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制度经济学征文

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2020年6月23日
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制度经济学征文
论开征物业税对中国房地产经济的影响
华中科技大学管理学院在读博士 傅光明
内容提要: 本文从理论和和实际两个方面分析了物业税开征后对中国经济产生的重大影响。主要是有利于房地产业的健康发展, 有利于调节房地产市场的过度需求。有利于规范房地产税费制度, 促进房地产税制的健康发展; 有利于房地产价格的稳定。
主题词: 物业税 房地产经济 影响
开征物业税, 对中国的房地产市场具有一定影响: 有利于房地产业的健康发展, 有利于调节房地产市场的过度需求。因为物业税根据对房产和土地的评估价值征税。谁的房产多, 谁就要多交税, 而且不是一次性多交税, 而是每年都要多交税。这样, 就能适当抑制对房产的需求, 不会鼓励人们多买房、 买大房等着升值牟利, 而是要考虑支付房地产税均成本, 从而控制对房产的过度需求, 有利于防止房地产业泡沫的出现。有利于规范房地产税费制度, 促进房地产税制的健康发展; 有利于房地产价格的稳定。但由于地区经济发展的不平衡, 物业税的开征会对地区经济发展产生不同的影响。
一、 文献综述
在国外的文献中, 最著名的是美国学者对财产税对经济影响的两种对立的理论观点: william fischel从理论和实证两个方面论证了财产税是受益税。她认为: 基于地方财政体系中的正确地认识, 财产税是一种近似于能够当地居民作出正确的财政决策的收益税。基于大量的证据, fischel提出地方公共项目带来的收益和这些项目在财产税中体现的成本将”资本化”转入当地财产的价值中, 即一方面地方学校质量高、 犯罪率低等因素将增加当地的住房价格, 另一方面低税率也会增加住房价格, 在其它因素相同的前提下, 人们愿意付出更高的价格住在公共设施相对较好的而税率又较低的社区内。因此, 那些社区的住房价格也会相对较高。她指出, 当地居民为了提高自己的财产价值, 特别支持那些收益多于成本的地方财政项目。( cornia,cary c.and wheeler,Gloria e.1999.the personal tex.handbook on taxation,w.b.hilkdreh and j.a.Richardson,eds,new yoek,ny;marcel deeker)
另一种观点认为: 对资产征税, 扭曲了房地产市场的供需和地方财政决策, 因为税率既包括建筑物, 又包括其它地面设施, 因此地方财产税增加了建筑物和其它地方设施的成本, 减少了房屋和其它设施的建设, 导致了土地利用不足。单位土地面积的资本投入低于有效的资本投入。
在mieszkowski中, 资本完全逃脱了地方财产税税率与整个经济的平均税率之间的差异而带来的缴税负担, 在税率较高的行政区域中, 财产税使资本流出该地区, 从而降低了当地生产要素( 土地和劳动力) 的生产力以及对这些要素的竞争性回报, 最终提高了房屋和商品的价格。 与此同时, 资本被吸引到税率相对较低的地区, 从而使该地区的工资和土地价格上升, 并使房屋和商品的价格下降, mieszkowski将一结果称作财产税的消费税效果, 并指出就经济总体而言, 消费税效果基本为零。因此, 根据新论, 财产税的利润税成分是决定其归宿的主要因素, 而财产税的消费税效果则只起次要作用。另外, 消费税效果显然扭曲了整个经济中的资本配置, 资本会从高税收的行政区域向低税收的区域直到各个地区的资本税后回报相等为止。( bartik,timothy j,1994,jobs,productivity,and local economic development:what implica_tions does econonmic research have for the role of government nat taxj.47,847_861)
在国内的文献中, 李建阁( ) 认为物业税改革”能够转变地方政府的短期行为, 使她们更关心投资环境。”吴小灵( ) 也认为: 如果开征物业税, 就能够促使地方政府着力改环境, 保证地方政府从土地增值中获得稳定的税收, 减轻地方政府变相举债行为, 从而有效地利用资源。李云鹏( ) 认为物业税的制度下, 地方政府的行为将发生根本性转变。地方政府将会集中精力于城市基础设施建设, 提高土地价值, 而不是热衷于上项目、 建工厂去开辟财源。这种制度也有助于减少寻租和腐败行为。( 席卫群: 《开征物业税须明确的几个细节问题》, 载《涉外税务》 第4期)
有的学者则对开征物业税对房价、 地方政府、 消费者、 开发商四个方面的影响做了正反两方面的分析, 并提出了具体的建议。( 万 婷: 《对中国开征物业税的理性思考》, 载《中国房地产信息月刊》 第6期)
有的学者指出: 稳定房价、 抑制投机、 稳定政府财政收入、 降低银行金融风险、 土地宏观调控的增强、 批租形式下房屋所有权和土地使用权期限不吻合等问题的初步解决, 都将在一定程度上有赖于城市物业税制的建立与完善。( 王春林、 屠梅曾: 《开征物业税的研究与思考》, 载《上海管理科学》 第2期)
有的学者从物业税征收的背景入手, 就征收物业税对于政府收入、 房地产市场、 房地产结构、 企业利益和居民利益的影响做了细致分析。 ( 胡怡建: 《物业税改革的背景和影响分析》, 载《涉外税务》 第9期)
有学者提出: 物业税是对现行税种的零星代和有机整合。其立法模式的选择不但承载着中国财产税制价值目标重新定定位的诉求, 而且还面临着诸多制度层面的挑战。中国现阶段, 物业税采取个别财产税的混合分离制是平衡物业税价值目标和中国现行征管制度间冲突的最佳选择。 ( 黎江虹: 《中国物业税立法模式的选择》, 载《法商研究》 第3期)
综合学者有不同角度的阐述。开征物业税对经济的影响有四个方面:
一是房地产调控的影响。当前中国部分地区房地产过热, 出现了泡沫的苗头: 房价过高, 投机炒作现象显著, 存在着较大的金融隐患。因此, 改革现行的房地产税制, 征收物业税是挤压泡沫, 平抑房价, 增强税收作为经济调节杠杆作用的重要举措之一。
二是对地方财政的影响。当前, 土地出让金是地方政府收入的重要来源。而现在实行的土地”批租制”要求用地者: 购买40年至70年不等的土地使用权所需的大部分相关税费一次性支付。在未来增量土地供给日益紧张的约束下, 这种”寅吃卯粮”的做法与地方政府财政收入的刚性增长要求构成了潜在的矛盾。当前中国也没有形成地方主体税种, 无法保证地方政府财政的稳定性。因此, 开征物业税, 改革现有上地出让金的支付方式, 由一次性征收转变为经常性税收, 培育地方主体税种, 是保证地方财政收入持续和稳定的需要。
三是对税制完善的影响。从当前的房地产税制来看, 存在着税费繁杂、 费大于税, 税基过窄、 免税范围太宽, 计税依据不合理, 税负不公平等一系列问题; 从国家财税体系来看, 现代化的完整的税收体系应包括完善的商品税类、 所得税类和财产税类三大致系。相对于其它两类, 中国的财产税仍处于相对滞后的状态。开征物业税是建立健全财产税体系的开端。
四是对外开放的影响。加入WTO后, 中国经济已经融人世界经济的大循环, 而发达国家大都统一征收”物业税”。因此, 开征物业税也是引入国际惯例、 同世界接轨的需要。

二、 物业税模拟与案例分析
( 一) 物业税模拟。 直辖市财政局对市内经济技术开发区纳税单位120个, 免税单位11个及8个区部分重点税源户, 共计400个单位的房地产数据进行了评估。基本结论是:
1、 以总体税负不变为原则, 以税收收入目标值与房地产模拟评税计税价值之比匡算税率, 分别为1．44％和0．8％。其中: 评税价值如果不包括原未计入房产原值土地评税价值, 测算税率为1．44％; 评税价值如果包括原未计入房产原值土地评税价值, 测算税率为0．8％。
2、 评估后, 房地产评估值为807亿元, 其中房屋401亿元, 土地406亿元(其中未含在房产原值中的土地的评估值为358亿元)。与房产原值527亿元相比, 增加280亿元, 增长53％, 主要原因是计税依据中增加了部分土地的评估价值。反映了北京房地产市场土地资源稀缺、 地价高的特点。
3、 房地合一、 按评估值征税将使税收收入大幅增长, 土地是主要税源增长点。这有利于运用税收政策加强对稀缺土地资源的宏观调控, 同时便于建立以房地产税为主体的地方税体系, 更好地为地方政府组织财政收入。
4、 探索确定了科学的评税方法。采用重置成本法评估房产价值、 基准地价系数修正法评估土地价值符合房地产评估原理和中国当前房地产管理现状, 具有可行性; 评税标准易于掌握, 运用计算机实现批量评估, 评估成本低, 具有可操作性; 评估技术标准和计税价值比例能够根据城市经济水平、 房地产市场的发展以及政府的财政收支状况进行定期调整, 具有灵活性。建立了房地产档案, 实现对房地产税源的档案化管理。经过与国土房管部门房地产信息交换制度, 基本能够达到对房地产税源的静态和动态管理, 解决现行税制下房地产税源不清的问题。
( 二) 、 案例分析
物业税实际上就是房地产税。不言而喻课税对象应该包括房产和地产。然而, 中国城镇土地属于国有, 因此物业税的课税对象应该是房产。除此以外, 还要考虑物业税的优惠政策, 从物业税整体设计的角度, 物业税的征税范围应该包括农村。可是考虑到农村居民收入低、 负担重, 纳税能力弱, 能够考虑对农村家庭用房产免税。同理, 对城市居民基本生活住房应该免税。
对基本生活住房的确定不但要考虑住房面积还要考虑单位面积价值, 要把两者结合起来。各个地方的人均免税面积要一致, 但由于所处地段不同, 单位面积的房价会有差异, 因此, 免税额会存在差别。各个家庭的免税额根据入口数乘以相应的人均免税额来确定。
税率的确定以不减少地方财政收入为宜。在中国, 房地产税收体系包括房产税, 城市房地产税, 城镇土地使用税、 耕地占用税、 土地增值税和契税。其中, 前三者是房地产在持有过程中需要缴纳的税收, 后三者是房地产在流转环节需要缴纳的税收。开征物业税后应取消前三个税种。城镇土地使用税, 从某种意义上说, 它不是税, 而是地租。至于土地增值税, 中国仅就已出售土地的增值额课税, 这使得出售土地与保有土地之间存在税负差异, 可能会强化保有土地的偏好, 影响本已稀缺的土地资源的合理利用。再加上土地增值税计算繁琐, 征收阻力大, 已经造成了很高的税收成本, 收入是得不偿失的。因此司‘以采用所得税的形式予以调节, 同时避免重复征税。虽然, 部分国家的税率还区分了营业用房和住宅, 但还是设置一档税率为宜。因为营业用房的价值本身就高于住宅的价值, 能够体现公平原则。
根据以上情况, 以某省辖市的数据进行模拟测算。根据《 某省辖市国民经济和社会发展统计公报》显示, 末市区居民人均住房使用面积17．2平方米, 其中市区户籍人口393．19万人, 那么至少有住宅面积6762．87万平方米(非住宅物业暂不考虑)。假定人均免税面积为10平方米, 以 商品房销售价格6000元／平方米为单价进行测算: 假定税率为0．5％, 物业税收入将在8．5亿元左右, 比城镇土地使用税、 土地增值税、 房产税这三个税种的收入总和多4亿左右。
就居民负担来说, 如果一套价值40万的商品房, 居住人口为3入, 税率为0．5％, 年应缴物业税为1100元; 如果拥有一套价值100万的商品房, 居住人口为3人, 税率为0, 5％, 年应缴物业税为4100元。
以整个市当前的人均负担看, 物业税的人均年负担在200元左右。按照 市区居民人均可支配收入12898元, 地方财政一般预算收入为150亿元来测算, 物业税负担占人均可支配收入的1．6％。占地方财政一般预算收入的比重为5％。
开征物业税后, 能够改变当前的对房地产交易环节税负重, 而对持有环节税负轻的不合理现象, 过分侧重房屋流转环节的税收不利于房产的自由流动, 税收收入不稳定且增长乏力。如果重视对房屋持有环节的征税, 地方政府为了获得更多的税收收入必将重视城市环境的建设, 重视人民居住质量的提高, 地方政府的行为会更加符合公共财政的要求。
三、 开征物业税对房地产业需求和供给的影响
近几年房地产业成为推动社会固定资产投资快速增长的主力, 房价的飚升刺激了投资的迅猛增加, 带动了相关产业, 拉动了经济增长以及地方财税的迅速增加。长三角各地房地产业的投资在全社会的固定资产投资中都占到20%以上。中国当前房地产业发展如火如荼, 其重要原因是中国进入了人均1000-4000美元的发展阶段, 这个阶段正是房地产发展的黄金阶段, 在一定收入支撑下的旺盛消费成为房地产发展恒久的”经济加速器”。
房地产业作为国民经济发展中的基础产业、 先导产业和支柱产业, 具有产业链长、 关联度大、 带动性强的特点, 不但以其自身发展直接促进经济增长, 还能有效带动相关联的上游与下游产业群的发展, 拉动经济增长。统计数字表明: 房地产业的影响力系数、 感应度系数在国民经济各产业部门中都处于平均数以上; 与房地产业直接或间接相关的产业部门多达五十多个; 房地产业的产值每增加1个百分点, 会促使相关产业的产值增加1．5—2个百分点; 近年来, 在中国每年的GDP增长率中, 由房地产拉动的至少占2个百分点。 , 房地产的投资几乎相当于国内生产总值的13％, 房地产业成了中国的支柱产业。
房地产是如此特殊的产业, 它对于经济发展有如此重要的影响。这使得各国政府往往视房地产发展为宏调经济的重要内容。在中国, 1997年后, 经济进入亚洲金融危机后的衰疲状态, 房地产业被认为是能重振景气的法宝, 政府因此出台了一系列促进房地产发展的政策, 终使房地产走到时代舞台的中央, 随之也带动了经济回升。从中国的实践来看, 房地产业取得了巨大的发展。特别是近两年, 中国部分地区已经出现了房地产过热的现象, 主要表现在:
1、 房地产开发投资高速增长。1997～ 的6年间, 中国房地产投资增长速度是国民经济增长速度的3．2倍。 , 全国房地产完成投资额占当年全社会固定资产投资额的17．9％, 占当年GDP的7．55％, 并超过了大部分国家房地产在国民经济中所占的比重。 , 全国房地产开发共完成投资超过1万亿元, 同比增长29．7％, 是1995年以来的最高增幅。 增长28%; 。 全国房地产开发投资同比增长21%, 增幅比去年同期回落约7个百分点, 低于同期全社会城镇固定资产投资同比增幅约4个百分点。
房地产过热是造成当前中国经济局部过热的主要根源。 以来, 中国商品房销售额大幅攀升, 带动了房地产开发和城市基础设施投资的新一轮高速增长。经过产业链的传递, 进而又拉动钢材、 有色金属、 建材、 石化等生产资料价格的快速上涨, 刺激这些生产资料部门产能投资的成倍扩张, 最后导致全社会固定资产投资规模过大、 增速过快。 , 中国生产钢材2．5亿吨, 其中线材的60％左右用于房地产和建筑业; 水泥消费的8亿吨中, 约50％以上用于房地产和建筑业; 电解铝548万吨的消费量中, 也有40％—50％用于各种建筑材料。这种消耗和未来消耗的前景推动三大行业投资过热, , 钢铁、 水泥、 电解铝等的投资分别比上年增长96．6％、 122％和92．5％。
2、 房价持续大幅上涨。 中国房价同比增长了30％多, 超过了历年的涨幅。 1-12月, 全国商品房平均销售价格同比上涨12．5％, 其中, 商品住宅平均销售价格同比上涨儿6％。 下半年以来, 全国70个大中城市房屋销售价格平均每月比上月上涨0.6％。来自国家发改委等部门的数据, 1-11月, 全国70个大中城市房价同比上涨6.8%。专家估计, 这基本能够代表全年的水平。
房价过快上涨在推动投资增长过快的同时, 已经成为抑制消费的重要因素。房价快速上涨改变了消费者的预期, 导致居民的恐慌性”抢购”, 使一部分消费者提前进入消费10万元级商品的消费结构升级时期。为了积累起买房的首付资金, 很多家庭必须缩减其它消费支出; 为了买下房子, 绝大多数居民不得不依靠银行贷款。近五年来, 个人住房贷款高速增长, 个人住房贷款余额达到11779．74亿元, 比1998年增长了26．64倍, 这大大超出了社会消费和居民收入增长的速度。还贷已经成为许多家庭不小的包袱, 成为影响家庭当前消费和消费长期增长的重要因素。
3、 房价收入比过高。当前这一指标的国际通行标准为: 联合国人居中心认为房价收入比不应超过3: 1, 世界银行则认为不应超过5: 1。而1996— , 中国许多地区甚至全国的房价收入比都远远超过了国际通行标准, 全国的房价收入比均超过了7: 1, 北京市在9．5: 1以上上海 这一比例甚至达到了14: 1。投资性购房比例大。据上海房管部门调查统计, 剔除出租用房之后, 底上海投资购房占总购房的16．6％, 已经大大超过了国际警戒线10％。另据上海市房地局最近对浦东的一次摸底调查, 投资性购房比例占50％以上。住房供求结构失衡。从1997— 开发商所提供的不同房屋所占比重来看, 商品房所占的比重最高, 为70％左右; 其次是经济适用房, 比重不足20％, 用于满足中低收入者的需求。这与高收入者和中低收入者在人口中所占的比重极不相称, 供需存在严重的矛盾。另有数据显示, 1—8月全国经济适用住房投资占开发投资的比例由上年同期的6．2％下降到5％, 部分地方经济适用房供应量减少更加明显, 表明这种失衡仍在加剧。
房地产过热吸引大量资金进入, 加大了金融风险的集聚。突出表现在银行中长期贷款中房地产开发和个人住房贷款的比例大幅提高, 其中, 个人住房贷款占个人消费贷款的比重高达75％-97％, 房地产开发企业投资的70％左右依赖于银行。全国房地产开发贷款在连续5年高速增长基础上, 达到6657．35亿元, 同比增长49．1％, 是1998年的3．2倍, 是1995年以来的最大增幅。
开征物业税对房地产业的宏观需求和供给有较大的影响, 主要体现在:
一是房地产开发阶段实际上是房地产商品的生产过程, 如果课税, 将会影响房地产商品的供给, 从而也能够起到控制投资规模和调节投资结构的作用。从理论上说, 对房地产的开发和销售环节开征新的税种或提高原有税种的税率, 能够提高房地产开发的成本, 降低利润。可是, 税收的作用到底有多大, 还要受制于房地产市场供求状况的影响。据测算, 1998— , 中国商品房的需求价格弹性和供给价格弹性都大于1, 说明在现阶段, 需求和供给都不存在瓶颈。同时, 需求价格弹性大于供给价格弹性, 这说明, 房价主要是由需求决定的。另外, 需求的价格弹性大于0, 这说明住房需求随着价格的提高而提高, 表明住房的财富效应在中国非常明显。也就是说, 在中国当前房地产市场供小于求的状况下, 税费负担比较容易转嫁给购房者, 从而提高房地产的价格, 住房需求随之提高, 并不会影响到房地产开发商的利润, 这就使得税收在房地产开发和销售环节的调控作用大打折扣。比如, 杭州为了制止房价过快上涨、 抑制炒房行为, 曾规定对二手房交易比照”财产转让所得”项目征收20％的个人所得税, 但实施效果并不理想, 杭州楼市也并未因此走上一条平稳发展的道路。
二是房地产流通(转让和出租)阶段是房地产价值的实现环节, 国家应该利用税收手段参与价值的分配, 经过征税, 一方面能够影响房地产市场的供给和需求, 另一方面也能够抑制某些房地产投机行为。在房地产转让环节对房地产开发商征收营业税及附加, 增加了房地产企业的税收负担, 其结果, 一方面提高了商品房的价格, 抑制了市场需求, 另一方面, 如果市场需求水平低, 对税负转嫁的承担能力较弱, 缩减了房地产的利润空间, 反过来又阻碍了市场供给。在房地产购买环节对购房者征收契税, 将增加购房者的购房成本, 从而使消费者的有效需求减少, 同时也将影响到房地产商品的供给水平。现行税制在房地产流通环节税种较多, 税负较重, 而在房地产保有环节税种较少, 税负较轻。
在房地产开发、 销售过程中, 仅税种就多达得税、 个人所得税、 城乡维护建设税、 城镇土地使用税、 土地增值税、 教育税附加等。收费就更多, 各个地方也参差不齐, 这无形中增加了建房成本, 也助长了不正之风。而在房地产保有阶段, 只有房产税、 城镇土地使用税、 城市房地产税和耕地占用税等4种税, 而且是在一次减除原值10％—30％之后征收。这种”轻保有、 重流通”的局面, 一方面相当于给了土地保有者以无息贷款, 导致了土地利用的低效率; 另一方面, 使得国分配, 导致财政收入的流失。而”重流通”的局面, 则抑制了土地正常的市场交易, 助长了土地的隐性流动。相反, 在房地产转让和购买环节的税收优惠政策, 则能够促进住房市场的供求平衡。对转让国有土地使用权及其地上建筑物、 附着物所取得的增值收入开征土地增值税, 对抑制房地产业投资过热, 促进产业结构、 经济结构协调发展, 具有积极的作用
三是充分发挥税收在房地产消费环节和保有环节的调控作用, 有力地控制房地产市场的投资性需求。
房地产保有阶段课税, 能够起到促进节约和合理利用房地产资源的作用。理论上, 城镇土地使用税能够在乎抑地价、 打击土地投机行为方面起到重要的作用, 有利于促进土地使用者合理、 节约地使用土地, 提高土地使用效益。另外, 从鼓励合理使用土地资源的角度看, 开征土地闲置税是有必要的, 这也是许多国家已经开设的税种, 中国当前《城市土地管理法》所规定的”土地 闲置费”与其作用相似。
中国当前的房地产市场的强劲需求, 很大一部分是投资性需求, 因此要控制房地产市场过热, 如何有效地降低这部分需求, 就成了宏观调控政策研究的重点。税收对这种投资性需求的调控, 主要体现在消费和保有环节中国当前税收在这两个环节做得并不好, 在消费环节并没针对消费性需求和投资性需求制定差别性的税收政策, 而在保有环节, 中国房地产税中较少, 税负较轻, 使得购房者的房地产保有成本较低, 不利于抑制房地产投机行为。
当前税收调控的重点应该是区分房地产的消费性需求和投资性需求, 在房地产消费环节和保有环节实行差别性的税收政策, 鼓励消费性需求, 抑制投资性需求。在消费环节, 能够对居民的消费性购房给予减免契税的优惠政策, 还能够给予抵扣减免个人所得税的优惠政策; 能够用个人所得税的纳税总额按比例减免的方式, 能够按购房利息支付减免的方式, 也能够按纳税人为单元限额减免的方式; 如按单人纳税购房减免30万—50万元限额, 在多次变更住房条件时终生使用减免额度。在保有环节, 首先要改变房产税、 城市房地产税和城镇土地使用税的计税依据, 按房地产评估价值作为计税依据, 以客观反映房地产价值和纳税人的负担水平; 其次, 要对居民的投资性购房征收较高的房产税、 城镇土地使用税和耕地占用税, 提高其保有成本, 降低其收益预期, 从而抑制过高的投资性需求, 促进房地产市场的健康发展。
总之, 随着物业税的征收, 能够抑制房地产的需求, 改进房地产的供给, 促进经济的健康稳定的增长。但地区间的房地产市场可能出现美国学者研究出现的现状: 在经济发达的行政区域中, 物业税使资本流出该地区, 从而降低了当地生产要素( 土地和劳动力) 的生产力以及对这些要素的竞争性回报, 最终提高了房屋和商品的价格。与此同时, 资本被吸引到经济欠发达的地区, 从而使该地区的工资和土地价格上升, 并使房屋和商品的价格下降。

三、 物业税对规范房地产税费的影响
当前中国房地产行业税收占税收总额的比重远高于其所贡献GDP占中国GDP总额的比重, 平均税负高于国内其它行业, 也高于世界其它国家的房地产行业。
一是中国房地产行业税收占税收总额的比重远高于其所贡献GDP占中国GDP总额的比 重, 平均税负高于国内其它行业, 也高于世界其它国家的房地产行业。根据《中国税务年鉴( )》和《中国统计年鉴( )》的数据, 中国房地产行业缴纳税收633．765亿元, 占当年税收总额16996．6亿元的3．73％; 中国房地产行业贡献GDP达2098．2亿元, 占当年GDP总额104790．6亿元的2％。可见, 中国房地产行业在税收上进行了超额的贡献。与国外房地产业进行比较。以美国为例, 1993年全国房地产企业的非联邦所得税税负率(税金／销售收入)为4．6％, 而同年全美各行业370万家企业的联邦所得税税负的平均水平为1％, 即使房地产企业税负略高一些, 其税负总水平亦不过6%。加拿大是世界上有名的高税负国家, 但其房地产企业税负亦不过11．3％。相比之下, 中国的房地产业税负比世界上某些发达国家还要高。
二是税种间重复设置, 难以体现税收中性原则, 给经济运行带来了额外的负担。
所谓重复课税, 是指国家对同一课税对象或税基, 在同一纳税期间, 课征性质相同或相似的税。按照这一定义, 中国现行房地产税制中存在的重复课税主要有: 对土地课税设置土地使用税和耕地占用税两个税种; 对房屋租金收入既征收5％的营业税, 又征收12％的房产税; 对房地良转让既按取得的纯收入征收33％的企业所得、 房地产产权转让签订的产权转移书据或契约, 承受方既要缴纳印花税, 又要缴纳契税。
三是租、 税、 费体系混乱, 以费抵税的现象特别突出, 限制了税收宏观调控功能的发挥。中国当前的商品房价格的一般构成为: 地价及税、 费三大项成本约占总成本的50%, 建安成本月占总成本的35%, 利润占15%左右。据国土资源部的报告, 中高档房地产平均利润率更高, 一般达到30％—40％, 远远高于其它行业的平均利润率水平。根据调查, 北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到17．1％, 高于一般利润水平, 其中最高的在二、 三环道路之间, 达到了20．4％。如以税代租。如城镇土地使用税、 房产税等都存在着部分以税代租的现象, 其中尤以城镇土地使用税最为突出。如以费代税。如《城市土地管理法》第25条规定的土地闲置费存在以费代税现象, 它实际上是一种惩罚性的行为税, 相当于中国台湾省的空地税和法国的非建筑地税, 其开征并非因提供相关服务而产生, 也无须补偿, 因而是一种典型的税而不是费。如以税代费。如城市维护建设税实际是向享受城市建设设施利益的从事生产经营的企业、 个人征收的一种费。如以费挤税。据有关规定, 现行房地产收费主要有三类: 即土地使用费、 房地产行政性收费和房地产事业性收费。据典型调查, 当前各城市在房地产开发经营中涉及的各项税费项目有60—180多项, 其中税仅有12种左右。可见, 费大于税的现象是非常严重的。另据调查估算, 1998年房地产行业各项收费大约在1200亿—1500亿元, 而1998年来自房地产的税收总额仅为450亿元左右。可见, 以费挤税的问题十分突出, 清费改税势在必行。中国房地产业现存的名目繁多的收费项目, 使得房地产业不堪重负, 提升了居民的购房门槛, 妨碍了房地产业的健康发展。
针对这些情况, 经过开征物业税, 能够规范和重构促进房地产业健康发展的租税费制度
一是规范土地出让金的管理制度
由前文分析可知, 中国当前商品房价格构成中的地价、 税、 费和利润所占比重均比国外高很多。可见, 要降低中国商品房的价格, 地价、 税、 费和利润都有下调的空间。又据国土资源部对中国重点地区和主要城市 地价的动态监测报告显示, 北京、 上海、 广州、 深圳、 杭州、 苏州、 常州、 中山等大多城市的地价占房价的比例基本上都在20%—40%之间, 北京住宅用地站商品住宅的价格比例约为35％。可见, 地价已经达到了建安成本的比例, 改革土地供应管理制度, 将原来的土地批租制改为土地年租制, 由一次性收取几十年土地出让金改为每年收取一次土地年租金(土地使用费), 能够大大降低地价所占比重, 从而降低商品房的价格, 提高房地产市场青岛、 江苏昆山等率先试行年租制的地方已经取得了显著成效。 深圳市率先以立法形式推出年租制体系。改革后的土地年租金将改在并入物业税统一征收。 从现阶段看, 如果保持既定的土地所有权制度, 一方面要规范政府土地转让制度, 增加土地转让的公开与透明, 另一方面则应引入财产税作为地方政府的主体税种, 改变地方政府的行为和环境, 促进预算管理、 税收政策管理与财政管理体制的进一步完善和改革, 优化资源配置。
笔者提出: 在推进物业税制度中, 逐步将土地出让金纳入物业税是改革的方向和目标。可是应当分两步走: 继续保留土地出让金制度, 但在管理形式上, 应当由税务机关负责征收, 纳入财政管理。第二步, 全部纳入物业税管理。
二是清理房地产行业乱收费。
即取缔不合理、 不合法、 纯属”三乱”性质的收费项目, 以减轻纳税人的税外收费负担; 将具有经营性质的房地产收费从行政事业性收费中分离出去, 以规范政府行为; 将一部分名费实税的房地产收费改为税, 如能够将耕地复垦基金、 新菜地建设基金、 征地管理费合并到耕地占用税中一次性征收, 将土地闲置费改为土地闲置税; 对确需保留的收费项目则经过”规范费”的办法分别纳入”规费”和”使用费”系列, 并纳入财政预算内管理。
四、 物业税对居民房价的影响
很多学者认为, 开征物业税后, 房价会下降20％到40％。有学者测算, 认为如果开征财产税, 将使房屋建设成本下降42％反对者认为, 决定房价的关键因素是市场的供求, 因此, 房地产开发成本的降低, 不会必然导致房价的降低。即使房地产成本的降低确实引起房地产购买价格的降低, 但物业税的开征, 会增加房地产的持有成本。房地产使用期限内的总房价增减将取决于购买价格的减少与持有成本增加的净影响。
实际上, 物业税的开征不会对房价造成特别大的正负影响。因为物业税是从成本的角度影响价格, 而住房价格除了土地的供应, 价值规律决定的供求关系外, 还决定于居民的收入水平, 以及由收入水平决定的有效需求, 居民对未来房价的预期, 很大程度上并不是买今天。而是买明天。温州买房团买房子, 不是炒今年和明年, 而是赌十年, 因此, 物业税扭转不了住房消费, 特别是住房价格的基本走势和格局。即使开征物业税, 也要分步实施, 循序渐进。比如先对单位法人统一征收, 对个人住房缓一步; 先对城镇居民开征, 对农村居民缓一步; 先对高档住宅开征, 对普通住宅缓一步。而且开征之前, 要像个人所得税那样, 先开一个听证会。因为物业税也跟个人所得税一样, 涉及到千家万户的切身利益。
物业税的开征会增加居民的税收负担, 可能会抑制居民的购房需求。在国外, 如美国的第—套住房不征税; 中国在设计物业税征收范围时有两个选择, 即是抵扣面积还是抵扣第一套住房, 还是以面积来计算比较好。二是在一定时期内最好不要对农民自用住房征收。另外, 物业税税率一定要低, 很多国家在1％上下, 中国应当在这个范围比较好。三是计税依据是按照原则还是评估价值, 显然按照评估的价格征收比较好。
五、 物业税对金融的影响。
物业税所带来的房地产消费者支付形式的变化也会直接影响金融系统的稳定。物业税的直接效果是将消费者的支付从很高的一次性支付变为较低的一次性支付加上未来的多次较小额支付。如果消费者从银行贷款, 财产税使消费者的支付从每月较高的付款变为每月较低的付款加上财产税款。在后一种付款方式下, 消费者面临付款困难的可能性较小, 因为如前所述财产税款和消费者的支付能力是正相关的。因此财产税的实施会减少消费者拖欠付款或停止付款的可能性, 从而减少金融系统的不稳定性。

文献参考:
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