项目拓展管理制度.doc

01项目拓展管理制度

项目拓展管理制度

编制
鲍跟泽
日期
.1.15

审核
鲍跟泽
日期
.1.19

同意
王耀楚
日期
.1.20

修订统计
日 期
修订状态
修改内容
修改人
审核人
同意人

1. 目标
为保持集团可连续发展，表现策划先行思想，在寻找和确定房地产新项现在，对其可行性进行科学论证，有效躲避风险，提升项目决议规范性和计划性。
2.适用范围
集团房地产开发新项目论证工作，以及为之展开对应研究工作。
3.权责
3.1 总裁办
3.1.1 负责土地信息搜集、筛选和基础研究工作；
3.1.2 组织开展项目可行性研究，并组织编制《项目可行性研究汇报》；
3.1.3 负责国土证办理。
3.2 营销策划部
3.2.1 组织市场调研，提出项目初步定位；
3.2.2 负责对论证项目提供销售预测分析；
3.2.3 按项目运行策划总体工作安排完成各自项目策划工作。
3.3 设计管理部
3.3.1 负责项目概念规划草案设计工作；
3.3.2 按项目运行策划总体工作安排完成各自项目策划工作。
3.4 成本控制部
3.4.1 负责依照项目规划草案进行初步工程成本估算；
3.4.2 按项目运行策划总体工作安排完成各自项目策划工作。
3.5 财务管理部
3.5.1 负责对论证项目提供财务经济评价和分析；
3.5.2 按项目运行策划总体工作安排完成各自项目策划工作。
3.6 集团领导
按权限审核/审批《项目提议书》。
4.管理要求
4.1 信息搜集与甄别

4.1.1 总裁办负责依照集团土地贮备计划进行土地信息搜集工作，将土地信息汇总、整理和总结。通常信息渠道包含但不但限于以下方面：
(1) 政府公告类：从相关报纸或各土地贮备中心处提前取得政府出让土地信息公告、土地贮备发展中心进行企业转让土地信息招投标、拍卖、挂牌信息公告。
(2) 其余被动搜集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。
(3) 其余主动搜集信息类：了解各行政区历史用地、农村工商发展用地和旧城改
造信息，依照集团发展战略，主动与原土地方接触，了解是否有转让或合作意向。
4.2 基础研究阶段
4.2.1 总裁办负责依据各类信息开展基础研究，及时把握动态信息，填报《项目风险管理计划》，及时搜集分析其研究结果，定时汇总形成基础研究信息库。
4.2.2 总裁办以基础研究结果指导土地贮备计划工作进行，编制《项现在期工作清单》。
4.3 目标地块研究及立项
4.3.1 针对初审经过目标地块，由总裁办牵头，财金管理中心、营销管理中心、工程管理中心、成本控制中心等部门配合，开展实地勘察和周围市场调查，依照市场情况和项目特点进行初步研究和初步定位。
4.3.2 对于合作项目，总裁办负责商务谈判前期准备、谈判计划，配合集团领导进行谈判工作，关于合作方式、土地价格、经济指标等主要谈判需填写商务谈判统计。由总裁办牵头，财金管理中心、营销管理中心、成本控制中心、工程管理中心等部门配合，完成对应宗地情况、经济技术指标、合作条件、投资收益预测等工作，形成《项目提议书》，按《权责手册》完成审核/审批后确定。
4.3.3 《项目提议书》经过审批后，由总裁办组织相关部门开展可行性研究工作。未经过则进行调整或放弃进入数据库存档。
4.4 项目可行性研究及编制《项目可行性研究汇报》
4.4.1 由总裁办牵头，组织工程管理中心、营销管理中心、成本控制中心、财金管理中心等共同参加，制订可行性研究计划及可行性研究整体工作。

4.4.2 各部门配合总裁办深入完善项目背景调研，包含项目取得方式流程、土地方资信情况、项目所在区域环境和配套、区域规划和未来发展趋势等，深入完善《项目提议书》内容。
4.4.3 工程管理中心依照《项目提议书》产品初步定位，提出项目概念规划草案。
4.4.4 成本控制中心负责依照项目概念规划草案、成本数据库信息提出工程成本估算。
4.4.5 营销管理中心负责提出项目销售预测等。
4.4.6 财金管理中心负责依照销售预测、工程成本估算、土地及前期费用、期间费用等进行项目投资经济评价。
4.4.7 总裁办组织各部门依照项目基本情况、市场调研、初步产品定位规划、销售预测、工程成本估算，汇总各项经济指标并对项目总投资收益进行经济评价。
4.5 评审及听证决议
4.5.1 总裁办负责汇总整合完成《项目可行性研究汇报》后组织召开评审会议。
4.5.2 依照评审结果，总裁办完善《项目可行性研究汇报》内容，按《权责手册》完成审核/审批后确定。
4.6 项目获取
4.6.1 项目开发可行性研究决议经过后，进行取得项目土地运作及相关土地手续办理
（总裁办办理）工作，并对相关项目资料存档。
4.6.2 拿地后10个工作日内（以中标通知为准），总裁办负责组织召开项目开启会。详见《项目开启会作业指导》。
5.附则
5.1 未执行本制度要求，按《奖惩管理制度》执行负激励；
5.2 本制度自生效之日起执行，过去相关文件同时作废；
5.3 本制度归口解释权属集团总裁办。
6.附录/统计
6.1 《项目风险管理计划》
6.2 《项现在期工作清单》
6.3 《项目提议书》（模板）
6.4 《新项目可行性研究测算表——成本部分》（模板）
6.5 《新项目可行性研究测算表——经济指标部分》（模板）
6.6 《项目可行性研究汇报》（模板）
6.7 《项目可行性研究（策划）听证会签表》
6.8 《概念设计、规划设计评审表》

序号
统计名称
附表
1
项目风险管理计划

2
项现在期工作清单

3
项目提议书（模板）

4
新项目可行性研究测算表——成本部分（模板）

5
新项目可行性研究测算表——经济指标部分（模板）

6
项目可行性研究汇报（模板）

7
项目可行性研究（策划）听证会签表

8
概念设计、规划设计评审表