湖南瑞地投资置业有限责任公司项目计划书_132页.docx

项
目
计
划
书

湖南瑞地投资置业有限责任公司
目 录
第一章 总 论 1
1.1 项目背景 1
1.1.1 项目名称及项目地址 1
1.1.2 项目承办单位 1
1.1.3 项目 1
1.1.4项目提出的理由 1
1.2 项目概况 2
1.2.1 建设地点 2
1.2.2 项目建设规模与目标 2
1.2.3 建设期限 2
1.2.4 项目经济效益 2
1.2.5 项目社会效益 3
1.3主要经济技术指标 3
1.4可行性研究范围与编制的依据 4
1.5 结论与建议 5
第二章 项目选址 8
2.1 场址选择 8
2.2 区域位置的经济特点 8
2.2.1房地产版图将延展膨胀 9
2.2.2产业促进经济飞跃带动城市扩张 10
2.2.3构建城市大格局是经济增长的重要载体 12
2.3 公共设施条件 14
2.4 地理及气象条件 14
第三章 市场分析与预测 17
3.1 2009年上半年珠海楼市研究 17
3.2 2009年7月珠海楼市在售楼盘价格一览表 69
3.3 珠海市9月份商品房销售量价齐升，创本年峰值 74
3.4 2009年10月珠海楼市在售楼盘价格一览表 76
第四章 工程技术方案 85
4.1 指导思想及原则 85
4.1.1 指导思想 85
4.1.2 设计原则 85
4.2 总平面布置 85
4.3 建筑方案 86
4.4 结构方案 86
4.4.1 地震设防的依据及等级 86
4.4.2 荷载 87
4.5 供电设计 87
4.5.1 负荷计算及变压器容量的选择 87
4.5.2 供电 88
4.6 给排水设计 89
4.6.1 给水 89
4.6.2 排水系统 89
4.6.3 雨水系统 89
4.7 弱电工程 89
4.7.1电话通讯系统 89
4.7.2有线电视系统 90
4.7.3火灾自动报警及消火联动控制系统 90
4.7.4宽带网络系统 91
4.7.5 视频监控系统 91
4.7.6 地下车库管理系统 92
第五章 环境保护与节能 93
5.1 环境保护 93
5.1.1 建设地点环境现状 93
5.1.2．施工中的环境保护 93
5.1.3主要污染源 93
5.2 节能 94
第六章 消 防 95
6.1 建筑消防措施 95
6.2 消防给水措施 95
6.3 电气消防措施 95
第七章 项目招投标 97
7.1 招标范围 97
7.2 招标组织形式 97
7.3 招标方式 97
第八章 实施进度与营销 98
8.1 实施进度 98
8.2 营销战略 98
8.2.1 建立项目整体形象 98
8.2.2“卖点”分析 98
8.2.3 营销推广策略 99
第九章 组织管理与运行机制 103
第十章 投资估算与资金筹措 104
10.1 估算范围及依据 104
10.1.1 估算范围 104
10.1.2 估算依据 104
10.2 投资估算 104
第十一章 销售收入预测与总成本费用估算 106
11.1 市场比较案例分析 106
11.1.1 项目周边情况： 106
11.1.2 房产项目调查 106
11.1.3 市场调查结果分析： 108
11.2 销售收入结果分析及预测： 108
第十二章 财务评价 112
12.1 财务盈利能力分析 112
12.1.1 收入、成本、税金分析 112
12.1.3 主要经济指标分析 114
12.2 不确定性分析 115
12.2.1 盈亏平衡分析 115
12.2.2 敏感性分析 115
第十三章 风险因素分析与防范策略 117
13.1 风险因素分析 117
13.1.1 经营风险 117
13.1.2 行业风险 119
13.1.3 市场风险 119
13.1.4 政策风险 119
13.2 风险防范策略 120
13.2.1 经营风险对策 120
13.2.2 行业风险对策 123
13.2.3 市场风险对策 124
13.2.4 政策风险对策 125
第十四章 结论 126

第一章 总 论

1.1 项目背景
1.1.1 项目名称及项目地址
项目名称：瑞地香园
项目地址：珠海市香洲区拱北夏湾港昌路、港三路和昌平路的交汇处。
项目性质：商住综合开发
1.1.2 项目承办单位
项目开发商湖南瑞地投资置业有限责任公司成立于2005年5月19日，注册资本1000万元，法定代表人：杨炳坤（董事长），高级经济师。总经理：祖小龙，高级经济师，有十多年房地产从业经验。

1.1.3 项目
本项目拟总建筑面积98465平方米，总建设用地面积26155平方米,其中：地上建筑面积78465平方米,地下建筑面积20000平方米。
1.1.4项目提出的理由
随着《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》，〈〈横琴总体发展规划〉〉进一步实施，珠海明年将迎来横琴新区开发，高栏港经济区，高新区建设和海洋工程装备，玉柴机器等重大项目建设，特别是港、珠、澳跨海大桥及广珠轻轨的动工将珠海融入粤、港、澳城市群以及国务院批准横琴岛成为继上海浦东新区和天津滨海新区之后的第三个国家级新区，珠海必将迎来新一轮的开发高潮。这些都将为珠海市经济社会发展注入强劲动力，明年投资拉动经济增长的作用将更为明显。一大批项目的相继开工或投产，是明年珠海市经济发展升温的重要动力。以上这些因素对经济复苏形成了有力支撑，使未来珠海市经济运行总体环境将进一步改善，经济增长的内生动力将进一步增强，这也必将大大刺激房地产市场的发展。预计2010房地产投资、施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积等仍然会保持一定的增幅，特别是房屋竣工面积会有较大的增长。市场供应充足，住宅比例有所增加，商业营业用房、办公写字楼比例下降。随着政府住房保障体系逐步完善，住宅供应结构进一步趋于合理，中小户型、中低价格住宅上市量会有较大幅度的增加。
夏湾地处城市中心区，城市建设相当成熟，能开发的土地非常稀缺，只有少量旧居民区和工业厂房可提供改造，且分布零散，难成规模。该项目是目前主城区中为数不多的具一定规模的项目，周边少有竞争对手。由于周边公共配套设施完备，东面紧临规划中的生态公园，距轻轨拱北站仅1000米，具有得天独厚的区位优势。
1.2 项目概况
1.2.1 建设地点
项目的建设地点：拱北夏湾港昌路、港三路、昌平路交汇处
1.2.2 项目建设规模与目标
规划占地26155平方米，总建筑面积984652平方米，其中：住宅66696平方米,商铺11769平方米，地下建筑面积20000平方米。
1.2.3 建设期限
建设期3年，从2010年—2013年。
1.2.4 项目经济效益
项目建成后，预计价值为117004万元，其中：出售住宅收入为66696万元，地下车库收入15000万元，门面收入35309万元，项目可实现销售利润58122.17万元，税后净利48262.34万元。
1.2.5 项目社会效益
（1）项目可提供66696平方米住宅,共700套，商业服务面积11769平方米，满足消费者需求；
（2）增加58882万元投资，促进国民经济增长；
（3）带动相关产业发展，直接、间接带动建材、冶金、机械等60多个部门和行业发展，每增加投入1亿元带动相关产业增加1.479亿元的投入；
（4）房地产属劳动密集型行业，可吸纳大量劳动力，可提供近300个劳动岗位，对缓解现阶段的社会就业矛盾起到一定作用。
（5）创税9904.83万元。
1.3主要经济技术指标
主要经济技术指标

序号
项目
指标名称
单位
1
总用地面积
26155
㎡
2
净用地面积
26155
㎡
3
总建筑面积（3=1×3+20000）
98465
㎡
4
地下
负一层建筑面积
20000
㎡
5
地上
住宅建筑面积
66696
㎡
6
商业建筑面积
11769
㎡
7
小计
78465
㎡
8
容积率
3

9
建筑密度
25
﹪
10
绿地率
40
﹪
11
住宅套数
700
套
12
机动车车位
600
辆
13
总投资
56899.21
万元
14
建设总工期
3
年
15
营业税金及附加
6349.83
万元
16
销售利润
58122.17
万元
17
所得税
3510
万元
18
税后利润
48262.34
万元
19
全部投资(税前):财务净现值FNPV(年1C=12%)
58122.17
万元
20
财务内部收益率FIRR(%,年)
33.9%

21
静态投资回收期(年)
1.15
年
22
动态投资回收期(年)
1.12

23
全部投资(税后):财务净现值FNPV(年1C=12%)
48262
万元
24
财务内部收益率FIRR(%,年)
28.16%

25
静态投资回收期(年)
1.24
年

1.4可行性研究范围与编制的依据
本报告研究范围主要包括市场分析、选址、建设条件、工程初步设计、投资估算及资金筹措、经济效益等方面的内容。研究依据是根据国家有关部门的法规、政策、规程和规范，其主要依据为：
1、《中华人民共和国土地法》
2、《中华人民共和国城市规划法》
3、《中华人民共和国城市管理法》
4、《中华人民共和国环境保护法》
5、建设部建标[2000]205号《房地产开发项目经济评价方法》
6、国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》；
7、《工业与民用建筑可行性研究深度要求》；
8、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；
9、广东省《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》；
10、《珠海市城市规划技术标准与准则》；
11、《珠海市城市总体规划2001-2020》；
12、《珠海市城市规划条例》；
13、珠海市统计局、房产局等政府部门发布的数据；
14、建设单位提供的其它有关资料。
1.5 结论与建议
（一）该项目具备良好的社会效益
该项目是一个能够提供大面积的公共设施和与之相应的就业机会外，同时面向珠海市所有进驻企业以及广大市民、港澳人士和全国各地投资者,建成后可提供将近66696平方米不同套型的住宅，其中：90平方米以上209 套，占总面积的29.9 %；90平方米以下住宅面积491套,占总面积的70.1 %。对改善人居环境,繁荣地段经济具有良好的社会效益。
（二）项目具备良好的建设条件
该项目建设规划符合珠海市总体规划和珠海市控规要求，拟建场地水、电、路基础设施齐备，具有良好的建设条件。项目建设场地周围环境良好，建成后生活污水、生活垃圾居住区内有相应设施妥善处理，对环境无不良影响。
（三）项目开发建成后，盈利能力强，各项财务指标良好。
该项目在开发经营期内，预计实现销售收入117004万元，开发利润总额58122.17万元，税后净利润为48262.34万元。其中：全部投资利润率101.74%。项目累计净现金流量48262万元，现金流量大；静态投资回收期1.15年，投资回收快；财务内部收益率33.9%，资产变现能力强。
（四）项目开发商操盘能力强，有很强的风险管理能力，项目风险较小且可控。
（五）项目顺应了珠海市的经济发展形式。中央重点扶持、政府投资3000亿，相当于珠海特区30年来的投资总额。广珠铁路、轻轨、深中大桥、港珠澳大桥、京港澳高速、情侣路扩建、海滨文化休闲中心逐步成型……根据规划，随着城市五大主轴的建设完成，珠海将加入香港、澳门、珠三角最强的城市群阵容，共享城市发展的美好前景及繁荣成果，连城效应，必将使珠海崛起为南中国核心城市。横琴岛、高栏港、航空港，核心城市成就世界湾区。高栏港的两个5万吨级的集装箱码头终将落实，大力推进珠海物流货运、工业产为发展。同时高栏港也将从喂给港向干线港转变，继香港、澳门之后，珠海成为“一国两制”的交汇点，“内外辐射”的结合部，横琴岛已成为继上海浦东新区、天津滨海新区之后的第三个国家级新区。这些因素都将强力推动珠海的房地产的发展。珠海市房地产市场潜力巨大。项目投资规模与企业实力配比适中，融资需求结构适当，收益稳定可靠，投资回收期短，项目风险较小。开发商资金压力大大减轻，操盘能力进一步加强。
（六）该项目拥有优越的地理与自然环境，建设条件齐备，社会和经济效益良好，项目风险论证全面、准备充分，项目的开发与国务院国颁发[2003]18号《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》的文件精神是一致的，其总体方向符合政策导向。通过对市场需求、工程方案以及财务效益等方面的分析，项目是可行的。
第二章 项目选址

2.1 场址选择
本项目选址于港昌路、港三路和昌平路交汇处。该址位于珠海市夏湾，北临昌平路、港三路，南接港昌路。
2.2 区域位置的经济特点
在北京举行的2009中国特色魅力城市200强高峰论坛上，公布了一份“共和国六十年中最具投资潜力城市”的名单。在排名前十位的城市中（排名前十的城市分别是：北京，上海，天津，重庆，香港，台北，高雄，深圳，广州，珠海），珠三角地区就有深圳、广州、珠海上榜，在国内三大经济圈中数量最多。大珠三角已成为目前中国最具投资潜力的地区之一。如果说国家发改委确定珠江口西岸核心城市的定位为珠海谋划了新一轮发展蓝图，那么两年投3000亿元启动66个重点项目为核心城市的发展注入了澎湃动力源，也宣告了珠海迎接核心定位的雄心和志向。总投资3000多亿元超过珠海建立特区近30年来的投资总和，意味着珠海在投资引擎作用下将进入的超速增长时代。
3000亿元主要投向交通、产业、城市三大格局。交通基建拓展了城市触角，促成经济的融合与发展，也改提升了房地产发展半径与市场；产业结构的培育，更是直接提振经济结构，扩大了房地产市场载体；城市格局的变化，直接带动了房地产的发展。毫无疑问，珠江口西岸核心城市定位和6000亿元投资，改变的不只是经济指标，而是城市的整体发展，房地产正是城市格局的直接体现和得益者。那么珠海房地产将何去何从呢？
2.2.1房地产版图将延展膨胀
　　区域的末梢，交通瓶颈一直是珠海发展的最大掣肘。珠三角核心城市首要是交通枢纽中心，因此2008年就珠海明确提出力争两年突破交通瓶颈、五年初步建成珠江口西岸交通枢纽城市的目标，围绕港口、机场、口岸三大节点开展交通大会战。港珠澳大桥无疑是核心，大桥一旦落成，必然打通粤西及泛珠交通网络，并且彻底改变整个交通体系与格局。另外，广珠铁路、广珠城际轨道、珠海机场高速、高栏港高速、5万吨级集装箱码头工程等一批重大交通基础设施项目，正在紧锣密鼓地展开。珠海还在谋划或正在实施将广珠城际轨道、广珠高速西线等交通设施延长至珠海多个口岸，以贯通口岸对外连接的快速通道，从而提升珠海15个国家一类、二类口岸及相关地区的功能，并使珠海机场迅速成为区域性枢纽机场。
　　交通是经济发展的基础，交通也是城市发展的轨迹，也是房地产发展的半径。珠海随着交通和经济半径的扩大，房地产市场规模也将增容。
　　珠海作为澳门腹地，珠海房地产成交有较大比例为澳门购买，可想而知随着港珠澳大桥的兴建，香港一定会扩大房地产购买份额。且由于通车后半个小时直通香港，与过于香港投资性购房不同，将有较多香港工作，珠海居住群体的出现，所以说，整个珠海房地产蛋糕势必会增容扩大。除拱北吉大直接得益外，南湾以及唐家湾高端住宅都将因香港市场而受益。
　　而广珠铁路、珠海机场高速、高栏港高速建设，以及广珠轻轨、广珠高速西线等交通设施延长至珠海多个口岸，珠三角核心城市交通枢纽中心的建设，珠海将不再只是珠海人的珠海，将是西岸城市群龙之首，那么珠海对周边城市的聚集效应，且珠海城市环境的吸引力，将吸引更多珠江西岸人群向珠海迁移。珠海房地产将随着城市人口膨胀而将大幅扩大。珠海唐家湾以及西区金湾将成为扩大的两极。
　　广珠轻轨扩大广州辐射半径，同样半小时经济圈，广佛工作珠海生活或者广佛工作周末珠海度假，5 2模式将促成珠海房地产向番禺模式发展
2.2.2产业促进经济飞跃带动城市扩张
珠海市作为中国的经济特区，是外商投资的热点地区之一。已有52个国家和地区的客商投资珠海。外商直接投资项目7303项。日本的三菱、三井、伊藤忠、松下东芝、佳能、日通、珠海紫翔，美国的埃克森美孚、塞拉尼斯、伟创力、壳牌，英国的BP公司，德国的戴姆勒克莱斯勒、西门子，法国的家乐福，荷兰的飞利浦等30多家著名跨国公司已落户珠海。
2008年全市实现地区的生总值（GDP）992.06亿元，比上年增9.0%。其中第一产为增加值29.08亿元，增长1.4%；第二产业增加值542.49亿元，下降0.5个百分点；第三产业增加值比重为42.4%，上升0.5个百分点。三次产业对经济增长的贡献率分别为0.4%、52.8%和46.8%。人均GDP达67591元，按平均汇率折算约合9733美元。
　　投资约443亿元的中船珠海大型海洋工程装备制造业基地项目、投资50亿元的中海油深水海洋工程装备制造基地项目、首期投资70亿元的南海天然气陆上终端项目等等，珠海航空产业园已先于去年11月启动：中航通用飞机项目已完成注册，7月1日前后启动通飞基地建设，珠海总装试飞的第一架飞机预计在2010年实现首飞；航空产业园的民航飞行校验中心南方基地项目也将在年内动工建设……珠海，已经把目标瞄准了国家级航空产业园！石化、船舶和海洋装备制造工程、航空及高新技术产业工程的建设已经拉开序幕。大产业带动经济大飞跃，一直是珠海梦想，今天随着产业的升级，经济的大飞跃，为城市发展奠定雄厚的基础。受石化、船舶及航空产业经济带动下的城市增容，预计西区房地产将迎来历史性的机遇和蓬勃发展，特别是平沙、三灶和红旗等区域。
　　在珠海东岸的高新区科技创新海岸是珠海市政府与科技部火炬中心共同创建的以电子信息、软件、集成电路、生物制药等高新技术为主导的科技产业走廊。目前，科技创新海岸已吸引聚集全国乃至全球高新技术企业600多家，其中“珠海远光”、“珠海炬力”等一批在国内独具特色的软件品牌已经形成。“金山做大，巨人归来”再为唐家湾高新技术燃起一把火金山软件拟投资10亿元，于珠海唐家湾石坑山建9.6万平方米的软件园，作为其总部基地和中心研发基地；4月23日，史玉柱所在的巨人网络集团向媒体证实，公司正在珠海兴建南方总部暨南方研发基地。据悉巨人集团已买下位于珠海情侣北路南段填海区的一块21万平方米的地块。
　　为配合珠海产业的升级，城市规划也恰如其时地推出了平沙城区规划框架；在情侣北路(南段)控制性详细规划里，该区域的规划发展目标为：集总部经济、商务办公、会议会展、旅游度假和高尚居住于一体，生态环境优美，全天候活力的海滨新城区，控制人口规模为4.5万人。功能结构为“一轴两带两心四片”。其中四片包括两处总部经济区、一处商业片区、一处生活区。7公里的情侣北路南段，也赶在总部经济建设前竣工验收。以巨人集团以及金山软件为主导的石坑山总部经济区呼之欲出。
2.2.3构建城市大格局是经济增长的重要载体
　　毫无疑问，无论是交通建设还是产业升级，伴随交通路网和经济发展，珠海城市体也会急剧增容。城市格局升级，既是承接经济发展的配套，又是城市发展的必然，也会推动城市和经济的双飞。所以，在珠海重大工程编制中，加快生态环保工程、市政基础设施工程、公共服务工程和能源保障工程的建设，促民生，构筑城市大格局，也是其中之列。不难看出珠海市政府迎接机遇和建设珠江口西岸核心城市的雄心。
　　珠海的美丽，为建设珠江口西岸核心城市附加了另一内涵打造商务休闲旅游核心之城。按照 《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》的既定目标，珠海市提出了实施商务休闲旅游工程、打造国际商务休闲之都的远景计划。一系列大项目、500亿的投资让人们有理由期待，一个新珠海的诞生。以海泉湾为为中心的温泉新城将是这一规划的核心；具有良好的山海资源，以及红树林、淇澳岛，以及两大标准高尔夫场的唐家湾将成为度假型房地产的聚集之地。
商务休闲旅游涵盖商务旅游与休闲旅游两大概念。商务旅游作为与大众旅游相对的旅游高端产品，包括会议、展览、谈判、考察、营销等主题，人们围绕这些主题而发生的出游行为都可以纳入商务旅游的范畴。东部唐家湾受总部经济及高新科技园的带动，西部海泉湾受益与游艇与船舶产业等辐射，极大促进商务与休闲的结合发展。
从珠江口西岸核心城市定位，以及珠海围绕核心城市的建设规划，我们不难发现，一个交通发达，产业领先，大城市格局、美丽的新珠海跃出纸面。伴随经济与城市发展的轨迹，西区、唐家湾、南湾三地将因为丰富的土地资源和近邻产业及总部经济将受益而快速发展。拥有较多产业扶持的西区将成为产业经济的新兴之城；而拥有总部经济和高新产业，以及山海旅游资源的唐家湾将成为接驳广州珠江西岸的高尚度假之城。珠海房地产的未来将在西区、唐家湾与南湾三驾并进快速发展之势，中心城区由于土地稀缺，一房难求自不待言。

2.3 公共设施条件
市场：夏湾市场和面积12万平米的口岸购物广场。
学校：珠海卫校。侨光小学。夏湾幼儿园。
公园：炮台山公园。
医院：拱北医院。
酒店：珠海国际大酒店。华骏大酒店。
公交：11路，21路，55路，56路公交车都可到达。夏湾公共汽车站就在本项目东南面几百米处。
轻轨：距拱北站仅1000米。
2.4 地理及气象条件
珠海市区内陆部分，地势由西北向东南倾斜，地形多样。以平原（占25.5%）、丘陵（占58.68%）为主，并有低山、滩涂等。地势平缓，倚山临海，海域辽阔，百岛蹲伏，有奇峰异石和秀美的海湾、沙滩。内陆由凤凰山、将军山两大山系的山地、丘陵及海岸、平原构成。陆上山地、丘陵、台地、平原，为纵横交错的水网划分。滨海冲积平原由西江和北江冲积物聚成。珠江口外海滨滩涂辽阔，水下滩地向岸外缓慢坡降，海岸线、岛岸线长690公里。内陆最高凤凰山海拔437米，海岛多在海拔100米以上，最高峰是三洲岛上的凤凰山，海拔437米，自然土壤有红壤、石质土、滨海沙土、盐渍沼泽土等。主要矿产资源有水晶、铁、钨、锡、锰、钾长石、优质石英沙。主要河流有磨刀门、金星门、坭湾门、鸡啼门、虎跳门、前山水道、湾仔澳门河段、南水沥等，总长135公里。
珠海属亚热带海洋季风气候，冬无严寒，雨量充沛，气候宜人。
1、年平均气温22.3oC;
2、年极端最高气温在8月份，30.1oC;
3、年极端最低气温2.5oC;
4、年平均降雨量1770-2300mm；
5、年最大降雨量1973年3379.6mm；
6、年最少降雨量1700mm；
7、年平均相对湿度79%；
8、年最大相对湿度100%
每年初春时节，细雨连绵，空气相对湿度较大；4至9月盛行东南季风为雨季，降水量为全年的85%，10月至次年3月盛行东北季风，为旱季。珠海灾害性天气主要是台风和暴雨，个别年份受冬季寒潮低温影响。台风出现的时间多在6月至10月，年平均4次左右。严重影响珠海市的台风，平均每年一次。4-7月盛行东南季风，为雨季，降水量占全年的85%。10月至次年3月盛行东北季风，为旱季。珠海灾害性天气主要是台风和暴雨。个别年份冬季受寒潮低温影响，台风出现的时间多在6月至10月，年平均4次左右。
最大台风是1964年8月刮的风力12级以上的台风。
特大龙卷风是1949年（民国三十八年）7月22日晨6时，下栅环海面发生特大龙卷风。海水被卷成水柱，高达数丈，约15分钟后，水柱渐渐旋落。
历史上最高潮位：珠海沿海海潮位在台风影响下会暴涨。1938年7月27日，白蕉潮位达3.37米，为历史上最主潮位。

第三章 市场分析与预测

3.1 2009年上半年珠海楼市研究

3.2 2009年7月珠海楼市在售楼盘价格一览表
区域
在售楼盘
楼盘地址
售价（元/㎡）
楼盘进度
联系方式
新 香 洲
中珠上城
三台石路299号（三台石路与人民路交界处）
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8588868
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2010年1月交楼
2608888
路福鸿馨园
香洲区人民西路与三台石路交汇处（安居园巴士站旁）
起价6740，一次性99折
入伙现楼
8588008
诚丰怡园
新香洲梅界路与敬业路交汇处（公安新村旁）
折后均价7800，一次性付款89折、按揭90折
1、2栋已入伙；3、4、5、6栋预计2009年年底交楼
3368988
荟雅名苑
新香洲一中高中部西邻
7500-8500
预计9月交楼
2660628
盈彩美居
人民西路南、香洲区府旁（三好名苑对面）
仅余少量复式9000-9800
现楼，已入伙
2658888
五洲康城
梅华西路与蓝盾路交界处
仅余少量底层复式在售，同意售价6500，最低98折
现楼，已入伙
8588882
电力城市印象
翠景路香洲区府旁
仅余2套Townhouse总价分别为268.8万（单价12679）、278.8万（单价13150）
现楼，已入伙
2613808
区府上东
翠景路，香洲区府西侧500米
仅余2套在售折后售价分别为7500、8300，最低96折
现楼，已入伙
2660888
丽景名城
香洲区府西侧200米
折后起价7400多（厨卫带2万装修），最低92折
现楼，已入伙
2313888

区域
在售楼盘
楼盘地址
售价（元/㎡）
楼盘进度
联系方式
老 香 洲
雅乐园
凤凰北巴士站旁路口进80米
折后起价7300，最低95折
今年10月前可入伙
2236820
万科金域蓝湾
老香洲区情侣中路299号
仅余10套，海景房特价起价19800（带2000元精装修），无海景毛坯房折后起价16000
现楼，已入伙
2166666
每一间
情侣北路契爷岭（凤凰海域旁）
园景均价9000，一次性97折，按揭99折
现楼，已入伙
2669888
香格里海
香洲区港湾大道与情侣北路交汇处
别墅起价13000，均价16000
现楼，已入伙
2536999
十里阳台
情侣北路美丽湾
25楼起价21000（带2500元/平米精装）
现楼，已入伙
2518899
岭南世家三期、四期
新村下街1号
三期均价10000多，一次性95，按揭96折；四期预计均价8000多
10月入伙（四期近期开盘）
2298066
海岸南山
凤凰北路与梅华东路交汇处
起价8400，最低97折
现楼，已入伙
2116138
中珠水晶堡
紫荆路茂业百货旁
毛坯特价房5900起，另有2套精装小公寓折后7500左右，一次性98折，按揭99折
今年年底可入伙
2210888
翠香茗庭
翠香东路北侧明和百货对面
折后起价9000（带约1000元/平米精装修），一次性98折，按揭99折
今年年底可入伙
2180888
金域时代
位于香洲情侣中路189号（朝阳市场旁）
起价10000多，均价15000；一次性97，按揭98折
今年9月30日前入伙
2166888

区域
在售楼盘
楼盘地址
售价（元/㎡）
楼盘进度
联系方式
前 山
时代廊桥
岱山路东侧、金鸡路南侧、前山河北岸
高层洋房折后均价7800；Townhouse折后均价14000
7月底入伙
8588858
二城心作
前山金鸡路与明珠路交汇处
4、5栋余下住宅单位8楼以上折后起价6600，最低96折；1、2、3栋开始VIP申请
预计5栋8月底入伙，4栋年底可入伙，1、2、3栋已封顶
8588812
映晖湾
前山河北侧福石路81-82号
高层洋房起价8700（带精装），复式均价15000（毛坯）
2010年5月交楼
8588308
中联国际
前山粤海西路28号
仅余36平方米少量单身公寓，折后均价7500（带1200元/平米精装修
最早今年年底交楼
3833222
京华奥园
珠海明珠路东侧
折后均价6900，最低90折
现楼，已入伙
8585333
荣泰河庭
珠海市香洲区荣泰路64号
仅余1套160平米住宅13800；复式，14800（带1500元/平米精装修）；商铺均价23000，一次性95折，按揭97折
现楼，已入伙
8511333
棕榈假日四期
明珠北路145号
起价7450（带800元/平米装修），商铺10500-17800，一次性97折，按揭98折
毛坯今年10月31日入伙；精装修2010年1月31日入伙
8616111
华业香庄
前山翠前路与翠微西路交汇处
余少量公寓均价7900（带精装修），一次性93折，按揭94折
现楼，已入伙
8588899

区域
在售楼盘
楼盘地址
售价（元/㎡）
楼盘进度
联系方式
拱 北
格力广场一期
珠海市九州大道中2123号
11000-15000（带2500多元/平米精装
预计今年年底交楼
8806666
颐和人家
九州大道北新乐街6号（银石雅园北对面）
折后起价7000多，一次性92折，按揭93折
现楼，已入伙
6838988
正邦岭秀城
迎宾南路与岭南路交汇处
公寓起价10000（带1200元/平米精装修）；大户型均价8800（毛坯）；小户型一次性97、按揭98折；大户型一次性98，按揭99折
小户型预计今年年底交楼，大户型预计明年2月左右交楼
3866666
春泽上湾
夏湾前河东路228号
起9600，均价10000，一次性98折、按揭99折
预计明年8月交楼
8366222
吉 大
华业临海
吉大海洲路与情侣中路交汇处
均价10300（带1200-1500元/平米精装）；大户型均价13000（带1800元/平米精装），一次性95折，按揭96折
预计明年3月交楼
2333332
水湾六号
吉大与拱北交界处水湾路331号
均价10000，一次性96，按揭97折
现楼，已交楼
3337606
中天维港
香洲区吉大九洲港斜对面
均价14000，起价9000，一次性98折，按揭99折
现楼，已入伙
3881888
龙洲湾
香洲区情侣中路68号（原直升机场旁边）
均价14000，最低95折，另有特价房起价7500
现楼，已入伙
3226188
东方顺景钢琴家
位于九洲大道中1102号（中电大厦旁）
折后起价8100，折后均价9100，最低96折
今年年底可入伙
3361111

区域
在售楼盘
楼盘地址
售价（元/㎡）
楼盘进度
联系方式
南 湾
华发新城五期
珠海大道1号华东新城销售中心内
大户型高层住宅均价12000（带1800元/平米精装修）；Townhouse均价28000，最低98.5折
预计最早一批单位今年12月31日前交楼
8678818
华发世纪城三期
珠海市拱北昌盛路376号
单身公寓均价10000，最低98.5折
预计明年10月31日前
8918818
御东岭岸
南屏珠海大道北
均价9000
现楼，已入伙
8927668
康和花园
珠海大道
折后起价7000，最低98折
预计今年11月底交楼
3893166
湾畔雅苑
前山河南岸，南屏大桥西侧
起价7700
现楼，已入伙
8680133
唐 家
海怡湾畔怡峰
唐家湾金唐路333号海怡湾畔
均价6500-7000，一次性98折，按揭99折
2、3栋已入伙，1、4栋预计10月交楼
3318888
绿景凤凰山一号
情侣北路港湾大道
复式洋房，起价12000；联排别墅均价20000；余两栋独栋别墅，均价40000多，最低98折
预计明年6月30交楼
3663666
远大美域
唐家湾唐淇路1288号，往淇澳岛方向岔路旁
三期均价8500（带1800元/平米精装）
二期别墅成交后，10个月（装修）交楼；三期预计2010年5月后交楼
3388333
金景豪园
唐家湾镇金峰中路128号
起价4730，均价5500
预计今年底交楼
3391338

3.3 珠海市9月份商品房销售量价齐升，创本年峰值
珠海市统计信息网批露的数据显示，9月份珠海市商品房交易面积为29.43万㎡，环比上升31.85%，交易金额为239305万元，环比上升26.92%，显示量价齐升，体现出“金九”的威力。而二手房方面，交易面积为15.3万㎡，较8月份15.9万㎡略有下降，交易价格为61074万元，较8月65899万元下降近8%，表现较为平稳。

房地产开发与经营
指标名称
1-9月
同比增长（%）
商品房施工面积（万平方米）
1029.71
1.6
其中：住宅
805.44
-5.8
办公楼
35.18
468.3
商业营业用房
63.73
39.6
商品房竣工面积（万平方米）
280.55
-6.9
其中：住宅
233.56
-8.2
办公楼
1.43
210.9
商业营业用房
9.76
-6.4
商品房销售面积（万平方米）
184.22
44.7
其中：住宅
179.4
56.4
办公楼
0.41
-86.8
商业营业用房
2.81
-34.6
商品房销售额（万元）
1464470
67.7
其中：住宅
1422212
84
办公楼
2096
-90.6
商业营业用房
33648
-37.5
商品房空置面积（万平方米）
80.59
76.7
其中：住宅
47.7
207.9
办公楼
4.72
-3.1
商业营业用房
16.22
-8

商品房预售及二手住房交易
指标名称
1-9月
同比增长（%）
商品房可供预售宗数（宗）
77
-29.4
商品房可供预售面积（万平方米）
138.11
-41.3
1.住宅
131.14
-40.9
2.写字楼
0.08
--
3.商铺
6.77
-47.5
4.其他
0.13
-60.4
二手住房交易面积（万平方米）
116.89
83.3
二手住房交易金额（万元）
468050
122.5

3.4 2009年10月珠海楼市在售楼盘