房地产上市公司盈利能力分析文献综述.doc

文件综述 房地产行业盈利能力分析 房地产行业盈利能力分析研究综述 摘 要：盈利能力是指企业获取利润是衡量上市企业业绩基本指标，直接关系到投资者、债权人和其余利益关系人利益。现在国内各学者和评定机构在对上市企业盈利能力分析指标进行研究，多数是对企业盈利能力、偿债能力、成长能力和经营效率进行综合评定，而且多是利用主成份分析方法或者是多元统计分析中因子分析方法，利用因子分析模型，对几个指标进行考评按各指标主要性不一样确定各指标在综合评价时权重。然后在各单项指标考评评分基础上乘以每项指标权数然后相加得到总分，依照这个得分高低来给企业进行排序，以此来对上市企业财务情况进行综合评价。 关键词：房地产；盈利能力 一、 关于盈利能力概念界定 张丽（）认为盈利能力是指企业获取利润能力是衡量上市企业业绩基本指标， 直接关系到投资者、 债权人和其余利益关系人利益。白羽（）指出盈利能力是指企业获取利润能力。利润是企业内外关于各方都关心中心问题， 利润是投资者取得投资收益、债权人收取本息资金起源，是经营者经营业绩和管理效能集中表现，也是职员集体福利设施不停完善主要保障。所以，企业盈利能力分析十分主要。 屈丽华（）以为财务分析通常来讲需要从四个方面能力进行着手，即企业赢利能力，偿债能力，成长能力以及经营效率能力。 赵选民、张晓阳（）认为盈利能力是上市企业获取利润能力简称，反应了企业当前收益水平和今后收益持久性及增加性，是投资者进行投资决议主要依据。房地产行业是我国国民经济支柱产业，具备资金投入量大、投资回收期长、资产负债率高等特点。 赵荣荣（）认为盈利能力通常是指企业在一定时期内利用各种经济资源赚取利润能力，是各部门生产经营效果综合表现。它既能反应企业在一定时期销售水平、获取现金流水平、降低成本水平，又能反应资产营运效益、取得酬劳回避风险水平及未来增加潜能。 他们观点各有千秋，都有其可取之处，相比之下，白羽观点更为全方面，更轻易了解。 二、上市企业盈利性能力主要性 屈丽华（）认为作为证券市场基础，上市企业盈利能力直接影响投资者投资收益和投资信心。作为企业群体佼佼者，上市企业拥有比非上市企业优越条件，盈利能力很大程度上影响国民经济发展速度和质量。因而，分析上市企业盈利能力改变情况和规律，不但有利于证券市场发长壮大，而且对国民经济健康发展也有着主要意义。 白羽（）指出改革开放以来，国外跨国公 司直接投资、 尤其是跨国企业并购我国上市企业给我国经济带来了很大改变。国外跨国企业对国有上市企业成功并购经常对被并购企业盈利能力产生极大影响。所以， 有必要对并购后国有上市企业盈利能力进行分析。 张丽（）以为盈利能力是指企业获取利润能力是衡量上市企业业绩基本指标，直接关系到投资者、债权人和其余利益关系人利益。 吕恩泉、刘江涛（）认为房地产业是进行房产、地产开发和经营基础建设行业，是我国经济发展主导产业。房地产业也是国民经济晴雨表，受国家和当地政府宏观经济政策影响非常大：经济高涨，房地产会发展迅猛经济受阻或下滑，房地产也会发展迟缓。其发展发展也同国民经济发展一样具备非常显著周期性。作为房地产业微观主体房地产企业稳健盈利能力是房地产行业健康发展基础，所以甄别具备稳健盈利能力优质上市企业，对行业及整个国民经济发展具备主要意义。 三、 上市企业盈利能力分析指标体系研究 余学斌（）认为用来评价和反应盈利能力能够是一个绝对值指标，如净利润，利润总额，营业利润和主营业务利润等，也能够是一个相对值比率，如净资产收益率，总资产收益率，销售净利率等。各期汇报为各种汇报使用者提供了上市企业各个季度利润表，在分析时，需要注意是对盈利能力分析比较偏重于对利润表分析。必须注意影响利润改变各种原因，剔除上市企业盈利能力非正常原因影响。 Cheng F.Lee（）认为对利润组成，尤其是主营业务利润占比要重点分析，不但要考查企业现有盈利情况，还要结合历史数据分析利润增加情况以及潜在成长性。 在盈利能力指标体系中，我们现在来看看其中几个主要指标。主营业务利润率（主营业务利润/主营业务收入）100，它能够揭示按照主营产品价格衡量盈利能力指标。营业利润率（营业利润/主营业务收入）是基于产品销售价格盈利能力；该项指标能够揭示上市企业主营业务收入扣减各种直接和间接费用后盈利能力。通常认为假如一家企业汇报期业绩有太多非经常性损益原因，那么这家企业下一个会计期间业绩便有大幅滑坡可能。 LeopoldA（）认为净利润可与以前同期数相比来衡量企业盈利可连续性。总资产回报率（净利润/总资产平均余额）100）高低反应了企业竞争实力和发展能力，也是决定企业是否应举债经营主要依据， 它与净资产收益率 (净利润/股东权益）100%一起分析，能够依照二者差距来说明企业经营风险程度；对于净资产所剩无几企业来说，即使它们指标数值相对较高，但仍不能说明它们风险程度较小，而净资产收益率作为配股必要条件之一，是企业调整利润主要参考指标。 四、 上市企业盈利能力分析实证研究 李珊娜（）以为财务指标综合评价依照企业财务汇报反应出财务指标，对企业财务及其经营情况进行分析评价，从而向财务报表使用人提供相关财务信息。财务指标有很多，但每一个所反应财务信息含量和主要性都不相同，所以必须对其赋予一定权重才能进行综合分析。通常而言，有两种惯用赋权方法主观赋权法和客观赋权法。沃尔评价法和熵值法就属于主观赋权法。前者对七个财务比率流动比率、净资产负债、资产固定资产、 销售成本存货 、销售额应收帐款 、销售额固定资产、销售额净资产赋予一定权重，之后再分别与目标企业在这七个指标上得分相乘，最终将乘积加总。后者经过计算某一财务指标对于不一样企业其差异程度来表现该财务指标区分和评价企业财务情况优劣作用，然后依照财务指标差异程度给各财务指标赋予恰当权重。主观赋权法在权重选择上缺乏客观性，无法结合详细评价对象而且依照各指标实际贡献份额赋权。多元统计分析方法则属于客观赋权法。该评价方法依照各指标实际观察值所提供信息量大小确定各指标权重，适适用于各指标间存在较强相关性情况。在这个指导思想下，比较惯用是主成份分析方法和因子分析法。主成份分析经过对原始变量重新组合，用组合后少数几个主成份变量来反应原始变量蕴涵大部分信息。因子分析则将原始变量分解为公共因子与特殊因子两部分，试图利用少数几个公共因子去解释多个观察变量中反应复杂信息。 五、 增强上市企业盈利能力对策研究 佘辉惠（）以为经过分析万科、招商局、陆家嘴等房地产上市企业发展经验研究，总结出以下几点提升盈利能力对策：第一，准确定位开发项目和产品。伴随我国近年来房地产业发展，整个房地产市场展现以产品和价格为主导市场竞争格局。伴随国内房地产市场逐步成熟以及竞争日趋激烈，房地产市场也被逐步细分，房地产各类产品也越来越多，它们各具特点和特色，满足市场上各种购房者不一样消费需求。第二，改进企业治理结构。（1） 4 优化股权结构，提升企业竞争力。（2）形成制衡企业权利结构。（3）充分发挥董事会功效。（4）探索新型激励方式。第三，加大上市房地产企业品牌建设。树立品牌竞争意识。第四，扩大融资渠道。第五，完善房地产上市企业人力资源管理。 杨华、杨琼（）认为我国企业资本结构现实状况和资本市场性态实际上是一个不对称信息情况下各种信号无序混杂，致使房地产上市企业资本结构展现出对传统或当代资本理论一些偏差：净资产规模达成相当大规模时，资产负债率反而最低；上市企业资本结构中更多地表现是财务杠杆负效应。而实证结果另首先又表明：房地产企业息税前利润率与净资产规模呈正相关关系，对应，这就为银行发放贷款时提供了某种实际参考。银行能够依照贷款对象盈利能力、净资产规模、信用情况实施不一样贷款利率，贷款尽可能地偏向净资产规模大企业。另外，实证结果显示，房地产企业资产负债率处于 50-60时，其经营业绩处于最高水平，所以商业银行和房地产企业均可参考之考虑贷款百分比。 房地产企业与其余企业相比，具备开发周期长、投入资金量大、投资回收期长，现金流量不稳定等特点，在对房地长行业进行擦爱无报表分析研究时，能够再进行一些延伸研究。 参考文件 1陶萍，申长青，孙业慧房地产上市企业财务风险识别及处置方法研究J工程管理学报，（2） 2屈丽华房地产上市企业盈利能力实证研究D武汉：武汉科技大学，. 3赵选民，张晓阳房地产上市企业盈利能力影响原因实证分析J财会通讯，（5） 4吕恩泉，刘江涛基于杜邦方法房地产企业盈利能力分析J经济论坛，（2） 5张丽基于因子分析广东房地产上市企业盈利能力评价J广东农工商职业技术学院 学报，（2） 6张红，林荫，刘平基于主成份分析房地产上市企业盈利能力分析与预测J清华大学学报，（8） 7周亚辉上市企业盈利能力分析J中国科技信息，（7） 8赵荣荣上市企业盈利能力分析J经济师，（4） 9顾云昌中国住房和住房市场现在与未来J中国房地产，（2） 10郭宗文，郭丽华我国房地产企业融资方式研究J物流科技，（5） 11莫生红，李明伟上市企业盈利能力综合评价模型构建J财会通讯，（3） 12佘辉惠深沪交易所房地产上市企业盈利能力研究D北京：北京林业大学， 13杨华，杨琼我国房地产上市企业资本结构实证研究J福建行政学院福建经济管理干部学院学报（2） 14沈杰我国房地产上市企业盈利能力与资本结构实证分析J合作经济与科技，（5） 15贺红茹我国房地产上市企业资本结构实证研究J中国管理信息化，（12） 16白羽我国上市企业盈利能力分析合作经济与科技J，（8） 17张继袖我国上市企业盈利能力行业特征实证研究J管理科学，（6） 18柯崴资产负债率对房地产上市企业盈利能力影响分析J 大连大学学报， （2） 19赵选民，张晓阳.房地产上市企业盈利能力实证研究J财通快讯，（2）. 20张丽.基于因子分析广东房地产上市企业盈利能力评价J广东农业工商职业技术学院学报，（12）. 21刘平，张红.房地产上市企业盈利能力极其影响原因J开发与建设，（2）. 22李珊娜.上市企业财务指标综合评价实证研究J.当代管理科学，（1）. 23Altman Edward IFinancial Ratios Discriminate Analysis and the Prediction of CorporateBankruptcyJ. Journal of Finance ,(9). 24Cheng F. Lee Joseph E. Finnerty and Edgar A. Norton. Foundations of Financial 6ManagementM. New York: West Publishing Company . 24George E. Pinches Kent A. Mingo and JKent Caruthers. The Stability of FinancialPatterns in Industrial OrganizationsJ. Journal of Finance ,(8)