投资创业中心核心区C区.pptx

投资创业中心核心区投资创业中心核心区C C区区3#3#、5#5#地地块定位思路块定位思路2010年3月10日研究思路研究思路地块地块分析分析市场市场分析分析项目项目定位定位客户客户描述描述项目项目提升提升地块分析地块分析地块主要指标地块主要指标地块编号占地面积（公顷）建筑密度容积率绿地率建筑高度楼面地价（元/）3#1.7235%1.830%60m57405#2.35其他相关要求其他相关要求 禁止在长阳路设置地块主要出入口 3#地块配设净菜超市、5#地块配设幼儿园地块指标地块指标地块指标地块指标l1.81.8的容积率限定项目发展的物业类型为：的容积率限定项目发展的物业类型为：别墅别墅+高层高层 、多层、多层小高层、纯小高层小高层、纯小高层l57405740元元/的高楼面地价限定项目的高楼面地价限定项目不适合走低端产品。不适合走低端产品。容积率和住宅类型关系表0.3非常高档的独栋别墅项目。0.30.5一般独栋别墅项目，如穿插部分双拼别墅、联排别墅，就会好很多。0.50.8一般的双拼、联排别墅，如果组合多层层产品类型，则项目品位会提高很多。0.81.2纯多层的话，环境绝对一流。如果夹杂低层甚至联排别墅，则只能算是一般。1.21.4正常的多层项目，环境一般。若是多层与小高层组合，环境会是一大卖点。1.42.0正常的多层+小高层项目。2.02.5正常的小高层项目。2.53.0小高层+二类高层项目（18层以内）。3.06.0高层项目（楼高100米以内）。6.0 摩天大楼项目。地块指标地块指标启示启示地块印象地块印象地块印象地块印象区域印象区域印象l 洪塘工业区，以企业、厂房林为主，居住氛围先天较弱，豪宅产品将会有一定抗性。旅游及居住工业园区新城核心居住区洪塘街道北侧洪塘街道北侧借助慈城新城、荪湖开发以旅游、居住为主要功能的区块洪塘街道西侧偏南洪塘街道西侧偏南以工业厂房为主的科技产业园区洪塘街道中心偏东区块洪塘街道中心偏东区块以居住为主要功能的江北新城地块印象地块印象地块印象地块印象地块现状地块现状l 地块东侧有天然河流经过，但本案地块呈东西长方形分布，沿河段较短；而附近有高压线经过，又对本案的沿河东向面产生不利影响。高压线高压线本案本案水系水系3#5#地块印象地块印象地块印象地块印象环境配套环境配套l 地块周边分布企业、厂房、职工宿舍等，且公交、银行、菜场等生活相关配套匮乏，缺乏社区应有的居住环境和氛围。本案本案水系水系盛世嘉苑盛世嘉苑盛世嘉苑（建成）（建成）盛世嘉苑二期盛世嘉苑二期（未建）（未建）企业、厂房、职工宿舍等企业、厂房、职工宿舍等企业、厂房、职工宿舍等企业、厂房、职工宿舍等高压线高压线l地块整体居住环境先天不足，难以支持豪宅类产品开发；地块整体居住环境先天不足，难以支持豪宅类产品开发；l地价因素需要我们寻找更优的产品以创造利润。地价因素需要我们寻找更优的产品以创造利润。地块印象启示地块印象启示地块机遇地块机遇地块机遇地块机遇区域规划区域规划l项目位于宁波北门户，随着杭州湾跨海大桥建成、江北万达广场开建，其连接市区中心和杭州湾的作用逐渐增强，未来区域发展空间较大。本本案案北门户板块北门户板块洪塘中心区洪塘中心区姚江南岸姚江南岸姚江北岸姚江北岸江北连接杭州湾的门户，以物流和外贸产业为区域主力经济。与中心城区南北联动，为处于中部的姚江北岸提供发展空间。地块机遇地块机遇地块机遇地块机遇交通规划交通规划l机场路北延工程，形成高速环路快速环路主干道路网络，从市区机场路沿线驱车到地块只需10多分钟车程，大大拉近项目与市区的距离。l周边道路通达性较好，远期轻轨4号线的规划，也提供了一定的投资想象空间。l地块未来有较大的发展预期，合理的产品入市将获得地块未来有较大的发展预期，合理的产品入市将获得较大的市场机会。较大的市场机会。地块机遇启示地块机遇启示从地块启示得出项目定位的初步思路较高的地价排除了本案走低成本竞争的道路，虽然有较高的地价排除了本案走低成本竞争的道路，虽然有规划交通利好，但周边环境的制约，使项目单纯走高规划交通利好，但周边环境的制约，使项目单纯走高端路线的风险极大，梳理思路，既要创造较高销售单端路线的风险极大，梳理思路，既要创造较高销售单价，又要降低风险，价，又要降低风险，爱地提出将品质与高附加值契合爱地提出将品质与高附加值契合是本案发展的一个可行方向是本案发展的一个可行方向。市场分析市场分析洪塘板块洪塘板块慈城板块慈城板块近近市市中中心心板板块块近市中心板块：近市中心板块：以长岛花园、万达公寓为代表的高端产品市场。洪塘板块：洪塘板块：以奥林80、海德花园为代表的高附加值、品质高附加值、品质型产品市场型产品市场。慈城板块慈城板块：以维拉小镇为代表的高端产品市场。考虑本地块品质与高附加值契合的发展方向，以高端考虑本地块品质与高附加值契合的发展方向，以高端产品为主的近市中心板块和慈城板块与本案形成直接产品为主的近市中心板块和慈城板块与本案形成直接竞争的几率不大，本案的竞争主要集中在洪塘板块。竞争的几率不大，本案的竞争主要集中在洪塘板块。板块竞争格局板块竞争格局板块竞争格局板块竞争格局板块竞争分析板块竞争分析板块竞争分析板块竞争分析从本案的定位来看，目前区域市场内可参考的项目从本案的定位来看，目前区域市场内可参考的项目主要为奥林主要为奥林80、立方寓。、立方寓。售罄项目售罄项目在售项目在售项目待售项目待售项目（海德花苑）（海德花苑）（办公项目）（办公项目）本案本案竞争个案分析竞争个案分析竞争个案分析竞争个案分析从目前区域内热销楼盘来看，高品质和高附加值的结从目前区域内热销楼盘来看，高品质和高附加值的结合奠定了项目的热销，而这也将成为区域市场发展的合奠定了项目的热销，而这也将成为区域市场发展的趋势。趋势。洪塘板块竞争个案纵览洪塘板块竞争个案纵览项目名称项目名称物业类型物业类型主力面积（）主力面积（）项目档次项目档次附加值附加值销售情况销售情况洪都花园多层、联排、双拼多层90-140中档-售罄亲亲家园多层、小高层、高层96-128中档品质售罄颐和名苑叠拼、高层高层50-80、90-120中档-尚余55套可售盛世嘉苑多层60-80、100-120中低档-尚余6套可售立方寓单身公寓38-52中档品质+复式产品尚余42套可售奥林80多层、高层80-90中高档品质+西班牙风格、block组合、花园洋房北区备案率92%海德花苑多层、高层100-130中高档-待售中房拓展地块多层-待售项目热卖的竞争点分析：宁波首创的西班牙风格宁波首创的西班牙风格宁波首创的宁波首创的BLOCKBLOCK组团围合组团围合退台式花园洋房退台式花园洋房婚房概念婚房概念新颖的设计新颖的设计.奥林奥林8080热卖行情：热卖行情：南区多层、小高层售罄，其中多层的花园洋房在二手市场中亦一房难求 北区高层现价14000-15000元/，总备案率已达92%。项目高项目高附加值附加值促成功促成功热卖项目解析热卖项目解析热卖项目解析热卖项目解析面积供应分析面积供应分析面积供应分析面积供应分析项目名称项目名称4040以以下下40-5040-5050-6050-6060-7060-7070807080801008010010012100120 0120120以以上上奥林奥林8080颐和名苑颐和名苑海德花苑海德花苑主力面积主力面积次主力面积次主力面积少量产品少量产品区域在售、待售楼盘户型面积比较区域在售、待售楼盘户型面积比较从洪塘板块在售和待售的户型面积分析，市场客群的从洪塘板块在售和待售的户型面积分析，市场客群的面积需求主要集中在中小套型。面积需求主要集中在中小套型。70万80万90万100万110万120万130万140万150万以上奥林80颐和名苑（预估15000）海德花苑（预估15000）从目前区域市场的主流总价来看，从目前区域市场的主流总价来看，80-12080-120万的总价万的总价是市场的机会点。是市场的机会点。总价需求分析总价需求分析总价需求分析总价需求分析立方寓60万市场机会点楼盘楼盘购买购买产品产品购买客户区域购买客户区域购房需求购房需求客户职业客户职业盛世嘉苑盛世嘉苑60-80的两居室主要来自江北、海曙新宁波人结婚比较多，也有部分创业园区和洪塘本地婚房需求创业园区各类企业职工、江北私营企业员工奥林奥林808045-65的多层单身公寓江北最多，海曙次之，然后是江东新宁波人购婚房、少量投资客户洪塘工厂的员工，江北、海曙私企的职员，以外贸、物流行业为主新宁波人是重点引导的客户新宁波人是重点引导的客户通过板块内盛世嘉苑、奥林通过板块内盛世嘉苑、奥林8080两个项目的客群分析两个项目的客群分析可得，以江北本地客户为主，首置型需求为主，同可得，以江北本地客户为主，首置型需求为主，同时，新宁波人是板块内重点引导的客户。时，新宁波人是板块内重点引导的客户。区域客群分析区域客群分析区域客群分析区域客群分析区域市场回顾区域市场回顾区域市场回顾区域市场回顾从区域市场的主流套型来看，满足基本生活功能的两从区域市场的主流套型来看，满足基本生活功能的两房和小三房是市场需求的主流；房和小三房是市场需求的主流；从区域楼盘的总价范围来看，从区域楼盘的总价范围来看，80-120万之间的房源是万之间的房源是市场的机会点；市场的机会点；从区域楼盘客户组成来看，以面向首次置业和改善型从区域楼盘客户组成来看，以面向首次置业和改善型的刚性需求群体为主，新宁波人是主力引导客群；的刚性需求群体为主，新宁波人是主力引导客群；从区域热销楼盘来看，迎合目标客群需求的高附加值，从区域热销楼盘来看，迎合目标客群需求的高附加值，高品质楼盘是获得高回报的关键。高品质楼盘是获得高回报的关键。项目定位项目定位本项目受区域印象和地块自身条件制约，无法单纯走高端路线从地块的分析获得的思路：本项目高地价也决定了低成本、低价格的发展路线不可取本案启示以鲜明的项目个性以鲜明的项目个性捕获目标客户眼球捕获目标客户眼球利用高附加值产品利用高附加值产品获取更多利润获取更多利润区域市场的客户主要以面向首置和改善型的刚性需求人群为主。从市场的分析获得的思路：将本案打造成以将本案打造成以紧凑三房为主，紧凑三房为主，辅以小面积两房辅以小面积两房的高品质社区。的高品质社区。区域市场不乏投资型楼盘，但受大市影响较大，对多数项目而言，投资客不能作为主力目标客群。规规避避市市场场奉奉孝孝契契合合客客户户需需求求结合地块分析与市场分析形成项目定位思路以中小户型为主，具有鲜明风格的以中小户型为主，具有鲜明风格的高品质、高附加值社区高品质、高附加值社区降低风险降低风险 保证利润保证利润基于爱地理解的项目定位，对产品竞争力的提升基于爱地理解的项目定位，对产品竞争力的提升做如下建议，在建议之前，为更好的契合目标客做如下建议，在建议之前，为更好的契合目标客户需求，先就目标客户作相应描述户需求，先就目标客户作相应描述客群描述客群描述购房目的描述购房目的描述购房目的描述购房目的描述租房父母家没归属感花费大空气/环境普通住宅密度大/拥挤缺乏满足感/成就感私密感/自由感住宅密度大/拥挤决定落户宁波把父母接来养老为结婚生子作准备从大家庭独立出来，建立小家为结婚生子作准备群体类型原来居住条件对原居所的不满买楼原因/动机 新宁波人新宁波人（包括外来新婚群体）新婚群体（本地）初次置业者购房目的描述购房目的描述购房目的描述购房目的描述新宁波人新宁波人宁波本地自建房、分配房市区已买商品房不能体现个人品位 空气差环境吵杂住宅密度大/拥挤面积小不够住没有社区配套提升房子档次，改善居住环境买个大家庭够住的大房把父母接来养老群体类型原来居住条件对原居所的不满买楼原因/动机改善型需求者新宁波人新宁波人：经济实力有限，置办房产的需求迫切 对距离的敏感度相对较低 购买产品时具有一定的感性成分，对生活文化有一定的要求 年纪较轻，见多识广，更容易接受新消费观念客群特性描述客群特性描述客群特性描述客群特性描述对总价有一定抗性、追求高性价比、又实用又新颖对总价有一定抗性、追求高性价比、又实用又新颖体现在对物业的需求体现在对物业的需求如何有效跳出市场、把握此类客群？如何有效跳出市场、把握此类客群？项目提升项目提升套型面积 高得房率高得房率 为显示出产品的高附加值，为开发商赢得市场，增加产品综合竞争力，“偷面积”便成为最行之有效的利器。但宁波现行的政府规定让“偷面积”变得举步为艰，以下列举几种我司已成功操作的套型设计方式。架空处理早期可以利用架空处理不算面积，完全赠送一个房 间，虽然与规范并不冲突，但偷面积的目的过于明显，现已无法通过报批，并且对设备平台的设置也有了新的规定。案例：我司集市港项目案例：我司集市港项目我公司正在操作的集市港项目以此形式报批时规划不通过不算面积算一半面积赠送面积阳台变厨房阳台变厨房厨房变房间厨房变房间要点：利用设备平台为赠送面积，后期将厨房改为房间，功能上增加了一房利用阳台算一半面积，后期改为厨房，相当于赠送了半个厨房设备平台、阳台案例：我司集市港项目案例：我司集市港项目超大阳台要点：早期可以利用超大阳台后期改为房间或客厅使用，但面积只算一半，相当于赠送半个房间08年2月宁波市规划局对阳台有了新规定：住宅凹阳台进深不应超过1.8米。对套型建筑面积小于等于100平方米的，未折算前凹阳台建筑面积不应超过6平方米；对套型建筑面积大于100平方米的，未折算前凹阳台建筑面积不应超过套型建筑面积的6。并且此方式偷面积的目的也过于明显，报批难以通过。维科水岸枫情、广博阳光丽园等都曾采用过案例：水岸枫情案例：水岸枫情算一半面积算一半面积阳台要点：使用时将阳台包入，做为房间的一部分，增大房间面积，赠送部分面积。案例：都市丽湾等案例：都市丽湾等阳台阳台设备设备平台平台不算面积加大进深增加面积验收时验收后要点：设计时按飘窗要求进行设计，飘窗台做成假构造，验收后敲掉飘窗台，使房间进深加大60公分，面积增加约2平方米。飘窗设计设计成假成假墙做墙做出凸出凸窗的窗的形式形式60CM案例：我司集市港项目案例：我司集市港项目算一半面积要点：采用双开门电梯，将电梯厅设于户内，变成入户花园，面积减半，既可以独立入户，又减少了公共面积增加户内面积，还有了自家花园，一举三得。花园式独立电梯厅案例：奥林案例：奥林80 小结：偷面积对销售无疑是有利的，但在前期设计与报批时增加了难度，特别是在现行的规定下，明显的、大面积的偷面积的方式已经难以通过。因此需要在户型设计上花更多的心思，将户型设计得合理舒适、实用并让客户感觉超值，可以将户型做为项目的一个亮点来推进销售。绿城西子百合公寓的现代风格简洁、大气、理性，符合项目对客群的定位且市场认可度高，更易显出档次，风险小，建筑稳而不沉，愈久弥新。建筑风格建筑风格 现代风格现代风格根据2010年1月1日出台的宁波市建设工程停车配建指标规定(修订)中规定，每100商品房需配1个车位。该项目规划要求需配备停车位约700个，机动车泊位中应保证5%以上为地面停车位。停车方式停车方式虽然地下室的建造成本较高，但地面车位过多会对小区造成一些负面影响：l行车噪音对小区的影响l影响小区内交通安全l影响小区整体档次及环境独立地下车库独立地下车库人防面积为必须建造的部分，无可避免。以下为非人防部分的地下面积的两种操作方式，并以我司操作过的尚南华庭尚南华庭项目为例，所得经验经验：地下车位地下车位无产权，有独立使用权且可以当储藏室，私有感强。建筑面积约43/户售价约8-10万/个建造成本约86000元与建造成本相当，收支平衡无产权，但有独立使用权，只能停车建筑面积约38/户售价约5-6万/个建造成本约76000元高于建造成本，且销售有一定困难小结：为保证小区的安全与整体环境，并经过分析与实践经验，独立地下车库基本上达到收支平衡。因此建议小区以地下停车为主，将非人防的面积分小区以地下停车为主，将非人防的面积分隔为独立私人停车库出售隔为独立私人停车库出售。地下独立车库示意图地下独立车库示意图销售策略Thanks！