房地产销售基础知识.docx

知识改变命运 勤奋塑造乐成整理人Lee时间 2012-5-31天才是百分之九十九的勤奋加百分之一的灵感房地产销售底子知识房地产底子知识一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的衡宇；3、土地和衡宇的综合体。房产是衡宇及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；房地产是土地附在土地上不可支解的修建物，构筑物和其他不可疏散的物质及其权利组成的财产。(构筑物是指不能进入的修建，如：烟筒、树、路等)房地产按类型分为：1、住宅用(70年)；2、大众用地(50年)；5、商业用地（40年）。二、房地财产：从事房地产经营治理办事性企业的总称。房地产财产的主要内容：1、 土地的开发和再开发； 2、 衡宇的开发和建立； 3、 地产的经营(包罗土地权的出让、转让、租赁、抵押等)； 4、房地产经营(包罗衡宇的买卖、租赁、抵押)； 5、 房地产中介办事(包罗信息、丈量、律师、经纪、公证等)； 6、 房地产物业治理； 7、房地产金融(包罗信息、保险、金融投资等)。二、房地产的特性1、房地产位置的牢固性：土地是自然生成物，位置不可移动，衡宇是修建在土地上的，因此决定衡宇不可移动、牢固性，使房地产受地理位置的限制；2、地区差别性：每一个地区大概同一地区差别位置的房地产代价也不相同；3、房地产的高质耐久性；4、房地产具有保值、增值性，前提是国度的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头财产，税收约占百姓生产总值的10%。五证两书一、修建用地筹划许可证建立单位向土地治理部分申请征用划拨土地前，经都市筹划行政主管部分确认，该项目位置范畴切合都市筹划的执法凭证。二、建立工程筹划许可证有关建立工程切合都市筹划需求的执法凭证。三、国有土地使用证经土地使用者申请，经都市各级人民政府颁布的国有土地使用权的执法凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范畴。四、建立工程施工许可证建立单位进行工程施工的执法凭证，也是衡宇权属登记的主要依据之一，没有开工证的修建属违章修建，不受执法掩护。五、商品房销售(预售)许可证市、县人民政府房地产治理部分允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件六、“两书”商品房质量包管书、商品房使用说明书名词解释一、根本参数 复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)； 错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅； 进深：一幢修建物(屋子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)； 开间：住宅的宽度，一间衡宇内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m3.9m较舒适)； 层高：衡宇一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(约2.9m); 净高：一间衡宇内楼板面与屋顶的高度(2.8m); 户型：凭据家庭人口组成情况和国度划定的居住面积定额所确定的每户居室； 修建系数：“修建占地系数”的简称，指修建用地范畴内所有修建物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明修建物漫衍的疏密水平、卫生条件及土地利用率。公道的修建系数应在节约用地的原则下，尽可能满足修建物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并包管足够的门路、绿化和户外运动园地。 三通一平：通常指施工现场到达：路通、电通、水通，土地平整。 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，园地平整。七、与产权有关的看法 衡宇产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干预干与的全能，是物权的一种，衡宇产权指房产所有者凭据国度执法划定所有的权利。 衡宇权属登记：指房地产行政主管部分代表政府对衡宇所有权以及上述权利产生的抵押权等衡宇他项权利进行登记，并依法确认衡宇产权归属干系的行为。衡宇产权登记应遵循衡宇的所有权和该衡宇占有范畴的土地使用权权利主题一致的原则。 房地产权登记：通常称“产权登记”(包罗衡宇所有权登记和衡宇他项权利登记)城镇衡宇所有权登记是人民政府为了健全法制，增强城镇衡宇的治理，依法确认衡宇所有权的法定手续，在划定登记范畴内的衡宇所在地产权治理部分申请所有权登记，经审查确认产权后，由衡宇治理构造发给衡宇所有权证。衡宇所有权登记是衡宇产权治理的主要行政手段，只有通过衡宇所有权登记，才气对种种衡宇产权实施有效的治理。 共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和配合共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的巨细，对共有房地产享有一定的利益，并负担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并负担相等的义务。 衡宇抵押：产权所有人以宅券作为抵押，取得借款定期付息。衡宇产权仍由产权所有者自行治理，债权人只定期取息，而无使用治理衡宇的权利，待借款还清，产权人收回宅券抵押即告终结。 过户：即调换衡宇承租人姓名。八、与面积有关的看法 修建面积：修建物各层面积总和，每层修建面积按修建物勒角以上截面盘算，包罗使用、帮助面积和结构面积 公摊面积：1、 大众门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼办事的大众用房和治理用房的修建面积；2、 各单位与楼宇大众修建空间之间的分开以及外墙墙体水平投影面积的50% 商品房销售面积 = 套内修建面积 + 分摊公用面积 套内修建面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台修建面积 使用面积：修建物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。 使用面积系数：用百分率体现，便是总套内使用面积之和除以总修建面积。 帮助面积：修建物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。 结构修建面积：修建物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。 使用率：使用面积与修建面积之比，用百分数体现。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。 实用率：套内修建面积和住宅面积之比。 商品房销售面积 = 套内使用面积 + 分摊的服从修建面积 套内修建面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积 套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包罗在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。 公摊的公用修建面积 = 套内面积 公用修建面积分摊系数 公用修建面积分摊系数 = 公用修建面积 套内修建面积总和 公用修建面积 = 整栋楼的修建面积 套内修建面积 不应分摊的修建面积 容积率：总修建面积与所用修建用地面积(总占地面积)之比。 修建笼罩率：又称“修建密度”，是指修建物基底占地面积与筹划用地之比。 绿化率：指筹划建立用地范畴内的绿地面积与筹划建立用地面积之比。 绿地率：指筹划建立用地范畴内的绿荫面积(包罗绿地面积)与筹划用地面积之比。九、与银行贷款有关看法 按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款包管按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的衡宇产权转让按揭人，历程中按揭人享有使用权。 按揭所用质料：1、 身份证复印件； 2、 户口本复印件； 3、 结婚证复印件； 4、 收入证明； 5、购房条约复印件； 6、 营业执照复印件； 7、 三个月的连续税单；十、经济适用房我国在1998年房改的同时就实行了经济适用房政策。 经济适用房享受哪些优惠政策免征都市底子设施配套费和商业网点建立费以及契税，减半征收水电增客费等种种税费。建立用地采取行政划拨方法供给，优先赐与治理有关手续。另外，经济适用房建立治理费只限于1%3%，市场利润被限在3%以下。 经济适用房代价组成1.住房建立的征地和拆迁赔偿安顿费； 2.审查设计和前期工程费； 3.住宅小区底子设施建立费；建立工程费；以上4项之和为底子的1%3%的治理费。贷款利息、税金3%以下利润。商品房除以上8项外，另有行政事业性收费(如小区营业性配套公建费，人防建立费等)，土地出让金其利润不受限制，由市场决定。 经济适用房与商品房有什么差别得到土地的方法差别，经济适用房建立用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采取出让方法须交纳土地出让金；本钱结构差别；租售政策差别，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和工具差别，经济适用房享受政府优惠，其购买工具是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买工具和条件不受限制；代价政策差别，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售代价完全由市场决定。 经济适用房是什么产权？与商品房有什么差别？居民小我私家购买的经济适用房产权归小我私家；衡宇的产权分四部分：使用权、占有权、处理权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们差别。商品房上市出售后，收益全部归小我私家所有48、对住宅设计中的层高控制有哪些划定？答：多、高层住宅层高为2.80米，不宜高于3.20米，高于3.20米的，应报市筹划局审核。49、对高层修建的面宽控制有哪些划定？答：修建高度大于24米，小于、便是54米的高层修建，其最大连续展开面宽不大于80米。修建高度大于54米的高层修建，其最大连续展开面宽不大于65米。50、房地产权利转移和风险责任转移的日期有什么划定？答：房地产权利转移的日期，以房地产生意业务治理机构受理转让当事人过户申请的日期为准；但房地产生意业务治理机构审核后作出不予过户决定的，以转让当事人再次提出过户申请的受理日期为准。51、房地产转让人“一屋多售”的，应负担什么责任？答？房地产转让人就同一房地产与第三人签订转让条约，造成多个转让条约并存的，称为“一屋多售”。房地产转让人“一屋多售”的，转让应当凭据购房人治理房地产生意业务过户手续的先后顺序履行条约。对无不对的第三方造成的损失，由转让人负担赔偿责任。52、选购住房时，如何确定需购住房的功效和面积巨细？答：一般来说，选购住房的目的有两种，一是购房用于自住，二是购房用于投资。购房用于自住一般也有两种情况，一种是购房后准备恒久居住，即所谓“一步到位”；另一种是购房用于过渡性居住，即所谓分步到位，逐步改进。购房后准备恒久居住的，购房时应有前瞻性，在购房能力许可的情况下，适当超前，如三口之家宜购买三室户（或以上）户型，其中至少应有一间事情室，面积巨细直接干系到衡宇的总价，一定要视经济能力而定。购房用于过渡性居住，一般对功效、面积的考虑，只要未来35年内够住用即可，除此之外，还应考虑未来几年较容易转让变现或较易出租。53、如何选择贷款方法和确定贷款总额？答：目前我国住房贷款还款方法有两种，一种是“等额本金还款法”，另一种是“等额本息还款法”。“等额本息还款法”还款本息总额略高于“等额本金还款法”，但较适合近期能蒙受，而预期收入较稳定或有所增加的居民；“等额本金还款法”前期归还金额较大，以后逐年淘汰，较适合现在收入较高，预期收入可能淘汰的居民。54、衡宇使用人能否到场业主大会或业主代表大会？答：业主大会或业主代表大会应按幢邀请大概按业主人数的一定比例邀请非业主的衡宇使用人列席集会。列席集会的成员没有表决权。55、物业治理办事收费包罗哪些项目？答：物业治理办事收费包罗下列项目：（1） 治理费，用于物业治理区域的日常治理，包罗物业治理区域内的巡视、查抄、物业维修、更新用度的帐务治理，物业档案资料的保管和其他有关物业治理办事；（2） 衡宇设备运行费，用于电梯、水泵等衡宇设备运行办事所需的用度；（3） 保洁费，用于物业治理区域内日常保洁办事所需的用度；（4） 保安费，用于物业治理区域内日常宁静守卫办事所需的用度；（5） 维修费，用于物业维修办事所需的用度。上述第（1）、（2）、（3）、（4）项用度按月分项盘算，第（5）项用度按实际维修项目盘算。56、什么叫房地产开发？答：房地产开发是通过土地、修建质料、市政设施、大众配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面的资源的组合使用而为人类提供居住空间，并改变人类生存的物质情况的一种运动。57、什么是住宅配套设施？答：住宅配套设施，指为城镇居民创造卫生、宁静、宁静、舒适的居住情况而必须的住宅隶属设施。住宅配套设施是由多系统组成的，按其办事条理，应包罗以下内容：（1） 住宅根本生活单位的配套设施。人口范围为3千人左右的住宅群，其配套设施应有居民办事站、小商店、文化室、儿童游乐场等；（2） 住宅小区的配套设施。人口范围在1万人左右的住宅群，其配套设施包罗托儿所、幼儿园、小学、中学、储备所、邮电所、运动场、粮店、煤店、百货店、副食品店、菜店、饮食店、理发店、小修理门市部、综合商店、自行车棚、废物采取站、居委会、变电所、大众茅厕、垃圾站等；（3） 住宅区的配套设施。人口范围在4至5万人左右，其配套设施包罗医院、门诊部、银行、办事处、邮电支局、影戏院、科技文化馆、青少年之家、运动场、多种与生活有关的商店、街道办事处、派出所、商业治理机构、衡宇管养段等；（4） 市政公用设施。指在全市范畴内住宅配套的设施，包罗都市公用事业和都市公用设施。前者指都市自来水、煤气、供热、大众交通；后者指市政工程设施、园林绿化设施、大众卫生设施等。58、什么叫契税？答：契税是在房地产权转移时向政府交纳的税金，是国度财务的一项税收。59、什么是商品房本钱？答：指在商品房生产历程中实际消耗的生产资料代价和劳动者为自己劳动所创造的代价，以及商品房用地的征拆迁赔偿费。60、什么叫伸缩缝？答：伸缩缝是指为防备修建物构件由于气候温度变革（热涨、冷缩），使结构产生裂缝或破坏而沿衡宇长度偏向的适当部位竖向设置的一条结构缝。伸缩缝是将底子以上的修建构件如墙体、楼板、屋顶（木屋顶除外）平分成两个独立部分，使修建物沿长偏向可做水平伸缩。缝宽一般在200400mm。61、什么叫防水层？答：为了防备雨水进入屋面，地下水进入墙体、地下室及地下构筑物，室内用水渗入楼面及墙面等而设的质料层。防水层按部位差别分为屋面防水层、楼面防水层及地下室防水层等，按使用质料差别分为油毡防水层、塑料防水层、橡胶防水层、豆石混凝土防水层、防水砂浆防水层、钢板防水层、涂料防水层等。62、什么叫违约金？答：违约金是指违约方凭据执法划定和条约的约定，应该付给对方的一定命量的钱币。这是违约方负担违约责任的法定方法之一，是目前普遍采取的要领。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有处罚性和赔偿性，但主要体现处罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有不对，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。违约金的设置，主要是为了用经济制裁的手段督促条约双方严格信守条约条款和履行条约义务。在物业治理历程中，物业治理企业不履行条约行为体现较为明显，用户反应也比力强烈；业主委员会在某些方面未履行条约则较少直接体现在用户的面前。如某些用度未能实时付给物业治理企业，短时间内未给治理带来明显的损失，但肯定会使物业治理企业资金周转不灵而直接影响物业治理整体事情。用违约金制裁业主委员会，可能会起防备这类事情产生的作用。63、什么叫契约？答：契约即条约，指当事人双方（或数方）为了确定各自的权利和义务而订立的配合遵守的协议。契约是双方的执法行为，其创建须双方意思体现一致。在先的意思体现为要约，在后的意思体现为允许。可用书面、口头或其他形式订立。如买卖、委托、承包、租赁、保管、借贷等契约（条约）一般只要双方就主要条款（标的、价金、期限以及双方约定必须遵守的其他条款）告竣协议即可创建。正当创建的契约有执法约束力，任何一方无正当原因不履行或不完全履行契约义务时，对方有权要求履行或解除契约；并有权就不履行或延迟履行所造成的损失请求赔偿。64、什么叫赔偿金？答：赔偿金是违约方的违约行为给对方造成损害事实时，单纯处罚违约金仍不敷以赔偿其经济损失，则应由违约方支付给对方一定命额的损失赔偿费。这是负担违约责任的法定方法。但这种方法让违约方负担责任，必须具备3个条件：（1） 当事人有违约行为；（2） 当事人的违约行为给对方造成损害事实；（3） 当事人的违约行为与对方的损害事实之间有因果干系。如有些卫生办事未能到达标准和某些用户生病，两者之间未必有因果干系，不能据此处罚赔偿金。但如因卫生办事太差而造成蚊蝇孽生，情况恶劣，致使用户生病，经判定确实有因果干系时，应当处罚赔偿金。65、什么是住宅用地？答：住宅用地是指住宅修建及其配套设施所占用的土地，如住宅区、居民点、庭院绿化用地等。66、高层住宅设置消防登高面，应切合哪些划定？答：高层住宅设置消防登高面，应切合下列划定：（1） 塔式住宅的消防登高面不应小于住宅的1/4周边长度；（2） 单位式、通廊式住宅的消防登高面不应小于住宅的一个长边长度；（3） 消防登高面应靠近住宅的大众楼梯或阳台、窗；（4） 消防登高面一侧的裙房，其修建高度不应大于5m，且进深不应大于4m；（5） 消防登高面不宜设计大面积的玻璃幕墙。67、哪些类型的居住区内宜设有消防车道？答：低层、多层、中高层住宅的居住区内宜设有消防车道，其转变半径不应小于6 m。68、什么样的住宅必须设置电梯？答：七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度凌驾16m以上的住宅必须设置电梯。69、住宅内电梯设置的标准是什么？答：十二层及以上高层住宅的每单位设置电梯不应少于两台，其中一台电梯的轿厢长边尺寸不应小于1.6 m。70、套内修建面积由哪几部分组成？答：套内修建面积由以下三部分组成：（1） 套（单位）内的使用面积；（2） 套内墙体面积；（3） 阳台修建面积（应算一半）。71、修建面积由哪几部分组成？答：公用修建面积由以下两部分组成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、大众门厅和过道、值班警卫室以及其他功效上为整栋修建办事的地上部分大众用房和治理用房修建面积；（2） 套（单位）与公用修建空间之间的分开墙以及外墙（包罗山墙）墙体水平投影面积的一半。72、如何盘算公用修建面积？答：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用修建面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用修建面积。公用修建面积按以下要领盘算：整栋修建物的修建面积扣除整栋修建物各套（单位）套内修建面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等修建面积，即为整栋修建物的公用修建面积。73、如何分摊盘算公用修建面积？答：各套（单位）的套内修建面积乘以公用修建面积分摊系数，得到购房者应公道分摊的公用修建面积。分摊的公用修建面积公用修建面积分摊系数X套内修建面积。 哪些公用面积不能分摊？答：不能分摊的公用面积为底层排挤层中作为大众使用的机动车库、非机动车库、大众开放空间、都市大众通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的修建面积、消防遁迹层；为了整栋修建物使用的配电房；百姓防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。盘算一半的修建面积有哪些？1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半盘算面积。2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半盘算面积。3）未关闭的阳台，按其水平投影面积一半盘算面积。4）修建物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半盘算面积。5）修建物间有顶盖的排挤通廊，按其投影面积的一半盘算面积。 74、什么叫修建施工图？答：修建施工图，简称“建施”。它一般由设计部分的修建专业人员进行设计画图。修建施工图主要反应一个工程的总体结构，表明修建物的外部形状、内部部署情况以及修建结构、装修、质料、施工要求等，用来作为施工定位放线、内外装饰做法的依据，同时也是结构施工图和设备施工图的依据。修建施工图包罗修建设计说明和修建总平面图、修建平面图、立体图、剖面图等根本图纸以及墙身剖面图、楼梯、门窗、台阶、散水、浴厕等详图和质料做法说明等等。75、什么是土地代价组成？答：土地代价组成指都市土地代价由各要素组成。土地代价的组成要素主要是土地租金的组成要素。现阶段我国都市土地代价的组成应包罗绝对地租、级差地租、土地投资赔偿和土地投资利息4个要素。76、什么是用地许可证？答：用地许可证指经都市筹划主管部分审批并颁发的、允许建立单位或小我私家使用都市国有土地或征用团体土地的证件。1984年1月5日国务院颁发的都市筹划条例把用地许可证分为建立用地许可证和临时用地许可证两种，并分别把领取这两种用地许可证的步伐作了具体的划定。1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次集会通过的中华人民共和国都市筹划法于1990年4月1日起施行，国务院宣布的都市筹划条例同时废止。都市筹划法不再提建立用地许可证和临时用地许可证，而提建立用地筹划许可证。并作了如下划定：“在都市筹划区内进行建立需要申请用地的，必须持国度批准建立项目的有关文件，向都市筹划行政主管部分申请定点，由都市筹划行政主管部分审定其用职位置和界限，提供筹划设计条件，核发建立用地筹划许可证。建立单位大概小我私家在取得建立用地筹划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地治理部分申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地治理部分划拨土地。”“临时建立和临时用地的具体筹划治理步伐由省、自治区、直辖市人民政府制定。”77、什么叫三通一平？答：三通一平是通路、通电、通水和园地平整的简称。这是开发土地所进行的底子工程和配套设施。78、什么是开发商？答：房地产开发商是以房地产开发经营为主体的企业，它们通过实施开发历程而获取利润。凭据各企业的资本的几多，国度又把开发企业划为差别的品级资质而进行治理。79、什么叫联合署理？答：对付功效庞大的大型综合性房地产开发项目或物业，开发商经常委托联合署理，即由两家或两家以上的物业署理公司配合负担项目的物业署理事情，物业署理公司之间有分工，也有互助，通过联合署理合约，划定各署理公司的职责范畴和佣金分派方法。80、什么是独家署理？答：对一些功效较为单一的房地产开发项目或物业，大概对付综合性物业中的某一特定用途的部分，开发商常委托某一家拥有销售此类物业经验的物业署理公司卖力其物业销售事情，称为独家署理。81、什么叫修建承包商？答：房地产公司往往把自己建立的种种商品房发包给修建承包商，修建承包商在商品房建立历程中，对衡宇的质量起着十分重要的作用，也是房地产开发历程中的一个重要环节。82、什么叫产籍图表？答：产籍图表是指治理产权登记时，发给产权人的所有证内粘附的”衡宇平面图“及衡宇种种的表格。这是经过测绘部分丈量画图、查丈填表而成的。留有图底表册，作为产籍资料，与产籍卡配套，成为较完整的产籍簿册。图表是分户地形图、衡宇平面图和衡宇情况登记表的总称。83、什么叫他项权利登记？答：他项权利登记主要指房产典当与抵押权的登记。分为三种：一是双方订立契约后的权利设定登记；二是权利内容变动时权利变动登记（包罗存续期的变动和因拆除改建的权利增减）；三是权利消除时的注销登记（包罗存续期满和权利抛弃）。84、房地产抵押的种类有哪些？答：房地产抵押可按房地产的现状主要分为：（1） 土地使用权抵押；（2） 建立工程抵押；（3） 预购商品房期权抵押；（4） 现房抵押。85、什么是商品房销售？答：商品房销售，是指商品房权利人将其依法拥有的房地产通过买卖转移给他人的行为。权利人是指拥有衡宇的所有权、土地使用权的单位和小我私家。这里所说的商品房是指既有一定范畴内的土地使用权，也有该范畴内制作的衡宇，即指已有衡宇建立的房地产。86、房地产登记主要有哪些类型？答：房地产登记的主要类型有：（1） 初始登记；（2） 房地产变动登记；（3） 房地产抵押登记；（4） 房地产文件登记存案；87、房地产登记的申请时限？答：新建非商品衡宇和新建商品衡宇的，应当自衡宇竣工交付使用之日起三十日内申请衡宇所有权初始登记。88、房地产费的主要类型有哪些？答：房地产费的主要类型包罗生意业务手续费、登记费、测绘用度及公证办事费等几类。89、房地产买卖条约应当载明哪些主要内容？答：房地产买卖条约应当载明下列内容：（1） 转让当事人的姓名大概名称、住所；（2） 房地产的坐落所在、面积、四至范畴；（3） 土地所有权性质； （4） 土地使用权得到方法和使用期限；（5） 房地产的筹划使用性质； （6） 衡宇的平面结构、结构、修建质量、装饰标准以及隶属设施、配套设施等状况； （7） 房地产转让的代价、支付方法和期限；（8） 房地产交付日期； （9） 违约责任；（10）争议的解决方法； （11）转让当事约定的其他事项。90、为什么要对商品房预售进行审核？答：为范例房地产市场生意业务秩序，防备投机行为，掩护消费者正当权益，由政府出头对商品房预售的条件进行审核。切合预售条件的，发给商品房预售许可证。91、购房自用主要考虑哪些因素？答：人们购房自用的往往需要考虑以下问题：（1） 相当的面积，适应家庭人口结构和数量； （2） 符合的房型，满足生活起居、事情、学习以及社交需要； （3） 公道地理位置。切合事情、生活的需要；（4） 周边是否有完善的生活配套设施； （5） 完美的生活情况（绿化、私密、无噪音、无污染等），包管康健生活 （6） 相对能够蒙受的房价； （7） 结实、耐久的修建结构。92、如何预计自己的购房能力？答：购房能力一般应从小我私家的当前资金储备和未来收益两方面来综合考虑。当前资金储备主要包罗家庭金融资产准备变现部分和现有不动产准备变现部分，未来收益主要包罗未来人为性收入、投资收益、现有不动产禁绝备变现而用于出租的租金收益及可以预见的其他收入，如住房补贴等等。93、小产证上的修建面积是指什么？答：指套内修建面积与分摊大众面积之和。94、境外人士预出售条约公证需要哪些质料？答：境外人士预出售条约公证需要下列质料：1、 预出售条约（正本）：一式柒份；2、（1）自然人：小我私家身份证件（护照、绿卡、回乡证、旅游证）；若是未成年人，应有出生证明、法定监护人证明质料；若委托他人签订，委托书需经公证/认证并提交署理人身份证明；（2）法人/其他组织： 营业执照（商业登记证明、公司注册证明）； 公司章程； 公司代表人身份证明； 委托他人签订条约、代庖公证还应提供法定代表人/卖力人有效的委托书；法人印章及代表人/卖力人签名样式；署理人的身份证件等； 公司董事会决议。95、境外人士预出售条约公证采取怎样的收费标准？答：房价人民币50万元以下，按总房价的3100元收取；房价人民币50万元以上，按总房价的2.5100元收取。96、得房率的盘算要领有哪些？答：目前市场上有两种盘算得房率的要领：要领一：得房率套内修建面积/衡宇修建面积；要领二：得房率套内实用面积/衡宇修建面积。97、如何盘算投资回报率？答：投资额买价生意业务税费装修及配置费年实际收入年租金收入租赁税（租金收入5%）治理费（不包的情况）回报率年实际收入/投资额99、衡宇的性质有哪些？答：衡宇的性质有纯住宅、纯办公及商业三种。100、治理小我私家所得税税基抵扣的须知有哪些？1、1998年6月1日2003年5月31日期间购买商品房（包罗二手房、拍卖房）住宅的购房者，其产权证列举的产权人及共有人可享受小我私家所得税税基抵扣，税基抵扣采取”当年登记，次年退税“的步伐。2、购房者必须在产权证发证日期后的六个月内治理登记，登记需带齐以下资料：（1） 购房条约（购房者签订过的所有条约，如：预售条约、出售条约）；（2） 购房发票；（3） 产权证（产权证抵押在银行的购房者，应提供本年度开具的贷款银行证明，以及加盖银行红公章的产权证复印件）；（4） 抵押条约、借款条约（由贷款者提供）；（5） 身份证、护照（产权证为多人时应同时提供）；（6） 以上资料一套正本（原件），一套复印件（身份证复印件二张）。3、为方便购房者治理退税，2002年抵扣退税设置20个受理点。已治理登记的购房者，在收到退税预约通知单后，按指定时间到指定的所在治理退税手续。并带齐以下资料：（1） 预约通知单；（2） 登记卡；（3） 身份证（护照）原件；（4） 退税专用存折；（5） 纳税凭证原件；（6） 产权证原件（产权证抵押在银行的购房者，应提供本年度开具的贷款银行证明，以及加盖银行红公章的产权证复印件）。房地产代价的种类：进行房地产估价，必须弄清楚房地产代价的种类和每一种房地产代价简直切寄义。差别的房地产代价，其所起的作用不尽相同，评估的原则、依据和考虑的因素也不尽相同。1、市场代价、理论代价、评估代价A市场代价房地产的市场代价，简称市价，是房地产生意业务双方的实际成交接价。它是已经完成了的事实。这种代价通常随着时间、供求干系的变革及生意业务双方的心态、偏好、素质的差别而经常颠簸。市场代价可分为公正市价和非公正市价。公正市价，是指生意业务双方在正常情况下的成交接价，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫生意业务等的影响。这个代价对生意业务双方来说也是经济公道的。反之则为非公正市价。公正市价又可以说是卖方只按其要求的代价出售，买方只按其愿付的代价购入，卖方认为是最高价而买方认为是最低价，双方均认为该项生意业务对己有益而自愿成交所形成的代价。公正市价形成的条件归纳起来有下列七个(a)公然市场； (b)生意业务工具具备市场性 (c)生意业务双方具备充实信息 d)生意业务双方不受任何压力(e)理性的经济行为 (f)适当的期间完成生意业务 ( g)正常公道的付款方法B理论代价房地产的理论代价，是如果将房地产放在公道的市场上生意业务，它应该实现的代价。理论代价不是事实，但又是客观存在的。C评估代价房地产的评估代价，简称评估价，是估价人员对房地产客观公道代价作出的一种预计、推测或判断。评估代价也不是事实。在评估市价时，房地产的评估价与市价有着密切的干系。由于房地产缺乏完全市场，在许可买卖的制度下，专门有估价机构为生意业务双方提供办事，这种情况下的评估价往往会成为市价。值得注意的是，由于估价者的经验、知识、喜好、利害干系等的差别，同一宗房地产，差别的估价者评估出来的代价可能不完全相同。所以为求评估代价客观公道，必须创建健全估价制度，制定估价技能标准和估价人员的职业道德准则。一般来说，具有富厚经验的估价人员评估出的代价，较靠近于市价。评估价还可凭据评估时采取的评估要领差别而有差别的称谓。如用市场比力法评估求得的代价称为比准代价，用本钱法评估求得的代价称为积算代价，用收益法评估求得的代价称为收益代价。由上可见，需要评估的是客观公道的代价，而实际评估出的可能是带有估价人员主观因素的代价，这两者又都可能与估价工具在市场上真正生意业务起来的成交接价差别。但从理论上所，一个良好的评估代价=公正市价=理论代价2、土地代价、修建物代价、房地代价这是一组凭据房地产的存在形态来分别的代价。房地产的存在形态有下列三种：土地、修建物、房地。房地产代价通常有土地代价、修建物代价、房地代价之分。A土地代价土地代价，简称地价。如果是一块无修建物的空地，此代价即指该块土地的代价；如果是一块附有修建物的土地，此代价是指该宗房地产中纯土地部分的代价。同一块土地，在估价时考虑（或假设）的“生熟”水平差别，会有差别的代价。土地的“生熟”水平主要有下列六种：(a)未征用赔偿的农地。购此土地者需进行征用赔偿，支付征地赔偿费；(b)已征用赔偿但未做三通一平的土地。所谓“三通一平”，通常是指路通、水通、电通和园地平整；(c)已做三通一平的土地(e) 已做三通一平以上的开发土地，如已做七通一平的土地。“七通”是指具备了门路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施和条件，“一平”是指土地平整；(d)在现有城区内附有待拆迁修建物的土地。购此土地者需进行拆迁安顿，支付拆迁赔偿安顿费(f)已做拆迁安顿的都市空地。修建物代价修建物代价是指修建物部分的代价，不包罗其占用的土地的代价。人们平常所说的房价，如购买一套商品房的代价，购买一栋别墅的代价，通常是含有该修建物占用的土地的代价在内，与这里的修建物代价的寄义差别。房地产代价房地代价又称房地混淆价，是指修建物连同其占用的土地的代价，往往同于上述人们平常所说的房价。对付同一宗房地产来说：房地代价土地代价修建物代价 土地代价房地代价修建物代价修建物代价房地代价土地代价3、总代价、单位代价、楼面地价这是一组凭据房地产代价的体现单位来分别的代价。总代价房地产的总代价，简称总价，是指一宗房地产的整体代价。凭据情况差别，房地产总代价的内容也不容，它可能是一块面积为500m的土地代价，一套面积为200m的高级公寓的代价，或一片km的土地的代价，也可能是一个地区范畴内的全部房地产的代价，大概是一国全部房地产的代价。房地产的总代价一般不能说明房地产代价水平的崎岖。单位代价房地产的单位代价，简称单价。对土地的单位代价来说，是指单位土地面积的土地代价；对修建物的单位代价来说，是指单位修建物面积的修建物代价；对房地的单位代价来说，是指单位修建物面积的房地代价。房地产的单位代价可以反应房地产代价水平的崎岖。认清单位代价，要认清钱币单位、面积单位及面积寄义。以土地为例，土地单位代价与土地总代价的干系为：土地单位代价土地总代价土地总面积由于各国或个地区的土地面积的计量单位差别，单位面积土地代价体现方法不尽相同，如我海内地通常采取每平方米地价，香港采取每平方英尺地价（10.764平方英尺合1平方米），台湾采取每坪地价（约莫0.303坪和1平方米）。有时土地面积单位还采取亩、公顷等。对付住宅来讲，又有单位修建面积、使用面积或居住面积的代价之分。楼面地价楼面地价，又称单位修建面积地价，是平均到每单位修建面积上的土地代价。楼面地价与土地总代价的干系为：楼面地价土地总代价修建总面积由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的干系，即：楼面地价土地单价容积率弄清楼面地价的作用有着十分重要的意义。在现实生活中，楼