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第一章 总论【高频考点】谨慎性谨慎性要求企业对交易或者事项进行会计确认、计量和报告时应当保持应有的谨慎，不应高估资产或者收益、低估负债或者费用。但是，谨慎性的应用并不允许企业设置秘密准备，如果企业故意低估资产或者收益，或者故意高估负债或者费用，将不符合会计信息的可靠性和相关性要求，损害会计信息质量，扭曲企业实际的财务状况和经营成果，从而对使用者的决策产生误导，这是会计准则所不允许的。【高频考点】实质重于形式实质重于形式要求企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。如果企业仅仅以交易或者事项的法律形式为依据进行会计确认、计量和报告，那么就容易导致会计信息失真，无法如实反映经济现实和实际情况。【高频考点】可比性可比性要求企业提供的会计信息应当具有可比性。具体包括下列要求：(一)同一企业对于不同时期发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用一致的会计政策，不得随意变更。(二)不同企业发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用规定的会计政策，确保会计信息口径一致、相互可比，即对于相同或者相似的交易或者事项，不同企业应当采用相同或相似的会计政策，以使不同企业按照一致的确认、计量和报告基础提供有关会计信息。【高频考点】收入与利得、费用与损失的区分项目区别联系收入与利得（1）收入与日常活动有关，利得与非日常活动有关；（2）收入是经济利益总流入，利得是经济利益净流入都会导致所有者权益增加且与所有者投入资本无关费用与损失（1）费用与日常活动有关，损失与非日常活动有关；（2）费用是经济利益总流出，损失是经济利益净流出都会导致所有者权益减少且与向所有者分配利润无关【高频考点】所有者权益的确认、计量及来源1.所有者权益的定义所有者权益，是指企业资产扣除负债后，由所有者享有的剩余权益。公司的所有者权益又称为股东权益。所有者权益是所有者对企业资产的剩余索取权。2.所有者权益的来源构成所有者权益按其来源主要包括所有者投入的资本、直接计入所有者权益的利得和损失(其他综合收益)、留存收益等。所有者投入的资本，是指所有者投入企业的资本部分，它既包括构成企业注册资本或者股本部分的金额，也包括投入资本超过注册资本或者股本部分的金额，即资本溢价或者股本溢价。直接计入所有者权益的利得和损失，是指不应计入当期损益、会导致所有者权益发生增减变动的、与所有者投入资本或者向所有者分配利润无关的利得或者损失。其中，利得是指由企业非日常活动所形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的流入。损失是指由企业非日常活动所发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的流出。留存收益是企业历年实现的净利润留存于企业的部分，主要包括计提的盈余公积和未分配利润。3.所有者权益的确认条件由于所有者权益体现的是所有者在企业中的剩余权益，因此，所有者权益的确认主要依赖于其他会计要素，尤其是资产和负债的确认;所有者权益金额的确定也主要取决于资产和负债的计量。第二章 会计政策和会计估计及其变更【高频考点】会计政策与会计估计及其变更的划分一、以会计确认是否发生变更作为判断基础一般地，对会计确认的指定或选择是会计政策，其相应的变更是会计政策变更。二、以计量基础是否发生变更作为判断基础一般地，对计量基础的指定或选择是会计政策，其相应的变更是会计政策变更。三、以列报项目是否发生变更作为判断基础一般地，对列报项目的指定或选择是会计政策，其相应的变更是会计政策变更。四、根据会计确认、计量基础和列报项目所选择的、为取得与资产负债表项目有关的金额或数值(如预计使用寿命、净残值等)所采用的处理方法，不是会计政策，而是会计估计，其相应的变更是会计估计变更。【高频考点】会计政策变更的会计处理发生会计政策变更时，有两种会计处理方法，即追溯调整法和未来适用法。(一)追溯调整法追溯调整法，是指对某项交易或事项变更会计政策，视同该项交易或事项初次发生时即采用变更后的会计政策，并以此对财务报表相关项目进行调整的方法。追溯调整法通常由以下步骤构成：第一步，计算会计政策变更的累积影响数;第二步，编制相关项目的调整分录;【提示】会计政策变更涉及损益调整的事项通“利润分配未分配利润”科目核算，本期发现前期重要差错涉及损益调整的事项通过“以前年度损益调整”科目核算。第三步，调整列报前期最早期初财务报表相关项目及其金额;第四步，附注说明。其中，会计政策变更累积影响数，是指按照变更后的会计政策对以前各期追溯计算的列报前期最早期初留存收益应有金额与现有金额之间的差额。即变更年度所有者权益变动表中“上年金额”栏目“盈余公积”和“未分配利润”项目的调整，如下表所示：所有者权益变动表(简表)累积影响数通常可以通过以下各步计算获得：第一步，根据新会计政策重新计算受影响的前期交易或事项;第二步，计算两种会计政策下的差异;第三步，计算差异的所得税影响金额;应说明的是，会计政策变更的追溯调整不会影响以前年度应交所得税的变动，也就是说不会涉及应交所得税的调整;但追溯调整时如果涉及暂时性差异，则应考虑递延所得税的调整，这种情况应考虑前期所得税费用的调整。第四步，确定前期中每一期的税后差异;第五步，计算会计政策变更的累积影响数。需要注意的是，对以前年度损益进行追溯调整或追溯重述的，应当重新计算各列报期间的每股收益。(二)未来适用法未来适用法，是指将变更后的会计政策应用于变更日及以后发生的交易或者事项，或者在会计估计变更当期和未来期间确认会计估计变更影响数的方法。在未来适用法下，不需要计算会计政策变更产生的累积影响数，也无需重新编制以前年度的财务报表。(三)会计政策变更会计处理方法的选择1.国家有规定的，按国家有关规定执行。2.能追溯调整的，采用追溯调整法处理(追溯到可追溯的最早期期初)。3.不能追溯调整的，采用未来适用法处理。(四)会计政策变更的披露企业应当在附注中披露与会计政策变更有关的下列信息：(1)会计政策变更的性质、内容和原因;(2)当期和各个列报前期财务报表中受影响的项目名称和调整金额;(3)无法进行追溯调整的，说明该事实和原因以及开始应用变更后的会计政策的时点、具体应用情况。【高频考点】会计估计变更的会计处理企业对会计估计变更应当采用未来适用法处理。(一)会计估计变更仅影响变更当期的，其影响数应当在变更当期予以确认。(二)会计估计变更既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数应当在变更当期和未来期间予以确认。(三)难以对某项变更区分为会计政策变更或会计估计变更的，应当将其作为会计估计变更处理。第三章 存货【高频考点】不同方式取得存货成本的确定存货应当按照成本进行初始计量。存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。(一)外购存货的成本购买价款指企业购入材料或商品的发票账单上列明的价款，但不包括按规定可抵扣的增值税进项税额相关税费是指企业购买存货发生的进口关税以及不能抵扣的增值税进项税额等应计入存货采购成本的税费【提示】小规模纳税人购入货物相关的增值税计入存货成本；一般纳税人购入货物相关的增值税可以抵扣的不计入成本；不能抵扣的应计入成本其他相关费用采购过程中发生的运输费、装卸费、保险费、包装费、仓储费，运输途中的合理损耗、入库前的挑选整理费用等(二)加工取得存货的成本存货的加工成本，包括直接人工以及按照一定方法分配的制造费用。【提示】产品成本包括直接材料、直接人工和制造费用。制造费用不是期间费用。(三)其他方式取得存货的成本企业取得存货的其他方式主要包括接受投资者投资、非货币性资产交换、债务重组、企业合并等。1.投资者投入存货的成本投资者投入存货的成本应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。在投资合同或协议约定价值不公允的情况下，按照该项存货的公允价值作为其入账价值。借：库存商品等(合同或协议约定的价值)应交税费应交增值税(进项税额)贷：实收资本(按投资合同或协议约定的投资者在企业注册资本中所占份额的部分)资本公积资本溢价(差额)2.通过非货币性资产交换、债务重组、企业合并等方式取得的存货的成本执行相关准则。(四)通过提供劳务取得的存货通过提供劳务取得存货的，所发生的从事劳务提供人员的直接人工和其他直接费用以及可归属于该存货的间接费用，计入存货成本。【高频考点】发出存货成本的计量方法企业可采用先进先出法、移动加权平均法、月末一次加权平均法或者个别计价法确定发出存货的实际成本。【提示】(1)发出存货不能采用后进先出法计量。(2)期初存货+本期购货=本期销货+期末存货(一)先进先出法先进先出法是指以先购入的存货应先发出(销售或耗用)这样一种存货实物流转假设为前提，对发出存货进行计价的一种方法。【提示】先进先出法下，当期末存货成本接近于市价，如果存货的市价呈上升趋势则发出成本偏低，会高估企业当期利润和库存存货价值;反之，会低估企业当期利润和存货价值。(二)移动加权平均法计算公式如下：存货单位成本=(原有库存存货的实际成本+本次进货的实际成本)/(原有库存存货数量+本次进货数量)本次发出存货的成本=本次发出存货的数量本次发货前存货的单位成本本月月末库存存货成本=月末库存存货的数量本月月末存货单位成本(三)月末一次加权平均法计算公式如下：存货单位成本=月初库存存货的实际成本+本月某批进货的实际单位成本本月某批进货的数量)/(月初库存存货数量+本月各批进货数量之和)本月发出存货的成本=本月发出存货的数量存货单位成本本月月末库存存货成本=月末库存存货的数量存货单位成本(四)个别计价法【提示】对于不能替代使用的存货、为特定项目专门购入或制造的存货以及提供的劳务，通常采用个别计价法确定发出存货的成本。【高频考点】存货盘亏或毁损的处理存货发生的盘亏或毁损，应作为待处理财产损溢进行核算。按管理权限报经批准后，根据造成存货盘亏或毁损的原因，分别以下情况进行处理：(一)属于收发计量差错和管理不善等原因造成的存货短缺，应先扣除残料价值、可以收回的保险赔偿和过失人赔偿，将净损失计入管理费用。(二)属于自然灾害等非常原因造成的存货毁损，应先扣除处置收入(如残料价值)、可以收回的保险赔偿和过失人赔偿，将净损失计入营业外支出。因非正常原因导致的存货盘亏或毁损，按规定不能抵扣的增值税进项税额，应当予以转出。【提示】自然灾害造成外购存货的毁损，其进项税额可以抵扣，不需要转出。第四章 固定资产【高频考点】外购固定资产成本的确定企业外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费(不含可抵扣的增值税进项税额)、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。外购固定资产分为购入不需要安装的固定资产和购入需要安装的固定资产两类。【提示】员工培训费不计入固定资产的成本，应于发生时计入当期损益。1.购入不需要安装的固定资产相关支出直接计入固定资产成本。借：固定资产应交税费应交增值税(进项税额)贷：银行存款等2.购入需要安装的固定资产通过“在建工程”科目核算借：在建工程应交税费应交增值税(进项税额)贷：银行存款、应付职工薪酬等借：固定资产(达到预定可使用状态)贷：在建工程3.外购固定资产的特殊考虑(1)以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产，应当按照各项固定资产的公允价值比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。(2)购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，应当在信用期间内采用实际利率法进行摊销，摊销金额除满足借款费用资本化条件的应当计入固定资产成本外，均应当在信用期间内确认为财务费用，计入当期损益。“未确认融资费用”是“长期应付款”的备抵科目，“未确认融资费用”科目的借方余额，会减少“长期应付款”项目的金额。未确认融资费用摊销=期初应付本金余额实际利率=(期初长期应付款余额-期初未确认融资费用余额)实际利率【高频考点】自行建造固定资产1.自营方式建造固定资产企业如有以自营方式建造固定资产，其成本应当按照直接材料、直接人工、直接机械施工费等计量。(1)企业为建造固定资产准备的各种物资应当按照实际支付的买价、运输费、保险费等相关税费作为实际成本。用于生产设备的工程物资，其进项税额可以抵扣。(2)建设期间发生的工程物资盘亏、报废及毁损，减去残料价值以及保险公司、过失人等赔款后的净损失，计入所建工程项目的成本;盘盈的工程物资或处置净收益，冲减所建工程项目的成本。工程完工后发生的工程物资盘盈、盘亏、报废、毁损，计入当期营业外收支。(3)建造固定资产领用工程物资、原材料或库存商品，应按其实际成本转入所建工程成本。自营方式建造固定资产应负担的职工薪酬、辅助生产部门为之提供的水、电、修理、运输等劳务，以及其他必要支出等也应计入所建工程项目的成本。(4)符合资本化条件，应计入所建造固定资产成本的借款费用按照企业会计准则第17号借款费用的有关规定处理。(5)企业以自营方式建造固定资产，发生的工程成本应通过“在建工程”科目核算，工程完工达到预定可使用状态时，从“在建工程”科目转入“固定资产”科目。(6)所建造的固定资产已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，应当自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按暂估价值转入固定资产，并按有关计提固定资产折旧的规定，计提固定资产折旧。待办理了竣工决算手续后再调整原来的暂估价值，但不需要调整原来的折旧额。【高频考点】高危行业企业按照国家规定提取的安全生产费提取安全费用时借：生产成本（或当期损益）贷：专项储备使用提取的安全费用时（1）属于费用性支出，直接冲减专项储备：借：专项储备贷：银行存款使用提取的安全费用时（2）形成固定资产的：借：在建工程应交税费应交增值税（进项税额）贷：银行存款应付职工薪酬借：固定资产贷：在建工程借：专项储备贷：累计折旧“专项储备”科目期末余额在资产负债表所有者权益项目下“其他综合收益”和“盈余公积”之间增设“专项储备”项目反映。【高频考点】存在弃置费用的固定资产借：固定资产贷：在建工程(实际发生的建造成本)预计负债(弃置费用的现值)借：财务费用(每期期初预计负债的摊余成本实际利率)贷：预计负债借：预计负债贷：银行存款等(发生弃置费用支出时)【提示1】存在弃置费用时需要将弃置费用的现值计入固定资产的入账价值。【提示2】弃置费用最终发生的金额(终值)与计入固定资产的价值(现值)之间的差额按照实际利率法计算的摊销金额作为每年的财务费用计入当期损益。【提示3】一般工商企业的固定资产发生的报废清理费用不属于弃置费用，应当在发生时作为固定资产的处置费用处理。【提示4】解释公告第6号：由于技术进步、法律要求或市场环境变化等原因，特定固定资产的履行弃置义务可能会发生支出金额、预计弃置时点、折现率等的变动，从而引起原确认的预计负债的变动。此时，应按照以下原则调整该固定资产的成本：(1) 对于预计负债的减少，以该固定资产账面价值为限扣减固定资产成本。如果预计负债的减少额超过该固定资产账面价值，超出部分确认为当期损益。(2)对于预计负债的增加，增加该固定资产的成本。按照上述原则调整的固定资产，在资产剩余使用年限内计提折旧。一旦该固定资产的使用寿命结束，预计负债的所有后续变动应在发生时确认为损益。【高频考点】固定资产折旧方法、折旧范围(一)固定资产折旧方法企业应当根据与固定资产有关的经济利益的预期实现方式，合理选择固定资产折旧方法。可选用的折旧方法包括年限平均法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法等。固定资产的折旧方法一经确定，不得随意变更。1.年限平均法年折旧额=(原价-预计净残值)预计使用年限=原价(1-预计净残值/原价)预计使用年限=原价年折旧率2.工作量法单位工作量折旧额=固定资产原价(1-预计净残值率)预计总工作量某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作量单位工作量折旧额3.双倍余额递减法年折旧额=期初固定资产净值2/预计使用年限最后两年改为年限平均法固定资产净值=固定资产原价-累计折旧【提示】在改为年限平均法之前，计算折旧额时不考虑预计净残值的影响。4.年数总和法年折旧额=(原价-预计净残值)年折旧率年折旧率用一递减分数来表示，将逐期年数相加作为递减分数的分母，将逐期年数倒转顺序分别作为各年递减分数的分子。(二)固定资产折旧范围企业应当对所有的固定资产计提折旧,但是,已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地除外。不计提折旧的范围：已提足折旧仍继续使用的固定资产、单独计价入账的土地、持有待售的固定资产、融资租出、经营租入的固定资产。在确定计提折旧的范围时还应注意以下几点：1.固定资产应当按月计提折旧。固定资产应自达到预定可使用状态时开始计提折旧，终止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。当月增加的固定资产,当月不计提折旧，从下月起计提折旧;当月减少的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起不计提折旧。2.固定资产提足折旧后,不论能否继续使用,均不再计提折旧,提前报废的固定资产也不再补提折旧。所谓提足折旧是指已经提足该项固定资产的应计折旧额。3.已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产,应当按照估计价值确定其成本,并计提折旧;待办理竣工决算后再按实际成本调整原来的暂估价值,但不需要调整原已计提的折旧额。4.处于更新改造过程停止使用的固定资产，应将其账面价值转入在建工程，不再计提折旧。更新改造项目达到预定可使用状态转为固定资产后，再按重新确定的折旧方法和该项固定资产尚可使用寿命计提折旧。未使用的固定资产、季节性停用的固定资产、因修理停用的固定资产：照提折旧【高频考点】固定资产后续支出固定资产后续支出，是指固定资产在使用过程中发生的更新改造支出、修理费用等。后续支出的处理原则为：符合固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除;不符合固定资产确认条件的，应当计入当期损益。(一)资本化的后续支出与固定资产有关的更新改造等后续支出，符合固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除。企业将固定资产进行更新改造的，应将相关固定资产的原价、已计提的累计折旧和减值准备转销，将固定资产的账面价值转入在建工程，并停止计提折旧。固定资产发生的可资本化的后续支出，通过“在建工程”科目核算。待固定资产发生的后续支出完工并达到预定可使用状态时，再从在建工程转为固定资产，并按重新确定的使用寿命、预计净残值和折旧方法计提折旧。(二)费用化的后续支出与固定资产有关的修理费用等后续支出，不符合固定资产确认条件的，应当根据不同情况分别在发生时计入当期管理费用或销售费用。与存货的生产和加工相关的固定资产的修理费用按照存货成本原则进行处理。企业以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，应予资本化，作为长期待摊费用，合理进行摊销。【提示】(1)企业对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，符合资本化条件的，可以计入固定资产成本或其他相关资产的成本，不符合资本化条件的，应当费用化，计入当期损益。固定资产在定期大修理间隔期间，照提折旧。(2)固定资产账面价值=固定资产成本-累计折旧-固定资产减值准备。【高频考点】持有待售的固定资产同时满足下列条件的非流动资产应当划分为持有待售：一是企业已经就处置该非流动资产作出决议;二是企业已经与受让方签订了不可撤销的转让协议;三是该项转让将在一年内完成。持有待售的非流动资产包括单项资产和处置组，处置组是指作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产以及在该交易中转让的与这些资产直接相关的负债。企业对于持有待售的固定资产，应当调整该项固定资产的预计净残值，使该项固定资产的预计净残值能够反映其公允价值减去处置费用后的金额，但不得超过符合持有待售条件时该项固定资产的原账面价值，原账面价值高于调整后预计净残值的差额，应当作为资产减值损失计入当期损益。某项资产或处置组被划归为持有待售，但后来不再满足持有待售的固定资产的确认条件，企业应当停止将其划归为持有待售，并按照下列两项金额中较低者计量：(1)该资产或处置组被划归为持有待售之前的账面价值，按照其假定在没有被划归为持有待售的情况下原应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额;(2)决定不再出售之日的可收回金额。符合持有待售条件的无形资产等其他非流动资产，比照上述原则处理，这里所指其他非流动资产不包括递延所得税资产、企业会计准则第22号金融工具确认和计量规范的金融资产、以公允价值计量的投资性房地产和生物资产、保险合同中产生的合同权利。【提示】持有待售资产应作为流动资产列示。第五章 无形资产【高频考点】土地使用权的处理企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。但下列情况除外：1.房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。2.企业外购房屋建筑物所支付的价款应当按照合理的方法在地上建筑物与土地使用权之间进行分配;难以合理分配的，应当全部作为固定资产处理。企业改变土地使用权的用途，停止自用土地使用权用于赚取租金或资本增值时，应将其账面价值转为投资性房地产。【提示】土地使用权可能作为固定资产核算，可能作为无形资产核算，也可能作为投资性房地产核算，还可能计入所建造的房屋建筑物成本。【高频考点】自行研发无形资产的会计处理内部研究开发支出的会计处理如下图所示：【提示】(1)如果确实无法区分研究阶段和开发阶段的支出，应当在发生时费用化计入当期损益(管理费用)。(2)内部开发活动形成的无形资产,其成本由可直接归属于该资产的创造、生产并使该资产能够以管理层预定的方式运作的所有必要支出组成。可直接归属于该资产的成本包括：开发该无形资产时耗费的材料、劳务成本、注册费、在开发该无形资产过程中使用的其他专利权和特许权的摊销、按照企业会计准则第17号借款费用的规定资本化的利息支出，以及为使该无形资产达到预定用途前所发生的其他费用。在开发无形资产过程中发生的除上述可直接归属于无形资产开发活动的其他销售费用、管理费用等间接费用、无形资产达到预定用途前发生的可辨认的无效和初始运作损失、为运行该无形资产发生的培训支出等，不构成无形资产的开发成本。(3)内部开发无形资产的成本仅包括在满足资本化条件的时点至无形资产达到预定用途前发生的支出总额,对于同一项无形资产在开发过程中达到资本化条件之前已经费用化计入当期损益的支出不再进行调整。(4)“研发支出资本化支出”余额计入资产负债表中的“开发支出”项目。【高频考点】无形资产摊销无形资产后续计量的会计处理如下图所示：【提示】(1)企业至少应当于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。如果无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计不同的，应当改变摊销期限和摊销方法。(2)企业应当在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核。如果有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，视为会计估计变更，应当估计其使用寿命，按使用寿命有限的无形资产的有关规定处。(3)无形资产的摊销金额一般应当计入当期损益(管理费用、其他业务成本等)。某项无形资产包含的经济利益通过所生产的产品或其他资产实现的，其摊销金额应当计入相关资产的成本。(4)使用寿命不确定的无形资产改为使用寿命有限的无形资产属于会计估计变更。(5)无形资产账面价值=无形资产原价-累计摊销-无形资产减值准备第六章 投资性房地产【高频考点】投资性房地产的范围范围注意问题已出租的土地使用权企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类持有并准备增值后转让的土地使用权已出租的建筑物（1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物；（2）以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产；（3）对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产【提示】下列各项不属于投资性房地产：(1)自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如：企业出租给本企业职工居住的房屋;企业拥有并自行经营的旅馆饭店;企业自用的办公楼、生产车间厂房等。(2)作为存货的房地产作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产。【高频考点】与投资性房地产有关的后续支出(一)资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。转为改扩建时的分录如下：1.成本模式借：投资性房地产在建投资性房地产累计折旧(摊销)投资性房地产减值准备贷：投资性房地产2.公允价值模式借：投资性房地产在建公允价值变动(也可能在贷方)贷：投资性房地产成本(二)费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益(其他业务成本)。【高频考点】投资性房地产的转换(一)投资性房地产转换形式和转换日1.转换形式“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。2.转换日(1)“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”租赁期开始日或用于资本增值的日期。“空置建筑物或在建建筑物”是董事会或类似机构作出书面决议的日期。(2)“投资性房地产”转换为“自用房地产”房地产达到自用状态日期。(3)“投资性房地产”转换为“存货”租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。(二)房地产转换的会计处理1.成本模式成本模式下，投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换如下图所示：对固定资产和无形资产：(1)将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”科目、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备”科目。(2)将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。2.公允价值模式(1)采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。(2)自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益(公允价值变动损益);转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为其他综合收益，计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益(其他业务成本)。投资性房地产采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示：【高频考点】投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式的账务处理：借：投资性房地产成本(变更日公允价值)投资性房地产累计折旧(摊销)(原投资性房地产已计提的折旧或摊销)投资性房地产减值准备贷：投资性房地产(原价)利润分配未分配利润(或借记)盈余公积(或借记)【提示】涉及所得税影响的，调整递延所得税负债(或递延所得税资产)。【高频考点】成本模式及公允价值模式下的会计处理(一)采用成本模式计量借：银行存款贷：其他业务收入应交税费应交增值税(销项税额)营改增后，按11%税率算租赁收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧(摊销)投资性房地产减值准备贷：投资性房地产(二)采用公允价值模式计量借：银行存款贷：其他业务收入应交税费应交增值税(销项税额)借：其他业务成本贷：投资性房地产成本公允价值变动借：其他综合收益贷：其他业务成本借：公允价值变动损益贷：其他业务成本或借：其他业务成本贷：公允价值变动损益第七章 金融资产【高频考点】金融资产的分类及重分类金融资产的分类与金融资产的计量密切相关。因此，企业应当在初始确认金融资产时，将其划分为下列四类：(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产;(2)持有至到期投资;(3)贷款和应收款项;(4)可供出售金融资产。金融资产的分类一旦确定，不得随意变更(即重分类)。在企业合并的情况下，对企业合并中取得的金融资产进行分类或指定，不属于此处所指的重分类。【高频考点】不同类金融资产交易费用的处理(1)交易性金融资产：发生的相关交易费用计入“投资收益”;(2)持有至到期投资：发生的交易费用要计入“利息调整”明细;(3)贷款和应收账款：发生的交易费用计入贷款和应收款项的成本;(4)可供出售金融资产：发生的相关交易费用，要区分是权益工具还是债务工具。如果是权益工具，应将公允价值和交易费用之和计入“成本”明细;如果是债务工具，则将面值计入“成本”明细，实际支付的金额与面值之间的差额记入“利息调整”，因此交易费用也就倒挤到“利息调整”明细中了。【高频考点】以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的会计处理初始计量按公允价值计量相关交易费用计入当期损益（投资收益）已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的利息，应当确认为应收项目后续计量资产负债表日按公允价值计量，公允价值变动计入当期损益（公允价值变动损益），持有期间产生的应收股利或应收利息确认为投资收益处置处置时，售价与账面价值的差额计入投资收益将持有交易性金融资产期间公允价值变动损益转入投资收益(一)企业取得交易性金融资产借：交易性金融资产成本 (公允价值)投资收益(发生的交易费用)应收股利(实际支付的款项中含有已宣告但尚未发放的现金股利)应收利息(实际支付的款项中含有已到付息期尚未领取的利息)贷：银行存款等(二)持有期间的股利或利息借：应收股利(被投资单位宣告发放的现金股利投资持股比例)应收利息(资产负债表日计算的应收利息)贷：投资收益(三)资产负债表日公允价值变动1.公允价值上升借：交易性金融资产公允价值变动贷：公允价值变动损益2.公允价值下降借：公允价值变动损益贷：交易性金融资产公允价值变动(四)出售交易性金融资产借：银行存款(价款扣除手续费)贷：交易性金融资产投资收益(差额，也可能在借方)同时：借：公允价值变动损益(原计入该金融资产的公允价值变动)贷：投资收益或：借：投资收益贷：公允价值变动损益【高频考点】持有至到期投资的会计处理初始计量按公允价值和交易费用之和计量（其中，交易费用在“持有至到期投资利息调整”科目核算）实际支付款项中包含已到付息期尚未领取的利息，应单独确认为应收项目后续计量采用实际利率法，按摊余成本计量持有至到期投资转换为可供出售金融资产可供出售金融资产按重分类日公允价值计量，公允价值与原持有至到期投资账面价值的差额计入其他综合收益处置处置时，售价与账面价值的差额计入投资收益(一)持有至到期投资的初始计量借：持有至到期投资成本(面值)利息调整(差额，也可能在贷方)应收利息(已到付息期但尚未领取的利息)贷：银行存款等【提示】到期一次还本付息债券的票面利息在“持有至到期投资应计利息”中核算。(二)持有至到期投资的后续计量借：应收利息(分期付息债券按票面利率计算的利息)持有至到期投资应计利息(到期一次还本付息债券按票面利率计算的利息)贷：投资收益(持有至到期投资摊余成本乘以实际利率计算确定的利息收入)持有至到期投资利息调整(差额，也可能在借方)金融资产的摊余成本