2024年房地产企业中报业绩综述：业绩降幅走阔经营投资谨慎.pdf

2024年9月6日2024年房地产企业中报业绩综述行业评级：看好分析师杨凡邮箱电话[phone]证书编号S1230521120001研究助理吴贵伦业绩降幅走阔，经营投资谨慎证券研究报告核心要点1、业绩降幅走阔，减值压力增加2024上半年20家房企总营业收入跌破1万亿元，为9758亿元，同比-14.6%；归母净利润241亿元，同比-57.8%，2021年以来跌幅逐渐扩大；毛利率为14.73%，同比-3.2pct，较2023年平均值下降1.3pct；净利率3.8%，同比-3.2pct，较2023年平均值再度降低0.1pct；样本企业平均净利率自2019年以来逐年降低，较2019年-10.8pct。归母净利润降幅显著超过营业收入降幅，主要受到3方面影响：1）毛利率下降；2）少数股东权益增加，结算权益比下降，2024H1少数股东损益占比为35.4%，同比+7.4pct；3）资产及信用减值增加，2024H1样本房企资产及信用减值为78亿元，较2023H1增长4.2倍。2、融资边际改善，销管费率被动提升20家样本房企2024H1有息负债为2.99万亿元，同比增幅由负转正，同比+2.55%，有息负债规模增加。房企加权平均融资成本呈现下降趋势，部分头部房企融资成本低至3.2-3.3%之间，融资成本降幅大致在20-50bp，融资成本边际改善。2024H1样本房企平均销售费率及管理费率分别为2.73%和2.55%，较2023年分别+0.14pct和+0.27pct。虽然降本增效趋势仍在，但2023年以来新房销售去化率承压，部分央国企增加渠道使用，渠道费用有所增加，且24H1营业收入大幅下行，计算费率的分母端下降，被动推升费率水平。3、销售不振，投资开发低位运行销售规模下行超3成，房价结构性变动保持稳定。20家样本房企2024H1总销售金额1.27万亿元，同比-33.6%；销售面积6551万平米，同比-32.3%，销售均价1.94万/平，同比-2%。20家样本房企销售金额及销售面积承压，销售均价受改善房源结构性成交影响基本保持稳定。拿地意愿下降，投资节奏放缓。13家样本房企2024H1总拿地面积1196万平米，同比-62.9%；拿地金额1615亿元，同比-64.2%。房企的拿地强度在2023年有所恢复，但2024H1呈现下降趋势，拿地强度仅为14.8%，而2023H1拿地强度为28.4%。拿地销售面积比自2021年以来下降到1以下，尽管2023年有所恢复，2024H1重现下降趋势，且已降至新低的0.23，房企整体上仍处于深度去库存阶段。4、估值情况与投资建议当前行业仍然处于深度调整进程中，行业销售及投资端持续承压，24H1部分典型房企净利率由正转负，房企仍面临缩表压力。本轮周期对于房企来说可能进行到极致出清的状态，结合当前及未来“双轨制”下的行业走势，我们预计未来刚需市场将是“红海市场”，将持续受到保障性住房和低价二手房的冲击，改善市场则为“蓝海市场”，能够开发好产品的房企数量有限。此外，当前阶段能够逆势拿地的房企具备毛利率改善的潜力。我们认为，24年政策企稳市场是大概率事件，基本面较好的一线城市具备率先企稳的可能性。因此，我们看好聚焦核心城市+逆势拿地+强产品力房企，政策加码和基本面季节性修复均有机会带动地产板块估值修复，建议关注：A股-保利发展、招商蛇口、滨江集团；H股-华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国等。5、风险提示：政策出台速度不及预期；销售量价修复不及预期。目录C O N T E N T S营收和盈利走低，缩表压力仍存0102融资边际改善，销管费率被动提升03销售不振，投资开发低位运行304估值情况与投资建议样本公司选择本次中报综述，我们在房地产板块中筛选出20家已披露2024年中报、具备持续经营能力的公司，根据房企的股东背景将其分为央国企、混合所有制房企、民营企业。我们就房企2024年中报所披露的经营情况、投资情况、盈利能力等多方面数据进行对比分析。房企分类个数样本公司央国企13保利发展、中国海外发展、招商蛇口、华润置地、华发股份、建发国际集团、越秀地产、中国金茂、远洋集团、天健集团、城建发展、大悦城、首开股份混合所有制房企4万科A、金地集团、绿城中国、绿地控股民营房企3滨江集团、龙湖集团、新城控股5截止2024年8月30日，本次统计的20家样本房企2024年1-6月合计销售金额为1.27万亿元，占克尔瑞百强房企销售额65%。截止2024.6.30，样本房企市值总和为8716亿元。样本公司概况资料来源：Wind，克尔瑞，浙商证券研究所；注：市值日期截止至2024年6月30日。中国金茂、滨江集团、城建发展、天健集团半年报未公布销售面积或金额，采用克尔瑞数据。性质序号公司股票代码市值（亿元）2024.1-6月全口径销售额（亿元）2024.1-6月销售面积（万平方米）2024.1-6月销售单价（万元/平）克尔瑞全口径销售金额排名央国企1华润置地1109.HK1,89312475212.39 5央国企2中国海外发展0688.HK1,48214845442.73 2央国企3保利发展600048.SH1,04917339541.82 1央国企4招商蛇口001979.SZ79610104392.30 6混合所有制5万科A000002.SZ76812739401.36 3民企6龙湖集团0960.HK7255113661.40 9央国企7建发国际集团1908.HK2755092462.07 10民企8滨江集团002244.SZ2265821254.66 7央国企9越秀地产0123.HK2055541882.95 8民企10新城控股601155.SH2002363260.72 15混合所有制11绿地控股600606.SH1903182971.07 14央国企12华发股份600325.SH179452166.82.71 11混合所有制13绿城中国3900.HK15512655912.14 4混合所有制14金地集团600383.SH1533612401.50 13央国企15大悦城000031.SZ100218852.56 16央国企16中国金茂0817.HK844452451.81 12央国企17城建发展600266.SH81154453.39 18央国企18天健集团000090.SZ753384.08 20央国企19首开股份600376.SH54152732.08 19央国企20远洋集团3377.HK261831511.21 17合计87161272165511.94营收和盈利走低，缩表压力仍存01Partone6营收和盈利走低，缩表压力仍存017根据我们收集的20家样本企业数据来看，2024上半年20家房企总营业收入跌破1万亿元，为9758亿元，同比-14.6%。2024H1样本企业归母净利润241亿元，同比-57.8%，2021年以来跌幅逐渐扩大。2024年结算项目多为2020年、2021年获得的项目，行业销售高峰逐渐进入结转阶段，但因为22年以来房价下行、销售减慢，导致毛利率下行、竣工交付节奏减慢。此外，样本房企中部分企业受到保交楼推进助力23年交付面积增加基数相对较高，24年可结转资源减少导致营收规模同比下行。资料来源：Wind，公司公告，浙商证券研究所营收及盈利走低，归母净利润跌幅走阔2019-2024H1样本房企营业收入同比变化21235 24913 30000 29444 29388 11421 9758 23.3%17.3%20.4%-1.9%-0.2%-14.6%-20%-10%0%10%20%30%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,000201920202021202220232023H12024H120家房企营业收入（亿元，左轴）同比增速（%，右轴）2019-2024H1样本房企归母净利润及同比变化2386 2449 2059 1312 744 571 241 18.3%2.6%-15.9%-36.3%-43.3%-57.8%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%05001,0001,5002,0002,5003,000201920202021202220232023H1 2024H120家样本企业归母净利润（亿元，左轴）同比（%，右轴）0182019-2024H1样本房企净利润及净利率营收和盈利走低，缩表压力仍存资料来源：Wind，公司公告，浙商证券研究所毛利率及净利率逐年走低2019-2024H1样本企业毛利润及毛利率均呈现逐年下降的趋势。2024H1样本企业毛利润1437亿元，同比-29.9%；平均毛利率为14.73%，同比-3.2pct，较2023年平均值下降1.3pct。20家样本企业2024H1净利润369亿元，同比-53.6%。平均净利率3.8%，同比-3.2pct，较2023年平均值再度降低0.1pct；样本企业平均净利率自2019年以来逐年降低，较2019年-10.8pct。2024H1归母净利润降幅（-57.8%）显著超过营业收入降幅（-14.6%），综合来看，主要受到3方面因素影响：1）毛利率下降；2）少数股东权益增加，结算权益比下降；3）资产及信用减值增加。3085319828401973115479536914.5%12.8%9.5%6.7%3.9%7.0%3.8%0%2%4%6%8%10%12%14%16%05001,0001,5002,0002,5003,0003,500201920202021202220232023H1 2024H120家样本企业净利润（亿元，左轴）20家样本企业净利率（%，右轴）2019-2024H1样本房企毛利润及毛利率645564196309547947152051143730.4%25.8%21.0%18.6%16.0%18.0%14.7%0%5%10%15%20%25%30%35%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,000201920202021202220232023H12024H120家样本企业毛利润（亿元，左轴）20家样本企业毛利率（%，右轴）0192019-2024H1样本房企少数股东损益占比营收和盈利走低，缩表压力仍存资料来源：Wind，浙商证券研究所少数股东损益降幅低于归母净利润降幅，少数股东损益占比提升20家样本房企2024H1少数股东损益为127.9亿元，同比-42.8%，少数股东损益降幅低于样本房企归母净利润-57.8%的降幅；少数股东损益占综合收益总额的比重在2023年有所下降，2024年H1为35.4%，同比+7.4pct。2019-2024H1样本房企少数股东损益698.5 749.4 704.9 661.8 409.9 223.5 127.9 25.8%7.3%-5.9%-6.1%-38.1%-42.8%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%0100200300400500600700800201920202021202220232023H1 2024H1样本房企少数股东损益（亿元，左轴）同比（%，右轴）22.6%23.0%24.4%38.1%36.0%28.0%35.4%20%25%30%35%40%45%50%201920202021202220232023H12024H1少数股东损益占比（%）0110资料来源：Wind，公司公告，浙商证券研究所我们选取了12家A股上市公司作为样本，2023年资产及信用减值合计为501亿元，减值金额同比增长70%。2024H1样本房企资产及信用减值合计为78亿元，较2023H1增长4.2倍。其中，资产减值损失规模自2019年以来逐年增高，2024H1达到47.27亿元，同比大幅提升5.65倍；信用减值损失31亿元，同比增2.67倍，进一步压缩房企盈利能力。主要因房价及地价均下行，房企土地储备价值缩水。营收和盈利走低，缩表压力仍存资产及信用减值规模增加，压缩房企盈利能力2019-2024H1样本房企资产减值损失-100-108-223-238-444-7-47-500-400-300-200-1000201920202021202220232023H1 2024H1资产减值损失(亿元)2019-2024H1样本房企信用减值损失-31-29-49-46-57-8-31-60-50-40-30-20-100201920202021202220232023H1 2024H1信用减值损失(亿元)01112024H1样本房企资产总额11.72万亿元，同比-6.4%。2021年之前样本房企资产规模逐年增加，2021年后呈现出资产减少的趋势，同时资产减少幅度逐渐上升，2022、2023、2024H1资产规模同比变化幅度为-1.2%、-3.1%、-6.4%。2022、2023、2024H1样本房企的账面现金总和同比分别为-9.2%、-10.3%、-17.81%。11营收和盈利走低，缩表压力仍存2019-2024H1样本房企资产总额及同比2019-2024H1样本房企账面现金及同比资料来源：Wind，公司公告，浙商证券研究所21年后总资产逐年减少，账面现金降幅扩大9.6811.2912.5212.3711.9912.5211.7220.6%16.7%10.9%-1.2%-3.1%-6.4%-10%-5%0%5%10%15%20%25%02468101214201920202021202220232023H1 2024H120家样本房企资产总额（万亿元，左轴）同比增速（%，右轴）10349 12746 12787 11612 10420 11724 9636 7.9%23.2%0.3%-9.2%-10.3%-17.8%-20%-10%0%10%20%30%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,000201920202021202220232023H1 2024H120家样本房企账面现金（亿元，左轴）同比增速（%，右轴）0112营收和盈利走低，缩表压力仍存经营性现金流净额由正转负，现金流压力不减2019-2024H1 14家样本房企经营性现金流净额及同比2024H1样本房企经营性现金流净额资料来源：Wind，公司公告，浙商证券研究所注：样本房企中绿城中国、中国海外发展、龙湖集团、华润置地、远洋集团、建发国际集团未公布经营经营性现金流净额。20家样本中，共14家房企完整的公布了公司的经营性现金流净额情况，其中部分港股上市企业未在半年报中公布相关数据，因此我们采用14家样本房企经营经营性现金流净额进行计算。2024年上半年，14家样本企业中，有7家经营性现金流净额为负；同时14家样本企业整体经营性现金流净额由正转负，为-188亿元，同比-113.4%。虽然2024H1房企投资拿地减慢，土地款支出规模下降，但在当前房企库存高企、销售去化率走低、项目施工仍需持续的背景下，现金流压力加大。2318 2362 1445 1573 1909 1408-188 101.4%1.9%-38.8%8.9%21.4%-113.4%-2-1-10112-50005001,0001,5002,0002,500201920202021202220232023H1 2024H114家经营性现金流净额（亿元，左轴）同比增速（%，右轴）712653113227674193332698356131-17113-526146-4621-527-3752-4519-5-200-10001002003004002023H1经营性现金流净额（亿元）2024H1经营性现金流净额（亿元）0113与2023H1三道红线评级相比，2024H1大部分样本房企未出现明显的降档趋势，债务结构保持相对稳定。但部分房企债务结构稳定性下降，例如金地集团、万科A现金短债比降至1以下，绿地控股、大悦城净负债率升高至100%以上。营收和盈利走低，缩表压力仍存资料来源：Wind，公司公告，浙商证券研究所注：现金短债比(宽口径)=现金及现金等价物/短期有息债务。绿城中国、绿地控股、中国海外发展、金地集团、新城控股、万科A、华润置地、华发股份、中国金茂、远洋集团、建发国际集团、首开股份、大悦城、天健集团、城建发展未披露部分或全部数据，使用Wind数据补充。样本房企债务结构保持相对稳定，部分房企负债率及偿债压力增加公司名称三道红线评级2023H12024H12023H12024H1剔除预收账款的资产负债率净负债率现金短债比（宽口径）剔除预收账款的资产负债率净负债率现金短债比（宽口径）保利发展3 3 65.3%63.1%1.4 65.7%66.2%1.2 绿城中国2 2 71.8%73.6%2.1 70.5%70.9%2.0 招商蛇口3 3 62.4%59.2%1.6 62.9%47.0%1.6 绿地控股1 081.0%97.1%0.5 82.8%133.6%0.3 越秀地产3 3 68.3%58.6%1.5 66.8%53.2%4.2 中国海外发展3 3 58.3%29.7%4.8 56.1%33.0%6.1 金地集团3 2 62.9%53.5%1.1 60.0%53.0%0.6 滨江集团3 3 55.7%21.5%2.1 55.1%22.9%2.5 新城控股3 3 68.1%43.1%1.3 67.3%49.2%1.0 龙湖集团3 3 61.9%57.2%2.0 58.6%56.7%1.0 万科A3 2 67.9%55.6%2.5 66.3%67.8%0.9 华润置地3 3 59.8%27.9%2.2 57.5%32.3%1.8 华发股份3 3 66.7%71.7%2.0 62.1%75.2%1.4 中国金茂2 2 73.7%83.5%1.9 72.1%81.9%1.7 建发国际集团3 3 61.3%31.1%12.5 60.9%44.2%9.2 首开股份1 1 72.6%162.0%1.2 71.8%166.1%1.2 大悦城2 1 72.1%98.2%2.5 72.2%103.5%1.4 天健集团2 2 74.9%68.6%1.6 73.1%56.3%1.7 城建发展2 2 75.7%87.2%3.6 73.1%89.3%2.0 0114建发国际集团、绿城中国、大悦城位列样本房企营业收入增速前三名；远洋集团净利率和中国金茂归母净利润得到改善。资料来源：Wind，公司公告，克尔瑞，浙商证券研究所营收和盈利走低，缩表压力仍存公司2023H12024H1同比2023H12024H1同比2023H12024H1同比2023H12024H1同比保利发展137013921.7%12274-39.3%21.3%16.0%-5.2%11.0%7.7%-3.3%绿城中国57069622.1%2520-19.7%17.4%13.1%-4.3%8.1%4.8%-3.4%招商蛇口514513-0.3%2214-34.2%16.3%12.0%-4.3%7.4%3.6%-3.8%绿地控股17421153-33.8%262-92.0%10.5%11.0%0.5%2.2%0.3%-1.9%越秀地产32135310.1%2218-15.9%17.8%13.7%-4.0%9.1%7.3%-1.8%中国海外发展892869-2.5%135103-23.5%22.6%22.1%-0.5%15.9%13.3%-2.7%金地集团368211-42.6%15-34-319.4%16.4%11.0%-5.4%6.2%-21.0%-27.3%滨江集团270242-10.5%1612-28.7%18.3%9.6%-8.7%7.2%5.1%-2.1%新城控股418339-18.8%2313-42.2%19.0%21.6%2.6%5.8%4.0%-1.8%龙湖集团620469-24.5%8159-27.2%22.4%20.6%-1.8%15.0%14.9%-0.1%万科A20091428-28.9%99-99-199.8%18.9%8.1%-10.8%7.6%-6.0%-13.5%华润置地7307918.4%137103-25.4%25.7%22.3%-3.4%22.0%15.8%-6.2%华发股份315248-21.1%1913-34.4%18.8%16.8%-2.1%8.0%7.0%-1.1%中国金茂268220-18.1%410133.3%16.6%16.2%-0.3%6.6%8.4%1.8%远洋集团208133-36.0%-184-54-70.7%-0.6%2.2%2.8%-88.0%-39.9%48.1%建发国际集团24432834.5%138-36.4%15.2%11.9%-3.3%5.8%4.4%-1.5%首开股份19488-54.7%-19-192.2%11.4%9.5%-2.0%-7.9%-24.7%-16.8%大悦城14316112.4%1-4-816.5%26.5%22.6%-3.9%3.8%0.2%-3.5%天健集团12859-54.1%92-73.6%17.1%16.6%-0.4%7.3%3.2%-4.1%城建发展9765-33.1%5-1-128.5%20.4%18.8%-1.5%5.7%-2.9%-8.6%营业收入（亿元）归母净利润（亿元）毛利率（%）净利率（%）02Partone15融资边际改善，销管费率被动提升0216融资边际改善，销管费率被动提升资料来源：Wind，公司公告，浙商证券研究所20家样本房企2024H1有息负债为2.99万亿元，同比增幅由负转正，同比+2.55%。典型房企中，除金地集团加权平均融资成本较2023年末微涨0.02pct，剩余房企加权平均融资成本均呈现下降趋势，保利发展、招商蛇口、华润置地融资成本低至3.2-3.3%之间，滨江集团、华润置地及保利发展下降幅度最大，分别为-50、-32、-25bp。2024以来各地陆续建立房地产融资协调机制，中央推行一视同仁支持不同所有制房企的合理融资需求，推动房地产“白名单”项目融资加速落地等一些列措施，使得房地产国内融资情况边际改善，房企融资成本下降有助于对冲结转项目毛利率下行。有息负债规模增速回正，房企融资成本边际改善2019-2024H1样本房企有息负债及同比2018-2024H1典型房企加权平均融资成本变化典型房企2018201920202021202220232024H1较年初变化保利发展5.03%4.95%4.77%4.46%3.92%3.56%3.31%-25bp招商蛇口4.85%4.92%4.70%4.48%3.89%3.47%3.25%-22bp金地集团4.83%4.99%4.74%4.56%4.53%4.36%4.38%+2bp滨江集团5.80%5.60%5.20%4.90%4.60%4.20%3.70%-50bp新城控股6.47%6.73%6.72%6.57%6.52%6.20%6.05%-15bp中国海外发展4.30%4.21%3.80%3.55%3.57%3.55%3.50%-5bp华润置地4.47%4.45%4.08%3.71%3.75%3.56%3.24%-32bp2.40 2.66 2.79 2.77 2.74 2.91 2.99 11.9%10.9%5.1%-0.9%-0.8%2.55%-5%0%5%10%15%0123420家样本房企有息负债（万亿元，左轴）同比增速（%，右轴）0217资料来源：Wind，公司公告，浙商证券研究所2018年以来20家样本房企销管费率整体呈现先降后升趋势，2024H1样本房企平均销售费率及管理费率分别为2.73%和2.55%，较2023年分别+0.14pct和+0.27pct。此外，虽然降本增效趋势仍在，但2023年以来新房销售去化率承压，部分央国企增加渠道使用来增加销售规模，渠道费用有所增加，且24H1营业收入大幅下行，计算费率的分母端下降，被动推升费率水平。2024H1央国企、混合所有制房企、民企销售费率和管理费率分别为2.91%、2.16%、3.72%和2.20%、2.73%、3.71%，民营房企销管费率依旧维持在行业较高水平且增长较快。按照2024H1的销管费水平，整体央国企销管费率为5.1%，混合所有制房企为4.9%，民营企业销管费率为7.4%。融资边际改善，销管费率被动提升渠道使用比例增加及营收规模下行被动推升销管费率2018-2024H1各类样本房企销售费率2018-2024H1样本房企销售费率及管理费率2018-2024H1各类样本房企管理费率2.62%2.68%2.54%2.45%2.49%2.59%2.73%3.22%3.14%2.74%2.72%2.57%2.28%2.55%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%销售费率（%）管理费率（%）2.91%2.16%3.72%-1%1%3%5%央国企混合所有制民企2.20%2.73%3.71%-1%1%3%5%央国企混合所有制民企02182022-2023年典型房企分红率及股息率资料来源：Wind，公司公告，浙商证券研究所20家样本房企中，2023年共有14家进行分红，分红企业数量较2022年减少2家，分红规模为365亿元，同比-30%；其中新城控股、大悦城、绿地控股、远洋集团2022及2023年均未分红。房企分红规模下降，一方面是业绩承压，房企主动降低分红率；另一方面是由于利润下降，导致即使分红率不变情况下分红规模依然下降。我们选择了10家典型房企进行样本分析，2023年合计分红规模为328亿元，同比-30%。10家房企中，3家分红规模提升，招商蛇口、华发股份、建发国际集团分红规模分别同比+63%、+30%以及+9%，万科A不分红；其他房企分红规模持平或减少，首开股份不分红。从分红率来看，保利发展、招商蛇口、华发股份、建发国际集团分红率同比上涨；从每股分红来看，仅招商蛇口同比增长39%，其他房企每股分红维持不变或出现不同程度的下跌。融资边际改善，销管费率被动提升分红规模降低，头部央国企分红率保持韧性分红规模（亿元）分红率每股分红（元/港币）20222023同比20222023同比20222023同比中国海外发展82.1 82.1 0%34%31%-3%0.80 0.80 0%保利发展53.9 48.6-10%29%40%11%0.45 0.41-9%招商蛇口17.8 29.0 63%42%46%4%0.23 0.32 39%金地集团6.1 0.9-86%10%10%0%0.14 0.02-86%滨江集团7.8 2.8-64%21%11%-10%0.25 0.09-64%龙湖集团78.8 17-78%30%29%-1%1.24 1-52%华发股份7.8 10.2 30%30%55%25%0.37 0.37 0%万科A80.6 0-100%36%0%-36%0.68 0-100%华润置地114.8 113.0-2%37%33%-4%1.60 1.58-1%建发国际集团22.6 24.6 9%42%45%3%1.30 1.30 0%合计472.4328.4-30%03Partone19销售不振，投资开发低位运行销售不振，投资开发低位运行0320截止至2024年6月，20家样本房企总销售金额1.27万亿元，同比-33.6%；总销售面积6551万平米，同比-32.3%，销售均价1.94万/平，同比-2%。20家样本房企销售金额及销售面积承压，销售均价基本保持稳定。2024H1房地产市场总体仍呈现疲弱态势，整体市场销售面临下行压力，克尔瑞统计的重点30城新房成交面积同比下降39%，虽然全国范围内限制性政策已基本放开，但整体市场情绪仍然较弱。2024H1与2023H1相比销售均价基本保持稳定，我们认为这受到改善型产品成交结构增加与高端类产品销售占比提升影响。2018-2024H1样本企业销售金额及同比变化2018-2024H1样本企业销售量及成交均价资料来源：公司公告，克尔瑞，浙商证券研究所注：部分房企未公布完全2018-2024H1销售金额或销售面积，采用同期克尔瑞数据补充（包括绿地控股、滨江集团、华发股份、中国金茂、首开股份、城建发展、天健集团、建发股份）。销售规模下行超3成，房价结构性变动保持稳定33875 39967 45236 47861 37097 34466 19168 12721 32.3%18.0%13.2%5.8%-22.5%-7.1%-33.6%-40%-20%0%20%40%010,00020,00030,00040,00050,00060,0002018201920202021202220232023H1 2024H120家样本房企销售额（亿元，左轴）同比增速（%，右轴）21169 24211 26235 26469 19371 17986 9673 6551 21169 24211 26235 26469 19,37117,98619,81619,41605,00010,00015,00020,00025,00030,00005,00010,00015,00020,00025,00030,0002018201920202021202220232023H12024H120家样本房企销售面积（平米，左轴）20家样本房企销售单价（元/平米，右轴）0321从克而瑞销售额榜单来看，2024年1-6月全国TOP30的中大型房企销售金额全部呈现下降趋势（除中建壹品外），销售面积也均有所下降。2023H1共有6家企业销售金额超千亿，2024H1降至5家。其中，中国海外发展和绿城中国销售金额及面积下降幅度较小，排名、市占率及销售单价逆势提升。2024年上半年TOP30房企中，中建壹品、大悦城销售排名提升明显，分别上升22、10名。资料来源：Wind，克尔瑞，浙商证券研究所销售不振，投资开发低位运行2023.1-62024.1-6同比变化2023.1-62024.1-6同比变化2023.1-62024.1-6同比变化2023.1-62024.1-6同比变化2023.1-62024.1-6同比变化保利发展11023661733.1-26.7%1384987-28.7%3.8%3.7%-0.1%17097175612.7%中海地产32117851483.0-16.9%809549-32.1%2.8%3.1%0.3%220752700822.3%万科地产23-120181267.2-37.2%1257921-26.8%3.2%2.7%-0.5%1605513765-14.3%华润置地44017021247.0-26.7%705518-26.6%2.7%2.6%-0.1%2413124097-0.1%招商蛇口55016641009.5-39.3%682440-35.5%2.6%2.1%-0.5%2439122943-5.9%绿城中国862983854.5-13.0%338279-17.6%1.6%1.8%0.3%29054306495.5%建发房产972953660.6-30.7%426300-29.5%1.5%1.4%-0.1%2237821991-1.7%滨江集团1082926582.3-37.1%191125-34.6%1.5%1.2%-0.2%4844646621-3.8%越秀地产1394825555.0-32.7%245193-21.2%1.3%1.2%-0.1%3370128771-14.6%龙湖集团710-3985511.3-48.1%572364-36.5%1.6%1.1%-0.5%1721014062-18.3%华发股份14113769452.0-41.2%248167-32.7%1.2%1.0%-0.3%3104527098-12.7%中国金茂1112-1860446.2-48.1%478245-48.6%1.4%0.9%-0.4%17996181831.0%中国铁建16133522395.5-24.3%317265-16.4%0.8%0.8%0.0%1650014941-9.4%金地集团1214-2858361.1-57.9%472240-49.2%1.4%0.8%-0.6%1817015065-17.1%绿地控股15150620335.5-45.9%520290-44.2%1.0%0.7%-0.3%1192311561-3.0%碧桂园616-101609332.7-79.3%1993412-79.3%2.6%0.7%-1.8%807480750.0%保利置业24177371282.0-24.0%147103-29.9%0.6%0.6%0.0%25238273798.5%融创中国1718-1520261.2-49.8%389139-64.4%0.8%0.6%-0.3%133801885940.9%新城控股1819-1424235.1-44.5%497317-36.3%0.7%0.5%-0.2%85217428-12.8%中建壹品422022208203.1-2.5%72787.9%0.3%0.4%0.1%2894426139-9.7%美的置业21210405202.4-50.0%313179-42.9%0.6%0.4%-0.2%1293511320-12.5%旭辉集团1922-3419202.1-51.8%286163-43.0%0.7%0.4%-0.2%1465412391-15.4%中交房地产2223-1389189.2-51.3%16699-40.2%0.6%0.4%-0.2%2339619034-18.6%电建地产29245333186.8-44.0%16795-43.0%0.5%0.4%-0.1%2000019663-1.7%大悦城控股352510247185.0-25.2%9971-28.9%0.4%0.4%0.0%24940262415.2%世茂集团33267281170.9-39.1%187131-29.7%0.4%0.4%-0.1%1502713016-13.4%中国恒大2327-4382167.0-56.3%302155-48.6%0.6%0.4%-0.3%1266010767-14.9%首开股份28280347159.1-54.2%12869-46.0%0.6%0.3%-0.2%2707522991-15.1%城建集团34295261153.7-41.2%6345-27.8%0.4%0.3%-0.1%4167533929-18.6%联发集团2630-4359148.6-58.5%12975-41.4%0.6%0.3%-0.3%2787719708-29.3%销售单价（元/平方米）全口径销售额排名全口径销售金额（亿元）全口径销售面积（万平方米）全口径销售金额市占率规模房企销售额下行，中国海外发展和绿城中国销售金额及面积下降幅度较小0322销售不振，投资开发低位运行2019-2024H1 13家样本企业拿地面积及同比增速房企投资方面，我们以13家房企作为样本企业，其中部分未公布的数据我们采用同期克尔瑞的数据进行补充。13家样本房企2024H1总拿地面积1196万平米，同比-62.9%；拿地金额1615亿元，同比-64.2%。房企的拿地强度在2023年有所恢复，但2024H1呈现下降趋势，拿地强度仅为14.8%，而2023H1拿地强度为28.4%。我们认为，2024H1房企拿地强度大幅降低，一方面受限于行业下行、销售、融资不振带来的现金流压力等影响，房企的投资策略更偏于谨慎的“以销定投”；另一方面则由于4月末自然资源部提出“合理控制新增商品住宅用地供应”，政府推地节奏可能有所减缓，且房企拿地更加聚焦高能级城市，其供地规模相对有限。资料来源：公司公告，克尔瑞，浙商证券研究所注：拿地强度=拿地金额/销售金额；部分房企未公布完全2019-2024H1拿地金额或拿地面积，采用同期克尔瑞全口径拿地数据补充。拿地意愿下降，投资节奏放缓2019-2024H1 13家样本企业拿地金额及拿地强度1372715688146966858