存在的执法问题。(一)审查主体的正当性1.按揭人及其包管人凭据执法的划定，按揭人必须是具有完全民事行为能力的自然人或法人。按揭人如果是居民，必须提交以下质料：(l)正当的本人身份证件，如居民身份证、户籍本或其他有效证件。(2)按揭人具有稳定经济收人的证明或其他定期送还贷款本息能力的证明。(3)切合执法划定的购买商品房的条约或协议，及银行要求提供的其他有关质料。在治理楼宇按揭业务时，按揭人可由具有足够代偿能力的单元或小我私家作为其送还贷款本息并包袱连带责任的包管人，该包管人必须提供同意包管的书面质料及其经济收入和资信证明。2. 按揭权人凭据中国人民银行颁布的小我私家住房包管贷款治理试行步伐的划定，“只有经中国人民银行批准设立的商业银行和农村信用互助联社，才气经营小我私家住房包管贷款业务，其他金融机构和非金融机构，未经中国人民银行批准，一律禁止治理小我私家住房包管贷款和委托小我私家住房包管贷款”，并划定仅限于在实施国度安居工程的200多个都市才气治理，其他都市不得开展此项业务。因此，在治理楼宇按揭业务时，一定要找有按揭贷款经营权的机构治理，才气受到执法的掩护。(二)审查按揭物的正当性包管法明确划定抵押财产的范畴中包罗“抵押人依法有权处分的国有土地使用权、衡宇和其他地上定着物”。都市房地产治理法第四十七条划定，“依法取得的衡宇所有权连同该衡宇占用范畴内的土地使用权，可以设定抵押权”。按揭的标的物即楼宇，必须切合房地产转让条件并具备正当的证明文件，不然不能作为按揭物。(三)签订严谨的按揭条约都市房地产治理法划定，“房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押条约”。楼宇按揭的抵押条约是确定按揭干系，明确各方当事人权利和义务的根本依据，也是抵押权人反抗第三人的凭证。当事人应在自愿、公正、等价有偿和老实信用的情况下签订条约，条约内容必须切合中国的执法、法例和有关的规章制度，条约条款必须明确、完备和严谨。条约必须具备以下主要内容：1.按揭干系中按揭人、按揭权人即贷款人和包管人的名称或小我私家的姓名、住所;2.按揭贷款的币种及数额(通常不凌驾楼宇总代价的70%)，计息及还本付息的时间和方法等;3.按揭楼宇的地点、名称、楼宇结构及状况(如楼龄及装修尺度等)、修建面积、实用面积、用地面积、四面位置及能源(水、电、煤气)供给等;4.按揭楼宇的代价及确订代价的方法;5.按揭的期限(一般不凌驾20年);