地产集团开发调研中心管理手册.doc

地产集团开发调研中心管理手册14资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。XX集团有限公司开发调研中心管理手册二OO三年九月目 录一、 管理目标2二、 组织架构2三、 工作职责3四、 岗位职责、 工作指引4五、 工作流程9六、 工作考核10一、 管理目标贯彻集团公司的战略发展目标, 对拟开发土地进行前期调研论证及投资可行性分析, 统筹管理集团在全国范围内的土地储备计划工作, 以供集团未来业务持续发展之需。同时, 经过对各地区公司开发调研工作的管理与监督, 加大力度完成集团的土地储备目标。二、 组织架构集团开发调研中心主任/副主任主任助理市场调研主管开发经理投资分析主管北京地区公司土地储备专员上海地区公司土地储备专员天津地区公司土地储备专员广州地区公司土地储备专员北京公司土地开发前期小组上海公司土地开发前期小组天津公司土地开发前期小组广州公司土地开发前期小组三、 工作职责(一)、 根据集团整体战略及可持续发展目标, 制定集团开发工作目标与土地储备中、 长期目标和短期目标( 年度目标) , 并将各项目标层层分解, 纳入各地 区公司年度工作目标并跟踪落实, 积极推进各地区公司开发调研工作进度.( 二) 、 统筹安排集团全国范围内的新项目开发工作: 1、 对于集团已设立地区公司的区域, 新项目的前期调研与可行性研究由各地区公司土地开发前期小组负责, 土地开发前期小组由集团开发调研中心、 地区公司开发部土地储备专员、 营销中心、 法律合约部、 规划设计部、 审核部、 财务部等具有相关专业知识经验的代表组成。前期市场调研与初步可行性研究完成后, 由土地开发前期小组提交项目建议书, 并召集地区公司领导班子及各部门, 召开专题论证会, 对拟开发项目的市场分析、 产品定位、 成本分析、 利润测算、 初步经营计划等进行充分论证, 最终形成项目可行性研究报告。集团开发调研中心成员为地区公司土地开发前期小组的当然成员, 负责全程跟进与业务指导以及资料准确性、 合理性、 方向性审查。当然由于时间、 空间的限制, 集团开发调研中心的跟进方式与紧密度可根据具体情况灵活掌握。对于集团未设立地区公司的区域内, 以上职责由集团开发调研中心承担。2、 各地区新项目可行性研究报告制作完成后上报集团开发调研中心进行初步审查。经过后由开发调研中心召集集团法律事务中心、 审计管理中心、 财务管理中心、 设计管理中心、 营销管理中心负责人, 并邀请集团领导和房地产开发、 国土系统、 规划系统、 设计、 营销等方面的资深人士列席, 举行项目论证会, 对该项目进行全面论证。经过后报集团董事局审批。3、 集团董事局审批经过后, 由各地区公司负责组织新项目公司开始实施。未设立地区公司的区域, 由集团开发调研中心牵头落实新项目的实施工作, 协助成立筹备机构, 开展前期征地、 立项报批等等。( 三) 、 管理、 监督、 协调各地区公司开发工作1、 协调和指导各地区公司开发工作中的问题, 合理调配各地区公司资源, 以达到资源利用的最大化。2、 定期( 季度/年度) 汇总各地区公司上报的土地储备状况, 根据实际情况进行分析与协调, 向集团领导汇报。3、 制定、 贯彻各类土地开发调研工作的规范、 手册、 制度等, 对各地区公司开发部门的工作进行客观、 公正的考核。4、 对各地区土地开发政策法规进行汇总分析, 合理规避法律风险、 经营风险。5、 集团开发调研中心应与地区公司全力合作、 加强沟通、 分工明确、 目标清晰、 各负其责, 降低项目开发成本、 确保项目利润最大化。6、 集团开发调研中心负责收集全国各地、 集团内外的开发案例, 并定期对各地区公司的主管领导、 土地储备专员及其它开发人员进行专业知识培训, 形成统一的开发模式, 建立和谐统一的开发团队。( 四) 、 对各地区公司土地储备专员进行业务指导和工作考核, 土地储备专员的考核由集团开发调研中心与地区公司开发部共同执行, 考核权重为1: 1, 考核结果与奖金挂钩。( 五) 、 对国家现行房地产开发政策法规及各地区相应的实施制度进行分析、 研究, 并及时提出意见和建议。 (六)、 收集和整理重要竞争对手及与集团开发项目有关的资料和信息。四、 岗位职责、 工作指引( 一) 、 主任/副主任/主任助理1、 岗位职责: （1） 负责开发调研中心的全面工作。（2） 负责建立、 健全本中心工作规范。（3） 负责制定本部门工作计划, 提出每项工作的目标、 要求、 措施。（4） 组织落实工作计划及具体开发调研工作的开展, 制作本部门月度、 年终工作总结。（5） 会签集团各项文件。（6） 组织对各地区公司开发部的日常工作进行检查、 指导, 协助处理重点、 难点问题。（7） 对各地区土地储备专员进行业务指导与工作考核。（8） 组织对集团未设立地区公司的区域内的新项目进行前期调研及可行性分析。（9） 对于经集团研究决定进行开发的新项目, 牵头组织成立筹备机构, 实施前期征地与开发立项等。（10） 检查、 监督本中心人员工作任务的完成以及对集团各项制度的遵守。（11） 按公司要求参与公司的各项决策活动, 提供专业意见。2、 工作指引: （1） 据集团发展需要以及本中心的实际业务开展情况对本部门的工作做总体的计划。（2） 每月认真回顾上月已完成的和未完成的工作, 相应布置本月的工作内容。对于未完成的任务, 要组织本部门员工进行分析, 找出原因后提出相应措施并落实完成。（3） 定期组织本部门人员对XXXX集团开发管理办法、 管理手册及其实施情况进行学习和总结, 按照实际需要定期修改相关制度。（4） 组织本中心员工及储备人才进行业务培训及工作考察。 （5） 组织召开集团新项目论证会。（二） 、 开发经理1、 岗位职责: （1） 协助开发调研中心主任/副主任/主任助理, 制定并落实本中心的年度、 月度工作计划, 拟定本中心的工作规范与管理制度。（2） 针对集团发展的战略方向与重点区域, 广泛寻求投资机会, 对投资项目或投资方向提出专业建议。（3） 参与新项目的前期谈判。（4） 每季度汇总集团的土地储备情况, 并上报集团领导。（5） 保持本中心与各地区公司开发部的日常工作联系, 及时掌握各地区公司开发工作中存在的重点与难点、 应对措施以及处理进程, 向本中心领导汇报。（6） 保持本中心与各地区公司土地储备专员的日常工作联系, 及时掌握各地区公司土地储备的工作进展、 存在的重点与难点问题等等, 向本中心领导汇报。（7） 调配本中心投资分析主管、 市场调研主管的工作, 完成本中心的日常业务。2、 工作指引: （1） 协助本中心主任/副主任/主任助理落实本中心的年度、 月度工作计划。（2） 协助本中心主任/副主任/主任助理, 厘清与各地区公司开发部的工作的范围与侧重点, 保持与各地区公司开发部的紧密联系, 掌握各地区公司开发工作中的重点难点与突发问题, 向中心领导汇报, 并积极协助寻求解决途径。（3） 协助本中心主任/副主任/主任助理, 与各地区公司土地开发前期小组、 各地区公司土地储备专员保持密切联系, 积极配合新项目的前期调研与可行性研究。（4） 参与各地区公司新项目专题论证会。（5） 组织本中心及集团其它相关中心, 对各地区公司提交的新项目可行性研究报告进行审查, 审查其资料准确性、 合理性、 方向性等。（6） 协助本中心领导, 组织召开项目论证会。（7） 在未设立地区公司区域内, 协助本中心领导, 对新项目进行前期调研及可行性分析, 制作新项目可行性研究报告。( 三) 、 投资分析主管1、 岗位职责: ( 1) 整理各地区公司报来的土地信息、 报表、 报告等, 协助各地区土地储备专员进行资料分析, 提出专业审查建议( 2) 收集整理项目开发相关的规划、 国土等政府职能部门的信息。( 3) 了解目标地块的基本情况, 参与前期谈判。( 4) 在未设立地区公司区域内, 对新项目进行前期调研及可行性分析, 制作新项目可行性分析资料。2、 工作指引: （1） 加强专业知识的学习, 熟悉开发工作程序, 具有对开发项目进行投 资预算的能力。（2） 熟识政府部门相关的条例、 规章制度, 提高工作效率, 更好更快的完成工作, 为公司争取更大的利益。（3） 克服畏难情绪, 保持主动积极的态度, 遇到困难应努力想办法解决, 主动提出多种方案, 寻求最佳解决方式。（4） 与行内人士保持密切的联系, 随时了解行业的最新动向、 土地供给情况等。( 四) 、 市场调研主管1、 岗位职责: （1） 监控市场动态、 搜集市场情报。（2） 了解竞争对手最新动态, 客户反应等。（3） 每月完成房地产总结。（4） 就主要竞争对手作详细的分析报告。（5） 为公司项目开发进行可行性研究、 市场定位、 产品定位、 定价, 为开工次序、 推售货量组合及促销策略等提供指导。（6） 为集团拟开发用地作前期可行性研究、 市场定位、 产品定位、 定价等提供准确支持数据。2、 工作指引（1） 要加强专业知识的学习, 熟悉开发工作程序, 熟识政府部门相关的条例、 规章制度, 提高工作效率, 更好更快的完成工作, 为公司争取更大的利益。（2） 克服畏难情绪, 保持主动积极的态度, 遇到困难应努力想办法解决, 主动提出多种方案, 寻求最佳解决方式。（3） 提高协调能力, 特别是指开发部与其它部门、 项目公司之间, 部门与集团管理层之间的协调。需要其它部门协同的事项, 要提早知会并作好解释工作。( 五) 、 土地储备专员1、 岗位职责: （1） 协调本地区公司土地开发前期小组, 进行新项目的前期市场调研及可行性论证, 并将新项当前期资料及时整理、 报集团开发调研中心备案。（2） 制作项目建议书, 广泛征求拟开发项目所在地建设部门、 国土部门、 规划部门的专业意见, 并报集团开发调研中心备案。（3） 参与前期征地谈判。( 3) 接受地区公司开发部的工作指派与管理, 同时接受集团开发调研中心的业务领导, 做好集团开发调研中心交派的工作任务。2、 工作指引: ( 1) 积极寻找可投资项目。（2） 协调本地区公司土地开发前期小组对目标地块进行前期调研, 收集项目的相关资料, 制作项目建议书。（3） 组织新项目专题论证会。（4） 收集、 分析当地城市规划、 房地产市场动态、 政策变化情况等信息, 每月25日前上报集团开发调研中心。（5） 汇总本地区公司的土地储备工作进展及重点难点工作的处理进程, 每月25日前上报集团开发调研中心。（6） 每月28日前, 将本岗位和本地区公司土地开发前期小组的本月工作总结和下月工作计划上报集团开发调研中心和本地区公司开发部, 作为工作监督和业务考核的依据。（7） 每年度、 季度结束前两周内将本年度( 季度) 本地区公司土地储备工作完成情况及工作总结和下年度( 季度) 工作计划报送集团开发调研中心。五、 工作流程集团公司领导国土系统专家规划设计专家规划系统专家建设系统专家其它资深人士地区公司土地储备专员获取土地信息土地前期开发小组提交项目建议书集团开发调研中心初审提交新项目可行性研究报告地区公司专题论证会, 集团开发中心列席否定淘汰否定淘汰否定淘汰资料归档项目论证会集团董事局实施、 组建项目公司肯定开发调研中心营销管理中心工程管理中心规划设计中心财务管理中心法律事务中心六、 工作考核1、 主任/副主任/主任助理( 1) 、 除有合理理由或特殊情况外, 未按计划完成一项工作任务扣2分, 每项计划拖延一个工作日扣0.5-1分。( 2) 、 如有违反公司工作制度, 或因工作差错造成公司重大损失的, 按公司有关制度执行。( 3) 、 由于把关不严, 对员工在工作中出现的差错, 应与出错员工同等扣罚。( 4) 、 工作勤恳、 积极主动、 表现优秀的, 奖1-2分。( 5) 、 减小、 避免公司损失或为公司挽回重大利益的, 奖3-5分。( 6) 、 提出创新或合理化建议, 视具体情况奖3-5分。2、 开发经理( 1) 、 除有合理理由或特殊情况外, 未按计划完成一项工作任务扣2分, 每项计划拖延一个工作日扣0.5-1分。( 2) 、 如有违反公司工作制度, 或因工作差错造成公司重大损失的, 按公司有关制度执行。( 3) 、 工作出现差错的, 每项扣0.5-2分。( 4) 、 工作勤恳、 积极主动、 表现优秀的, 奖1-2分。( 5) 、 减小、 避免公司损失或为公司挽回重大利益的, 奖3-5分。( 6) 、 提出创新或合理化建议, 视具体情况奖3-5分。3、 投资分析主管( 1) 、 除有合理理由或特殊情况外, 未按计划完成一项工作任务扣2分, 每项计划拖延一个工作日扣0.5-1分。( 2) 、 如有违反公司工作制度, 或因工作差错造成公司重大损失的, 按公司有关制度执行。( 3) 、 工作出现差错的, 每项扣0.5-2分。( 4) 、 工作勤恳、 积极主动、 表现优秀的, 奖1-2分。( 5) 、 减小、 避免公司损失或为公司挽回重大利益的, 奖3-5分。( 6) 、 提出创新或合理化建议, 视具体情况奖3-5分。4、 市场调研主管( 1) 、 除有合理理由或特殊情况外, 未按计划完成一项工作任务扣2分, 每项计划拖延一个工作日扣0.5-1分。( 2) 、 如有违反公司工作制度, 或因工作差错造成公司重大损失的, 按公司有关制度执行。( 3) 、 工作出现差错的, 每项扣0.5-2分。( 4) 、 工作勤恳、 积极主动、 表现优秀的, 奖1-2分。( 5) 、 减小、 避免公司损失或为公司挽回重大利益的, 奖3-5分。( 6) 、 提出创新或合理化建议, 视具体情况奖3-5分。5、 土地储备专员( 1) 、 除有合理理由或特殊情况外, 未按计划完成一项工作任务扣2分, 每项计划拖延一个工作日扣0.5-1分。( 2) 、 如有违反公司工作制度, 或因工作差错造成公司重大损失的, 按公司有关制度执行。( 3) 、 工作出现差错的, 每项扣0.5-2分。( 4) 、 工作勤恳、 积极主动、 表现优秀的, 奖1-2分。( 5) 、 减小、 避免公司损失或为公司挽回重大利益的, 奖3-5分。( 6) 、 提出创新或合理化建议, 视具体情况奖3-5分。七、 附表1、 主要经济指标表及公建用地经济指标表2、 项目周边楼盘情况一览表3、 项目定价调节系数表4、 成本估算表5、 开发及土地成本估算表6、 成本及净利润率估算表