关于公寓物业管理方案.doc

关于公寓物业管理方案第一章 物业管理要点1. 项目简介:公寓坐落于 小区总面积: 平方米,共有 幢高楼、总户数 户。 小区现有管理站长 名,保安人员 名,清洁工 名,电梯工 名,、消防工 名,水暖电工 名,绿化工 名。 (一)、秩序管理服务小区共有 个出入口,每幢楼主进出口值班室设有保安24小时值班,楼旁主进口出入口于早上 点开,晚上 点关闭。因进出口管理难度大如要进行车辆管理就必须增加秩序维护人员。1、秩序管理服务内容1、1 小区基本实行封闭式管理;1、2 实行24小时值班及巡逻制度;1、3 执行小区内安全巡查,做好防火防盗安全防范工作及巡查时协助记录维修事项,如:照明、漏水等;1、4 结合小区特点,制订安全防范措施;1、5 进出小区各种车辆管理有序,无堵塞交通现象,不影响行人通行;1、6 小区停车有专人疏导,管理有序,排列整齐;1、7 非机动车辆有集中停放场地,管理制度落实,停放整齐,场地整洁;1、8 危及人身安全处设有明显标志与防范措施。1、9 及时处理小区内各突发事件,必要时疏散人员,及时汇报物业管理部门并做好记录;1、10 检查小区设施就是否完好;1、11 负责停车场区域得巡查、管理,保证车道畅通,设备、工具装卸区得车辆、人员管理;1、12 检查进口设备、工具及非开放时段进出人员得凭证,负责人员登记工作;2、门岗服务2、1 门岗值岗时要认真、负责,在管理区域门岗实行24小时秩序管理服务;2、2 在指定岗位,严禁脱岗;2、3值班人员站姿姿势端正,面带微笑行注目礼,热情回答询问,禁止与她人闲聊。2、4 外来人员进出管理做好登记2、4、1 装修施工人员应到管理处办理手续,经核对身份后佩带施工人员出入证,方可进入管理区域,离开管理区域应交回施 工人员出入证;2、4、2 对装修施工人员进出状况,每天下午5:00核对一次,保证人、卡数量相符;2、4、3 非开放时外来人员,应到秩序管理服务处办理手续,佩带临时出入证,方可进入管理区域。2、5 物品进出管理2、5、1 非开放时大件物品应凭员工签发得出门证,经核对物品名称、数量准确无误后,方可放行;2、5、2进入管理区域得装修材料或货物在指定地点卸货。2、6 机动车辆进出、停放管理2、6、1 对机动车进出管理域区实行出入证制度、登记制度与收费制度,禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品得车辆进入管理区域。2、6、2 外来车辆谢绝进入管理区域。2、6、3 地面停车场车辆停放有序,并做好车辆状况检查,发现漏油、破损等缺陷立即提示车主,并向管理处报告,做好记录。2、7巡岗服务2、7、1管理区内实行全年365天24小时全天候秩序管理巡视服务, 确保每2小时巡遍全部公共区域。2.8 区内巡视2、8、1 巡视前检查与佩带好对讲机、电筒、笔与巡视记录表,并随身携带装小件垃圾得塑料袋;2、8、2 巡视内容:走道清洁,公共场所、照明、消火栓、机房、门、窗、装修现场等;2、8、3 按秩序管理服务处指定得巡视路线巡逻,巡视记录中应记载发现情况及时间。2、8、4员工需要帮助时,应及时提供服务或通知有关人员到场处理;2、8、5发现可疑得人与异常得事、物,通过对讲机及时报告,并迅速查明情况,严密监视;2、8、6 发现装修违规情况,立即向客户指出,及时阻止,并报告管理处做出相应处理;2、8、7遇紧急情况,按应急预案执行;2、8、8巡视时瞧到小垃圾及时拾捡,投入就近得垃圾箱内;发现灯熄灭、水管及阀门漏水、煤气管漏气等,应及时通知设备人员修复;2、8、9巡视结束后,交接巡视器材;2、9 夜间巡视2、9、1 夜间巡视得路线应经常变化;2、9、2巡视时注意扶梯、走廊、电表房及通道等,确认有无可疑人物藏匿于其内;2、9、3若发现可疑人物,须立刻报警并封锁各个出入口,进行处理;3、1突发事件得处理为应对突发事件,按指定得应急预案作业,平时应定期参加演练。3、2 发生火警3、2、1立即用对讲机通知管理处采取必要得紧急措施或直拨火警电话119;3、2、2 通知火灾周围员工撤离危险区;3、2、3做好现场安全保卫工作,听候指挥。3、3 发生刑案3、3、1立即向管理处报告或报公安部门110并保护现场,并救护伤员;3、3、2向发现人与周围业户了解情况并记录。3、3、3向公安人员提供情况,协助破案。3、4发生盗、抢事件 3、4、1 用对讲机报告请求支援,同时设法抓住犯罪嫌疑人;3、4、2对犯罪嫌疑人应认清特征、人数、作案工具,及时报告公安部门110;3、4、3保护现场,协助破案。3、5发现触电事故 3、5、1切断电源,使触电者脱离电源;3、5、2报告管理处主任与监控中心,同时尽快施行人工急救,并拨打医务急救电话120,请求医务急救中心派医生来现场;3、5、3引导救护车抵达现场;3、5、4无救护车时,临时调车将触电者即送医院抢救。3、6发现电梯困人3、6、1立即用对讲机报告,敦促设备人员迅速前往处理;3、6、2安慰被困人员;3、6、3协助设备人员抢险,安全接应被困人员。3、7发现人员、车辆堵塞,立即用对讲机报告,增派秩序管理员及时疏导。3、8监控岗服务3、9日常工作3、9、1监控系统24小时开通运行,监控人员24小时监控值班,录像资料保存1个星期。3、9、2监控人员密切注视屏幕,发现可疑情况立即定点录像,跟踪监视,做好记录并及时报告管理处主任。3、9、3接到周界报警系统报警时,立即向管理处主任报告,并跟踪处理过程,做好记录,然后将系统复位,重新布防。3、9、4负责对讲机得保管、充电、调换、借用与登记。4、1监控设备系统得管理4、1、1对监控系统每天进行检查,发现异常情况与故障立即报修,并做好记录。4、1、2任何人(包括秩序管理人员)未经管理处主任同意,不准查瞧监控录像保存内容。4、1、3监控人员每天擦拭监控设备一次,保持显示屏、录像机等设备清洁。4、2中央监控室得出入管理4、2、1与工作无关得人员不得擅自进入中央监控室。4、2、2因工作需要进入中央监控室得管理人员,应经管理处主任批准;外来人员进入,应经管理处主任签证认可,由秩序管理人员陪同进入。4、2、3凡进入中央监控室得人员都得办理登记手续。 5 秩序管理各岗位之间得轮换5、1秩序管理岗位采用岗位固定,人员轮值得方法,即各岗当值人员每2小时循环换岗;5、2 换岗程序:巡视岗门岗监控巡视岗;5、3 换岗必须从巡视岗开始轮换,不可从门岗或监控岗开始轮换。6秩序管理岗位设置6、1 秩序管理岗位每岗设置2人,由管理处主任确定巡视点与巡视路线,每小时一次按巡视路线巡视所有巡视点。6、2 秩序管理人员品行端正,作风正派,无劣迹记录;身体健康;具有初中以上文化水平,能处理秩序管理得日常工作,能作每日执勤记录。7秩序管理服务检查制度7、1自查:秩序管理各岗位在换岗交接时按作业标准进行检查,发现问题及时纠正,做好记录;7、2秩序管理班长巡查:秩序管理班长巡回监督检查秩序管理各岗位得作业情况,每天巡回监督检查不少于4次,做好记录;7、3管理处主任抽查:秩序管理巡视、车辆管理现场及客户装修现场,每天至少一次,做好记录。二、 硬件设施与软件设施