房地产租赁经纪人注意事项和带看技巧.docx

1店面欢迎流程重点答：起立、问好、自我介绍，请客入坐，送上茶水，递上名片，聆听需求，登记信息，满足需求2租赁经纪人带客户外出看房需要做什么？答：在ERP中添加约看单，并填写外出登记表，还需要准备看房确认单、条约，定金收据、签字笔，盘算器，客户业主的联系方法及衡宇的物业地点。3你认为接听电话时使用哪种尺度用语与客户确认是否到达约定所在答：您好，链家地产店，我是经纪人，给您介绍的那套房源已经和业主约好时间，我已经到约定所在，正在等您，您到达后请给我打电话。4经纪人带客户约看前，通知业主与客户的时间差多长时间较为适宜？通知谁先参加较为适宜答：通知业主先参加，客户晚10至15分钟较为适宜5在租赁业务中经纪人带客户实地看房时应该注意哪些？答：跟紧人少的一方，防备跳单6经纪人带客户实地看房的最佳时间为答：5分钟至10分钟7经纪人约客户看房最好把客户约在房源的什么地方较为适宜答：离房源较近的标记物，如果步行最好不凌驾5分钟8经纪人带客户进入楼内，应注意什么？答：不高声暄华，制止泄露业主信息9经纪人带客户实地看房的注意事项答：先敲门，业主允许进入（穿好鞋套），经过业主允许进入屋内看房（例如卧室，私密性强的空间）10租赁经纪人张某带客户看房，客户看上房源并交了部门定金，经纪人给客户打了一张白条，正式签订条约那天客户补齐了剩余部门的佣金，这次经纪人张某给客户正式开了一张收据，并把白条就地撕毁，这种做法对不对？答：这种做法是不正确的，第一次经纪人收到订金就应该给客户开收据，当客户补齐佣金后经纪人张某再开一次剩余钱款的收据是正确的做法11租赁经纪人带客户看房中发明业主和客户互递名片应如那边置惩罚答: 要立即上前制止，并面带微笑的把名片收回，说我还没有您双方的名片，我先生存，签条约时返回给您。12电话约看中，注意事项是什么？答：1、确认看房人的电话号码；2、不能报告客户具体物业地点13如安在ERP上打约看？答：点击客户资源治理-可直接输入客户编号或点击”查询“找到要作约看的客户-客户信息最背面的“操纵”栏选择“手配”，输入约看房源的编号-“查询”待跳出房源后点击房源信息前的小圈，锁定约看房源并输入约看的时间，最后点击”生存“。14在带客户看房时，经纪人在门前引导，如果是外拉门，我们应该怎么做？ 答：客人先进，自己后进15业主多家登记，中介公司团体看房，我应该注意哪些？ 答：不在其他中介公司面前评论房源，不要在对方面前流露我公司客户有意向定房，抓住良机促成交同时防备对方切户16普租约签前，确认业主衡宇产权：有房产证但提供不了原件，原件在银行或在产权单元，我们应该怎么办答：提供购房协议或销售条约 或提供单元证明等17普租约签前，确认业主腾空时间，如果业主需要延后几天，经纪人应该怎么做？答：应先与双方签条约，起租日空白（或协商）不做交验，客户但必须先交定金佣金，支付业主部门定金，腾空日交验、交全款18普租约签前，确认客户入住时间：如果客户起租日延后几天，经纪人应该怎么做？答：签订完整条约做物业交验，付业主全款和押金，起租日协商，业主交钥匙。19因业主证件不全，影响签单,但客户想他日，怎么办答：先签条约，交定金，签完条约后不消把条约交予客户和业主，订金由经纪人生存，约好时间做校验交齐房款和押金20客户没带其全部房租，怎么办？答：先签条约，支付佣金，给业主定金，（取现）约定物业交验时间交钥匙付剩余款项21客户没带身份证原件，怎么办？答：驾驶证视同身份证，如客户没有，客户单元离房源近，签完条约可陪同业主上客户单元22客户要求配置设施，再签条约的，如那边置惩罚？答: 让客户交一个月的定金，与业主协商配置事宜，劝说业主不要错过出租时机，影响房租收益23当你遇到初次登记的租赁业主如何录入信息?答：业主姓名，联系方法（手机和座机,尽可能多的联系方法），详细物业地点，居室，楼层，面积，（朝向，卧室及门厅多大面积写在备注里），报价（是否有商量及商量幅度和是否担当支付佣金写在备注里），装修（气势派头及装修时间写在备注里），家具（什么年代家具是否可添置或处置惩罚写在备注里），电器（电视巨细，洗衣机，空调是否可调换须在备注里），是否考虑参加房管，是否考虑留钥匙最重要的是业主的最佳看房时间和对租房人有没有特殊要求的必须写在备注里，备注里提示信息是以免经纪人频繁打电话问相同问题会招致业主反感。24当你遇到初次登记租房客户如何录入信息。答：客户姓名，联系方法（手机和座机尽可能多的联系方法），需求位置，居室，面积（以及对楼层和朝向是否有特殊需求之原因写在备注里），价位（能担当的最高价位以及是否能担当佣金须在备注里），备注里应有最佳方便看房时间，决策人，租房人对衡宇配套设施及装修的需求。事情的大概方位是否能担当变通以及居住人数。.25业主约签前需准备的事情是什么答：电话通知业主于何时何地签署条约，并提醒业主要准备房产证原件和复印件，身份证原件和复印件以及共有权人的声明，如果业主本人不能亲自参加，委托他人治理需要业主本人手写委托书，署理人还要带着自己本人的身份证原件和复印件，如果产权人已去世则还应带死亡证明或户口本销户证明，以及家庭共有权人的授权书。提醒业主带上电卡，水卡，燃气卡和门禁卡及衡宇钥匙，如果是普租需再次见告业主我们是免费为您提供办事的，希望配合我们的事情，表现致谢。约定签条约时间前1小时再次电话确认提醒业主。26客户约签前的准备事情是什么答：电话通知客户于何时何地签署租赁条约，并见告客户要准备身份证原件和2张身份证复印件，带上支付我公司的办事佣金，衡宇押金和房租以及有线收视费，如果是公司租房则要求必须有指定的署理人，需要带其身份证原件和复印件及公司营业执照副本的复印件，如需开房租发票则提醒客户带上房租金额的5%，作为税费，约定签条约时间前1小时再次电话确认客户是否有变革。普租以支票方法支付业主房租，不开发票也需要支付房租总金额的5%作为税费。27首次约看对业主应注意什么答：1.再次确认时间所在，约业主时间应早于客户时间10分钟(可跟业主说提前开窗通风,做好准备事情)防备由于时间问题造成我们的被动局面，引起约看不顺。 2.报告业主,要准时到，因为客户看完此套还要看另外一套衡宇，（给业主造成紧迫感）28首次约看对客户应注意什么答： 1. 经纪人应该准备2、3套差别种类的房源（先中、后优、再差的原则）这样既能增强房源之间的比拟性，又能增加客户的选择性，还可以利用此时机，越发清晰的了解主顾需求的真实性。2、引发客户的看房兴趣：要在选择房源时就注意客户的需求，尤其是需求的目的以及特殊需求。适当突出房源优点。例如：A.您一定要准时10点到，房东一会儿另有事情，要出去;B.我的其他同事另有客户要看，意向非常强，您要是迟到，恐怕就没了。C.今天看房的人许多，有客户和房东谈得很好了，有客户现在要求房东不让人看了，您赶快来吧! 租住该衡宇，也一定来看一下，不然错过心仪的衡宇很遗憾的！E.提前与客户房东相同，防备跳单。29.再推荐房源时应注意哪些事项答：再推荐房源时，要抓住客户首次看房时深入了解的需求结点，如客户的类型、教诲、投资、生活情况的需求，可以通过抓住客户的特殊需求来变通我们的搜寻范畴。例如：地铁轨道的沿线变通，文化教诲商圈的互动变通，相似投资收益地段区域的变通等等。 30约看前联系不到客户时如何与业主相同答：1. 马上与业主取得联系，报告业主客户的公司或家中有突发事件导致客户不能按划定时间到现场（千万不要在业主面前发牢骚埋怨客户）另外抓紧与客户联系，直到联系上为止.2,经纪人空看房,了解衡宇情况,更好的推荐此房(或酌情假扮客户看房)3约其他客户马上看此房不要无休止的满足客户要求，拖泥带水会控制不了局面导致签单失败31客户或业主暂时无时间接听电话：答：打电话相同时，遇到主顾没有时间通话，一定要问清再联系时的具体时间，已便再次联系。或用短信的方法联系。如：“下午您几点有空，我给您打电话？”，“您在开会呀，我下午1点再给您电话。32当普租客户看上屋子时，想与你谈价，你应该如何做？答：三方参加进行拉拢，继承突出房源优势 ，适时的与业主协商房价促成生意业务。 制止客户业主双方统一战线，砍中介费，须要时可维护一方利益，可离开单谈，并且在看房前一定要多次和客户确认中介费33录入客户后第一时间需要做什么答：录入客户后2小时要有相同，现场欢迎的客户要即时配对约看，24小时内要有看房结果， 34业主拒绝约看怎麽办？答：A、站在业主的角度考虑，屋子应尽快出租（出售）好获取收益。 B、制造一个客户，并报告业主此客户的条件很好，非常难得应该抓住时机。 C、帮您拍照，在网店和网站上帮您做宣传，更快出租得到收益。35约看后需要做什么答：约看后要实时追踪客户促成交，未成交要实时追踪客户并且在ERP备注信息，了解不满意的原因，为客户匹配更符合的房源，推荐看房或进行搓谈。36业主入房管对业主的优势是什么？答：我爱我家公司在羁系银行(光大银行)存有60万元作为业务包管金。 我公司应建委招呼，率先进行了房租押金的资金羁系。 家庭产业免费投保（中国人寿保险股份有限公司）。 不消追讨房租，定期到银行领取。中退衡宇清洁。淘汰空置期，制止多次看房的麻烦。淘汰维修用度。制止客户损毁衡宇37客户租公司房管的利益是什么？答：节省看房时间，入住快。公司有专业维修人员，维修实时。卫生有保障，入住的衡宇是清洁消毒扫除洁净的。租期有保障，退领押金方便。没有业主打搅!交房租方便，有专人提醒交房租。衡宇产权真实性有保障。多套房源的选择，按客户需求好找到符合的房源房价生意业务透明38我的屋子中有珍贵物品，可以锁好放在柜子里不拿走可以吗？答；欠美意思，我公司为了维护业主的利益，在交房时除了留给客户使用的物品外，最好照旧业主把自己的东西搬走，尤其是珍贵物品及有怀念意义的物品万一丢失后都市很心疼。39我的屋子委托出租后中途可以返来看房吗？ 答：您将屋子委托给我公司主要是为了省心，且我们会把屋子当成自己家的屋子一样出租治理去询找客户，租给省心的客户，就是少给我自己找麻烦，所以您不消担心。40我的屋子租给公司后没有时间去治理出租登记怎么办？ 答：您的屋子委托给我公司后，我公司有后续办事人员治理后续，这些事情您都不消担心，我们会资助您带办出租登记事宜。41屋子是6月11日的委托日，业主是哪天拿房款，拿的是哪天的房款？ 答：应是8月10日拿款，拿到的是50天的房租。42本人要出差，没有时间来领取存折怎么办？ 答：可以有委托人来治理领取存折手续，带本人亲笔手写委托书，本人身份证原件，委托人身份证原件即可,第一次到银行领取房租时,必须业主本人持身份证原件，修改密码后，方可领取。43衡宇委托期满后屋内产生的用度多长时间能够结清？ 答：实退业主金额的时间在所有用度结清后的32天内。44我承租的屋子中途想退租怎么办？答：中途想退要按条约违约划定赔偿200%的违约金，如自己找到客户的情况下，同意包袱佣金必须通过公司重新签订新承租条约。45我居住的屋子如果中途业主想退租怎么办？答：您签订的承租条约是与我爱我家签订的，即便业主中途收回衡宇，我公司也会保障您的利益不受损失按条约相关违约条款得到赔偿。46我条约到期结束后押金在什么时候领取？答：当您的屋子承租到期结清用度后的32天即可领取押金。47我是房管客户房租能开发票吗？ 答：我公司可为您代开房租发票只要交纳5%的税费即可，您不消提供关于屋子的任何手续。48如果我在外地出差房租怎样交纳？ 答;你可以提前交纳房租，或在异地汇款也可以。49在入住后屋内使用的物品坏了怎么办？ 答：我公司有一支专业维修步队，接到您报修后会在第一是间上门实时维修。50我入住前屋内产生的用度由谁包袱？ 答：在您入住前业主会有一些用度未结清，但我们有物业交验单会记载清楚入住时的表底数，入住前的用度由业主来包袱，如果有人来收水电费，您能否先资助垫付一下，我公司给您报销，或您把票据留好通知我，这样您就放心了吧！51参加房管的业主何时拿存折？答：1、委托期在10号前（包罗10号）的业主 下月10号拿存折 2、委托期在10号后业主隔月10号拿存折 （委托期不是签条约日期）52 2月8号业主与我家签订委托条约，委托期为2月10号，租金为2100元/月， 1：业主何时拿到存折？ 2：业主的存折中有几多天的房租？ 3：业主的存折中有几多钱？答：1、 业主3月10号能拿到存折 2、 业主的存折中有21天的房租 3. 、业主的存折中有1470元.53如果在条约期内中途退租怎么赔偿？ 答：在免租期内，无论是业主退租照旧公司违约，均需赔付对方月租金的100%作为违约金。业主或我公司超出免租期退租是赔偿月租金的200%，做违约金。54不能给普通租赁客户哪两项钱款开收据(C,D) A佣金 B税金 C押金 D房租1当遇到业主想跳单时如那边置惩罚 答：迅速带客户离开现场，并明确见告客户此业主不讲诚信，之前已见告为业主是免费办事的，对付客户这方是有偿办事的，提醒客户如果租住此房会存在潜在风险，中途业主会收房会涨房租，以及承诺约定无法实现，还会有频繁的骚扰客户的可能，我公司和业主没有利益辩论，业主都不讲诚信，所以你的宁静是没有包管的。看房时必须签署看房确认单，看房后必须确认送走其中一方，制止客户或业主途中返回。 2当遇到客户想跳单时如那边置惩罚 答：看房前应签署看房确认单，明确见告客户我们可以通过执法途径解决，马上做业主的事情，谁都希望自己的屋子出租给守诚信的人，此客户没有诚信可言，因我们对客户是有偿办事的，并且看房前客户是能担当佣金的，现在产生变故，如果屋子租给该客户会给业主带来许多潜在风险，（给业主列举我公司实际产生过的案例）如客户不能包管定期交房租，如果产生中途退租情况，会有拖欠房租和一大笔未结清的用度，还会因押金的问题毁业主的屋子。更有甚者还会转租或做假房产证骗取客户的钱财。看房后必须确认送走其中一方，制止客户或业主途中返回。3社区的信息开发及注意事项 答:电梯告白、水站、便利店、报亭、物业、居委会等开发渠道。其中做社区开发时要注意礼节,职业着装双手递名片、谈吐清楚具有富厚的专业知识,首先应包管展板的整洁性实时效性，。每天在做社区开发之前查抄一遍房源纸是否有缺损大概褶皱（让房源信息留有一些缺失性，吸引客户咨询房源的相关信息），经纪人还应做好东西上的准备，包罗名片、派单、文件夹等.尽可能的不频繁调换开发所在,应给客户及业主留下深刻印象,尽自己所能资助需要资助的人.详细询问并留下业主客户联系方式。针对租赁业务短平快的特性，每日新上性价比高的房源应实时更新当客户对展板上的房源驻足时，经纪人应主动与客户或业主相同询问其意向，并凭据客户的询问要专业、有礼貌的答复4对付只想打个电话问一下情况，拒绝登记的客户如何相同答：1虚拟一套符合客户地房源,吸引客户留下联系方法. 2从系统内匹配出适合客户的房源，如有钥匙,可快速约看，让客户留下联系方法 3报告客户租赁成交周期快,优质房源更新快,如客户留下联系方法以便于第一时间联系看房(好 房不等人) 5对付询问已出租了的房源的客户如何相同 答：我们应该第一时间留住主顾，先将客户的联系方法记下，不要直接报告客户此房已不存在等。先 稳住后再通过进一步的和客户相同了解争取公道变通。例：“您留下您的电话，我帮您联系一下业主看什么时间看房方便。6许多客户需求较多，要如何引发出客户租房的要害点？ 答：如某客户提出需求：A.在乎代价B在乎位置C在乎户型，此时没有房源能全部满足要求， 需经纪人引发客户说出这三点中哪个是要害点，（什么是你购房或租房最在乎的！）例如：“屋子根本上切合您的要求，价位上能有几多浮动吗？“如果位置好，代价也很公道,您还会考虑其他户型吗？”“有这么一套屋子。条件好就是代价稍高、咱们去看吧？”7首次推荐的相同本领 答：1.介绍衡宇满意的立即进行约看（现场欢迎的，如客户无特殊情况应立即约看。确定业主的看房 时间：向业主简朴介绍一下客户情况，并强调客户对屋子很感兴趣，如果去看的话很有可能把屋子出租。 2.介绍不是十分满意的房源，经纪人要说明推荐此房源的原因）客户不太愿意出来看或以没时间推脱，可适当用房源紧俏或一些紧逼要领说服客户。(代价优势,此小区不出屋子,周边配套设施齐全) 8推荐房源的约看方法本领 答：主要约看方法：在推荐历程中即时约看，欢迎事后电话推荐约看 约看内容：约定看房时间时客户和业主约的时间相差1015分钟 看衡宇朝向：朝东：上午10点12点， 朝南：下午4点以后，朝西：下午太阳落山之后， 朝北：下午2点5点 9客户认为屋子太贵不来看房如何相同 答：1.解说市场出租代价,参考依据旺季代价浮动2.热点地域房源少、出租快 3.通过楼型、所在的变通推荐适合客户代价的衡宇4.让客户先来看房,具体代价可以和业主晤面商谈5.其他优惠（付款方法、设施要求、配置家具家电）6.利用不切合客户需求的房源刺激客户看所推荐房源. 10客户认为我们中介办事代价比其他中介高,如何有效消除客户的这种心理?答：1品牌优势 2租后办事(资助双方协调相关租房适宜)3协助双方做物业交验 4一精：要有精湛的专业知识。二守：对客户守诺与守信。五心：对客户要有责任心、宽容心、耐心、细心和真心。 我们的中介办事费简直比其它中介公司稍微高一些,经纪人可以直接认可,并将我们的优势和办事品质包管报告客户,并从客户的角度说明这些优势和包管能够给客户带来的利益。同时向客户说明我们有许多转头客,因为他们赞赏我们的办事;我们也有许多客户原来是一些中小型中介公司的客户,现在却是我们的恒久客户。“我这里有我成交过一些老客户的电话,您可以通过他们了解我们公司的办事质量和我小我私家的办事水准”。 注意,千万不要在客户面前直接诋毁其它中介公司,因为直接用语言、文字打压同行乃是行业的大忌 11看房后如何逼定答：（一）视察到客户有意向后，给客户制造紧张气氛.见告另有客户要定此房，因没带钱要第二天， 这给您留了一个时机，公司划定以先交定金优先签条约。一定要第一时间进行逼定，掌握:人们总是不会珍惜自己轻易得到的东西,做销售更应了解人的心里变革.在适当的时机 让客户感觉到适合他的房源得来不易，配合交定。 (二)电话配合逼定法(店面配合在看房历程中给经纪人打电话,告之有客户看二遍,给客户造成紧迫感) （二）通过实地看房可以再次了解客户的需求动机。因为从客户对房间的评价能够侧面反应出客 户需求的偏重点。所以，看房后一定要与客户相同，了解意向。为再推荐乐成创造条件 收到客户定金时,一定要将一部门订金转交给业主,要求业主写收条.12房源报价的本领： 答：A、报价的时候要见告客户是业主报价，吐字清晰。 B、见告客户屋子的代价由屋子自己来决定。并不是我们公司决定的C、发起客户先看房不要受代价影响。 D、比拟推荐，实例介绍屋子的优缺点造成代价的差别13客户无法摆设时间看房或约不出客户看房了: 答：A、用自制的房源对客户进行刺激，通过刺激来判断客户的心理（1.张望？2.嫌贵？）请注意推荐低价房的时候要用切合市场价的屋子，并且要先判断客户不看房的真是原因，制止后期看房时带来阻碍 B、报告客户租赁业务的时效性很强，让客户有紧迫感。须要时可以拿有钥匙的屋子打压客户，。14客户业主要求佣金打折，怎麽办？ 答：1不管客户业主提出什么要求，首先我们要面带微笑答复问题。如业主提出打折，便见告业主，公司划定佣金虽收取一个月，但是可业主客户双方配合缴纳。2以经纪人自己未完成业绩，博得客户业主同情。 3客户要求打折时，可转移话题的要领，制止答复此问题。报告客户我们时透明生意业务，不吃差价只按比例收费给业主和客户节省了不少时间本钱及用度支出，保障了客户和业主的生意业务宁静。15看房后无任何意见如何追踪 答：要设法引导客户开口说话，说出其所想所好所需，经纪人要善于聆听，了解客户的真正需求，随 机应变，改变自己的计谋，投其所好，有的放矢多与客户相同，详细了解客户的具体意向和对房子的满意度，针对不满意的因素，充实展示屋子的优势，主动资助客户阐发看过的衡宇，提出专业性建立性的意见，如发明该房不适合客户应实时再推荐其他房源，并见告客户我是最专业最优秀的业务员，一定能帮您找到最喜欢最满意的屋子16在代价屋子都满意的情况下，客户下不了决心答：用排除法来解决，可以直接问清客户不定的原因，凭据原因进行相应的解决，解决后问能不能定，不能定再问原因，客户提出后再解决，直到最后客户没有任何问题交定金，多与客户相同，了解客户真正需求，了解真正存在的问题并解决问题17怎样判断出可入房管的业主？ A.房产是其时为投资购置的； B.单元分房现在闲置（央产房业主好谈）；C.伉俪双方都是上班族（无精力打理）；D.屋子品质高于普通民宅的（在乎屋子掩护）；E.为老人打理屋子的（希望零麻烦）；F业主恒久不在北京或海内F.回迁户（是最欠好谈房管的） 18第一次出租的业主担心不知道租给什么样的客户宁静些？ 答：在挑选客户上我们有专业的训练会凭据业主对客户的要求对入住的客户进行筛选和把关。19第一次出租的业主不知道租给什么样的人才气包管定时收到房租？ 答：能不能定时收到房租是个很大的未知数，客户拖欠房租会将季付改为月付，有的客户还躲着不 露面，但如果把屋子交给我公司治理，这个风险就由我们公司帮您规避，您不消担心房租收不上或难收，每月10日都能定时拿到房租。 20第一次出租特别担心屋子的宁静和留存的东西损坏？ 答：有的客户在使用电器上很不注意，破坏了家电还不认可，另有些客户掉臂业主的阻挡私自对房 屋的格式进行改变，如果您的屋子参加我们的房管就不会遇到这些问题，因为我们定期对衡宇进行回访，并且我们是专业的房产公司，有经验有能力确保您的衡宇宁静。 21业主会遇到客户包管住一年以上，可没到三个月就退租了，还欠了许多用度，电器损坏怎么办？ 答：如果业主参加我公司房管，就不消担心以上问题，我公司会专人卖力出租此房，中间的空置 期及电器损坏所需要的用度都由我公司包袱， 22许多客户没有生活知识，遇到一点小问题都要找业主怎么办？答：这样的事看似小事，可是简直很麻烦业主要请假利用休息时间去维修不想有这样的事情产生， 把屋子委托给我们专业的公司就解决了。我公司有一支专业的维修队，第一时间上门维修。但只针对房管成员参加房管就立即享受这样的优质办事！ 23如果业主问：您评估完我的屋子能凭据我的心里代价收到房租吗？ 答：我是专业.资深的经纪人，在我公司已事情多年，且在您小区也有老业主在我店出租治理，只要评估后看完屋子实际情况我们都市凭据现市场代价给你一个公道的出租委托代价，具体代价可以双方协商。 24你们公司是我爱我家，为什么签爱家营的条约？ 答：北京爱家营企业治理有限公司（爱家营公司）系北京我爱我家房地产经纪有限公司，（我爱 我家）旗下的专业租赁署理机构，是我爱我家依法设立的全资子公司。爱家营公司已凭据有关划定在北京市建立委员会治理了租赁署理资质存案，并在指定银行交纳了租赁署理包管金。爱家营公司作为一家专业租赁署理机构；将充实发挥其在独家署理衡宇出租业务领域的专业化；精强化优势，为衡宇业主的衡宇出租提供更好地全历程署理办事，包罗代业主欢迎看房，署理成交和签约，代催代收房租，代管押金，代扣缴约定用度及其他增值办事；同时，我爱我家将利用团体内的全部信息优势；网点优势，为爱家营公司顺利开展专业租赁署理业务，促成其与承租人告竣租赁条约提供支持。 25业主如果需要中退卖房怎么办？ 答：1，业主赔偿客户两个月违约金，租户同意签署放弃优先购置权声明，停止给业主打款，后办 理退租时宜。 2，客户继承租住衡宇，并配合看房，租户同意签署放弃优先购置权声明，新业主差别意客户继承租住，租赁条约终止，原业主赔偿客户两个月违约金 3客户继承租住衡宇，并配合看房，租户同意签署放弃优先购置权声明，新业主同意客户继承租住，新老业主签署房管更名增补协议。不需要支付任何违约金。26新收委托，业主本人无法治理出租（业主已故）的，入房管都需要什么? 答:第一继承人身份证明复印件两张，能证明与已故业主有直系亲属干系的证明，即：户口本复印件、死亡证明、街道或本地派出所证明； 情况一、署理人是第一继承人的，只需要出示署理人身份证明复印件两份即可；情况二、署理人不是第一继承人，需要出示其他继承人写的“放弃衡宇出租权力及收取房租”的说明；产权证复印件一份 .27为什么你们公司屋子押金要交两个月的？ 答：因为屋内的物品代价远远超于两个月的押金金额，况且水.电.燃.电话，宽带，都是客户先使用后结费，有时遇上客户出差晚交房租，或半年不结用度，居住时间越长所欠用度越多，最后押金不敷结用度。 28收房时冰箱是否正常使用，如何查验？ 答：在物业交验前一小时提醒业主先将冰箱插好。 冰箱：一进门就插上电源（因冰箱启动要有一定的时间，时间太短看不出冰箱是否能制冷）查抄要领和注意事项： 用手试摸冷冻室有无冰霜。是否有很大的噪音。视察冰箱门是否能关紧，冰箱制冷慢除了门关不严外，有可能是冰箱漏氟，这是要向业主说明，最好请厂家前来判定（因为冰箱只要漏氟就无救）遇到这种情况就果断要求业主调换或是商量其他解决要领。在交验其他电器时留心冰箱是否有隔断启动的工效（如长时间不绝一直处在制冷中冰箱是有问题的）。如果冰箱有以上的问题立即与业主相同，或维修或调换新的冰箱，业主无论是维修照旧调换，经纪人应在物业交验单上注明结果和约定的期限，双方签字确认，杜绝口头答应。29收房时怎样查抄洗衣机是否正常，如何查验？答：洗衣机：无衣物也必须试用洗衣机。 查抄要领和注意事项： A.洗衣机是否能进水，能放水 B.洗衣机的上水管是否能使用，是否能与水龙头接口。（如果定时长可以去验收其他电器），上下水接口如果没接好，会产生漏水、跑水，不但危害屋内设施还会殃及邻里。C.清洗历程中是否有停歇。（不绝的旋转有问题）D.是否没有反转。（一个偏向不绝的转有问题）E.定时结束后下水是否通畅。（看看有没有能下水的地漏）30空调查抄验收应注意什么？ 答：A.试用空调前最好关掉其他正在运转的电器，同时运转会超负荷会毁损 电器。 B.试用空调时最好询问业主空调何时加的佛，季候差别的原因，无法冷热都进行调试一定要在物业交验单上注明（室外温度高于25度可制冷，低于18度可制热）。 C.许多业主因衡宇装修的原因，电源插座离空调很远，没有接线板无法进行交验，所以在与业主约签时，务必提示业主带上接线板，制止正常的交验步伐中断。或是因为没有接线板就不交验的情况出现。 31电视如何正常使用？ 答：查抄要领和注意事项： A.查抄接线插口，是否有有限接口B.查抄电视遥控板是否能使用 C.查抄业主提供的有线电视缴费单，如果发明欠费的情况，马上让业主补齐。 D.查抄是否有电视数码转换器，（如果有现场要学习使用），制止交代给客户不会使用，必须配有 遥控器 32屋内物品怎样交验？ 答：凭据物业交验单将屋内物品全部登记，依次查抄能否正常使用，不能使用的要让业主搬走或维修，登记水电煤使用数量。特别提醒：在交验中经纪人必须小心使用自己不会使用的电器，须要时在业主的指点下进行交验，制止损坏电器，造成纠纷 33如业主屋内物品需要维修或要我们自行处置惩罚，我们应该注意哪些事项？1.收房人和业主协商好的家电维修一定要具体到时间上，如业主没时间维修，我们可以提供维修（仅 限小型维修），用度一定要说明是付现金照旧从房款中扣除，如扣除一定要让业主写扣款声明（超出200元以上）2.如果房间内的物品业主要求我公司自行处置惩罚，必须有业主本人的手写委托书，上面标注不追究我 公司的违约责任。与条约一同上交。34房管首期房租和押金怎样考核？ 答：首期房租和押金考核出房人、出房店的店经理，区经理。在划定时间内首期房租及押金未切合T+10回款的，每单扣出房人200元，扣出房店店经理100元，扣出房区区经理50元，从人为中扣除,首期房款及押金收据在30日（不含）内仍未收回并录入ERP，并在32日（不含）仍未由财政审批的，按未回款金额的2%对出房人进行处罚，按未回款金额的2%对出房店店经理进行处罚，按未回款金额的1%对出房区区经理进行处罚，从人为中扣除。35续期房租T+10回款怎样考核？ 答：非首期房租：考核房管租赁置业照料（或治理房管的经纪人，以从ERP中导出的后端办事人员为准）、收房店店经理。收房区区经理。非首期房租，在T+10的划定时间内，实际回款率未到90%的。对房管租赁置业照料（或治理房管的经纪人，以从ERP导出的后端办事人员为准）.处罚200元罚金。收房店店经理100.区经理50.从人为中扣除。 非首期房都收据在30日是（不含）内仍未收回并录入ERP，并在32日（不含）仍未由财政审批的，按未回款金额的2%对房管租赁置业照料（或治理房管的经纪人）进行处罚，按未回款金额的2%对收房店店经理进行处罚，按未回款金额的1%对收房区的区经理进行处罚，从人为中扣除。36房管后续如何调组调店？ 答：除新开店组、闭店组及委托条约有由其他店/组续签的情况，房管委托及承租一律禁绝随意调店/组。 37产生中退时无空置的，增值办事业绩怎样处置惩罚？答：（1）当新承租价即是原承租条约价时，增值办事业绩不做调解 （2）当新承租高于原承租价，则在新承租条约审批月份将新增增值办事业绩嘉奖收房人（3）当新承租价低于原承租价，从原计入业绩中扣除原收房人未实现的增值办事业绩。问：屋子委托给公司的期限，最长几多个月，最短几多个月答：最长16个月，最短12个月问：公司如何扣除业主免租期房租？ 答：委托起始日开始盘算第一个月扣除30天房租（在签定房管委托条约中体现为署理佣金）第七个月扣除15天房租 （在签定房管委托条约中体现为治理办事费）