伊犁哈萨克自治州康养中心项目可行性研究报告(代项目建议书)(20170906).docx

伊犁哈萨克自治州康养中心项目可行性研究报告(代项目建议书)(20170906)伊犁哈萨克自治州康养中心建设项目可行性研究报告（代项目建议书）伊犁新联投资顾问有限责任公司二一七年八月（本资格证书盖章有效）伊犁哈萨克自治州康养中心项目可行性研究报告编制单位负责人：王博技 术 负 责 人：杨凤筱伊犁新联投资顾问有限责任公司（盖章）委托单位：伊犁哈萨克自治州社会福利院编制单位：伊犁新联投资顾问有限责任公司审 核：杨凤筱（注册咨询工程师 高级工程师）编制人员： 陈重生：工程师 高新华：注册造价师陈 栋：工程师 利洪灿：工程师 方 晶：助理工程师目 录第一章 总 论11.1 项目概况11.2 建设单位介绍21.3 编制依据31.4 编制原则41.5 可行性研究范围51.6 主要经济技术指标5第二章 项目建设背景及必要性分析72.1 项目提出的背景72.2 项目建设的必要性132.3 项目建设的可行性172.4 分析结论19第三章 项目市场需求分析203.1市场调查203.2市场预测213.3市场分析结论22第四章 项目建设条件244.1项目地理位置244.2项目投资环境254.3投资环境小结26第五章 总体建设方案275.1平面设计方案275.2建筑设计方案325.3结构方案355.4装修方案375.5给水工程375.6排水工程395.7采暖工程405.8电气工程405.9 空调及通风系统425.10 燃气工程42第六章 项目实施规划436.1项目准备期436.2项目建设期436.3项目进度计划44第七章 环境保护与消防措施467.1设计依据及原则467.2项目建设地区的环境现状477.3 项目建设和运营对环境的影响487.4 环境保护措施方案517.5绿化方案567.6消防措施56第八章 节约能源方案608.1本项目遵循的合理用能标准及节能设计规范608.2建设项目能源消耗种类608.3项目所在地能源供应状况分析608.4节能措施和节能效果分析618.5节能效果分析648.6结论65第九章 劳动安全卫生669.1 劳动安全669.2 劳动卫生67第十章 项目组织管理7010.1 项目建设管理的原则7010.2 组织机构设置7010.3 项目管理方案70第十一章 项目招标实施方案7811.1项目概况7811.2招标范围7811.3招标组织形式7911.4招标方式7911.5招标原则8011.6评标委员会组成8011.7招标程序8111.8评标程序8111.9发放中标通知书8211.10招投标书面报告备案8211.11合同备案82第十二章 投资估算与资金筹措8312.1投资估算的编制范围8312.2投资估算的编制依据8312.3建设投资估算8412.4各分项工程投资汇总9212.5资金筹措9212.6资金使用和管理92第十三章 财务及经济评价9313.1项目收入来源9313.2经营费用的测定9413.3项目经济效益分析9613.4 项目财务分析102第十四章 风险分析及规避10314.1项目风险因素10314.2风险规避对策104第十五章 结论与建议10715.1结论10715.2建议107附表1091.伊犁哈萨克自治州康养中心项目损益表1092.伊犁哈萨克自治州康养中心项目现金流入流出预测分析1153.伊犁哈萨克自治州康养中心项目财务现金流量表1214.伊犁哈萨克自治州康养中心项目内部收益率计算表124 4伊犁哈萨克自治州康养中心项目可行性研究报告（代项目建议书）第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称 伊犁哈萨克自治州康养中心1.1.2 项目建设性质新建1.1.3 项目建设单位建设单位：伊犁哈萨克自治州社会福利院法人代表：吴虎寿1.1.4 项目建设地址建设项目位于伊宁市经济合作区上海路53号1.1.5 项目主管部门伊犁哈萨克自治州民政局1.1.6 项目建设内容与规模总建筑面积75460平方米。主要功能划分如下：表1-1 主要建筑物、构筑物一览表序号名称占地面积（m2）建筑面积（m2）备注1康养中心1832146568层，高37.7m,框架2多功能康养综合楼1761140888层，高37.7m,框架3康复医院2576122688层，高29.7m，框架4营养配餐中心115234563层，高11.7m，框架5康复楼（康复医院附楼）120124022层，高9m，框架6综合服务中心97038804层，高15.3m，框架7地下停车场及配套工程24710合计9492754601.1.7 项目投资规模本项目总投资3.23亿元1.1.8 项目资金来源本项目总投资3.23亿元，资金来源为：采用PPP项目模式引进社会资金16000万元；申请专项建设引导基金1500万元；社会福利院自筹资金2500万元，申请银行贷款1.23亿元。1.1.9 项目建设期限项目建设期拟定为2018年4月至2020年9月，项目建设期为30个月。1.2 建设单位介绍伊犁哈萨克自治州社会福利院成立于1957年，隶属于伊犁哈萨克自治州民政局，为财政全额拨款的副县级事业单位，是一所集社会福利和儿童福利为一体的综合性福利院。根本宗旨是“提供收养服务，弘扬救助精神”。多年来，一直从事着周边地区的孤寡老人、三无老人、孤儿、弃婴提供生活照料、医疗康复、精神慰藉、特殊教育、临终关怀等工作。社会福利院实有在编干部职工57人，聘用人员45名，离退休人员27名；根据业务需要设有办公室、老人部、孤儿部、老年公寓、后勤部、社工部、护理康复部、膳食部等八个部门。目前共拥有床位600张，其中：养老床位400张，孤儿床位100张，医疗床位100张。全院占地面积97407平方米（合146亩），总建筑面积117146平方米，依据已编制的社会福利院修建性详细规划，依据整体服务功能要求，“十三五”期间进行社会福利园区建设，将总面积为11.71万平米的社会福利园区分为社会福利服务中心区、儿童福利中心、“三无”老人生活中心、康养中心、营养配餐中心、康复医院等6大功能区。本项目包括：康养中心、多功能康养综合楼、康复医院、营养配餐中心、综合服务及培训指导中心、物业后勤服务中心、地下停车场等内容。1.3 编制依据1.中华人民共和国老年人权益保护法；2.关于加快实现社会福利社会化的意见国发办200019号；3.中华人民共和国城市规划法2007年10月28日；4.中华人民共和国国民经济和社会发展“十三五”规划纲要；5.社会福利机构管理暂行办法民政部令1999第19号；6.新疆维吾尔自治区关于加快发展养老服务业的实施意见新政发201419号；7.新疆维吾尔自治区关于加快推进居家养老服务工作的实施意见新政办发2015138号；8.新疆维吾尔自治区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；9.伊犁哈萨克自治州人民政府关于进一步加强我州老年人体育工作的意见；10.伊犁哈萨克自治州国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；11.伊犁哈萨克自治州社会福利院“十三五”规划12.伊宁市城市总体规划纲要（20102030）；13.建设项目经济评价方法与参数及使用手册（第三版）；14.国家及地方的其他现行规范、规程、标准和相关政策法规等；15.国家公布的相关设备及施工标准。1.4 编制原则1.充分利用伊犁州社会福利院现有的基础设施条件，合理调整，以减少重复投资。2.坚持先进性、适用性、合理性、经济性的原则，采用国内先进的产品及相关技术，确保工程项目建设的质量。以获得良好的经济和社会效益。3.认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。4.节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。5.注重环境保护，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。6.注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关节能、劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。7.康养中心建设项目，各项设施的设计和建造，应充分体现适老、宜老性，方便入“住”老人的出入，方便快捷的、无障碍的获得本项目提供的各项服务及相应的医疗、护理、康复、学习、娱乐、交友等便利。1.5 可行性研究范围本项目可行性研究报告对项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的建设原则；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。1.6 主要经济技术指标1.规划总平面主要技术指标，详见下表：表1-2 规划总平面主要技术指标表序号名称单位数量备注1本项目占地面积m294922本项目建筑面积m275460 3容积率1.24建筑密度%27.85绿地面积m239756 6绿地率%40.87道路硬化面积m230546.66 8地下建筑面积（地下车库）m2247109停车位个822 其中地上停车位个204 地下停车位个618 非机动车停车位个50 2.床位数：规划设计康养床位1000张，按4：4：2比例分配，能自理老人床位占40%，为400张床位,分布在多功能康养综合楼2-8层；半失能老人床位占40%，为400张床位，分布在康养中心2-8层；失智失能老人床位占20%，为200张床位，分布在康复医院3-8层;康复楼（康复医院附楼）分布失智失能老人床位68张。3.主要业态收费标准：能自理老人1500元/床月，半失能老人2500元/床月，失智失能老人4000元/床月。伊犁哈萨克自治州康养中心项目地理位置优越，东侧为仁和宁远郡小区、警盾小区，南侧为东方环宇小区，西侧为伊宁市开发区主要街道上海路，北侧为河北路；周边半径3公里范围内，为伊宁市新建城区，是伊宁市人口密度，人均经济收入最高的区域；距伊犁河景观带约3.5公里。本项目隶属于伊犁州福利院，项目建成后将成为伊犁州医养结合示范指导中心，满足老年群体对养老服务的需求，推动伊犁州养老事业的发展。第二章 项目建设背景及必要性分析2.1 项目提出的背景2.1.1 中国是唯一一个老龄人口过亿的国家据国家统计局网站显示：截止到2013年底，我国60岁及以上老年人口达到1.78亿，占总人口的13.26%，其中65岁及以上老年人口为1.19亿，占总人口的8.87%。中国是较早进入老龄社会的发展中国家之一。中国是世界上老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的五分之一。截至2015年底,全国60岁及以上老年人口2.22亿,占总人口的16.1%,其中65岁及以上人口1.44亿,占总人口的10.5%。“老龄化社会”是指60岁以上的人口数占总人口数的比例超过10%，或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。2014年老龄蓝皮书指出：“中国已经处于老龄社会初期阶段，正在向老龄化经济体转变，未来将成长为全球老龄产业市场潜力最大的国家。”从2013年到21世纪末，中国人口老龄化过程可分为四个阶段。第一阶段：从2013到2021年为快速发展阶段，同时中国人口处于轻度老龄化阶段。在此阶段，中国老年人口迎来第一个增长高峰，由2.02亿人增长到2.58亿人，共增加5600万人，年均增长700万人，老龄化水平由14.9%提高到17.9%，属于轻度老龄化（老年人口占总人口比重在1019之间为轻度老龄化）。第二阶段：从2022年到2030年，中国老龄人口进入了第二个增长高峰，由2.58亿人增长到3.71亿人。第三个阶段：从2031年到2053年，为快速发展阶段，中国人口进入中度老龄化阶段，由3.71亿人增长到4.87亿人。第四个阶段：从2053年到2100年，老龄人口增长期结束，由4.87亿人减少到3.83亿人。2.1.2 鼓励发展养老服务业的相关政策1.国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知（国办发200019号）；2.民政部关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见（民发2005170号）；3.国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知（ 国办发20066号）；4.中共十八届三中全会提出，要“积极应对人口老龄化，加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业”。2013年，国务院对中国养老服务体系进行顶层设计，发布关于加快发展养老服务业的若干意见(国发201335号)，将养老服务体系建设纳入国家战略。提出我国现阶段的发展目标为“到2020年，全面建成以居家为基础、为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。养老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，养老服务业持续健康发展。”5.中国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要，在多个章节均提及发展养老服务业。纲要指出，要满足多样化公共服务需求，积极推动医疗、养老、文化、体育等领域非基本公共服务加快发展，完善各类社会资本公平参与医疗、教育、托幼、养老、体育等领域发展的政策。养老服务业既是事业也是产业。6.为贯彻落实国务院关于加快发展养老服务业的若干意见(国发201335号)，2014年4月，国土资源部下发养老服务设施用地指导意见(国土资厅发201411号)，在用地范围、土地用途和年期、供地计划、供地政策、鼓励租赁供地、分类用地监管、鼓励盘活存量用地、利用集体建设用地等方面分别作出了规定，从土地政策上大力支持养老服务业发展。7.2015年鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见（民发201533号）、国家开发银行关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见（民发201578号）、基本养老保险基金短期理财投资管理办法(国发201548号)以及2016年的关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见(银发201665号)等文件相继出台，金融与养老产业融合的形式受到政策肯定，养老产业在资金助力下进入发展快车道。8.国务院办公厅转发卫生计生委、民政部、发展改革委、财政部、人力资源社会保障部、国土资源部、住房城乡建设部、全国老龄办、中医药局关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见（国办发201584号），全面部署进一步推进医疗卫生与养老服务相结合，满足人民群众多层次、多样化的健康养老服务需求。9.关于支持社会力量兴办老年人社会福利机构的意见（新民发200952号），鼓励和支持社会力量兴办老年人福利机构，广泛动员社会力量参与老年人福利事业、兴办老年人福利机构，开展形式多样的系列化服务。10.新疆维吾尔自治区关于加快发展养老服务业的实施意见（新政发201419号）。加快发展养老服务业，是践行“民生优先”理念、保障和改善民生的必然要求,是全面建成小康社会的一项紧迫任务，有利于保障各族老年人权益、满足各族老年人养老服务需求；有利于拉动内需、扩大就业、形成新疆服务业发展新的增长点；有利于创新社会管理、维护新疆社会和谐稳定。从我区实际出发，以满足各族老年人的养老服务需求和提升老年人生活质量为目标，充分发挥政府主导作用、社会力量的主体作用和市场机制在资源配置中的基础性作用，创新体制机制，激发社会活力，健全服务体系，大力发展方便可及、价格合理的各类养老服务和产品，逐步满足各民族、多层次、多样化养老服务需求，使发展养老服务业成为积极应对人口老龄化、保障和改善民生的重要举措，成为扩大内需、增加就业、促进服务业发展、推动经济转型升级的重要力量。到2020年，基本建立起以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，城乡统筹、设施齐备、功能完善、布局合理的养老服务体系，实现养老服务与医疗康复、文化教育、家庭服务、旅游休闲、金融保险等相关领域互动发展，形成养老服务业发展新局面；社会力量成为养老服务供给主体，养老服务业成为全区服务业重要组成部分，从业人员规模不断扩大。80%以上的城市居家生活老年人得到养老服务的全面支持，80%以上的乡镇和40%以上的农村社区建立包括养老服务在内的社区综合服务设施和站点。全区养老床位数达到每千名老人35张以上，服务能力大幅度增强。2.1.3 入住养老机构已形成趋势老人经常需要人照顾，有的老人考虑到儿女的实际情况，选择了老年公寓养老。养老机构的环境和条件适合养老，而且现在的交通通讯工具又十分发达，家人也能经常见面，这样既适合养老，而且亲情也不会疏远。在养老机构老人每天的生活起居都有专人负责，经常还有各种老年人活动，有很多老伙伴在一起，老年人过得很愉快也很惬意。由于目前许多子女无时间照料老人或者家里没有条件为老年人提供系统专业的服务，再加上养老机构周到的服务和先进的设施，入住养老机构已成为现代社会养老的一种趋势。2.1.4 新疆老年人口概况2015年，新疆60岁以上的老年人预计已超过300万人，占全区总人口的12.9%，2010年新疆进入老龄化社会。新疆人口老龄化呈现人口基数大、增速快的特点，老年人口数每年正在以4.36%的速度增长，远远高出全国1.16%的增长速度。人口老龄化对经济发展将会产生深刻影响,使劳动抚养化结构、消费需求层次发生变化，老年社会保障体系将面临更大的压力，同时，老龄化社会对老年人生活照料、医疗保健、康复护理、家政服务等也提出更高要求。随着老龄化的快速发展和家庭结构的逐步变化，新疆空巢老人的数量在近些年也呈现快速增长的趋势。根据对全区空巢老人基本情况调查，目前新疆有空巢老人52.88万人，占全区老年人总数的17.62，其中生活不能自理的空巢老年人约有10.57万人，约占空巢老人总数的19.98，一人独自居住附近无子女的空巢老人有3.66万人，占空巢老人总数的6.92。空巢老人在日常生活中或多或少都会存在着生活照料困难、孤独感强烈等方面的问题，这部分老年人选择到机构养老的意愿比较强烈，比例相对较高。2.1.5 伊犁州直养老事业概况根据最新调查数据，随着伊犁州直人口老龄化进程的加快，“州直八县三市60岁以上老年人口达到32.3万人，占全州直总人口的11.5%。公办福利机构床位数4359张、公办养老机构在院老人数2000人。州直共有民办养老机构13家，建筑面积21880平方米，床位1079张，现有入住老人774人，其中残疾人673人；工作人员为133人，其中90%人为40-50岁人员，员工大多是内地到新疆打工人员。2.1.6 伊犁州直急需养老服务队伍的建设加强养老服务队伍建设，提高服务水准。建立一支高素质的人才队伍，是为老年人提优质服务的重要条件，也是州直民办养老机构建设的当务之急。我们必须要建立一支社会化与专业化相结合的养老服务队伍，开展职业资格培训，实行职业资格和技术等级管理认证制度，提高养老护理人员持证上岗比例，加强养老从业人员的专业教育、在职教育和岗位技能培训，提高其政治素质、职业道德和专业水平。建立伊犁州养老服务指导中心，强化行业管理和指导。依托州直养老机构，建设具有组织、指导、服务、培训等功能的社会化养老服务指导中心，健全养老服务机构网络，强化对州直公办和民办养老服务机构和居家养老服务行业的管理和指导。新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。2.2 项目建设的必要性2.2.1 符合国家各项政策及地方发展规划中国老龄事业发展“十三五”规划指出，“十三五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.22亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一翻，解决老龄化社会问题任重道远。伊犁州十三五规划指出伊犁州市应积极应对人口老龄化问题，加快发展社会养老服务事业，以居家养老为基础、社会服务为依托、机构养老为补充、资金保障与服务提供相匹配，政府主导、部门协同、社会参与、公众互助的社会养老服务体系逐步推进。而本项目将打造多功能健康养老中心来响应国家政策的需要。伊犁州直康养中心项目的建设，符合国家、自治区及自治州相关的法律法规及扶持政策，符合民政系统的法律法规及相关政策，符合伊宁市城市总体规划。是伊犁州社会福利院“十三五”规划的一个重要的组成部分。2.2.2 是促进伊犁州老年人幸福高地建设的需要人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。老人中差不多有三成的老人都存在着这样或那样的心理问题。因离退休的社会角色转变而产生的心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，整天愁眉苦脸、唉声叹气、夜不能眠；和子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等。目前伊犁州直有老年人口数量与养老床位数量严重失衡，平均每百人拥有养老床位1.67张，远远不能满足日益增长的养老需求。随着时间的推移，伊犁州直养老需求将进一步快速扩大。面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，伊犁州直康养项目的建设能够有效地解决空巢老人的问题，提升了老年人的满意度和幸福感。让伊犁州老年人实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”。2.2.3 是增加就业带动伊犁州养老产业发展的需要根据养老行业国际公认的3位失能老人配备1名护理人员，10位养老人员，配备1名护理人员。该项目的建成使用，可带动社会资本进入养老产业。随着各类资本进入该领域，将会创造出大量的就业岗位。本项目建成后，将为当地提供大量就业机会，吸收闲置人员再就业，可促进当地经济和谐发展；为提高伊犁州综合实力产生深远影响，对于提升当地经济、增加从业人员的收入、提高国民生活水平有着非常重要的意义。当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。养老服务供需矛盾突出，产业结构不均衡，以及我国特殊的“421”结构，是导致老人独居、空巢、失抚现象加剧的直接原因。社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。社会化养老机构的建设，是体现党的亲民爱民政策，有效降低独居、空巢、失抚老人的比例，优化调整养老产业结构，提升社会养老服务水平，促进家庭和谐、代际和谐、社会和谐的重要措施。伊犁州老年服务业总体发展水平滞后，老年福利设施在数量和质量上都与现实需要有很大差距，现有社会养老机构照料老人的能力远不能满足要求。同时，机构照顾比较高的费用也使一些经济困难的老年人望而却步；即使有条件去机构养老的老年人，也因受中国传统文化习惯的影响，不愿去机构养老；对在机构养老的老年人，容易造成社会疏离、习惯性无助等问题。因此，发展养老是我国社会养老保障体系的必要补充，也是解决城市养老问题的重大战略选择。项目建设可以满足养老机构老人的基本生活需求，倡导快乐健康生活，促进养老产业的发展，并可以带动健康保健、医疗护理、老年旅游等相关产业的发展，缓解伊犁州人口老龄化趋势，整体促进伊犁州养老服务业发展。2.2.4 是维护社会稳定，促进社会和谐发展的需要随着社会经济的发展、人民生活水平的提高和社会生活方式的转变，老年群众在日常生活照顾、精神慰藉、心理支持、康复护理、紧急救助、临终关怀等方面的需求日益增长。妥善处理人口老龄化带来的社会问题，满足广大老年人对养老服务业的需要，解决老年人的养老、就医看病的问题显得尤为迫切。建设养老机构是构建社会主义和谐社会、贯彻落实科学发展观、坚持以人为本的具体体现，是社会文明进步的重要标志。认真解决老年人日常生活中的实际问题，有利于保持家庭关系的和睦稳定，有利于促进老年群体和其它群体和谐相处，也有利于促进我州相关行业的发展，为建设和谐社会做出贡献。我们国家是在经济欠发达的情况下进入老龄化社会的，如此低的经济发展水平，要承受如此高程度的人口老龄化，这就需要开辟一条新型养老道路，以缓解政府财政压力。伊犁州养老事业的发展，将直接影响到社会稳定和经济发展。政府引导性投资，将会带动社会资本进入养老领域。从而为高、中、低经济收入老年人群建造符合其经济收入的养老设施和环境。使子女可以安心工作，促进伊犁州直的经济发展和社会和谐。本项目推行养老服务，正是适应了这一要求，同时也为体制转轨和结构转型营造了一个更加宽松的环境，为维护社会稳定、解决社会矛盾提供了有效的保障。综合以上因素，本项目建设十分必要。2.3 项目建设的可行性2.3.1 政策可行性国家及各级政府颁布了中华人民共和国老年人权益保护法、关于加快实现社会福利社会化的意见国发办200019号、社会福利机构管理暂行办法民政部令1999第19号、新疆维吾尔自治区关于加快发展养老服务业的实施意见新政发201419号、新疆维吾尔自治区关于加快推进居家养老服务工作的实施意见新政办发2015138号、伊犁哈萨克自治州人民政府关于进一步加强我州老年人体育工作的意见等，为本项目提供了资金筹措、财税和金融支持政策的支持，为项目的资金筹措提供了更多的选择，国家各项支持和优惠政策是项目建设顺利实施的前提条件。本项目属于国家鼓励支持发展项目，符合国家发展的战略部署，项目建设具备政策可行性。2.3.2 市场可行性项目位于伊宁市经济合作区核心区域，周边有多处大型商业住宅小区，半径3.5公里范围内，是伊宁市人口密度最高的区域，居民的经济收入也是伊犁州直最高的区域。项目周边附属配套设施齐全，环境优良，距伊犁河景观带约3公里，对不同经济收入的老年人群具有极大的吸引力。项目建成后将为机构养老、社区养老、居家养老和候鸟式养老提供技术、服务、交流等后勤保障工作。本项目完成后，将有力的推动伊犁州养老事业的发展，创造出巨大的社会效益，随着社会经济的不断发展，经济效益将逐渐的显现出来。2.3.3 技术可行性新疆地区有一批具有工程建设资质的、拥有技术、资金实力及人才优势较强的工程建设单位，在设计上有成熟的相关法规和规范。伊犁州社会福利院近60年来，积累了丰富的老年人口护理经验和大量的专业技术人才。因此，本项目建设在护理技术和后期运营方面技术上具有可行性。2.3.4 管理可行性本项目将根据项目建设的实际需要，组建专业运营机构，负责项目规划、设计、组织和实施。在经营管理方面将制定行之有效的各种企业管理制度和人才激励机制，确保本项目按照现代企业运营方式进行运作。2.4 分析结论本项目属于国家及地方鼓励项目，社会效益显著。从项目实施的必要性和建设可行性分析，项目的建设符合我国的相关产业发展政策，有当地政府、各相关部门的支持，按国家基本建设程序进行实施，项目符合当地城市规划和景观布局建设要求，项目方案合理，具有良好的社会效益。鉴于以上必要性及可行性研究分析，本项目的实施将面临较为广阔的市场发展空间，项目的进一步发展将更好地服务社会和增加政府财税收入、提高劳动就业率。该项目建设还将带动旅游产品的展示和销售，延伸产业链条，对伊犁州的社会经济发展起到较大的促进作用。因此，本项目的建设不仅会给项目投资方带来一定的经济效益，还具有很好的社会效益。综合以上因素，本项目建设可行，且十分必要。第三章 项目市场需求分析3.1市场调查3.1.1建设项目产品构成1.本项目主要由以下部分组成表3-1 项目产品构成序号名称1康养中心2多功能康养综合楼3康复医院4营养配餐中心5综合服务中心（包括：1、康养培训、2、信息平台及指导中心、3、物业后勤服务中心）6地下停车场及配套工程3.1.2建设项目盈利能力调查表3-2 项目盈利能力调查表序号项目名称项目主要业态1康养中心（老年公寓）健康养老中高档示范区（医养结合示范区），主要为：半失能老人康养公寓和康复训练室及理疗服务。专为老年人进行个性化设计，室内采用防滑地板,马桶和淋浴室设计防滑护栏;淋浴室设置沐浴专用凳,冷热水开关标识也十分醒目;卫生间与室内连接处采用缓坡无障碍设计;无线定位系统、24小时应急呼叫系统,只要在园区范围内就可以通过无线定位找到老人,老人遇到突发状况时,只需轻轻按下应急呼叫系统,马上就会有专业医护人员进行救助。 2多功能康养综合楼（老年配套服务设施）主要包括：自理型老人养老公寓，养老产品展销厅、文化娱乐休闲设施；如：棋牌室、阅览室、唱歌、舞蹈活动室、书法练习馆、乒乓球馆等适合老年人的活动场所设施。3康复医院主要包括：1、老年病康复理疗、慢病管理、健康讲座；2、失智失能老人养老、心理咨询等；4营养配餐中心除服务于伊犁州社会福利院，还可对社会开放，以此获得经济效益和社会效益。5综合服务中心1、 康养服务人员培训中心，2、州直社区养老、机构养老、居家养老、候鸟式养老的信息平台及指导中心；3、后勤保障、物业服务。6地下停车场及配套工程停车及配套服务3.1.3项目周边同类产品调查从初步调查结果分析，伊宁市经济合作区无同类产品；项目周边10公里范围内，无相同规模的同类产品；随着老年事业的发展，特别是养老产业的进一步繁荣，本项目产品价值将会大幅提升。对经济及社会效益具有积极促进作用。3.1.4项目替代产品调查根据伊宁市总体发展规划，项目建成后，周边无替代产品出现。3.1.5社会化养老收费调查目前伊宁市公办及民办养老机构，根据设施、地段及规模不同，收费标准约为2000元左右。3.2市场预测3.2.1养老市场需求预测1.目前伊犁州直有超过60岁的老年人口32.5万人，按20%的老年人口需要政府养老机构或民办养老机构提供养老服务。约有6.5万人市场需求。2.伊宁市2015年末，约有人口58万人，按60岁以上老年占人口比例的11%计，约有6.05万人。按20%的人口需要政府养老机构或民办养老机构提供养老服务，约有1.21万人的市场是需求。3.根据最新调查数据，目前伊犁州直公办，民办养老床位共计5438张，与市场需求缺口巨大。3.2.2养老收费增长预测1.随着社会化养老观念进一步普及，将会有越来越多的老年人口进入养老机构安度晚年。2.随着独生子女父母进入老年，会有越来越多的老年人口愿意进入养老机构安度晚年。3.随着富裕的老年人口越来越多，可以支付较高的养老费用，因此对养老机构提出了更高的设施和服务要求。4.养老收费会保持一个较快的增长。根据不同的设施条件，老年人可以承受的收费标准年增长率预计为5%-10%，高端养老机构收费增长速度较快。3.3市场分析结论1.本项目是伊犁州社会福利院的配套建设工程，拥有良好的专业优势和基础设施、市场需求巨大，通过专业化的养老服务和管理，建设项目将给伊犁州带来很好的社会效益和一定的经济效益。2.本项目的建设符合国家产业导向，顺应了国家推动养老事业发展的引导方向，属于国家大力鼓励发展范畴，建设条件良好。3.本项目的建设可促进伊犁州养老产业的健康发展，具有形成新的养老产业集群的实力，可完善养老产业链条，从而带动和促进当地国民经济的全面发展和社会进步。4.本项目具备社会经济发展的可持续性，项目实施可行、可靠。项目的建设将为当地开辟新的经济增长点，而且还可促进当地相关产业的发展，从而带动和促进当地国民经济的全面发展和社会进步。第四章 项目建设条件4.1项目地理位置本项目位于伊宁市边境经济合作区上海路以东河北路以南交界处。该项目地址周边交通便利，方便人员车辆的出入，四周无公害和污染，该项目建设地点人流转移便捷，生态环境良好、基础设施一流、功能布局合理、人群集聚效应显著，区位优势明显。因此，项目选址能够满足本项目的用地需要，符合伊宁市城市发展规划要求，故本项目拟建地址选择方案可行。图4-1 项目区位置图4.1.1工程地质与水文地质条件通过场址临近建筑物的地质勘察资料表明，该项目工程地质及水文条件较好，地势平整，地基承载力达到要求条件，能够满足本项目工程建设要求。4.1.2公用设施条件本项目供水、供电、供热、通讯等公用设施条件较好，能够满足要求。4.1.3环境保护条件项目所产生的污染物主要是生活垃圾、部分医疗垃圾及医疗污水（医疗垃圾由专业部门收集处理、医疗污水处理达标后消毒排放至城市排污系统）、商品销售时产生的废弃物。可通过市政污水排放及垃圾回收系统处理。4.2项目投资环境4.2.1项目地理环境及人口现状伊宁市横亘伊犁河谷中部，东连伊宁县，西接霍城县，南与察布查尔锡伯自治县隔河相望，北靠天山支脉科古尔琴山，是新亚欧大陆桥中西部的主要窗口。伊宁市现辖八乡一镇二场、八个街道办事处，全市总面积755平方公里，现有总人口58万人，有维吾尔、汉、哈萨克、回、蒙古、锡伯、乌兹别克、俄罗斯等37个民族。图4-2 项目地理位置图4.2.2项目选址地环境本项目东面是宁远郡小区，南面是东方环宇七彩城小区，西面是福安西城国际小区，北面是仁和熙春郡小区。周边3.5公里范围内，是伊宁市人口最集中居住区域，交通便捷。该项目的建设，具有完善城市功能，改善城市环境、塑造城市形象、提升城市品位的作用。4.3投资环境小结综上所述，项目建设地伊宁市经济合作区具有优越的地理气候、投资环境、交通区位以及充足的自然资源等条件均为项目的长远发展奠定了坚实的基础，完全可以满足项目建设和运营的需求。第五章 总体建设方案5.1平面设计方案5.1.1指导思想项目建设必须坚持高标准、高起点、高质量的建设目标；建筑设计与城市规划相一致，依托现代科技力量，利用新型节能材料、清洁材料，注重生态环境建设，努力创造可持续发展的环境与氛围。5.1.2设计原则1.以人为本遵从“以人为本”的设计原则，根