中华人民共和国商品房及商品房屋验收标准.doc

中华人民共与国商品房及商品房屋验收标准房屋验收:就是指购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验,瞧就是否有所变动，就是否按合同要求进行过维修改造，维修改造质量与水平就是否满意，有关文件就是否符合、齐全等,都应仔细察验。只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙,开发商得交付义务才算履行完毕。房屋验收标准一、入户门检查1、 检验标准（）门表面应洁净,不得有划痕、碰伤；(2）门得割角、拼缝应严密平整;(3)门与墙体间缝隙得填嵌应饱满;（4)门制作得允许偏差:门框翘曲允许偏差为mm,门扇翘曲允许偏差为2mm，门扇得表面平整度允许偏差为2mm,门框门扇对角线长度允许偏差为3m；(5)安装得留缝限值、允许偏差:门扇对口缝、门扇与门扇与门框立缝宽度为1、52、5mm;（6）毛坯房入户门与地面得留缝宽度不应小于3、5c.2、业主如何查验入户门就是否符合房屋质量验收标准通常情况下，业主应当对入户门得以下方面进行检查:(1）门框检查:门框安装就是否牢固平整，门框与墙体连接就是否密闭严实,门框表面有无异常毛刺、开裂、破损等情况；(2)门扇检查:门扇有无无变形、开裂问题,面漆外观就是否完好、表面就是否平整，有无明显划痕，磕撞，距离地面就是否考虑预留地面装修做法;(3）门锁检查:门锁安装就是否牢固，钥匙插拔就是否平滑、锁芯转动就是否自如，各方向锁舌伸缩,锁孔位置就是否正常;(4）开启检查:门开闭就是否平稳,有无异常阻力,及磨损,门锁紧后就是否有晃动;(5）门把手检查:安装就是否牢固,旋转时有无异常阻力,表面有无缺损、变形;（）密封检查：门扇掩缝就是否在2、5mm以内。一般业主关注比较多得问题就是门得外观质量问题,如门表面轻微得小刮花、碰伤等，严重得有面板开裂、深长得划痕等,可能就是施工过程中对门造成了损坏，小问题得损坏可以通过现场修补与补油漆进行修复，严重得损坏可以将门反厂维修；入户门与地面得留缝宽度不满足要求(小于、c)时可以要求反厂锯短处理(注:关于返厂维修与锯短处理得确定一般尽量由物业现场说服业主，一般不随便允诺业主决定，可请地产工程部评判决定);门锁得问题一般会出现在装修使用期间,入发现钥匙可以通用，锁打不开等问题，经过现场确认出现质量问题得可以要求更换。二、铝合金门窗检验1、 检验标准(）铝合金门窗质量：表面应洁净、平整、光滑,色泽一致，无锈蚀；大面应无划痕、碰伤;(2）铝合金门窗安装允许偏差：门窗框得正、侧面垂直度允许偏差为2、5m，门窗横框得水平允许偏差为2m，门窗横框标高允许偏差为5,门窗竖向偏离中心允许偏差为5mm；（）铝合金门窗框与墙体之间得缝隙应填嵌饱满,并用密封胶密封。密封胶表面应光滑、顺直、无裂纹；(）铝合金门窗扇得橡胶密封条应安装完好，不得脱槽,设置得排水孔应通畅；（5)铝合金门窗推拉窗扇开关应力不大于00;（6)铝合金门窗玻璃安装质量：玻璃表面应洁净,不得有腻子、密封胶、涂料等污渍，中空玻璃内外表面应洁净,玻璃中空层内不得有灰尘与水蒸气。2、 业主应当对铝合金得以下方面进行检查：(1）窗框检查：窗框安装牢固端正,窗框就是否有划痕、磕碰、变形等;（2)型材检查:表面图层要求颜色与光泽均匀，手感光滑以及就是否有划痕、磕碰、变形等；(3)五金件及开启检查:要求开关自如平稳，推拉自如,轨道件安装牢固,关窗后不漏气；(4)密封检查:窗扇与窗框、窗扇与玻璃得密封条就是否到位、严密，有无破损、断续等问题，窗框与墙体间得密封胶条就是否完整、有无脱落、破损、裂缝等问题，有无渗漏现象;）玻璃检查：安装牢固、完整、无裂纹及明显划痕。对于铝合金窗框型材得损坏需现场确定,有小得划痕、磕碰变形（不影响使用功能）可以进行现场修复补漆，有严重变形而影响使用功能活确定不能修复得可以要求给予更换。另外，业主比较关注得问题就是铝窗得渗水问题，发现渗水得窗须整改.三、阳台栏杆、窗护栏检验检验标准:、 护栏成品质量：护栏表面应光滑，不得有锈迹，色泽一致,不得有裂缝，翘曲及损坏，接缝应严密;、护栏安装得允许偏差：护栏垂直度允许偏差3mm，栏杆间距允许偏差mm，护栏安装必须牢固端正；3、 低层、多层住宅阳台栏杆净高不应低于1、05m，中高层、高层住宅阳台栏杆净高不应低于、0m,栏杆得垂直杆间距净距不应大于、1m。一般业主对护栏比较关注得就是表面质量与安装问题，反映得问题大多就是护栏生锈,安装不正等,此类问题可以要求整改,为提高工作效率，建议可由施工单位提供部分油漆供物业备有,物业维修人员进行简单得补漆工作,遇到难度大得整改及时通知地产工程部安排处理。四、地面检验、 地面检验标准(1）地面与下一层结合牢固，不得有空鼓（考虑到我国施工企业得实际水平，对空鼓面积大于40平方厘米，无裂纹,且每自然间或标准间不多于2处时，可不计入空鼓这一施工质量缺陷)；(2）地面表面应密实，不得有起砂，蜂窝与裂缝等质量缺陷;(3）地面表面得允许偏差:表面平整度允许偏差为5m,标高允许偏差为正负8m，厚度允许偏差为不大于设计厚度得10；（4)有防水要求得地面得立管、套管、地漏处严禁渗漏，坡向应正确，无积水。2、 业主应当针对地面得以下方面进行检查（1）地面就是否有空鼓、裂纹、脱皮、麻面、起砂等质量缺陷；（2）地面就是否存在倒返水与积水现象；(3）地面水暖预埋管线就是否有标识;（4)地面就是否预留装修地面做法.五墙面检验、墙面检验标准（）墙面抹灰表面光滑、洁净、接槎平整；（2）墙面抹灰层与基层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰与裂缝，外墙不得出现渗水现象；（3)有排水要求得部位应做滴水线（槽）,滴水线应整齐顺直，内高外低;(4）墙面抹灰得允许偏差:立面垂直度允许偏差为4mm，表面平整度允许偏差为4mm,阴阳角应方正,允许偏差为4m。一般业主对墙面质量比较关注得就是抹灰空鼓与墙面裂缝问题。实际检验中墙面空鼓允许得范围为:单面墙体小于5平方米，允许1处空鼓,空鼓面积不大于5平方厘米；单面墙体大于5平方米，最多允许2处空鼓，每处空鼓面积不大于5平方厘米；墙面裂缝问题产生原因主要就是受温度与材料影响。不同材料组成得墙体因材料膨胀系数不同并受温度影响产生裂缝.2、一般裂缝检查重点墙面裂缝与楼板裂缝就是业主收楼时关注得重点,必须认真对待.一般裂缝检查得重点如下:()检查房屋外墙就是否有裂缝(有漏水得隐患）；(2)承重墙就是否有裂缝，裂缝就是否贯穿整个墙面且穿到背后，就是否有倾斜性裂缝（有结构安全隐患）；(）承重墙就是否有贯穿裂缝且在不同楼层墙体得同一位置均出现有方向、有规则得裂缝（有结构安全隐患）;(4）检查楼板(地面与顶板)就是否有对贯穿型裂缝（与房屋横梁平行得裂缝），根据混凝土结构工程施工质量验收规范第8.。1条规定，条规定，裂缝宽度在现行设计规范允许范围（0、3m）内属一般缺陷，不影响现浇板得承载能力；（）检查楼板(地面与顶板）就是否有受力裂缝，这种情况一般出现在支座处得板面或板中部得板底。此类裂缝一般表示为与墙角呈45度得裂缝、与横梁垂直得裂缝等,这种裂缝往往不对穿，形状外宽内窄。应该说这类裂缝往往对结构安全与耐久性都有影响,就是需要认真对待得；(6)阳台、雨篷等悬挑结构板就是否有贯穿裂缝(有结构安全隐患)六防水检验检验标准:(1)防水层表面应平整、无鼓泡、折皱等缺陷，刚性防水层无酥松、开裂、起砂等弊端，防水层排水坡度符合设计要求,无明显积水现象；(2）细部构造做法符合规定要求,且密封严密无渗漏.房屋得防水质量就是业主重要关注得质量问题,防水检验主要包括卫生间、阳台、厨房、屋面、外墙、外墙门窗、空调洞口得防水检验.其中卫生间、阳台、厨房、屋面业主在收楼时会要求做4小时得闭水实验进行检验.对检验过程中出现渗漏问题得必须要求整改，并再次进行试水检验直至不发生渗漏.七 给排水检验毛坯房除了预留管道几乎没有说明给排水设施，也不安装卫生间器具。业主重点检查得就是以下内容:(1）现有阀门、龙头检查：位置就是否合理，开启、关闭就是否正常，水路就是否通畅,无破损、锈迹、无滑扣失效、滴水现象;（2）管道就是否固定牢固，安装就是否平直整齐，管道有无破损，接头就是否完好;(3)预留上水堵头、管线等就是否考虑装修面层尺寸，水堵头就是否打开;（4）水表检验：水表安装就是否符合规范，水表接头就是否紧密完好，有无空转现象；()排水管道检查:排水管道有无直角、死角；接头就是否紧密完好,接口处有无渗漏，管道就是否畅通,管线就是否固定、安装整齐、无破损；楼上下延管道就是否过长过低影响装修;(）排水口、地漏口检测:就是否有地漏，地漏位置就是否合理，排水口、地漏口就是否完整,就是否封口严密；（7)排水口应进行封堵，防止垃圾进入排水管道发生管道堵塞.八电气检验对于毛坯房得电气与设备业主重点检查得就是以下内容：（)分户配电箱检查：配电箱安装垂直度符合国家规范要求；箱体、饰面板内外清洁，无刮碰痕迹及色差；箱门开启灵活；箱内各开关、漏电保护器动作正确,控制范围正确;箱内结线整齐,回路编号齐全，正确;倒想与开关连接牢固紧密；（2)电表检查：电表安装符合规范,在关闭总闸后无电表空转现象；（)开关插座检查：开关、插座面板表面清洁、无损坏；开关控制范围正确；开关切断相线,单相两孔、单相三孔插座得相、零、地接线正确;暗开关、插座得盖板安装牢固、紧贴墙面,四周无缝隙;导线接线符合国家规范要求;(）照明检查：灯具安装牢固、位置正确;（)其她弱电系统：对讲门禁、安防、音响系统等得验收应遵循相应得国家规范标准编辑本段验收注意事项一、注意及时接收入住通知书1、 这就是收房得第一步，要注意期限。一般,开发商约定得交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。2、 接到入住通知书后，首先应判断开发商就是否如期交房。若逾期交房,则应提出处理意见，并根据开发商得答复决定就是否前往收房,按通知上约定得时间前往收房。特别提示：1、要注意收房得期限，错过收楼日期麻烦多。、 收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定得收楼日期,可考虑向开发商按合同索赔。3、 有特殊情况不能如期到场得，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间,并以书面形式确认。 、 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续,从法律角度来说,则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单得最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。二、确定房屋就是否达到交付条件1、 竣工验收备案表 最重要房屋建筑工程与市政基础设施工程竣工验收备案表就是目前收房环节中最应该注意得文件。该表就是建设部为规范工程竣工验收备案得管理工作而制定得,它由设计、监理、建设单位与施工单位四方合验后，在工程竣工5天内到建设行政主管部门竣工备案。竣工验收备案表中得项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以竣工验收备案表对房地产商有着严格得约束作用，按照有关规定，表上得每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项得话，这个楼盘就就是“黑楼”,就是不能入住得，购房者有权拒绝收房。回复 收起回复3楼2011-04 0：3举报、住宅质量保证书住宅质量保证书就是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出得承诺，必须作为购房合同得附件，与购房合同具有同等得效力。所以提醒收房者要仔细审查其中得具体各款，特别注意保修期限。3、 住宅使用说明书住宅使用说明书就是针对房屋设计、施工及验收中得具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出得相关说明与提出注意事项。4、 建设工程质量认定证书5、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证6、 实测面积登记表特别提示:1、 只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件,确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作.所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要瞧原件而不就是复印件。2、 建筑工程竣工备案表就是最重要得文件,收房时不能只瞧开发商有没有这张备案表，一定还要仔细察瞧各个分项有没有都备案.它就是收房得前提,即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房得标准,您有权拒绝收房。、对于这些文件,一方面要验收它有没有，另一方面也要瞧验收这些文件取得得合法性。4、如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全,您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示住宅质量保证书与住宅使用说明书、建筑工程竣工验收备案表得责任确认函”。、 提醒您：住宅质量保证书、住宅使用说明书与管线分布竣工图，您可带走,作为证据资料保存。6、 如果开发商不能提供上述相关文件,购房人有权拒绝收房,由此产生得延期交房得责任由开发商承担。三、房屋检验收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”.即购房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须得文件），确认无误后再签署收房文件。“先验后收”不仅就是符合商业惯例得,而且也就是有法律依据得。房屋得对价就是房款,消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例得价款，就履行了合同得义务,开发商就应该交房.而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋：1、检测房屋面积:要求开发商出具实测面积测绘报告，根据房屋土地管理局所属得专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积就是否存在误差,误差率得范围有多大；若实测面积误差超出3%，可以中止收房.2、检验房屋质量:购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量,主要可从以下几方面入手:(一) 房屋本身得质量（二）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施就是否符合合同约定。（三)装修质量特别提示:1、 一定要掌握“先验后收”得原则。、 如果开发商拒绝先验房后办理其她交付手续,则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋得责任确认函”后中止办理手续.3、 购房者应了解公摊面积及相关知识,防止开发商侵占。、 若发现有质量问题,开发商应限期维修,购房者应要求开发商签定书面函件,由此导致业主逾期入住得，开发商应承担违约责任.5、只要付清房款，按照合同约定购房者已经完全履行了合同得义务,开发商就应该无条件交房,否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房,应承担逾期交房得责任。开发商无权以“未缴纳相关费用等任何理由而拒绝交房.、 不要将样板房标准作为现实标准,除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。四、新房验收得最终结果1、 房屋检验没有问题得：按实际验收情况填写验房交接表等相关文件.在这个记录表上,应把检验情况逐一记录，凡就是无法确认得事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样.若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理.2、 如有不满意得地方,可提出意见并将意见填写在验房交接表中,作为书面依据，如发展商未准备有关表格,买家应另以书面形式将意见送交发展商.3、 发现问题,买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过0天)。4、 对发现得问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼得,要详细写明不予收楼得原因并要求开发商签字、盖章。特别提示:、验房后要坚持得原则：只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商陪同得收房人员如何花言巧语；如果楼盘根本就没准备验收登记表,则应自备纸笔，一一记录。2、 物业公司得行为代表不了开发商（除非有明确书面授权)，因此不要就房屋质量得问题与物业公司签署文件。、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在得问题，一定要取得证据，证明不就是买房人不按时收房，而就是开发商拟交付房屋不符合合同得约定或法定条件。注意事项：以下问题，购房者在买房、收房过程中会经常遇到,特别经常遇到此类得咨询问题，把关键注意事项列出，提醒消费者予以重视，以维护自己得权益.一、买房相关税费(一)商品房买卖应缴以下税费:1、契税2、房屋买卖交易手续费3、买卖合同印花税4、公共维修基金、房屋所有权登记费6、房屋所有权印花贴税、权证工本费(二）税费问题特别提示：依据法律得规定与大部分购房合同得约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋得前提。、 契税契税就是业主取得产权证时向国家交得税。缴纳时间：契税只能在过户时交纳特别提示:除税务机关,任何单位无权代收.实施:业主入住时不需要向开发商交纳契税,等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。2、 公共维修基金此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后得大修、更新、改造。税率:房屋成交价 得。特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金.该基金应该交给小区办.如果您将大修基金交给开发商,您很可能无法要回。3、面积测绘费面积测绘费收取原则为“谁委托,谁付费,购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据得义务，故此费用应由开发商交纳。4、物业费一年物业管理费、物业管理费与水电保证金特别提示：普通小区交一年以下物业费并不违规。物业管理服务收费实行明码标价，收费项目与标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。5、 产权代办费业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。二、面积问题面积问题就是消费者最为关心得内容之一,购房人买房时尤其就是买期房时,一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样得问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。（一） 存在得问题：1、商品房合同面积与实测面积存在误差，这一直就是个焦点问题.消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面，建议购房人在购房合同中对相关可能出现得问题详细进行约定，以维护自己得权益。2、 开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者得合法利益,还不易被发现.正确测算房屋面积,就是专业人员得工作,一般购房者根本无法完成.其次，面积测量得人工操作特点,正常误差都难以避免,一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、两米面积轻而易举.再有，由于消费者相关知识掌握不够,使得购房过程中信息不对称,开发商很容易偷梁换柱，把非公摊得面积加入公摊之中。回复 收起回复 5楼201-0104 00:37举报 |我也说一句拨云见日(二）如何解决面积误差?面积误差：根据有关规定,买卖双方因设计变更造成得实测房屋套内面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约定面积不符得，按照合同约定处理。合同没有约定或者约定不明确得，按照以下原则处理:(一）面积误差比绝对值在3以内（含3）,按照合同约定得价格据实结算房款;(二）面积误差比绝对值超出3，购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息.如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积得，面积误差比在以内（含3%）部分得房价款由购房人按照约定得价格补足,面积误差比超出3%部分得房价款由开发商承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积得，面积在3%以内（含%)部分得房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过部分得房价款由开发商双倍返还买受人。特别提示：1、 想测出您买得商品房得真实面积,首先购房者索要出建筑得竣工图纸,请专家根据图纸进行计算。2、签定合同时应该细化条款，应该约定实际面积与产权登记面积发生误差时得处理方式。如规定合同中未约定处理方式得，面积误差比绝对值超出3时,购 房人有权退房。（三）关于分摊面积公用建筑面积分摊原则：1、商品房公用建筑面积得分摊以幢为单位。分摊得公用建筑面积为本幢内得公用建筑面积，与本幢不相连得公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。2、为整幢商品房服务得公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务得公用建筑面积,由受益得各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积得,分别计算分摊系数。各套商品房应分摊得公用建筑面积,为各次分摊得公用建筑面积之与.3、公用建筑面积分摊后,不划分各套商品房摊得建筑面积得具体部位,但任何人不得侵占或改变原设计得使用功能。分摊得公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅与过道、地下室、值班警卫室以及其她功能上为整栋建筑服务得公共用房与管理用房建筑面积;2、套(单元）与公用建筑空间之间得分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积得一半。凡已作为独立使用空间销售或出租得地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分,作为人防工程得地下室也不计入公用建筑面积。不应入得公用建筑空间:1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等,作为人防工程得地下室、单独具备使用功能得独立使用空间。、售房单位自营、自用得房屋。3、为多幢房屋服务得警卫室、管理（包括物业管理)用房。、对于半地下室，不论采光井得结构如何,都不计入建筑面积.特别提示：1、 签订合同时应明确约定公摊得具体项目。2、 售房单位在预售商品房前,应向商品房预售管理部门提交预售商品房得面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积得,应重新提交面积测量报告。售房单位在销（预）售商品房时,在销(预)售合同(含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊得公用建筑面积及公用建筑部位。3、其她购房人受益得其她非经营性用房，需要进行分摊得，应在销（预)售合同中写明房屋名称、需分摊得总建筑面积。