综合类市场建筑工程费用估算明细表样本.doc

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综合类市场投资规模和资金筹措

1、 建设投资估算
( 1) 建筑工程费用
经估算, 工程费用为21962万元。根据德州市及相关地区 ~ 建设的类似工程, 结合本项目实际, 采用单位造价指标对土建及建筑装饰、 给排水、 消防、 采暖、 电气工程等进行估算。详见表1-2.
表1-2 建筑工程费用估算明细表
序号
项目名称
计算基数
估计投资
( 万元)
1
地上部分土建及建筑装饰工程
128600
17290
1.1
住宅( 商品房及拆迁安置房)
120884

18518
1.2
配套设施
7716
772
2
地下部分土建及建筑装饰工程
25000
675
3
给排水及消防工程
161700
1617
4
采暖工程
128600
1286
5
电气工程
161700
809
6
燃气工程
128600
129
7
室外工程

156
7.1
区内道路及广场
3858
116
7.2
绿化
8360
25
7.3
场平围墙大门等其它工程

15
合计
合计

21962

注: 电气工程包括照明、 动力、 避雷、 电视、 电话、 保安监视、 计算机网络等内容。

( 2) 设备购置及安装费
经估算, 设备购置及安装费680万元, 包括给水设备、 电梯、 照明设备、 室外给排水消防管道、 室外电缆等费用。详见表1-3.
表1-3. 设备购置费及安装估算表
序号
名称
估算价值( 万元)
1
换热站设备
100
2
污水及中水处理设备
50
3
给水设备
50
4
灯具、 配电箱
100
5
电梯
80
6
变配电设备
150
7
室外管道
100
8
室外电缆
50
9
合计
680
( 3) 工程建设其它费用估算
经估算, 工程建设其它费用17425万元, 其中:
① 根据相关资料, 本项目土地费用包括耕地再造费、 土地有偿使用费、 土地管理费、 土地契税等, 共计9072万元;
② 分摊小区公建配套费约3294万元;
③ 勘察设计费、 建设监理费、 可行性研究报告编制费、 标底预决算编制审查费按国家计委、 建设部颁发的的收费标准及山东省、 德州市有关规定执行, 并参照市场价进行估算。
④ 人防易地建设费按40元/㎡计取。
其它费用估算详见表1-4。
工程建设其它费用估算表
表1-4
序号
费用名称
计算基础
计算标准
总价( 万元)
1
土地费用

9072
2
分摊小区公建配套费

3294
3
建设单位管理费
工程费用

81
4
勘察设计费
工程费用

485
5
建设监理费
工程费用

207
6
可研、 标底预决算编制、 审查费

62
7
城市建设综合配套费
161700㎡
255元/㎡
4123.35
8
人防异地建设费

100
9
合计

17425
( 4) 基本预备费
基本预备费按工程费用及其它费用之和的10%估算, 为4406万元。
( 5) 建设期利息
项目拟申请银行贷款1.2亿元, 贷款利率7%, 经测算, 建设期利息为840万元。
2、 投资估算表
经估算, 本项目建设总投资45313 万元, 其投资构成见表1-5

项目建设投资估算汇总表
表1-5
序号
费用名称
投资额( 万元)
占项目投入总资金的比例
估算说明
1
建设投资静态部分
44473
98.15%

1.1
建筑工程费
21962
48.47%

1.2
设备及工器具购置费
503
1.11%

1.3
安装工程费
177
0.39%

1.4
工程建设其它费用
17425
38.45%

1.5
基本预备费
4406
9.72%

2
建设投资动态部分
840
1.85%

2.1
建设期利息
840
1.85%

3
项目投入总资金
45313
100.00%

3、 资金筹措及使用计划
( 1) 资金筹措
项目建设总投资为45313万元, 由建设单位经过以下方式解决:
① 单位自筹资金投入32853万元。
② 设单位自有资金投入12460万元, 为项目资本金。
( 2) 投资及资金使用计划
据项目实施进度、 融资方案和资金到位可能性, 总投资需要在项目建设期一年内全部投入。

经济影响分析
因项目属房地产开发项目, 故只进行财务分析。
第一节 财务测算

一、 经济效益分析的依据
1、 《建设项目经济评价方法与参数》( 第三版)
2、 《房地产开发项目经济评价方法》
二、 财务基础数据的确定
1、 项目计算期 4年, 其中建设期2年, 销售期2年, 第2年开始销售。
2、 项目行业财务基准收益率Ic为12%。
3、 收入测算
( 1) 销售价格
根据乐陵市西部地区商品房及住宅行情和项目地理位置, 参照周边地区类似项目销售价格, 确定本项目住宅、 商业和地下设施的销售价格如下:
◆高层住宅楼销售均价为3500元/㎡
◆地上商业设施售均价为4000元/㎡
◆办公楼、 酒店销售均价为5500元/㎡
◆地下车库每个车位销售均价为15万元/车位
◆地下室销售均价为4000元/㎡

( 2) 销售面积
项目地上建筑面积为128600平方米, 地上商业设施68000平方米, 高层住宅14400平方米, 办公楼、 酒店46200平方米; 地下部分包括地下室25000平方米, 地下停车位700个。
( 3) 销售收入
销售收入计算表
表7-1
序号
项目
数量( ㎡)
平均单价
销售收入( 万元)
1
住宅楼
14400
3500元/㎡
5040
2
商业设施
68000
4000元/㎡
27200
3
办公楼、 酒店
46200
5500元/㎡
25410
4
地下室
25000
4000元/㎡
10000
5
地下车位
700
15万元/个
10500

合计

78150
( 4) 销售计划
根据项目实施进度计划, 在建设期第二年开展销售工作, 计划项目建成后三年内全部售出, 销售期限为3年。每年销售比例为30%、 50%和20%年度销售计划见表7-2.
年销售收入测算表

表7-2 单位: 万元
序号
名称
第1年
第2年
第3年
合计
1
住宅楼
1512
2520
1008
5040
2
商业设施
8160
13600
5440
27200
3
办公楼、 酒店
7623
12705
5082
25410
4
地下室
3000
5000

10000
5
地下车位
3150
5250
2100
10500

合计
23445
39075
15630
78150

4、 建设成本费用
本项目建设成本费用, 由项目开发建设总投资和运营费构成。
（1） 项目开发建设总投资为45313万元。
（2） 运营运营费用为项目销售费用和管理费用。
◆销售费用为房屋销售过程中发生的各种费用, 包括广告费、 宣传费、 销售服务费等, 按销售收入的3%计算。
◆管理费用为组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用, 包括人员工资、 办公费、 差旅费、 业务招待费、 各项税收等, 按销售收入的2%计算。
三、 税金及附加
（1） 本项目营业税税率为5%, 城市维护建设税和教育费附加分别按营业税的7%和3%计算。
（2） 土地增值税
根据《土地增值税暂行条例》规定, 土地增值税实行四级超率累进税率进行测算。
（3） 所得税
企业所得税税率按25%计算。

第二节财务分析
一、 盈利能力分析
经测算, 项目在计算期内实现销售收入78150万元, 可获利润总额为17695万元, 税后净利润为12916万元。项目利润总额及分配见表7-3
1根据利润及利润分配表和总投资表计算出如下指标:
总投资收益率= ×100%=39 .05%
投资净利润率= ×100%= 28.5%
销售净利润率= ×100%= 16.53%

项目利润及利润分配表
表7-3
序号
项目
比例( %)
第1年
第2年
第3年
第4年
1
经营收入

23445
39075
15630
1.1
售房收入

23445
39075
15630
1.2
租房收入

2
开发成本
45313

3
管理费用

469
782

313

4
销售费用

703

1172
469
5
销售税金及附加

1289
2149
860
6
土地增值税

2312
2312
2312
7
利润总额
-45313

18672
32660
11676
8
弥补上年度亏损额

26641

9
应纳税所得额

6019
11676
10
所得税

1505
2919
11
税后利润

0
4514
8757
12
可分配利润

0
4514
8757
13
盈余公积金
10

0
451.4
875.7
14
应付利润

0
0
0
15
未分配利润

0
4062.6
7881.3
16
累计未分配利润

0
4062.6
7881.3

3、 根据财务现金流量表( 详见表7-4)
表7-4 财务现金流量表
序号
项目
第1年
第2年
第3年
第4年
1
经营收入

23445
39075
15630
2
售房收入

23445
39075
15630
3
租房收入

4
回收固定资产余值

5
回收流动资金

6
其它

7
2现金流出
45313
4773
7920
6873
8
建设投资
45313

9
流动资金

10
经营成本

1172
1954
782
11
销售税金及附加

1289
2149
860
12
土地增值税

2312
2312
2312
13
所得税

0
1505
2919
14
其它

15
3净现金流量
－45313
18672
31155
8757
16
4累计净现金流量
－45313
-26641
4514
13271
17
5所得税前净现金流量
－45313
18672
32660
11676
18
6所得税前累计净现金流量
－45313
-26641

6019

17695

计算指标如下:
所得税前: 财务内部收益率: 19.55%
财务净现值( IC=12%) : 5094.22万元
投资回收期: 2.6年( 含建设期)
上述指标表明, 项目建设具有一定的盈利能力
所得税后: 财务内部收益率: 15.36%
财务净现值( IC=12%) : 2167.91万元
投资回收期: 2.82年( 含建设期)
。

第三节不确定性分析

一、 敏感性分析
该项目作了所得税前投资的敏感性分析, 将建设投资、 销售收入等因素作为不确定性因素进行敏感性分析, 详见表7-5和图7-1.
敏感性分析
表7-5
项目
变化率( %)
财务内部收益率( %)
财务净现值( 万元)
投资回收期( 年)
建设投资
+10
-10
13.44
23.72
1048.42
9140.02
2.95
2.68
销售收入
+10
-10
26 .59
13 32
10026.01
1266.5
2.68
2.95
基本方案: 内部收益率为19.55% 净现值 : 5094.22万元
投资回收期: 2.6年

从表和图中能够看出建设投资和销售收入两个因素对项目的效益都很敏感。如果销售收入向不利方面变动10%, 全部内部投资收益率降至13.31%, 净现值下降为1266.5万元, 投资回收期增加到2.95年。如果建设投资向不利方面变动10%, 全部投资内部收益率下降至13.44%, 净现值下降为1048.42万元, 投资回收期增加到2.95年。
二、 临界点分析
临界点分析是反映在预期可接受的投资内部收益率下, 投资方能承受的各种因素向不利方向变动的极限值。根据敏感性分析, 计算各因素临界点详见表7-6

临界点分析
表7-6

敏感因素

基本方案结果
临界点计算
期望值
12%( IRR)

建设投资( 万元)

45313

最高值51000
住宅楼( 元/㎡)

最低3300
商业设施( 元/㎡)

最低3100
办公楼、 酒店( 元/㎡)

最低3300

三、 财务评价结论
从上述财务评价看, 财务内部收益率高于基准收益率, 净现值大于零, 从敏感性分析看, 项目具有一定的抗风险能力, 因此, 项目从财务上讲是可行的。