房地产市场发展评估报告.docx

金色时代广场营销全案 提要 一、前言 二、开发配景和项目可连续生长前景 三、区域内房地产市场生长评估 四、立地条件阐发 五、项目筹划简述 六、项目竞争工具 七、项目定位 八、项目营销中的4P组合 九、优势提炼和劣势回避 十、目标销售工具 十一、营销推广要点 十二、总体营销计谋 十三、上市时机和销售节奏控制 十四、销售解答 十五、SP促销计谋 十六、流传计谋 十七、营销执行 十八、投资生长筹划书 二、开发配景和项目可连续生长前景 库尔勒市百姓生产总值位居全疆前列，生产能力及水平逐年增长。百姓生产总值是说明这一地域的所有常驻单位在一定时期内生产运动的结果。也最能体现一个地域的经济活力和生产能力、水平的指标。库尔勒市2002年的百姓生产总值为148亿元，远远高于阿克苏市的38亿元、奎屯市的亿元、石河子市的28亿元、昌吉市市的28亿元，仅次于乌鲁木齐和克拉玛依。1、巴音郭楞蒙古族自治州2002年经济生长表面 2002年，全州实现海内生产总值亿元，比1997年增长44.1%，年均增长7.6%，其中：第一财产增长37.7%，第二财产增长43.9%，第三财产增长50.9%；人均海内生产总值由1997年的10574元提高到2002年的13624元，年均增长5.3%。全州财务收入亿元，比1997年增长70.8%，年均增长1.2%；地方财务收入亿元，年均增长11.2%。 海内生产总值中，一、二、三财产的比重由1997年的调解为2002年的，特色经济和财产体系开端形成，番茄、甘草、麻黄、芳香植物等特色经济作物生长迅速，香梨、葡萄、轮南杏、红枣等特色林果业初具范围，全州果树面积到达万亩。 农业财产化经营步调加速，棉纺、备茄加工、乳业等进入生长期，产业结构调解力度加大，修建业和房地产行业在社会生产总值中的比重上升到，办事业、旅游业生长迅速，共建成3A级旅游区2个。 商业流通行业逐步繁荣，华凌南疆市场、金三角商贸城等综合性市场促进了地域商业的繁荣和生长。2002年全州城镇化率达38.9%。全州个别工商户注册万户，年均增长11%；私营企业注册2231户，年均增长24%；纳税总额亿元，占地方财务收入的16.4%。2、库尔勒市2002年经济生长表面 2002年，库尔勒市生产总值亿元，按可比价盘算，较上年增长11%；地方财务总收入到达亿元，其中地方财务一般预算收入完成亿元；全社会牢固资产投资完成71亿元，较上年增长6.4%。 2002年，市属农业总产值到达41亿元，较上年增长4.1%；产业企业实现产值和增加值分别为亿元和亿元，按可比价盘算分别较上年增长8.1%和8%，私营企业和个别工商户实现利税2513万元，较上年增长5%。旅游办事业全年实现直吸收入9800万元；2002年第三财产增加值到达亿元，较上年增长15%。 3、城乡居民收入水平和社会购买力 库尔勒市的人均消费水平跨入全疆高消费行列，绝大部门个别经营者对库尔勒市消费水平和消费能力满意。人均消费水平是指一个地域的常住居民在一定时间内的最终消费。库尔勒市场2001年的最终消费为4159元，除了低于乌鲁木齐的8051元和克拉玛依的4240元，远远高于阿克苏地域的1361元和昌吉地域的3839元。 凭据库尔勒市统计局资料，库尔勒市2002年人均可支配收入为元/月。在对库尔勒市200家专卖店进行问卷视察时发明，当问及对库尔勒市的消费状况的评价时，85.4%的经营者认为库尔勒市民消费能力很强，消费水平属中上等水平；14.6%的经营者认为消费一般，近年来变得很挑剔等。 2002年，库尔勒城镇居民人均可支配收入7687元，较1997年增加2897元，年均增长9.9%。农牧民人均纯收入3008元，较1997年增加1178元，年均增长10.4%。 库尔勒市利用外资水平逐年上升。这一指标表明，库尔勒市都会竞争力在不停增长，投资情况在不停更新，经济活力不停增强。凭据视察显示：库尔勒市2001实际利用外资到达1200万元，2002年到达1380万元，整体利用外资吸引能力居全疆第3位。在视察中了解到，库尔勒市政府在2003年有多个外资项目将要启动，如与韩国互助修建公路、中法合资创建新疆乡都酒厂等项目。 2002年，全州社会消费品零售总额35亿元，增长6.4%；都会社会消费品零售总额达亿元，较上年增长5.7%；居民消费代价指数；金融机构各项存款余额亿元，增长13%，各项贷款余额亿元；城镇登记失业率为3.2%。 以上几个评价都会经济活力的根本指标，都充实表明了库尔勒在新疆区域内经济职位是举足轻重的。这对库尔勒地产市场的影响有以下几点：地产开发投资大范围上升；品牌型、势力型房产公司进入库尔勒地产市场，地产竞争将越发猛烈；商业用房需求将越发旺盛。4、库尔勒零售商业生长阐发 库尔勒高速生长的经济情况及优良的都会建立水平，引来了海内外知名的投资者，给库尔勒的经济建立和社会的生长增添了无限的活力同时，使库尔勒的经济总体水平进入前所未有的高速生长时期；都会的繁荣，促进商业情况走向成熟。因此，未来库尔勒商业经营，将走出小范围、小品牌、零散式、杂乱式的无序状态，真正进入一个更新换代的大商业时代。 库尔勒人是一个典范的品牌消费都会，精品消费意识强，社会消费潜力大，但已往的、旧有的经营市场多数疏散在大街小巷，没有形成专业的、集约式的品牌销售基地，在一定水平上分流了部份消费者的品牌注意力，从而制约了品牌消费的整体生长。 凭据都会筹划和分区，未来库尔勒商业中心将会合在人民广场周围地域。经过近年都会建立的分条理、分步调改革，市内精品购物区正在从金三角向人民广场周边转移，已经形成稳固的焦点商业底子。受原有的市政筹划和分结构限，与人民广场临近的人民路一带已无大的商业拓展空间，而萨依巴格路沿线属新开发区域，美国龙安公司在实地勘测时发明，金色时代广场合处出现出一个巨大的古代元宝轮廓；以前所未有的大范围开发、范例化经营先声夺人，金色时代广场财产前景十明白朗。 三、区域内房地产市场生长评估1、房地产销售面积同比增长情况 2002年，库尔勒地域房地产企业受上年高速生长、热过有余的影响，开始降温，出现出下降局面。2002年库尔勒地域（含兵团）完成房地产投资55163万元，较上年下降5.54%，各房地产企业申报的利润总额共1824万元，利润率较上年有所增长。 据最新统计数据显示，库尔勒市当年衡宇施工面积882498平方米，较上年增长1%。其中，住宅面积669004平方米，较上年下降9.89%；竣工衡宇面积484321平方米，较上年下降20.16%；衡宇销售总面积371252平方米，较上年下降5.26%，住宅销售实际面积342392平方米，较上年下降9.42%。2、市场仍然处于增长期 从投资额到衡宇施工、竣工、销售、空置面积等以上几组数据来看，除施工衡宇面积略增1%外，其余的几组均有下降。主要原因是，2001-2002年库尔勒房地产行业开发过热，开发面积大于实际市场需求量，从而出现产过大于销的结构性过剩现象，并直接影响了2003年房地产投资的有效增长。 从竣工面积到销售面积比拟来看，小我私家有效需求仍然有效地支撑着商品房市场。商品衡宇的销售速度高于竣工速度的个百分点。由此可以看出，库尔勒房地产市场整体潜量还没有真正释放出来，当销售量与竣工量持平时，市场仍然处于求过于供增长状态。3、商品房销售代价上涨幅度 2002年度，库尔勒商品房销售代价略有上升，当年衡宇平均每平方米实际销售额1275元，较上年每平方米增加37元。增长原因，与本地经济生长配景有直接干系，从2002年起，政府接纳拍卖方法转让土地，使土地生意业务代价大幅上涨，土地代价的升高推动了衡宇销售代价的上涨。同时，都会居民的住房消费开始进入新一轮的增长期，人们开始购买或调换住房，增加住房面积，改进居住条件，居民需求增加拉动了衡宇销售代价的上升。由于房地产竞争猛烈，在产生大量空置面积以后，部份企业曾经接纳贬价销售的促销手段，增长和贬价两种因素互抵后，实际每平方米只增加37元。4、市政建立对库尔勒房地产市场的拉动力 4-1、优良的市政建立提升了都会竞争力和形象力，对外来企业和品牌形成吸引。近年来，库尔勒连续被评为全国卫生都会、中国优秀旅游都会、全国双拥模范城，在新疆地州都会中有着不可忽视的影响力。 4-2、市政建立的优劣、市容市貌的优劣，在影响一个都会的精神面貌的同时，也影响这个都会的消费取向和消费信心。在消费者时视察中，有72%的被访者体现喜欢库尔勒，有55%的被访者体现愿意在这里长期居住下去，有81%的被访者认为库尔勒有生长前景。 4-3、库尔勒市政建立水平和消费能力，增加了现有经营户的经营信心。在经营户实时视察中，有26.8%的专卖店经营者体现筹划再投资或开设分店；在对乌鲁木齐知名商场和超市的电话访谈中，有78%的被访者对库尔勒的生长变革做出了很高的评价；其中，40%的被访者体现，近年有在库尔勒投资的筹划。5、商业用房的需求总量 2002年，库尔勒市商业营业房修建面积增长迅猛，增长率在30%以上，销售率为80%左右。2000年的商业营业房施工面积为万平米，2001年上升到万平米，2002年靠近13万平米；其中，2001年的商铺空置面积在万平米，销售率为81%；2002年的空置率略有上升到达万，但销售率仍然上升了5个百分点，到达86%。 库尔勒市场2003年商业营业房的需求总量在16万平米左右。商业用房的需求者主要是以下几类： 5-1、专卖店、中小商场近期的拆迁户。据人民路、育花巷、萨依巴格商场四周的专卖店、中小商场20.6%的经营户反应，这些区域都是今年或明年老城区改革的重点，在近期均有购房或重新选址的可能性，总需求面积在4万平米左右； 5-2、需要扩大经营范围的经营户和品牌连锁经营户。视察表明，在近期有扩张、连锁经营意向的经营户为39%；其中多为江、浙经营商，以品牌经营为主，统计需求量在万平米。 5-3、有新投资意向的社会闲散资金。这一阶级当中，有钱无业、富饶职工再投资等社会资金进入打扮和其他零售行业的可能性最大。据视察，这类需求者的需求量在2万平米左右。 5-4、来自内地或乌鲁木齐的投资者。据不完全统计，这类商业营业房的需求面积在8万平米左右。6、商圈漫衍及品牌店生长情况 库尔勒市的商业总体漫衍主要会合在5个小区域：金三角商业圈，人民东路，广场周围，二中（育花巷）周围，萨依巴格商城四周。以上5个商业区域通过多年的商业沉淀和开发建立，已经形成自己稳定的社会口碑和消费群体。 6-1、金三角商业圈 包罗德丰、瑞丰、金三角商贸城、供销贸易大厦、新纺商场等商场，商场总数占库尔勒是市商场总数的70%，商业面积在10万平米以上；其中，金三角商贸城营业面积最大，经营种类最多，经营状况最优。供销大厦由于经营和治理存在问题，经营业绩一般。该商圈经营的种类有衣饰、装饰品、家电、通信器材、餐饮等，主流消费品的销售占据着库尔勒60%以上的市场份额。金三角商业圈人流量大，商品价位低，以中、低档消费品和商品代价优势得到人流，区域内共有7家商场，专卖店50家（小店肆不在统计之列，下同）。 6-2、人民东路商业圈 以中高等酒店、写字楼为主要商业特征，如银星酒店、七星大厦等，云集了库尔勒市四星级酒店及高定位写字间，但卖场性质过于单一，只有专卖店，没有大卖场。95%的专卖店以衣饰经营为主。但近年来，商务中心的生长趋势及生长潜力巨大，人民东路漫衍33家专卖店。 6-3、广场周围商圈 从目前库尔勒市政府的筹划意图来看，这一区域正从已往的文化中心向商业中心转移，金色时代广场主要竞争工具都会合在这一区域内，目前周边地域共有专卖店6家，综合商场1家（拆迁、在建项目不在统计之列） 6-3、二中（育花巷）周围商圈 专卖店会合，不敷1000米的街道共有专卖店近70家，在视察历程中，有80%以上的专卖店经营者都看中该区域，访问第一提及率是高达82%。该区域升值的潜力大，凭据市筹划局的领导介绍，近期梨香路高架桥项目将要启动，届时会把一个强力消费人群（石油职工）吸引到二中四周，从而促使这一地段的升值。据该地域专卖店经营者的介绍，这一地域专卖店生意相对较好的原因，是因为过往州政府办事的人较多，这部门人群成为他们最大的客户群，他们的购买能力在库尔勒市处于领先职位。 6-4、萨依巴格商城四周商圈 该地段是市区居民中心，中、低档产物消费潜力巨大；商城范围较小、配套设施不齐全，四周有萨依巴格商城、福乐家超市及星辰鞋业商场等主要卖场。 四、立地条件阐发1、政策机会和市政改革工程的需要性 在巴音郭楞蒙古族自治州建州50周年大庆即将到来之际，库尔勒都会建立和都会功效拓展也迎来了新的历史性机会，从2002年开始，市政府以改变都会形象和市政功效为目的，引进大企业团体进入库尔勒商业项目开发，到2003年底，库尔勒大型商业卖场将进入更新换代时期。2、经济高速生长和商业零售业态的不均衡性 做为全疆第二大中心都会，库尔勒人均收入及消费支出连续增长，居民购买潜力大，品牌消费意识强，而旧有的大、中型商业卖场筹划陈旧、功效单一、设施落后，如不下在力气进行整改，势必对库尔勒未来消费增长造成影响。库尔勒市的已往的专卖东家要漫衍于人民东路、团结北路和二中四周，由于经营疏散、客流量不会合，至今没有没有形成集约生长力，虽然2002年全市消费品零售额比上年有所增长，但零售的毛利率呈下降态势。而目前已具范围的商场、商厦，以中、低档消费品为主，显然不能宽大居民品牌消费的需求，居民消费力已经出现断层。3、项目地理在市政功效筹划中的重要性 库尔勒市整体都会筹划以石油化工产业为主导，以纺织、造纸、建材、机电产业为隶属，形成多元综合经济都会格式。市政筹划结合现状用地特点，公道摆设都会的经济、文化、公用设施等种种用地。将库尔勒市中心城分为中心区和新市区两个功效区分，四个居住组团。 都会中心区包罗金色时代广场合处的人民广场中心区域，在新的都会功效筹划中，将中心区的政治、文化功效进一步拓展，形成库尔勒市的行政、商贸、金融、科研、信息、文化中心。 金色时代广场合处的中心区域，在整体都会功效筹划中，以生长第三财产为重点，在加大旧城改革力度，鼎力大举生长商贸经营，鼎力大举完善都会底子设施和市政公用设施，近年来，已经有筹划的开发建立若干个生活办事设施完备的居住小区，使中心片区成为库尔勒都会主中心。 库尔勒新的市政功效筹划以三横五纵，双十字轴的都会门路骨架，金色时代广场合处的沙依巴格路是三横五纵中连接南北偏向的中心主干道，也是未来都会门路主要骨架。在未来都会走向中，金色时代广场不但是连接中心区、都会主中心、组团中心的焦点地带；同时也是体现库尔勒都会风采的重要视觉走廊。 五、项目筹划简述1、位置和周边区域人群 金色时代广场位于库尔勒市中心位置的人民广场西侧，巴音路、沙依巴格路、文化路三面交汇，是库尔勒最繁华的商业区、最显要的市政区和最密集的居住区。临街的沙依巴格路是库尔勒中心都会干道；东侧的人民广场是库尔勒市政中心、文化中心和休闲娱乐中心；北侧靠近靠近巴音郭楞蒙古族自治州人民政府，西侧是巴州公安局。周边主要为州政府和各级政府构造住宅区，交通位置优越，居住人群优良。2、开发时机和开发理念 金色时代广场是库尔勒市政府为建州50周年大庆引进的重点商业项目，政策优势、区位优势、范围优势三位一体，占地面积平米，总修建面积57083平米。 项目筹划参照美国以及海内沿海地域精品商业模式，以精品购物广场为主体，南、北两端分别设计了库尔勒独占的室内主题休闲广场，300米购物长廊领悟全部品牌店、专卖店；楼体二层以弧型玻璃封顶，大型中央空调调度室温，形玉成疆唯一无二的室内商业步行街格式。3、500米半径购买力 金色时代广场半径一公里内牢固人潮25万人，凌驾全市人均密度3-4倍，是“半小时经济圈”强大地理辐射能量。人均收入8000元左右，高于全市平均水平20-30%，不但人口密度最会合、人均收入最稳定，同时具有强大的购买消费力。滔滔人潮，旺势商机，是库尔勒最有生长潜力，商家必争的致富重地。4、项目筹划和设计 整个修建群的地下一层至地上三层为复合式、室内商业步行街，以精品衣饰和各色品牌产物为经营工具，整体结构沿着巴音路、沙依巴格路、巴音路设三个广场主入口，以引导人流、车流分别进入繁华内街。总体修建群南北长360米，气势恢宏、造型典雅、时尚，生动彰显出金色时代广场显著的商业职位。5、在未来都会生长中的职位和影响 商场经营只有在人潮如拥、并不停满足人们对购物消费新奇欲望的情况下，才气做到近悦远来，商机无限。因为，任何都会的旧城改革项目，都被赋予都会繁荣和再造的任务，一般的市政筹划和土地出让历程，都经过政府缜密完善的通盘考量，使市容市貌出现出宽阔的大气派、大形象，从而做到大众建立与居住社区、商业情况等整体性能的公道分别。 做为现代商业最为活泼的零售业态，金色时代广场的诞生，将彻底改变库尔勒旧有的商业结构，完善并增强人民广场区域内的商业性能，成为未来50年引领时尚消费的商业新地标。6、远景筹划和近期集客力 金色时代广场大型室内商业步行街，是库尔勒第一座以旅游、量贩超市、时尚名品为主题特色的国际购物休闲娱乐广场，结合购物、休闲、娱乐、信息、特色名产、美食超市等复合式功效，以高娱乐、高品味、高代价重新改写商场新经营形态， 360米大面宽、大街廊、大临路面，为宽大经营者筹划出最新、最大、最具整体形象的商场门面，和唯一无二的整体代价，从人民广场向周边辐身，聚集并吸引了人民广场、巴州政府、人民路沿线的强大的聚客力、消费力，以耀眼而醒目的商业形象，成为未来五十年人民广场最具活力的商业新地标。7、超前近10年的商业运行方案 集休闲、购物、娱乐于一体的金色时代广场，为了营造最舒适的购物气氛，于南北两个入口处分别设计了两个差别主题的下沉式游乐广场，通过挑高二层的欧洲式大中庭、上下扶梯引导人流垂直进入地下或地上二层。在室内步街街两侧，沿内街设计欧洲百货广场主题式音乐钟、迪斯尼乐园的音乐卡通、玻璃帷幕精品橱窗、简朴而公道的休闲坐椅等，新奇购物与娱乐代价，逐步引导内部人流的购物路线，使内部人流大于外部人流，形成吸引人潮聚集内部集客力，并以前所未有的全新消费理念，带来库尔勒购物、置业新风潮。 六、项目竞争工具 已经投放市场和将于2003年投放市场的在建商业项目，主要有七星餐饮广场、七星大厦、巴州汇展中心、东方红饭馆改革工程、孔雀公园二期步行街、金三角二期扩建工程、小友好商城等，以上项目，由于项目定位类同，均筹划在2003年3-5月上市销售，因此，与金色时代广场形成直接竞争干系。其它待建工程，由于项目尚未成形，上市时间不明确，暂不组成竞争压力。1、七星餐饮广场 人民路中端商业区，期房， 2003年10月峻工；起价13800元/ m2，均价11570元/ m2；首付40%。开发商七星华誉房地产开发有限公司在库尔勒有稳固根本，在销、在建和待建楼盘均为商业项目，与金色时代广场组成竞争干系，但竞争压力不大。2、七星大厦 人民路中端商业区，现房，已经入住；起价11500元/ m2，均价9700元/ m2；首付40%，银行提供1-10年按揭；与金色时代广场组成竞争干系，但竞争压力不大。3、东方红饭馆 库尔勒市城北，位于交通西路和北山路交汇处，库尔勒东支实业有限责任公司、库尔勒福星房地产开发有限责任公司联合开发， 2002年6月9日开工， 2003年11月1日交付使用起价5588元/ m2，底层商铺以大卖场形式出租或出售，对金色时代广场竞争压力相对较小。4、恒友大厦 位于库尔勒市巴音东路与交通路交汇处，库尔勒恒友房地产开发公司投资开发。现房，以出租方法招商，与金色时代广场组成竞争干系，但竞争压力不大。5、小友好商城 位于库尔勒人民西路德丰商厦劈面，巴州华州商厦有限责任公司投资开发， 2002年3月15日复工建立，接纳联合经营，保本扣点用度摊销运作方法，统一商检，预先理赔及商品责任保险制度。一楼10500元/ m2，其余楼层均价在8000元/ m2左右，5年内分期付款，敞开式销售。内部治理杂乱，销售体系没有创建；办事体系不到位。与金色时代干系组成竞争干系，但竞争压力不大。6、巴州汇展中心 位于人民广场周边地域、原楼兰宾馆宅地，百川企业团体投资建立，期房，商业租、售面积约8万平米左右；部门实行产权销售，首付40%。是库尔勒重点投资建立项目和政府形象工程，政策吸引力大，但由于属跨年度工程，建立周期长，虽然位置靠近，但对金色时代广场竞争压力较小。7、孔雀公园二期（步行街） 位于孔雀公园外围，新疆在万鑫房地产开发公司、库尔勒七星华誉房地产开发有限公司联合开发，10初峻工，修建面积：万m2，一层销售代价在3000-4000元/ m2之间，二层销售代价在2000-3000元/ m2之间。做为低价位、低端产物，该项目以杂货、百货为经营特色，对金色时代广场根本构不成竞争威胁。8、二中“育花巷”商业步行街 位于人民广场周围二中育花巷，由库尔勒香梨股份有限公司投资开发，修建面积约万m2，项目位置、性质、开发时间、销售时间均与金色时代广场有一定相似性，因此为为金色时代广场最强大的竞争工具，也是本案着重展开营销竞争的重点工具。 七、项目定位1、项目名称 商业部门：金色时代广场。 一楼分观点名称：罗马大道。 二楼分观点名称：巴黎名街。 2、内部空间组织 第一主力店（罗马大道）：以衣饰、鞋类、运动休闲装为主的品牌专卖店。 第二主力店（巴黎名街）：以黄金、珠宝、玉器、旅游产物为主的专营店。 商业增补店：以床上用品、箱包、玩具为主的其它店面。 餐饮广场： 临街A区为餐饮预留区域，以西式快餐为引进目标，第一销售阶段（预订期）不针对专卖店发售；如引进不乐成，在第二销售（预售期）进行资源调配，做为专卖店出售。 三层写字间以敞开式结构，不做空隔断档，第一销售阶段（预订期）针对餐饮经营者销售；如销售不乐成，在第二销售（预售期）进行资源调配，做为写字间出售。 3、销售代价 a、定位参考 库尔勒商铺市场的高等化需求，为金色时代广场聚集了部份优质的购买群体。与金色时代广场形成竞争干系的二中（育花巷）步行街代价定位尚不明确，但是，从2002年10月开始销售的七星餐饮广场，在营销计谋仍然以“拉客销售”为主的情况下，整体均价已经突破12000元。 金色时代广场明确的开发理念和产物潜力，已经确定了产物的市场定位和崇高物业形象。如项目在近期内迅速导入市场，物业内涵和区位优势所产生的代价，使产物在短期内无市场比拟的情况下，可得到均价12000元左右领导性价位，目标代价同类物业的中上水平，属于优质优价。如果市场导入和项目进展迟钝，今后一、两个月内同类物业涌向市场，势必产生代价竞争，利润空间难以包管。 b、高价位进入依据 在充实考虑市场宣布价及目标客户心理价的同时，通过前期的告白铺垫，提高目标客户心理价，有得到优质价位的可能性。 c、写字楼发起代价 三层：根本均价2300元/平米； 四层：根本均价2100元/平米； 五层：根本均价1900元/平米 d、商铺代价发起 凭据差别位置、差别区域分区订价，以入口处为最高价，南重北轻，沿入口逐次递减。 具体代价定位见平面图示，在此代价得到通事后，参照分户丈量表审定单位销售面积实际代价。 e、设计依据 充实考虑了整个商业街内部走向，内侧代价低于外侧代价。 充实调解水平价差和垂直价差，可充实包管商铺的均匀销售。 5、现场售楼中心 a、功效区：销售欢迎区、沙盘展示区、电视模拟演示区、洽谈区、休息区。 b、办事区：经理事情区、按揭治理区。 c、大厅面积：150平米180平米。 d、VI形象：现场售楼中心立面、空间和情况摆设，凭据VI应用系统范例设计。 e、使用时间：应在4月104月15日完成并投入使用。 八、项目营销中的4P组合1、理念表达 1-1、国际化 以国际最前沿的室内商业步行街格式筹划设计，外观清新典雅，内装时尚创新，创造最具有特色的国际化商业气氛的精品购物广场。 1-2、舒适化 商场内部动线明晰、区域公道，内街主要位置设计休闲、旅行区域，充实满足经营各商场业主的需求，并让消费者感触购物空间的舒适。 1-3、人性化 以休闲购物为特色，强化和完善的内部街道的人流通行路线，以舒适愉悦的购物情况吸引人流，创造差别凡响的新生活购物广场。 1-4、集客力 充实吸引人民广场周边消费区域人流，形成强大的集客力，并通过内部情况把人流进一步吸引到内街，从而实现内外统一的高收益店面代价。2、远景描述 2-1、政策描述 2-1-1、石油产业的进入、国度西部大开发政策的实施，为对库尔勒经济生长和繁荣提供了富足的先天性条件。 2-1-2、消费市场的蓬勃生长，动员库尔勒市房地产行业整体生长，随着库尔勒市政改革工程、旧城改革工程的的实施，商业卖场将进入更新换代时期。 2-2、经济描述 2-2-1、库尔勒经济增长势头强劲，在全疆县级当中市名列前茅。经济增长将动员商业用房需求和投资回报率的上升。 2-2-2、库尔勒市的消费能力和消费潜量巨大，特别是有石油职工这样高收入高消费群体的支撑，使得库尔勒市的人均消费在全疆的排名十分的耀眼。 2-3、社会描述 2-3-1、库尔勒市单个品牌衣饰的销量在全疆甚至全都城名列前茅，有丰盛的商业积淀和消费底子，品牌消费意识强，社会购买力大。 2-3-2、都会开发在不停的推进，好的商业地段将在近一、两年内开发完毕，土地资源的不可再生性，使得商业用地大幅缩减，使商业用房销售代价一路攀升。 2-4、产物描述 2-4-1、金色时代广场位于库尔勒中心广场东北角的巴音路和萨依巴格路交汇处的十字地带，右靠巴音郭楞蒙古自治州人民政府，与巴州公安局一路之隔，地理位置优越。 2-4-2广场周围市政建立工程已经全面启动，凭据市政筹划，一、两年以后，石油基地消费人群将直达购物，形成集购物、旅行、旅游、居住为一体的中心商业热点地带。 2-5、办事描述 2-5-1、银都（酒店）物业治理公司为业主提供具有国际化理念的高尺度、高水平物业治理和办事体系，使商业卖场更切合品牌经营和消费需要。 2-5-2、开发商为项目创建完整统一的品牌形象，以品牌力促进卖场的整体销售力，把金色时代广场建立成为库尔勒未来50年标记性商业修建。 3、优势提炼 3-1、政策支持：政府引进项目，巴州五十年大庆献礼工程； 3-2、政策掩护：人民广场商业用地出让完毕，未来50年无竞争敌手； 3-3、资本引进：新疆鸿福团体开发，新疆银都酒店到场治理； 3-4、开发实力：鸿福团体依托中国电信强大资本配景，实力雄厚； 3-5、距离优势：市政中心区域，零距离进入繁华商业街区； 3-6、区域筹划：人民广场市政重点开发和掩护区域，市政设施优于其它区域； 3-7、商业情况：人民广场数十年商业积淀，是库尔勒主要的精品购物区； 3-8、人口情况：云集市区70%人口，常住人口25万左右，素质高，收入稳定； 3-9、周边生活：中心区医院、学校、市场、娱乐场合均在500米生活圈内； 3-10、集客能力：沙依巴格路平均人流量180000人/日左右，并呈增加趋势； 3-11、区域功效：凭据市政生长筹划，人民广场区域已从政治、文化中心向商业中心转移； 3-12、市政位置：与人民广场、巴州政府相距50米，形成无可相比的市政中心优势； 3-13、交通干道：沙依巴格路、巴音路、文化路三条都会主干道形成四通八达的交通组合； 3-14、商业优势：集购物、休闲、娱乐、美食、居住、办公为一体的大型商业广场； 3-15、筹划面积：占地27919m2，总修建面积570834 m2，是库尔勒最大的商业在建项目； 3-16、空间设计：室内商业步行街，商铺楼层净高5米，二层以弧形玻璃封顶，通透明亮； 3-17、购物便利：三层步行街、十二部上下扶梯，环形通道，购物方便； 3-18、收支通道：南、北、中设三个主收支口，辅设消防人行通道，内外自由； 3-19、投资范围：项目总投资亿，是库尔勒年内完成建立的最大商业项目； 3-20、工程周期：4月开工、8月建成，10月初全线营业，工程周期短； 3-21、奇特设计：欧式气势派头，内外相通，下沉式主题广场，精品店中店； 3-22、大厅格式：直接到二层顶部的的挑空中庭，柱网漫衍公道，乘扶梯可俯瞰全局； 3-23、大厅采光：整其中庭接纳大面积玻璃采光罩； 3-24、主题广场：南、北两端下沉式主题广场，以音乐、喷泉、雕塑组成差别的主题设计； 3-25、配套设备：中央空调、上下扶梯、直升客梯、户外休闲区、儿童游乐设施； 3-26、自动扶梯：南、北两个主入口设上下扶梯，营业时间全线运行； 3-27、修建构架：接纳框架剪立墙结构，牢固、耐久； 3-28、外墙包装：接纳玻璃幕，花岗岩、铝塑板，气势恢宏； 3-29、地面铺设：街道铺设人行地砖，经营区铺设高等抛光地砖； 3-30、店面支解：敞开式销售，支解式经营，可凭据业主要求以单位为面积任意分开； 3-31、中央空调：低置水，二十四小时运营，冬暖夏凉，空气清新； 3-32、绿化面积：临街建立绿化广场、中央喷水池； 3-33、休闲场合：南北两端主入口有1000 m2的休闲广场，供行人和儿童休闲； 3-34、儿童游乐：沿沙依巴格路临街广场设两个儿童游乐场，配备相应的儿童游乐设施。 3-35、休闲坐椅：儿童游乐场周围设有休闲坐椅，为儿童看管提供便利； 3-36、地面停车：临街停车场可同时容纳300个车位，货车无限高； 3-37、投资代价：现售价低，从人民广场周边商铺生长预计，增值潜力大； 3-38、销售灵活：投资收益大，可租可售，永久产权，最大升值空间； 3-39、物业治理：银都（酒店）物业治理公司统一治理、办事，相同收费，差别尺度； 3-40、宁静守卫：接纳全关闭式治理，由专业保安步队卖力商场宁静守卫事情； 3-41、水电供给：双回路电源、自来水供给，由市政直接接入； 3-42、消防控制：设自动报警系统、消防事故紧急照明、消防控制中心。 九、优势提炼和劣势回避1、优势与时机点 1-1、开发本钱低，本钱优势明显； 1-2、项目整体范围大，筹划设计具有超前理念； 1-3、开发商资金实力雄厚，项目开发有充实保障； 1-4、室内商业步行街筹划格式，新型商业形态，切合商业生长趋向和潮水； 1-5、政府政策支持，属于旧城改革、政府形象工程项目； 1-6、工程进度快，4月初动工，10月初入住并营业； 1-7、位于库尔勒市中心的人民广场旁边，位置优越； 1-8、鸿福团体强大的品牌支持，政策性引进项目。3、劣势及威胁点 2-1、项目竞争猛烈，同期上市销售的商业项目在30万平米左右； 2-2、政府盲目勉励房地产开发，缺乏宏观调控意识； 2-3、开发商首次涉足大的房地产项目开发，开发经验处于摸索和积聚阶段； 2-4、没有成形的销售步队，相应的人才配备不敷，销售人员还在组建历程中； 2-5、写字间开发面积过大，视察后缺乏相应市场容量； 2-6、室内步行街格式无法很好地解决写字间通道和垂直人流设计缺点。 十、目标销售工具1、告白流传工具 1-1、知名打扮品牌的经销商、署理商； 1-2、专卖店经营者、投资者； 1-3、知名品牌连锁店经营者、投资者； 1-4、购买店肆以出租、出售为主的经营者、投资者； 1-5、知名首饰品牌的经销商、署理商； 1-6、其他精品、名品的经销商、署理商。2、目标客户选择 2-1、自有大概可支配现金在20万左右； 2-2、经营品牌、店肆现状较好、盈利能力和水平较高； 2-3、有一定的事业心，开拓进取精神、不满足现状，有扩大或开设分店的愿望； 2-4、年龄在30到55岁之间； 2-5、从事打扮行业或其他商品经营5年以上； 2-6、从事出租或炒卖房地产3年以上； 2-7社会干系较广、社会经验富厚，有一定的消费取向和审美看法，强调本