办公大楼物业管理全套投标书.doc

某某办公大楼物业管理全套投标书 第一部分 投标函开标一览表法定代表人授权书开标一览表投标项目名称 局综合办公楼物业管理投标人名称 投标人资质级别 二级 物业管理费用报价 每个月:10919.00元 每年:131029.00元 对招标文件认同程度(如有偏离,应列出其详细内容) 完全响应 质量目标 创 “xxxx 省物业管理优异大厦”,达成“全国物业管理示范大厦”标准 服务承诺 物业服务满意率达98%以上其余承诺及优惠条件 企业下设绿化养护企业无偿提供庭院绿化养护企业下设工程设备企业免人工费为xxxx员工提供家庭工程维修企业下设房屋中介企业无偿为 员工提供家庭房屋中介企业下设家政保洁企业优惠为 员工提供家政保洁服务投标人现场确认签字 投标人名称公章: 委托代理人签字盖章: 八月八日 法定代表人授权委托书 xxxx 市局: xxxx 企业法定代表人 授权我企业 为我单位此次投标委托代理人,全权处理此次xxxx 局物业管理招标活动一切事宜。委托代理人在招标过程中所签署一节文件和处理与之相关一切事务,我将给予认可。 委托代理人无转委权。 特此授权。 附委托代理人身份证实复印件: 投标人名称公章: 法定代表人签字盖章: 委托代理人签字盖章: 八月八日第二部分 资格、资质证实材料总体目标 服务指标承诺项目管理总体目标 1、 正式接管后一个月内,有效运行ISO9000质量体系; 2、 接管三个月内进行业户意见调查,对服务内容和标准进行合理调整; 3、 接管六个月内建立科学系统档案管理系统; 4、 正式接管后一年内,争创“ 市物业管理优异大厦”项目; 5、 正式接管后三年内,争创 “省物业管理优异大厦”,达成“全国物业管理示范大厦”标准。 注:因省级优异大厦须取得市级物业管理优异称号一年以上方可参评,故承诺接管后三年内争创“xxxx 省物业管理优异大厦”;另:关于文件要求“全国物业管理示范大厦”项目需3万平方米以上,xxxx 局综合办公楼硬件未达标,故我企业本着诚信宗旨,仅作出达成国家示范级服务标准承诺,并力争参评取得奖牌。 其余优惠无偿服务 服务类别 服 务 项 目 无偿服务 1.向xxxx员工出借简单维修工具; 2.向xxxx员工提供打气泵、气筒等工具; 3.向xxxx员工提供多项插座,并铺设线路供员工电动车充电; 4.向xxxx员工提供自行车预约维修服务; 5.替xxxx员工代送信函; 6.向xxxx员工提供惯用公众电话号码咨询; 7.为xxxx员工提醒天天天气预报; 8.为xxxx员工提醒主要纪念日、主要事项(需预约) 服务指标承诺序号 项目 承诺指标 保障方法 1 达成国家示范级物业服务标准 一年内 我企业有着丰富达标创优经验,将严格按照要求,确保贵企业实际优异物业管理大厦品牌。 因为相关文件要求,市、省、国家级优异大厦需要分级创建且分别有一年以上时间限制,故三年内仅能承诺创建省级物业管理优异大厦品牌。 2 创xxxx 市物业管理优异大厦 一年内 3 创xxxx 省物业管理优异大厦 三年内 4 物业服务满意率 98%以上 每年最少一次发放业主满意度调查表, 统计业主满意率。 5 甲方联络单、协调事项处理 100% 第一时间处理甲方提出意见、要求。 6 有效投诉处理率 100% 有效投诉在第一时间内处理,无效投诉及时给予回复。 7 安全管理到位率 99%以上 保安岗位设置严密,明确责任区域和相互支援,增加巡查密度。 8 责任治安案件发案率 0 日间加强监控,夜间实施封闭,制订应急预案以应付突发事件,杜绝管理不到位所引发盗抢等各类案件。 9 责任火灾事故发生率 0 实施人防与技防相结合,及时消除火灾隐患, 制订应急预案以应付突发事件,杜绝管理不到位所引发火灾事故。 10 保洁达标率 99%以上 区内实施卫生责任区包于,卫生保洁制度化,操作规程规范化 11 员工违章处理率 100% 严格管理,及时发觉、及时处理 12 员工按计划培训率 100% 严格按照培训计划实施培训,确保培训率。 13 员工按计划考评率 100% 严格按照工作手册要求实施考评,提升员工主动性,增强企业凝聚力。第三部分 投标报价 年物业管理费用测算汇总表 投标分项报价表 年物业管理费用测算汇总表单位:元序号 项 目 月支出额 年支出额 所占比重 备注 一 人工费 客服:1名1000元/人?月护卫:6名800元/人?月保洁:5名500元/人?月 99600 76.01% 二 服 装 费 管理员护卫680元/人?2年,保洁人员260元/人?2年 3030 2.31% 三 办公、电话费 3600 2.75% 四 护卫对讲机 480元/部,4部,按两年折旧 960 0.73% 五 保洁耗材费用 保洁设备损耗、保洁剂(保洁液、洁厕液、保养液等)、保洁工具 7350 5.61% 详见附表六 员工培训费 50/月 0.04% 七 企业利润 前六项8% 9167 7.00% 八 法定税费 年收入5.55% 7272 5.55% 年费用 总计 131029 100% 10919元/月 人工费明细表保洁费用单位:元序号 项 目 测 算 依 据 元/月一 人 工 费 保洁员:5人500元/人*月 2500 二 服 装 费 保洁:260元/人*2年 54 三 保洁耗材费用 保洁设备损耗、保洁剂(牵尘液、保洁液、洁厕液、保养液等)、保洁工具 613 费用小计 月管理总费用:3167元 年管理费用为:38000 元护管费用单位:元序号 项 目 测 算 依 据 元/月一 人 工 费 护管员:6人 800元/人*月 4800 二 服 装 费 护管:300元/人*1年 170 三 对讲机 80 费用小计 月管理总费用:5050元 年管理费用为:60600 元保洁耗材明细表 单位:元 序号 名称 数量 单价 共计 备注 1 伸缩杆 5 32 160 玻璃保洁用 2 涂水器 10 17 170 3 玻璃刮 10 22 220 4 喷壶小 5 5 25 5 玻璃清洁剂 6 32 192 6 百洁布 120 2 240 7 扫帚 10 4 40 8 簸箕 10 4 40 9 不锈钢保养液 2 52 104 10 尘推、拖把 1800 11 榨水车 5 190 950 12 洗衣粉 60 5 300 13 去污粉 60 3 180 14 橡胶手套 60 4 240 15 钢丝球 60 3 180 16 塑料桶 5 26 130 17 塑料袋大 50 18 900 垃圾桶、卫生间纸篓用 18 塑料袋小 100 5 500 19 草酸 60 2 120 卫生间用 20 派尔 10 48 480 消毒用 21 扁铲 2 13 26 22 厕刷 18 6 108 23 芳香球 20 6 120 24 电梯刷 4 20 80 25 鸡毛掸 5 9 45 合 计 7350 第四部分 技术文件第一篇:企业介绍 企业介绍 企业业绩资料 管理项目介绍 企业特色专业企业公 司 简 介 架构图 各项目管理处 各企业业绩资料第二篇:项目责任人 责任人简历 项目主要管理人员简历 姓 名性 别 男 年 龄 40 确定职务从事物业管理年限 7 学 历 大专物业管理职业培训简历培训名称 完成时间 考评结果 合格内审员培训 合格物业管理经理上岗证 合格已完成项目情况项目名称 面 积 日 期 项目标准 担任职务第三篇:物业管理整体策划 项目分析 服务定位 管理理念 工作思绪 整体方案策划 管理方式 中房管理优势物业管理整体策划 xxxx 局综合办公楼地处路地理位置极其稀缺和优越。办公楼占地近亩, 共11层,设有一楼大厅、计量所2-6层、局领导办公室及小会议室7-9层、大型会议室10层、健身房11层、附楼、餐厅、车库、稽查大队等,配套设备设施有:地下机房、水泵房等。办公楼建筑格调考究、庄重 ,设施完善、设备精良。 项目分析 相比较其余办公楼项目,xxxx 局综合办公楼还有以下特点: 1、 大楼面积适中,配套齐全,硬件完善,便于物业管理服务实施,有利于市优、省优、品牌创建; 2、 大楼为质量技术监督局机关单位集中办公处 ,办公人员素质高,为高档次物业服务提供了软件上保障; 3、 质量技术监督局办公楼凭借在本身项目在 xxxx 地域影响力,足以扩大物业企业著名度,成为物业企业品牌项目。 综上分析,质量技术监督局办公楼不论是从整体规划、还是从局部设计、工程质量来看,都属高水准、高档次建筑,同时,它对物业管理工作要求之高不言而喻,主要集中在以下几个方面: 1、 办公楼自动化程度高,设备、设施齐全,技术密集,对物业专业性维护服务提出较高要求; 2、 办公楼为质量技术监督局工作中心,政务活动较多,来访人员复杂, 给秩序维护和保洁工作提出了较高要求; 3、 高素质办公人员同时也会有对应较高服务需求,即对客服工作也提出了较高要求。 项目服务定位 一流办公楼自然要求一流物业服务与之相匹配。针对 xxxx 局办公楼项目标特点,我企业确定了“高超、高雅、高尚”物业管理定位和“细致、细微、细密”服务思绪。即在高超服务中蕴含高雅服务文化,让业主置身于高尚工作环境气氛;并把细密程序融入到每一项工作中,让业主享受细致入微物业服务。 项目管理理念 物业管理管理对象是物业,服务对象是人,对物业良好管理,也是为了对人良好服务。所以,我企业在一贯物业管理方案中,落实都是“以人为本”管理思想,把对人服务作为物业管理工作关键。即依照业主需求提供专业化管理和个性化服务,为业主创造一个舒适,宁静,高雅,快捷办公环境。 项目管理工作思绪 在总结 xxxx 移动企业综合办公楼、开发大厦综合办公楼、汇金时代办公楼等在管办公写字楼项目标管理经验基础上,经过我企业各部门专业人员数次研讨,拟为xxxx 局综合办公楼确立“四化、三检、两统一”工作重点和基础, 切实把管理目标落到实处。 “四化”为“工程管理专业化,护卫管理军事化,保洁服务家政化,绿化管理园林化”。抓住此4项重点开展工作。 首先是“工程管理专业化” 即使此次招标没有工程管理,但我企业仍把工程设备管理放在首位,是因为工程设备管理是整个管理区域命脉,无可厚非工程设备在整个大厦建筑中经济价值是最高,工程设备管理为整个办公大厦正常运做前提,假如工程设备管理专业技术性不强,将会造成工程事故,频繁发生停电、停水甚至损坏中央空调设备,无法满足办公大厦正常工作,这是 xxxx 最不愿看到事情,怎样把控制电气、中央空调损耗降至最低为甲方把开支省到最少也是工程管理所追求。中房物业有成熟工程设备管理企业,对电梯、电气、中央空调、生活用水都严格节约制度,如电梯管理反机站式操作将大大降低电梯空驶和节约能耗, 如电气设备颜色控制,按季节、需求、功效性开启大大降低用电能源浪费,再如中央空调开启、关闭时间控制,有效利用风机等设备在节约能源情况下满足办公大厦正常需求等等。在现管移动办公大厦和开发大厦工程部门中我企业培养了一大批专业技能很强工程技师,我们将按月按季度向质量监督局及工程人员提出设备管理合理化提议,确保能够让 xxxx 局综合办公楼工程设备运转提升效能降低能耗,为xxxx 局综合办公楼节约每一分钱。 第二是“护卫管理军事化” xxxx 是行政办公机构,行政办公机构最头痛事是领导接待突发上访者或被推销人员等意外情况打乱工作秩序,在我企业对其余办公大厦管理经验中总结了一套实质有效管理方法,我企业将对xxxx办公大厦进行全封闭式管理, 在大门及楼内设置两道护卫,经过电话等伎俩放行进入来访者,确保xxxx员工能够正常安心工作。如偶遇突发事件,护卫管理员将最快最大程度确保 xxxx 员工人身安全,我企业有严谨门卫、巡查制度,有全方面处理突发事件紧急预案,在其余物业项目标管理中我企业以连续三年刑事案件发生率为零,我们有能力确保xxxx 局综合办公楼安全,把案件发生率降至最低。另外xxxx 局综合办公楼是窗口单位。我企业将聘用退伍军人实施立岗和车辆管理服务,以提升 xxxx企业形象。 第三是“保洁服务家政化” 我们将按甲方需求设置公共区域保洁和办公区域保洁,我企业以大型保洁设备为依靠,以保洁服务流程卡制度为依据对办公大厦不一样石材建筑材料按时按需实施保洁服务,对特殊需求领导办公室保洁,我们也将严格执行保密制度,以家政保洁服务标准实施保洁服务。我企业下属保洁家政企业作为有力后盾,对办公大厦保洁拓荒,大型石材清洗,日常保洁养护全方位满足办公大厦保洁需求。 最终是“绿化管理园林化” xxxx 综合办公楼内绿化面积不多,绿化点缀更能表现出企业形象和办公环境。我企业绿化养护队专业绿化工程师将对大厦内绿化和办公室内绿化小品做出合理提议和养护,以“少而精”为基础,创建绿色环境保护办公大厦。 物业工作品质检验通常是物业管理企业弱项,管理不好将无法确保管理项目标连续高效服务。我企业较早制订了品质检验制度和员工绩效考评制度及项目连续改进制度来确保项目好连续良性发展。我企业对内有“小三检”对外有“大三检”,这也是中房物业企业在 xxxx 物业市场上有良好口碑有力见证。“小三检”是由每七天工作检验以项目自检、企业品质保障临检、企业领导抽检组成对工作中存在问题和处理消亡在萌芽,确保项目良好运行。“大三检”是甲方监督检验、各项目对比检验、社会效益公众检验。我企业以甲方业主及公众有效投诉为基础,配合绩效考评制度对企业员工和制度不足处进行连续改进以达成双方良好企业形象,取得双赢。 以上工作有效实施将取决于“两统一”也就是两个企业间“统一认识, 统一实施”我企业如对xxxx综合办公大楼进行管理,将主动与甲方进行沟通,听取甲方意见,在物业管理方式和方法上主动磨合,取长补短融入文化,在工作中共同进步,携手打造xxxx 顶级综合办公楼。 整体方案策划 针对办公楼设备种类齐全,建筑标准高档特点,我企业将以先进服务理念、明晰管理思想为依靠,经过严密服务组织和精心专业策划,让每一个细微处尽表现在服务之中,并确立了“把好四个关口,营造一个气氛”整体方案策划。 把好消防防患关,防患于未然 把消防工作放在安全防范管理工作首位,落实“预防为主,防消结合” 方针,依法管理。 健全消防组织,成立消防领导小组;明确防火责任人和义务消防员职责;举行义务消防人员培训班,掌握防火救火基本技能。 ?依法管理,认真做好“三落实”即责任落实、器材落实、检验落实。 制订灭火应急方案,定时组织消防演练。 实施责任人制度,定时检测消防设施、器材安全系数,做好检验统计, 确保设施时刻处于良好状态。 把好安全防范关,实施快速反应系统 安全防范管理是物业管理中最敏感、最主要、最为业主所关注工作,针对质量技术监督局办公楼物业特点,我企业将采取办公区全封闭式管理方式, 即对办公区外来人员进行“来访登记”控制,车辆、物品凭“出入证”和“物品出入证”进出;同时,“安全预案制”、“巡查制”也将全方面应用于办公楼。在一楼服务厅也可专设女性护卫员,提升服务亲和力。 夜间改变防范策略,增加巡查岗,流动岗与固定岗结合,全方面防范与重点防范相结合,达成多重防范效果; 保障护卫人员对讲机频道设置统一及网络通畅,一旦遇有紧急情况, 一个指令,能够得到及时、高效支援。 制订不一样应急处理预定方案,重点明确护卫支援方向、力度和方法, 一旦发生情况,即可从容应付,快速处置。 充分发掘智能化潜力,设置巡更管理系统,真实准确统计保安巡视巡查时间及次数,使保安管理更严密和规范,同时确保监控系统时刻处于良好运行状态。 把好环境卫生关,实施全员保洁 环境服务是形象工程,窗明几净工作环境能够给办公人员带来舒适办公心情,一楼大厅保洁和绿化布置,更是代表着质量技术监督局形象。 严格要求各部位清扫作业频度、作业时间、质量标准和工作流程,真正做到制度落实,标准落实。 赋予办公楼护卫、维护等全体服务人员监督任务,发觉不洁现象,随时处理,实现全员保洁。 严格检验评选,经过天天巡视和不定时检验以及定时评选和奖罚方法, 使每个保洁员保持足够工作动力和恒定标准,坚持不懈,一如既往地做好本职员作。 把好预见性管理关,提议应急处理体系 我企业建立预见性体系主要包含运行管理和预案管理两大主要体系, 前者主要包含在物业管理中设定合理各种气象、季节、客户需要运行模式以及为防范关于故障而制订方法,比如制订不一样季节和气候条件灯光模式、设施设备发生异常情况在第一时间进行报修和处置等;后者则是对于自然灾害、设备突发性故障以及灾害性事故预见等。 营造气氛,给业户一个温馨工作环境 针对质量技术监督局办公楼既是机关办公人员办公场所,又为来访人员提供服务,我企业将全方面推行标准化管理和人性化服务相结合管理模式,即我们既为办公人员提供高效物业服务,同时又作为业主代表,为来访人员提供亲情服务。尤其方法有: 设定客服中心。采取酒店一站式服务方法,只需办公人员一个热线服务电话,全部有效问题均可得四处理。 “时效制”。全部物管处对外服务工作均采取限时工作制,在公开承诺时间内完成。 按照各种突发事件应急处理预案,为办公人员和来访人员提供各项应急服务。 物业管理方式 依照质量技术监督局办公楼特点和中房物业管理经验,我企业提出以下特色管理方式: 1.互动管理 在办公楼提倡、推行互动式物业管理。互动式物业管理内涵就是物管处与业主互动,这么既维护业主权利、服务业主、让业主满意,也便于物业管理工作正常展开。 (1)管理目标互动 办公楼管理目标应该是由物管处和业主共同商议和制订,管理目标是一致。所以我企业将在接管三个月内发放服务意见调查表,以咨询办公人员意见,以业主需求为方向,适当调整物业管理服务方案。 (2)管理责任互动 物管处责任是实现业主提出管理目标,而办公楼业主有责任帮助物管处工作,并有义务按关于要求和要求合理使用办公楼物业,有义务自觉维护办公楼完整、美观、清洁和安全等各项内容。 (3)管理过程互动 在办公楼日常管理服务运作过程中,办公人员感觉就是物业管理工作镜子。物管处随时与办公人员沟通物业管理情况,而办公人员也有义务随时向物管处反馈意见和信息,以确保物管处工作就是住户需要这个方向。 (4)财务收支互动 “让业户满意多一分”是物业管理服务质量表现,“为业户节约每一分”是物业企业应尽职责。我企业极力推行绿色环境保护、节能降耗等方法以降低企业和业主又方成本,对应按时支付相关服务费用,也是业主义务。 2.人本管理 以人为本,是我企业企业文化精华,在办公楼管理中我企业更是推行人本管理,这表现在以人为中心,把员工看成最宝贵资源对待,充分发挥干部和员工聪明才智和主动主动性,确保物业管理各项工作顺利展开。 加强人力资源管理 依照办公楼管理高标准、高要求特点,从管理人员组成入手,确保队伍整体素质。物管处骨干由具备丰富物业管理经验管理人员和专业技术人员组成,员工都要精心挑选素质高、态度好、技术强人员。依照物业管理需要, 合理安排员工上岗培训和连续在职培训。在日常管理工作中,尊重人、了解人、关心人、培养人,提倡友好有序工作气氛。 经过目标管理,对员工实施有效激励机制 我企业已经在各个物管处落实了内部管理目标责任制,办公楼管理工作,也将与企业订立“办公楼目标管理责任书”,明确责、权、利,物管处再将管理目标分配到班组直至个人,明确分工目标,并在达成目标过程中及时反馈绩效,将管理目标与办公楼物管处人员经济收入、升迁、聘请直接对应,实施行之有效员工激励。依照目标达成情况,坚持竞争上岗、优胜劣汰、激励员工比工作、比业绩,共同进步,并将奖金分配与实际贡献挂钩,表现多劳多得,实现奖惩方法,激发员工工作热情。 3.标准管理 按ISO9000质量标准进行管理 我企业较早经过ISO9000质量体系认证, 具备一整套完整、科学、严密质量确保模式,在推行过程中,积累了一套丰富实际操作经验。我们将在质量技术监督局办公楼物业管理中全方面导入ISO9000质量体系,为树立优质、规范物业管理服务提供保障。 大力推行“三定五按” 在ISO9000推行中,我们特地强调“三定五按”。三定即“定岗、定员、定责”,五按即“按标准、按程序、按时间、按路线、按指令”。依照办公楼详细特点,合理设岗定员,对每个员工工作进行详细设计,做到专业清楚、业务饱满、职责到人。再依照各个员工工作职责与范围,要求在时间序列上分解和空间位置上移动。对于物业管理各项详细工作,我们都设计了详细规程,要求各步骤程序和对应标准。“三定五按”工作已经在我企业取得了理想效果。 4.督导管理 我们将把督导管理方式利用到办公楼管理中去,经过建立合理监督机制、自我约束机制和信息反馈处理机制,确保管理信息通畅,确保各项指令和目标落实。 (1)建立合理监督机制 物管处于开展物业管理过程中,将严格按照政府及上级主管部门关于法律、法规要求开展工作,定时向中房物业管理企业和甲方汇报工作,商讨物业管理运作事务,提交财务汇报书,并汇报出日常工作进展和计划。定时对管理目标和ISO9000质量体系运作进行考评,对每个项目标管理服务过程建立原始统计, 经过现场检验、部门自查、企业内、外部质量审核,确保管理工作监督机制有效运作。 详细作法一是公开监督制。公布物管处监督投诉电话,设置投诉信箱。全部员工佩带工作牌上岗,方便于公开监督;二是业主、客户评议制。物管处对各项管理活动实施监督、跟踪、反馈,对业主、客户或其它起源信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈,实施闭环管理,使业主、住户权益得到保障;三是定时汇报制。物管处定时向甲方、中房物业管理企业定时汇报工作,商讨物业管理事宜,确保物业管理目标实现。 (2)建立自我约束机制 物管处依照各项管理标准,对各班组员工进行有效检验,发觉问题及时纠正。对重大质量问题或数次重复出现问题,由管理层检讨并制订纠正和预防方法。要确保监督与自我约束机制有效性,就必须具备一个完整监督与自我约束机制流程,流程图以下: 外部监督机机制 内部自我约束机制 (3)建立信息反馈及处理机制 没有纠正和预防方法,ISO9000 质量体系就不能顺利落实,没有信息反馈和处理,各物管处就无法确保优良物业管理服务。 物管处作为主要信息处理中心,24 小时接收和处理各方面信息,主要渠道有:办公楼各部门每个月向物管处主任提交一份工作计划汇报书,包含管理费收支帐目;业主、住户意见调查程序;业主、住户意见箱;业主、住户投诉与反馈信息;物管处员工反馈信息;新闻媒介。 取得反馈信息后,物管处主任分析处理,向相关部门、人员发出指令并监督其及时改进,直到圆满处理问题(见图)。 主管部门新闻媒介 客户意见 意见箱 物管处 调查程序员工物管处主任 执发 行跟踪检验 布 结命 果令 相关人员执行命令 我们方向 为 xxxx 局综合办公楼办公人员创造一个“天时,地利,人和”三“人” 合一发展气氛,充分表现物业管理创造美好环境概念,使办公楼物业管理服务形成一个良性向上运行体系。同时,我们将会乘胜追击,再创中房物业管理精品项目,正如我们一向承诺:接管一个,管好一个,塑造一个精品。 企业管理优势 一、规模化管理效益 伴随物业管理市场不停规范,实现专业化、规模化运作是物业管理企业发展必定趋势,现在,我企业下设修缮企业、经营企业、绿化企业等三个与物业管理服务相配套专业企业,这都为我们实现规模经营、降低管理成本创造了条件,也给人力资源、物资装备共享,应急处理带来极大便利。 二、优异管理人员 经过近十年市场砺炼,我企业建立科学用人机制,使得我们拥有一批极具敬业精神有管理水准物业管理人员。 (1)规范培训管理程序 我们在员工选聘上有着较高标准,同时也十分重视人力资源开发。从培训指导思想、方式、内容直到考评等都有着规范要求和实施程序。在实践中更是将管理经验不停进行总结并加以汇编,用以指导和培训员工,使在职员工素质不停提升。 (2)推行全员竞争上岗 企业中层以上管理人员必须经过竞争上岗方式方可取得上岗资格。项目经理人必须具备丰富物业管理工作经验和极强责任心,管理岗位由企业内部选聘具备较高专业知识人员从事,操作工经过从社会招聘,选拔出责任心强、操作熟练技术人员担任。 (3)实施科学绩效管理 我们强调个人、部门及企业三者之间绩效有机统一。经过设定科学绩效目标,以及实施计划、改进、考评、反馈管理循环模式,不停提升员工个人及部门工作绩效,以达成业户满意。 3、程序化管理标准 我企业管理近100万平方米物业中其中 xx大厦、xx大厦获市级物业管理优异大厦、xx小区、xx小区获国家优异物业管理小区称号,企业人员管理经验丰富,管理感受深刻。在护卫、保洁、绿化、消防、小区文化及公共关系等方面亦形成了完善管理程序。 (1)中房物业企业已于经过ISO9000质量认证;科学、严谨、规范、缜密质量管理体系是我企业确保服务质量有力确保。 (2)中房物业企业在建立当代企业制度,规范企业运作行为等方面绩效显著,已建立起“自主经营、自我完善、自负盈亏、自我发展”良性企业运作机制。我企业数次在管理工作中受到主管部门嘉奖和表彰。 (3)中房物业企业财务运作、规范化成本管理卓有成效;服务收费合理, 严格执行了国家和xxxx 市颁布物业管理行业标准。在确保物业管理服务质量前提下,实现了管理成本最优化。 4、 业户为先服务理念 “让业户满意多一分”是物业管理服务质量表现,我们于xxxx 同行中较早建立了 ISO9000 质量管理体系,经过两年多实际运作,以及不停改进和完善,我们质量管理体系严密而有操作性,并涵盖了物业管理全部范围。在信息服务中心办公楼物业管理过程中,我们也将建立一套对办公楼物业项目行之有效管理方案,并坚持连续改进。 “为业户节约每一分”是物业管理企业应尽职责,为此,我们在物业管理成本控制理论和实践上进行了深度探索,总结了一套“质量-成本”双否决成本管理机制。即:成本与服务质量双层指标中一项指标不合格,则会造成该项策划否决,这在我们管理中已广泛利用,并取得了很好效果。 5、 丰富管理经验 中房物业企业成立十年来,一直从事专业物业管理,并在长久管理和服务过程中,已积累了一整套丰富经验。 (1)多类型物业管理经验 我企业在管理 100 万平方米物业中,包含各种不一样类型:如大型住宅区、高层办公楼、商业大厦、高级别墅、工业院校、多层住宅等,相当一部分已取得区、市、省、国家优异管理项目称号,并积累了丰富管理经验。 (2)体贴入微小区服务经验 物业管理除开展常规服务工作外,怎样全方位满足业户及用户各种工作和生活需要,是我企业孜孜以求服务境界。为此我企业以“您满意就是我们追求”为服务宗旨为业户提供优质专题服务。我们为广大业户提供了形式多样无偿服务和合理收费有偿服务。作为综合服务优化配套方法之一,既满足了广大业主生活要求,又加强了物业企业和业户沟通与了解,取得了良好社会效益和经济效益。 第四篇:机构框架 物管处管理架构物管处管理架构 中房物业企业将依照委托管理协议,设置物管处,聘请物管处主任,订立目标管理责任书。物管处将按xxxx 局综合办公楼特点及管理服务要求设置客服部、护卫部、环境部协调调度客户服务、绿化保洁、安保等日常物业管理服务。 主主 业隶监 合行管管 务属督 同业部部 指关职 主指 门门 导系能 体导物管处纵向管理关系网络图 物管处管理架构图 第五篇:工作流程(摘录) 培训工作流程图 紧急情况处理流程图 护卫管理运作流程图培训工作流程图培训计划制订 确 定 培 训 目 确 定 培 训 对 象 拟 定 培 训 课 题 设 计 培 训 形 式课堂讲授法集体研讨法视听教学法现场模拟法样板示范法比武竞赛法 参观学习法 制 定 控 制 措 施 决 定 评 估 办 法培训计划实施 岗 前 入 职 培 训 职 业 素 质 培 训 专 业 实 务 培 训 专 项 强 化 培 训 管 理 技 能 培 训 岗 位 证 书 培 训紧急情况处理流程图 是护卫管理运作流程图第六篇:人员配置计划 人员定编、岗位职责 人员管理人员定编、岗位职责 岗位设置 客户服务 人员定编 1人 岗位职责确保企业质量管理体系在本部门运行; 依照企业年度总体管理目标,结合物管处实际情况,负责物管处工作计划、财务预算制订及管理目标细化; 负责保持物管处正常运行秩序及良性经济循环; 负责对物管处服务质量控制; 负责同业主进行沟通联络工作; 负责突发事件发生后协调、联络、第一时间信息反馈及应急处理等工作; 负责本部门员工工作安排、业绩考评、业务培训。 8.负责投诉、求援接待、登记、处理工作; 9.配合业户做好接待、营销工作; 10.负责物品收发登记; 11. 负责费用支出统计分析工作; 12.负责文件收发、档案管理及文字打印工作。 上岗条件 大学专科以上学历,初级以上职称,持有专业上岗证书,尤其优异者可适当放宽条件; 年纪25-45岁,身体健康,精力充沛; 具备五年以上工作经验,担任过物业物管处副主任以上职务; 具备较强敬业精神和较强计划、组织、协调、管理能力; 具备较强文字处理能力和办公自动化操作技能。岗位设置 保洁员 人员定编 5人 岗位职责室内保洁员职责 负责办公区域、各层电梯厅、走道、楼梯、卫生间等公共区域地面、墙面、天棚清洁工作; 负责信报箱、管线、消防栓等公共设备设施清洁工作; 对违反清洁管理要求行为进行劝阻、纠正。 室外保洁员职责 1、 负责保洁范围内道路、绿化带等公共区域地面清洁工作; 2、 定时对室外雨污水井及管道清理疏通; 3、 负责室外明装管线和明装公用设备设施外表清洁工作; 4、 负责室外果皮箱、垃圾搜集点清洁、清运和消杀工作; 5、 对违反清洁管理要求行为进行劝阻、纠正。 上岗条件 1、 身体健康,五官端正; 2、 年纪40周岁以下; 3、 组织纪律性强,服从管理; 4、 企业培训合格。 岗位设置 护卫 人员定编 6人 岗位职责 监控员岗位职责 1.详细负责大楼监控系统、消防报警及联动系统监控工作; 2.熟悉消防规范,清楚防火分区及各消防装置设置部位; 3.特殊情况出现时通知护卫及关于部门,并配合安保部及关于部门协调行动; 4.各班次交接班时,应对全部监视点位摄像机图像巡查一遍,观察图像质量及监视设备工作情况,并在交接班统计表设备运行情况一栏中给予注明; 5.认真做好运行统计和交接班统计,保持监控设备整齐。 巡查岗位职责 1、 负责办公楼安全巡查工作; 2、 检验办公楼内公用设施、设备完好情况并上报相关人员; 3、 负责处理突发事件。 门岗岗位职责控制物品进出庭院; 控制外来人员出入庭院; 控制车辆进出庭院; 指挥车辆按秩序停放。 上岗条件 1、 男性,身体健康,五官端正,身高1.72米以上; 2、 高中以上学历,组织纪律性强,退伍军人优先; 3、 年纪22至35周岁; 4、 企业培训合格。 人员管理 在人力资源管理中,突出以人为本,是我企业企业文化精华。我企业推行人本管理,以人为中心,把员工看成最宝贵资源对待,充分发挥干部和员工聪明才智和主动主动性,确保物业管理各项工作顺利展开。 管理标准 1.按照公正、公开、择优录用聘用标准,年轻化、知识化、人员结构科学化管理标准,对员工进行聘用及管理。 2.全体员工均采取岗位竞聘制度,做到以岗定人,以岗定薪,岗动薪动岗位绩效工资制度,员工能上能下,竞争上岗,优胜劣汰。 3.以政府关于法律法规、企业各项规章制度、ISO9000 质量体系作为员工行为规范考评标准。 人员录用 按照企业要求员工岗位任聘基本条件和素质要求严把人员录用关。由企业办公室和用人部门共同对应聘人员知识层次、专业技能、工作经验等进行考评、选拔,充分优化人力资源,做到人尽其才。凡聘用者要进行上岗前必要培训,并依照岗位特点和要求实施三个月试用,试用期满由企业办公室和用人部门再次考评,提出录用意见,经总经理同意后,正式订立聘用协议。 人员考评 1.实施岗位管理目标责任制。 2.建立与工效挂钩岗位管理目标责任机制,按企业 ISO9000 质量体系中质量考评标准以及员工职业