房地产投资分析-6房地产投资估算与融资方案.pptx

第一节 房地产投资估算1、项目总投资的不同内涵、项目总投资的不同内涵 在在国国务务院院关关于于固固定定资资产产投投资资项项目目试试行行资资本本金金制制度度的的通通知知中中指指出出，“作作为为计计算算资资本本金金基基数数的的总总投投资资，是是指指投投资资项项目目的的固固定定资资产产投投资资与与铺铺底底流流动动资资金金之之和和”，固固定定资资产产投投资资由由建建筑筑工工程程费费、设设备备购购置置费费、安安装装工工程程费费、工工程程建建设设其其他他费费用用、基基本本预预备备费费、涨涨价价预预备备费费和和建建设设期期利利息息等等7 7项项内内容容构构成成，铺铺底底流流动动资资金金指指流流动动资资金金中中的的非非债债务务资资金金，占占全全部部流流动动资资金金的的3030。可可见见，两两者者的的区区别别就就在在于于：作作为为计计算算资资本本金金基基数数的的总总投投资资只只包包含含了了3030的的流流动动资资金金，而而项项目目评评价价用用的的项项目目总总投投资资则包含了全部流动资金。则包含了全部流动资金。项项目目总总投投资资是是项项目目评评价价用用的的“项项目目总总投投资资”一、投资的概念与估算内容一、投资的概念与估算内容（一）投资的的概念（一）投资的的概念2、项目投入总资金、项目投入总资金将将项项目目评评价价用用的的项项目目总总投投资资改改称为称为“项目投入总资金项目投入总资金”。3、外商投资项目投资总额、外商投资项目投资总额对外商投资项目，无论是项目评价或是对外商投资项目，无论是项目评价或是计算注册资本比例，均使用投资总额的称谓计算注册资本比例，均使用投资总额的称谓4、“建设投资建设投资”的不同用法的不同用法（1）建设投资：是指在项目筹建与建设）建设投资：是指在项目筹建与建设期间所花费的全部建设费用期间所花费的全部建设费用（2）建设期利息：是债务资金在建设期）建设期利息：是债务资金在建设期内发生并应计入固定资产原值的利息内发生并应计入固定资产原值的利息（3）流动资金：是项目运营期内长期占）流动资金：是项目运营期内长期占用并周转使用的营运资金。用并周转使用的营运资金。（二）一般建设项目投资的构成（二）一般建设项目投资的构成项目总投资的构成，即投资估算的具体内容如图6-1所示。项项目目总总投投资资建设投资建设投资建设期利息建设期利息流动资金流动资金工程费用工程费用工程建设其他费用工程建设其他费用预备费用预备费用建筑工程费建筑工程费设备购置费设备购置费安装工程费安装工程费基本预备费基本预备费涨价预备费涨价预备费项目总投资的构成项目总投资的构成房地产投资估算中所讨论的投资，是指人们房地产投资估算中所讨论的投资，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的开发、经营目标而预先垫支的房地产开发项目总投资包括开发建设投资和房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用；品开发所需投入的各项费用；经营资金是指开发企业用于日常经营的周转经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。开发建设投资在开发建设过程中形成以出资金。开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产的固定资产和其他资产（三）房地产投资估算的内容（三）房地产投资估算的内容开开发发项项目目总总投投资资开发建开发建设投资设投资经营经营资金资金土地费用土地费用前期工程费用前期工程费用基础设施建设费用基础设施建设费用建筑安装工程费用建筑安装工程费用公公共共配配套套设设施施建建设设费用费用开发间接费用开发间接费用财务费用财务费用管理费用管理费用销售费用销售费用开发期税费开发期税费其他费用其他费用不可预见费用不可预见费用固固 定定 资资产产 及及 其其他资产他资产开发产开发产品成本品成本开开 发发经经 营营成成本本房地产开发项目总投资的构成房地产开发项目总投资的构成（1）估算的范围应与项目建设方案所涉及的范围、所确）估算的范围应与项目建设方案所涉及的范围、所确定的各项工程内容相一致。定的各项工程内容相一致。F（2）估算的工程内容和费用构成齐全，计算合理，不）估算的工程内容和费用构成齐全，计算合理，不提高或者降低估算标准，不重复计算或者漏项少算。提高或者降低估算标准，不重复计算或者漏项少算。F（3）估算应做到方法科学、基础资料完整、依据充分）估算应做到方法科学、基础资料完整、依据充分（4）估算选用的指标与具体工程之间存在标准或者条）估算选用的指标与具体工程之间存在标准或者条件差异时，应进行必要的换算或者调整。件差异时，应进行必要的换算或者调整。F（5）估算的准确度应能满足建设项目决策分析与评价）估算的准确度应能满足建设项目决策分析与评价不同阶段的要求。不同阶段的要求。二、要求、依据、作用与方法分类二、要求、依据、作用与方法分类（一）房地产投资估算的要求（一）房地产投资估算的要求F（1）专门机构发布的建设工程造价费用构成、估）专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法，以及其他有关工程造价的文算指标、计算方法，以及其他有关工程造价的文件。件。F（2）专门机构发布的工程建设其他费用估算办法）专门机构发布的工程建设其他费用估算办法和费用标准，以及有关机构发布。和费用标准，以及有关机构发布。F（3）专门机构发布的工程建设其他费用估算办法）专门机构发布的工程建设其他费用估算办法和费用标准的物价指数。和费用标准的物价指数。F（4）部门或行业制定的投资估算办法和估算指标）部门或行业制定的投资估算办法和估算指标（二）房地产投资估算的基础资料与依据（二）房地产投资估算的基础资料与依据F（5）拟建项目所需土地、设备、材料的市）拟建项目所需土地、设备、材料的市场价格。场价格。F（6）拟建项目建设方案确定的各项工程建）拟建项目建设方案确定的各项工程建设内容及工程量。设内容及工程量。F（7）土地出让金及地价款等有关政府部门）土地出让金及地价款等有关政府部门制定的有关规定及相关的市场资料。制定的有关规定及相关的市场资料。F（8）地方政府制定的有关取费标准。）地方政府制定的有关取费标准。F（1）投资估算是投资决策的依据）投资估算是投资决策的依据F（2）投资估算是制订项目融资方案的依）投资估算是制订项目融资方案的依据据F（3）投资估算是进行项目经济评价的基）投资估算是进行项目经济评价的基础础F（4）投资估算是编制初步设计概算的依）投资估算是编制初步设计概算的依据据（三）投资估算的作用（三）投资估算的作用（四）投资估算的方法分类（四）投资估算的方法分类F1 1、简单估算方法：、简单估算方法：F 是根据已建成的类似项目的投资，经比较修是根据已建成的类似项目的投资，经比较修正，得出待估算项目的投资的方法。简单估算方正，得出待估算项目的投资的方法。简单估算方法估算精度不高，主要适用于投资机会研究和项法估算精度不高，主要适用于投资机会研究和项目预可行性研究阶段，在项目详细可行性研究阶目预可行性研究阶段，在项目详细可行性研究阶段应采用投资分类估算法段应采用投资分类估算法F该方法是根据已建成的、性质类似的房地产项该方法是根据已建成的、性质类似的房地产项目的投资额和规模，并考虑其位置、占地面积、目的投资额和规模，并考虑其位置、占地面积、土地的取得方式及使用年期、开发面积、建筑结土地的取得方式及使用年期、开发面积、建筑结构、基础设施和公共设施配套的完善情况、建设构、基础设施和公共设施配套的完善情况、建设工期等因素的不同，与拟建房地产项目进行比较，工期等因素的不同，与拟建房地产项目进行比较，得出待建房地产项目的投资得出待建房地产项目的投资F2 2、投资分类估算法：、投资分类估算法：F建设项目总投资组成及其他费用规定建设项目总投资组成及其他费用规定中规中规定投资估算应包括建筑工程费、设备购置费、安定投资估算应包括建筑工程费、设备购置费、安装工程费、工程建设其他费用、基本预备费和涨装工程费、工程建设其他费用、基本预备费和涨价预备费、建设期利息和流动资金等内容。价预备费、建设期利息和流动资金等内容。F房地产投资估算时，应包括土地费用、前期工房地产投资估算时，应包括土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施配套费、公共设施程费、建安工程费、基础设施配套费、公共设施配套费、开发间接费、管理费、财务费、销售费、配套费、开发间接费、管理费、财务费、销售费、开发期税费、其他费用、不可预见费。如果开发开发期税费、其他费用、不可预见费。如果开发完用于出租或经营的房地产项目，还应包括经营完用于出租或经营的房地产项目，还应包括经营资金。下面重点介绍投资分类估算法。资金。下面重点介绍投资分类估算法。F1、土地征用拆迁费：、土地征用拆迁费：F土地征用拆迁费分为农村土地征用拆迁费和城镇土地征用拆迁费分为农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。土地拆迁费。F农村土地征用拆迁费主要包括：土地补偿费、青农村土地征用拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用。该项费用的具体估算可根据其他费用。该项费用的具体估算可根据中华人民共中华人民共和国土地管理法和国土地管理法及国家和地方有关标准进行。及国家和地方有关标准进行。F城镇土地拆迁费主要包括：地上建筑物、构筑物、城镇土地拆迁费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。费和拆迁服务费等。三、投资分类估算法三、投资分类估算法（一）土地费用（一）土地费用F2、土地出让地价款、土地出让地价款F土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将士地使土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将士地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让地价款。支付土地使用权出让地价款。F其主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地其主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等设费或征地费等F以以出出让让方方式式取取得得城城市市熟熟地地土土地地使使用用权权，土土地地出出让让地地价价款款主主要要包包括括土土地地使使用用权权出出让让金金、拆拆迁迁补补偿偿费费、城城市市基基础础设设施施建建设设费费等等；以以出出让让方方式式取取得得城城市市毛毛地地土土地地使使用用权权，土土地地出出让让地地价价款款主主要要包包括括土土地地使使用用权权出出让让金金、城城市市基基础础设设施施建建设设费费等等，但但开开发发商商需需要要进进行行房房屋屋拆拆迁迁和和土土地地开开发发活活动动，相相应应支支付付城城镇镇土土地地拆拆迁迁补补偿偿费费用用；以以出出让让方方式式取取得得农农村村熟熟地地土土地地使使用用权权，土土地地出出让让地地价价款款主主要要包包括括土土地地使使用用权权出出让让金金、土土地地征征用用拆拆迁迁费费、土土地地开开发发费费或或城城市市基基础础设设施施建建设设费费等等；以以出出让让方方式式取取得得农农村村生生地地土土地地使使用用权权，土土地地出出让让地地价价款款主主要要包包括括土土地地使使用用权权出出让让金金、城城市市基基础础设设施施建建设设费费（没没有有则则不不计计）等等，但但开开发发商商需需要要进进行行农农村村土土地地征征用用补补偿偿及及进进行行相相应应的的土土地地开开发发，从从而而发发生生土土地征用拆迁费及土地开发费等。地征用拆迁费及土地开发费等。F3、土地转让费、土地转让费F土土地地转转让让费费是是指指土土地地受受让让方方向向土土地地转转让让方方支支付付土土地地使使用权的转让费。用权的转让费。F依依法法通通过过土土地地出出让让或或转转让让方方式式取取得得的的土土地地使使用用权权可可以以转转让让给给其其他他合合法法使使用用者者。土土地地使使用用权权转转让让时时，地地上上建建筑筑物物及及其其他他附附着着物物的的所所有有权权随随之之转转让让，并并且且应应符符合合国国家家关关于于土土地地使使用用权权转转让让的的相相关关政政策策法法规规。土土地地转转让让费费的具体数额可参照专业评估报告，根据市场行情确定的具体数额可参照专业评估报告，根据市场行情确定F4、土地租用费、土地租用费F土土地地租租用用费费是是指指土土地地租租用用方方向向土土地地出出租租方方支支付付的的费费用用。以以租租用用方方式式取取得得土土地地使使用用权权可可以以减减少少项项目目开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见F5.土地投资折价土地投资折价F土土地地投投资资折折价价是是指指房房地地产产项项目目土土地地使使用用权权可可以以来来自自房房地地产产项项目目的的一一个个或或多多个个投投资资者者的的直直接接投投资资。在在这这种种情情况况下下，不不需需要要筹筹集集现现金金用用于于支支付付土土地地使使用用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。F在在一一般般的的房房地地产产开开发发项项目目中中，土土地地出出让让地地价价款款或或土土地地转转让让费费发发生生的的情情况况较较多多。土土地地费费用用的的估估算算，一一般般采采用用市市场场法法，通通过过调调查查项项目目所所在在地地的的市市场场价价格格、征用标准、补偿价格等来确定。征用标准、补偿价格等来确定。F前前期期工工程程费费主主要要包包括括：房房地地产产开开发发项项目目的的前前期期规规划划、设设计计、可可行行性性研研究究、水水文文地地质质勘勘测测以以及及“三三通通一一平平”等等土土地开发工程费支出。地开发工程费支出。F项项目目的的规规划划、设设计计、可可行行性性研研究究所所需需的的费费用用支支出出一一般般可可按按项项目目总总投投资资的的一一个个百百分分比比估估算算。一一般般情情况况下下，规规划划设设计计费费为为建建安安工工程程费费的的3左左右右，可可行行性性研研究究费费占占项项目目总总投投资资的的1-3。水水文文、地地质质勘勘探探所所需需的的费费用用可可根根据据所所需需工工作作量量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5左右。左右。F“三三通通一一平平”等等土土地地开开发发费费用用主主要要包包括括：地地上上原原有有建建筑筑物物、构构筑筑物物拆拆除除费费用用，场场地地平平整整费费用用和和通通水水、电电、路路的的费费用用。这这些些费费用用的的估估算算可可根根据据实实际际工工作作量量，参参照照有有关关计计费费标标准估算。准估算。（二）前期工程费（二）前期工程费前期费用汇总表前期费用汇总表序序号号费用名称费用名称单位造价单位造价(元元/M2)估算金额估算金额(万元万元)备备注注1政政府府工程定额编制测定费工程定额编制测定费1.19719.45工程造价的工程造价的1.22建设工程质量监督费建设工程质量监督费1.19719.45工程造价的工程造价的1.23规划服务费规划服务费0.99816.21工程造价工程造价14卫生设施审查费卫生设施审查费0.67911.04公建工程造价的公建工程造价的35施工设计审查费施工设计审查费1.0016.251元元/（建筑面积）（建筑面积）6合同鉴证费合同鉴证费1.99532.42工程造价的工程造价的27劳保统筹费劳保统筹费37.909616.01工程造价的工程造价的3.8%8社社会会勘察规划设计费勘察规划设计费30.00487.5030元元/（综合价）（综合价）9工程监理费工程监理费7.482121.58工程造价的工程造价的7.510建筑工程保险建筑工程保险2.99348.63工程造价工程造价3小小计计85.451,388.55F是是指指直直接接用用于于工工程程建建设设的的总总成成本本费费用用，主主要要包包括括：建建筑筑工工程程费费（结结构构、建建筑筑、特特殊殊装装修修工工程程费费）、设设备备采采购购及及安安装装工工程程费费（给给排排水水、电电气气照照明明及及设设备备安安装装、空空调调通通风风、弱弱电电设设备备及及安安装装、电电梯梯及及其其安安装装、其他设备及安装等）和室内装饰家具费等。其他设备及安装等）和室内装饰家具费等。F在在可可行行性性研研究究阶阶段段，房房屋屋开开发发费费，尤尤其其是是建建筑筑安安装装工工程程费费的的估估算算，可可以以采采用用单单元元估估算算法法、单单位位指指标标估估算算法法、工工程程量量近近似似匡匡算算法法、概概算算指指标标估估算算法法等等，也可根据类似工程经验估算。也可根据类似工程经验估算。（三）建安工程费（三）建安工程费注注“：根据国家建设部、财政部二：根据国家建设部、财政部二00三年十月十五日联合发布三年十月十五日联合发布的关于印发的关于印发建筑安装工程费用项目组成建筑安装工程费用项目组成的通知（建标的通知（建标2003206号），结合沈阳地区的有关工程、设备及材料等的市号），结合沈阳地区的有关工程、设备及材料等的市场行情，并适当考虑场行情，并适当考虑建设工程工程量清单计价规范建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2003）的有关精神，开发项目的建筑安装工程费）的有关精神，开发项目的建筑安装工程费（含土建、水电、设备等）及配套工程费的估算结果见下表：（含土建、水电、设备等）及配套工程费的估算结果见下表：建筑安装及配套工程费汇总表建筑安装及配套工程费汇总表序序号号项目项目建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）单方造价单方造价（元（元/）合价合价（万元）（万元）备备注注1多层住宅多层住宅667287505127.686层加阁楼层加阁楼2小高层住宅小高层住宅6169412007403.28框架结构框架结构3商业网点商业网点2702711002992.77含业主会所含业主会所4地下车库地下车库68701000687.00地下一层地下一层建筑安装工程费小计建筑安装工程费小计16,210.73综合单价综合单价997.59元元/配套工程费配套工程费1624993505687.47合合计计21,898.2综合单价综合单价1347.59元元/F指指建建筑筑物物2m以以外外和和项项目目用用地地规规划划红红线线以以内内的的各各种种管管线线和和道道路路工工程程，包包括括自自来来水水、雨雨水水、污污水水、煤煤气气、热热力力、供供电电、电电信信、道道路路、绿绿化化、环环卫卫、室室外外照照明明等等设设施施的的建建设设费费用用，以以及及各各项项设设施施与与市市政政设设施施干干线线、干干管管、干干道道的的接接口口费费用用。一一般般按按实实际际工工作作量估算。量估算。（四）基础设施建设费（四）基础设施建设费F指指居居住住小小区区内内为为居居民民服服务务配配套套建建设设的的各各种种非非营营利利性性公公共共配配套套设设施施的的建建设设费费用用。主主要要包包括括居居委委会会、托托儿儿所所、幼幼儿儿园园、停停车车场场、锅锅炉炉房房、热热力力站站、变变电电室室、煤煤气气调调压压站站、自自行行车车棚棚、信信报报箱箱等等建建设设费费用用。一般按规划指标和实际工作量估算。一般按规划指标和实际工作量估算。F需需要要说说明明的的是是，在在房房地地产产项项目目投投资资估估算算中中，应应该该区区分公建设施的盈利性和是否销售。分公建设施的盈利性和是否销售。F该该项项费费用用下下的的公公共共配配套套设设施施一一般般指指为为整整个个居居住住小小区区服服务务的的公公建建，不不包包括括为为单单栋栋服服务务的的公公共共用用房房、管理用房（一般位于单栋内部）等管理用房（一般位于单栋内部）等（五）公共配套设施建设费（五）公共配套设施建设费注：城市基础设施配套费注：城市基础设施配套费F各各地地的的该该项项费费用用各各有有不不同同。沈沈阳阳的的房房地地产产开开发发项项目目：根根据据辽辽财财综综函函2003133号号、沈沈建建委委发发199993号号、沈沈价价发发200244号号、沈沈财财综综2003296号号等等文文件件的的规规定定，沈沈阳阳市市建建设设项项目目联联合合收收费费办办公公室室、区区建建设设局局（建建委委）收收取取城城市市基基础础设设施施配配套套费费的的标标准准为为：住住宅宅183元元/平平方方米米，公公建建148元元/平平方方米米（包包含含代代收收40元元/平平方方米米的的人人防防易地建设费）。易地建设费）。F开开发发间间接接费费用用是是指指房房地地产产开开发发企企业业所所属属独独立立核核算算单单位位在在开开发发现现场场组组织织管管理理所所发发生生的的各各项项费费用用。主主要要包包括括：工工资资、印印刷刷费费、折折旧旧费费、修修理理费费、办办公公费费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。F当当开开发发企企业业不不设设立立现现场场机机构构，由由开开发发企企业业定定期期或或不不定定期期派派人人到到开开发发现现场场组组织织开开发发建建设设活活动动时时，所所发生费用可直接计入开发企业的管理费用。发生费用可直接计入开发企业的管理费用。（六）开发间接费（六）开发间接费F开发期税费是指房地产项目投资估算中应考开发期税费是指房地产项目投资估算中应考虑项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地虑项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府有关部门征收的费用。方政府有关部门征收的费用。F其主要包括：固定资产投资方向调节税（暂停其主要包括：固定资产投资方向调节税（暂停征收）、土地使用税、市政公用设施配套费、电话征收）、土地使用税、市政公用设施配套费、电话初装费、绿化建设费、消防配套设施费、水电增容初装费、绿化建设费、消防配套设施费、水电增容费、污水集中处理建设费、人防设施建设费、教育费、污水集中处理建设费、人防设施建设费、教育设施配套费以及其他税费等。设施配套费以及其他税费等。F应该注意的是，如果房地产项目在获得土地时已缴应该注意的是，如果房地产项目在获得土地时已缴纳基础设施建设费，此处不应重复计算。具体估算纳基础设施建设费，此处不应重复计算。具体估算时，应根据当地有关部门的现行法规进行。时，应根据当地有关部门的现行法规进行。（七）开发期税费（七）开发期税费F其他费用主要包括：临时用地费、临时其他费用主要包括：临时用地费、临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。（八）其他费用（八）其他费用F不可预见费，是指在项目实施中难以预料的支不可预见费，是指在项目实施中难以预料的支出和针对建设期内由于可能的价格上涨引起投资增出和针对建设期内由于可能的价格上涨引起投资增加，需要事先预留的费用。加，需要事先预留的费用。F一般包括备用金（不包括工料等价格上涨的备用金）一般包括备用金（不包括工料等价格上涨的备用金）、不可预见的基础或其他附加工程增加的费用、不、不可预见的基础或其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用等。一般地，根据项可预见的自然灾害增加的费用等。一般地，根据项目的复杂程度及前述各项费用估算的准确程度，以目的复杂程度及前述各项费用估算的准确程度，以1至至8项费用之和的项费用之和的35进行估算。进行估算。F需要说明的是，如果进行投资估算时，土地使需要说明的是，如果进行投资估算时，土地使用权已取得或已明确土地费用的价格，则不可遇见用权已取得或已明确土地费用的价格，则不可遇见费的取费基础中应不含土地费用。费的取费基础中应不含土地费用。（九）不可预见费（九）不可预见费F管理费是指企业行政管理部门为管理和管理费是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用，包括公司组织经营活动而发生的各种费用，包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、报废损失及其他管理费用。失、报废损失及其他管理费用。F管理费可按项目投资或前述四项直接费用的管理费可按项目投资或前述四项直接费用的一个百分比计算，这个百分数一般一个百分比计算，这个百分数一般为为3左右左右（十）管理费（十）管理费F销售费用是指开发建设项目在销售其产品过程中发生销售费用是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员的工资、奖金、福利费、差旅费，费用。包括销售人员的工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等F进行销售费用的估算时，通常以销售收入为基础，进行销售费用的估算时，通常以销售收入为基础，取一个百分率计算，这个百分率一般为取一个百分率计算，这个百分率一般为4%左右。左右。F注：注：销售费用可划分为营销费用（例如，广告宣销售费用可划分为营销费用（例如，广告宣传、售楼员工薪金等）和其他费用（例如，建造售楼传、售楼员工薪金等）和其他费用（例如，建造售楼处、样板间等）两大部分，并将其标准分别估算为处、样板间等）两大部分，并将其标准分别估算为70元元/平方米、平方米、80元元/平方米平方米（十一）销售费用（十一）销售费用F财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。用。F利息的计算见下一章中介绍。利息以外的其利息的计算见下一章中介绍。利息以外的其他融资费用一般占利息的他融资费用一般占利息的10左右。左右。（十二）财务费用（十二）财务费用F当当房房地地产产开开发发项项目目在在竣竣工工后后采采取取出出租租或或自自营营方方式式经经营营时时，还还估估算算项项目目经经营营期期间间的的运运营营费费用用即即经经营营资资金金。运运营营费费用用一一般般包包括括：人人工工费费、公公施施设设备备运运行行费费、维维修修及及保保养养费费、绿绿地地管管理理费费、卫卫生生清清洁洁与与保保安安另另办办公公费费、保保险险费费、房房产产税税、广广告告宣宣传传及及市市场场推推广广费费、租租赁赁代理费可预见费等。代理费可预见费等。F房房地地产产经经营营资资金金的的估估算算和和预预测测，是是根根据据历历史史或或现现在在的的信信息息，对对成成本本支支出出和和费费用用发发生生影影响响的的因因素素进进行行分分析析，进进而而对对未未来来情情况况作作出出的定量的描述。的定量的描述。（十三）经营资金（十三）经营资金（十四）房地产开发建设投资估算表（十四）房地产开发建设投资估算表 第二节第二节 房地产融资方案分析房地产融资方案分析一、概述一、概述（一）房地产融资方案的概念与确定原则（一）房地产融资方案的概念与确定原则1 1、概念：、概念：房地产融资方案由整个开发过程中所利用的各房地产融资方案由整个开发过程中所利用的各种资金融通的渠道和方式组成，涵盖了整个开发项种资金融通的渠道和方式组成，涵盖了整个开发项目投资资金的筹集与运用。目投资资金的筹集与运用。2 2、确定原则包括：、确定原则包括：（1 1）时机适当原则）时机适当原则（2 2）安全性原则）安全性原则（3 3）经济性原则）经济性原则（4 4）可行性原则）可行性原则 （5 5）盈利性原理）盈利性原理 （二）房地产融资环境调查（二）房地产融资环境调查1 1、法律法规：、法律法规：涉及房地产投资项目融资的基本法律法规包括：房地涉及房地产投资项目融资的基本法律法规包括：房地产管理法、土地管理法、公司法、银行法、证券法、税产管理法、土地管理法、公司法、银行法、证券法、税法、合同法、担保法以及投资管理、外汇管理、资本市法、合同法、担保法以及投资管理、外汇管理、资本市场管理等方面法规。外商投资项目还涉及外商投资有关场管理等方面法规。外商投资项目还涉及外商投资有关的法规。的法规。2 2、经济环境：、经济环境：包括合理的经济和产业政策，发达的经济和适当的增包括合理的经济和产业政策，发达的经济和适当的增长速度，完善规范的市场机制、资本市场、银行体系、长速度，完善规范的市场机制、资本市场、银行体系、税务体系等。税务体系等。3 3、融资渠道：、融资渠道：（1 1）自有资金）自有资金（2 2）国内债务资金）国内债务资金（3 3）国外债务资金。）国外债务资金。（三）房地产项目融资的目的与意义（三）房地产项目融资的目的与意义1 1、目的、目的：是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金，使其进入社会在土地上的资产变成可流动的资金，使其进入社会生产流通领域，达到扩充社会资金来源、缓解企业生产流通领域，达到扩充社会资金来源、缓解企业资金压力的目的。资金压力的目的。2 2、意义：、意义：（1 1）房地产开发投资而言，即使开发商已经获取了）房地产开发投资而言，即使开发商已经获取了开发建设用地的土地使用权，如果该开发商缺乏筹开发建设用地的土地使用权，如果该开发商缺乏筹集资金的实际能力，不能事先把建设资金安排妥当，集资金的实际能力，不能事先把建设资金安排妥当，其结果很可能由于流动资金拮据、周转困难而以失其结果很可能由于流动资金拮据、周转困难而以失败告终败告终 （2 2）对于置业投资来说，如果找不到金融机构提供）对于置业投资来说，如果找不到金融机构提供长期抵押贷款，投资者的投资能力就会受到极大的长期抵押贷款，投资者的投资能力就会受到极大的制约。制约。（3 3）从金融机构的角度来说，其拥有的资金如果不）从金融机构的角度来说，其拥有的资金如果不能及时融出，就会由于通货膨胀的影响而贬值，如能及时融出，就会由于通货膨胀的影响而贬值，如果这些资金是通过吸收储蓄存款而汇集的，则还要果这些资金是通过吸收储蓄存款而汇集的，则还要垫付资金的利息。所以金融机构只有设法及时地将垫付资金的利息。所以金融机构只有设法及时地将资金融出，才能避免由于资金闲置而造成的损失。资金融出，才能避免由于资金闲置而造成的损失。二、房地产融资项目的金融主体二、房地产融资项目的金融主体 房地产投资项目的融资主体是指进行融资活动、房地产投资项目的融资主体是指进行融资活动、并承担融资责任和风险的项目法人单位。按照是否依并承担融资责任和风险的项目法人单位。按照是否依托于项目组建新的经济实体划分：托于项目组建新的经济实体划分：（一）既有项目法人融资：（一）既有项目法人融资：1 1、概念：、概念：是以既有法人为融资主体的融资方式是以既有法人为融资主体的融资方式 采用既有法人融资方式的建设项目，既可以是改采用既有法人融资方式的建设项目，既可以是改扩建项目，也可以是非独立法人的新建项目。扩建项目，也可以是非独立法人的新建项目。2 2、特点：、特点：不组建新的项目法人，由既有法人统一组织融资活不组建新的项目法人，由既有法人统一组织融资活动并承担融资责任和风险；动并承担融资责任和风险；拟建项目拟建项目 一般在既有法人资产和信用基础上进行，一般在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产；并形成其增量资产；从既有法人的财务整体状况考察融资后的偿债能力从既有法人的财务整体状况考察融资后的偿债能力 3 3、在下列情况下，一般应以既有法人为融资主、在下列情况下，一般应以既有法人为融资主体体既有法人具有为项目进行融资和承担全部融资既有法人具有为项目进行融资和承担全部融资责任的经济实力；责任的经济实力；房地产投资项目与既有法人的资产以及经营活房地产投资项目与既有法人的资产以及经营活动联系密切；动联系密切；房地产投资项目的盈利能力较差，但项目对整房地产投资项目的盈利能力较差，但项目对整个企业的持续发展具有重要作用，需要利用既有个企业的持续发展具有重要作用，需要利用既有法人的整体资信获得债务资金。法人的整体资信获得债务资金。1 1、概念：、概念：是以新组建的具有独立法人资格的项目公司为是以新组建的具有独立法人资格的项目公司为融资主体的融资方式。融资主体的融资方式。2 2、特点、特点：项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成；金构成；新设项目法人承担相应的融资责任和风险；新设项目法人承担相应的融资责任和风险；从项目投产后的经济效益来考察偿债能力。从项目投产后的经济效益来考察偿债能力。（二）新设项目法人融资：（二）新设项目法人融资：3 3、在下列情况下，一般应以新设法人为融资主体、在下列情况下，一般应以新设法人为融资主体拟建项目的投资规模较大，既有法人不具有为拟建项目的投资规模较大，既有法人不具有为房地产投资项目进行融资和承担全部融资责任的房地产投资项目进行融资和承担全部融资责任的经济实力；经济实力；既有法人财务状况较差，难以获得债务资金；既有法人财务状况较差，难以获得债务资金；而且房地产投资项目与既有法人的经营活动联系而且房地产投资项目与既有法人的经营活动联系不密切；不密切；项目自身具有较强的盈利能力，依靠房地产投项目自身具有较强的盈利能力，依靠房地产投资项目自身未来的现金流量可以按期偿还债务。资项目自身未来的现金流量可以按期偿还债务。三、资金来源选择三、资金来源选择 1 1、在估算出房地产投资项目所需要的资金数量后，根、在估算出房地产投资项目所需要的资金数量后，根据资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低，在据资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低，在房地产项目融资的可能资金来源中，选定项目融资的资房地产项目融资的可能资金来源中，选定项目融资的资金来源。金来源。2 2、常用的融资渠道包括常用的融资渠道包括：自有资金、信贷资金、证券市场资金、非银行金融机构自有资金、信贷资金、证券市场资金、非银行金融机构(信托投资公司、投资基金公司、风险投资公司、保险信托投资公司、投资基金公司、风险投资公司、保险公司、租赁公司等公司、租赁公司等)的资金、其他机构和个人的资金、的资金、其他机构和个人的资金、预售或预租收入等。预售或预租收入等。3 3、中国房地产开发投资的资金来源，、中国房地产开发投资的资金来源，目前主要是目前主要是预预售收入、自筹资金和国内商业银行贷款。售收入、自筹资金和国内商业银行贷款。四、项目资本金筹措四、项目资本金筹措1 1、概念：、概念：项目资本金，是指在建设项目总投资中，由投项目资本金，是指在建设项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对建设项目来说是非债务性资资者认缴的出资额，对建设项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但一般不得以任何方式抽回可转让其出资，但一般不得以任何方式抽回 。（一）项目资本金制度：