新的实务讲座下讲义.pptx

三、控制性详细规划三、控制性详细规划1、内容 1、确定用地使用性质、面积、界线 2、规定建筑容量，建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求。3、确定道路红线，控制点坐标、标高、设计。4、确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线。5、制定土地使用及建筑管理规定。2、深度3、编制控制性详细规划控制性详细规划一、规定性指标一、规定性指标 9 9 项项 1、用地性质 2、用地面积 3、建筑密度 4、建筑控制高度 5、建筑红线后退距离 6、容积率 7、绿地率 8、交通出入口方位（车、人）尽量避免在城市主要道路上设置车辆出入口，一般每个地块应设12个出人口。禁止机动车开口地段 9、停车泊位及其他需要配置的公共设施二、指导性指标（自定）二、指导性指标（自定）掌握要点控规考题类型控规考题类型说出控规编制主要内容控规规定指标给图补指标结合管理、法规四、修建性详细规划四、修建性详细规划五、居住区（小区）规划五、居住区（小区）规划1 1、布置要求：、布置要求：使用使用户型、场地、配套、停车、管理户型、场地、配套、停车、管理卫生卫生朝向、间距、污染朝向、间距、污染安全安全消防、人防、抗震、治安消防、人防、抗震、治安经济经济公建规模、项目内容、公建规模、项目内容、美观美观绿化、地貌、景观、建筑绿化、地貌、景观、建筑结构：结构：若干小区 居住区 若干组团 居住区2 2、规模：、规模：组团组团 1000-3000 1000-3000 人人 小区小区 10000 10000 15000 15000 人人 居住区居住区 30000-50000 30000-50000 人人3 3、分级配套：、分级配套：小区级半径 400-500米 组团级半径 150-200米4 4、公建设置：、公建设置：交通方便，人流集中，符合上下班走向，相对集中小区中心宜与公共绿地相邻布置，或靠近河湖水面5 5、配置项目：、配置项目：中小学、托幼所、商业、会馆、市政6 6、道路、道路 分级：居住区级红线宽2030米，车行道 9 米以上 小区级路面宽 58 米，组团级 3-5 米，宅前路 2.5米 要点：避免过境车穿行，同时避免迂回，人车分流或混行 机动车出入口间距不小于150米，人行出入口不小于80米 尽端路不超过120米，并设1212米回车场 建筑长度超过80米设底层人行通道 沿街建筑超过160米时设44米消防通道 7 7、绿地：、绿地：集中与均布，重点与一般 8 8、停车：、停车：停车场、地上地下熟悉各种法规 掌握程序法1 1、违法建设查处、违法建设查处 违反了什么法？如何处理？步骤不能少 顺序不能颠倒 时限不能超 用地无证、越证 建设无证、越证、设计条件六、规划管理与法规六、规划管理与法规2 2、查处违法建设的工作程序、查处违法建设的工作程序掌握信息掌握信息 举报 主动报告 审核项目时发现准备资料准备资料 所在地规划情况 所在地现状情况 否核发过规划许可证？核准内容 （无证建设？越证建设？）现场查勘（调查取证）现场查勘（调查取证）地点建设单位名称（设计单位、施工单位）工程名称、工程内容违法事实（建了多少、结构、长、宽、高、层数）是否严重（侵占道路红线、绿地、河道蓝线、市政管线高压走廊、文物保护单位、学校、体育、公共活动用地）是否经有关部门批准同意相邻居民和单位的反映现场要做记录、拍照或摄像，如证据确凿，应口头通知其停工并听候处理书面通知违法建设单位并作谈话笔录4 4、草拟报告、草拟报告内容：基本情况、违法事实、影响程度分析、处罚适用 法律内容、实施处罚意见、附图、查勘记录、谈话笔录、违法单位书面报告5 5、通知停工、通知停工 经主管领导批准，及时发出停工通知书，必须送达6 6、实施处罚、实施处罚 发行政处罚决定书（一份送达，一份存档）标题，编号，被处罚单位或个人名称 违法建设地点，违法建设事实 所违反规划法律、法规的章、条、款、项、目 处罚决定所依据的章、条、款、项、目 被罚单位申请行政复议和诉讼的权利 主管部门申请法院强制执行的权利 行政机关署名，决定日期 罚款应指明银行地点七、实例分析七、实例分析（针对题型）（针对题型）实例一：实例一：项目概况：项目概况：我国东部某城总规，规划人口35万人，位于两条主要河流的交汇处，一区西侧有两处省级风景区隔江相望，受地形限制，使城市处于一个小盆地中，静风频率高，城市热岛效应较强，污染不宜扩散。有一条高速公路从城市西南侧绕城而过，东南是铁路及站场。结合总规结合总规综合评析综合评析该方案该方案3 部分：优点、缺点、措施部分：优点、缺点、措施布局布局用地功能用地功能绿化绿化环境环境路网结构路网结构M3风风景区景区 迁出迁出河东河东M2环境、岸线环境、岸线 隔离隔离 生活岸线生活岸线国道国道 移走移走M2风向风向下风向下风向桥梁桥梁取消取消电站电站划入划入重点：题形理解重点：题形理解实例二：实例二：概况：概况：该市位于我国东部沿海地区，经济较发达，城市性质为该市域行政、经济、文化中心，以山水风光为特色的风景旅游城市。城市东南侧有高速公路通过，河流两岸各有一个国家级风景区（含保护范围）试对该规划方案进行综合评析，并提出问题的解决方法（文字叙述即可）试对该规划方案进行综合评析，并提出问题的解决方法（文字叙述即可）合理内容：合理内容：3 点点问题及解决：问题及解决：风景区与风景区与M-移走移走变电站变电站-迁出迁出公路与城市公路与城市 道路混淆道路混淆 改改变或迁出变或迁出实例三：实例三：项目介绍：项目介绍：该城市位于我国西南部，是中国航天城，省级历史文化名城及旅游服务基地。规划人口45万人。城市周边群山起伏，东南有东海，有一个风景区根据风景区及生态园建设和保护要求，沿海岸线80米为建设控制地带。城市的对外交通有一条高速公路，城市形态呈“两片四点”放射状组群。指出该方案中城市形态指出该方案中城市形态与功能布局的主要问题：与功能布局的主要问题：问题：指出即可问题：指出即可1、结构形态过于分散、结构形态过于分散2、工业交通不便，影响景观、工业交通不便，影响景观 布局太分散布局太分散3、城市中心不明确，结构不、城市中心不明确，结构不 清晰清晰4、体育场位置不当、体育场位置不当5、风景区中设施规模过大，、风景区中设施规模过大，影响环境影响环境6、生态园中不应布置工业区、生态园中不应布置工业区7、城市中心区不应布置工业、城市中心区不应布置工业实例四：实例四：城市交通城市交通指出交通系统中的主要问题指出交通系统中的主要问题对外：对外：铁路客站过远 铁路货站无道路 机场选址过近 长途客站规模布局 水、陆、空联运对内：对内：路网不均匀 线形复杂 两组团与城市单线联系 无输港路 货流中心1、出入口位置不当、出入口位置不当 数量多，管理不便数量多，管理不便 (重重)2、道路系统主次不、道路系统主次不 分分 (重重)3、组团直接对外、组团直接对外(重重)4、东西向住宅过多、东西向住宅过多 （可）（可）5、公建与绿地位置、公建与绿地位置 偏僻偏僻 (重重)6、组团停车位置不、组团停车位置不 合理合理 (重重)7、只布置一座高层、只布置一座高层 空间组织不好空间组织不好（可）（可）8、小学无运动场、小学无运动场(重重)9、幼儿园位置错误、幼儿园位置错误 (重重)实例五：实例五：居住小区居住小区找出错误找出错误某小区，占地某小区，占地35公顷，公顷，总建筑面积约总建筑面积约 28 万平方米，万平方米，居住约居住约 8000人。人。小区环境好，交通方便小区环境好，交通方便绿地率绿地率45%以上，以上，距中心区约距中心区约20分钟。分钟。但使用中发现很多问题，但使用中发现很多问题，指出问题所在。指出问题所在。法规实例：法规实例：1.房地产开发有限责任公司于房地产开发有限责任公司于1999年年8月月9日经市规划局（日经市规划局（99）规建字）规建字 1052号号规划许可证批准，在该市东方东路建设中规划许可证批准，在该市东方东路建设中山大厦，该公寓楼工程由地上山大厦，该公寓楼工程由地上18层和层和32层层两部分组成，建设规模为两部分组成，建设规模为7万平方米。但该万平方米。但该单位自主将单位自主将18层部分加高层部分加高9层（现为层（现为27层）层），违法建设面积约，违法建设面积约5400平方米。现该公寓平方米。现该公寓正被市规划局查处中。正被市规划局查处中。评析：评析：该违法事实主要市未按程序向规划行政主管部门申报修改方案，擅自加高。按照规划审批程序规定：已取得审定设计方案通知书的建设或申报单位，由于自身原因变动建筑高度、建筑密度、布局等内容时，应持函件（详细说明改变报的具体事由）和有关图纸报 规划行政主管部门，规划行政主管部门协调同意后，方可受理申报，并需重新审定修改后的规划与建筑设计。该公司未经允许，修改设计，增加面积，违法事实清楚，应得到相应处罚。2.2.20012001年年1212月月2121日，日，市中级人民法院对个体工商户市中级人民法院对个体工商户林林不服规划局和环保局的行政处罚作出判决，驳回不服规划局和环保局的行政处罚作出判决，驳回上诉。至此，这起行政诉讼案以规划局和环保局的胜诉上诉。至此，这起行政诉讼案以规划局和环保局的胜诉而告终。而告终。上诉人林上诉人林在未办理报批手续的情况下，擅自于在未办理报批手续的情况下，擅自于20002000年年6 6月份将其经营的精研塑料厂从该市月份将其经营的精研塑料厂从该市镇北海路镇北海路搬迁至该镇新工业区，增设了搬迁至该镇新工业区，增设了8 8台切割机，新建了挤塑车台切割机，新建了挤塑车间，且未取得建设工程规划许可证，未采取任何环境保间，且未取得建设工程规划许可证，未采取任何环境保护设施后即擅自将主体工程正式投入生产。规划局和环护设施后即擅自将主体工程正式投入生产。规划局和环保局联合执法，经过调查、取证和组织听证后，于保局联合执法，经过调查、取证和组织听证后，于6 6月月2828日做出了日做出了行政处罚决定书行政处罚决定书，认定上述行为违反了，认定上述行为违反了城市规划法城市规划法、市规划管理办法市规划管理办法、市市建设项目环境保护管理条例建设项目环境保护管理条例，对上诉人做出责令停止，对上诉人做出责令停止生产，补办手续，并处罚款生产，补办手续，并处罚款3 3万元的行政处罚决定。林万元的行政处罚决定。林不服，遂于不服，遂于20012001年年7 7月月1010日向日向市人民法院提起行政市人民法院提起行政诉讼，请求判决撤销处罚决定。林诉讼，请求判决撤销处罚决定。林认为，自己是个认为，自己是个体工商户，不属于建设单位，另外，工厂搬迁经营场所，体工商户，不属于建设单位，另外，工厂搬迁经营场所，增加小型生产设备不属于要经建设管理部门、计划管理增加小型生产设备不属于要经建设管理部门、计划管理部门批准的项目，故不属于建设项目。部门批准的项目，故不属于建设项目。评析：根据城市规划法，规划区范围内，任何建设都必评析：根据城市规划法，规划区范围内，任何建设都必须符合城市规划，都必须按法定程序进行报批，这包括单位须符合城市规划，都必须按法定程序进行报批，这包括单位和个人（个体经济和其他各种不同经济类型的开发活动）。和个人（个体经济和其他各种不同经济类型的开发活动）。因此，林因此，林以个体工商户为借口，想跳过规划报建程序，以个体工商户为借口，想跳过规划报建程序，是明显不符合城市规划法的要求。另外，林是明显不符合城市规划法的要求。另外，林工厂的搬迁工厂的搬迁是不是属于建设项目，依据城市规划管理条例，城市建设项是不是属于建设项目，依据城市规划管理条例，城市建设项目是指一切新建、扩建、改建、翻建的房屋建筑目是指一切新建、扩建、改建、翻建的房屋建筑(包括工业包括工业建筑、公共建筑、住宅建筑、仓储建筑等建筑、公共建筑、住宅建筑、仓储建筑等)、地下建筑、围、地下建筑、围墙建筑、大门建筑、小品建筑、人防工程、消防工程、防洪墙建筑、大门建筑、小品建筑、人防工程、消防工程、防洪工程、公用设施、铁路、地铁、公路、城市道路、桥梁、涵工程、公用设施、铁路、地铁、公路、城市道路、桥梁、涵洞、机场、码头、广场、停车场、公园、城市绿地、市政管洞、机场、码头、广场、停车场、公园、城市绿地、市政管线等。林线等。林工厂异地搬迁，涉及到建设用地的重新选址、工厂异地搬迁，涉及到建设用地的重新选址、建筑工程的重新设计、建设项目的环境保护、建设工程竣工建筑工程的重新设计、建设项目的环境保护、建设工程竣工验收等问题，均需要重新按新建项目的规划审批程序进行报验收等问题，均需要重新按新建项目的规划审批程序进行报建。否则，就是属于违法建设，违法生产，必须依法处罚。建。否则，就是属于违法建设，违法生产，必须依法处罚。3.3.在大城市边缘的小河坝村委会为了加快农业结构调整，在村北约3330平方米的用地上，盖蔬菜大棚，蔬菜大棚占了1500平方米，经村委会集体研究，报镇政府同意，利用剩余1830平方米建自用的工业厂房，该市规划监督检查大队发现后，责令其立即停止施工，等待处罚。评析评析 ：村委会利用集体土地盖蔬菜大：村委会利用集体土地盖蔬菜大棚，进行农业生产，这属于农业结构内部的棚，进行农业生产，这属于农业结构内部的产业调整，是允许的，而建设工业厂房，则产业调整，是允许的，而建设工业厂房，则是违法的。因为，该地区是位于城市规划区是违法的。因为，该地区是位于城市规划区范围以内，按照城市规划法，规划区内任何范围以内，按照城市规划法，规划区内任何建设活动，必须经规划行政主管部门批准同建设活动，必须经规划行政主管部门批准同意才能建设，建设工业厂房属于非农建设，意才能建设，建设工业厂房属于非农建设，虽然，村委会报镇政府同意，但未经上级规虽然，村委会报镇政府同意，但未经上级规划行政主管部门的批准，未履行合法的报批划行政主管部门的批准，未履行合法的报批手续，擅自开工建设村工业厂房，因此属违手续，擅自开工建设村工业厂房，因此属违法建设，应给予立即拆除。法建设，应给予立即拆除。4.某市90年代初期，城市供电紧张，市政府招商准备建设1座5万千瓦燃油发电厂，作为城市补充电源。当时，可以提供选址的用地经过比较只有靠近市区边缘的一处准备搬迁的工厂，但该工厂周边是职工宿舍区，如果发电厂建设上马，势必会给临近的居住小区造成很大的污染，市政府为此召开多次会议，各方面的意见争执不下，最后决定暂缓发电厂的建设，2年过后，该市通过省电网提供了足够的电量，彻底解决该市长期电力不足的困难。评析：评析：该项目选址，市政府还是考虑到了城市长期该项目选址，市政府还是考虑到了城市长期发展的需要，判断有严重污染的项目，即使近期发展的需要，判断有严重污染的项目，即使近期有上马的必要，也还需要重点考虑项目的环境保有上马的必要，也还需要重点考虑项目的环境保护措施，如果措施不当，或措施不配套，污染项护措施，如果措施不当，或措施不配套，污染项目将会给城市带来长期严重的危害，在项目选址目将会给城市带来长期严重的危害，在项目选址上，首先应严格按照城市总体规划统一安排，其上，首先应严格按照城市总体规划统一安排，其次，应处理好近期利益与城市可持续发展的关系，次，应处理好近期利益与城市可持续发展的关系，只有多方面比较，经过合法程序，采用科学方法，只有多方面比较，经过合法程序，采用科学方法，项目选址才会合理可靠。上述例子由于市政府采项目选址才会合理可靠。上述例子由于市政府采纳了专家意见，采取了暂缓建设的计划，从而避纳了专家意见，采取了暂缓建设的计划，从而避免了今后拆迁和重复建设。免了今后拆迁和重复建设。5.5.某沿海地级市某沿海地级市9090年代初期，根据自身发展需要，准备在城市东部规划建年代初期，根据自身发展需要，准备在城市东部规划建设中心区，主要目的是疏解旧城区人口、商业和行政办公的压力，用以发展设中心区，主要目的是疏解旧城区人口、商业和行政办公的压力，用以发展城市新的商务中心、金融服务中心、大型会展文化中心和部分市级行政办公。城市新的商务中心、金融服务中心、大型会展文化中心和部分市级行政办公。当时，该城市东部正处于城市主要发展地区，面积约当时，该城市东部正处于城市主要发展地区，面积约3 3个平方公里，面对内海个平方公里，面对内海湾，与原有旧城既有一段距离，又有比较方便的交通联系，是该市中心区建湾，与原有旧城既有一段距离，又有比较方便的交通联系，是该市中心区建设理想的选址地点，市政府随后组织编制中心区详细规划和城市设计，开始设理想的选址地点，市政府随后组织编制中心区详细规划和城市设计，开始对外招商。但是随着国家治理宏观经济过热和对外招商。但是随着国家治理宏观经济过热和97979898年的亚洲金融危机，不年的亚洲金融危机，不少原准备进驻开发的投资方，纷纷撤资或停工等待。中心区只建成了一个会少原准备进驻开发的投资方，纷纷撤资或停工等待。中心区只建成了一个会展中心、一个图书馆和一个中心广场，市政府为了继续推动该地区的开发，展中心、一个图书馆和一个中心广场，市政府为了继续推动该地区的开发，匆忙修改规划，将原来准备建设商务和商业服务的大片土地性质改作为居住匆忙修改规划，将原来准备建设商务和商业服务的大片土地性质改作为居住用地，重新招商，开发房地产，陆续在中心区的周边建起了三个住宅小区。用地，重新招商，开发房地产，陆续在中心区的周边建起了三个住宅小区。但是但是20002000年以后，随着经济形势的逐渐好转，全市性的商务办公和金融服务年以后，随着经济形势的逐渐好转，全市性的商务办公和金融服务的需求又重新上升，申请建设的项目增加不少，可是，这些好项目苦于找不的需求又重新上升，申请建设的项目增加不少，可是，这些好项目苦于找不到合适的选址，原中心区的土地已经有相当部分被转让给居住，该市政府开到合适的选址，原中心区的土地已经有相当部分被转让给居住，该市政府开始着急了，一方面，原中心区实际上只建成一半，城市中心职能远远没有发始着急了，一方面，原中心区实际上只建成一半，城市中心职能远远没有发挥出来，几乎没有剩余的土地，而另一方面，新的建设项目又没有地方建设，挥出来，几乎没有剩余的土地，而另一方面，新的建设项目又没有地方建设，政府希望有关规划部门能够重新确定一个中心区的位置，以解决城市的燃眉政府希望有关规划部门能够重新确定一个中心区的位置，以解决城市的燃眉之急。之急。评析：这个例子说明两个问题，第一，一个城市的土地资源是有限的，并不是无限可以任意扩大，城市主要功能区的选址有时往往是唯一的，或者至少是非常有限的，特别是象中心区这样重要片区的选址，它是城市心脏部位，是城市行政、商业、商务、文化重要设施所在地，又是城市具有代表性的重要景观区，一般项目不应该允许在中心区建设。第二，政府应处理好一个城市发展的长远利益和眼前利益关系，城市中心区的建设不是12年就可以完成的，应该认真规划，逐步建设，任何操之过急的行动，很有可能给城市带来长久影响，城市建设百年大计，只顾眼前利益，不顾城市建设的规律，最终只能给城市留下后患和遗憾,而且是无法弥补的。6.6.1993年，市粮食局以建粮油批发市场为由，通过当地政府，以每亩2.2万元的价格，从小北村征走耕地109.58亩。粮食局当年征地申请的计划是：每年批发、零售粮油2500万吨，成交额可达2000万元，实现利税100万元，可以繁荣该市的经济。但是其后发生的事情却让小北村村民多年来一直气愤不平，粮油批发市场没有建起来，对国家和当地百姓的承诺没有兑现，一百多亩耕地却落到粮食局的手里，随后，这些耕地即被分割成若干份，每份多为约四百二十多平方米，以股金的形式把土地使用权转移到个人和一些单位手里，每份3.5万元。得到土地使用权后的人，便各自建起了民宅、商店、酒店、公司等。粮食局自己所建的粮油批发交易大厅，约有二百平方米，也没有见它开过张。征用了一百来亩土地，只盖了这么小的交易厅，就连这个交易大厅现在也租给了私人，作了存放方便面的库房。二十多名村民代表表示，如果被征走的土地真是国家需要，他们能理解和支持。但是他们现在看到的这种情况，让他们不服气，无论如何要弄个明白，讨个说法。评析：评析：这是一起典型的擅自改变建设用地性质和私自转让土地使用权的案这是一起典型的擅自改变建设用地性质和私自转让土地使用权的案例，情节严重，造成了恶劣的影响。当初粮食局是以建立粮油批发市场为例，情节严重，造成了恶劣的影响。当初粮食局是以建立粮油批发市场为由征用农民的土地，其建设项目必须要与批发市场相关，否则，就是违法由征用农民的土地，其建设项目必须要与批发市场相关，否则，就是违法使用土地。但是粮食局却没有按规划，按原来的计划规模建设批发市场，使用土地。但是粮食局却没有按规划，按原来的计划规模建设批发市场，却将大部分土地转向了房地产开发，征来的耕地被改变了用途，其所作所却将大部分土地转向了房地产开发，征来的耕地被改变了用途，其所作所为已与粮油批发交易毫无关系，实际上是改变了建设用地的性质。为已与粮油批发交易毫无关系，实际上是改变了建设用地的性质。如果粮如果粮食局在征地之后，由于情况发生变化，需要改变建设项目，也应该按照法食局在征地之后，由于情况发生变化，需要改变建设项目，也应该按照法定程序，重新向计划行政主管部门和规划行政主管部门提出申请。定程序，重新向计划行政主管部门和规划行政主管部门提出申请。首先，粮食局应该持计划行政主管部门同意改变并开发新的建设项首先，粮食局应该持计划行政主管部门同意改变并开发新的建设项目的批准文件，向城市规划行政主管部门提出改变用地性质的申请。目的批准文件，向城市规划行政主管部门提出改变用地性质的申请。其次，规划行政主管部门根据有关已经批准的规划，对粮食局的申请其次，规划行政主管部门根据有关已经批准的规划，对粮食局的申请进行审核。如果同意，将提出被改变性质用地的规划设计条件，这包括有进行审核。如果同意，将提出被改变性质用地的规划设计条件，这包括有关技术条件、技术标准和与周边建设的相关关系，粮食局需要重新领取改关技术条件、技术标准和与周边建设的相关关系，粮食局需要重新领取改变性质用地的建设用地规划许可证。变性质用地的建设用地规划许可证。所以说，改变用地性质必须办理审批手续，否则，规划行政主管部门所以说，改变用地性质必须办理审批手续，否则，规划行政主管部门可以依据城市规划法的有关条款对其进行行政处罚。可以依据城市规划法的有关条款对其进行行政处罚。7.7.某房地产开发公司与市区某乡政府协商，准备利用该乡的土地搞开发经营。经过协商，乡政府与房地产开发公司签订了一份联合兴办公司的协议书。协议书规定：双方兴办联合公司，乡里提供50亩土地，房地产开发公司出资，在这块土地上修建60幢别墅，作为度假村以吸引城市客源，预计利润可观，联合公司开始运作后，由房地产开发公司全权管理，乡里不参与管理过程。双方联营年限为50年，不论盈亏，公司每年都要定期向乡里付给固定的利润和管理费。评析评析：房地产开发公司与乡经济合作社的这种合作，是极不合法的，表面上是合房地产开发公司与乡经济合作社的这种合作，是极不合法的，表面上是合办联合公司，而实质上却是变相出租土地。办联合公司，而实质上却是变相出租土地。首先，签约主体资格不对。乡政府作为一级政府，行使行政管理职能，不能以首先，签约主体资格不对。乡政府作为一级政府，行使行政管理职能，不能以自己的名义参与经济交易，更不能作为出资人成为公司股东，我国新修订的自己的名义参与经济交易，更不能作为出资人成为公司股东，我国新修订的土地土地管理法管理法第十条明确规定：第十条明确规定：农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理集体经济组织或者村民委员会经营、管理。该联办公司的协议内容也属违法无效。该联办公司的协议内容也属违法无效。合同中约定的所谓乡里不参与公司任何管理过程，只定期收取利润、费用而不承担合同中约定的所谓乡里不参与公司任何管理过程，只定期收取利润、费用而不承担风险等等，完全不符合一般合营行为所必须遵循的共同出资、共同经营、利益共享，风险等等，完全不符合一般合营行为所必须遵循的共同出资、共同经营、利益共享，风险共担原则。由于我国风险共担原则。由于我国土地管理法土地管理法第六十三条规定：第六十三条规定：农民集体所有的土地的农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。要想将农业用地变为非农业建设。要想将农业用地变为非农业建设用地，必须先经国家征用，土地使用人也要向国家交纳土地出让金。乡政府明明是用地，必须先经国家征用，土地使用人也要向国家交纳土地出让金。乡政府明明是转让土地使用权或是出租土地，却声称是合办公司而不交国家有关税费，这份合办转让土地使用权或是出租土地，却声称是合办公司而不交国家有关税费，这份合办公司的协议其实是一种规避法律，脱逃税费、变相出租、转让土地的行为，其违法公司的协议其实是一种规避法律，脱逃税费、变相出租、转让土地的行为，其违法性显而易见。性显而易见。其次，对于上述事件的处罚，可以根据其次，对于上述事件的处罚，可以根据土地管理法土地管理法第七十三条规定：第七十三条规定：“买买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，转让的土地上新建的建筑和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款：对直接负责的没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款：对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。任。”8.8.以农业项目配套设施的名义，林科农业有限公司未经规划行政主管部门批准，没有办理征地和建设手续，投资建设家庭农场，建设地点是城市郊区，地点原来是一片庄稼地，家庭农场包括、别墅、种菜大棚、车库、锅炉房等设施。销售对象是城市中高收入的居民，租赁期限为50年，租赁费用每套设施在80万元到100万元人民币，一次付清，一期别墅已经大部分售出，经调查核实，这一项目并不具备任何房地产手续。评析评析 ：虽然该项目表面上不是房地产项目，搞所谓的出租，但实际上从其租赁期限、项目内容和开发规模来看，无疑属于非农建设，是变相搞房地产开发，是绕过有关审批手续，超越规划管理权限，擅自占用良田进行的违法建设。该市规划监察执法大队会同项目所在镇政府，对“家庭农场”勒令停工，限期拆除174栋违法别墅。从上述例子可以看到，当前，在城市郊区，一些乡镇打着“新农村建设”、“农业产业结构调整”等旗号与开发商合作，大肆进行违法建设，而且由平房向楼房、由分散向成片发展，一些违法项目还大做广告，大肆兜售。这类新的违法建设项目产生的原因主要有三个：一是巨额利润的诱惑，目前近郊和远郊地区包括住宅在内的房地产市场需求仍然很大，违法占地建设别墅、公寓当作商品房出售可以获得巨大利润。二是一些乡镇村负责人从眼前利益出发，怂恿支持违法建设项目，给予越权审批，助长了违法建设的发生。三是规划法制意识淡薄，认为违反了规划法规顶多罚点款。9.1999年4月10日，某县啤酒厂“年产15万吨啤酒扩建项目”经国家有关部门批准，经法定程序审批后，征用土地70亩。该厂在扩建施工过程中，为建单身公寓，私下与相邻村集体经济组织协商，达成了以60万元的价款占用20亩耕地的协议。随后，啤酒厂单身公寓项目开工建设。1999年5月30日，县土地管理局和规划部门发现后，立即责令该厂停止施工。经查实，该厂非法占用的20亩耕地是土地利用总体规划确定的基本农田，并已有8650平方米的耕地地貌遭到破坏。逐责令啤酒厂拆除在非法占地上的建筑物，恢复地貌，退还非法占用的土地，并处每平方米20元罚款，总计40.9万元；按非法转让土地，责令村集体经济组织停止转让行为，并处以20万元罚款，并建议有关部门对该厂领导给予行政处分。评析：该县土地管理局对某啤酒厂的处罚款依据是：土地管理法第四十三条明确规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地”。同时，第七十六条规定“未经批准或者采取欺骗手段获取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用的土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处”。因此，土地管理部门对该厂的处罚是合法的，适当的。10.10.“华静苑”是某房地产开发公司与出租汽车公司共同合作的房地产项目，位于市东环路5号，项目包括二部分，一是6.3万平方米的住宅工程，另一部分是和住宅相配套的3.4万平方米的综合楼。该项目的住宅工程各项手续和证件齐备，自1998年开工建设，到2001年4月已经竣工验收。而综合楼工程由于合作双方对于该工程是作为基建计划或开发计划申报问题没能统一意见，从而使得综合楼工程建设的手续未能办理。由于住宅工程已开工建设，配套工程急需跟上，在综合楼建筑工程规划许可证未审核批准的情况下，开发公司自行修改了综合楼的平面图，在东西方向增加了轴线长度，增加了约2680平方米面积，后经该市规划监督执法大队发现，及时制止，勒令停工。评析：评析：上述工程存在两个违法建设情况。其一，综合楼在未办理建设工程规划许可证的情况下，擅自动工建设，违反了城市规划法，即任何单位和个人在城市规划内新建和扩建、改建建筑物、构筑物、道路、管线和 其他工程设施，必须依法向城市规划行政主管部门提出建设申请，经审查批准，核法建设工程规划许可证件（包括临时建设许可证）后，方可施工。因此，无论任何理由，项目在开工前必须持有该项目的建设工程规划许可证。其二，未经规划行政主管部门的同意，擅自修改正在审批阶段的建筑工程图纸。根据规划法的要求，任何项目的建筑工程图纸均需经规划行政主管部门审定，方可申请建设工程规划许可证，而该开发公司既未征得规划部门同意修改设计，增加面积，又提前开工，明显属于违法建设。11.11.某建筑设计院承担了“花园公寓”的工程设计，在设计中，基本保持了原审批的初步设计标准，控制了总体规模（600套），其总平面布置、道路、建筑物的层数、层高及总高度，以及地下车库、人防设施，均按照原初步设计及市规划局批准的方案设计。但是，由于原初步设计存在一些不足之处，经业主同意，设计院在设计中作了一些必要的修改和调整。包括：1.修改了公寓内平面不合理部分；2.对电梯间过小的问题进行了调整；3.加宽了基础尺寸。由于进行了上述修改和调整，使得“花园公寓”较批准的规划建筑面积增加了8100平方米。评析：评析：规划管理中的一项重要原则，就是程序的合法规划管理中的一项重要原则，就是程序的合法化。凡建设单位申请建设，第一是建设单位申请化。凡建设单位申请建设，第一是建设单位申请建设工程规划计要求并据以委托设计；第二是建建设工程规划计要求并据以委托设计；第二是建设单位送审建筑设计方案；第三是建筑设计方案设单位送审建筑设计方案；第三是建筑设计方案审定后，建设单位申请建设工程规划许可证。为审定后，建设单位申请建设工程规划许可证。为了适应市场需求，业主为了增加建筑的结构安全了适应市场需求，业主为了增加建筑的结构安全和功能，修改与调整设计方案是正常的，关键的和功能，修改与调整设计方案是正常的，关键的问题是看修改方案是否符该地区的详细规划，是问题是看修改方案是否符该地区的详细规划，是否符合规划管理审批程序，在初步方案确定以后，否符合规划管理审批程序，在初步方案确定以后，对原设计所确定的面积、规模、道路等设计要求对原设计所确定的面积、规模、道路等设计要求进行修改与调整都需要经过规划主管部门的同意，进行修改与调整都需要经过规划主管部门的同意，否则就属违法。否则就属违法。12.12.某公司建造一幢住宅楼，按一般建设程序应于6月1日领取建设工程许可证，但3月1日公司即组织施工单位进场施工。该工程总投资3000万元，其中1000万元为银行贷款，同期两年期银行贷款年利息为4.8，工程预计两年后交付使用。该工程提前3个月开工，建设周期缩短3个月，减少的贷款利息=贷款金额月贷款利息率贷款时间1000万元（4.8/12）312万元。因减少的费用发生在竣工时，按年折现率10计算，折现到违规行为发生时为9万多元。该公司通过未取得施工许可证擅自施工的违规行为至少可获得9万多元的违法利益，提前开工带来的抢占市场先机、提早预售等难以量化的违法利益尚未计算在内。对该公司而言，未取得施工许可证擅自施工并不需要额外的费用，只要政府管理部门对该违规行为的处罚行政金额低于9万元，公司就能从违规中获利。按照目前有的地方性法规，对未取得施工许可证擅自施工的行政处罚最高只有5万元。评析：评析：经过多年广泛宣传，经过多年广泛宣传，城市规划法城市规划法本应在本应在业内广为人知，但为何时至今日，仍有如此之多业内广为人知，但为何时至今日，仍有如此之多的违规工程呢？溯其根源，违法工程为建设方带的违规工程呢？溯其根源，违法工程为建设方带来的违法利益大于违法成本，是其中的一个重要来的违法利益大于违法成本，是其中的一个重要因素，也是导致此类违法行为大面积发生的重要因素，也是导致此类违法行为大面积发生的重要外部推动力。在实施违法行为前，违法者会对违外部推动力。在实施违法行为前，违法者会对违法成本和违法利益进行比较，当发现违法利益大法成本和违法利益进行比较，当发现违法利益大于违法成本时，违法者可通过两者差额获得利润，于违法成本时，违法者可通过两者差额获得利润，即会将违法行为付诸实施。即会将违法行为付诸实施。13.13.房地产开发有限责任公司于房地产开发有限责任公司于1999年年8月月9日经市规划局（日经市规划局（99）规建字）规建字 1052号号规划许可证批准，在该市东方东路建设规划许可证批准，在该市东方东路建设中山大厦，该公寓楼工程由地上中山大厦，该公寓楼工程由地上18层和层和32层两部分组成，建设规模为层两部分组成，建设规模为7万平方米。万平方米。但该单位自主将但该单位自主将18层部分加高层部分加高9层（现为层（现为27层），违法建设面积约层），违法建设面积约5400平方米。平方米。现该公寓正被市规划局查处中。现该公寓正被市规划局查处中。评析：该违法事件主要是未按程序向规划行政主管部门申报修改方案，擅自加高。按照规划审批程序规定：已取得审定设计方案通知书的建设单位或申报单位，由于自身的原因，再次申报设计方案要求改变建筑高度、建筑密度、建筑布局等事项时，应持函件（详细说明改变的具体理由）和有关图纸报规划行政主管部门。规划行政主管部门协调同意后，方可受理申报，并需重新审定修改后的规划与建筑设计。该房地产开发有限责任公司未经允许，修改设计，增加面积，违法事实清楚，应得到相应处罚。八、考试应对八、考试应对答题方法、步骤答题方法、步骤1 1、审题：、审题：理解题意，判断正反例，考点范围2 2、看图：、看图：包括图面标示、图例、风玫瑰、比例尺、地形条件、河道水流方向、符号等。3 3、寻找考点：、寻找考点：综合判断确定 重要考点（明显错误，违背原则，符合题意）可能考点（不太妥当处）非考点（不足，但命题人员不打算考你）4 4、答题：、答题：先答重要考点，再答可能考点 语言组织条理清晰、表述规范、字迹工整，卷面整洁 注意事项注意事项1、认真审题，读懂题目要求。2、实务评析的基本思路-最基本的原理就是最重最基本的原理就是最重要的得分点要的得分点3、判