1物业接管验收方案.doc

恒泰物业服务有限公司恒泰物业接管验收方案目 录1. 物业接管验收方案12. 物业接管验收程序33. 物业整改工程跟进流程44. 遗漏工程跟进流程55. 单元验收记录表66. 公共设施移交情况表77. 遗漏工程跟进一览表88. 物业公司接管时需要的资料图则99. 机电设备(设施)接管验收方案1110. 机电设备（设施）接管验收整改工程跟进表1411. 机电设备验收记录表1512. 机电设备（设施）整改通知书1613. 机电设备(设施)验收交接记录表1714. 物业验收检查的内容及标准18附件一：房屋接管验收标准(建设部)物业接管验收方案一、 接管验收的准备1. 物业公司接到集团（项目工程部）竣工验收的通知（建议提前一个月）后，物业总经理委派物业部、工程部主管组织成立接管验收小组，根据项目工程部提供的竣工图纸，按集团领导的要求编制验收计划 (见附件表格)。2. 接管验收的计划应包含以下的内容：1) 接管验收的内容和具体日程安排（采用日程表形式，具体时间由物业与工 程部详细商议。）；2) 验收小组按专业进行分工：包括有物业管理小组（负责接管验收资料及环境）、公共设施小组和机电设备小组。各专业小组要确定项目部、施工单位的对接联系人，按照通知提供的有关接管内容确定验收的项目，负责接收图纸(包括设计及竣工图纸)，要有签收手续（应有一份图纸、资料清单）。3. 接管验收标准执行建设部房屋接管验收标准。二、 验收的实施1. 验收小组根据接管验收标准和验收计划进行预验收。2. 在预验收过程中未达到验收标准及与设计要求不相符的设备、设施要提出书面整改报告通知项目工程部进行整改，待整改合格后方可正式验收（在此期间可交由物管公司暂时管理）、接管。3. 设备、设施的实物验收应符合如下几点（应有一份实物清单）：1) 设计图纸与设备的型号、规格相符；2) 主要设备、设施的安装质量要与设计标准相符；3) 配套设施必须符合设计规定的要求，操作正常；4) 整个系统的技术性能应与设计要求相符。三、 物业验收后的处理1. 各专业验收小组按分工一式两份填写“单元验收记录表”、“公建设施验收记录表”和“遗漏工程跟进一览表”，呈交物业总经理审核后，送一份予集团有关领导。2. 在验收结果符合接管要求时，物业总经理代表管理公司与物业的移交单位办理有关手续，须由项目部、施工单位及物业管理公司三方签字生效。3. 对符合验收标准要求的房屋、设备、设施，由物业公司接收锁匙，并做好标识及保护。4. 物业接管验收过程中的所有有关数据、记录应分类及分专业全部存档（盘）。物业公司组织编制“接管文件数据一览表”作为验收记录附件。5. 物业公司就设备、设施保修事宜与项目工程部及施工单位明确维修责任和保修期限（可将有关合同交物管公司跟进）。2 恒泰物业服务有限公司 物业接管验收程序 二、预验收（前15天）1制定表格、核实现场情况2记录存在问题、遗漏问题3设备、设施型号、规格、质量、性能、安装位置、数量、运行情况与图纸、说明、合同相符。4汇总验收存在问题和遗漏问题，提交整改通知书。一、物管接到项目工程部（提前1个月）通知后：1、 成立验收小组（设施、机电）2、 编制计划3、 确定验收项目4、 确定项目部、施工单位、监理公司（？）对应专业联系人5、 接收移交的图纸、资料，并要求提供图纸、资料、实物清单6、 通知相关公司15天后验收、接管。 物业表格单元验收记录表 机电设备(设施)整改工程跟进表表 物业房屋接管验收标准遗漏工程跟进一览表 机电设备(设施)整改通知书 机电设备(设施)验收交接记录表表 公建设施移交情况表 三、将汇总后的各种验收记录、整改通知书上报物业总经理（或验收小组负责人）审核。四、将整改通知书上报给项目工程部。条件：竣工验收合格，机电安装完毕，调试合格， 不合格 满足使用要求，民工已撤场，垃圾已清理。图纸：见资料图则五、正式验收（后15天）1整改已完成。2复验。 3重点在整改项目上。项目：清单与现场核实说明：表格如不适用，可根据需要重新制作。 不合格（可由物管暂管）六、签证、移交、投入运行、资料归档，物业收钥匙、要有保修协议书或合同，各专业组提交验收报告。总经理审批。七、进入保修期，如存在保修问题不能解决要有约定文件，若委托物管跟进，则需要有资金支持。物业增改工程跟进流程批复给物管公司，采纳建议，并安排工程施工计划。由项目部带同施工负责人到物管公司办施工手续，工程监理则由项目部负责。采纳批复给物管公司说明此项目建议不予采纳的理由，物管公司将文件存档。不采纳工程完工后由项目工程部主持验收（可邀请物管公司联合验收，否则物管公司还要进行接管验收）。项目公司直接委托物管公司负责施工，则由物管公司安排施工单位，签定合同，以及工程监理。未交付使用的物业由项目部全程跟进。经项目公司进行项目评估。在物业接管验收中出现机电设备、公共设施、单元物业有超出交楼标准或合同范围的增改工程时。以物管公司名义向项目公司提出书面增改项目建议。物业未移交，由项目部跟进物业已移交，由项目部跟进工程完工后由项目部主持，联合物管公司共同验收。物业已移交，委托物管公司跟进工程完工后由物管公司主持验收（邀请项目部联合验收）。增改项目投入使用，进入保修期。遗漏工程跟进（整改）流程合格合格物管公司在正式验收中对整改通知单提出的问题作重点复检验收。物管公司在验收中将发现的工程问题填报整改通知单，上报给项目工程部。整改通知单须编号，签收。项目工程部安排整改完成后项目工程部联合物管公司共同验收。不合格不合格（可由合格 可由物管公司暂时管理物管公司接管物业，交接钥匙，进入保修期，签署一系列文件。5恒泰物业服务有限公司单元验收记录表设备楼层： 房号：检查情况墙身天花地面/架空地板墙脚线窗户玻璃幕墙大门门锁门铰门牌电源开关箱电器插座照明开关光管灯盘电话线（插座）宽带线（插座）消防喷淋烟感器其它项目部签名： 物管签名： 施工单位签名： 日期：符号标记：合格不合格没有不适用 公共设施移交情况表楼层：日期：年月日项目移交情况遗留问题公共走道地面、地毯墙柱墙身天花电器、照明门窗、/玻璃幕墙男女卫生间地面墙身门窗天花电器、照明给排水管道小便器坐厕、蹲厕洗手盆强弱电井土建门电器、照明空调管井土建电器、照明门走火楼梯及消防前室地面墙身天花梯级地脚线楼梯扶手防火门项目部签名： 物管签名： 施工单位签名： 日期：符号标记：合格不合格没有不适用遗漏工程跟进一览表序号内 容跟进部门预计完工完工日期加 签1234567891011121314151617188恒泰物业服务有限公司物业公司接管时需要的资料图则(一)、 测绘所测绘的图则1. 建筑平面图2. 单元分隔平面图(二)、 物业公司接管时需要的资料图则1. 产权资料1) 项目批准文件2) 用地批准文件3) 建筑执照2. 市政府验收合格资料1) 工程竣工验收合格证书2) 消防工程验收合格证3) 国土局发出的单元物业使用面积证书4) 大楼综合验收合格证书5) 用电许可证书6) 用水审批表及水费收缴合同书7) 电视共享天线合格证、有线电视许可证8) 电梯使用合格证9) 电话网络验收合格证3. 工程技术资料图则1) 大楼竣工图(包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸)2) 地质勘察报告3) 工程合同及开、竣工报告4) 工程预决算分项清单5) 图纸会审记录6) 工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)7) 隐蔽工程验收记录8) 沉降观察记录及其沉降观察点布置图9) 竣工验收证明书10) 钢材、水泥等主要材料的质量保证书11) 新材料、购配件的鉴定合格证书12) 水电、空调、卫生洁具、电梯等设备检验合格证书13) 砂浆、混凝土试块试压报告14) 供水试压报告15) 机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录16) 工程设计施工图纸17) 大厅设计说明18) 弱电、安防布线图19) 停车场设施系统图20) 中央空调设计、施工图21) 给、排水设计、施工图22) 供、变电设计、施工图23) 设备表24) 采暖设计、施工图及试压报告机电设备(设施)接管验收方案一、 进行接管验收应具备的条件1. 机电设备(设施)安装施工完毕；2. 机电设备(设施)系统调整试验合格；3. 机电设备(设施)系统满足大楼使用功能。二、 进行接管验收应提交检索的技术资料1. 竣工图(包括平面图、设计说明、原理图、接线图)；2. 图纸会审记录；3. 竣工验收证明文件；4. 机电设备(设施)安装施工工程合同及开工竣工报告；5. 工程设计变更通知及技术单位(包括质量事故处理记录)；6. 机电设备产品说明书、合格证、调试大纲(方法)、备品备件及专用工具清单；7. 安装技术记录；8. 调整试验记录。三、 接管验收项目和标准1. 接管验收项目：A. 高低压配电设备系统；B. 应急发电机组设备系统；C. 消防设备(设施)系统；D. 电话、电视系统；E. 空调通风系统；采暖系统F. 给排水系统；G. 保安监控系统；H. 电梯运输系统；I. 楼宇自控、办公设备、机械停车系统及其它。2. 接管验收标准：建设部房屋接管验收标准(附文)四、 进行接管验收的程序1. 协商约定：A. 集团公司（项目工程部）提前1个月书面提请物业管理公司进行验收接管，并按委托合同提供验收接管应验交的全部内容。B. 物业管理公司审验提交的全部内容，如具备条件，在15日内签发验收通知并约定时间。2. 现场检查验收：A. 组织验收小组，按专业分工制定验收交接记录表。B. 会同项目工程部对机电设备(设施)质量和使用功能进行验收。a. 预验收 验收小组对设计图纸、设计变更、竣工图、设备清单进行预验收，对机电设备(设施)进行质量和使用功能的检验。同时，还要重点验收设备规格、型号、容量、制造厂并清点数量，安装位置等。 在验收中检查出不符合标准的，提出书面的机电设备(设施)验收整改通知书返回项目工程部，并在约定时间内由项目工程部或工程施工单位进行整改。 对验收中的单独设备进行试运转验收。主要验收设备的安装质量和运转中设备的主要技术指标，对不符合指标的，及时提出书面意见，要求项目工程部组织设备制造厂或施工单位重新调试，要达到规定的要求。 预验收后形成一份预验收报告，交物管公司总经理审查。b. 正式验收 预验收中提出的整改问题完成后，验收小组要进行检查、再验证。如整改合格，则进行正式的接管验收。 验收清点核对实物内容：一是图纸与设备规格型号、数量符合；二是机电设备的实际安装位置与设计安装位置符合；三是设备包括设施连接的整个系统的技术性能，应与设计的功能符合。验收结果记录在验收交接记录表中。 对机电设备(设施)进行验收，重点放在预验收时提出的整改问题进行复检，其结果也记录在验收交接记录表中。 各专业人员根据验收后的情况，写出机电设备工程验收报告，验收小组根据验收报告，作出综合性验收评定及意见书，并将验收报告送物管公司总经理审批。 物管公司总经理代表物业管理公司同项目工程部进行正式移交，签署接管文件，接收机电设备(设施)管理权和相关资料。 有关验收结果文件，质量问题的处理约定文件，均作为接管文件的一部分作为物业委托管理合同的有效文件。13恒泰物业服务有限公司 机电设备(设施)接管验收整改工程跟进表序号整改项目整改内容跟进人整改开工日期整改完工日期专业验收人备注21恒泰物业服务有限公司COLLIERSINTERNATIONAL机电设备验收记录表编号:项目：内容：施工单位：项目负责人：电话：验收情况：施工单位负责人签名年 月 日甲方负责人签名年 月 日监理公司负责人签名 年 月 日物管公司负责人签名年 月 日恒泰物业服务有限公司 机电设备(设施)整改通知书 编号：年 月 日序号整改项目整改内容约定整改完成时间专业工程师签名备注12345678910物管签名(盖章)： 机电设备(设施)验收交接记录表序号验收交接项目验收交接情况登记专业工程师签名备注1高低压配电系统2后备发电机系统3消防自动报警系统4有线电视、电话系统5空调通风系统;采暖系统6变频给水、消防给水系统7排水系统8保安监控系统9电梯运输系统10楼宇自控、办公设备、机械停车系统11其它恒泰物业服务有限公司物业验收检查的内容及标准检查项目检查内容门与门框房门的插销、门锁、门铰松紧相宜；木门没有明显变形，四周间隙不能太大；门框无裂纹；门开关时没有特别声响；门上油漆平滑均匀，没划伤和破损痕迹。窗窗户玻璃洁净完好，开关窗户松紧相宜，窗架和窗框及其周边配件无明显划痕，无腐蚀，无生锈；窗台下没有水渍，窗边与混凝土界面无缝隙。地板砖、墙身瓷砖、墙脚砖线地板砖无松动，无爆裂，无撞凹不平，无空洞，间隙相宜划一，颜色无明显差异，接口布局合理。木地板，木墙脚线无反黑受潮现象，无裂缝，无破损，色彩均匀，界面合理无松动。天花墙身批荡、涂漆无水渍，无裂痕，无空洞，无墙灰脱落，无长霉菌，无起泡，无污渍，颜色均匀，顶棚楼板无倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方，天花墙身平整，阴阳角方正。厨房厕所马桶无裂痕，无漆落，冲水顺畅，冲水声正常，水箱没漏水；面盆与墙或柜的界面处防水妥当，水池龙头安置妥当及工作正常，去水顺畅，漆面无脱落，无裂痕；厨具瓷砖及下水管无水泥结块痕迹，地台出水顺畅；厨柜柜身无变形，胶板无脱落，门能顺利开合，门铰无生锈。防火门、金属门牢固而不摇晃，油漆均衡，不生锈，烧焊接口平整。玻璃镜镜面洁净，无破损，水银无脱落，无污渍，镜框油漆均衡，无破损，界面合理。用电供电正常，开关、灯头、插座无破损，所有用电设备工作正常而且无破损。楼梯扶手油漆均衡，不生锈，支架落地处界面合理，沟缝水泥饱满。天台及外墙地面无裂缝无渗水，贴砖无疏松脱落及凹凸不平，砖缝无渗水现象，界面和收口合理。总体油漆和涂料无脱落，均衡美观，无裂缝，无损伤；墙身与木门交边界线明确，油漆与涂料互不相侵；瓷砖无裂缝，无撞凹沟痕，颜色整齐划一；铁无锈，铝无明显划痕，木无变形，胶无脱离；流水畅，电到位，清洁卫生状况良好。六大街商用毛坯房交楼标准室外外 墙墙身主要采用瓷砖、涂料室内内 墙厅、房墙面水泥砂浆找平；卫生间水泥砂浆找平，设防水层及水泥砂浆保护层天 花卫生间、厨房原混凝土面，其余房间水泥砂浆找平煽灰屋 面保温隔热屋面地 面厅、房间地面为结构地面；卫生间水泥砂浆找平，设防水层及水泥砂浆保护层门 窗正门及后门为带锁木门（特指独立别墅、双拼别墅、联排别墅和合院别墅，叠拼别墅只含正门），出阳台门及侧门为铝合金玻璃门，户内留门洞，铝合金窗，窗台室内部分水泥砂浆找平厨 房设有专用烟道设施，预留给排水管口、排污接驳口卫 生 间预留给排水管口、排污接驳口阳 台造型栏杆，阳（露）台设排水地漏，安装到位设备供 电安装独立电表，放在电表间；入户电线接至每户总配电箱；户内预留电线管，不穿线供 水各户装有独立计量水表，安装在围墙；设有入户水阀；预留至厨房、卫生间排水排污厨房、卫生间均预留排水排污管接口；空 调预留室外空调主机位置，空调管洞燃 气各户装有独立燃气表，管道燃气铺设到户电 话每户均预留电话接线口至户内弱电箱；户内预留线管，不穿线宽 带每户均预留宽带接线口至户内弱电箱；户内预留线管，不穿线电 视每户均预留有线电视接线口至户内弱电箱；户内预留线管，不穿线智能系统设有可视对讲室外其 它设有遥控电动车库门注：1、开发商保留一切权利，按实际情况需要，以同等质素材料、设备代替上述所列各项。2、燃气、电话、宽带、电视、智能系统等开通费用另计。六大街商用毛坯房交楼标准室外外 墙墙身主要采用石材、涂料防室内内 墙厅、房墙面水泥砂浆找平；卫生间水泥砂浆找平，设防水层及水泥砂浆保护层天 花卫生间、厨房原混凝土面，其余房间水泥砂浆找平煽灰屋 面保温隔热屋面地 面厅、房间地面为结构地面；卫生间水泥砂浆找平，设防水层及水泥砂浆保护层楼 梯室内楼梯结构地面门 窗正门为带锁木门，出阳台门及侧门为铝合金玻璃门，户内留门洞，铝合金窗，窗台室内部分水泥砂浆找平厨 房设有专用烟道设施，预留给排水管口、排污接驳口卫 生 间预留给排水管口、排污接驳口阳 台造型栏杆，阳（露）台设排水地漏，安装到位设备供 电安装独立电表，放在电表间；入户电线接至每户总配电箱；户内预留电线管，不穿线供 水各户装有独立计量水表，安装在围墙；设有入户水阀；预留至厨房、卫生间排水排污厨房、卫生间均预留排水排污管接口；空 调预留室外空调主机位置，空调管洞燃 气各户装有独立煤气表，管道煤气铺设到户内用气点电 话每户均预留电话接线口至户内弱电箱；户内预留线管，不穿线宽 带每户均预留宽带接线口至户内弱电箱；户内预留线管，不穿线电 视每户均预留有线电视接线口至户内弱电箱；户内预留线管，不穿线智能系统设有可视对讲注：1、开发商保留一切权利，按实际情况需要，以同等质素材料、设备代替上述所列各项。2、燃气、电话、宽带、电视、智能系统等开通费用另计。六大街商用毛坯房交楼标准室外外 墙主要采用外墙砖及涂料室内内 墙厅、房间墙面水泥砂浆找平；卫生间水泥砂浆找平，设防水层及水泥砂浆保护层屋 面保温隔热屋面天 花卫生间、厨房原混凝土面，其余房间水泥砂浆找平地 面厅、房间地面为结构地面；卫生间水泥砂浆找平，设防水层及水泥砂浆保护层门 窗入户门为普通木门，出阳台门及侧门为铝合金玻璃门，户内均留门洞，铝合金窗，窗台室内部分水泥砂浆找平厨 房设有专用烟道设施，预留给排水管口、排污接驳口卫生间预留给排水管口、排污接驳口阳 台设有造型栏杆，阳（露）台设排水地漏供 电安装独立电表，放在首层/地下一层电表间；入户电线接至户内总配电箱；户内预留电线管，不穿线设备供 水各户装有独立计量水表，安装在首层/地下一层水表间；设有入户水阀；预留至厨房、卫生间空 调预留室外空调主机位置，管洞燃 气各户装有独立煤气表，管道煤气铺设到户电 话每户均预留电话接线口至户内弱电箱，户内预留线管，不穿线宽 带每户均预留宽带接线口至户内弱电箱，户内预留线管，不穿线电 视每户均预留有线电视接线口至户内弱电箱，户内预留线管，不穿线智能系统设有可视对讲私家花园花园种植草皮室外门 窗阳台采用铝合金玻璃门，窗采用铝合金玻璃窗，天然石材飘窗台面闭路监控系统小区出入口、车库出入口、园林、道路、单元门口、地下停车场等多角度全方位保安监控信 箱按政府邮政部门标准安装花 园专门植物配置公共部分入户大堂地面铺优质抛光砖，墙身贴优质墙砖，造型天花吊顶楼 梯地面铺地砖，墙身涂内墙涂料，精美造型栏杆，原建筑楼板面涂内墙涂料公共走廊地面铺优质抛光砖，墙身贴优质墙砖，造型天花吊顶注：1、开发商保留一切权利，按实际情况需要，以同等质素材料、设备代替上述所列各项。2、燃气、电话、宽带、电视、智能系统等开通费用另计。