2024年上半年合肥写字楼和零售物业市场报告.pdf

写字楼与零售市场概况2024年上半年合肥戴德梁行戴德梁行-2来源：当地统计局合肥宏观经济概况*中国居民可支配收入按扣除相关税收和强制性社会保障缴款后的总收入计算。3,9925,11211,0984,3605,5492,772宁波杭州上海南京苏州合肥地区生产总值(亿元)1,2421,6734,6142,3212,4911,401宁波杭州上海南京苏州合肥社会消费品零售总额(亿元)9.7 12.5 24.9 9.5 13.0 9.9 宁波杭州上海南京苏州合肥2023年人口(百万)26,77526,11825,78125,12726,01818,740宁波杭州上海南京苏州合肥城镇居民人均可支配收入(元)2309091,352631722325宁波杭州上海南京苏州合肥房地产开发投资(亿元)4.9%5.7%5.8%3.4%7.1%2.7%宁波杭州上海南京苏州合肥第三产业增长率戴德梁行戴德梁行-3来源:合肥国土资源和房屋管理局,戴德梁行研究部主要地块成交情况区域竞得方成交时间土地用途土地面积（平方米）总价（百万元）容积率楼面价（元/平方米）地块编号包河区合肥市包河区乡村振兴投资有限公司2024/5/24商业/办公用地67,399128.41.11,732包河区BH202404号包河区 合肥市包河区乡村振兴投资有限公司2024/5/24商业/办公用地117,431223.71.11,732包河区BH202405号包河区安徽长城置业集团有限公司2024/2/29商业/办公用地11,37561.14.51,193包河区BH202402号新站区中国石油天然气股份有限公司安徽销售分公司2024/1/25商业/办公用地2,69825.10.331,122新站区XZ202401号蜀山区合肥比亚迪汽车有限公司2024/1/25商业/办公用地8,00053.42.52,676蜀山区SS202401号01甲级写字楼市场概况戴德梁行戴德梁行-5来源:戴德梁行研究部主要市场指标合肥写字楼市场40506070802017201820192020202120222023H1 2024平均租金水平人民币/平方米/月存量（平方米）新增供应（平方米）平均租金（元/平方米/月）空置率净吸纳量（平方米）2,581,797 150,000 57.925.04%215,739同比同比同比同比同比0%20%40%60%0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000政务北一环高新区滨湖火车南站三里庵其他写字楼物业存量写字楼物业新增存量空置率平方米戴德梁行戴德梁行-6政务滨湖高新区北一环火车南站三里庵来源:戴德梁行研究部核心区域写字楼市场各区域概况注：“平均租金”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价（元/平方米/月）。总存量2,581,797平方米核心区域平均租金（元/平方米/月）空置率政务81.810.2%北一环52.519.7%高新区55.022.4%滨湖52.529.4%火车南站49.639.6%三里庵60.311.2%其他34.341.1%戴德梁行戴德梁行-6戴德梁行戴德梁行-7来源:戴德梁行研究部未来供应（2024-2026）合肥写字楼市场0100,000200,000300,000400,000202420252026政务北一环高新区滨湖火车南站三里庵其他平方米新东方大厦（已入市）安徽（合肥）创新法务区大厦（已入市）绿地中央广场润城中心国丰中心二期祥源城乐富强大厦国丰中心一期置地中心戴德梁行戴德梁行-8来源:戴德梁行研究部租赁成交合肥写字楼市场金融及保险42%专业服务10%TMT14%能源9%医疗健康4%建筑业18%其他3%租赁成交比例（按产业类型划分）项目名称板块租户面积（平方米）华润大厦政务媛颂医美2,300皖新文化创新广场滨湖徽商银行25,000中国人寿安徽金融中心滨湖中煤新集 1,483正奇金融广场其他东北证券500主要租赁交易戴德梁行戴德梁行-9市场总结合肥写字楼市场概况 2024年上半年，包括新东方大厦、安徽（合肥）创新法务区大厦在内的两个甲级写字楼项目竣工入市，为市场增添150,000平方米的写字楼新面积，合肥市甲级写字楼市场总存量扩大至258万平方米。写字楼的租赁需求在2024年上半年保持平稳，主要源自金融及保险、建筑、TMT、专业服务、能源，以及医疗健康等行业。有鉴于此，合肥甲级写字楼市场净吸纳量总计约215,739平方米。需求稳定致使空置率同比下降4.4个百分点至25.04%。鉴于合肥写字楼市场的竞争愈发激烈，为吸引高品质租户，某些业主选择调低租金预期，在提供折扣或商务优惠上更为灵活。受此影响，合肥甲级写字楼市场平均租金报价继续下滑，同比下降6.3%至人民币57.9元每月每平方米。展望三个甲级写字楼项目计划于2024年下半年入市，为合肥市场带来192,562平方米的新增供应。这些项目包括位于火车南站板块的绿地中央广场西大茂全省首座新能源汽车主题商业综合体，位于高新区板块的乐富强大厦，以及位于滨湖板块的国丰中心一期。这些新项目在短期内集中入市，将推升市场整体空置率。因此，租赁市场将继续向租户方倾斜。面对市场的不确定性，业主将倾向于在谈判中通过较低租金以吸引或挽留高端租户。5月13日，合肥市政府印发合肥市有效投资专项行动方案（2024），提出加大综合性国家科学中心、国家实验室、“科大硅谷”等高能级科创载体建设投入，聚力打造“6+5+X”产业集群。因此，我们预计金融及保险、TMT、高端装备、能源、医疗健康等行业将保持强劲并支撑合肥写字楼需求。优质零售市场概况02戴德梁行戴德梁行-11来源:戴德梁行研究部主要市场指标合肥零售市场存量（平方米）新增供应（平方米）租金水平（元/平方米/月）空置率净吸纳量（平方米）4,688,200 316,600 130-1,1007.5%299,285 同比同比同比同比同比5502104001501602002401301,100 850 550 800 410 480 500 400 02004006008001,0001,200租金水平首层租金最低报价首层租金最高报价人民币/平方米/月0%3%6%9%12%15%0300,000600,000900,000零售物业存量零售物业新增存量空置率平方米注：“租金水平”指基于使用面积的报价（元/平方米/月），不包含物业管理费和推广费等。戴德梁行戴德梁行-12环天鹅湖滨湖四牌楼三里庵来源:戴德梁行研究部优质商圈零售市场各区域概况总存量4,688,200平方米优质商圈存量（平方米）空置率四牌楼605,500 6.81%三里庵385,0004.96%新南七552,500 8.27%环天鹅湖626,000 4.23%东部新中心608,600 5.47%庐阳428,0005.21%滨湖1,116,000 12.58%其他366,600 6.47%戴德梁行戴德梁行-12新南七东部新中心庐阳戴德梁行戴德梁行-130100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,000202420252026四牌楼三里庵新南七环天鹅湖东部新中心庐阳滨湖其他来源:戴德梁行研究部未来供应（2024-2026）合肥零售市场禹洲银河park蜀山印象里（已开业）龙湖合肥欢肆龙湖高新天街杉杉名品小镇新华城购物中心瑶海万象汇坝上街商业苏宁广场悦都荟正荣中心肥东伟星星悦广场平方米坝上吾悦广场（已开业）包河万象汇（已开业）银泰in park中骏世界城汇景城佛岭寨路邻里中心新粮仓kuku park（已开业）银泰in66戴德梁行戴德梁行-14来源:戴德梁行研究部未来供应和租赁成交合肥零售市场0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,0002011201220132014201520162017201820192020202120222023 2024F 2025F 2026F新增供应（按各区域市场划分)四牌楼三里庵新南七环天鹅湖东部新中心庐阳滨湖其他平方米项目名称商圈租户面积（平方米）之心城三里庵OLD ORDER200万象城环天鹅湖芽笼芽笼200坝上吾悦广场四牌楼KKV300包河万象汇滨湖SEPHORA300主要新店开幕戴德梁行戴德梁行-15市场总结合肥零售市场概况 2024年上半年，合肥零售物业市场保持健康态势，主要统计指标继续攀升。随着包河万象汇、坝上吾悦广场、新粮仓kuku park、蜀山印象里的开业，合肥中高端零售物业总存量至2024年第二季度末达到4,688,200平方米，环比增长7.2%。上半年，合肥优质零售物业市场需求保持活跃，净吸纳量录得299,285平方米，主要受四个新项目内的新租及成熟项目的品牌及业态调整所推动。上半年，来自众多业态的零售商继续扩张，若干品牌首次进入合肥市场。2024年1至4月份，合肥市新增首店68家，其中安徽首店56家、合肥首店12家。时尚、餐饮、生活方式、儿童、娱乐等业态仍是主要的需求动力，紧随其后的是黄金珠宝业态。近年来，合肥市将首店经济作为商业模式创新和消费升级的重要抓手，多措并举支持首店入驻，助力城市商业能级提升。由于大量新增供应集中入市，截至2024年第二季度末，合肥中高端购物中心整体空置率同比上升0.2个百分点至7.5%。展望2024年下半年，预计将有五个新项目入市，零售建筑面积合计约51万平方米。增长的供应量将为现有购物中心带来压力，促使业主们通过租金优惠，设施翻新，品牌及业态调整等策略来保持市场份额。考虑到新项目较长的培育期，合肥全市总体空置率在下半年将面临上升。根据合肥政府推出的一系列促销费措施，合肥居民的本地消费应会被催化，这将支撑时尚、餐饮、生活方式、娱乐、儿童、3C产品及智能家居体验店、会员制仓储超市等业态零售商的业务发展。例如，安徽首家山姆会员店进驻合肥，计划于今年9月开业。尽管合肥本地消费者的消费理念逐渐趋于理性，但在精神悦己的趋势下，本地居民在教育培训、娱乐、旅游和体育等方面的消费支出逐渐上涨。合肥市大力推进“夜间经济”发展，围绕夜间购物餐饮、旅游休闲、体育健身、文化演艺等方面积极打造“越夜越合肥”主题活动，持续培育丰富多样的消费形态，不断挖掘夜间消费潜能。