项目拓展管理制度.doc

01项目拓展管理制度项目拓展管理制度编制鲍跟泽日期.1.15审核鲍跟泽日期.1.19同意王耀楚日期.1.20修订统计日 期修订状态修改内容修改人审核人同意人1. 目标为保持集团可连续发展，表现策划先行思想，在寻找和确定房地产新项现在，对其可行性进行科学论证，有效躲避风险，提升项目决议规范性和计划性。2.适用范围集团房地产开发新项目论证工作，以及为之展开对应研究工作。3.权责 3.1 总裁办 3.1.1 负责土地信息搜集、筛选和基础研究工作；3.1.2 组织开展项目可行性研究，并组织编制项目可行性研究汇报；3.1.3 负责国土证办理。3.2 营销策划部 3.2.1 组织市场调研，提出项目初步定位；3.2.2 负责对论证项目提供销售预测分析；3.2.3 按项目运行策划总体工作安排完成各自项目策划工作。 3.3 设计管理部3.3.1 负责项目概念规划草案设计工作；3.3.2 按项目运行策划总体工作安排完成各自项目策划工作。3.4 成本控制部3.4.1 负责依照项目规划草案进行初步工程成本估算；3.4.2 按项目运行策划总体工作安排完成各自项目策划工作。 3.5 财务管理部3.5.1 负责对论证项目提供财务经济评价和分析；3.5.2 按项目运行策划总体工作安排完成各自项目策划工作。 3.6 集团领导按权限审核/审批项目提议书。4.管理要求 4.1 信息搜集与甄别4.1.1 总裁办负责依照集团土地贮备计划进行土地信息搜集工作，将土地信息汇总、整理和总结。通常信息渠道包含但不但限于以下方面：(1) 政府公告类：从相关报纸或各土地贮备中心处提前取得政府出让土地信息公告、土地贮备发展中心进行企业转让土地信息招投标、拍卖、挂牌信息公告。 (2) 其余被动搜集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。 (3) 其余主动搜集信息类：了解各行政区历史用地、农村工商发展用地和旧城改造信息，依照集团发展战略，主动与原土地方接触，了解是否有转让或合作意向。 4.2 基础研究阶段4.2.1 总裁办负责依据各类信息开展基础研究，及时把握动态信息，填报项目风险管理计划，及时搜集分析其研究结果，定时汇总形成基础研究信息库。4.2.2 总裁办以基础研究结果指导土地贮备计划工作进行，编制项现在期工作清单。 4.3 目标地块研究及立项4.3.1 针对初审经过目标地块，由总裁办牵头，财金管理中心、营销管理中心、工程管理中心、成本控制中心等部门配合，开展实地勘察和周围市场调查，依照市场情况和项目特点进行初步研究和初步定位。4.3.2 对于合作项目，总裁办负责商务谈判前期准备、谈判计划，配合集团领导进行谈判工作，关于合作方式、土地价格、经济指标等主要谈判需填写商务谈判统计。由总裁办牵头，财金管理中心、营销管理中心、成本控制中心、工程管理中心等部门配合，完成对应宗地情况、经济技术指标、合作条件、投资收益预测等工作，形成项目提议书，按权责手册完成审核/审批后确定。4.3.3 项目提议书经过审批后，由总裁办组织相关部门开展可行性研究工作。未经过则进行调整或放弃进入数据库存档。4.4 项目可行性研究及编制项目可行性研究汇报4.4.1 由总裁办牵头，组织工程管理中心、营销管理中心、成本控制中心、财金管理中心等共同参加，制订可行性研究计划及可行性研究整体工作。4.4.2 各部门配合总裁办深入完善项目背景调研，包含项目取得方式流程、土地方资信情况、项目所在区域环境和配套、区域规划和未来发展趋势等，深入完善项目提议书内容。 4.4.3 工程管理中心依照项目提议书产品初步定位，提出项目概念规划草案。 4.4.4 成本控制中心负责依照项目概念规划草案、成本数据库信息提出工程成本估算。 4.4.5 营销管理中心负责提出项目销售预测等。4.4.6 财金管理中心负责依照销售预测、工程成本估算、土地及前期费用、期间费用等进行项目投资经济评价。4.4.7 总裁办组织各部门依照项目基本情况、市场调研、初步产品定位规划、销售预测、工程成本估算，汇总各项经济指标并对项目总投资收益进行经济评价。 4.5 评审及听证决议4.5.1 总裁办负责汇总整合完成项目可行性研究汇报后组织召开评审会议。4.5.2 依照评审结果，总裁办完善项目可行性研究汇报内容，按权责手册完成审核/审批后确定。 4.6 项目获取4.6.1 项目开发可行性研究决议经过后，进行取得项目土地运作及相关土地手续办理（总裁办办理）工作，并对相关项目资料存档。4.6.2 拿地后10个工作日内（以中标通知为准），总裁办负责组织召开项目开启会。详见项目开启会作业指导。5.附则5.1 未执行本制度要求，按奖惩管理制度执行负激励；5.2 本制度自生效之日起执行，过去相关文件同时作废；5.3 本制度归口解释权属集团总裁办。6.附录/统计 6.1 项目风险管理计划6.2 项现在期工作清单6.3 项目提议书（模板）6.4 新项目可行性研究测算表成本部分（模板）6.5 新项目可行性研究测算表经济指标部分（模板）6.6 项目可行性研究汇报（模板）6.7 项目可行性研究（策划）听证会签表6.8 概念设计、规划设计评审表 序号统计名称附表1项目风险管理计划2项现在期工作清单3项目提议书（模板）4新项目可行性研究测算表成本部分（模板）5新项目可行性研究测算表经济指标部分（模板）6项目可行性研究汇报（模板）7项目可行性研究（策划）听证会签表8概念设计、规划设计评审表