媒体曝二手房市场签阴阳合同避税成公开秘密.doc

媒体曝二手房签阴合同避税成公开机
2010年09月15日00:20央视?经济半小时?我要评(76)
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[导读]在二手房交易中“阴合同〞显示买卖双方的成交价格而“合同〞一种是虚高的房价合同交给银行以申请更多按揭贷款；另一种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户以便少交税。
房产中介机构为促成房屋买卖合同的签订往往会推荐各种方式进展逃税、避税最常用的手段即签订“阴合同〞。 在二手房上阴合同已经成了一个公开的机。
为了少交税、多贷款而签的“阴合同〞看似对交易双方都有利其实它暗藏很多风险。
阴合同的存在不仅造成了税收上的重大损失也给正常的楼数据统计放了一颗迷雾弹导致统计数据失真。
19'49''视频：找不到“北〞的二手房
2010年9月14日央视?经济半小时?播出?找不到“北〞的二手房?以下为节目：
在北京刚刚公布的房地产运行中新出炉的房产数据中少了二手房均价这个指标。北京发言人表示由于二手房的阴合同等问题比较复杂暂时还不能做到对二手房进展全面调查所以将暂停发布二手房数据。而北京此前公布的6月份的二手房统计数据正是因为同样的原因导致和中介公布的数据悬殊很大给公众造成了困扰。统计部们结合有关部门出台严厉措施坚决打击阴合同。那么二手房中为会产生阴合同它终究造成了影响是否又能随着打击就此偃旗息鼓呢？
记者首先采访了一家房产中介工作人员向记者推荐了几套房源记者表示打算进展全款交易但希望可以避税。
中介工作人员：您不说我们都会给你做因为你既然找到我们我们肯定就为你着想。其实你是不经常接触我们就拿这做饭吃
在世纪城的这家中介工作人员向我们推荐了一套七十平米左右售价230万的两居房源并表示可以低评将网签价格做到接近最低指导价每平米9800元。
中介工作人员：二三百万的房子交税的时候也就按六七十万的价格交税把所有的税交齐了也就四万多你要把所有的税交齐了这要命了。得交将近十六万。
而在另一家中介记者向工作人员表示自己手中资金有限想通过贷款来购置二套房希望能从银行尽可能多地贷款。工作人员表示可以通过评估机构将看中的房源进展高评。
中介工作人员：这房子原来评估的话两万二它做完高评以后可能是两万四到两万五每平就多三四千元钱一百平的话就会多出来三四十万要是四十万的话(首付)百分之五十就多出来二十万。
但是工作人员都表示因为评估价是银行放款的根据所以银行也会考虑风险尽是将评估价尽量做高但是最终往往还是可以避税。
中介工作人员：你过户价写那么高的价格其实也没用就按评估价格走就可以了既保证你尽可能多地贷出钱来又能保证你尽可能少地交一些不必要的费用。费用主要是主要是税费。
看来不是全款还是贷款二手房的实际成交价往往都高于最后提交的网签价也就是提交给官方的过户价而其最终的目的就是避税。
中介工作人员：签的价格一般都跟买卖实际价格不一样。没有一样的我做那么多年就遇到一个海归派从回来买了上河村的房子当时是500万买的他按500万交的税我当时跟他说你可以按100万去交税他说不行我说为不行他说这在被抓住了得坐三年的牢。我说这是中国不必了。在中国一般抓不住那个懊悔呀500万得多交多少税呀。
因为可以避税操作起来又没难度记者发现阴合同在中介行业早已是一个公开的机当记者表示对合同的有效性有所顾虑时几家中介的工作人员都表示没有问题。
中介工作人员：不会不会甭合同价格写价格它最后房本就改成您的名字然后你这边很平安的。没有任何影响。谁不傻呀你放心吧 做税只是做给银行看只是做给看。
当记者问及是否担忧这样的阴合同被相关部门查处而罚款时这位工作人员很不以为然。
记者：上面会查吗这样的合同。
中介工作人员：它不你根本上不查。你想比方说你买这边的房子这边的房子都是海淀的海淀的过户大你看见了吗？一进去09年过去你都得挤进去它能查得过来吗 你让他派十个人查五十个人查他查得过来吗？
同样的一套房子三方私下签一份阴合同上面的价格是实际成交价然后再向房、建委等部门递交一份合同上面的价格往往都低于实际成交价为的就是避税。阴合同是否真的存在呢我爱北京副总经理胡景晖承受了我们的采访。
我爱北京副总经理 胡景晖
胡景晖：从购房人的角度来讲他为了税为了达成这个交易非要这么做的话我想哪家中介都不会说不的。因为谁说了不这个生意就没有了我想这是一个实际上是整个行业目前实际存在的一个实际的执行状况只要你想开门做生意很多东西是防止不了的
胡景晖告诉我们相比新房交易二手房交易价格相对复杂包括实际成交价、银行评估价格和网签价格。此外地税部门及建委还制定了地区二手房最低指导价其目的一是对当地二手房交易起一个指导作用更重要的目的在于确定一个税收即交易合同价格不得低于当地指导价也是缴税的官方根据。但是随着近一两年北京房价的一路狂涨最低指导价与实际成交价间的差额越来越大按最低指导价缴税反倒成为避税的最有效途径。
胡景晖：5.5的营业税3的契税1的所得税假设再加上一些其他的税费有可能购置一套房屋的本钱税费本钱到达10以上。那很多人都会产生这样一个避税的这样一个动机。
同样的一套房子三方私下签一份阴合同上面的价格是实际成交价然后再向房、建委等部门提交一份合同这个价格实际上往往都低于实际成交价这么做的目的只有一个就是为了避税。买方下的是真金白银这不难想象但是卖方和中介机构又能从中得到好处？三方为轻易就能达成默契签下阴合同呢？来看看陈士的经历
家住北京的陈士有过几次房屋买卖的经历。他告诉记者几次买房子签的都是阴合同。
陈士：当时正好就是那个税点的新政出台后面一周当时那个税比较高。中介给我的建议就是除了在中介签的那份合同包括中介费的是按照正常的销售价是160万的时候是去销售的。合同是这样签的然后剩下在走其他税的时候他们中介都说他可以帮助把这个税避开。
陈士最近卖的这套房子总价160万房屋合同是由陈士、买方和中介三方私下签订的合同。而为了避开高额的税费陈士和买方都听从了中介的建议又签了一份合同这份合同中本来160万的房屋成交价被写成了50万。这份合同是提供应税务、房等部门的网签合同。
陈士：当时的房价应该是签了一个50多万的房价就实际上比我自己购置的房价还要低。
160万的房子变成了50万由此掉的税款呢？按照北京房地产交易中心的规定房屋建成5年后的房子可以免交营业税等税费而5年之内的房子购置方要缴纳契税和印花税契税按照成交价1.5比例缴纳、印花税按照成交价0.05比例缴纳。房屋方那么要缴纳印花税营业税和个人所得税其中印花税按照成交价0.05的比例缴纳营业税按照买卖差额5.5比例缴纳个人所得税按照成交价1比例或者差额20比例缴纳。
二手商品房的交易双方税费缴纳表(普通住宅)
购置方缴纳的税费：1、契 税：成交价×1.5 2、印花税：成交价×0.05
方缴纳的税费：1、印花税：成交价×0.05 2、营业税：5年之内：买卖差额×5.55年之外：免交3、个人所得税：5年之内：成交价×1或差额×20 5年之外：免交(业主满5年唯一住宅
因为陈士的房子不满两年不能享受5年之外税费免交的政策。根据计算假设按照总价160万计该房应该缴纳的各项税费总计94950元；假设按照总价50万计因为低于房屋之前的购置价63万买卖差额为负数营业税和个人所得税工程为零所以该房应该缴纳的各项税费总计只有8000元。双方可少缴纳税款86950元。
阴合同：160万×1.5(契税)＋160万×0.05×2(印花税)＋(160万－63万)×5.5(营业税)＋160万×1(个人所得税)=94950元
合同：50万×1.5(契税)＋160万×0.05×2(印花税)=8000元
税收流失：94950-8000=86950元
陈士：我们从缴税大出来就是去银行打款然后我才给他过户。他付给多少银行也不然后缴税大也不。
根据规定购置方和方都要承担一定比例的税费。但实际上按照行业潜规那么所有税费几乎都是由购置方承担的作为卖方的陈士其实从中受益有限可他为要同意签订这种阴合同呢？
陈士：(卖方)给买方税的话买方就会觉得更痛快觉得这笔钱还是比较值的。然后就可以让我卖房子卖得更快一些也就是。
陈士告诉我们大部人对于如何签阴合同并不是非常清楚他买卖的几套房屋都是由中介机构来负责起草的。
陈士：比方说过户大交税纳税大都会有中介专门派驻这种专员然后他的专员会帮你把所有手续签好。然后只是说该签字地方你签字该出复印件的时候你出复印件。然后根本上我就看了一眼合同签成这样然后他说你签字。我可能看一下总价当时觉得比较惊讶当时说这样能过吗？那边办这个事情的专员就跟我说这个没问题肯定的。
陈士说阴合同也不仅仅是把高价作低用以逃税之前他买过一套房中介就特地建议他可以把房屋总价做高用于获取更多贷款。
陈士：我其实第一套买了一个小的二手房。我是希望多贷款然后中介就帮我把评估价做高这样房子的总价也就高了把价风格高那种所谓阴合同。
本来160万元的一套房子在出示给税务部门的合同中签订的成交价就变成了50万元买家因此少交了接近10万元的税款而卖家的房子也因为配合签订阴合同很快就可以出手双方皆大欢喜这也正是阴合同泛滥的原因。有人因为阴合同逃了税或者多贷了款但是也有很多人因为签了一个这样的合同遇到了费事。
房产中介机构为促成房屋买卖合同的签订往往会推荐各种方式进展逃税、避税最常用的手段即签订“阴合同〞。 在二手房上阴合同已经成了一个公开的机。但是一阴一两份合同真的就能像中介说的那样能合理避税没有风险吗？北京的王士最近正在为阴合同的事儿苦恼。
家住北京的王士这几个月来一直在为房子的事情烦恼。2021年7月王士位于北京丰台区的一处房产准备找到了一家中介帮助联络买家。
王士：我们都见了面了签了合同了成交的价格是60万。
但当王士到房产交易大办过户手续时摆在她面前的却是另一份合同。
王士：交给房地的那个合同的价格是22万。我突然就发现我说这价格是22万啊？我说咱们不是成交60万吗？然后他说这个你甭了。这个是那是我们作价的你别在这说。然后就给我拉一边去了。
房子价格突然由60万变成了22万王士这时候才被告知中介帮他签的是阴合同这份价格低的合同主要是给有关部门看是为了让买家少交点税。看到眼前合同上本来60万的房款变成了22万还有她的亲笔签名。
王士：链家(地产)那个程序特别搞笑你所有东西就是到那他捂着。赶紧签字这你赶紧签字那赶紧签字然后你就去签。
记者在王士提供的材料里看到这份三方实际成交的合同成交价格一栏没有数字而在另外一份?链家居间补充协议?中说明房屋成交价格为60万。随后王士给律师打了 。律师告诉她这样做属于避税超过一定额度的会被追究刑事责任。也有可能会给他带来很多意想不到的纠纷。王士心里非常不安。
王士：就怕那个买房的人你过完户以后回头他反悔了。他觉得可能那个房价要跌或者样的他会找你后帐。他完全可以说按要求22万去付你的钱让你把其它多余的钱给他退回来。
一系列顾虑让王士不敢把房子过户给买方但中介却急于做成这笔生意催促王士过户。
王士：我跟他说这样吧假设你要过的话我先找我的律师他跟我签个东西。然后我这样说的时候她就去跟那个买方去协调。然后最后说那行结果我就先走了。因为当时他就有点控制我的意思你知道吗就是你今天不能走。
王士后来找到税务部门举报了这次阴合同的事该部门相关负责人告诉王士可以立案但最快解决要等3个月。
王士：举报之后税务部门后来给我回信了但是他们说他们不。他的理由就是说你的交易没完成。而且他又按那个指导价格不低于指导价格去交易的。
由于交易没有完成税务部门无法介入。税务人员说假设按照当时北京丰台区此类房子每平米指导价不低于3500元的计算由于王士的房子是回迁房面积60平米即便是22万成交也不属于异常税务部门同样没有介入。就在王士左右为难的时候因为王士收了房款却迟迟没有过户买家认为王士违约申请仲裁。从北京仲裁会出具的这份仲裁结果来看王士因为违约需要全额返还买方593000元房款还需要赔偿给买方包括27550元仲裁费在内的50000元。房子没卖成反倒要赔给买家5万多块钱这让王士也想不通。
王士：如今我就有一个想法我觉得中介他存在严重的过失。我觉得他应该来赔偿我这个损失所以我准备去起诉这个中介。
为了少交税、多贷款而签的“阴合同〞看似对交易双方都有利其实它暗藏很多风险。数据显示今年上半年因为阴合同产生的纠纷有300多起而今年二手房交易保守估计的逃税额度在20亿元左右。阴合同的存在不仅造成了税收上的重大损失也给正常的楼数据统计放了一颗迷雾弹导致统计数据失真。那么到底有养的杀手锏能制止阴合同产生呢？
邱宝昌律师告诉我们因为阴合同引起的纠纷呈上升上半年京城的各家律师事务所就接到了多起这样的诉讼。
北京汇佳律师事务所律师 邱宝昌
邱宝昌：实际上阴合同是一种虚假的或者采取一种欺骗的手段签订这种合同是损害利益的。本来是六十万做成二十万它税少了三分之二。
律师邱宝昌告诉记者按照目前的法律规定签订阴合同是一种行为。根据?税收征收理法?第四十条规定：“纳税人采取虚假的纳税申报的手段不缴或者少缴应纳税款的属于偷税。由税务追缴其不缴或者少缴的税款处以不缴或者少缴的税款5倍以下的罚款〞。?刑法?第二百零一条规定：纳税人不缴或者少缴应纳税款偷税数额占应纳税额的百分之十以上不满百分之三十并且偷税数额在一万元以上不满十万元的处三年以下有徒刑或者拘役并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。偷税数额占应纳税额30以上并且偷税数额在10万元以上的处三年以上七年以下有徒刑并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。
邱宝昌：另外在这里面作为一个中介它是有责任的。有一些中介为了促成交易买卖完成获取这种佣金它就采取一种阴合同中介方起到了推波助澜。或者是出主意再他的主导下那他承担责任因为他是共同的逃税。
我爱副总经理胡景晖告诉我们地税部门及建委制定了地区二手房最低指导价以确定一个税收即交易合同价格不得低于当地指导价也是缴税的官方根据。但是随着近一两年北京房价的一路疯涨最低指导价与实际成交价间的差额越来越大像陈士的刚刚的朝区这套房子当地的价格已经接近每平米3万但指导价不过才五六千元最低指导价实际上已经难以起到作用。
胡景晖：从如今各个区域的最低过户价和成交价来看的话平均的这个价差大概在20左右。假设要想杜绝这种行为的话从理上来讲那就是把目前执行的最低过户价调整到一个跟比较接近的程度。
中国指数研究院院长 莫天全
莫天全：西方方在制度上也是做了很多事情来防止大家有时机来钻这个空子。你比方说他对这个指导价用这个第三方中立的第三方不是用得这个买卖双方也不是用中介去做这个房屋的评估。就是这个的指导价跟的真正成交价是比较接近的。
莫天全认为进步指导价的更新频率缩小指导价与价格之间的差异是解决阴合同的最有效。此外他还指出加强与中介机构的沟通和合作让这些机构参与指导价的制定和交易规那么的设立尤为重要。
莫天全：指导价跟价能更及时接轨。我们更新更及时更快一点这样就是说不给大家有这个时机去做这个阴合同或者说那个空间已经很小了大家不至于为了一点点小的利益去做这个阴合同。
莫天全特别指出德国的经历值得借鉴。在德国根据不同地段不同类型的房产制定的“指导价〞具有法律效力当地所有房地产交易均需按照此“指导价〞在一定合理范围内进展。根据德国?经济犯罪法?规定假设地产商制定的房价超过“指导价〞20那么定义为“超高房价〞。购房者一旦发现可以立即向当地进展起诉假设房价不下降到合理范围内售房者将面临50000欧元的罚款。除此之外胡景晖认为阴合同产生的一个更重要的原因是二手房交易过程中的税收过多避税自然会成为买方的重要考量。制止阴合同税制改革才是根本。
胡景晖：减少目前在流转环节过重的税收。增加在多套持有环节的税收从存量、从大量空置的存量里面增加供应激活这些目前闲置的房产让它更多的在上出租和既可以稳定房价又可以平均租金还可以防止这个资源的浪费。
莫天全：西方在保有环节就是它的物业税比较成熟一点。这样它很多税就归到了保有环节去纳税。我们这个物业税还迟迟没有出台将来假设说物业税的出台能减少交易环节的复杂程度能减少交易环节的税费的话我相信对抑制阴合同的出现还是会有帮助的。
半小时观察
两个月前北京发布的二手房均价由于和中介公布的均价每平米相差了近3000元钱再次引发了公众对于统计数据失真的质疑。殊不知这种差距里面“阴合同〞起到了很大的干扰作用。实际上近几年楼的各种统计数据频频打架其中不能排除各种机构的数据鱼龙混杂混淆视听。从1998房地产化以来中国房地产始终缺乏一个科学的房价统计体系房产分类统计一直处于空白状况需要尽快完善、建立一个分类的、可以科学反映整个房价变动态势的指标体系。目前北京统计部门暂停了二手房数据发布但是各类机构还有等着买房子的民对于这个数据的关注和热情应该并不会降低。

内容总结

（1）媒体曝二手房签阴合同避税成公开机
2010年09月15日00:20央视
（2）中介工作人员：二三百万的房子交税的时候也就按六七十万的价格交税把所有的税交齐了也就四万多你要把所有的税交齐了这要命了
（3）没有一样的我做那么多年就遇到一个海归派从回来买了上河村的房子当时是500万买的他按500万交的税我当时跟他说你可以按100万去交税他说不行我说为不行他说这在被抓住了得坐三年的牢