佛山市南海区桂城名苑小区业主委员会与被上诉人佛山市南海区兴业物业管理有限公司物业管理纠纷上诉案.docx

佛山市南海区桂城名苑小区业主委员会与被上诉人佛山市南海区兴业物业管理有限公司物业管理纠纷上诉案

　　佛山市南海区桂城名苑小区业主委员会与被上诉人佛山市南海区兴业物业管理有限公司物业管理纠纷上诉案　

　　广东省佛山市中级人民法院
　　民事判决书
　　佛中法民五终字第484号
　　上诉人佛山市南海区桂城名苑小区业主委员会，住所地佛山市南海区桂城南一路名苑小区。
　　负责人张国强，主任。
　　委托代理人冯富春，系广东君和政通律师事务所律师。
　　被上诉人佛山市南海区兴业物业管理有限公司，住所地佛山市南海区桂城军桥侧环保大楼三楼。
　　法定代表人麦华桐，经理。
　　委托代理人周腾，系广东雅颂律师事务所律师。
　　上诉人佛山市南海区桂城名苑小区业主委员会因与被上诉人佛山市南海区兴业物业管理有限公司(以下简称兴业物业管理公司)物业管理纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院南民三初字第302号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
　　原审判决认定：兴业物业管理公司是佛山市南海区桂城南一路名苑小区的前期物业管理企业。20XX年11月4日，名苑小区筹备成立业主委员会。在居委代表陈伟清、兴业物业管理公司代表陈锦安、麦炜田、高应林及业主代表参与的桂城名苑小区业委会筹备会上，就桂城名苑小区业委会成立后的工作经费达成协议，签署《名苑小区业委会筹备组全体成员会议记录》，约定：从兴业物业管理公司所收管理费当中提取5％作为桂城名苑小区业委会的活动经费。20XX年12月31日，经佛山市南海区国土资源局批准，桂城名苑小区业委会正式成立。桂城名苑小区业委会成立后，兴业物业管理公司从20XX年1月至8月期间一直按约定给付上述费用，从20XX年9月开始，因桂城名苑小区业委会、兴业物业管理公司之间产生矛盾，兴业物业管理公司停止给付原告上述经费。
　　原审判决认为：建设部颁发的《业主大会规程》第三十五条的规定，“业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。”因此，业主委员会的经费来源于全体业主，其收取方式多样，可由其直接向全体业主收取，亦可由物业公司代为另行收取。但物业公司代为另行收取业主委员会经费并不是从其收取的物业管理费中提取。物业管理费虽然亦是来源于全体业主，但物价部门核定的物业管理费收费标准并不包括业主委员会的工作经费，故若在物业管理费中提取业主委员会的工作经费，在同等服务条件下实际上是由物业公司支付业主委员会的工作经费，或者是物业公司以降低服务质素为对价。20XX年11月4日的会议纪要中关于桂城名苑小区业委会工作经费的约定虽是兴业物业管理公司在进行前期物业管理过程中，兴业物业管理公司要求其支付工作经费而签订的，但仍是名苑小区业主代表和兴业物业管理公司代表在平等自愿、协商一致的基础上达成的协议，双方意思表示真实，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有合同性质。就该工作经费而言，由于没有对价，双方不存在对等给付关系，兴业物业管理公司仅承担义务而不享有权利，桂城名苑小区业委会只承担权利而不享有义务，属于单务合同。同时，兴业物业管理公司按物价局核定的标准收取的物业管理费并不包括原告的工作经费，兴业物业管理公司也无法定义务支付工作经费，故该约定实际上是兴业物业管理公司将自己的财产无偿赠与原告，属于赠与合同。根据合同法规定，不属于“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或经过公证的赠与合同”，赠与人可随时终止合同的履行。本案中，兴业物业管理公司在履行该合同过程中因其经营困难而终止向原告支付工作经费，亦符合《中华人民共和国合同法》第一百九十五条“赠与人的经济状况显着恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。”的规定，故兴业物业管理公司辩解有理，法院予以采纳。桂城名苑小区业委会要求兴业物业管理公司支付工作经费没有依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百八十五条、一百八十六条、一百九十五条，《人民法院诉讼收费办法》第十九条的规定，判决如下：驳回桂城名苑小区业委会的诉讼请求。本案受理费970元由桂城名苑小区业委会负担。
　　宣判后，上诉人桂城名苑小区业委会不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审对合同的定性错误。20XX年11月4日，桂城名苑小区业委会与兴业物业管理公司就桂城名苑小区业委会工作经费问题达成协议，约定从兴业物业管理公司收取的费用中提取5%作为工作经费，该合同应属无名合同。但原审却以该合同为单务合同，兴业物业管理公司无法定义务支付工作经费，其已支付部分为无偿赠与为由，将合同定性为赠与合同显属错误，理由如下：1、据协议约定，20XX年11月4日后，兴业物业管理公司收取的费用并非全部是物业管理费，其中95%才属于物业管理费，而5%为兴业物业管理公司的工作经费，这一变化是基于双方20XX年11月4日达成的协议，该约定是双方真实的意思表示，合法有效，应对双方具有法律约束力。因此，双方基于协议降低物业管理费用，并将降低部分即总收入的5%作为桂城名苑小区业委会的工作经费并非是兴业物业管理公司从自己的物业管理费当中赠与5%给桂城名苑小区业委会；2、兴业物业管理公司从所收取的费用当中提取5%作为桂城名苑小区业委会工作经费的行为是兴业物业管理公司履行协议的代收代付行为，由于双方经过充分协议，将降低的物业管理费的5%作为桂城名苑小区业委会的工作经费，且这一部分仍由兴业物业管理公司代收和代付，因此，兴业物业管理公司的行为属于履行20XX年11月4日的代收代付行为，而并非赠与行为；3、原审以本案合同为单务合同就将其确定为赠与合同过于片面，根据合同法的有关规定，赠与合同的确为单务合同，但单务合同并非全部都是赠与合同，因此，原审以此推断本案合同就是赠与合同显属错误。二、原审适用法律错误。根据本案的客观事实，本案的合同应为无名合同，由于本案合同并非赠与合同，所以原审判决以赠与合同为由，使用《合同法》第186条，第195条规定，驳回桂城名苑小区业委会起诉请求显属适用法律错误。据此请求：1、撤销原审判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由兴业物业管理公司承担。
　　被上诉人兴业物业管理公司辩称：一、原审判决公正、合法，敬请二审法院依法判决驳回桂城名苑小区业委会的所有上诉请求，维持原判。二、原审判决根据兴业物业管理公司安排工作人员参与名苑小区业委会筹备组于20XX年11月4日于召开的筹备组全体成员第三次会议的事实，就推定兴业物业管理公司与桂城名苑小区业委会双方达成协议，兴业物业管理公司同意从每月所收取的管理费中按5%的比例提取工作经费给桂城名苑小区业主委会的事实，原审判决对该事实的认定与事实相违背，属认定事实错误。答辩人据佛山市南海区桂城国土房管所指示协助名苑小区的业主委员会筹备组开展相关成立桂城名苑小区业委会的活动，安排了工作人员参与名苑小区业委会筹备组为成立桂城名苑小区业委会，安排工作人员参与名苑小区业委会筹备组开展的各项活动是为了协助名苑小区业委会筹备组尽快成立桂城名苑小区业委会，而不是授权陈锦安等工作人员与名苑小区业委会筹备组就桂城名苑小区业主委员会的工作经费的事项进行协商。兴业物业管理公司的工作人员在名苑小区业委会筹备组于20XX年11月4日召开的全体成员第三次会议记录上签名的行为仅是代表兴业物业管理公司参与见证、协助名苑小区业委会筹备组为成立桂城名苑小区业委会而开展的有关工作而已，并不能代表兴业物业管理有限公司同意名苑小区业委会筹备组提出的佛山市南海区兴业物业管理公司应从每月所收取的物业管理费中按5%的比例提取工作经费给桂城名苑小区业委会。因此，名苑小区业委会筹备组于20XX年11月4日召开的筹备组全体成员会议上所提出的“兴业物业管理公司应从每月所收取的物业管理费中按5%的比例提取工作经费给桂城名苑小区业委会”的建议，仅是名苑小区业委会筹备组单方意愿，兴业物业管理公司从未以任何方式同意名苑小区业委会筹备组所提出的上述建议，筹备组的单方建议不能约束兴业物业管理公司；桂城名苑小区业委会不能凭筹备组单方的意愿强行向兴业物业管理公司索取工作经费。三、根据国家建设部颁发的《业主大会规程》第五条第一款、第六条第项、第九条第项、第十七条第二款、第十九条及国务院颁发的《物业管理条例》第十一条第项、第十二条第一、三款、第十四第三款等相关法律、法规、部门规章的规定，业主大会筹备组由业主代表及建设单位代表组成，负责业主大会的筹备工作，并参照政府部门制定的示范文本拟定《业主大会议事规则》，然后依法召开业主大会。后由业主大会作出制定《业主大会议事规则》决定，并经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，这样《业主大会议事规则》才生效。现从佛山市南海区桂城名苑小区业委会所提供的证据来看，当时所组成的业主大会筹备组仅有业主代表，并无建设单位的代表参加，因此，当时成立的名苑小区业委会筹备组是一个不符合有关法规、规章的组织。相应，桂城名苑小区业委会所依据名苑小区业委会筹备组所召开的会议及制定的《业主大会议事规则》是无效的，城名苑小区业委会不能据此要求兴业物业管理公司支付其工作经费。四、桂城名苑小区业委会依据名苑小区业委会筹备组召开的会议记录及其制定的《业主大会议事规则》的相关条款，要求兴业物业管理有限公司从每月所收取的物业管理费中按5%的比例提取工作经费，均是没有任何事实与法律依据的。敬请二审法院依法判决驳回桂城名苑小区业委会的所有上诉请求，维持原判。
　　经审查，本院对原审认定的事实予以确认。
　　本院认为：20XX年11月4日，在居委会代表陈伟清、兴业物业管理公司代表陈锦安、麦炜田、高应林及业主代表参与的桂城名苑小区业委会筹备会上，上诉人桂城名苑小区业委会与被上诉人兴业物业管理公司，就桂城名苑小区业委会成立后的工作经费约定：从兴业物业管理公司所收管理费当中提取5％作为桂城名苑小区业委会的活动经费。该约定是名苑小区业主代表和兴业物业管理公司代表在平等自愿、协商一致的基础上达成的，是双方真实意思表示，且内容没有违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效，对双方均有约束力。建设部颁发的《业主大会规程》虽规定，业主委员会开展工作的经费应由全体业主承担，但收取方式，既可直接向全体业主收取，亦可由物业公司代为另行收取。综合分析本案，讼争双方上述协议应视为是双方当事人经协商就物业管理费用作了变更，并将降低部分即所收管理费中的5％作为代桂城名苑小区业委会向业主收取的工作经费。如此认定，符合讼争双方协议当时的真实意思表示。据此，桂城名苑小区业委会要求兴业物业管理公司支付工作经费有合同依据，予以支持。原审判决认为上述协议是赠与合同,有悖双方当事人的真实意思表示,本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第项之规定，判决如下：
　　一、撤销广东省佛山市南海区人民法院南民三初字第302号民事判决；
　　二、被上诉人佛山市南海区兴业物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人佛山市南海区桂城名苑小区业主委员会支付工作经费24000元。
　　本案一、二审受理费1940元，由被上诉人佛山市南海区兴业物业管理有限公司负担。
　　本判决为终审判决。
　　审 判 长　吴 建 兴
　　审 判 员　林 义 学
　　代理审判员　林 彦
　　二○○六年十一月三十日
　　书 记 员　曹 新 娟