项目内附属设施设备的维修方案2.docx

项目内附属设施设备的维修方案
一、房屋附属设备设施维修管理制度的制定
1. 巡检制
根据各类设备设施的使用特点，制定相关的巡回检查制度，检查仪表是否正常工作，设备运转有无异常噪声、发热，系统是否泄漏等情况，并作相应记录。
2•分工责任制
3. 季度和年度安全检查制
4. 维修报告制度
5. 维修工程的审批制度
二、各类房屋附属设备设施的维修管理
(一) 给排水设备的维修管理
1、给水系统
(1) 水泵。发现或接报生活水泵故障，应停止故障水泵，开启备用水泵；水泵变频故障应关闭变频器，由专人动手操控水泵，根据管网压力控制启停，并及时报告主管工程师安排维修。
(2) 气压罐。发现或接报气压罐内胶膜或外置水银开关故障，不能有效控制水泵的启停，应立即关闭气压罐的进水阀。要有专人负责根据故障区管网压力手动起停水泵，并立刻报告主管工程师安排维修。⑶垂直管网。发现或接报垂直管网漏水应立即关闭故障区水泵；排空管网积水后，更换或修补破损管道，如一时无法修复，应报告主管工程师。
⑷下水池出水管。发现或接报下水池出水管漏水，应立刻关闭水池出水阀和水泵；即刻通知主管工程师，由其安排维修，并在事后作维修报告。
2. 排水系统
⑴污水井。发现或接报污水井水位过高，应立即手动开启污水泵抽水；如是污水泵故障则立刻用备用污水泵将水抽至污水井。立刻报告主管工程师安排维修水泵或控制电路，并写出维修报告。
⑵排污管道。排污管道漏水应立刻用布绑紧裂；关闭破裂管上面的用水设备；调集沙包挡住电梯和用户单元门；报管工程师，安排人员修补管道裂或更换管道。
(二) 空调设备的维修管理
1. 每月的维修保养管理
⑴空调主机。检查各仪表是否正常，更换不正常；检查冷冻剂是否有泄漏。
(2) 空调水泵。轴承加油；检查联轴器润滑油：螺丝是否有返松现象。
(3) 冷却水塔。检查皮带及轮磨损情况，检查皮带轮及链：轴承加油:清理减速箱；检查连接螺丝的紧固情况；清洗疏水滤网及冷却水塔内外表面。
(4) 空气压缩机。清洁所有空气滤网：检查安全阀；各接头，机油质量,皮带张紧度和磨损情况,皮带轮及链。
(5) 盘管风机。检查室内空调效果：各风机盘管运转是否有异响及振动，检查皮带张紧度及磨损情况：清洁盘管风机滤网；检查冷凝水管及冷冻管。
2. 每季检查空调主机冷冻剂和机油是否足够，机油是否变质，必要时添加或更换：检查清洁水过滤器。
3. 每年对空调主机作一次全面的技术性能检查，再做针对性的拆检修理;检验各种仪表是否准确可靠;停机保养前后全面检查冷冻剂系统、润滑系统、水系统的密封性能;检查保养安全阀及所有附属阀件;清洗机油过滤器;每两年更换一次冷冻机油；换季停机手拆盖，清洗冷凝器及蒸发器，检查管道是否腐蚀;测试电路的可靠性;模拟试验各安全装置的性能。
4. 风机、制冷、换热器、水处理出现故障应与专业公司联系。
(三) 电梯设备的维修管理
1. 要求
(1)要制定电梯的操作规程、保养规程、维修规程以及保养维修计划，并建立保养维修档案。
⑵配备合格的维修人员，不具备此条件的，应请专业电梯保养公司来负责电梯的保养维修工作，以保证电梯和自动扶梯的维修质量。
⑶定时巡查，以便及时发现故障并维修。
⑷电梯机房等重要部位，要注意防水、防火并保证良好的通风条件，防止温度过高。
⑸要注意门匙的管理，防止发生人为破坏。
2. 维修等级及周期
⑴零维修（小修），就是指日常的维护保养。
⑵中修，指运行较长时间后进行的全面检修保养，周期一般定为3年。但第二个周期是大修周期，如需要大修则可免去中修。
⑶大修，指在中修后继续运行3年时间，因设备磨损严重需要换主机和较多的机电配套件以恢复设备原来性能而进行的全面彻底的维修。
⑷专项修理，指不到中、大修周期又超过零件范围的某些需及时修理的项目，如较大的设备故障或事故造成的损坏，称专项修理。
（5）更新改造。电梯连续运行15年以上，如主机和其他配套件磨损耗蚀严重，不能恢复又无法更换时，就需进行更新或改造。
3. 维修工程的审批
除零维修外，中、大修与改造更新均列为电梯维修工程。各班组应在每年设备普查的基础上提出下一年度的电梯大、中修和更新计划，经上级部门批准后，安排施工。竣工后按规范组织验收。
（四）供暖设备的维修管理
1.热网设备的维修
为保证供热的可靠性，必须对热网设备、管路、阀门、伸缩器（补偿器）、支架、法兰垫等进行检查与修理；对地下建筑物要及时清理、抽水和排水。
检修一般分预检预修和事故检修两种。
2. 供热管道漏水、漏气
当发现管道有漏水、漏气现象时，首先要检查清楚泄漏的具体部位，然后，根据泄漏的程序和部位决定采取适当的方法解决，若泄漏严重，工作量大，则需要制定较完善的维修计划。
（五）供电设备的维修管理
供电设备设施的维修管理是指对供电设备中出现的故障进行的修复。较大的维修项目如变压器的内部故障和试验、高压断路器的调整和高压电缆的电气性能试验等。一般采用外委维修的方式。
三、电梯运行与维修管理计划的制定
《电梯维修养护年度计划表》的制定。
《电梯维修养护年度计划表》应包括如下内容：
① 维修保养项目及内容。
② 备品、备件计划。
③ 具体实施维修保养的时间。
④ 预计费用。