城市总体规划中核心土地策略的解读.pptx

城市总体规划中土地城市总体规划中土地策略的解读策略的解读城市规划发展趋势总结城市规划发展趋势总结 归纳如下几个方面趋势和动向：归纳如下几个方面趋势和动向：归纳如下几个方面趋势和动向：归纳如下几个方面趋势和动向：n n规划逐步远离那种预见式的规划逐步远离那种预见式的规划逐步远离那种预见式的规划逐步远离那种预见式的“乌托邦乌托邦乌托邦乌托邦”或或或或“终极状终极状终极状终极状态态态态”型的规划，走向现实的社会经济方面的探索。型的规划，走向现实的社会经济方面的探索。型的规划，走向现实的社会经济方面的探索。型的规划，走向现实的社会经济方面的探索。n n规划理论多元化：经济规划，社会规划，政策规划规划理论多元化：经济规划，社会规划，政策规划规划理论多元化：经济规划，社会规划，政策规划规划理论多元化：经济规划，社会规划，政策规划等，规划向广度发展，城市规划已从单一学科变为等，规划向广度发展，城市规划已从单一学科变为等，规划向广度发展，城市规划已从单一学科变为等，规划向广度发展，城市规划已从单一学科变为复合学科。复合学科。复合学科。复合学科。n n规划师阵营的扩大：目前，除了具有各种专长的空规划师阵营的扩大：目前，除了具有各种专长的空规划师阵营的扩大：目前，除了具有各种专长的空规划师阵营的扩大：目前，除了具有各种专长的空间规划师外，还有社会规划，管理方面人员。间规划师外，还有社会规划，管理方面人员。间规划师外，还有社会规划，管理方面人员。间规划师外，还有社会规划，管理方面人员。n n由于系统科学的进展，对规划方法论的改进和手段由于系统科学的进展，对规划方法论的改进和手段由于系统科学的进展，对规划方法论的改进和手段由于系统科学的进展，对规划方法论的改进和手段的改进取得进展，计算机技术在规划工作中得到普的改进取得进展，计算机技术在规划工作中得到普的改进取得进展，计算机技术在规划工作中得到普的改进取得进展，计算机技术在规划工作中得到普遍应用。遍应用。遍应用。遍应用。n n城市设计的理论在扩展，同时景观建筑学有较大发城市设计的理论在扩展，同时景观建筑学有较大发城市设计的理论在扩展，同时景观建筑学有较大发城市设计的理论在扩展，同时景观建筑学有较大发展。展。展。展。土地，住房，房地产经营已受到重视。土地，住房，房地产经营已受到重视。土地，住房，房地产经营已受到重视。土地，住房，房地产经营已受到重视。（二）城市规划学科的发展（二）城市规划学科的发展（二）城市规划学科的发展（二）城市规划学科的发展1.1.近代城市规划学的形式近代城市规划学的形式近代城市规划学的形式近代城市规划学的形式 只有只有只有只有100100多年的历史，它是为谋求解决工业革命以后社会经多年的历史，它是为谋求解决工业革命以后社会经多年的历史，它是为谋求解决工业革命以后社会经多年的历史，它是为谋求解决工业革命以后社会经济变革，近代城市化的发展济变革，近代城市化的发展济变革，近代城市化的发展济变革，近代城市化的发展所产生的种种所产生的种种所产生的种种所产生的种种“城市问题城市问题城市问题城市问题”和和和和“城市病城市病城市病城市病”而逐渐发展的。而逐渐发展的。而逐渐发展的。而逐渐发展的。近代城市规划有三个主要来源或三大组成部分：近代城市规划有三个主要来源或三大组成部分：近代城市规划有三个主要来源或三大组成部分：近代城市规划有三个主要来源或三大组成部分：理论的探索，建设的实验，方法的措施，这三者是互为影理论的探索，建设的实验，方法的措施，这三者是互为影理论的探索，建设的实验，方法的措施，这三者是互为影理论的探索，建设的实验，方法的措施，这三者是互为影响，互相促进的。响，互相促进的。响，互相促进的。响，互相促进的。理论探索的两位先驱者理论探索的两位先驱者理论探索的两位先驱者理论探索的两位先驱者 E.HowradE.Howrad埃比尼兹埃比尼兹埃比尼兹埃比尼兹 霍华德霍华德霍华德霍华德 P.GoeddesP.Goeddes帕特里克帕特里克帕特里克帕特里克 格迪斯格迪斯格迪斯格迪斯 集两者之大成的继承者集两者之大成的继承者集两者之大成的继承者集两者之大成的继承者Lewis.MamfordLewis.Mamford（芒福德）（芒福德）（芒福德）（芒福德）实践两方面代表，实践两方面代表，实践两方面代表，实践两方面代表，AlbercrombleAlbercromble艾伯克隆比的大伦敦艾伯克隆比的大伦敦艾伯克隆比的大伦敦艾伯克隆比的大伦敦规划规划规划规划 19421942 立法：最早在英国立法：最早在英国立法：最早在英国立法：最早在英国 吴良镛先生概括近代的城市规划学从诞生到发展的吴良镛先生概括近代的城市规划学从诞生到发展的吴良镛先生概括近代的城市规划学从诞生到发展的吴良镛先生概括近代的城市规划学从诞生到发展的十个方面历程：十个方面历程：十个方面历程：十个方面历程：城市结构模型的探求城市结构模型的探求城市结构模型的探求城市结构模型的探求技术主义的理论与实践技术主义的理论与实践技术主义的理论与实践技术主义的理论与实践从邻里单位到社区发展从邻里单位到社区发展从邻里单位到社区发展从邻里单位到社区发展城市交通发展与规划城市交通发展与规划城市交通发展与规划城市交通发展与规划城市美化运动到城市设计运动城市美化运动到城市设计运动城市美化运动到城市设计运动城市美化运动到城市设计运动 1919世纪世纪世纪世纪 美国美国美国美国公园建设到自然保护运动公园建设到自然保护运动公园建设到自然保护运动公园建设到自然保护运动历史遗产保护运动历史遗产保护运动历史遗产保护运动历史遗产保护运动区域规划的理论与实践区域规划的理论与实践区域规划的理论与实践区域规划的理论与实践环境的挑战与生态运动环境的挑战与生态运动环境的挑战与生态运动环境的挑战与生态运动全球战略全球战略全球战略全球战略人类居住环境之追求人类居住环境之追求人类居住环境之追求人类居住环境之追求2.2.现代城市规划学科的发展趋势现代城市规划学科的发展趋势现代城市规划学科的发展趋势现代城市规划学科的发展趋势.是一个具有多层次特征，又有鲜明交叉学科性质的是一个具有多层次特征，又有鲜明交叉学科性质的是一个具有多层次特征，又有鲜明交叉学科性质的是一个具有多层次特征，又有鲜明交叉学科性质的学科。学科。学科。学科。（1 1）多学科交叉是城市规划学科发展的历史趋势多学科交叉是城市规划学科发展的历史趋势多学科交叉是城市规划学科发展的历史趋势多学科交叉是城市规划学科发展的历史趋势 城市从简单功能向开放复杂更系统的方向发城市从简单功能向开放复杂更系统的方向发城市从简单功能向开放复杂更系统的方向发城市从简单功能向开放复杂更系统的方向发展，是社会经济发展的必然结果。由于城市规划展，是社会经济发展的必然结果。由于城市规划展，是社会经济发展的必然结果。由于城市规划展，是社会经济发展的必然结果。由于城市规划学科的对象本身具有复杂学科的对象本身具有复杂学科的对象本身具有复杂学科的对象本身具有复杂 系统特征，反映研究对系统特征，反映研究对系统特征，反映研究对系统特征，反映研究对象，研究客体的学科也必然具有多学科交叉的性象，研究客体的学科也必然具有多学科交叉的性象，研究客体的学科也必然具有多学科交叉的性象，研究客体的学科也必然具有多学科交叉的性质。质。质。质。工程技术科学、自然的科学、社会科学有机融合。工程技术科学、自然的科学、社会科学有机融合。工程技术科学、自然的科学、社会科学有机融合。工程技术科学、自然的科学、社会科学有机融合。从城市规划学科的发展过程看：从建筑、道路从城市规划学科的发展过程看：从建筑、道路从城市规划学科的发展过程看：从建筑、道路从城市规划学科的发展过程看：从建筑、道路规划到住房、工程技术规划规划到住房、工程技术规划规划到住房、工程技术规划规划到住房、工程技术规划（2）城市规划学科的纵向扩展：建立完善的）城市规划学科的纵向扩展：建立完善的城市规划学科体系。城市规划学科体系。包括最终形成完善的包括最终形成完善的基础理论基础理论应用应用理论或技术科学理论或技术科学工层技术三层次。工层技术三层次。钱学森认为：城市规划钱学森认为：城市规划城市学城市学数量数量地理学地理学二城市规划专业教育发展趋势二城市规划专业教育发展趋势二城市规划专业教育发展趋势二城市规划专业教育发展趋势（一）发达国家和地区城市规划专业教育的发展状（一）发达国家和地区城市规划专业教育的发展状（一）发达国家和地区城市规划专业教育的发展状（一）发达国家和地区城市规划专业教育的发展状况况况况 1 1英国城市规划专业教育概况英国城市规划专业教育概况英国城市规划专业教育概况英国城市规划专业教育概况 初级阶段初级阶段初级阶段初级阶段 19501950 2 2德国德国德国德国 注重工程技术注重工程技术注重工程技术注重工程技术 3 3美国美国美国美国 注重社会、经济发展问题，还有政治问题注重社会、经济发展问题，还有政治问题注重社会、经济发展问题，还有政治问题注重社会、经济发展问题，还有政治问题总体趋势总体趋势总体趋势总体趋势 从工程学从工程学从工程学从工程学建筑学建筑学建筑学建筑学地理学地理学地理学地理学环境环境环境环境科学科学科学科学社会科学的过程社会科学的过程社会科学的过程社会科学的过程一、城市规划编制程序及其特点一、城市规划编制程序及其特点一、城市规划编制程序及其特点一、城市规划编制程序及其特点现代城市规划是在现代城市发展的背景下，由政治、现代城市规划是在现代城市发展的背景下，由政治、现代城市规划是在现代城市发展的背景下，由政治、现代城市规划是在现代城市发展的背景下，由政治、经济、社会、工程技术等各方面相互作用而成经济、社会、工程技术等各方面相互作用而成经济、社会、工程技术等各方面相互作用而成经济、社会、工程技术等各方面相互作用而成的综合体，经过的综合体，经过的综合体，经过的综合体，经过19801980年代城市规划实践的探索，年代城市规划实践的探索，年代城市规划实践的探索，年代城市规划实践的探索，建设部于建设部于建设部于建设部于19911991年颁布了年颁布了年颁布了年颁布了城市规划编制办法城市规划编制办法城市规划编制办法城市规划编制办法（19901990年年年年4 4月月月月1 1号开始实施我国第一部号开始实施我国第一部号开始实施我国第一部号开始实施我国第一部城市规城市规城市规城市规划法划法划法划法，确定了我国城市规划编制三个阶段，确定了我国城市规划编制三个阶段，确定了我国城市规划编制三个阶段，确定了我国城市规划编制三个阶段，5 5个层次的规划程序，这一规划编制体系特点个层次的规划程序，这一规划编制体系特点个层次的规划程序，这一规划编制体系特点个层次的规划程序，这一规划编制体系特点主要表现为几个方面：主要表现为几个方面：主要表现为几个方面：主要表现为几个方面：1 1、完善了规划的体系和层次：使规划上有依据，中、完善了规划的体系和层次：使规划上有依据，中、完善了规划的体系和层次：使规划上有依据，中、完善了规划的体系和层次：使规划上有依据，中有衔接，下有对应。从整体上讲，我国已初步有衔接，下有对应。从整体上讲，我国已初步有衔接，下有对应。从整体上讲，我国已初步有衔接，下有对应。从整体上讲，我国已初步形成了从国土规划形成了从国土规划形成了从国土规划形成了从国土规划区域规划区域规划区域规划区域规划城市规划城市规划城市规划城市规划村（镇）规划较为完整的规划体系，大大村（镇）规划较为完整的规划体系，大大村（镇）规划较为完整的规划体系，大大村（镇）规划较为完整的规划体系，大大提高了规划科学性提高了规划科学性提高了规划科学性提高了规划科学性。2、完善了规划深化的手段：、完善了规划深化的手段：一是通过增加规划衔接层次，深化总体一是通过增加规划衔接层次，深化总体规划规划二是通过量化手段使规划控制内容变成二是通过量化手段使规划控制内容变成容易实施的指标量值。如控规中容易实施的指标量值。如控规中“指标体指标体系系”。三是通过深化专项规划，深化规划内容。如三是通过深化专项规划，深化规划内容。如城镇体系规划城镇体系规划 3、完善了法制化的手段，以保障规划实施的、完善了法制化的手段，以保障规划实施的需要。需要。一是将传统的规划一是将传统的规划“说明本说明本”成果改为以成果改为以“文本文本”“图则图则”“附件附件”形式取代，其中形式取代，其中“文本文本”是规划内容的规定性文件，是规划内容的规定性文件，“附附件件”则包括说明书及基础资料，文本具有则包括说明书及基础资料，文本具有“法规性文件法规性文件”性质，是规划实施及管理性质，是规划实施及管理的主要依据。的主要依据。二是为了配合二是为了配合“文本文本”的执行，有些层次的的执行，有些层次的规划还配以规划还配以“实施细则实施细则”等具有法规文件等具有法规文件性质的技术规定。性质的技术规定。4、形成了规划与管理的衔接相对应关系。、形成了规划与管理的衔接相对应关系。二、城市规划实践中的主要问题及其对策二、城市规划实践中的主要问题及其对策二、城市规划实践中的主要问题及其对策二、城市规划实践中的主要问题及其对策目前，我国城市正处于快速发展时期，社会变革迅目前，我国城市正处于快速发展时期，社会变革迅目前，我国城市正处于快速发展时期，社会变革迅目前，我国城市正处于快速发展时期，社会变革迅速，城市仍处于外延扩展。城市化进程方兴未速，城市仍处于外延扩展。城市化进程方兴未速，城市仍处于外延扩展。城市化进程方兴未速，城市仍处于外延扩展。城市化进程方兴未艾，产业结构的调整，经济体制的转型，生态艾，产业结构的调整，经济体制的转型，生态艾，产业结构的调整，经济体制的转型，生态艾，产业结构的调整，经济体制的转型，生态环境的保护，人口不断膨胀等诸多变化，对城环境的保护，人口不断膨胀等诸多变化，对城环境的保护，人口不断膨胀等诸多变化，对城环境的保护，人口不断膨胀等诸多变化，对城市规划均提出了新的挑战。市规划均提出了新的挑战。市规划均提出了新的挑战。市规划均提出了新的挑战。这些体现在城市规划编制的内容仍需不断完善，规这些体现在城市规划编制的内容仍需不断完善，规这些体现在城市规划编制的内容仍需不断完善，规这些体现在城市规划编制的内容仍需不断完善，规划仍不能满足城市建设管理的需要。划仍不能满足城市建设管理的需要。划仍不能满足城市建设管理的需要。划仍不能满足城市建设管理的需要。1 1、城市总体规划需要对于大规模的旧城更新和新城、城市总体规划需要对于大规模的旧城更新和新城、城市总体规划需要对于大规模的旧城更新和新城、城市总体规划需要对于大规模的旧城更新和新城开发，对于交通和环境问题的加剧缺乏有效的开发，对于交通和环境问题的加剧缺乏有效的开发，对于交通和环境问题的加剧缺乏有效的开发，对于交通和环境问题的加剧缺乏有效的应变调节措施，且对于城市可持续发展的时代应变调节措施，且对于城市可持续发展的时代应变调节措施，且对于城市可持续发展的时代应变调节措施，且对于城市可持续发展的时代新要求，规划缺乏有效的对第，城市规划理论新要求，规划缺乏有效的对第，城市规划理论新要求，规划缺乏有效的对第，城市规划理论新要求，规划缺乏有效的对第，城市规划理论更新迟缓，落后于时代的要求。更新迟缓，落后于时代的要求。更新迟缓，落后于时代的要求。更新迟缓，落后于时代的要求。2、城市规划控制体系在开发管理层面出现了、城市规划控制体系在开发管理层面出现了功能缺失。粗线条、轮廓性的总体规划及功能缺失。粗线条、轮廓性的总体规划及缺乏明确肯定其内容的分区规划，对具体缺乏明确肯定其内容的分区规划，对具体的城市开发缺乏可操作性的指导的城市开发缺乏可操作性的指导3、城市的社会效益、环境效益并未对以经济、城市的社会效益、环境效益并未对以经济效益效益 城市规划体系应包括规划立法、规划编制城市规划体系应包括规划立法、规划编制和规划管理三部分。和规划管理三部分。城市建设城市建设 规划编制规划编制 规划设计规划设计 城市规划城市规划 规划立法规划立法 图则制定图则制定 规划管理规划管理城市管理城市管理 我国城市规划体系的基本构成我国城市规划体系的基本构成n n规划立法及一系列规章制度，使城市规划规划立法及一系列规章制度，使城市规划具有真正的法律效力和合法化。具有真正的法律效力和合法化。n n规划管理依据城市规划的有关法规和法定规划管理依据城市规划的有关法规和法定的规划图则对城市的各项建设活动进行引的规划图则对城市的各项建设活动进行引导或控制的行政行为，只有使规划管理依导或控制的行政行为，只有使规划管理依法行政，才能使规划满足管理的需要。法行政，才能使规划满足管理的需要。规划体系二层次说：规划体系二层次说：（1）城市规划体系可分为两个层次：城市发）城市规划体系可分为两个层次：城市发展规划和规划控制（亦称开发规划）展规划和规划控制（亦称开发规划）英国：结构规划即地方规划英国：结构规划即地方规划 如美国的综合规划和区划条如美国的综合规划和区划条 澳大利亚战略规划和法定规划澳大利亚战略规划和法定规划 我国总体规划和详细规划我国总体规划和详细规划（2）城市发展规划要研究城市发展的社会经）城市发展规划要研究城市发展的社会经济背景，确定城市发展的目标体系和达成济背景，确定城市发展的目标体系和达成目标的政策框架，在此基础上制定城市空目标的政策框架，在此基础上制定城市空间发展规划间发展规划 城市发展规划对于具体的开发活动并没有城市发展规划对于具体的开发活动并没有直接的约束作用，而是通过土地利用政策，直接的约束作用，而是通过土地利用政策，影响供求关系，发挥对其开发活动的影响。影响供求关系，发挥对其开发活动的影响。城市规划编制城市规划编制城市规划编制城市规划编制 3 3个阶段个阶段个阶段个阶段5 5个层次个层次个层次个层次城镇体系规划城镇体系规划 区域规划区域规划 城市规划纲要城市规划纲要 总体规划总体规划 城市规划城市规划 分区规划分区规划 控制性规划控制性规划 修建性规划修建性规划 工程设计工程设计 建筑设计建筑设计第三讲第三讲第三讲第三讲.城市规划的作用及其目标系统的制定城市规划的作用及其目标系统的制定城市规划的作用及其目标系统的制定城市规划的作用及其目标系统的制定一、城市规划的作用一、城市规划的作用一、城市规划的作用一、城市规划的作用城市规划的作用可高度概括为：城市规划的作用可高度概括为：城市规划的作用可高度概括为：城市规划的作用可高度概括为：n n城市规划是对城市的资源与发展要素，在城市城市规划是对城市的资源与发展要素，在城市城市规划是对城市的资源与发展要素，在城市城市规划是对城市的资源与发展要素，在城市这一特定的空间环境下，按市场经济法则进行这一特定的空间环境下，按市场经济法则进行这一特定的空间环境下，按市场经济法则进行这一特定的空间环境下，按市场经济法则进行的综合协调和配置，城市规划是政府强化政府的综合协调和配置，城市规划是政府强化政府的综合协调和配置，城市规划是政府强化政府的综合协调和配置，城市规划是政府强化政府宏观管理职能，对各种资源要素从宏观及微观宏观管理职能，对各种资源要素从宏观及微观宏观管理职能，对各种资源要素从宏观及微观宏观管理职能，对各种资源要素从宏观及微观上进行引导和控制的重要手段。上进行引导和控制的重要手段。上进行引导和控制的重要手段。上进行引导和控制的重要手段。n n城市规划作为政府的职能，必须站在政府的立城市规划作为政府的职能，必须站在政府的立城市规划作为政府的职能，必须站在政府的立城市规划作为政府的职能，必须站在政府的立场，推动以经济发展为主的城市全面持续发展，场，推动以经济发展为主的城市全面持续发展，场，推动以经济发展为主的城市全面持续发展，场，推动以经济发展为主的城市全面持续发展，协调城市的各种职能以维护城市的整体长远利协调城市的各种职能以维护城市的整体长远利协调城市的各种职能以维护城市的整体长远利协调城市的各种职能以维护城市的整体长远利益和城市居民的公共利益。益和城市居民的公共利益。益和城市居民的公共利益。益和城市居民的公共利益。城市规划作用的具体分析：城市规划作用的具体分析：城市规划作用的具体分析：城市规划作用的具体分析：1 1、作为国家宏观调控手段之一的城市规划。、作为国家宏观调控手段之一的城市规划。、作为国家宏观调控手段之一的城市规划。、作为国家宏观调控手段之一的城市规划。在现代经济发展过程中，经济活动必然会产生一些在现代经济发展过程中，经济活动必然会产生一些在现代经济发展过程中，经济活动必然会产生一些在现代经济发展过程中，经济活动必然会产生一些不经济性，尤其是外部经济，而在资不经济性，尤其是外部经济，而在资不经济性，尤其是外部经济，而在资不经济性，尤其是外部经济，而在资本主义市场经济中，各类经济活动所产生的经济效本主义市场经济中，各类经济活动所产生的经济效本主义市场经济中，各类经济活动所产生的经济效本主义市场经济中，各类经济活动所产生的经济效益的大部分，往往归资本家私人所拥益的大部分，往往归资本家私人所拥益的大部分，往往归资本家私人所拥益的大部分，往往归资本家私人所拥有，而产生的下经济则有，而产生的下经济则有，而产生的下经济则有，而产生的下经济则2 2、作为政策形成与实施工具之一的城市规划。、作为政策形成与实施工具之一的城市规划。、作为政策形成与实施工具之一的城市规划。、作为政策形成与实施工具之一的城市规划。城市建设和发展的决策涉及到城市的各个部门，包城市建设和发展的决策涉及到城市的各个部门，包城市建设和发展的决策涉及到城市的各个部门，包城市建设和发展的决策涉及到城市的各个部门，包括公共和私人部门，而且各个部门括公共和私人部门，而且各个部门括公共和私人部门，而且各个部门括公共和私人部门，而且各个部门 的内部决策也对城市发展和建设产生作用的影响。的内部决策也对城市发展和建设产生作用的影响。的内部决策也对城市发展和建设产生作用的影响。的内部决策也对城市发展和建设产生作用的影响。因此，规划就有必要为所有决策提供背景框架和因此，规划就有必要为所有决策提供背景框架和因此，规划就有必要为所有决策提供背景框架和因此，规划就有必要为所有决策提供背景框架和整体引导，以使得有关城市整体引导，以使得有关城市整体引导，以使得有关城市整体引导，以使得有关城市.3 3、作为城市未来空间框架和演变主体的城市规划、作为城市未来空间框架和演变主体的城市规划、作为城市未来空间框架和演变主体的城市规划、作为城市未来空间框架和演变主体的城市规划4 4、城市规划作用的有限度性。、城市规划作用的有限度性。、城市规划作用的有限度性。、城市规划作用的有限度性。二二二二.规划目标类别规划目标类别规划目标类别规划目标类别 规划目标的变迁规划目标的变迁规划目标的变迁规划目标的变迁从最早从最早从最早从最早“物质环境决定论物质环境决定论物质环境决定论物质环境决定论”城市发展多目标城市发展多目标城市发展多目标城市发展多目标1 1、经济类目标、经济类目标、经济类目标、经济类目标2 2、社会类目标、社会类目标、社会类目标、社会类目标 包括：多种选择性目标包括：多种选择性目标包括：多种选择性目标包括：多种选择性目标 公平目标、人口目标、教育文化目标、公平目标、人口目标、教育文化目标、公平目标、人口目标、教育文化目标、公平目标、人口目标、教育文化目标、福利目标、福利目标、福利目标、福利目标、传统保护目标传统保护目标传统保护目标传统保护目标第四讲第四讲.城市土地使用及土地使用规划城市土地使用及土地使用规划一、城市土地及土地使用一、城市土地及土地使用（一）、城市土地（一）、城市土地1、概念、概念城市土地是指直接用于城市建设和满足城市城市土地是指直接用于城市建设和满足城市生产、生活、交通，游憩等功能需求，生产、生活、交通，游憩等功能需求，并并且有较好功能相关性的用地，既包括已经开且有较好功能相关性的用地，既包括已经开发建设的土地，也包括已列于城市建设发建设的土地，也包括已列于城市建设规划区范围供城市未来使用的土地。规划区范围供城市未来使用的土地。2 2、城市土地的属性、城市土地的属性、城市土地的属性、城市土地的属性.（1 1）、自然属性：土地自然存在、非再生性资源、）、自然属性：土地自然存在、非再生性资源、）、自然属性：土地自然存在、非再生性资源、）、自然属性：土地自然存在、非再生性资源、永续利用性、具有固定性即不可移动性永续利用性、具有固定性即不可移动性永续利用性、具有固定性即不可移动性永续利用性、具有固定性即不可移动性（2 2）、经济属性、土地稀缺性、土地区位独特性）、经济属性、土地稀缺性、土地区位独特性）、经济属性、土地稀缺性、土地区位独特性）、经济属性、土地稀缺性、土地区位独特性（可达性、互补性和排斥性）（可达性、互补性和排斥性）（可达性、互补性和排斥性）（可达性、互补性和排斥性）可达性：是指空间联系的便利程度，主要与城可达性：是指空间联系的便利程度，主要与城可达性：是指空间联系的便利程度，主要与城可达性：是指空间联系的便利程度，主要与城市道路系统及交通网络有关市道路系统及交通网络有关市道路系统及交通网络有关市道路系统及交通网络有关互补性：或称相关性，是指城市活动在空间关互补性：或称相关性，是指城市活动在空间关互补性：或称相关性，是指城市活动在空间关互补性：或称相关性，是指城市活动在空间关系相互作用、相互影响的积极系相互作用、相互影响的积极系相互作用、相互影响的积极系相互作用、相互影响的积极 的一面。（如相邻土地不同的城市功能相互的一面。（如相邻土地不同的城市功能相互的一面。（如相邻土地不同的城市功能相互的一面。（如相邻土地不同的城市功能相互补充的活动聚集在一起，补充的活动聚集在一起，补充的活动聚集在一起，补充的活动聚集在一起，增强了用地吸引力）增强了用地吸引力）增强了用地吸引力）增强了用地吸引力）排斥性排斥性排斥性排斥性:是指城市活动在空间关系中相互排斥，是指城市活动在空间关系中相互排斥，是指城市活动在空间关系中相互排斥，是指城市活动在空间关系中相互排斥，相互制约的消极的一面相互制约的消极的一面相互制约的消极的一面相互制约的消极的一面（二）、城市土地使用（二）、城市土地使用土地使用是人类通过一定有意识、有目的的土地使用是人类通过一定有意识、有目的的行为，使用土地来满足自身的需要的过行为，使用土地来满足自身的需要的过程或活动程或活动 城市土地使用：就是人们根据城市土地资城市土地使用：就是人们根据城市土地资源特有属性和城市活动功能的需求，对源特有属性和城市活动功能的需求，对城市土地进行开发使用、改善和保护活城市土地进行开发使用、改善和保护活动的总称动的总称。二、城市土地使用制度二、城市土地使用制度（一）、城市土地使用制度概况。（一）、城市土地使用制度概况。1、原有的用地制度及其实质原有的用地制度及其实质长期以来，我国的土地配置是在一长期以来，我国的土地配置是在一种计划体制中附带完成，主要采用种计划体制中附带完成，主要采用行政划拨方式，由于旧体制中政府行政划拨方式，由于旧体制中政府与企事业单位之间的与企事业单位之间的“父子关系父子关系”，在当时统收统支的资金计划管理，在当时统收统支的资金计划管理制度下，用地单位的建设投资（包制度下，用地单位的建设投资（包括征地费）几乎全部由财政拨款，括征地费）几乎全部由财政拨款，征地费的高低并不构成对用地单位征地费的高低并不构成对用地单位的实际约束。的实际约束。城市国有土地的使用：城市国有土地的使用：才是真正的无偿、无期使用。才是真正的无偿、无期使用。城市土地国有权的虚空与实际上的城市城市土地国有权的虚空与实际上的城市土地部门或单位所有制，部门和单位对土地部门或单位所有制，部门和单位对土地无土地无 偿无期的占有和使用实际上无异与所有偿无期的占有和使用实际上无异与所有权。权。传统的城市土地所有和使用制度最根本传统的城市土地所有和使用制度最根本的问题还是造成土地资源的巨大浪费和的问题还是造成土地资源的巨大浪费和土地利用的普遍低效率。占而不用，多土地利用的普遍低效率。占而不用，多占少用，宽占窄用的现象到处可见。占少用，宽占窄用的现象到处可见。国有土地配置的几种方法：国有土地配置的几种方法：1、原有城市国有土地，用行政划拨方法、原有城市国有土地，用行政划拨方法无偿分配给用地单位使用（最典型）无偿分配给用地单位使用（最典型）2、新征土地（即原来农村集体所有制土、新征土地（即原来农村集体所有制土地）由国家强制购买，有限补偿后再分地）由国家强制购买，有限补偿后再分配给用地单位（补偿费由用地单位出）配给用地单位（补偿费由用地单位出）3、城市国有土地的再配置或城市用地结、城市国有土地的再配置或城市用地结构调整主要采用行政无偿或部分有偿调构调整主要采用行政无偿或部分有偿调拨方法拨方法2 2、城市土地使用制度改革的方向、城市土地使用制度改革的方向、城市土地使用制度改革的方向、城市土地使用制度改革的方向经过十几年的理论探讨和改革实践，城市土地使用经过十几年的理论探讨和改革实践，城市土地使用经过十几年的理论探讨和改革实践，城市土地使用经过十几年的理论探讨和改革实践，城市土地使用和管理的主要思路和改革方向基本明晰：和管理的主要思路和改革方向基本明晰：和管理的主要思路和改革方向基本明晰：和管理的主要思路和改革方向基本明晰：在城市土地配置过程中引入市场机制，最终实现城在城市土地配置过程中引入市场机制，最终实现城在城市土地配置过程中引入市场机制，最终实现城在城市土地配置过程中引入市场机制，最终实现城市土地市场配置与行政配置相结合。市土地市场配置与行政配置相结合。市土地市场配置与行政配置相结合。市土地市场配置与行政配置相结合。结束无偿无期的使用制度，全面推行国有土地有偿结束无偿无期的使用制度，全面推行国有土地有偿结束无偿无期的使用制度，全面推行国有土地有偿结束无偿无期的使用制度，全面推行国有土地有偿使用制度使用制度使用制度使用制度坚持城市土地国有制，发挥计划和政府的作用，强坚持城市土地国有制，发挥计划和政府的作用，强坚持城市土地国有制，发挥计划和政府的作用，强坚持城市土地国有制，发挥计划和政府的作用，强化土地管理。化土地管理。化土地管理。化土地管理。城市土地有偿使用制度的方式：目前城市土地出城市土地有偿使用制度的方式：目前城市土地出城市土地有偿使用制度的方式：目前城市土地出城市土地有偿使用制度的方式：目前城市土地出让主要有三种方式：协议，招标，拍卖，其中以拍让主要有三种方式：协议，招标，拍卖，其中以拍让主要有三种方式：协议，招标，拍卖，其中以拍让主要有三种方式：协议，招标，拍卖，其中以拍卖为主。卖为主。卖为主。卖为主。（1）协议出让：政府划出待开发土地，与一）协议出让：政府划出待开发土地，与一个或几个开发公司协商，接受政府开发个或几个开发公司协商，接受政府开发 条件者取得该片土地开发权。条件者取得该片土地开发权。（2）招标出让：政府要求几个使用者参加同）招标出让：政府要求几个使用者参加同一块土地开发权、使用权的竞争。从中一块土地开发权、使用权的竞争。从中选择最有利于实现政府开发意图的开发商。选择最有利于实现政府开发意图的开发商。（3）拍卖出让：目前政府采用拍卖方式出）拍卖出让：目前政府采用拍卖方式出让的国有土地，只限于商业、住宅、综合楼让的国有土地，只限于商业、住宅、综合楼宇宇 的建设用地，出让土地的面积也不大。的建设用地，出让土地的面积也不大。国有土地使用权转让国有土地使用权转让国有土地使用权转让国有土地使用权转让自由转让自由转让自由转让自由转让 197 9197 9年以前，城镇国有土地使用者无权将土地使用年以前，城镇国有土地使用者无权将土地使用年以前，城镇国有土地使用者无权将土地使用年以前，城镇国有土地使用者无权将土地使用权转让给他人，只有国家拥有改变土权转让给他人，只有国家拥有改变土权转让给他人，只有国家拥有改变土权转让给他人，只有国家拥有改变土 地利用方式的权利。地利用方式的权利。地利用方式的权利。地利用方式的权利。19891989年宪法修正案，承认了土地使用者转让土地的年宪法修正案，承认了土地使用者转让土地的年宪法修正案，承认了土地使用者转让土地的年宪法修正案，承认了土地使用者转让土地的权利。权利。权利。权利。19891989年年年年中华人民共和国城镇国有土地出让转让暂中华人民共和国城镇国有土地出让转让暂中华人民共和国城镇国有土地出让转让暂中华人民共和国城镇国有土地出让转让暂行条例行条例行条例行条例又进一步规定使用者又出租、又进一步规定使用者又出租、又进一步规定使用者又出租、又进一步规定使用者又出租、出卖、抵押土地使用权的权利。从此土地使用者可出卖、抵押土地使用权的权利。从此土地使用者可出卖、抵押土地使用权的权利。从此土地使用者可出卖、抵押土地使用权的权利。从此土地使用者可以合法的转让土地使用权。（土地使用以合法的转让土地使用权。（土地使用以合法的转让土地使用权。（土地使用以合法的转让土地使用权。（土地使用 制度最重要的变革之一）制度最重要的变革之一）制度最重要的变革之一）制度最重要的变革之一）其意义：（其意义：（其意义：（其意义：（1 1）土地使用权合法转让，使得土地使用）土地使用权合法转让，使得土地使用）土地使用权合法转让，使得土地使用）土地使用权合法转让，使得土地使用权成为一项独立的财产权从土地所有权成为一项独立的财产权从土地所有权成为一项独立的财产权从土地所有权成为一项独立的财产权从土地所有 权中分离出来，土地使用权取得了利用土地牟取利权中分离出来，土地使用权取得了利用土地牟取利权中分离出来，土地使用权取得了利用土地牟取利权中分离出来，土地使用权取得了利用土地牟取利益的权利，具备了独立的根据土地供求益的权利，具备了独立的根据土地供求益的权利，具备了独立的根据土地供求益的权利，具备了独立的根据土地供求 关系调整土地利用的能力关系调整土地利用的能力关系调整土地利用的能力关系调整土地利用的能力（2）、允许土地使用者合法地）、允许土地使用者合法地自主转让土地，为土地配置市场自主转让土地，为土地配置市场机制的运作提供了最基本的法律机制的运作提供了最基本的法律保障。保障。（3）、土地使用权自主转让能）、土地使用权自主转让能够提高土地利用效益。够提高土地利用效益。（二）城市土地产权（二）城市土地产权（二）城市土地产权（二）城市土地产权 我国土地产权制度改革，目前已建立了基本框架，即城市土地产权由我国土地产权制度改革，目前已建立了基本框架，即城市土地产权由我国土地产权制度改革，目前已建立了基本框架，即城市土地产权由我国土地产权制度改革，目前已建立了基本框架，即城市土地产权由所有权和使用权所有权和使用权所有权和使用权所有权和使用权 构成。构成。构成。构成。所有权和使用权所有权和使用权所有权和使用权所有权和使用权“两权分立两权分立两权分立两权分立”的构想是土地产权制度改革的基本思路。的构想是土地产权制度改革的基本思路。的构想是土地产权制度改革的基本思路。的构想是土地产权制度改革的基本思路。1 1、土地使用权与所有权、土地使用权与所有权、土地使用权与所有权、土地使用权与所有权土地所有权：国家所有土地所有权：国家所有土地所有权：国家所有土地所有权：国家所有 土地使用权：单位，个人土地使用权：单位，个人土地使用权：单位，个人土地使用权：单位，个人实际上通常所讲使用权并非单纯意义上的使用权，当任何人和集体获得实际上通常所讲使用权并非单纯意义上的使用权，当任何人和集体获得实际上通常所讲使用权并非单纯意义上的使用权，当任何人和集体获得实际上通常所讲使用权并非单纯意义上的使用权，当任何人和集体获得了土地使用权的同时，他也有了部分分解处分的土地所有权的部分。了土地使用权的同时，他也有了部分分解处分的土地所有权的部分。了土地使用权的同时，他也有了部分分解处分的土地所有权的部分。了土地使用权的同时，他也有了部分分解处分的土地所有权的部分。如根据如根据如根据如根据中人民共和国城镇国有土地出让转让暂行条例中人民共和国城镇国有土地出让转让暂行条例中人民共和国城镇国有土地出让转让暂行条例中人民共和