房地产开发商赠送面积的方法.pptx

目 录1 前前 言言2“纯纯”赠送的空间赠送的空间3 “抢抢”得一半面积的空间得一半面积的空间4 总总 结结1何谓“偷面积”“偷面积”是建立在合理基础上的一种争取多一些面积的做法的一种俗称，也就是在不违背现行的法律法规及地方条例的前提下，尽量增加住宅的附加面积。“偷面积”是一种户型创新。想在90平方米以下的户型建筑面积内，做出各种功能来，确实比较困难，唯有挖掘各种不增加建筑面积，确能提升使用空间的设计手法。2为什么要“偷面积”在政策限制下，若按常规户型设计，则产品差异化将很难体现，使产品缺乏竞争力；“免费赠送”的空间对客户有相当的吸引力；早期“二合一”的做法遭遇“二套房”政策阻击，且建安成本高。3怎么“偷面积”主要有两大种类，10种“偷”法：1、纯“赠送”的空间 露台、空调机位、凸窗、隐藏式衣柜、地下室、可封闭的露台、室内挑空、设备间、花架等不计入建筑面积的空间；按改造方式可分为赠送室外面积和赠送室内面积 2、“抢”得一半面积的空间 阳台、入户花园等，只计一半建筑面积，但可将其封闭成为室内房间。4一、纯“赠送”的空间1、赠送大露台、挑高阳台或入户花园 无盖的露台通常采用退台的方式，上盖高度达到或超过两个层高的阳台或入户花园也是为露台，均不计入建筑面积；有些大露台设计巧妙，可局部封闭增加套内面积。注意事项：退太式大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。此外，尽量保证私密性的露台才具有实用性。挑高两层的露台必须保证一定私密性。（曾有楼盘由于设计缺陷，楼下露台完全暴露在楼上的视野之中，使用起来极不舒适。）5组合式的Townhouse的退台露台67高层Townhouse的入户花园改造8910单、双层阳台位置错开，上盖高度达到2个层高，不计入建筑面积1112一、纯“赠送”的空间2、空中单元连廊 在两个或多个单元之间做一个连接的空中过道，房屋验收后，分割给两户人家，作为自己的私人空间，多出一个休闲空间，也可合用作为邻里交往空间。注意事项：通过“空中连廊”偷面积使得两单元连接起来，两单元业主的生活私密性有可能受到影响。1314空中连廊庭院设计空中连廊庭院设计一、纯“赠送”的空间3、空调机位的改造 在一些楼盘的设计中，为了能给客户实惠，开发商往往会多设计出一个或者两个空调外挂机安放处，或将层高控制在2.2米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调机安放处可以装修成为一个生活阳台。甚至封闭到房间内。对空调机安放处的改造，虽然只能“偷”得1-2左右的面积，但是，多出的每一平法米，对于购房者而言都是实惠。1516一、纯“赠送”的空间4、赠送地下室、半地下室 一楼住户赠送地下室，有的做法是通过一个楼梯将地下室和一楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来；有的则与入户花园结合，成为一个极富个人情趣的私密空间。赠送地下室存在一定争议，按照相关规定地下室应该属于业主共有空间，如果只赠送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。所以，一定要做一份严密的解释条款。1718花园洋房花园洋房的户型：的户型：一层、二一层、二层均送地层均送地下室下室一、纯“赠送”的空间5、低台凸窗和落地凸窗 把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积；目前，“偷术”又有了很大改进，在设计图纸中和毛坯房交付时有可能会有“低台”，但客户装修时，这个低台往往可以打掉。由于凸窗本身有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米，甚至更高。也有开发商故意将凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”而设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一样。19 5、低台凸窗和落地凸窗 注意事项：大凸窗设计也会带来诸如窗墙比、外请保温、外墙渗漏等问题，需要在材料、建筑设计上下功夫。20212223一、纯“赠送”的空间6、隐藏式衣橱 隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了衣橱。和凸窗一样，隐藏式衣橱的层高通常也在2.2米以下，但业主确可以使用；目前，这种“偷术”也有所改良，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间按不超过2.2米，上层空间一般在0.60.7米左右用于储藏室。在装修的时候购房者可以将故意设计的横梁打掉，使得房屋空间按变大。注意事项：衣橱位置、尺度需把握好，偷得不好可能会影响室内空间的舒适度。242526直直接接落落地地的的隐隐藏藏式式衣衣橱橱一、纯“赠送”的空间7、层高做大，增加竖向可利用空间 这种做法已经广泛流行与小户型中。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，住户可将空间自行分隔，在上层做阁楼或者直接做成两层空间，使空间得到充分利用。注意事项：挑高房是利用“层高”偷面积的一种，如果规划中有限高要求限制，将房屋层高做大意味着层数可能会减少。2728客厅挑高客厅挑高5.7米，可自行分米，可自行分割加层割加层某楼盘挑高方形平面某楼盘挑高方形平面示意图示意图2930一、纯“赠送”的空间8、设备间大变身 设备间是不计入建筑面积的。将原本属于室内空间的区域用玻璃墙分隔，设上一道假地梁，变成“设备间”，待装修时将地梁打掉，设备间立刻变身成为一个房间。3132面积达10的“设备间”，不计入建筑面积。经改造，假的地梁被打掉，空间延伸，可以做成一个书房。一、纯“赠送”的空间9、“花架”破解“禁偷令”2006年，“偷面积”的发源地深圳颁布了深圳经济特区房屋建筑面积测绘技术规范（俗称“禁偷令”），制定了新的建筑面积计算方法，规范了住宅户型设计上日益夸张的“偷面积”情况。但聪明的开发商很快就有对策：你 禁的是板，我偷的是架。原来，禁偷令只是在户型的露台、凸阳台、凹阳台上进行有所节制的相关规定，即只是在户型的房间以外的楼板部分进行规范，而并没有在没有形成的“板”的构件上做出相关规定。破解“禁偷令”的方法确是利用构架大做文章。如下户型图可看到，一条只计算一半面积的通道，两边的花架是不计算建筑面积的“赠送部分”，这些花架，开发商将负责在验收后统一搭好楼板，隔成房间。3334N+2户型，花架变房户型，花架变房间、阳台变餐厅，间、阳台变餐厅，2室室1厅变身厅变身4室室2厅厅二、“抢”得一半面积的空间1、超大入户花园和阳台 入户花园和阳台只计一半建筑面积，通过做大面积入户花园和阳台“偷面积”属于偷功中的重招，这一招不但能偷到很大面积，甚至能“抢”抢出一个房间!注意事项：凸阳台和凸入户花园一定要注意进深，太深容易影响房间和下一层的采光，太浅则难以形成围合成喝茶、聊天、打牌的空中庭院的感觉。入户花园应该与户内保持一定高差，否则无法填浮土种花草，不能达到真正花园的效果。3536超大的入户花园，超大的入户花园，可改造成餐厅可改造成餐厅+一个稍微小点儿一个稍微小点儿的入户花园的入户花园37此种户型的最大亮点在空中花园，其位置并不此种户型的最大亮点在空中花园，其位置并不在入户或者阳台处，而是相当于一套普通住宅在入户或者阳台处，而是相当于一套普通住宅的其中的一个房间的位置，而且空间十分方正，的其中的一个房间的位置，而且空间十分方正，装上窗户就是一个完整的房间，而且相当于阳装上窗户就是一个完整的房间，而且相当于阳台，只算一半建筑面积。台，只算一半建筑面积。38此种户型拥有大型景观阳台和工作阳台。有大约10的方正空间可以用来做书房影音室、健身房或儿童房。这个大阳台使房子活生生的多出了一个功能房。可见，其阳台就是专门针对偷面积进行设计的。39此户型建筑面积约105，增加面积约33，采用综合性“偷”术，一室一厅变三室二厅。三、总结“偷面积”是开发商进行户型创新、增加竞争力的好方法；能让消费者真正感到实惠的，并不是过大的室外露台，而是尽量争取户内使用面积；“偷面积”户型也存在着一定的负面效果；赠送的面积越多，单价相对也会越高；若能处理好厉害关系，巧妙应用各种“偷法”，实为开发商增加产品种类，破解小户型数量限制，提高销售单节的好方法；当前建筑面积测量规范日趋严格，“偷面积”难度渐增，户型创新，“偷”并非唯一出路。40