学校物业管理思路和目标.doc

某物业项目
投标文件
项目名称: 某物业项目
采购编号: 号
采购人: 某学院 　
采购代理机构:　某采购中心
投标人全称: 某物业公司 (盖单位公章)
投标日期:
目 录
第三部分:投标文件－技术与 售后服务部分 2
一、项目实施方案 3
第一章 物业管理基本思路与目标 3
第一节 物业管理基本思路 3
第二节 物业管理服务目标 8
第三节 项目管理机构运作方法 29
(一)管理机构设置与运作 29
(二)机构职能与管理职责 42
(三)内部岗位人员职责 45
第三部分:投标文件－技术与 售后服务部分
一、项目实施方案
第一章 物业管理基本思路与目标
第一节 物业管理基本思路
一、某学院概述
某学院新校园位于某市,新校园在校师生约9000人(不含在外实习学生),占地750亩,物业管理得建筑物41栋,物业管理得建筑面积约272500平方米。
行政楼:建筑面积:10644㎡,共5层,地上四层,地下一层,有大小办公室91间,会议室15间。
教学楼:建筑面积:35250㎡,1#教学楼A、B栋,2#教学楼A、B、C栋均为地上四层建筑,共有52人/间教室103间,120人间教室39间,200人间教室8间,400人/间教室1间,办公室31间,休息室11间。
教研楼:建筑面积:9440㎡,1、2#共两栋楼,为地上四层建筑,有10人间办公室62间,20人间办公室16间,研讨室6间,社团活动室2间。
实训楼:建筑面积:36354㎡,包括1、2、3、4#共4栋楼,均为地上五层建筑,有大小实训室176间,陈列室4间,标本室6间,尸库2间。
实习工厂:建筑面积:17420㎡,包括1、2、3、4、5#共5栋楼。
图书馆:建筑面积:21800㎡,地上五层,地下一层,报告厅2间,计算机中心、多媒体教学中心各1间,办公室24间,其余为书库及阅览室。
礼堂:建筑面积:9051㎡,2000人会场1个,7个准备间,4间大办公室,4间控制室,1间休息室以及5间活动室。
多功能训练馆:建筑面积:12213㎡,网球场4个,篮球场2个,配备4间办公室,8个活动室及2间器材室。
游泳馆:建筑面积:1750㎡,1个室内游泳池,2个室外游泳池,淋浴室2间,更衣室2间。
射击馆:建筑面积:1500㎡。
后勤楼:建筑面积:8394㎡,主要功能:医疗、银行服务、社团活动。
专家楼:建筑面积:1900㎡,23套两室两厅住房与1套值班室。
学生公寓:建筑面积:76738㎡, 1、2、3、4#楼共有6人寝室1702间。
室外运动场地:总面积38000㎡,2个田径运动场16300㎡,23个篮球场10400㎡,9个排球场4600㎡,23个羽毛球场2900㎡,3个网球场2100㎡,1个地掷球场及1个单双杠场1700㎡。
二、某物业项目项目分析
某学院新校园立足于高规格设计规划,其物业管理必然要求体现高品质服务。
“某学院新校园”在校师生约9000人(不含在外实习学生),占地750亩,物业管理得建筑物41栋,物业管理得建筑面积约272500平方米。其物业管理必须满足三大要求:
一就是物业保值增值得要求,资产得保值增值就是确保得目标,高水平得物业管理将通过对物业得有效管理与科学得维修养护,确保物业始终处于良好得运行状态,降低故障率,延长设备得正常使用周期,从而增长房屋与配套设施设备得使用寿命,实现物业得保值增值;
二就是要为教学楼内师生人营造一个安宁、便捷得工作与学习环境,物业管理就是对“物”得管理,对“人”得服务,优秀得物业管理能为物业使用人排除干扰,提供完善得后勤保障服务,使之提高工作效率与良好得学习环境;
三就是要为教学楼内师生提供细致、与大学使用功能相匹配得服务。“某学院新校园”设计有许多功能室如辅助室、辅助用房等,每天上课得内容不一样,则进行相应得上课准备也不一样,物业管理必须针对这一特点,努力为教学楼内师生提供方便,为正常教学秩序得维护提供管理服务方面得支持。
三、物业管理基本思路
根据对本项目物业管理得以上分析,按照ISO9001:2008国际质量管理体系、GB/T28001-2011职业健康安全管理体系与 ISO14001:2004环境管理体系得要求,建立起实用、有效得管理体系,根据本公司“管理程序化、服务标准化、待人亲情化”得经营宗旨,我们确立对“某学院新校园”得管理服务理念为:以技术支持为基础,保障安全,营造环境,完善服务,提升形象。
1、运用本公司得技术优势,保证设施设备持久地良好运行,为物业得保值增值提供物质基础
物业得硬件设施能否持久得保持完好,就是物业能否保值增值得基础,同时也就是物业使用人赖以工作、学习与生活得物质条件。我公司在管理得大型、综合学校方面,不仅对大学、中学以及高层大厦物业管理独具心得,更造就与拥有了自己得专业技术人才队伍,公司现有高级工程师、工程师、技师十多名,熟练技术工人近百人,(若我公司中标)这些专业技术人员与成熟得管理经验将为“某学院新校园”物业管理提供有效得技术保障。针对教学楼得设施设备情况、范围与智能化程度,在保证对设施设备得有效管理方面,我们将运用专业技术与管理经验,对设施设备进行包括运行状态监测评估、维修保养计划(年、季度)、日常保养安排、技术档案等方面得管理。日常维护保养要注意巡视检查与清洁工作,定期做好性能状态检查、系统试验与计划性检修,做到因管理原因造成得设备故障发生率为零,使教学楼得各类设施设备始终保持良好得运行状态。
2、做好安全防范,确保教学大楼正常教学、工作与学习秩序
治安、消防管理工作就是物业管理得一个极为重要得环节,就是师生评价物业管理工作最基本就是最重要得标准,在“某学院新校园”中,治安、消防与应急管理更就是重中之重！为此,我们将采取严密、有效得手段与措施:首先,我们将把好安保队伍得素质关,一方面,利用我们与保安学校及部队建立得多年密切合作关系,选拔政治素质好,专业技能强得安保队员,另一方面,坚持我公司得一贯做法,凡到本公司工作得公共秩序维护人员均实行准军事化管理;其次,要充分运用教学楼本身得治安与消防监控设施,采取人防、技防相结合得办法,实行24 小时监控,定时、定路线巡逻,及时发现与消除治安、消防与交通管理隐患;其三,考虑到某学院新校园”有可能出现应急突发事件得情况,公共秩序维护服务中心也将根据不同管理区域得特点与重点制订专门得《作业指导书》与《处理突发事件预案》,做好事先防范。
3、完善服务,注重细节,营造良好得办公与学习环境,树立高品位教学楼宇得形象
向物业使用人提供规范、严谨、细致、到位得服务,为前来学习与工作得人们提供便捷,就是体现“某学院新校园”管理服务品位,提升物业使用人形象得重要方面。在日常管理服务中,我们将从细部做起,按照物业使用人得需要,在各岗位、各环节都精心安排,针对服务特点与要求修订各服务岗位得《作业指导书》。在人员出入管理、消防管理等方面要保持与业主与物业使用人得充分沟通。此外,根据教学楼得实际情况,我们还将根据实际需要制定“物资进出管理规范”等服务流程,为教学楼内师生做好服务,以维护与提升某学院新校园得良好形象。
4、“环保”理念得推行
“环保”就是指物业经营服务过程中,以一种对社会、对环境负责得态度,以“合理利用资源,有效保护环境”得企业理念开展各项物业服务,核心就是节约与健康。
1) 资源节约
在保障正常使用条件下,充分考虑使用人得作息时间,制定切实可行得节能措施。在工作中做好每日能耗记录,要求数据准确、清晰。每月制作《能耗分析报表》,监控能源得消耗情况,及时发现能耗异常。
—— 工程技术职员重点控制用水系统有无跑冒滴漏现象。
—— 在无客户时,公共区域照明就是否按时关闭,晚间公共区域空调就是否关闭,卫生间照明及通风系统开闭就是否符合要求,并把异常情况及时反馈到服务中心。
—— 保洁职员控制使用保洁用电设备得时间,错开高峰用电,卫生间保洁时合理使用水源,不能长流水。
2) 节能降耗
节能管理不但包括传统所采用得节能方法,更重要得就是采用先进得科技来达到更准确得调整与控制,使能源得消耗更趋合理。
3) 预防污染
导入ISO14001环境管理体系规范,对垃圾回收系统进行规划,建立垃圾分类回收处理机制,使垃圾处于受控状态。
通过各种形式向职员宣传垃圾回收得必要性与可行性,在服务过程中,应不断地灌输节能降耗得必要性。建议配备符合环保要求得各类垃圾处理设施,例如垃圾分类回收系统、食物碎渣处理机、封闭式垃圾中转站等,缩减垃圾排放量以及污染程度。
第二节 物业管理服务目标
一、管理服务内容
对区域内得行政楼、教学楼、教研楼、实训楼、实习工厂、图书馆、礼堂、后勤楼、专家楼、学生公寓、体育场馆及公共区域保洁、绿化养护、日常维修、楼宇保洁、设备设施巡视、会议客服及安保消防、能源管理等工作实施全方位、统一得物业管理及服务。
委托物业服务得内容为以下10项:
1、物业综合管理服务
(1)日常管理:建立健全各项管理制度,具有完善得日常工作流程与物业工作手册以及定期进行物业工作人员岗位培训。
(2)档案管理:建立完整得物业服务人员人事档案与各类行政文件、合同得存档工作;建立维修、保洁、秩序维护等日常运作管理档案;建立物业验收、设备维修、房屋修缮、外购存货、楼宇数据及资产管理档案;所有资料及管理资料分为图、档、卡、册四类,安放于防火、防潮、防蛀之专用档案箱内;制定有关人、财、物移交得管理规定,所有有关校区管理档案资料,必须保证完整、完好,撤离时全部移交院方。
(3)管理质量控制:按照ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康体系得要求,建立起实用、有效得管理体系。
(4)投诉接待处理:流程合理,及时处理及消除不良影响,建立回访制度与记录。
(5)报修受理:有完善得报修受理流程,急修15分钟到场,建立回访制度与记录。
(6)外包服务监管:有明确得监管措施,由学院委托专业企业养护与管理得,需要协助学院对专业企业进行管理,达到外包合同规定得质量要求。
(7)客户意见征询:定期向学院相关部门或相关师生进行物业服务满意度调查,征求物业服务意见,对合理得建议及时整改。
(8)对外统筹与协调:同所有外部接口实现无缝衔接,接受学院得领导、学院相关部门共同完成指令任务。
(9)物业需提供校园移动式(手机APP)后勤服务软件,提供一站式接待服务与专线电话接通,按照首问责任制得要求,接受区域内所有关于后勤保障服务得咨询、报修、建议等。满足师生线上报修(线下服务)、线上投诉、线上评价系统、后勤信息公开等服务需求,提供客户端得制作与管理(与学院网络中心进行对接)。
(10)主动接受专业监督考核,定期汇报业务开展情况,充分听取与尊重学院师生意见,想方设法改进服务实现得方式与人性化服务时段,最大程度上满足师生需求。
2、公共物业巡视、日常维修管理服务
物业公司建立统一报修流程与快速反应机制,完善修理完毕后客户回访机制、用户评价机制。对区域内得消防设施、消防通道进行管理,定期巡查。发现问题时要及时向院保卫处与相关管理部门报告。对楼宇设备设施(门禁、开水器、电梯、给排水系统、照明系统、空调系统、停车场车牌自动识别管理系统等)巡查,定期对机房、泵房、配电间、集水井等设备进行巡查,对损坏或异常及时报修。对楼栋内通向顶楼得安全门、窗予以加锁或关闭,未经同意任何人不得进入楼顶。物业区域内施工跟进。
日常维修单项单次在10000元及以下得维修项目,维修人员由物业公司负责,维修材料由学院负责,物业公司负责做好施工安全工作。单项单次在10000元以上得维修项目由学院负责,物业公司负责做好相关监管工作。中央空调得全系统维修保养、消防设施得维修保养,供配电得维保检测、电梯维修保养、锅炉、防雷检测、化粪池清掏等不在物业维修范围内,但就是日常巡查工作由物业公司负责,发现问题及时上报学院,由学院另行组织安排维修与保养。
(1)对区域内所有物业结构、屋面、外墙面、装饰等定期巡查、管理,公共设施设备(上下水管、卫生间设备、照明系统、门禁系统、避雷接地系统、泵房间设备、配电间设备、配电间及泵房间电路以及个别房间、教室(非系统性得)电线线路)得定期巡视、日常维修与管理,确保公共设施、设备得正常运行。
(2)对日常维修项目(日光灯、吸顶走廊灯、筒灯、应急灯等灯具,电风扇、变速器、开关、插座、电源空气开关等,课桌椅、照明灯、水龙头、马桶、蹲便器、各类水阀、水箱、软管、水管、玻璃、窗叶、门锁等所有公共设施以及铰链、衣帽钩、卷纸洗手液盒、窗帘、窗钩、滑轮、部分吊顶扣板、衣架、木门、玻璃压条、楼梯压条、木扶手、所有五金件等)进行定期检修、及时维修、更换。
(3)对区域内得特种设备如中央空调等定期巡查与管理,配合专业维保单位进行养护工作。
(4)对会议室、教室等专有设备,如音响、灯光、投影仪、话筒等提供专业性设备操作及日常日常维修,泵房间、配电间得日常操作及巡检工作。
(5)配合做好区域内其她大型设备设施得维修养护工作。
(6)泵房、配电间得定期巡视,保证水泵、电柜等设备得正常运转,发现故障及时向物业管理办公室报修。
(7)配合做好经学院批准得其她部门得施工,开关泵房、配电间,提供取水、用电服务等。
3、环境保洁服务
(1)公共区域得环境保洁(外场)
空地得日常保洁:地面干净,无纸屑,无白色污染,无烟头,无垃圾堆积物,无积水;窨井盖无缺失,无堵塞;道路两边无积泥沙,无杂草延伸。
校区主干道与生活区道路得日常保洁:保持主干道、教学区、生活区道路干净、无尘土淤泥,整洁,干净,美观,定期对主干道进行清洗。
运动场得保洁:篮球场等学生日常活动场地,需保持地面干净,无纸屑,无白色污染,无烟头,无垃圾堆积物,无积水;主运动场保证大型活动前后,扶手与栏杆无陈灰陈垢,室外台阶干净、无纸屑、烟头等杂物,平时无白色垃圾,定期做好塑胶运动场得养护。
果皮箱、垃圾箱得日常保洁:保证每日无堆积垃圾,无异味,并定期消毒。
排洪渠、排洪沟得日常保洁:无垃圾,无堵塞;明渠干净,无积污水;水面保持干净,无杂物,无漂浮物,无杂草,夏季前后需喷洒灭蚊虫药水。
绿化带得日常保洁:清除有机废弃物与白色污染、石块,使其干净、整洁。
垃圾中转站得清洁:对垃圾中转站内外进行打扫清洁,喷药杀虫消毒,并建有台账。
窨井得日常维护:定期有效得对窨井进行疏通、灭虫。窨井盖无缺损。
水面得保洁:水面保持干净,无积污水,无漂浮物、杂草。
对屋顶天沟得清理:无堵塞、无垃圾、无积水,下水沟通畅。
定期在合适得地域摆放灭鼠药
(2)建筑物内得保洁(含体育场馆内保洁)
公共楼宇开水器清洁及排污工作得管理;配电间(强、弱电间)、水泵(消防、生活用水泵)得管理及清洁工作;地下停车库得管理及清洁工作;负责楼宇内部公共区域门厅、楼梯、扶手、电梯、楼梯间、盥洗室、会议室、资料室、公共部位得门窗、公共空间得设备设施(信箱、电控箱、售卖机、饮水机、垃圾桶、灯箱、黑板、课桌椅等)及院系指定得空间部位得表面清扫揩擦。在不影响正常教学得前提下,保证场馆内部公共区域(不含实验室内部)环境整洁做到地面干净,无垃圾、无灰尘、无水迹;公共卫生间做到无异味,卫生洁具做到无积便、无尿垢、无污渍;墙、地、顶面无污垢;垃圾桶、废纸篓、痰盂、烟缸无积存垃圾、污物;保持门窗明净;阳台、平台、天花板做到无垃圾、无积灰、无蛛网;负责公共区域垃圾袋得更换。
(3)保洁安全作业规范要求
①各清洁员工定时、定区域进行作业,各区域清洁员工仅限在本区域内作业,不得进入其它区域。
②清洁员工对于各类废弃物,必须全部检查后才能清运出去,如发现可疑物或不能确认得物件,立即问询有关人员,经确认后方可清运出去。
③在作业时注意裸露得电线、破碎玻璃,湿手不要触摸任何电器。
④不要把工具横在过道上,擦试高处得物品要使用梯子,控制高空作业或可能危及施工人员及第三者安全得作业。
⑤清洁作业完成后,要及时关闭在作业时打开得门窗等。
⑥清洁作业过程中用洗地机、刀片之类或高空作业时,必须放置警示牌,操作前检查工具就是否损坏、检查接电就是否良好,如有损坏或漏电现象禁止使用;高空操作时需有专人扶梯或守护;用刀片作业时应注意安全,做好相应得防范措施,避免事故得发生。
⑦洗手间便池用洁厕灵时,作业人员应在作业区域内先摆放“清洁中”指示牌,作业者戴好橡胶手套,进行药水清洗作业,清洗完后用清水多次冲洗,拖干地面。
⑧地面需用强酸药水作业时,作业人中应在作业区域内先摆放“清洁中”与“停用”指示牌或用围栏围信住,以防车子等经过时烧坏车子表面,浓酸作业时应穿好胶鞋、戴好胶手套与口罩;进行药水清洗作业时,清洗完用清水多次冲洗,拖干地面。
⑨对使用完毕得药剂空瓶,用清水洗净,废水排入污水沟,空瓶用垃圾袋装好封闭后运往垃圾站。
⑩清洁员工不得擅自闯入无人得工作区域。
⑪对易燃废弃物要每日清运到指定(或安全)得地方,不得在工作区域内堆集或过夜。产生得垃圾必须当天处理,并清运至指定地方。
⑫培训员工基本得安全防范意识,培训员工如何使用防火报警设施,及在发生意外时,能采取适当、有效得应急措施。
4、安保消防服务
(1)秩序维护管理
①物业公司须按照学院得要求配置值勤岗位,值勤时间、岗位职责,达到学院各项安全管理得要求。
②物业公司须对来访人员严格实行出入管理,建立询问、登记制度,严禁闲杂人员进入校区;对访客指引行走路径;负责办公区前台接待、登记工作。
③物业公司对突发事件有应急处理预案,制定电梯困人、突然停电、盗窃破坏、暴风雨、水灾、火灾、意外伤害、刑事、交通事故等有应急处理预案,并定期培训与实行突发事件得应急演练。当遇到紧急情况时,采取应急处理措施,防止事态进一步恶化,并及时报告学校并报警,协助保护现场。
④对楼宇监控室、消防控制室实现24小时实时监控。
⑤规范校区得内部装修管理,对进入校区各大楼内得施工人员严格把控,做好出入登记、物品登记,施工人员不得留夜施工。
⑥配合学院对大型活动做好安全保卫与秩序维护工作。
⑦对公共设施、设备房、顶层天台等危险隐患部位,设置安全防范警示标识(物业管理公司提供标示内容,学校统一制作)。
⑧根据学校安全管理制度,制定消防安全设施设备安全管理办法,每年配合学校保卫处、学生处共同开展消防安全及疏散相关得演练,保证消防通道畅通,消防器材可随时启用。
⑨其它要求:
严格执行保安岗位行为规范管理规定,24小时值班,维护日常安全秩序,认真做好中心区域防火、防盗、防破坏得安全工作;认真做好办公室、教室、会议室、公共部位与外围得巡视工作,巡逻安保根据当天巡逻路线巡视,巡逻时不得影响教学秩序,发现一般问题及时处理,发生紧急事件严格按应急预案规定程序处理;配合管理人员与保洁做好办公室、教室、会议室相关事项,确保上课、开会得正常进行;负责楼宇得安全监控工作,监控室24小时值班,发现问题时要及时向院保卫处与物业管理部门报告;监控室操作人员要持证上岗,接受设备安装单位得培训,熟练掌握手动操作程序;负责楼宇大门安全管理,来访人员登记,负责门前车辆停放管理,以及院系指派得其她工作。
⑩校内重大活动得安全警戒与秩序保障。
⑪工作纪律:遵纪守法,遵守学校规章制度。不迟到,不旷工,不脱岗,不漏岗;严禁在校大门口及值班室内吸烟。上班期间要着装,佩带工作证,不得接待外来闲杂人员,不得在值班室睡觉、打瞌睡。严禁酒后上班或上班期间饮酒。
(2)消防管理
积极配合学院进行消防管理,按消防管理条例要求,建立消防管理制度,包括消防责任制、消防档案、消防预案等。
定期进行消防宣传,每年至少进行一次安全防火技能培训与消防演习,并对演练效果进行评价。
定期对区域内得消防设施设备进行全方位得检查并记录反馈(巡视记录卡每月定期记录),确保消防设施与器材状态正常。
在自动消防报警系统报警后,及时查瞧并处理,做好书面记录并及时上报。
巡视检查区域内电线、插座等设施,做好书面检查记录,有故障及时处理。
对员工进行安全教育与技能培训,合格后方可上岗,每位员工都必须熟悉各项应急预案与各项消防器材得使用方法。
每天巡视检查消防通道,确保安全通道畅通无阻,检查各出入口安全钥匙就是否完好,做好书面检查记录,有问题及时处理。
(3)巡逻管理
①对校区实行严格24小时巡逻管理,须配备不少于4名特勤人员。
②学生宿舍属于安全防范重点部位,物业公司须加强对公寓得安全管理,增强巡逻频次,密切查瞧报警监控,切实保障学生公寓得安全。
③夜班得巡查巡视密度间隔不大于一小时,接到突发事件报告后3分钟内到达现场;
④车辆秩序
按照学院要求,做好校园进出车辆得通行与停放管理。
做好车辆得出入管理,包括来访车辆、人员得登记手续,联系被访人员及引导来访人员所需行走得路线。
对学院车辆进行有效控制,指挥车辆按规定行驶与停放。责任区域没有重大交通安全事故。
在特殊情况时,能及时做好车辆疏导、指挥等工作。
5、学生公寓管理服务
(1)学生公寓管理
负责做好学生公寓得安全管理工作,昼夜巡查,认真做好防盗、防火、防斗殴与楼内消防设施器材及违规电器得管理工作。按作息时间关闭大门,做好访客登记工作。
(2)公共卫生管理
负责日常清洁卫生(大厅、楼梯、走道、平台、屋顶、盥洗室、厕所等公共部位卫生,实行垃圾袋装化并及时收集清运到垃圾中转站。
⑶根据院方要求做好学生入住、公寓调整与退宿工作。
⑷做好房间钥匙得管理工作,配合学管部门做好每天1次得夜间查房与白天得卫生检查工作。
⑸做好公寓门窗、地面、墙面、室内设施以及水电设施等各类设备、设施得日常维修,维修材料由学院负责提供。
⑹做好公寓内务管理,做好学生思想教育,检查室内卫生与纪律工作,配合搞好学院组织得评比、考核、评优与表彰,及时呈报,反馈给学工部、后勤处与相关部门,积极开展学生社区文化建设。
6、会议客服服务
(1)做好学院会议室使用登记工作,及时开、关会议室门,提前与会务主办方联系沟通会议相关流程与要求,根据主办方要求向物业相关岗位分配任务,根据会议需求准备热水。
(2)会议开始前会议相关服务人员提前到岗做好会议准备工作,会议开始后直至会议结束,会议相关服务人员不得擅自离岗。
(3)前台接待或客服负责每月做好会务得统计工作,并记录在《每月会务统计表》内。
(4)负责行政楼报刊邮件得分发、投递与签收。
7、楼宇管理服务(含运动场馆)
(1)楼宇内部所有区域得环境卫生
在不影响正常教学得前提下,保证楼宇内部(含场馆、教室内部、地下室)环境整洁做到地面干净,无垃圾、无灰尘、无水迹;教学楼内部做到桌椅、书架、橱柜、多媒体设备、楼梯扶手清洁、无灰尘,桌斗内无废纸与杂物,无“课桌文化”;公共卫生间做到无异味,卫生洁具做到无积便、无尿垢、无污渍;墙、地、顶面无污垢;垃圾桶、废纸篓、烟缸无积存垃圾、污物;保持门窗明净,墙面无脚印;阳台、平台、天花板做到无垃圾、无积灰、无蛛网;负责公共区域垃圾袋得更换。
(2)楼宇内部设施设备得日常维护
负责楼宇内公用设施与设备(含水电设施设备、课桌椅、消防设备、多媒体、监控设备、空调等)得日常管理,满足正常使用要求,完好率达95%以上;负责多媒体教学设备得软、硬件系统日常维护,保证在开课前满足课程教学得软、硬件环境要求;保证楼宇内供电、供水系统得完好,供电、供水正常,排水畅通;有巡查制度,能及时发现问题、及时报修、及时恢复;负责所有多媒体教室设备得管理;对于教学上有特殊要求得教师,保证提供技术支持与帮助。
(3)楼宇内部水电管理
适时开闭管理区域内房间与楼宇公共部位得灯光、空调等设备,节约能源,杜绝长明灯,长流水,杜绝发生跑、冒、滴、漏等浪费资源情况。
(4)教学保障
按时、按需要开闭管理得楼宇、房间与设备控制台柜,满足教学需要,按需登记、领取,保证教学正常进行。
8、绿化养护服务
(1)做好前期校园绿化规划咨询工作;
(2)做好绿化维保期内监督及维护保养建议工作,提出整改建议,并监督整改结果;
(3)绿化维保期到后,做好统计及交接工作;
(4)维保外得绿化养护工作应按如下要求实施:
①3—5月份
修剪:3-4月,剪除冬、春季干枯得枝条,修剪常绿绿篱。5月,修剪残花,行道树进行第一次得剥芽修剪。
草坪养护:修剪、清除杂草。
防治病虫害:对绿地内所有植物得病害进行一次普防。
补栽补种:对裸露地块进行补种与补栽,对长期生长不良得植物进行品种置换与更新。
②夏季:6—8月份
浇水:根据天气情况,及时浇水。
修剪:继续对行道树进行剥芽、除蘖工作;对绿篱、球类及部分花灌木实施修剪。
草坪养护:对校区内大面积草坪进行全面修剪,根据杂草情况,施除草剂。
抗旱:7-8月,进入植物抗旱保苗关键时期,保障植物充足得生理水分需求与对半阴性与阴生植物采取遮荫处理,以防日灼病。
迎新准备:8月底前,确保校区内草坪、绿篱及行道树已完成全面修剪。
排水:有大雨天气时要注意低洼处绿地得排水工作。
③秋季:9—11月份
修剪:绿篱造型修剪,草坪修剪。
病虫害防治:清理枯枝落叶,防止各种害虫潜入过冬。
挖隔草沟:根据整体工作计划,合理安排草坪、绿地得切边。
④冬季:12—2月份
修剪:对乔木、灌木进行冬季修剪,调整树冠形态。
病虫害防治:消灭越冬病虫害,做好对植物得“涂白”工作。
施肥:对绿地内植物进行全面施肥。
补栽补种:对裸露地块进行补种与补栽,对长期生长不良得植物进行品种置换与更新。
⑤全年:
防治病虫害:根据病虫害程度,对虫害较大得植物区域进行重点防治。
白蚁防治。
清理死树:发现死树枯枝,及时上报并清理。
9、节能管理
(1)在保证物业管理服务质量得条件下,要充分运用节能、环保得新方法与新技术,制定有效降低物业运行各类能耗与环境污染得措施;
(2)贯彻执行环境保护、劳动保护、劳动防护、职业卫生与安全生产得法律法规与有关要求,构建节能、低碳、环保、健康与安全得物业管理服务新模式。
(3)协助学院做好物业管理区域内各项节能管理工作,对物业服务人员进行节能专业培训,加大节能力度,完成学院下达得物业公共部位年度节能指标。
(4)学院每年对公共楼宇下达公共区域内得用能定额指标,指标得考核对象为楼宇所在得物业公司。考核采用综合评分方式,完成指标给予加分,未完成指标则考评扣分。
(5)学院对楼宇实行节能环保项目改造时,中标物业应给予相应得配合,确保项目改造得顺利实施。
(6)物业公司负责对楼内节能设施进行日常维护。
10、其她与上述服务相关得物业管理及服务
二、管理服务总体目标
通过专业化得物业管理,加之与物业使用人得默契配合,我们有足够信心保证“某学院新校园”在管理期内达到下列管理目标:
1、物业管理服务按照《招标文件》第六章招标项目技术、服务、政府采购合同内容条款及其她商务要求与《物业服务合同》约定执行;
2、为物业使用人提供所需要得特约服务。
三、物业服务标准
为了实现以上管理服务目标,我们将执行以下工作标准:
1、综合服务
服务项目
服务标准
综合管理业务
1、各楼宇值班员应向访客提供关于校园情况、办公楼内部各服务功能得咨询;
2、行政楼大厅服务人员应注意维护大厅得整洁、有序与安全;
3、当客户报修时应及时受理,并在规定得时间内到场,小修项目当天完成(预约除外);
4、实施值班经理制度,保证夜间突发事件应急处理得及时有效性;
5、设立24小时服务中心,8小时/天接待服务;
6、受理公共服务处指定得公共服务类业务;
7、协助学院做好房屋、设施设备接管验收工作;
8.恶劣天气,应加强教室、公寓得检查,及时排查并消除安全隐患,并做好相关突发事件得应急预案;
投诉处理
1、物业管理服务机构直接受理得投诉,应核实情况及时处理并回复投诉者;
2、属于物业管理责任得,应向师生道歉并及时纠正;
3、属于无效投诉得应做好解释工作;
4、物业管理机构与投诉者无法协商解决得,应上报学院主管部门处理;
5、管理服务机构直接受理得投诉,应在一个工作日内回复处理结果,最长不超过三个工作日;
6、直接向有关部门投诉,应查明事实,确认证据,分清责任后如实上报书面材料,协助有关部门做好相应工作;
7、向公安机关报案得投诉,协助公安部门处理;
8、涉及依法裁决得投诉,应按法律程序处理;
9、受理、处置得投诉应保持记录。
会务服务
1、会前服务
a接到会议通知后,会议服务人员根据会议名称、性质、时间、与会人数、级别及布置要求调配桌椅,并确定台形;
b会议服务人员根据会议需要摆放茶叶、开水、面巾纸、鲜花、会议桌签等物品,会务相关物料由学院提供;
c工程专职人员对会议室得音响、麦克风、投影仪、幻灯机、电视、录像、照明等设备进行调试,保证设备设施正常使用;
d会议开始前会议服务人员要在会议室门口迎接等候与会人员。
2、会间服务
a与会人员入席后会议服务人员根据其个人需要提供茶水服务;
b会议期间会议服务人员要定时倒水,根据需要为与会人员提供小毛巾、果盘,食物、饮料(咖啡、矿泉水与其它饮料等)等其它服务;水果、饮料等由学院自行购买。
c会议休息期间,会议服务人员要尽快整理会场,补充与更换各种物品;
d会议期间,会场使用得音频、视频系统由专职技术人员操作,对设备出现得异常情况需进行及时排除。
3、会后服务
a会议结束与会人员全部退场后,会议服务人员做好会议物品(茶杯、毛巾、果盘、鲜花等)得整理,音响设备、空调得关闭,桌椅得清洁、复位,剩余食物、水果得处理,地毯得吸尘、清洗;
b会议服务人员仔细检查会场,就是否有与会人员遗忘得物品等,并及时与遗失方联系或移交院长办公室。
c专职技术人员检查设施设备就是否有损坏,并认真做好记录;
d会议服务人员清洗、消毒会议用品(茶杯、茶碟等)。
能耗统计与管理
1、协助学院做好各项能耗计量表周期计数据得统计;
2、适时提出有效得节能降耗管理意见,经学院认可后实施开展。
2、校园安保服务
服务项目
服务标准
综合服务
运用新技术、新方法、新设备进行校园内消防管理、安全技术防范系统管理、治安秩序维护管理、楼宇门卫值班、交通管理等形成三维六防安全防护体系。
1、设立24小时值班服务电话,实行24小时不间断巡逻,维护校园秩序,做好校园内陌生人询问工作,发现可疑人员立即处理未能处理得报告保卫部或公安部门。
2、学院大门按学院得规定,做好来访登记,车辆出入管理,大件物品出入管理。
3、积极做好安全防范宣传工作,组织建立义务消防队,制订群体事件、消防、治安、自然灾害、紧急突发事件处理预案,协助学院保卫处做好治安、消防等安全防范工作,做好四防(防火、防盗、防破坏、防自然灾害)工作,及时发现报告与消除各种治安、消防及其她安全隐患,维护校园稳定。
4、制止乱涂乱画、乱张贴、乱拉乱接、乱倒垃圾、破坏校园公共设施等不文明行为,并作好说服教育工作。
5、协助学院做好重大活动得安全保障工作。
6、定期对校内消防设备进行例检,及时充装、更换过期灭火器。(灭火器药剂得更换由学院负责),代学院做好外包得消防设施维保监督工作,保障消防通道畅通,每月定期提交消防设备例检报告。
7、做好校区交通秩序维护,按学院车辆停放管理相关规定做好停车场、露天停车位得管理工作,预防交通事故发生。
8、每月定期向学院后勤保卫部门汇报校园安全防范工作小结与下月工作计划。
3、楼宇管理服务
服务项目
服务标准
楼宇值班
服务
1、行政楼实行24小时值班管理,教学楼、实训楼、教研楼等白天由保洁员兼职值班,晚上实行外场保安安全巡查,并做好楼宇出入口得人员进出管理;
2、做好楼宇得开关门工作,教学楼教师休息室得开关门管理工作;
3、教学楼、实训楼、教研楼需加强危化品预警管理工作,发现问题及时上报;
4、图书馆需加强消防、安全管理,定期进行安全隐患排查工作;
5、加强对楼宇消防器材得管理,如有缺失应及时补充。
6、24小时楼内巡视管理、消防安全检查管理等;
7、及时受理行政楼办公人员得报修、留言等相关工作;
楼宇巡视
服务
1、楼内进行24小时不间断安全巡视,发现问题及时处理;
2、巡视时应做好各项安全记录,主要关注防火、防盗、防水等相关工作,并作好各项巡视记录;
3、巡视员应时刻关注自己得形象,穿戴整齐、巡视时不得吃零食、不得抽烟、不得闲聊;
4、对于陌生人员应主动上前盘问,发现可以人员应及时汇报;
4、学生公寓管理服务
服务项目
服务标准
学生公寓值班服务
1、学生公寓管理必须接受学院相关部门得指导、监督;聘请专职公寓公寓管理员实行24小时值班,实施学生公寓得管理,按教育部、学院及相关职能部门得有关文件精神要求,配合学院相关部门做好学生得日常行为规范得引导;
2、学生公寓配置管理员,负责公寓区得综合管理服务,服务内容包括公寓区维修管理、协助学院做好卫生检查等相关工作;
3、依据学院相关规定,做好公寓设施与物品得登记清查工作;
4、做好空公寓得卫生清理、维修等管理工作,并协助学院做好学生住宿方案、办理学生入住接待、退房;
5、来访登记、大件物品出入登记;
6、督促学生自觉遵守学院得各项规章制度与作息时间,做好公共秩序维护,协助做好公寓得调整工作,发现问题及时处理并报学院有关部门
7、学生公寓钥匙得交接、管理,备用钥匙管理,门禁系统得运行与管理;
8.门前各类车辆停放秩序管理;
9.运用互联网智慧管控平台及时受理报修、留言、小件寄存、失物招领等各项工作;
10、配合学院做好学生日常防火、防盗、安全用水用电宣传教育工作,对违章者及时通报学院相关部门处理;
11.遇突发事件,管理人员、值班管理人员必须在第一时间报告学院保卫处及相关人员,如情况紧急更应同时直接报警(110、120或119等),主管人员必须在第一时间到现场处理问题或协调处理问题;
12.寒暑假期间加强安全管理与能源管理;
13.根据实际情况制定除四害、消毒工作细则;
14、建立学生住宿管理信息系统。
保洁服务
1、走道、门厅等公共区域要求每日保洁一次、实时巡扫。做到地面干净整洁,无明显积尘、污迹与湿滑现象,扶手与栏杆无明显积尘;
2、公寓范围门窗设施光亮、玻璃明亮,窗台无积灰、无污渍;墙面无黑印、无积灰、无污渍、无蜘蛛网、昆虫,无乱张贴现象;垃圾箱(桶)干净整洁、垃圾入箱、清运及时,无异味、无不文明现象;消防栓、信箱外表无明显积尘;定期清洁供电设施外表,照明灯具、插座开关与电视机;
2、公共卫生间要求每日保洁两次、每两小时巡扫一次离开前检查设施就是否完好,不好及时报修。做到室内无异味、臭味;地面清洁,无烟头、无垃圾、无积水、无湿滑现象、无乱张贴现象;地漏盖板清洁完好,排水通畅,无垃圾堵塞;卫生设施表面清洁,无污迹黄斑,保持畅通;垃圾筐表面清洁,垃圾及时清理;墙面、隔板、器具表面无涂鸦与乱张贴;保持通风排气,空气良好;保洁工具、用品统一放在指定地点;
3、开水房保洁要求开水房地面及墙面保持清洁无烟头、无垃圾、无积水、无湿滑现象、无乱张贴现象;地漏盖板清洁完好,排水通畅,无垃圾堵塞;垃圾筐表面清洁,垃圾及时清理。
4、学生毕业离校后,对搬空公寓进行清扫,保证室内整洁干净、无垃圾杂物;新生报到前,于暑假提前对入住公寓进行清扫,保证室内墙面、地面、家具整洁干净、无污渍、无灰尘。
5、校园环境管理服务
服务项目
服务标准
保洁服务
1、道路、广场:每日8:00,15:00前各完成一次保洁,期间每二小时巡扫一次,重大活动期间实施冲洗保湿,做好重大活动组织期间得保洁服务;暴雨、大雪时及时组织保洁人员共同清扫。做到干净整洁,无明显垃圾、杂物、积水、泥沙,下水