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高级管理人员工商管理硕士(ＥＭＢＡ） 学位论文 商业银行房地产信贷风险分析与管理 作 者 裴玉生 年 级 ．至Ｑ鲤缝 一．．一 学 号 墨９鲴０８１ ４ 指导教师 塞９堡基 塾撞 定稿时间 至ＱＱＺ生璺旦 西南财经大学 摘要 中国房地产金融的发展，是伴随改革开放的不断深化、城市住宅制度与土地使用制度的改革，以及房地产业的复苏和发展而逐步发展起来的。在房地产商品化、货币化的大趋势之下，研究房地产信贷的风险及防范，对房地产金融在２ｌ世纪保持可持续发展是极其重要的. 目前,房地产业、尤其是住房产业，已经成为我国国民经济新的增长点。房地产信贷是支持房地产业发展的重要保障因素。加强对房地产信贷风险的防范,不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求,而且对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。 我国现行的金融体制及信贷操作方式，使房地产金融机构面临的信用风险、利率风险、流动性政策法律方面的风险难以通过有效的机制和适当的途径加以释放。与此同时，政府又极力想通过扩张性的信贷政策来扩大国内住房需求以促进住宅产业的发展，这使房地产信贷机构陷入一个两难的境地。因此,如何采取有效的措施分散、化解房地产信贷风险，成为房地产业乃至整个国民经济保持快速、健康发展的关键。 本文首先从阐述房地产信贷的基本理论入手，重点探讨了房地产信贷的现状与存在的问题：深入剖析了房地产信贷风险的根本来源和产生原因,并对几种主要的信贷风险进行了重点的分析与评价；最后根据前面的基础性分析研究，探索房地产信贷风险的防范与控制措施，并系统地阐述了几种有效控制房地产信贷风险的对策与建议。本文分为三个部分： 第一部分包括“１、２”两章，主要阐明本文研究的问题及选题的意义,概述了房地产信贷风险研究现状，介绍了技术方法； 第二部分包括“３、４”两章，主要从基础理论和实证分析两方面对房地产信贷风险问题进行了细致的分析评价； 第三部分包括“５”章,主要围绕房地产信贷风险问题，提出了风险管理的策略. 本文的研究目标是充分评价目前房地产业所面临的银行信贷风险，探讨房地产信贷风险的成因及防范方法，研究的关键问题是房地产信贷风险的问题及其如何管理,怎样运用相关方法减少风险,甚至消除某些风险，并提出了一些解决的构想和建议。关键词：房地产，房地产信贷,房地产信贷风险，风险防范与控制
０１． ２ 西南财经大学高级管理人员工商管理硕士(ＥＭＢＡ) 毕业报告（学位论文)原创性及知识产权声明 本人郑重声明：所呈交的毕业报告（学位论文），是本人独立进行调查和研究工作所取得的成果.毕业报告（学位论文）巾除ＪＥ文对于直接引用的文字、数据或事实资料已经加以注释外,木毕业报告（学位沦文）不包含他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含他人为获得西南财经大学或其它教育机构等的学位证十５而使川过的材料。对本毕业报告（学位论文）做出重要贞献的单位、团体、企业和个人,均已在文中以明确方式表明。冈本牛ｊｌｐ报告（学位论文）引起的知识产权纠纷概由本人负责，并承担由此引起的法律后果。 本毕业报告(本学位论文）成果归０ Ｌｉ南财经人学所有。 特此声明 毕业报告（学位沦文）作着签名： ≯呻二埠 ｆｆ ｎ≯；〔－Ｉ １．绪论１．１、研究背景 银行信货风险是金融风险中最古老的风险，长期以来，信货风险一直是商业银行,整个金融业乃至社会、经济生活中最主要的风险。因此，对信货风险的识别、测度、合理管理直接影响到现代社会经济生活的各个方面，也影响到一个国家的宏观经济发展,甚至影响到全球经济的稳定与协调发展. 银行体系一直在中国的社会经济生活中占有绝对的主导地位，对国内经济的持续增长发挥着关键作用，在市场经济的条件下，任何产业的发展和壮大都离不开商业银行的金融支持.在中国,房地产业作为第三产业的龙头，因其具有投资规模大，开发周期长，资本占用量大且收回时间慢等特点,更离不开商业银行的支持。中国的房地产业从８０年代开始兴起,９０年代发展壮大，经过２０多年来的发展取得了令人瞩目的成就，商业银行在房地产开发与建设、消费与流通中的作用也不断增强。据统计，截止２００６年底，中国房地产开发投资资金２６８８０亿元，同比增长幅度２５．６％，资金总额同比增长了５７０２亿元.而２００６年房地产开发投资资金来源增长最快的是国内银行贷款，同比增长为３４．９％(２００５年同比增长为２３．４%），金额同比增长为１４２９亿元:利用外资同比增长为５３．Ｏ％(２００５年同比增长为１０．４％）,金额同比增长为１４２亿元，其中外商直接投资同比增长为７３．５%（２００５年同比增长为１７．８％），金额同比增长为１３０．５亿元；自有资金同比增长为２２．７％（２００５年同比增长为３５．２%）,远远低于２００５年的增长速度,金额同比增长１５４８亿元;其他资金来源同比增长为２３．６％（２００５年同比增长为１７．２％),金额同比增长为２６０１亿元，其中定金及预收款（一般是指居民住房预售资金）同比增长为１７%(２００５年同比增长为４．８％)，金额同比增长减少了３８６亿元。２００６年各商业银行房地产贷款余额达３．６８万亿元（占金融机构人民币各项贷款余额的比重为１６．６％），房地产贷款业务已成为中国商业银行的重要业务领域。 本文选择中国商业银行房地产信贷风险管理这一问题的研究主要基于下列几点考虑： １．１．１、据权威机构的统计，截止２００６年末，四Ｊ｜Ｉ省主要银行业机构不良贷款比年初增加２２．９６亿元，不良率１１．１８％，下降１．３个百分点。主要银行业机构不良率高出全国年均水平３．６８个百分点.其中，省内工、农、中、交四家大银行的不良资产经过了多次剥离，还原剥离部分后，２００６年末不良贷款余额相比１９９９年剥离前不降反升，上升就达２４５．１８亿元.如考虑省农信社的４００亿不良贷款，全省不良贷款额１１３９亿元，占全部贷款比例为１４．３４%。同时,大额不良贷款行业集中度高,据统计，２００６年末，单笔５００万元以上的大额不良贷款２０７．７６亿元,其中７１．６３％的大额不良贷款集中于五大行业。居首位的占创造业,全额为５５．７６亿元，占比２６．５３;房地产业为第二位，全额为３４．０４亿元，占比１６．３％。 一方面，银行信贷仍处于较高的风险区域，不良贷款在局部问题仍很严重;另一方面，在房地产如此火爆的今天，仍保持着较高的不良贷款存量,并占到大额不良贷款的第二位。情况表明,风险利剑高悬，防范尤为重要。 １．１．２、在已００７年初四川省银监局一季度全省银行业运行情况分析会上了解到，由于宏观紧缩政策，新增贷款规模受限，一季度各行已用完全年指标的８０％，其中投向房地产的达３０％以上,个别行的此项占比超过了５０%。从笔者工作的银行来看：２００７年一季度贷款增量的前三位分别是房地产贷款（２１．２２%）、公共设施管理业贷款 (１５．７８％）、建筑业贷款(１３、２９％）,而后两类贷款实际上也有很大部分流入了房地产业。银行已被牢牢的捆在房地产战车上，针对性的专业的风险管理日趋重要。 １．１．３、从大环境上看，中国商业银行房地产贷款面临潜在风险。中国银行业是在金融基础设施不健全和自身抗风险能力相当脆弱的情况下涉足房地产贷款的,房地产贷款近４￣５年内迅速扩张，中国的房地产刚刚走向市场化，还没有经受过市场之间形成的资本链断裂，一旦房地产价格走向疲软和下滑，房地产与商业银行之间形成资本链断裂，银行将会立即坠入更大规模和更大比例的坏败深渊。１９９７年亚洲金融风暴后，东南亚各国房地产泡沫纷纷破裂导致银行不良资产比例迅速上升，诱发金融危机（，东南亚各国的教训给中国商业银行房地产贷款风险管理敲响了警钟.随着房地产规模的迅速增长和房价的持续迅猛的走高,房地产行业蕴藏的风险能量也在迅速的增加,２００６年“国六条"和建设都的政策陆续出台，一场控制经济过热苗头、抑制流动性过剩的宏观调控大幕已经开启。根据中国的体制特点，房市、股市都是“政策市”，房地产行业可能提前发生动荡或逆转，因此不确定性在累积、增加。 １．１．４、从银行监管与合规经营的角度看，２００４年中国人民银行出台的《商业银行房地产贷款风险管理指引》给商业银行房地产贷款信用风险管理提出了更高的要求,建议商业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系。２００５年５月银监会２１１号文件,以及后来的六次涉及房地产金融业务的政府文件，都对房地产行业提出了越来越严密的监管要求,预警的意味浓厚。但是从目前的情况看，国内商业银行识别、衡量、监测房地产贷款风险的手段和能力明显不足。由于中国房地产金融等方面还比较落后,以数量模型来研究控制住房贷款风险时尚未成熟，中国应博采众长、探索建立适合自身的房地产贷款风险管理方法，以此分散、化解银行住房贷款风险，减小金融危机发生的可能性。多数商业银行尚未建立健全的房地产行业合规经营和风险预警体系，因此很有必要对商业银行房地产贷款风险预警体系的构建进行深入研究.１．２、研究现状 １．２．１、国外房地产贷款风险研究概述 由于住房抵押贷款在国外银行贷款总额中占有很大比重，因此国外银行界和学术界非常重视对住房抵押贷款风险的实证研究。目前的研究主要集中在：（１）个人住房抵押贷款风险微观特征研究。这些微观特征研究主要集中在三个维度上,即融资风险维度、财产风险维度和借款人风险维度；(２）模型定量分析。国外银行在个人住房抵押贷款风险管理经历了数十年的积累,其数据资料完整连续使应用模型进行科学化定量分析成为可能.应用各种模型分析宏微观指标特征与住房抵押贷款违约风险之间的关系为进一步降低银行住房抵押贷款风险，制定科学合理的指标体系提供了科学的依据，从而使科学研究风险管理形成了一个良性循环的互动过程；（３)期权理论在个人住房抵押贷款风险管理中的应用研究；(４）个人住房抵押贷款一、二级市场互动研究。 １．２．２、国内房地产贷款信用风险研究概述 鉴于房地产贷款业务风险管理的重要性，房地产贷款风险管理已经越来越爱到中国各银行的重视，银行工作人员以及众多学者已经就银行房地产贷款风险管理进行了许多研究工作.从已有的研究看,对于涉及房地产贷款风险管理的研究主要集中在个人和公司抵押贷款业务上：对于个人按揭贷款业务，研究集中于对各种按揭贷款业务中可能存在的风险识别、风险分类和对策研究，如假按揭、违约贷款诉讼等；公司抵押贷款研究主要集中于风险管理体系的识别阶段,如审查五证、对在建工程的价值评估等，而对于如何对风险采取有效方法进行评估、选择合适的风险管理方法来处理风险等风险管理的后续步骤在已有的研究中很少涉及. 国内目前关于房地产贷款风险的研究主要集中在贷款风险的分类、贷款风险产生的一般原因的定性的模式研究层面：对于房地产贷款风险的实证研究是基于国外成熟的模型,用小规模的样本进行统计分析,通过量化指标得出风险控制要素。这种实证分析方法由于样本采集的规模、样本的数据质量等原因，可能会影响分析结果的准确性；对于房地产贷款风险管理的对策研究多为宏观的政策、金融体系、法律体系的建设等宏观经济环境的完善的建议性措施，缺少对现有商业银行微观风险管理体系的系统分析与考察，较少提出具有可操作性、定量化的风险管理措施。１．３、研究的目的意义 １．３．１、通过分析的评价，认清目前房地产及房地产贷款面临的风险,并试图找到解决的方法,对目前笔者的本职工作有着重要的现实意义； １．３．２、针对中国房地产理论对房地产信贷风险的研究与商业银行的信用风险管理实务配合不紧密,信贷风险管理的理论和方法还无法全面系统的为中国商业银行所掌握的现实情况，试图从理论上对商业银行房地产贷款风险管理的理论基础和技术方法的特点、适用范围等进行分析和评述，以发现和掌握适合风险管理技术.１．４、研究方法和技术线路 Ｉ．４．１、商业银行房地产贷款风险管理是一个较为复杂的工作，不仅涉及到房地产公司贷款而且涉及到房地产零售贷款,涉及层面多,影响因素复杂，因此本文采用应用研究与理论研究相结合、 规范研究和实证研究相结合等方法，回顾和评析了房地产贷款的风险传导机制,剖析了商业银行房地产贷款风险管理方式的现状，根据笔者工作单位的情况，构建了具体的商业银行房地产风险预警指标体系，提出了房地产贷款风险分散与化解的应对策略及其在商业银行信贷风险管理中的具体运用，并提出了具有可操作性和借鉴性的房地产贷款风险预警指标体系. １．４．２、技术路线图 本文将以商业银行房地产风险为研究对象.由于中国房地产行业的融资渠道单一，严重依赖商业银行的间接融资渠道，造成严重的商业银行房地产贷款的系统性风险.本文在对房地产贷款风险进行区域分析与研究的基础上，从促进房地产可持续发展的思路出发，从机制创新的角度深入探讨商业银行房地产贷款风险防范的策略，提出中国商业银行房地产贷款风险管理分阶段稳步推进策略，包括全程风险控制体系的建立、房地产贷款风险预警体系的建立等工作，在基础准备阶段完成后逐步可利用贷款转让、贷款证券化、信用违约互换等产品转移房地产贷款信用风险。全程风险控制体系的建立是中国商业银行房地产贷款风险管理的基本保证，房地产贷款风险预警体系为商业银行房地产贷款的风险管理提供了可操作的定性、定量分析方法,为商业银行逐步过度到内部评级法提供数据基础。 本文的研究思路和逻辑框架可用图ｌ-ｌ来反映：２、商业银行房地产贷款风险的概念及结构２．１、商业银行房地产贷款风险的概念 ２．１．１、风险概念的界定 风险是一个比较模糊的的概念,到目前为止,经济学界对风险的定义概括起来主要有以下几种观点：第一，风险是结果的不确定性；第二：风险是损失发生的可能性或可能发生的损失；第三，风险是导致损失的变化;第四。风险是实际结果对预期期望的偏离。 目前在风险管理中普遍采用的风险定义是:风险是指引起损失产生的不确定性。它包含了损失与不确定两个非常重要的因素.正是由于人们难以确定何时、何地、何种程度的潜在损失，这便构成了一种风险． 因此风险主要包括“不确定性”和“损失”两个要素。．不确定性是指人们对风险的主观意识，是人们对某种事物的怀疑态度，不确定性没有公认的衡量标准.损失是指经济的价值的减少,常以货币计量。风险发生的不确定性决定着损失发生的不确定性． 风险可分为纯投机风险，纯风险只有损失机会而没有收益机会时的风险,投机风险是既有收益机会又有损失机会的风险。很显然，商业银行在房地产贷款业务中面临的风险属于投机性风险，经营得好，商业银行就有利息收入，反之，则可能导致高业银行资产损失．正是存在着利息收入机会，商业银行才会愿意承担一定的风险而开展房地产贷款业务。 ２．１．２、商业银行风险的概念界定 巴塞尔委员会在１９９７年９月颁布＜有效银行监管的核心原则＞中，根据高业银行风险产生的原因将银行业风险分为八类，即信用风险、国家和转移风险、市场风险、利率风险、流动性风险、操作风险、法律声誉风险. ２．１．３、房地产贷款风险可以定义为商业银行在房地产金融活动中因市场、债务人或银行自身管理问题导致房地产公司（零售贷款）违约不偿还债务，造成商业银行资产和利息收入损失的不确定性,即商业银行面ｌ临的房地产贷款损失的不确定性。２．２、房地产贷款分类及特征 ２．２．１目前各商业银行提供房地产贷款服务内容非常丰富,已经涉及到房地产项目开发和个人住房消费等许多方面，并且产品和服务形式越来越多样化。房地产贷款可以根据贷款的对象、用途、期限、担保方式和贷款的自主权以及资金来源等不同标准进行划分，可分为住房开发贷款、商业用房开发贷款、个人住房贷款、法人商品房按揭贷款、其他房地产贷款;按贷款的担保方式划分可分为信用贷款、担保贷款,其中担保贷款又可细分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款等。 本文将房地产贷款按借款人对象分为：房地产公司贷款和房地产零售贷款。 房地产公司贷款属对公贷款的范畴，包括房地产公司项目贷款、房地产公司流动资金贷款和法人按揭贷款。房地产公司项目贷款是指商业银行对借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。按照开发内容的不同，房地产开发贷款包括以下几种: 住房开发贷款。是指向房地产开发企业发放的用于开发商品住房的贷款，如单体住宅楼、住宅小区等项目，第一还款来源为住宅的预售、销售收入. 商业用房开发贷款。是指向房地产开发企业发放的用于开发商用商品房项目而非家庭居住用房的贷款. 土地储备贷款.土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。如用于土地的出让费、土地拆迁和补偿费、七通一平费用等。 园区开发贷款.是指向借款人发放的用于开发区建设、土地开发等。供款人一般为政府背景的开发区公司。 房地产公司流动资金贷款。是指房地产公司因资金周转所需而申请的贷款，不与具体项目相联系。 法人房产按揭贷款是指向企事业法人发放的用于购置其生产经营所需的房产，并以所购买的房产进行抵押的贷款. 房地产零售贷款是指向借款人（自然人）发放的用于购买、建造和大修理工理各类型住房、商业用房的贷款。 房地产零售贷款又可分为政策性贷款、商业性贷款和个人住房组合借款三种类型： 政策性贷款的特点是贷款利率低、期限长、其资金主要来源于公积金，又称为个人住房委托贷款。一般是由公积金管理中心委托商业银行向公积金交存人发放的购买自住住房的贷款。 商业性贷款的特点是期限短、利率相对高，其资金主要来源于商业银行自身的贷款资金，又可称为个人住房自营贷款。商业性贷款的形式主要有商品房按揭贷款、商品房抵押贷款、存单质押贷款三种。商品房按揭贷款和商品房抵押贷款的区别主要在于所购房产是否为现房，按揭是英文“ｍｏｒｔｇａｇｅ’’（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给按揭受益人，(通常是指提供贷款的商业银行），按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。个人住房按揭贷款是指贷款银行向借款人发放的、用于其购买一手房（通常为期房）、借款人所购住房作为抵押物、开发商提供阶段性担保的贷款.存单质押贷款通常是指购房者为获得一次性付清房款的优惠折扣，以其存单（该存单上的钱不够一次性付清房款）作为质押向商业银行申请的贷款，一般的作法是存一贷二。 个人住房组合贷款是按照住房公积金制度规定,申请住房公积金代款尚不足以支付购房所需费用时，其不足部分可向商业银行申请商业性住房贷款，两种贷款合起来办理的一种方式.利率比公积金贷款高，但比商业贷款利率略低. ２．２．２、商业银行房地产贷款风险的特征 （１）房地产贷款风险具有综合性,所有各种其它风险最终都会以这种风险体现出来，表现为金融交易中的违约行为； (２）房地产贷款风险具有传递性和扩散性，金融交易中一方的风险会通过另一方传递给第三方,形成一个风险链； （３）房地产贷款风险具有积累性，由于信用风险具有传递性，就会引起加总的风险迅速增大，从商业银行微观解角度来看会造成商业银行不良贷款的增加，严重的话甚至会引起金融危机； （４）房地产贷款风险具有隐蔽性和突发性. ３、商业很行房地产贷款风险的形成与 传导机制３．１、房地产贷款信用风险的形成机制 由于中国目前正处于经济转轨时期,市场经济体制正在初步建立,特别是房地产市场远未成熟