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签订二手房买卖合同注意事项
来源:未知 作者: admin 日期: 10-04-02

二手房由于价格普遍较低, 因此受到很多买房者的青睐, 然而由于二手房权属的多样性和交易方多为个人之间等因素, 使得某种意义上签订二手房买卖合同比签订新商品房买卖合同更加需要注意深入了解一些细节, 减少法律风险, 那么一般来说签订二手房买卖合同有哪些注意事项需要特别关注的呢?

签订二手房买卖合同注意事项:

　　一、 确认产权的可靠度

　　1、 注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;

　　2、 搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;

　　3、 产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;

　　4、 一定要验看产权证的正本, 而且到房管局查询此产权证的真实性。

　　二、 考察原单位是否允许转卖

　　1、 确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;

　　2、 大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权, 因此要确认原单位是否同意出让;

　　3、 一般来说, 军产、 院(医院)产、 校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。

　　三、 查看是否有私搭私建部分

　　1、 是否有占用屋顶的平台、 走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;

　　2、 是否改动过房屋的内、 外部结构, 如将阳台改成卧室或厨房、 将一间分隔成两间;

　　3、 阳台是不是房主自己封闭的, 这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。

　　四、 确认房屋的准确面积

　　1、 包括建筑面积、 使用面积和户内的实际面积;

　　2、 产权证上一般标明的是建筑面积;

　　3、 最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积, 即所谓地毯面积。

　　五、 观察房屋的内部结构

　　1、 户型是否合理, 有没有特别不适合居住的缺点;

　　2、 管线是否太多或者走线不合理;

　　3、 天花板是否有渗水的痕迹, 墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。

　　六、 考核房屋的市政配套

　　1、 打开水龙头观察水的质量、 水压;

　　2、 打开电视看一看图像是否清楚, 能收视多少个台的节目;

　　3、 确认房子的供电容量, 避免出现夏天开不了空调的现象;

4、 观察户内、 外电线是否有老化的现象;

签订二手房买卖合同注意事项(2)
来源:未知 作者: admin 日期: 10-04-02

　　5、 电话线的接通情况, 是普通电话线还是ISDN电话线;

　　6、 煤气的接通情况, 是否已经换用天然气;

　　7、 小区有无热水供应, 或者房屋本身是否带有热水器;

　　8、 冬天暖气的供应以及费用的收取, 暖气片数够不够, 暖气温度够不够。

　　七、 了解装修的状况

　　1、 原房屋是否带装修, 装修水平和程度如何, 是不是需要全部打掉;

　　2、 了解住宅的内部结构图, 包括管线的走向、 承重墙的位置等, 以便重新装修。

　　八、 查验物业管理的水平

　　1、 水、 电、 煤、 暖的费用如何收取, 是上门代收还是自己去缴, 三表是否出户;

　　2、 观察电梯的品牌、 速度及管理方式, 观察公共楼道的整洁程度及布局;

　　3、 小区是否封闭, 保安水平怎样, 观察一下保安人员的数量和责任心;

　　4、 小区绿化工作如何, 物业管理公司提供哪些服务。

　　九、 了解以后居住的费用

　　1、 水、 电、 煤、 暖的价格;

　　2、 物业管理费的收取标准;

　　3、 车位的费用。

　　十、 追溯旧房的历史

　　1、 哪一年盖的, 还有多长时间的土地使用期限;

　　2、 哪些人住过, 什么背景, 是何种用途;

　　3、 是否发生过不好的事情, 是否欠人钱或者发生过盗窃案;

　　4、 是否欠物业管理公司的费用, 以及水、 电、 煤、 暖的费用。

　　十一、 了解邻居的组合

　　1、 好邻居会让你生活愉快, 选不同的时间在社区内看人来人往, 经过衣首和生活规律判断人的社会层次;

　　2、 拜访上、 下、 左、 右邻居, 了解她们在此居住是否顺心;

　　3、 与居委会或者传达室的值班人员聊天, 了解情况。

　　十二、 算计一下房价

　　1、 自己经过对市场上公房的重复比较判断房屋的价值;

　　2、 委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;

　　3、 银行提供按揭时会做保值评估这个价格能够看成是房屋的最低保值价。

　　十三、 看看能否做二手房按揭, 二手房按揭的条件是:

　　1、 年满18岁, 有城镇户口, 本地、 外地均可;

　　2、 能提供稳定的收入支付本息的证明;

　　3、 愿意将所卖的房子作为抵押, 或者能提供其它符合条件的抵押;

　　4、 所购房屋产权所属真实可靠;

　5、 支付有关手续费。

　　十四、 请律师

　　1、 二手房买卖的情况比商品房更为复杂, 因此有律师提供建议参考更可靠;

　　2、 公房上市的时间不长, 能提供这一类服务的律师并不多, 收费标准也无一定之规;

　　3、 建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。

　　十五、 找代理行

　　1、 公房上市采取两头把关、 中间放开的政策, 中间的交易过程完全由代理行来操作;

　　2、 代理行的二手房信息要比个人更全面, 可是当前来看信息的准确程度还需要验证;

　　3、 在把你的业务交给代理行之前应该了解: 代理行提供的服务有哪几项?是否能够帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了问题, 代理行是否有义务、 有能力负责赔偿损失?代理行的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手房?

　　十六、 考察代理行是否可靠 代理行应该提供两证:

　　1、 有效的当地工商局颁发的营业执照, 当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书;

　　2、 资质证书是行业管理部门颁发的, 对保证代理行的可靠性更有作用。

　　十七、 及时了解政策、 程序、 费用上的变化

　　1、 公房上市还是一个新鲜事物, 因此要做好心理准备, 随时了解政策的变化;

　　2、 媒体的报道十分关注公房上市, 要注意报纸的新消息;

　　3、 向律师及中介代理行咨询;

　　4、 最可靠的还是向有关房管部门咨询, 及时了解最新的信息。

　　十八、 产权是否完整

　　1、 确认产权的完整性, 有没有抵押(包括私下抵押)、 共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港, 也会出现这样的纠纷;

　　2、 只可相信自己的眼睛, 一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。

　　十九、 小心房款和产权的交接

　　1、 不要随便相信对方的信誉, 先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题;

　　2、 能够考虑将房款押在一个双方都信得过的单位, 如律师楼或信誉较好的代理行处, 等过户完成后, 再将房款转入卖方的账户。

　　二十、 保证产权顺利过户

　　1、 必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续;有代理行、 律师、 公证的保证等等都不算是完成交易过程;

　　2、 从买房的角度来说, 一定是产权过完户以后这套房才真正属于你, 在此之前, 卖方随时能够毁约

二手房交易流程
来源:未知 作者: admin 日期: 10-04-02

　　二手房交易流程

　　(1)房屋买卖双方当事人签订书面合同;

　　(2)房屋买卖当事人在买卖合同签订后30日内将房屋权属证书、 当事人的合法证明、 买卖合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请, 并申报成交价格;

　　(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查, 并在15日内做出是否受理申请的书面答复;

　　(4)房地产管理部门核实申报的成交价格, 并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;

　　(5)房屋买卖当事人按照规定缴纳有关税费;

　　(6)房地产管理部门核发过户单。房屋买卖当事人凭过户单办理产权过户手续, 领取房地产权属证书。

　　另外, 凡房地产转让或变更的, 必须按照规定的程序先到当地房地产管理部门办理交易手续和申请变更登记, 然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记, 不按上述规定程序办理的, 其房地产转让或变更一律无效。

　　申请办理房地产转让应提交下列文件资料

　　1、 《房地产转让申请书》;

　　2、 《国有土地使用证》、 《房屋所有权证》或《土地房屋权证》;

　　3、 双方营业执照、 法人资格证书、 身份证、 委托书, 经办人身份证;

　　4、 合法转移房屋权利的房屋买卖合同书等文件、 证明;

　　5、 房改房、 集资房转让应提交房改主管部门出具的意见;国有企业的房地产转让需提交上级主管部门同意意见;

　　6、 属国家或地方财政拨款兴建、 购买的房地产转让时, 须提交上级主管部门、 国有资产管理部门审查的意见;

　　7、 军队房地转让须持《中国人民解放军利用房地产开发经营活动许可证》和军队房地管理部门的证明文件;

　　8、 房地产估价报告书;

　　9、 其它法律、 法规规定的文件证明

二手房买卖合同

卖方: ________( 以下简称甲方) 　　　身份证号: ________________
买方: ________( 以下简称乙方) 　　　身份证号: ________________
根据《中华人民共和国合同法》、 《中华人民共和国城市房地产管理法》及其它有关法律、 法规之规定, 甲、 乙双方在平等、 自愿、 协商一致的基础上, 就乙方向甲方购买私有住房, 达成如下协议:

第一条 甲方所售房屋权证号及座落位置、 结构、 层次、 面积、 附属设施:
1、 甲方所售房屋所有权证号为"___________ 号", 房屋土地使用权证号为"___________ 号";
2、 甲方所售房屋位于______ 区______ 路( 街) ______ 号, 为______ 结构;
3、 甲方所售房屋建筑面积______ 平方米;
4、 甲方所售房屋附属设施为__________________________ 。

第二条 房屋价格及其它费用:
1、 甲、 乙双方协商一致, 甲方所售房屋总金额为( 人民币) ___ 拾___ 万___ 仟___ 佰元整( 含附属设施
费用) ;
2、 甲、 乙双方达成一致意见, 双方交易税费由 方负担。

第三条 付款方式:
____________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________

第四条 房屋交付:
甲、 乙双方在房地局交易所办理完过户手续( 缴纳税费) 后 ___ 日内, 甲方将房屋交付乙方, 因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的, 则房屋交付时间可据实予以延长。

第五条 乙方逾期付款的违约责任:
乙方未按本合同规定的付款方式付款, 每逾期一日, 按照逾期金额的2‰支付违约金, 逾期达一个月以上的, 即视为乙方不履行本合同, 甲方有权解除合同, 届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费, 并向甲方支付购房款10%违约金。

第六条 甲方逾期交房的违约责任:
甲方未按本合同第四条规定将房屋及时交付使用, 每逾期一日, 按照购房总价的2‰支付违约金, 逾期达一个月以上的, 即视为甲方不履行本合同, 乙方有权解除合同, 由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费, 并向乙方支付房价10%的违约金。
第七条 甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷, 如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷, 由甲方承担全部责任。

第八条 本合同未尽事宜, 由甲、 乙双方另行议定, 并签订补充协议, 补充协议与本合同具同等法律效力。

第九条 本合同在履行中发生争议, 由甲、 乙双方协商解决。协商不成的, 甲、 乙双方可依法向该房屋所在地人民法院起诉。

第十条 本合同自甲、 乙双方签字之日起生效。

第十一条 本合同一式五份, 甲、 乙双方各执一份, 其它三份交有关部门存档。

甲方( 签章) : ______________________________乙方( 签章) : _____________________________________
住址( 工作单位) : __________________________住址( 工作单位) : __________________________________
联系电话: _________________________________联系电话: _________________________________________

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