房地产开发项目可行性研究管理.docx

房地产开发项目可行性研究治理步伐为适应公司生长需要，实现房地产开发项目决策的科学化、民主化，淘汰或制止投资决策的失误，提高项目开发监督的综合效益，特制定本步伐。1 开发项目可行性研究的任务可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技能等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的种种可能建立方案或技能方案进行认真的技能经济阐发、比力和论证；对项目的综合效益进行科学的预测和评价。在此底子上，综合研究建立项目的技能先进性和适用性、经济公道性以及建立的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为领导决策提供可靠的、科学的依据。2 可行性研究的步调 筹办。可行性研究开始前的准备事情包罗提出项目开发设想，组建研究小组，制定研究筹划和事情大纲等。2.2 观察。主要从市场观察和资源观察两方面进行。市场观察应查明和预测市场的供给和需求量、代价、竞争能力等，以便确定项目的经济范围和项目组成。资源观察包罗建立所在观察、开发项目用地现状、交通运输条件、外围底子设施、情况掩护等方面的观察，为下一步筹划方案设计、技能经济阐发提供准确的资料。 方案的选择和优化。在收集到的资料和数据的底子上，创建若干可供选择的方案，进行重复比力和论证，会同相关部分接纳技能经济阐发的要领，评选出公道方案。 财政评价与不确定性阐发。对经上述阐发后所确定的最佳方案，在估算项目投资、本钱、代价、收入等底子上，对方案进行详细的财政评价和不确定性阐发。研究论证项目在经济上的公道性和盈利能力。由相关部分提出资金筹措发起和项目实施总进度筹划。 编写陈诉书。经上述阐发与评价，即可编写详细的可行性研究陈诉，推荐一个以上的可行方案和实施筹划，提出结论性意见、步伐和发起，供领导决策。3 可行性研究的内容由于房地产项目的性质范围和庞大水平差别，其可行性研究的内容也不尽相同，各有偏重。主要应包罗以下几方面： 项目表面。主要包罗： 项目名称； 项目的地理位置。包罗项目所在地都会、区和街道，项目周围主要修建物等； 项目所在地的周围情况状况。主要从产业、商业及相关行业现状及生长潜力、项目建立的时机和自然情况等方面说明项目建立的须要性和可行性； 项目的性质及主要特点。 开发项目用地的现状观察及动迁安顿 土地观察。包罗开发项目用地范畴内的种种土地面积及使用单位。 人口观察。包罗开发项目用地范畴内的总人口数、总户数，需动迁的人口数、户数等。 观察开发项目用地范畴内修建物的种类，种种修建物的数量及面积，需要拆迁的修建物种类、数量和面积等。 种种市政管线。主要应观察上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通讯管线的现状及目标和其可能实现的时间。 其他地下、地上物现状。开发项目用地范畴内地下物观察了解的内容，包罗水井、人防工程、种种管线等；地上物包罗种种树木、植物等。开发项目用地的现状要附有平面示意图。 如需要进行拆迁的，要制定动迁筹划，确定安顿方案。 市场阐发和建立范围简直定 市场供给现状阐发及预测。 市场需求现状阐发及预测。 市场生意业务的数量与代价。 办事东西阐发、制定租售筹划。 拟建项目建立范围简直定。 筹划设计方案选择 市政筹划方案选择。市政筹划方案的主要内容包罗种种市政设施的摆设、来源、去路、和走向，大型商业房开发项目重点要筹划摆设好交通组织和共享空间等。 项目组成及平面摆设。 修建筹划方案选择。修建筹划方案的内容主要包罗各单项工程的占地面积、修建面积、层数、层高、房间摆设、种种房间的数量、修建面积等。附筹划设计方案详图。 资源供给 修建质料的需用量、采购方法和供给筹划。 项目施工的组织筹划。 项目施工期间的动力、水等供给。 项目建成投入使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供给条件。 项目开发组织机构和治理用度研究 开发项目的治理体制、机构设置。 治理人员的配备方案。 人员培训筹划、年治理用度估算。 开发建立筹划 前期开发筹划。包罗项目从立项、可行性研究、下达筹划任务、征地拆迁、委托筹划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等系列事情筹划。 工程建立筹划。包罗各个单项工程的开工、竣工时间，进度摆设，市政工程的配套建立筹划等。 建立园地的摆设。 施工步队的选择。 项目经济及社会效益阐发 项目总投资估算。包罗开发建立投资和经营资金两部分。 项目投资来源、筹措方法简直定。 开发本钱估算。 销售本钱、经营本钱估算。 销售收入、租金收入、经营收入和其他收入估算。 财政评估。运用静态和动态阐发要领阐发盘算项目投资接纳期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款归还期等技能经济指标，对项目进行财政评价。 风险阐发。一方面接纳盈亏平衡阐发、敏感性阐发、概率阐发等定量阐发要领进行风险阐发；另一方面结合政治形势、国度目标、经济生长趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变革，进行定性风险阐发。 项目情况效益、社会效益及综合效益评价。 结论及发起运用种种数据从技能、经济、财政等方面论述开发项目的可行性，提出存在的问题及相应的发起，并推荐最佳方案。4 可行性研究陈诉的撰写 封面：要能反应评估项目的名称、谁作的评估及可行性研究陈诉写作时间。 摘要：用简便的语言，介绍被评估项目所处地域的市场情况、项目自己的情况和特点、评估的结论。文字要字斟句酌，言必达意，绝对不能有废词冗句，字数以不凌驾1000字为宜。 目录 正文：这是可行性研究陈诉的主体，要凭据逻辑的顺序，从总体到细节循序进行。一般包罗：项目总说明、项目表面、投资情况研究、市场研究、项目地理情况和四周地域竞争性生长项目、筹划方案及建立条件、建立方法与进度摆设、投资估算及资金筹措、项目评估底子数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险阐发和结论与发起等十二个方面。 附表：附表是对付正文中未便于插入的较大型表格。一般包罗：项目工程进度筹划表、项目投资估算表、投资筹划和资金筹措表、项目销售筹划表、项目销售收入测算表、财政现金流量表、资金来源与运用表、贷款还本付息估算表和敏感性阐发表。 附图：一般包罗：项目位置示意图、项目筹划用地红线图、修建设计方案平面图等。5 市场阐发与需求预测5.1 开发项目的市场观察内容，可依项目的具体情况确定。一般应进行以下内容的观察：5. 社会经济状况及投资情况观察，主要包罗项目所在地的社会经济生长筹划、都会建立筹划、金融财税政策、勉励投资财产及影响房地财产的种种宏观经济因素。5.1.2 房地产投资及同类物业市场观察。主要包罗项目所在地房地产投资开发态势、开发量、代价水平及潜在需求。如同类物业近年内的市场生意业务状况、区域漫衍和代价水平。对明显具有竞争性的项目要有针对性地着重进行研究阐发。5 消费者意愿观察。主要包罗本地消费者对项目设计的使用要求或对已开发项目的评价、消费者的购置动机、购置能力及购置偏好等。5.1.4 物资供给市场观察。主要包罗本田主要质料、设备供给状况、市场代价及有关物资信息。5.1.5 工程技能状况观察。主要包罗项目开发所处地段的地形、地质情况、本地可接纳新质料、新技能以及有关技能经济指标。 物业治理状况的观察。主要观察了解该地面物业治理范畴、办事质量、收费尺度、客户对物业收费的蒙受能力等。5.2 市场观察要领应机动灵活，力求准确，一般可接纳以下要领：5.2.1 积聚资料。专人收集有关专业报刊、集会及政府协会运动等形成的文件、信息、年鉴统计资料，进行整理辨别。5.2.2 走访观察。通过走访客户、开发企业和有关信息咨询办事部分，得到开发项目功效、质量、代价及革新提高的要求。5.2.3 征询。通过对有关行政治理部分征询或对专家函询方法。5.2.4 在深入观察充实阐发收集资料底子上，对开发物业需求现状及生长趋势进行科学阐发，对开发本钱、市场售价、销售东西、销售进度等作出客观预测。 6 所在选择与地块代价评价房地产开发项目的所在选择和地块评价是对可供选择的所在和地块的条件和代价进行阐发比力和评价。阐发评价内容包罗： 拟定所在的水文、地形、地质条件等地理特征； 拟定所在的市政配套、交通运输条件； 拟订范畴的拆迁情况； 地块周边的自然景观、人造景观及污染情况； 实际地价与地价潜在代价评价。7 资金筹措 制定可靠或比力可靠的资金筹措筹划，是开发项目实现预期目标的根本条件，是制止项目流产或夭折的底子包管，必须高度重视，周密筹谋。凡在资金筹措无望的情况下，不必开展深度可行性研究。7.2 资金筹措筹划主要是就项目投资的资金来源进行阐发，包罗自有资金、贷款和预售收入三部分。当资金来源中包罗预售收入时，应有销售收入筹划配合考虑。8 财政评价8.1 房地产开发项目财政评价有静态法和动态法两种。对范围小、周期短的项目，可接纳静态法。对范围较大、周期较长或资金来源渠道多、收支庞大或转动开发的项目，应接纳动态法。 静态法是通过投资项目的总收入和总用度之间的比力，来盘算开发项目的盈利和投资回报率数值，以此盘算与同类房地产开发项目正常回报率相比力，以阐发评价其经济公道性。静态法的评价指标有净利润投资收益率和静态投资接纳期。 动态法财政盈利能力阐发，一般应以下列指标进行。 财政净现值（FNPV）财政净现值是指按行业的基准收益率或设计的折现率ic，将项目经营周内各年净现金流量折现到建立初期的现值之和，它是考察项目在经营周期内盈利能力的动态评价指标，其值可凭据财政现金流量表盘算求得。判别尺度为FNPV0项目可行；FNPV0项目不可行。 财政内部收益率（FIRR）财政内部收益率是指项目在整个经营期内各年净现金流量累计即是零时的折现率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。判别尺度为：FIRRic即认为盈利能力已满足最低要求，项目可行；FIRRic项目不可行。 财政净现值率（FNPVR）财政净现值率是项目单位投资现值所得到的净现值，其值越大表明项目投资效益越好。 动态投资接纳期（Pt）动态投资接纳期是按现值法盘算的投资接纳期，可直接从财政现金流量表求得。本条所列财政评价指标表达公式见附录。9 不确定性阐发9.1 项目评价所接纳的数据，由于多来自预测和估算，有一定水平的不确定性，为阐发不确定因素对财政评价指标的影响需进行不确定性阐发，以预计项目可能负担的风险，以论证开发项目在经济上的可靠性。不确定性阐发包罗盈亏平衡阐发、敏感性阐发和概率阐发。 盈亏平衡阐发是通过盈亏平衡点（BED）阐发项目本钱与收益的平衡干系。当影响投资效果的变革因素到达某一临界值时，方案的收入与支出相平衡，此时方案既不盈利也不亏本，此临界值即为盈利平衡点。9.3 敏感性阐发是通过阐发、预测项目主要因素（如本钱、代价、销售周期等因素）产生变革时对财政评价指标的影响，从中找出敏感因素和极限变革幅度。9.4 概率阐发的目的在于用概率研究预测种种不确定性因素和风险因素对项目评价指标可能产生的影响。一般是盘算项目净值的期望值及净现值大于或即是零时的累计概率，累计概率越大，说明项目负担的风险越小。10 可行性研究治理 房地产开发项目岂论投资范围巨细，都应体例可行性研究陈诉，其深度要求可从实际出发或领导决策要求确定。范围较大且要求研究深度相对较深的项目，可委托专门咨询机构负担项目可行性研究任务；范围适量且研究深度适当的项目，由房地产公司自行组织可行性研究。10.2 房地产开发项目可行性研究事情，一般应由公司总工程师总体卖力，开发、销售、财政部分人员到场组成研究小组，开展事情。 房地产开发项目可行性研究陈诉首页应加盖开发公司印章，主扉页应署总经理、总工程师及研究人员姓名，末页应署陈诉执笔人姓名。 开发项目的可行性研究事情，由公司组织并进行初审，研究陈诉必须上报国华实业公司，并由其主持论证审批。10.5 开发项目的可行性研究陈诉及决策意见，岂论实施与否，都应归入技能档案治理，妥善生存备查。10.6 可行性研究陈诉属单位的团体研究结果，对其有关经营计谋和经济对策研究要赐与保密，凡因泄露损害单位利益者，视为违纪行为。10.7 开发项目实施完成后，应组织到场研究的部分和人员进行总结，予以跟踪研究。对研究的要领、测算、结论、发起等，比较市场实际，从中找出乐成经验和教导，以不停提高可行性研究的科学水平和定性、定量阐发的准确性。附录： 财政评价指标表达公式1 静态评价指标1.1 投资收益率（R）投资收益率（R）=净收益额项目投资总额100%1.2 静态投资接纳期（Pt）投资接纳期（Pt）=累计净现金流量开始出现正值年份数1+上年累计净现金流量的绝对值当年净现金流量2 动态评价指标2.1 财政净现值（FNPV）FNPV=（CI-C0）t（1+ic）-t式中：1）CI现金流入量 C0现金流出量2）（CI-C0）第t年的净现金流量3）ic基准收益率4）n盘算期2.2财政内部收益率（FIRR）（CI-C0）t（1+FIRR）-t=0式中标记代表意义同上式。2.3 财政净现值率（FNPVR）FPVR=FNPVI式中：1）FNPV财政净现值2）I投资现值2.4 动态投资接纳期（pt）（CI-C0）t（1+ic）-t=0动态投资接纳期（Pt）=（累计财政净现值出现正值年份表）-1+当年累计财政净现值的绝对值当年财政净现值房地产开发治理细则1 总则为增强对房地产开发业务的治理，淘汰和制止失误，提高综合效益，凭据都会房地产治理法及其他有关法例的规定，结合近年来济南国华置业有限公司进行房地产开发的实际情况，制定本细则。2 项目开发治理2.1 项目选择：由开发部配合实业公司凭据都会生长前景、地理位置、都会筹划等因素，结合自身实力，考察选择具有投资代价的开发项目。2.2 可行性研究：由开发部按房地产开发可行性研究治理步伐执行。2.3 投资决策：凭据房地产开发项目可行性研究陈诉，结合公司自身情况，对是否投资开发该项目做出决策。决策必须认真慎重，贯彻实事求是、量力而行的原则。决定投资项目的可行性研究陈诉报国华实业公司审批。2.4 土地条约订立：项目确定后，开发部应组织尽快与土地持有方签定正式条约（或协议），如土地使用权出让（或转让）协议、互助开发条约、联建条约等。条约内容要具体、明确、严谨，准确载明条约各方的责任，须要时可以报有关部分鉴证或公证。2.5 筹划体例：土地条约签定后，项目公司经理应组织体例项目开发详细筹划书，明确治理各项前期手续、筹划设计及论证、施工图设计及优化、施工监理的委托、施工步队的选择及进场等事项的时间、人员摆设、治理步调等。明确资金筹措、完成投资、本钱控制、房产销售等的方法、要领及相应筹划摆设。2.6 前期手续：开发部指导并会同项目公司相关人员有步调地治理有关手续，主要有：2.6.1 向开发治理部分报批项目，申报开发经营许可证。2.6.2 向筹划部分申报牢固资产投资筹划，报批项目立项。2.6.3 向土地部分申领土地使用证和建立用地批准书。2.6.4 向筹划部分申请计规定点，治理建立用地许可证。2.6.5 如系旧城改革项目，按本地政府的拆迁政策委托拆迁治理部分治理拆迁安顿，拆迁完毕后请有关部分验收。 山东国华时代投资生长有限公司项 目 管 理 制 度 汇 编编 号： SDGH 502版 本： A版 第0次修改标 题： 房地产开发治理细则页 码： 第 3 页 共 6 页2.7 筹划设计：由工程部配合实业公司完成。要贯彻充实利用土地、完善使用功效、利于房产销售、低落工程造价、美化周围情况的原则。大型项目的筹划设计宜接纳招标方法确定设计单位。筹划设计完成后，向筹划部分报批，开发部组织申领建立用地筹划许可证、建立工程筹划许可证。2.8 现场施工准备2.8.1 工程部卖力委托丈量与勘探，治理地形图和工程地质勘察资料。2.8.2 工程部组织实施项目（园地）的“三通一平”，联系治理水、电进场，须要时争取治理“七通一平”。2.9 委托工程施工监理：所有开发项目原则上都要委托施工监理。宜接纳招标或议标的方法选择工程监理单位；应明确工程监理的职责、权限、与公司工程部的职责分工，并应有与对监理单位进行监督、治理、奖罚相对应的条约、经济、行政治理步伐或步伐。工程部卖力组织委托监理。2.10 体例项目施工组织总设计：项目具备开工条件时，总工程师组织工程部体例项目施工组织总设计，明确单项工程开工顺序、施工步队及资金的调理、各单项（或单位）工程开工时间、设备及质料的采购准备实时间、质量控制筹划、园地的利用及摆设等。2.11 施工步队选择：项目施工组织总设计确定后，经济部应按筹划组织选择施工步队。具体操纵方法见工程招标治理规定。施工步队确定后，公司应与其签订正式的施工条约。2.12 开工手续：工程开工前，开发部配合工程部治理消防、抗震监督、工程报建、开工陈诉、施工许可证、质量监督、宁静监督等手续。2.13 自购工程用设备、质料的招标与供货：工程开工前，工程部应依据设计施工图纸及开发项目定位做好设备、质料选型、定位事情。相关部分（或工程部分）凭据设备、质料定位要求及施工组织总设计的时间摆设选择供货商，一般接纳招标或议标的方法确定供货商。供货商确定后，公司应与其签订正式的供货条约。2.14 施工治理：工程部卖力施工治理。治理内容主要包罗：2.14.1 组织施工前的图纸会审，审核施工单位的施工组织设计；2.14.2 协助施工单位解决现场的特殊困难；2.14.3 督促施工单位按条约要求完成施工进度，实事求是地对工程进度做出签证；2.14.4 清点、验收甲供质料，督促施工单位做好工程质料的取样查验，查抄质料及格证；2.14.5 督促施工单位做好分部、分项工程的自检、互检事情，组织进行隐蔽工程的验收，严格控制工程质量；2.14.6 实时发明、处置惩罚施工中出现的问题，对证量事故，必须向公司及有关行业主管部分反应，妥善处置惩罚；2.14.7 协调解决两个以上施工单位的施工交织干系；2.14.8 督促施工单位进行工程维修。委托监理公司进行施工监理的项目，要严格凭据委托监理条约、工程监理实施细则对以上施工治理事情进行分工，制止与公司工程部事情交织，并按委托监理条约、工程监理实施细则对监理单位进行日常监督。2.15 工程造价预测及预算：项目定位前，经济部应配合开发部对项目进行经济论证；项目定位后，经济部应配合实业公司做项目投资估算；正式设计施工图出来后，经济部应做设计施工图预算。经济部应视以上事情量巨细外委体例或自行体例，以此作为控制项目投资、工程本钱的依据或目标。2.16 工程款拨付：项目公司凭据工程进度，体例开发项目的季度、月度用款筹划，交财政部组织资金。施工单位按条约提报工程付款筹划后，由经济部进行审核，并配合财政部拨款。2.17 竣工验收：2.17.1 开发项目（单项工程）竣工后，先由公司工程部组织初验，初验及格后向质量监督部分申请验收。2.17.2 成片开发项目竣工后，工程部组织初验，然后报本地政府组织有关部分进行综合验收。2.17.3 开发项目验收及格后，工程部将工程项目资料综合整理后按规定时间向城建档案馆报送。2.18工程造价决算：工程竣工后，由经济部审核施工单位提报的工程竣工造价结算（须要时，可委托审计事务所进行审计），工程部配合，并与施工单位治理工程造价结算手续。财政部依据确认的工程造价结算体例工程竣工财政决算，对项目工程投资进行竣工清点。2.19 技能档案治理：综合部凭据档案治理要求制定相应步伐进行治理。主要是：2.19.1 收集、保管开发项目的原始资料，包罗立项批文、用地许可证、建立用地筹划许可证、拆迁验收证、建立工程筹划许可证、建立工程施工许可证、开工陈诉等等。2.19.2 收集开发项目的全套工程资料，审查、保管施工单位提交的竣人为料，包罗工程地质勘察陈诉、筹划图、施工图、图纸会审记载、重要施工日志、质料化验与试验陈诉、隐蔽工程验收单、设计变动记载、现场签证、质量事故处置惩罚陈诉、竣工决算书等。3 房产销售治理3.1 对房地产开发项目的销售事情应提前介入。在可行性研究阶段，开发部就项目的销售前景、预期售价提出意见，并对项目进行市场定位即确定项目的主要销售东西。在筹划设计阶段，开发部应凭据市场定位和掌握的市场信息，对项目的户型设置、面积巨细、内部设施、设计尺度等提出相应的意见。3.2 项目的筹划设计一经批准，开发部应会同相关部分体例销售筹划，包罗销售计谋、销售方法、平均售价、销售进度等，制订详细的销售方案，确定每楼层、每单位的明细代价，定出底价，报公司主要领导审批后实施。3.3 开发项目开工前后，开发部应治理商品房预售登记手续，领取商品房预售许可证。为促进销售，有条件的还可与银行联系，治理按揭委托。3.4 开发部应接纳种种方法促销商品房，如在报纸、期刊、广播电视等新闻媒介上宣布告白，制作售楼说明书向潜在客户分发，在现场制作告白牌，有目的地上门推销，委托署理销售等等。3.5 销售开始后，应随着项目建立进度并凭据市场反响、销售情况对售房代价进行相应调解。3.6 商品房的销售，除预售时或建成后一次性付清房款外，其余均不得享有优惠。特殊情况需要予以优惠的，须经公司领导团体研究批准。3.7 销售商品房必须签订书面条约，条约须具备以下根本内容：3.7.1 所售房产的位置、面积、尺度、隶属设施、交付时间；3.7.2 房产单位售价、总价款、付款方法和定金；3.7.3 条约双方的权利和义务；3.7.4 违约责任和惩处方法；3.7.5 争议解决步伐及其他约定的条款。3.8 任何购房业主若未按条约约定付清房款，一律不得将所购房产交付其使用，违者对责任人就所造成的损失赐与处罚。3.9 开发项目通过竣工验收后，开发部应为购房业主治理产权证书。3.10 房产销售根本结束后，由开发部、财政部配合写出开发项目投资效益总结陈诉，上报公司领导。同时，开发部还应配合财政部体例开发项目决算陈诉，对项目收益情况加以认真阐发。3.11 公司在资金情况允许的条件下，可将所开发的重要位置的商业用房、写字楼留作牢固资产，用于对外租赁，得到恒久的租金收益。4 物业治理4.1 开发项目在进行房产销售之前，公司应凭据项目情况选定物业治理单位，由其负担项目建成后的治理。任何开发项目，既可由公司控股的物业治理公司负担治理任务，也可委托非公司控股的物业治理公司进行治理。公司要与选定的物业公司签订条约。4.2 物业治理公司对项目验收担当后，卖力所治理项目的衡宇设备、市政公用设施、生活办事设施的日常治理和维护维修，并可按实际情况相应卖力园林绿化、情况卫生、保安等事务，还可为居民（用户）提供其他无偿或有偿的办事。4.3 工程竣工后，在工程保修期间，物业治理公司发明工程质量等问题，应实时向公司工程部反应，由工程部责成施工单位实时修缮；或自行修缮，并会同相关部分按实扣除施工单位保修金。4.4 物业治理公司按业主须知规定定期向办事区内的业主收取有关用度。4.5 开发建成区居住业主数到达一定范围，应创建业主委员会，由业主委员会决定物业治理的委托事宜。5 附则5.1 本制度自正式颁布之日实施。工地例会制度1 目的完善工程治理制度，增强对在建工程的进度、质量、投资控制的治理，提高事情效率，增强建立单位、监理单位、施工单位等有关方面的协调及联系，切实解决工程建立中实际存在的问题。2 工程例会的组织2.1 工程例会为定期集会，每次例会时间由各项目部自定。 工程例会主持人为工地总监理工程师或工地总监代表。 工程例会到场人员包罗项目公司经理、驻项目公司各专业技能人员、施工单位和监理单位相关人员。 项目公司应提前与监理单位进行相同，当预计要有重大问题决策时，需请示公司总经理或总工到场。 集会的时间变动或取消由工程例会主持人决定。 集会结束后，由监理单位记载人员整理形成例会纪要，并于会后第二天发给与会人员。2.7 与会人员到场例会时需签到，收到例会纪要后需签收。2.8 监理单位每月要出一份监理月报发至各与会单位，项目公司应实时将监理月报通报到济南公司，供公司领导审阅。2.9 项目公司人员应将每一份监理月报、例会纪要登记、存案。3 工程例会集会步伐 施工单位施工人员对本周工程进度以及下周工程进度的摆设进行报告，提出对本周工程施工中所遇到的设计、施工、质料供给等各方面存在的问题，并对下道工序的施工要领、进度、摆设进行说明。 项目公司经理、各专业技能人员，对施工单位提出的问题进行回复。监理公司对本周施工监理历程中的施工质量、进度、质料供给、投资控制、宁静生产情况进行说明，并提出监理历程中所发明的问题，提出相应控制步伐。项目经理对各施工单位之间、各专业之间在施工中所遇到的配合问题进行协调。 其他与会人员进行集会发言。 例会主持人对集会进行总结。并对各与会人员提出的主要问题通过讨论做出结论，对本周工程建立表面进行总结，并对下周监理事情做出具体摆设。 每月最后一个例会，除以上集会内容以外，要求施工单位将本月的筹划与实际完成进行比拟，查找原因，落实责任，并将下月工程建立的摆设列入该集会的议程。4 工程例会落实 工程例会纪要是已往一周工程建立的团体查验和全面总结，对在建工程具有指导意义。 监理单位及驻项目各专业人员在日常监理历程中，应把例会纪要所提出的施工、质料供给、投资控制以及各工种、各专业之间的协调问题作为监理的一项具体事情内容，并对种种问题的解决情况作监理记载，并在下次的例会上对上述问题的解决情况做出报告。 总监理工程师或工地总监代表应督促各施工单位在工程建立中严格遵守工程例会对工程建立中产生的问题所做出的结论处置惩罚施工与其他矛盾，并要求施工人员于下次例会上，报告上次例会纪要中有关问题及处置惩罚情况和有关结论的落实情况。施工图治理制度1 目的施工图纸的治理是房地产企业技能治理中的重要环节，为正常的工程施工治理、良好的物业治理所必须，并为最终的竣工结算打下底子。2 施工图纸治理内容： 接到设计单位送来的图纸应立即整理，编号和分发。 完整的施工图应包罗总配图及总说明、总目录、修建图、结构图、设备图（给排水、采暖、通风、空调、设备安装等）、电气图（配电、照明、综合布线、自动报警、安防等）、室内装饰图、尺度图、通用图、设计说明书等。 施工图纸的数量应在20套，包罗精装本4套，平装16套。3 施工图纸的治理步伐: 图纸的整理。收到图纸后，查对其套数、页数、种类，并按用途进行分类、编号、登记。 图纸的分发。 项目公司申报开工证及进行工程招标、消防报审、设计审查各一套。 公司存档2套，总工1套，工程部、经济部各1套。 工地现场2套。 施工单位4套（为其保存4套作为绘制绘制竣工图使用），监理公司1套。 分发登记：分发时间、领取人单位、姓名、数量。 图纸的保管，由驻项目公司工程技能人员保管。 图纸的收回、作废，对因设计变动而作废的图纸应实时收回、登记，并加盖作废章。4 竣工图纸的治理细则: 工程竣工验收后一般在30天内应完成竣工图，由施工单位卖力绘制。 一般少量的局部变动可在原图上变动。 对局部变动（变动量大于条者）可在图上增画大样图或部分变动图。 对窜改较大的部分要重新绘制。4.5 竣工图一般应绘制4套，绘制完成后由监理公司审核。4.6 监理公司审核后加盖审核章上交驻项目公司技能人员。施工图审学制度1 目的为使工程设计切合开发经营的要求（功效、尺度、结构、经济、其他等），淘汰设计误差，明确设计要求，促进开发项目顺利进行。2 施工图审学组织： 一般性项目的图纸审学由工程部组织进行，对小区或凌驾一定范围以及重点项目应由公司总工程师组织审学。 开发公司到场审学人员组成：项目公司、工程部、经济部、开发部相关人员。2.3 施工单位确定后，施工单位、监理单位也应组织审学。 审学图纸要做认真记载，并分类整理形成审学图纸意见书，送达设计单位以备解决回复。3 图纸审学内容： 施工图设计是否切合设计委托书中功效、尺度、结构、范围、经济等方面的要求。 与政府批准的筹划、方案比较，是否有不符之处。3.3 图纸自己是否存在错、漏、碰、缺和不切合现行范例、规程的地方。 配套工程是否完善。 图纸设计中接纳的新技能、新工艺、新质料、构配件的设备有无实施性困难。4 图纸审学步伐： 按图纸种类应流先总图，再根本图纸，最后是详图。 按专业分，应先修建，再结构、设备、电气图，最后是室内装饰图。施工图设计交底制度1 目的为全面贯彻设计要求，使到场施工的各单位人员思路一致，最大限度的制止施工中出现失误，同时，也为解答审学图纸意见书中所提的问题。2 施工图设计交底的组织 设计单位到场人员：项目卖力人、土建、安装（给排水、电、暖、通等）工程的设计人。 施工单位到场人员：项目经理、技能卖力人、各专业施工员、预算员。 开发公司到场人员：工程部、经济部技能人员。 监理公司到场人员：项目总监或总监代表，各专业监理工程师、造价师、记载人员。 由项目总监工程师或总监代表卖力组织、主持。 到场人员在图纸会审记载上签名、盖印，一式四份，各单位一律存档。3 施工图设计交底的根本内容： 设计人员的设计意图与构想，修建结构要求，特殊部位以及有关尺度。 结构方案的实施要求，要害结构部位的施工要求。 设备、电气工程的技能要求，技能参数的查对。 对各专业间穿插施工的要求。 接纳新技能、新工艺、新质料的施工与工艺要求、消防要求。 其他需提出和交待的内容。4 施工图设计交底的根本步伐： 确定施工单位、监理单位后，并各单位人员配备齐全且已全部到位。 先由设计单位对审学图纸意见书中所提问题统一解答。 按各专业分组进行，做到相互学习，有问有答，最后进行专业间配合问题解答。 设计、监理、开发、施工单位卖力人发言，由总监进行总结。施工现场临时水电使用治理规定1 目的施工用临时水电的正确使用与计量，对包管工程施工正常进行，工程竣工决算水电费的计量有着非常重要的意义。2 适用范畴本规定适用于各项目公司工程治理中施工现场内所有的施工单位的临时用水、用电及水电设施的使用、治理、计量。3 规定的内容3.1 项目公司及开发部应将工地所在地的市政配套手续办好，技能资料搜集齐全。3.2 工程技能人员凭据工地所在地的市政配套现状资料并参考各施工单位报审的施工组织筹划书中所提出的临时水电需求总量，盘算出本项目的临时水、电的总负荷（包罗水表的型号、数量、排水管道的直径等；变压器的容量、电压等），形成书面资料报项目公司经理批准，并配合项目公司市政人员作好临时水、电的接入事情。3.3 如果情况允许，应该将施工用临时水电的接入与工程完工后的正式用水、电同时考虑，以制止二次浪费。3.4 临时水、电接入后应凭据工地现场实际情况，配合监理工程师绘制整个工地的临时水、电分派图。3.5 各施工单位之间出现水、电需求矛盾时，应督促监理工程师进行协调，并优先考虑工程人员生活、宁静的需要、及重点工程的正常进行。3.6 在施工单位进入、撤出工地现场时，相关工程技能人员组织监理单位、施工单位相关人员对施工用水表的表号、数字、型号及电表的型号、表号、数字、互感器的倍数等参数记载并三方签字认可，项目公司设立专门档桉，工地有专人卖力。3.7 工地临时水电卖力人员，应凭据工程所在地的实际情况定期查抄各施工单位的临时水电使用情况，将水表、电表的数字记载三方签字认可后转交到项目公司财政人员。3.8 各施工单位在各自施工园地内的临时水电使用、治理在监理单位、开发单位的监督下进行，并对其宁静性负全部责任。3.9 各施工单位变动水表、电表时及变动使用位置时，应报监理单位、开发单位批准后方能进行。3.10 临时水电的使用应遵守本地行业部分的内部规定。分部分项、隐蔽工程及竣工验收治理制度1 目的对分部分项、隐蔽工程及竣工验收进行治理控制，确保经过验收后的工程质量到达范例及设计要求。2 适用范畴适用于各项目分部分项、隐蔽工程的验收及竣工验收。3 职责范畴项目公司卖力组织专业技能人员进行工程量、工程质量、技能资料的验收。4 治理控制步伐4.1 隐蔽工程验收必须在下一工序前进行，由项目经理委托驻工地工程师监控监理公司对隐蔽工程进行验收，并作好监控记载。对隐蔽工程中不切合设计要求或施工范例规定的部分，项目公司会同监理公司以书面形式通知施工单位，限期整改，处置惩罚切合要求后，再进行验收。隐蔽工程中的重要部位整改时应摄影（拍照）备查。4.2 对付重要的分部、分项工程，各专业工程师会同监理工程师凭据施工范例验收。其他项目进行不定期抽检，对抽检不及格项作出处置惩罚意见及抽检记载。4.3 竣工验收4.3.1 工程完工、竣人为料整理完毕后施工单位组织人员进行全面自检，并填报竣工验收陈诉送交监理公司审核。4.3.2 项目公司经理收到监理公司送交的竣工验收陈诉后2日内通知监理公司组织验收。4.3.3 监理公司组织监理工程师、各专业工程师、施工单位有关人员凭据修建、安装工程质量验收评定尺度及相关范例对工程进行全面查抄，并由监理公司填发质量处置惩罚通知单，督促施工单位在规定的时限内整改完毕，并实时进行复检。4.3.4 项目公司经理卖力审查竣工工程质量品级核验表。4.3.5 监理公司、施工单位对竣人为料进行全面查抄及格后，由施工单位报送质量监督站，等候竣工验收。4.3.6 对证量监督站所提出的问题由监理公司填发质量问题处置惩罚通知单，督促施工单位限期整改完毕，并报送整改陈诉，直至通过竣工验收。工程交代验收治理制度1 目的为使工程质量、使用功效切合开发要求，方便物业治理，淘汰与业主之间的纠纷，明确开发单位与施工单位之间的责任及物业与开发单位之间的治理界限，特制定此制度。2 适用范畴公司开发的所有项目在竣工验收后的交代验收历程。3 内容3.1 交代验收的依据3.1.1 工程发包条约；3.1.2 施工图纸、设计变动、竣工验收资料；3.1.3 国度现行施工范例；3.1.4 质量监督站的验收意见；3.1.5 委托物业治理条约；3.1.6 销售条约、业主入住手册；3.1.7