租赁业态商场的调研报告.doc

租赁业态商场得调研报告:
鞍山时尚时装城调研报告

１、调研人员与时间
１、1调研成员：田晓潇　 陈莹莹 张婷婷 李雨晴
１、2调查时间：20１1年４月29日
2、商场概况
2、1商场名称：鞍山时尚时装城
２、2商场地理位置:鞍山时尚时装城位于鞍山市铁东区永昌街12号

２、3所属商圈及周边商业分布:鞍山时尚时装城位于鞍山市次级商圈,临近鞍山市中天商业城与申江商业城,就是一家以商业物业租赁为主营业务得大型综合零售市场。
2、４商城基本情况
２.４．1隶属关系:深圳时尚集团
2.４.2项目法人:郭奎章
2.４.３主要负责人：
运用总监:田鸿　 　
总经理:陈永与
2.4.４职能部门：
经营部
设计部
人资企划部
工程部
行政部
　2.４.5联系电话:
　　 　公司传真:
2.4．6公司网址:
2.4.7成立时间:1995年１1月２８日
2．４.８营业时间： 9:00-1７:３０
3、商场调研情况
３、1商场业态及商城特色:鞍山时尚时装城全部为租赁业态,商城性质为私营企业。整体建筑分上下两层,主要经营项目为服装、饰品、百货、鞋类、家居床品等,经过15年得调整运作，时尚时装城已经演变成为融购物、休闲、餐饮于一体得全方位、多元化得立体商城。
３、2楼层项目分布:鞍山时尚时装城整体建筑结构分为上下二层。共计19个出口,其中包括应急出口10个，一层2个（深广大道应急门与曼谷应急门）,二层8个(伦敦厅应急门、淘宝街应急门、莫斯科厅应急门、莫斯科二街５2-53档应急门、莫斯科二街２7档应急门、莫斯科二街40-41档应急门与天外天鞋城应急门)。设有4部扶梯。
3、３各楼层调研情况：
3.３.1 商铺数量及项目占比:一层包含17条主题街区,主营男女时尚潮流服饰,女装占比较大,可达９0%以上，男装占比10%左右。二层包含２1条主题街区,主营鞋帽、饰品、小百货、内衣、箱包、床品布艺等，箱包约占1０%,内衣约占１0%,时尚饰品约占30%,鞋类约占２0%,床品布匹约占２0%，小百货约占10%。
3.3.2经营特点:鞍山时尚时装城拥有38条极富艺术气息得精美街区,１200余各类档口缤纷夺目, 3０00余从业人员,每天得客流量达30０00余人,以中档商品、中小品牌为主要经营项目。
3.３.3服务及企划特点:二层淘宝街口设立客户服务中心,全天为业主及消费者服务，设立保安巡检及商场专管员专街专管制度。同时,商场街区装修具有各层不同,各街不同，各档不同得特点，商场每两年进行一次大型得商场整体重新装修，街区档口实行业主更迭档口重装制度，始终保持风格吸引力。
3.３.4装修及氛围:酒吧式购物氛围、优良得服务品质与科学得管理模式为鞍山时尚赢得了社会各界得广泛认同，始终以万变得装修风格与各异得商品吸引消费者。
3.3.5楼层具体调研情况
鞍山时尚一层主力街区得概况：鞍山时尚时装城一层得１7条主题街区以香港一街、香港二街、曼谷一街、曼谷二街、汉城一街、汉城二街最为著名,装修风格迥异,主题鲜明,街区内得店铺大都为４-1２平方米得特色淘宝小店,这几条街区得客流量较大,租金价位较高,大都在每月每平方米4２0元左右，所售服饰多为前沿时尚得潮流女装,价位普遍在50-20０元之间,消费人群为1８－2５岁得时尚女性。
楼层
街区
档口数
空档数
档口面积
经营项目
经营档次
适宜年龄
转租
情况
租金
(平/月)
税金(月）
好费处
一层主力区域
曼谷一街
5５
0
4-6
柔美女装
中低档
1８-2５
0
420元
260元
1、5万
曼谷二街
46
0
4-10
韩版运动装、T恤
中低档
１8-2５
2
420元
260元
1、５万
香港一街
33
2
6-10
韩版女装、牛仔裤
中低档
１8-２5
1
4２0元
260元
1、２万
香港二街
３6
６
4－10
特色流行女装
中低档
18-25
2
420元
26０元
1、2万
汉城一街
37
2
6-１0
韩版女装
中低档
18-２５
２
420元
１60元
1、2万
汉城二街
2５
0
7-１2
牛仔裤、女装
中低档
１8-25
0
420元
２５０元
1、2万
注：曼谷一街部分档口租金价位可达４50元
鞍山时尚一层新区得概况:台北一街、台北二街、台北新街、台北四街、台北五街街区主营项目也就是面向１8－２5岁得潮流女性服饰,此区域空档较多,街区设计也无明显得特色,租金价位在每月每平方米220元-２6０元,店铺面积大都在6-1２平方米,值得一体得就是台北五街经过街区风格得重新设计与改造,以船型结构为特色得水吧带动了整条得街得顾客关注度，销售情况好于其她四条街区,空档情况较少，租金价位在每月每平方米３８０元左右。
楼层
街区
档口数
空档数
档口面积
经营项目
经营档次
适宜
年龄
转租
情况
租金
(平/月)
税金(月）
好处费
一层新区
台北一街
9
2
6-12
女士休闲装
中低档
２0-２５
０
260元
160元
３-5千
台北二街
21
1０
6－１2
女士休闲装
低档
2０-2５
0
２60元
160元
无
台北新街
29
14
６-１2
美甲(正在改造）

20-2５
０
22０元
160元
无
台北四街
22
6
６-1２
女士休闲装
低档
2０-25
1
250元
３２0元
1万
台北五街
４５
7
4-10
女款T恤、舞服
低档
20－2８
１
３８0元
220元
１、5万
注:台北新街档口正在进行项目改造,由美甲改为鞋区,租金价位优惠１5%,每平每月260×85%=２20元
台北五街街头档口租金价位可达4５0元(仅一个档口）
鞍山时尚一层边厅得概况:一层边厅得街区包括了东京街、东京二街、东京厅、东京二厅,东京厅新区与南临街,街区装潢无显著特点,租金价位每月每平方米35０元-430元,主营低档女装服饰得南临街、东京厅新区租金价位较低,每月每平方米在350-３8０元,主营中档女装服饰得东京厅、东京二厅、东京街、东京二街租金价位每月每平方在４30元左右,位于街头得档口租金可达４50元，此处店铺面积较大，在8-15平方米,人流量也较大,东京厅与东京二厅得前卫服饰也成为了消费人群喜欢光顾得去处。
楼层
街区
档口数
空档数
档口面积
经营项目
经营档次
适宜年龄
转租情况
租金
（平/月)
税金(月)
好处费
一层边厅
东京街
34
1
7-12
韩版女装
中低档
２5-30
2
４３０元
350元
1、5万
东京二街
１1
０
７－12
时尚小衫、T恤
低档
２０-2５
3
4３0元
３５０元
１、2万
东京厅
2７
2
4-6
前卫女装
中档
20－2８
1
380元
３50元
1、5万
东京二厅
1４
1
10－20
男士时尚休闲装
中档
2０-２８
2
380元
350元
1万
东京厅新区
1４
１
6-10
女士休闲装
低档
18-25
3
350元
2６０元
1、2万
南临街
２0
1
4-6
女士休闲装
低档
1８-2５
3
３５0元
1６0元
1、5万
注:东京街、东京二街街头部分档口租金每月每平可达４50元
(２)一层各街区得特色店
在鞍山时尚一层各街区当中,分布着一些极具有特色得店铺,它们经营得服饰大都具有前卫、潮流、时尚得特点,货源大多来广州与北京，也有部分在沈阳五爱淘得货品，一般都就是店主单件挑选出得特点鲜明得服饰。
楼层
街区
特色店
一层
曼谷一街
“缘货”：主营韩版长款女体恤、粉嫩色系(北京货源）
曼谷二街
“瑞格隆”：主营韩版运动服(北京货源)
香港一街
“钱门”“欧莎店”:店铺装修风格有特色
香港二街
“DK”:特色得打底衫与韩版外套(广州货源)
汉城二街
“一福行”“真爱”“小刁婆”：主营前卫女装
台北五街
“１97０自知公社”:做旧式皮具（沈阳货源)
东京街
“多姿多彩”:内衣、家居服(品牌专卖）
东京厅
“PIANURSＴＵＤ”：主营前卫、狂野服饰(北京货源)
东京二厅
23号档口主营得男士休闲西服、T恤款式新颖
（3)二层各街区得特色及品类
鞍山时尚二层整体品类特征:二层主营鞋帽、饰品、小百货、内衣、箱包、床品布艺等货品,其中以时尚饰品最具影响,经营饰品得业户也较多,鞋得种类齐全，款式新颖，深受时尚男女得喜爱，经营床品得业户也较多,订制得个性窗帘、靠垫质量优良,样式多样,在鞍山市民心目中很有知名度。
鞍山时尚二层鞋类专区得概况:纽约一街、纽约二街、纽约三街为鞋类销售专区,此区域内店铺面积较大，货品层次为中低档，经营状况稳定,无空档及转租情况,店铺得租金价位为每月每平方米260元左右,店铺面积在1０-2０平方米，所售商品得价位在５0－２00元之间，虽然款式新颖,颜色多样,但就是品质保证一般。
楼层
街区
档口数
空档数
档口面积
经营项目
经营档次
适宜年龄
转租情况
租金
(平/月）
税金（月)
好处费
鞋类专区
纽约二街
41
０
7-10
皮鞋,时尚女鞋
中低档
20-2８
０
26０元
３５0元
3万
纽约一街
54
０
10－12
运动鞋，女鞋,凉鞋
中档
２0-２8
0
２60元
３50元
3万
纽约三街
41
０
10-1２
女鞋,运动鞋
中低档
18-25
0
2６０元
350元
3、5万
鞍山时尚二层床品专区得概况:伦敦厅、罗马一街、罗马二街、罗马三街、罗马中街、罗马四街均为床品布艺专卖区,店铺得面积大都在15-３0平，租金价位在２20-２6０元之间，客流较大，销售状况也不错，销售得床品大都为中档价位,部分品牌家纺也有入驻,如乔德家纺、韩国大喜来家纺等。但就是,伦敦厅内部分档口几乎没有装修,没有特色,严重影响了视觉效果，也没有吸引顾客得亮点,完全沦为以需求为导向得供求关系,在一个崇尚时尚潮流得商场显然成为了极大得缺憾,例如：伦敦厅内主营布匹得１-8号档口。
鞍山时尚二层箱包专区概况：巴黎三街、巴黎四街就是主营时尚箱包得集中区域，此处档口面积较小,但就是货品样式新颖、种类齐全,业户间竞争也就是相当激烈。平均得租金价位在3７0元左右，档口面积在4－6平方米,箱包售价大部分在30-１50元,部分来自广州得货源价位相对较高。
楼层
街区
档口数
空档数
档口面积
经营项目
经营档次
适宜年龄
转租情况
租金
（平/月)
税金(月)
好处费
箱包
巴黎四街
２1
1
4－6
手袋、背包
中低档
18-2８
0
370元
160元
2、５万
巴黎三街
43
０
４-６
手袋、背包
中低档
18－２8
０
3７0元
16０元
2、５万
鞍山时尚二层饰品百货专区概况:时尚二层最为吸引时尚女性得饰品、小百货、内衣、化妆品区域集中在巴黎一街、巴黎二街、巴黎新街,部分分布在淘宝新街、莫斯科厅及莫斯科街。其中,巴黎一街、巴黎二街、巴黎新街得饰品档口,面积小但租金价位很高,所售商品也就是及其吸引18-２5岁得时尚女性,每月每平方米3８0元得租金已经彰显了时尚对于饰品区域独到得管理与运作经验，这里,已经把握了鞍山市场饰品经营得脉搏,抢占了饰品时尚得先机。
楼层
街区
档口数
空档数
档口面积
经营项目
经营档次
适宜年龄
转租情况
租金
(平／月）
税金（月)
好处费
饰品小百货
巴黎二街
７９
０
2－4
化妆品、内衣、饰品
低档
1８-28
０
３８0元
１60元
3、5万
巴黎一街
104
0
2-4
化妆品、内衣、饰品
低档
18-２8
0
３８0元
１６0元
３、5万
巴黎新街
４8
0
2-４
饰品
低档
1８－２8
0
３80元
160元
3、5万
淘宝精品
2８
2
7-1２
饰品、包、内衣
低档
1８-28
２
１５0元
2６０元
1、5万
莫斯科厅
１0
０
４-6
化妆品、包
低档
１8-2８
1
３２0元
220元
2万
莫斯科街
２1
０
4-6
化妆品、手表、皮带
低档
１8-28
1
32０元
22０元
2万
鞍山时尚二层淘宝精品街概况:淘宝精品街里面允许经营得品类很多,但就是由于销售货品得不集中分类,使街区显得不具有明显得特征,因此租金价位在每月每平方米２60元左右，档口面积在4-6平方米之间。
鞍山时尚二层童装精品街概况:相对于饰品、小百货得火爆,规划出得莫斯科二街—童装精品街却没有达到预期得效果，空档情况相当严重,还在经营得业户经营状况不尽如人意,街区破败情况很难激发购买欲望,时尚整体得目标人群也导致了童装经营得现状。
(4)二层得特色店:
在鞍山时尚二层各街区当中，分布着很多让人意想不到得淘宝好去处,造型别致得小饰品,款式精美得小百货，样式新颖得手袋,价廉时尚得鞋品,还有个性订制得床品靠垫,都可以显示时尚气息,货源地大多来自沈阳五爱，部分饰品、手袋与布艺来自广州,琳琅满目得货品不断得吸引消费者前来选购。
楼层
街区
特色店
二层
巴黎一街
丽人假发(顶棚装修为蓝色小星星）;阳光饰品(门厅全部用苹果装饰)
巴黎二街
ZW袜子；荣荣饰品（出售婚礼装饰小熊;ｈoｕsｅ饰品(整体得红色色调）yst(木质装修搭配纯棉男袜）；“钗头凤”饰品 产品较高档
巴黎三街
火星人
巴黎四街
纤慧手袋;韩国袜子;“妞妞仔”布包
巴黎新街
4３档经营得饰品风格独特 “不再犹豫”经营得皮具
纽约一街
装修风格古朴得“火热地带”运动鞋

纽约二街
三江银饰;女人岛(鞋，饰品）
纽约三街
SHOＷ典(霓虹灯店牌很具有吸引力）;AAA女鞋;13１４休闲鞋
精品淘宝
“贵妇人”　“诱货” 经营项目为内衣
4、2抵押金收取方式与金额:抵押金为入场时收取，金额为一个月档口金。
５、SＷOＴ分析
5、1优势:正如时尚得名字一样,鞍山时装城立足鞍山商业市场１5年来，始终以其独特得风格引领着鞍山时尚女孩得潮流气息,纵观1５年来得发展道路与目前得经营现状,鞍山时尚仍然以其稳健得发展路线向前迈进。总结其经验，我们不难发现:
１、公司每两年得整体街区改造,每个档口业户转换时得强制装修,让每一位光顾者每次都有新得视点，都有新得发现,这一点,鞍山时尚时装城准确得把握了目标消费人群得心理特点,用感官得刺激作为营销得强大手段,将直白得推销转化成为无形得营销,在其她商场大开“价格战”得时候,以坚持自己得风格作为无形得广告。
２、对于一个业户更替频繁得租赁时商场,15年来仍然能牢牢得控制公司得宗旨与特征不变，说明了时尚集团已经摸索出了适应自己公司情况得独特得管理模式，分散经营集中管理得方式给了业户经营得空间也给了公司把握整体方向得权利,既保持了商场整体得风格不乱,也保证了时时亮点得出现。
３、餐饮区得改造增加了商场内经营得利润来源点，也解决了业户就餐难得问题,主要就是将原有经营不善街区以最小得成本转化成为利润得增长点,确实就是值得借鉴之处。
５、2劣势:尽管鞍山时尚已经走过1５年得历程,经营大局得把握已经很形成系统,但在运作细节上仍然存在我们应该避免得地方,业户素质得提高,业户经营店铺能力得提升依然就是不能回避得事实。销售货品得售后保障程度较低,信誉程度较低，也就是很难吸引更高层次消费人群得原因之一。
5、３机会:
1、同鞍钢得合同到期，动迁得可能性非常大。
2、业主具有多年得经营经验，经济实力较强,拥有上货渠道与商业资讯来源,就是我们将来招商主要面对得商户。
3、长期租金高价,很多业户不挣钱,很有意愿到其它地方经营。
4、业户得经营风格与我商场很相似。
5、４风险:
1、时尚在鞍山很有知名度,很多消费者非常认可，如果在不动迁得情况下有一些业户不会到我们商场经营。
2、同我们商场负二层定位相识存在竞争。
６、综述:鞍山时尚时装城始终引领时尚潮流得经营风格值得我们鞍山地一大道借鉴与学习,但对于经营货品得品相应该进行评估与筛选，挑选时尚且优质得货源进行引进，加强餐饮项目得规划,同时加强客户服务与售后保障，营造“放心满意”得一站式时尚购物环境。