东北制药集团股份有限公司东北制药集团有限责任公司及公司房地产拆迁补偿项目资产评估报告书样本.doc

资料内容仅供您学习参考，如有不当之处，请联系改正或者删除。东北制药集团股份有限公司东北制药集团有限责任公司及公司房地产拆迁补偿项目资产评估报告书出处:巨潮资讯网 | 发布时间: -08-08 12:49金开评报字( ) 第 014号 评估基准日: 6月 30日 评估报告日: 7月 23日 北京金开资产评估有限公司 B E I J I N G J I N K A I A P P R A I S A L C O ., L T D 东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司 房地产拆迁补偿项目 资产评估报告书 东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房地产拆迁补偿项目资产评估报告 北京金开资产评估有限公司 目录 注册资产评估师声明. 1 资产评估报告( 摘要) . 2 资产评估报告. 5一、 委托方、 被评估单位和委托方以外的其它评估报告使用者. 5 (一)委托方及被评估单位概况. 5 (二)委托方与被评估单位的关系. 8 (三)委托方以外的其它评估报告使用者. 8二、 评估目的及经济行为. 9 (一)评估目的. 9 (二)评估目的所对应经济行为的批准情况. 9三、 评估对象和评估范围. 9 (一)评估对象. 9 (二)评估范围. 9 (三)评估对象基本情况. 9四、 价值类型及其定义. 11五、 评估基准日. 12六、 评估依据. 12 (一)行为依据. 12 (二)法规依据. 12 (三)专业规范及准则依据. 13 (四)产权依据. 14 (五)主要取价依据及参考资料. 14七、 评估方法. 14八、 评估程序实施过程和情况. 16 (一)接受委托及前期准备阶段. 16 (二)现场勘察及资料收集分析阶段. 17 (三)评定汇总阶段. 17 (四)提交报告阶段. 17九、 评估假设. 17 (一)一般假设. 18 (二)特殊假设. 18十、 评估结论. 20 东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房地产拆迁补偿项目资产评估报告 北京金开资产评估有限公司 (一)资产基础法评估结果. 20 (二)评估结果与账面值比较变动情况及原因. 20 (三)评估结论. 20十一、 特别事项说明. 21十二、 评估报告使用限制说明. 21十三、 评估报告日. 23 附件一: 委托方及被评估单位营业执照复印件. 25 附件二: 被评估单位主要资产产权证明文件复印件. 27 附件三: 委托方和相关当事方承诺函. 46 附件四: 资产评估机构营业执照复印件. 48 附件五: 资产评估机构资格证书复印件. 48 附件五: 资产评估机构资格证书复印件. 49 附件六: 参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件. 51 附件七: 资产评估服务协议. 54 附件八: 资产评估明细表. 61 东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房地产拆迁补偿项目资产评估报告 北京金开资产评估有限公司 1 注册资产评估师声明一、 评估报告的分析和结论是在恪守独立、 客观和公正原则基础上形成的, 仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。二、 我们出具的评估报告中的分析、 判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制, 评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、 限定条件、 特别事项说明及其对评估结论的影响。三、 我们在执行本资产评估业务中, 遵循相关法律法规和资产评估准则, 恪守独立、 客观和公正的原则; 根据我们在执业过程中收集的资料, 评估报告陈述的内容是客观的, 并对评估结论合理性承担相应的法律责任。四、 评估对象涉及的资产清单由委托方、 被评估单位申报并经其签章确认; 所提供资料的真实性、 合法性、 完整性, 恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。五、 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系; 与相关当事方没有现存或者预期的利益关系, 与相关当事方不存在偏见。六、 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查; 我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注, 对评估对象及其所涉及的法律权属资料进行了查验, 并对已经发现的问题进行了如实披露, 且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。七、 评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。八、 注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。评估过程中没有运用其它评估机构或专家的工作成果。九、 评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的, 因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房地产拆迁补偿项目资产评估报告 北京金开资产评估有限公司 2 东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司 房地产拆迁补偿项目 资产评估报告( 摘要) 金开评报字( ) 第 014号 谨提请本报告书阅读者和使用者注意: 本摘要内容均摘自资产评估报告书, 欲了解本评估项目全面情况, 应认真阅读资产评估报告书全文并关注报告书特别事项说明部分。北京金开资产评估有限公司接受东北制药集团有限责任公司( 以下简称【东药集团】) 及东北制药集团股份有限公司( 以下简称【东药股份】) 的委托, 根据有关法律、 法规和资产评估准则、 资产评估原则, 按照必要的评估程序, 以公开市场原则为前提, 并结合委估对象的实际情况, 采用资产基础法, 对【东药集团】及【东药股份】因拆迁补偿事宜而涉及的房地产在 6月 30日的市场价值进行评估。根据本公司与【东药集团】及【东药股份】签订的金开评协字( ) 第 014号资产评估服务协议书所约定的条件, 本公司业已实施了包括对委托评估的有关资产的实地查看、 市场调查与询证等必要的评估程序。本公司的评估是建立在【东药集团】及【东药股份】提供的评估所必须资料的基础上的, 这些资料的真实性、 合法性、 完整性和有效性由【东药集团】及【东药股份】负责。本公司在此基础上根据资产评估准则和相关专业规范性文件发表价值意见。一、 评估目的 因涉及【东药集团】及【东药股份】房地产拆迁补偿( 不含搬迁损失等补偿) 事宜, 【东药集团】和【东药股份】共同委托本公司对其申报的房地产于评估基准日( 6月30日) 的市场价值进行评估。二、 评估对象和评估范围 本次评估对象为: 【东药集团】及【东药股份】因房地产拆迁补偿( 不含搬迁损失等补偿) 事宜涉及的土地使用权及其地上房屋建筑物。与评估对象所对应的评估范围包括位于沈阳市铁东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房地产拆迁补偿项目资产评估报告 北京金开资产评估有限公司 3 西区北三西路13号的土地使用权及其地上房屋建筑物。其中土地使用权1宗, 使用权面积31,170平方米, 账面价值16,800,630.00元, 所有权人为【东药集团】; 地上房屋建筑物30项, 总建筑面积17,885平方米, 账面原值21,554,375.34元, 账面净值12,437,360.41元, 所有权人为【东药股份】。三、 评估方法 本次评估采用资产基础法对委估房地产价值进行评估。四、 价值类型 本次评估采用的价值类型为市场价值。五、 评估基准日 本项目评估基准日为 6月30日。六、 评估结论 本公司认为, 除本报告所载明的特别事项说明外, 在评估资产现有用途或既定用途不变并持续经营使用和本报告载明的评估目的及价值定义、 假设及限制条件下, 采用资产基础法评估, 【东药集团】及【东药股份】委估房地产于评估基准日的评估值为人民币 5,514.75万元, 人民币大写: 伍仟伍佰壹拾肆万柒仟伍佰圆整。其中房屋建筑物评估值为人民币 1,306.80万元; 土地使用权评估值为人民币 4,207.95万元。本次评估系基于一定评估基准并建立在一系列假设和限制条件基础上的, 请报告使用者注意关注本报告所设定的条件。本报告所载明的评估结论自评估基准日起一年内( 即 6月 30日至自 6月29日) 有效。七、 特别事项说明 本报告所载评估结果仅反应评估对象在本次评估目的、 价值定义、 前提条件下, 根据有关经济原则确定的市场价值。本公司认为: 下列事项可能会影响评估结论, 但在当前情况下本公司无法估计其对评估结果的影响程度, 谨提请本报告使用人和阅读人注意: 东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房地产拆迁补偿项目资产评估报告 北京金开资产评估有限公司 4 (一)本评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。(二)本次评估对象中的土地使用权, 证载使用权人为东北制药总厂, 【东药集团】承诺该土地使用权归其所有, 账面价值 16,800,630.00元, 评估价值 42,079,500.00元。截至评估基准日, 土地使用权证未办理产权变更手续。本次评估未考虑上述事项对评估结果的影响。(三)委估的房屋中有 6项未办理房屋所有权证书, 包括溶解厂房、 溴库、 休息室、 自行车库、 新泵房和站台库休息室, 总建筑面积 940平方米, 【东药股份】承诺上述房屋建筑物产权归其所有, 账面值为 7,100,283.31 元, 评估净值为 865,200.00 元。本次评估未考虑上述事项对评估结果的影响。(四)委估的土地使用权, 于 年以国家作价入股方式投入到【东药集团】, 截至评估基准日, 【东药集团】未办理变更登记, 本次评估未考虑该事项对评估结果的影响。(五)本次评估【东药集团】及【东药股份】未提供关于对外担保方面的信息资料。谨提请本评估报告的使用者注意, 当前述各项因素或情况发生变化或者与我们所说明的情况不一致时, 评估结果可能会发生变化。八、 评估报告日 本次评估报告日为 7月 23日。以上内容摘自评估报告正文, 欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论, 应当阅读评估报告正文。东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房地产拆迁补偿项目资产评估报告 北京金开资产评估有限公司 5 机密金开评报字( ) 第 014号 东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司 房地产拆迁补偿项目 资产评估报告 东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司: 北京金开资产评估有限公司接受贵单位( 以下简称【东药集团】及【东药股份】) 的委托, 根据有关法律、 法规和资产评估准则、 资产评估原则, 按照必要的评估程序, 以公开市场原则为前提, 并结合委估对象的实际情况, 采用资产基础法对【东药集团】及【东药股份】因拆迁补偿事宜而涉及的房地产在 6月30日的市场价值进行评估。现将资产评估情况及结果报告如下: 一、 委托方、 被评估单位和委托方以外的其它评估报告使用者 (一)委托方及被评估单位概况1.东北制药集团有限责任公司 基本情况 单位名称: 东北制药集团有限责任公司 住所: 沈阳经济技术开发区昆明湖街 法定代表人名称: 魏海军 注册资本: 人民币柒亿叁仟壹佰伍拾捌万伍仟柒佰元 实收资本: 人民币柒亿叁仟壹佰伍拾捌万伍仟柒佰元 公司类型: 有限责任公司 经营范围: 原料药、 制剂; 药用玻璃瓶、 玻璃管、 卫生材料、 制药过程中联产的化工产品制造及销售; 本企业自产的化学原料药、 制剂产品、 中成药饮片及保健品、 医用设备及仪器的出口; 本企业生产、 科研所需的原辅材料、 机械设备、 仪器仪表及零配件的进口, 房产、 设备东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房地产拆迁补偿项目资产评估报告 北京金开资产评估有限公司 6 租赁。其它有关资料: 公司成立日期: 1990年8月28日, 营业期限: 3月28日至2053年3月27日。历史沿革 【东药集团】前身为东北制药集团公司, 成立于 1990年 8月 28日, 系经沈阳市计委沈计经发1990271号批复同意, 由东北制药总厂、 东北第六制药厂、 东北制药集团公司沈阳第一制药厂、 沈阳抗生素厂等 8个企业共同组建而成。1992年 7月, 经沈阳市计委、 体改委、 市财政三部门沈计经发1992747号文批准, 市委市政府将沈阳医疗器械厂等 25个单位从市医药局划至东北制药集团公司。1993年 6月, 东北制药集团公司以其下属的东北制药总厂、 东北制药集团公司沈阳第一制药厂和东北制药集团公司供销公司的生产经营性资产折价入股组建东北制药集团股份有限公司, 东北制药集团公司持股 60.08%。1997 年 9 月根据沈阳市体改委沈体改发199772 号文的批复, 东北制药集团公司进行组织结构调整, 将东北第六制药厂、 沈阳抗生素厂等 25家企事业单位划出至市医药局管理。 3月 20日, 根据沈阳国有资产管理委员会沈国资委 1号文批复, 同意成立沈阳工业国有资产经营有限公司并授权其持有东北制药集团公司的国有产权。 3月经沈阳市经委沈经贸发 49号文批准, 沈阳工业国有资产经营有限公司以东北制药集团公司的净资产作为出资, 中国华融资产管理有限公司、 中国信达资产管理有限公司、 中国东方资产管理有限公司以对东北制药集团公司的债权作为出资, 东北制药集团公司进行债转股并整体改制为有限责任公司, 名称变更为”东北制药集团有限责任公司”。 年 9 月, 沈阳工业国有资产经营有限公司所持有【东药集团】的股权无偿划转至沈阳市国有资产监督管理委员会持有, 中国信达资产管理有限公司持有【东药集团】2.30%的股权转让由中国建设银行股份有限公司持有。市国资委持股比例 44.56%; 中国华融资产管理公司( 简称华融公司) 持股比例 41.76%; 信达公司持股比例 9.22%; 建设持股比例 2.30%; 中国东东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房地产拆迁补偿项目资产评估报告 北京金开资产评估有限公司 7 方资产管理公司( 简称东方公司) 持股比例 2.16%。 9月, 市国资委经过臵换的方式回购信达公司持有【东药集团】9.22%的股权。【东药集团】的股东和股权结构发生变更: 市国资委持股比例 53.78%; 华融公司持股比例 41.76%; 建行持股比例 2.30%; 东方公司持股比例 2.16%。 年 11 月, 市国资委回购建行持有【东药集团】2.30%的股权。【东药集团】的股东和股权结构再次发生变更: 市国资委持股比例 56.08%; 华融公司持股比例 41.76%; 东方公司持股比例 2.16%。 年 8 月, 市国资委经过股权臵换的方式取得华融公司持有【东药集团】股权41.76%, 而【东药集团】将所持东北制药 6411.15万流通股转让给华融公司。至此, 【东药集团】的股东和股权结构又一次发生变更: 市国资委持股比例 97.84%; 东方公司持股比例 2.16%。2.东北制药集团股份有限公司 基本情况 单位名称: 东北制药集团股份有限公司 住所: 沈阳经济技术开发区昆明湖街 法定代表人名称: 刘震 注册资本: 人民币叁亿叁仟叁佰捌拾壹万元 实收资本: 人民币叁亿叁仟叁佰捌拾壹万元 公司类型: 股份有限( 国内合资上市) 经营范围: 原料药、 无菌原料药、 食品添加剂、 饲料添加剂、 危险化学品生产; 医药中间体副产品、 包装材料、 化工产品、 化妆品制造; 医药新产品开发、 技术咨询服务、 成果转让; 厂房、 设备租赁。其它有关资料: 公司成立日期: 1993年6月10日, 营业期限: 自1993年6月10日至2043年6月10日。历史沿革 东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房地产拆迁补偿项目资产评估报告 北京金开资产评估有限公司 8 1992年6月13日, 沈阳市经济体制改革委员会沈体改发( 1992) 30号文对东北制药集团公司关于组建东北制药集团股份有限公司的请示做出批复, 同意集团公司作为独家发起人, 以定向募集的方式设立东北制药集团股份有限公司。根据沈阳市经济体制改革委员会沈体改发( 1993) 76号文对集团公司关于发行东北制药集团股份有限公司法人股和个人股的请示做出的批复, 集团公司以其下属的东北制药总厂、 沈阳第一制药厂和东北制药集团公司供销公司的生产经营性资产, 以及三家企业所占用土地的土地使用权, 经评估确认后, 折价入股。同时向社会法人和内部职工分别发行法人股和个人股。1993年6月10日, 【东药股份】在沈阳市工商行政管理局登记注册, 注册资本为14,975万元。1996年5月3日经中国证券监督管理委员会证监发字( 1996) 42号文件批准上市, 【东药股份】向社会公开发行4500万股A股并在深圳证券交易所上市。1998年5月经【东药股份】股东大会决议经过以【东药股份】1997年末总股本194,750,000股为基数以10: 3的比例转增股本, 1999年5月经股东大会决议经过以【东药股份】1998年末总股本253,175,000股为基数每10股送红股2股。 2月13日【东药股份】实施了股权分臵改革, 股权分臵改革完成后, 【东药股份】股本不发生变化, 为303,809,998股。 10月29日【东药股份】以非公开发行方式增发3000万股, 此次增发后, 【东药股份】股本变更为333,809,998股。截至本次评估基准日止, 【东药集团】持有【东药股份】7,509.52万股股份, 占【东药股份】总股本的22.50%, 为【东药股份】的控股股东。(二)委托方与被评估单位的关系 本次评估项目的委托方与被评估单位为同一单位。(三)委托方以外的其它评估报告使用者 评估报告供委托方、 被评估单位、 相关主管部门使用, 除法律、 法规另有规定外无其它评估报告使用者, 注册资产评估师和评估机构对其它阅读报告的第三方使用本评估报告所造成的后果不承担责任。东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房地产拆迁补偿项目资产评估报告 北京金开资产评估有限公司 9二、 评估目的及经济行为 (一)评估目的 因涉及【东药集团】及【东药股份】房地产拆迁补偿( 不含搬迁损失等补偿) 事宜, 【东药集团】和【东药股份】共同委托本公司对其申报的房地产于评估基准日( 6月30日) 的市场价值进行评估。评估结果仅作为【东药集团】及【东药股份】进行拆迁补偿时之参考。(二)评估目的所对应经济行为的批准情况 截止评估报告日, 本次评估目的所对应的经济行为已履行了以下程序: 已签订资产评估服务协议书( 金开评协字( ) 第014号) 。三、 评估对象和评估范围 (一)评估对象 本次评估对象为: 【东药集团】及【东药股份】因房地产拆迁补偿( 不含搬迁损失等补偿) 事宜涉及的土地使用权及其地上房屋建筑物。(二)评估范围 与评估对象所对应的评估范围包括位于沈阳市铁西区北三西路13号的土地使用权及其地上房屋建筑物。其中土地使用权1宗, 使用权面积31,170平方米, 账面价值16,800,630.00元, 所有权人为【东药集团】; 地上房屋建筑物30项, 总建筑面积17,885平方米, 账面原值21,554,375.34元, 账面净值12,437,360.41元, 所有权人为【东药股份】。本次申报评估的资产范围与委托评估的范围一致。(三)评估对象基本情况1.物理状况 (1)土地使用权状况 东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房地产拆迁补偿项目资产评估报告 北京金开资产评估有限公司 10 委估宗地位于铁西区北三西路13号; 使用权面积31,170平方米, 土地性质为: 国有土地使用权折国家股; 用途: 工业用地; 权证编号为铁西国用(1999)字第993号; 该宗土地东临铁路专线、 南临住宅小区、 西临36中学、 北临北三西路。委估房地产北临北三西路, 西临重工北街, 南距北四西路约 1.5 公里, 东距肇工北街 800米, 距离长客西站约 7公里, 距离地铁一号线约 1.3公里, 周围通 235、 241、 278等多条线路, 交通较为便利。(2)主要房屋建筑物状况 办公楼, 建筑面积为 1,988平方米, 共 5层, 混合结构, 于 1998年建成投入使用。外墙贴马赛克, 木质大门, 塑钢窗户, 水泥地面, 内墙刮大白。溶解厂房, 建筑面积 400平方米, 共 1层, 层高 6米, 混合结构, 于 1999年建成投入使用。水泥外墙, 铁质大门, 塑钢窗户, 水磨石地面。环丙沙星厂房, 建筑面积 3,736平方米, 共 5层, 混合结构, 于 1997年建成投入使用。外墙贴墙砖, 铁质大门, 铝合金窗户。印刷厂房, 建筑面积 1,512平方米, 共 2层, 混合结构, 于 1965年建成投入使用。水泥抹灰外墙, 木质门窗, 水泥地面。溴库, 建筑面积 290平方米, 共 1层, 混合结构, 于 建成投入使用。外墙涂颜料, 塑钢门窗, 水泥地面。(3)区位及个别状况 委估房产位于铁西区。铁西区位于沈阳市中心城区的西南部。辖区面积 484平方公里, 人口 114万, 是沈阳卫生、 交通、 城建, 细节最好的城区之一, 区内企业规模宏大, 工业门类齐全, 配套能力强大。在装备制造产业内, 聚集了数控机床、 透平压缩机、 超高压机组、 大型水泵等拳头项目和技术顶尖企业。在中国有能力制造的 24类 210种成套设备中, 沈阳占据三分之二, 在沈阳创造的工业产值和利税中, 66%来自铁西。已有 40个国家和地区的 1300多家企业入驻铁西, 其中跨国公司 83个, 世界 500强企业 21家。铁西区环境优美, 道路通畅, 9条 25公里长的铁路专用线和几十条国内外空中航线纵横交织, 325 条街路与沈大、 京沈高速公路连东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房地产拆迁补偿项目资产评估报告 北京金开资产评估有限公司 11 接, 形成了四通八达的街路通行网, 沈阳地铁一号线自东向西贯穿全区。区内有技术中心 15个, 其中国家级 1个, 省级 9个, 市级 5个, 各类专业技术人员 4.1万人, 30万的产业大军构成铁西发展的强大力量。全区工业企业 880户, 其中规模以上 252户。2.法律权属状况 (1)产权状况 委估房产中有 24项办理了房屋所有权证, 证载房屋所有权人为东北制药总厂, 截止评估基准日, 【东药股份】尚未办理产权变更手续; 另有 6项房屋无房屋所有权证, 【东药股份】承诺房屋产权归其所有, 委估宗地办理了国有土地使用证, 证载土地使用权人为东北制药总厂, 【东药集团】承诺土地使用权归其所有, 截止评估基准日, 【东药集团】尚未办理产权变更手续。(2)她项权利状况 根据提供的房产证、 土地使用权证及企业提供的有关事项说明等资料, 未见抵押、 担保等事项登记。3.经济状况 委估建筑物于 1960- 年间建成投入使用, 账面原值 21,554,375.34 元, 账面净值12,437,360.41元, 建筑物当前处于正常使用状态, 日常维护保养较好。委估土地于 1999年 11月取得土地使用权, 账面价值 16,800,630.00元。截止评估基准日, 【东药股份】租赁【东药集团】土地进行生产经营。四、 价值类型及其定义 依据本次评估目的, 确定本次评估的价值类型为市场价值。所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下, 评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额, 当事人双方应各自精明、 谨慎行事, 东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房地产拆迁补偿项目资产评估报告 北京金开资产评估有限公司 12 不受任何强迫压制。即某项资产按下列条件进行交易, 在公开市场上可合理取得的最可能的价格: (一)用法律许可的货币进行交易。(二)有自愿的卖方和自愿的买方。(三)一次性付款, 且无附带条件下完成交易。(四)买卖双方对资产的现状、 市场供求状况、 行情等情况都有充分的了解。且有合理的推广、 选择、 洽谈及促成交易的经济环境和时间。(五)交易完成期间的市场状况、 价格水平及其它情况, 与评估基准日没有重大变化。(六)不考虑具有特殊利益情况下的交易安排, 交易双方均在市场信息充分、 理性和非强制情况下进行自由交易。五、 评估基准日 本项目评估基准日为 6月30日。本报告书所采用的价格标准均为评估基准日正在执行或有效的价格标准。评估基准日是评估结论成立的重要条件之一, 如果评估基准日发生改变, 评估结论将发生变化。评估基准日是在综合考虑了经济行为的性质及评估目的因素, 由【东药集团】及【东药股份】确定。六、 评估依据 (一)行为依据 签订了资产评估服务协议书( 金开评协字( ) 第014号) 。(二)法规依据1.中华人民共和国国务院1991年91号令国有资产评估管理办法; 2.原国家国有资产管理局以国资办发199236 号文发布的国有资产评估管理办法施行细则; 东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房地产拆迁补偿项目资产评估报告 北京金开资产评估有限公司 133.国务院国有资产监督管理委员会第 12号企业国有资产评估管理暂行办法; 4.国务院国有资产监督管理委员会关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知( 国资委产权 274号) ; 5.国务院国有资产监督管理委员会、 财政部关于企业国有产权转让有关事项的通知( 国资发产权 306号) ; 6.中华人民共和国城市房地产管理法( 8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订, 中华人民共和国主席令第72号公布) ; 7.中华人民共和国土地管理法( 8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订, 中华人民共和国主席令第28号公布) ; 8.国家现行的有关税收法规。(三)专业规范及准则依据1.中国资产评估协会制定的资产评估准则基本准则( 财企 20号) ; 2.中国资产评估协会制定的资产评估职业道德准则基本准则( 财企 20号) ; 3.中国资产评估协会制定的资产评估准则评估报告( 中评协 189号) ; 4.中国资产评估协会制定的资产评估准则评估程序( 中评协 189号) ; 5.中国资产评估协会制定的资产评估准则业务约定书( 中评协 189号) ; 6.中国资产评估协会制定的资产评估准则工作底稿( 中评协 189号) ; 7.中国资产评估协会制定的资产评估准则不动产( 中评协 189号) ; 8.中国资产评估协会制定的资产评估价值类型指导意见( 中评协 189号) ; 9.中国资产评估协会制定的注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见( 会协 18号) ; 东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房地产拆迁补偿项目资产评估报告 北京金开资产评估有限公司 1410.中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291-1999( 国家质量技术监督局、 建设部1999年6月1日联合发布) ; 11.中国资产评估协会制定的企业国有资产评估报告指南( 中评协 218号) 。(四)产权依据1.【东药集团】及【东药股份】提供的企业法人营业执照复印件; 2.【东药集团】及【东药股份】提供的承诺函和关于进行资产评估有关事项的说明; 3.【东药集团】提供的国有土地使用权证复印件; 4.【东药股份】提供的房屋产权证书复印件。(五)主要取价依据及参考资料1.辽宁建筑工程预算定额( ) ; 2.辽宁安装工程预算定额( ) ; 3.辽宁装饰装修工程预算定额( ) ; 4.国家计委关于印发建设项当前期工作咨询收费暂行规定的通知(计价格19991283); 5.国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知( 计价格 1980号) ; 6.工程建设勘察设计收费标准( 国家计委、 建设部: 计价格 10号文) ; 7.建设工程监理与相关服务收费管理规定( 发改价格 670号) ; 8 原城乡建设环境保护部颁布的房屋完损等级及评定标准; 9.沈阳市土地储备交易中心网站; 10.评估人员现场调查、 收集的有关资料。七、 评估方法 (一)房屋建筑物 东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房地产拆迁补偿项目资产评估报告 北京金开资产评估有限公司 15 房屋建筑物的拆迁损失即为评估基准日的评估价值。本次对房屋建筑物评估采用重臵成本法。重臵成本法的计算公式为: 评估值=重臵成本成新率1.重臵成本的确定 重臵成本=建安综合造价+前期费用+其它费用+资金成本 建安综合造价采用预( 结) 算调整法确定, 即以待估建筑物结算中的工程量为基础, 根据各地执行的定额标准和有关取费文件, 分别计算土建工程费用、 装饰装修工程费以及安装工程费用, 并计算出建筑安装工程总造价。前期及其它费用依据国家、 地区、 行业相关规定确定; 根据基准日现行贷款利率和该类别建筑物正常建设工期, 确定资金成本。房屋建筑物采用现场勘查成新率和年限法成新率相结合的方法综合确定成新率, 构筑物采用年限法成新率。综合成新率=现场勘查成新率权重+年限法成新率权重2.成新率的确定 建筑物按综合法确定成新率。计算公式: 综合成新率=现场勘察成新率60%+理论成新率40% 理论成新率=尚可使用年限( 已使用年限+尚可使用年限) 100% 现场勘察成新率是对建筑物进行现场勘察, 分别对其主体结构部分、 装饰部分、 配套设施( 水、 暖、 电) 部分的完损情况, 对照技术标准进行打分, 确定其成新率。(二)土地使用权 国有土地使用权用途为工业, 经调查委估宗地所在区域工业用地交易较活跃, 因此采用市场法确定评估值。东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房地产拆迁补偿项目资产评估报告 北京金开资产评估有限公司 16 市场法是选取一定数量、 符合一定条件、 发生过交易的类似宗地, 然后将它们与估价对象进行比较, 对它们的实际成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。基本公式: PD=PBABCDE PD_待估宗地价格; PB_比较案例价格; A_待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数; B_待估宗地估计期日地价指数/比较案例宗地估计期日地价指数; C_待估宗地年期指数/比较案例宗地估年期指数; D_待估宗地区域因数条件指数/比较案例宗地区域因数条件指数; E_待估宗地个别因数条件指数/比较案例宗地个别因数条件指数。八、 评估程序实施过程和情况 本次评估工作的开始时间为 7月17日, 至出具评估报告日结束。其中外勤截止日为 7月19日。(一)接受委托及前期准备阶段1.评估师对项目进行预备调查, 在了解评估目的和评估对象及范围、 评估基准日等的基础上接受项目委托, 拟定评估方案的过程并制订评估工作计划; 2.对被评估单位前期准备工作进行培训辅导。评估师对被评估单位资产评估配合工作要求进行了详细讲解, 包括资产评估的基本概念、 资产评估的任务、 本次资产评估的计划安排、 需委托方和被评估单位提供的资料清单、 资产清查核实工作的要求和评估明细表的填报说明等。在此基础上, 填报评估申报明细表, 收集并整理委估对象的产权权属资料和反映资产性能、 技术状态、 经济技术指标等情况的资料, 并向被评估单位了解委估资产的有关情况; 3.配合被评估单位进行资产清查、 协助被评估单位进行资产评估申报工作, 收集评估所需文件资料。东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房地产拆迁补偿项目资产评估报告 北京金开资产评估有限公司 17 (二)现场勘察及资料收集分析阶段1.听取【东药集团】及【东药股份】对涉及评估目的经济行为的有关介绍; 2.听取被评估单位有关人员介绍评估对象的历史及现状, 了解固定资产技术状态等情况; 3.对被评估单位提供的资产清查评估申报明细表进行审核、 鉴别, 并与被评估单位有关财务记录数据进行核对, 对发现的问题协同被评估单位做出调整; 4.根据资产清查评估申报明细表, 按评估准则的要求, 对资产进行了全面清查核实; 5.查阅收集委估资产的产权证明文件; 6.根据评估对象的实际状况和特点, 确定评估对象的具体评估方法; 7.对房屋建筑物, 了解管理制度和维护、 改建、 扩建情况, 收集相关资料; 8.对被评估单位提供的权属资料进行查验; 9.对评估范围内的资产, 在清查核实的基础上做出初步评估测算。(三)评定汇总阶段 评估人员对从勘查现场收集的资料, 进行必要而可能的调查和验证, 选定评估方法和计算公式, 进行评定估算。(四)提交报告阶段 在上述工作基础上, 在核实确认各具体资产评估结果准确合理, 评估对象没有重复和遗漏的基础上, 进行资产评估数据的汇总, 并根据汇总分析情况对总体资产评估结果进行调整、 修改和完善, 确定评估结论, 编制资产评估明细表、 起草资产评估报告书, 与【东药集团】及【东药股份】就评估结果交换意见, 在全面考虑有关意见后, 按评估机构内部审查制度和程序对报告进行校正、 修改, 最后出具正式资产评估报告书。九、 评估假设 本报告系在一般假设和特殊假设下完成的: 东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房地产拆迁补偿项目资产评估报告 北京金开资产评估有限公司 18 (一)一般假设1.所有申报评估的资产的产权均是正常的, 因而能够进行合法的自由交易, 即【东药集团】及【东药股份】合法拥有其所申报资产的完整产权, 而无任何限制或影响交易的她项权利之设臵或其它瑕疵; 我们已经对【东药集团】及【东药股份】所申报评估的资产的产权给予了必要的关注并在评估报告中进行了相应的披露, 这些有关资产产权或法律权属之表述既不能理解为是关于该等资产之法律意见, 也不能理解为是对本评估基准的任何保证, 即使在评估报告中已经披露了该等资产或其中部分资产的产权已设臵了她项权利或存在其它