资源描述
1市场分析市场分析项目界定项目界定企业目标企业目标2 21 13 3报告思路报告思路市场与目标的对比分析市场与目标的对比分析4 4客户分析定位客户分析定位5 5物业发展建议物业发展建议6 62南昌市近年南昌市近年GDPGDP及人均及人均GDPGDP上涨迅速，房地上涨迅速，房地产业进入高速发展期产业进入高速发展期房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系项目属性解析项目属性解析3人口稳定增长，城市化率（人口稳定增长，城市化率（46.346.3）逐年提高，）逐年提高，为房地产业快速发展提供了支撑为房地产业快速发展提供了支撑南昌市2005年末常住 人口451万，户籍人口475万，其中非农业人口220万，城市化率为46.3，人口自然增长率约8.03项目属性解析项目属性解析4第三产业发展潜力巨大，写字楼需求不断提第三产业发展潜力巨大，写字楼需求不断提升，高端物业供不应求。升，高端物业供不应求。p第三产业比重较低，发展潜力巨大p第三产业正迅速发展，高级服务业如顾问咨询、金融理财、信息服务、国际贸易等，已经逐步打入南昌市场，造成了写字楼的需求不断扩大，高端物业的稀缺也成为了南昌写字楼市场目前的瓶颈。第第 三三 产产 业业 构构 成成 比比 例例2004年年2005年年项目属性解析项目属性解析5南昌市宏观总结南昌市宏观总结发展态势良好，为房地发展态势良好，为房地产业发展奠定了良好的平台产业发展奠定了良好的平台南昌市近年南昌市近年GDPGDP及人均及人均GDPGDP上涨迅速，房地产业进入高上涨迅速，房地产业进入高速发展期速发展期人口稳定增长，城市化率（人口稳定增长，城市化率（46.3）逐年提高，为房地产）逐年提高，为房地产业快速发展提供了支撑业快速发展提供了支撑第三产业发展潜力巨大，写字楼需求不断提升，高端物业第三产业发展潜力巨大，写字楼需求不断提升，高端物业供不应求。供不应求。宏观经济宏观经济城市化率城市化率产业结构产业结构项目属性解析项目属性解析6城市规划：一江两岸、一核五片；西进、东拓、北控、南延，城市规划：一江两岸、一核五片；西进、东拓、北控、南延，多点多组团建设；多点多组团建设；红谷滩是一个规划发展重点区域红谷滩是一个规划发展重点区域u一江两岸：指沿着赣江两岸的投资建设重点u一核五片：一核指中心城区；五片区指东面的昌东片区、南面的莲塘片区、西南面的望城组团以及梅岭风景区的湾里组团u东拓是指东面的高新技术开发区，但该片区由于受到艾溪湖影响发展空间有限u北控指南昌市城区的发展在北面应得到控制，主要是受昌北机场的影响u南延是指城市发展向南面的南昌县延伸u本项目地处中心区的本项目地处中心区的核心发展区域，南昌市核心发展区域，南昌市中心的门户位置。中心的门户位置。昌昌南南片片区区中心区中心区昌东片区昌东片区乐化乐化组团组团湾里湾里组团组团望城望城组团组团红谷滩红谷滩新建新建西进东拓高新技术开发区高新技术开发区象湖象湖昌南昌南南延北控项目属性解析项目属性解析7本项目区域立足红谷滩八一大桥下，可承接红本项目区域立足红谷滩八一大桥下，可承接红谷滩新区和市中心区发展的谷滩新区和市中心区发展的双重带动作用双重带动作用p 红谷滩新区在2000年开始兴建，现在成为了南昌市新的行政中心，将来南昌最大的CBD核心区域红谷滩中红谷滩中心新区心新区p 投资潜力巨大，南昌人一致看好红谷滩区，认为今后的城市核心CBD，高档住宅区都将集中在红谷滩。树立企业形象、抓住市场时机树立企业形象、抓住市场时机项目属性解析项目属性解析8项目具体位置项目具体位置u项目位于红谷滩北部，八一大桥西岸；u东面正临赣江；u西南为红谷滩南昌市政府；u南眺中国四大名楼滕王阁；u北望为凤凰洲高档住宅区；本项目本项目八一大桥八一大桥南昌市政府南昌市政府滕王阁滕王阁项目属性解析项目属性解析9本项目四周景观本项目四周景观 一江两岸，尽收眼底一江两岸，尽收眼底本项目本项目景观资源景观资源两岸四面皆是风景项目属性解析项目属性解析10对项目的理解对项目的理解项目界定项目界定人均人均GDPGDP、城市化率上涨迅速、城市化率上涨迅速 第三产业发展潜力巨大的二线城市第三产业发展潜力巨大的二线城市 省政治经济中心，综合服务基地省政治经济中心，综合服务基地 城市新城市新CBDCBD，政府大力开发，政府大力开发 独一无二门户位置，一线江景独一无二门户位置，一线江景11市场分析市场分析项目界定项目界定企业目标企业目标2 21 13 3报告思路报告思路市场与目标的对比分析市场与目标的对比分析4 4客户分析定位客户分析定位5 56 6物业发展建议物业发展建议12客户目标企业战略客户目标企业战略本体条件本体条件市场实现市场实现结构化分析核心问题核心问题企业目标、本题条件、市场状况之间的关系企业目标、本题条件、市场状况之间的关系我们将结合企业战略，解读客户目标我们将结合企业战略，解读客户目标13企业战略企业战略u中航集团中航集团成功打入成功打入南昌市场南昌市场u建造南昌市建造南昌市最一流最一流的写字楼、酒店综合体的写字楼、酒店综合体14我们的一切研究都必须以现实条件为基础，我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向以客户的目标为导向基于企业战略的目标基于企业战略的目标基于企业战略的目标基于企业战略的目标地标型物业，高形象、高品质地标型物业，高形象、高品质地标型物业，高形象、高品质地标型物业，高形象、高品质酒店物业长期持有酒店物业长期持有酒店物业长期持有酒店物业长期持有高形象、高品质高形象、高品质高形象、高品质高形象、高品质酒店长期持有酒店长期持有酒店长期持有酒店长期持有15市场分析市场分析项目界定项目界定企业目标企业目标2 21 13 3报告思路报告思路市场与目标的对比分析市场与目标的对比分析4 4客户分析定位客户分析定位5 56 6物业发展建议物业发展建议16南昌市写字楼四大板块南昌市写字楼四大板块目前项目所在目前项目所在红谷滩板块是开发热点区域红谷滩板块是开发热点区域红谷滩板块红谷滩板块市中心板块市中心板块朝阳洲板块朝阳洲板块高新园区板块高新园区板块u目前南昌办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括：u以八一广场为中心的u 市中心板块市中心板块u以洪城路沿线周边的u 朝阳洲板块朝阳洲板块u随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括：u以新迁市政府为中心的u 红谷滩板块红谷滩板块u以高新科技开发区为产业基地的u 高新园区板块高新园区板块片区划分片区划分17市中心板块市中心板块片区以八一广场为核心，沿八一大道呈带状片区以八一广场为核心，沿八一大道呈带状分布，是南昌最早成型同时也是目前最集中的核心商务区。分布，是南昌最早成型同时也是目前最集中的核心商务区。u成熟度较高u市政及商务配套齐全片区划分片区划分核心驱动力核心驱动力未来发展趋势未来发展趋势u租金：5065元/m2/月u售价：6000-8000元/m2租金租金/售价售价u外围交通组织不畅，物业形象及内在品质已不能满足越来越挑剔的客户，停车位不足的情况突出，中高端客户外迁的趋势明显。片片区区缺缺点点u未来5年内将继续保持领先地位；u土地供应稀缺，后续供应量有限；租售状况租售状况u受产权影响，大部分物业以租赁为主；高品质的物业招租良好，出租率在8585以上；18市中心区典型写字楼扫描市中心区典型写字楼扫描项目江信国际大厦华龙国际恒茂国际凯莱大酒店写字楼部分财富广场建筑面积4.2万(平方米)2.7万(平方米)8.5万(平方米)-7.2万(平方米)标准层面积100211001300-1100销售均价65元/平方米（含物业管理、水电费）35元/月/平方米60元/平方米/月8300元/平方米80-100（无江景）120元/月/平方米（江景）40元/月/平方米租售率90%以上70%以上90%视客户要求以酒店服务场所分割80%以上电梯品牌数量OTIS/3部OTIS/6部HITACHI(每栋5部)3部迅达/4部单部服务面积14000多44637000多12000多8500多空调/品牌中央空调中央空调/中宇中央空调/约克中央空调中央空调/约克大堂面积/高度70平方米/3米300平方米/9米300(200)平方米/6.5米900平方米/10米50平方米/5米客户构成NOKIA、TCL、方正电脑、IBM、SUN 江西电视台广告中心江西国际信托投资股份有限公司法国飞达轮船(中国)有限公司江西省农村信用社联合社电子银行部平安保险江西福彩中国移动质监局华龙科技江西飞华数码江西旺华置业可口可乐公司瑞华贸易公司爱立信华为摩托罗拉江铃进出口公司南昌思创通讯科技有限公司城市娱乐调频Happy100.7江西美亚商旅航空服务有限公司江西中矗律师事务所江西奥维兰科技有限公司上海贝尔阿尔卡特股份有限公司江西分公司片区现状片区现状19朝阳洲板块朝阳洲板块该片区以洪城商圈为核心，辐射周边区该片区以洪城商圈为核心，辐射周边区域。域。u片区内有南昌大桥连接红谷滩CBD商务区u市政配套设施较为完善 片区划分片区划分核心驱动力核心驱动力未来发展趋势未来发展趋势u租金：3050元/m2/月u售价：4500-7000元/m2租金租金/售价售价u片区无明显产业聚集优势，发展潜力有限。片片区区缺缺点点未来5年内发展潜力不大租售状况租售状况u出租率80%以上20高新园区板块高新园区板块片区作为南昌市的高新科技产业园区，依托政策片区作为南昌市的高新科技产业园区，依托政策上的优惠条件，聚集了大量的科技、上的优惠条件，聚集了大量的科技、IT IT软件类企业。软件类企业。u物业价格相对较低u产业结构稳定片区划分片区划分核心驱动力核心驱动力未来发展趋势未来发展趋势u租金：2035元/m2/月u售价：4000-5000元/m2租金租金/售价售价u由于片区的开发以政府规划为主导，办公物业的市场化程度并不高，入住企业结构单一，并以租赁为主，自成一体，对南昌写字楼市场整体格局影响不大。片片区区缺缺点点u发展潜力不大租售状况租售状况u出租率在7070左右21红谷滩板块红谷滩板块红谷滩作为南昌市重点规划打造的红谷滩作为南昌市重点规划打造的CBDCBD核心商务核心商务区，同时也将成为南昌房地产最具发展潜力的区域，预计成熟期在区，同时也将成为南昌房地产最具发展潜力的区域，预计成熟期在3 35 5年内。年内。u随着开发的逐步深入，商务配套日益完善，片区内物业价值的提升将呈明显的上升势头 片区划分片区划分核心驱动力核心驱动力未来发展趋势未来发展趋势u租金：5060元/m2/月u售价：6000-7500元/m2租金租金/售价售价u尚处于发展阶段，相关配套不是很完善，人口不多片区片区缺点缺点u红谷滩片区在城市规划、政策支撑、市政资源支配以及开发商投入力度等方面具有不可比拟的优势。优势资源的整合将极大提升片区价值，对片区内物业的价值也会形成支撑，未来的红谷滩将是南昌市写字楼市场的焦点。租售状况租售状况u由于项目较新，入伙企业不多，刚处于开发阶段本项目本项目22目前南昌市场写字楼租售情况良好目前南昌市场写字楼租售情况良好名称名称建筑面积建筑面积租金租金(售价售价)租售率租售率恒茂国际8.5万60元/平方米/月80%江信国际4.2万65元/平方米/月95%国贸广场5.6万40元/平方米/月95%财富广场7.2万40元/平方米/月80%华龙国际2.7万35元/平方米/月70%浦发银行3.2万30元/平方米/月95%华财大厦1.5万30元/平方米/月100%地王广场6.5万40元/平方米/月95%凯莱酒店-80120元/平方米/月-租售率非常火爆23南昌写字楼随着第三产业不断的发展，需求量南昌写字楼随着第三产业不断的发展，需求量也不断增加，发展空间巨大也不断增加，发展空间巨大24但是，目前市场上的写字楼尚未达到真正甲级水平但是，目前市场上的写字楼尚未达到真正甲级水平25目前南昌市场的已入驻中、高档写字楼存在的问题目前南昌市场的已入驻中、高档写字楼存在的问题 层高低，大堂形象差层高低，大堂形象差名称层高/净高大堂面积大堂高度恒茂国际3.5/2.4300（200）两个大堂6.5江信国际3.6/2.6703国贸广场3.5/2.41004.5财富广场3.5/2.4505华龙国际4.0/3.03009浦发银行3.5/2.530无挑空凯莱酒店3.4/2.4800（酒店）10市场现状市场现状26停车位少停车位少通常办公楼应该满足通常办公楼应该满足100100平方米平方米0.50.5个以上停车位个以上停车位商务配套缺乏商务配套缺乏现有办公楼配套，现有办公楼配套，缺乏会议中心缺乏会议中心，商务餐饮商务餐饮等配套等配套名称名称建筑面积建筑面积商务配套商务配套停车位停车位100100平米车位：个平米车位：个恒茂国际8.5万社区会所4000.47江信国际4.2万餐厅1000.23国贸广场5.6万无2000.35 财富广场7.2万商业1500.21华龙国际2.7万无3001.1浦发银行3.2万员工餐厅1000.31地王广场6.5万附近餐厅2000.30目前南昌市场的已入驻中、高档写字楼存在的问题目前南昌市场的已入驻中、高档写字楼存在的问题 停车位少、配套设施差停车位少、配套设施差市场现状市场现状27l物业管理主要是发展商或本地物业管理公司物业管理主要是发展商或本地物业管理公司l物业管理仅限于简单的保安和保洁服务物业管理仅限于简单的保安和保洁服务l一般甲级写字楼拥有名声卓著具备相关经验的物业管理公司一般甲级写字楼拥有名声卓著具备相关经验的物业管理公司物业物业管理公司管理费：元恒茂国际开发商自己物业 1.5江信国际江信国际物业公司 包含在租金里国贸广场江西巨成实业发展有限公司物业公司 1.2财富广场江西华特实业发展有限公司 3.5华龙国际深圳龙城物业3浦发银行本地公司1.2地王广场本地公司3.8目前南昌市场的已入驻中、高档写字楼存在的问题目前南昌市场的已入驻中、高档写字楼存在的问题 物业管理档次差物业管理档次差市场现状市场现状28甲级写字楼电梯单部服务面积甲级写字楼电梯单部服务面积通常在通常在5000600050006000平方米平方米/部部名称名称建筑面积建筑面积电梯品牌电梯品牌/数量数量电梯速度（米电梯速度（米/秒）秒）单部服务面积单部服务面积恒茂国际8.5万日立HITACHI/10部2.58500江信国际4.2万OTIS/3部114000国贸广场5.6万OTIS/6部1.29300财富广场7.2万迅达/8部1.59000华龙国际2.7万OTIS/5部2.55400浦发银行3.2万OTIS/2部116000华财大厦1.8万OTIS/3部16100目前南昌市场的已入驻中、高档写字楼存在的问题目前南昌市场的已入驻中、高档写字楼存在的问题 电梯数量少、服务面积过大电梯数量少、服务面积过大市场现状市场现状29l大多数写字楼单层面积过小大多数写字楼单层面积过小l大多写字楼没有为客户服务大多写字楼没有为客户服务一步到位一步到位的意识的意识l因为客户群行业比较分散，很难有标准因为客户群行业比较分散，很难有标准物业交房标准单层面积恒茂国际毛坯 1200江信国际简单装修 1000国贸广场毛坯 1400财富广场简单装修1100华龙国际毛坯1100浦发银行毛坯1000凯莱酒店酒店客房改建目前南昌市场的已入驻中、高档写字楼存在的问题目前南昌市场的已入驻中、高档写字楼存在的问题 单层面积小、交房标准低单层面积小、交房标准低市场现状市场现状30目前写字楼存在的缺陷目前写字楼存在的缺陷u层高(净高)低,大堂形象差u停车位少,商务配套设施差u物业管理档次低u电梯数量少,单部服务面积过大u单层面积小,交房标准低市场现状市场现状31未来两、三年的写字楼的发展怎么样？未来两、三年的写字楼的发展怎么样？主要集中在红谷滩区主要集中在红谷滩区20092010年将有年将有5个新项目入市个新项目入市总量约为总量约为30多万平米多万平米32三年内投入市场的楼盘三年内投入市场的楼盘品质有提升的趋势品质有提升的趋势楼盘名称泰耐克大厦联发大厦新地中心科恩金融中心中航广场物业形式办公楼，公寓商业、酒店办公楼，公寓楼，商业办公楼，公寓楼，酒店办公楼、酒店、商业办公楼、酒店、商业写字楼规模2.8万平方米8.12万平方米3.6万平方米方案设计中，预计2010年后推出市场一期约2.4万总层数43层49层写字楼24层39层层高4米3.7米-3.7米单层面积1830平方米1680平方米-1500电梯配置9部16部-10部停车位529(0.63)792(0.97)-500（0.93）容积率6.55-6.45主楼高度202米194.8236米150米预计面市时间2010年交房2009年底交房方案设计中2009年底市场未来市场未来333月20072007年年6月9月20082008年年3月6月9月3月6月9月12月20092009年年12月3月20072007年年6月9月20082008年年3月6月9月3月6月9月12月20092009年年12月3月20072007年年6月9月20082008年年3月6月9月3月6月9月12月20092009年年12月3月20072007年年6月9月20082008年年3月6月9月3月6月9月12月20092009年年12月联发大厦联发大厦(8.12万平方米)泰耐克金融大厦泰耐克金融大厦(2.8万平方米)新地中心新地中心(10万平方米)红谷大厦红谷大厦(8万平方米)但项目入市时间较为尴尬，竞争比较激烈但项目入市时间较为尴尬，竞争比较激烈3月20072007年年6月9月20082008年年3月6月9月3月6月9月12月20092009年年12月本项目本项目(2.3万平方米)竞争项目销售时间对照竞争项目销售时间对照项目比较项目比较未来存在一定的竞争压力未来存在一定的竞争压力34南昌写字楼市场结论南昌写字楼市场结论市场结论市场结论需求上需求上供应上供应上出租率高，市场供不应求出租率高，市场供不应求随着经济发展，写字楼需求明显提升随着经济发展，写字楼需求明显提升目前市场写字楼层次低，不能满足高端需求目前市场写字楼层次低，不能满足高端需求未来两、三年供应量大，品质提升、市场竞未来两、三年供应量大，品质提升、市场竞争激烈争激烈35写字楼市场分析结论写字楼市场分析结论l地理位置上讲本项目具备发展办公物业的地理位置上讲本项目具备发展办公物业的先决条件先决条件l目前供应主要是中档写字楼，目前供应主要是中档写字楼，高档写字楼供应缺失高档写字楼供应缺失。l新入市项目品质有新入市项目品质有提高的趋势提高的趋势l未来未来2323年放量主要集中红谷滩，部分属于真正的年放量主要集中红谷滩，部分属于真正的高高档项目档项目；且品质明显提高，；且品质明显提高，未来存在一定竞争未来存在一定竞争高品质办公楼高品质办公楼是本项目的发展方向是本项目的发展方向36市场分析市场分析项目界定项目界定企业目标企业目标2 21 13 3报告思路报告思路市场与目标的对比分析市场与目标的对比分析4 4客户分析定位客户分析定位5 56 6物业发展建议物业发展建议37市场与目标的对比分析市场与目标的对比分析我们有没有先天竞争优势？38写字楼先天竞争优势比较写字楼先天竞争优势比较项目名称项目名称所处区域所处区域景观条件景观条件景观等级景观等级恒茂国际市中心区域八一广场、社区大型景观中心华龙国际市中心区域 无凯莱酒店市区沿赣江区域赣江江景、正对红谷滩中心联发大厦红谷滩开发区中心二线赣江江景、红谷滩区域景观新地中心红谷滩开发区中心二线赣江江景、红谷滩区域景观泰耐克金融大厦红谷滩开发区中心一线赣江江景、红谷滩区域景观中航广场红谷滩开发区边缘一线赣江江景、八一大桥景观条件景观条件景观优势并不明显39写字楼先天竞争优势比较写字楼先天竞争优势比较项目名称项目名称所处区域所处区域地段条件地段条件地段等级地段等级恒茂国际市中心区域市中心区域，交通四通八达华龙国际市中心区域 八一大道沿线，交通主干道凯莱酒店市区沿赣江区域市区沿江，八一大桥引桥下新地中心红谷滩开发区中心红谷滩新区中心，规划中地铁三号线与轻轨交汇处泰耐克金融大厦红谷滩开发区中心红谷滩新区中心，规划中地铁三号线与轻轨交汇处联发大厦红谷滩开发区中心红谷滩新区中心，规划中地铁三号线与轻轨交汇处中航广场红谷滩开发区边缘红谷滩边缘，八一大桥引桥下，进入市区门户位置地段条件地段条件较市中心有距离红谷滩门户，必经之路40写字楼先天竞争优势比较写字楼先天竞争优势比较项目名称项目名称所处区域所处区域地标条件地标条件地标性等级地标性等级恒茂国际市中心区域位于八一广场旁边，市中心超大规模华龙国际市中心区域 八一大道沿线，建筑外型不佳凯莱酒店市区沿赣江区域沿江区域，楼层不高联发大厦红谷滩开发区中心192米主楼高度，建筑外型简洁新地中心红谷滩开发区中心236米江西省第一高楼泰耐克金融大厦红谷滩开发区中心202米主楼高度中航广场红谷滩开发区边缘140米双子楼，八一大桥桥头，市区往返红谷滩、机场枢纽位置地标性地标性红谷滩地标不明显41项目存在的一定的劣势项目存在的一定的劣势劣势劣势u项目在八一大桥下相对独立u不在红谷滩的中心位置u红谷滩中心市政府周边写字楼项目较多，形成了聚集效应，u本项目周边多以住宅为主，相对孤立u进入市场的时机相对滞后u红谷滩在本项目之前有34个项目问世，带来的竞争压力很大42地段地段景观景观产品产品品牌品牌竞争中脱颖而出的办公楼发展模式竞争中脱颖而出的办公楼发展模式43四类发展模式的写字楼分析四类发展模式的写字楼分析u案例案例:上海世纪巴士大厦上海世纪巴士大厦u位于人民广场周边,淮海路、南北高架交界处；u写字楼品质在区域内属较低档次，但租金不低；u入住率达95%以上靠地段优势靠地段优势人民广场人民广场淮海路CBD区u特点：特点：交通十分便利，周边配套完 善，纯粹依靠地段位置吸引市场。44四类发展模式的写字楼分析四类发展模式的写字楼分析u案例案例:杭州西湖国贸中心杭州西湖国贸中心u位于湖滨路沿线，紧靠西湖；u写字楼独立于杭州各大CBD区域，附近无同类型写字楼；u实现价格较高(2.3万/平米)，杭州处于高档水平;靠景观优势靠景观优势u特点：特点：靠独一无二的景观优势支持,片区内无其他同类型楼盘竞争,在市场形成差异性、唯一性45四类发展模式的写字楼分析四类发展模式的写字楼分析u案例案例:上海世纪商贸广场上海世纪商贸广场The CenterThe Centeru不属于上海各大CBD区域；u以开发商和记黄埔和记黄埔地产集团的品牌吸引市场相关企业 u实现价格较高,租价$1.50元/天 米,管理费 31.54元/月 米 靠品牌优势靠品牌优势u特点：特点：依靠开发商背景,或者主力客户的影响力,来拉动市场客户。吸引大部分产业链上、或相关合作企业来消化写字楼体量。u案例案例:上海港汇广场写字楼上海港汇广场写字楼u附近商业为主,写字楼较少,不属于上海各大CBD区域；u以主力客户微软微软的品牌吸引市场相关下游企业 46四类发展模式的写字楼分析四类发展模式的写字楼分析u案例案例:上海仙乐斯广场上海仙乐斯广场u最保密的写字楼u电梯楼层密码确认,完全在电梯厅外操作u在几楼办公企业的电子卡,只能确定该楼层的停靠靠产品优势靠产品优势u特点：特点：满足客户办公私密性要求,做到市场绝无仅有,成为最大卖点u内部租户：内部租户：汇丰数据处理(上海)有限公司 美国芯源系统股份有限公司上海代表处泛太咨询(上海)有限公司47地段地段景观景观产品产品品牌品牌本项目景观与位置上不具备竞争优势本项目景观与位置上不具备竞争优势,可以从产品可以从产品上突破上突破 没有竞争优势没有竞争优势48产品力是本项目发展方向产品力是本项目发展方向什么样的产品符合客户的要求？什么样的产品符合客户的要求？49市场分析市场分析项目界定项目界定企业目标企业目标2 21 13 3报告思路报告思路市场与目标的对比分析市场与目标的对比分析4 4客户分析定位客户分析定位5 56 6物业发展建议物业发展建议50南昌市主要办公楼客户类型南昌市主要办公楼客户类型u南昌的主要办公楼客户包括南昌的主要办公楼客户包括金融投资类企业金融投资类企业信息技术类信息技术类实业以及集团类公司实业以及集团类公司物流贸易进出口企业物流贸易进出口企业企业服务类（律师事务所，企业服务类（律师事务所，咨询公司等）咨询公司等）房地产类企业房地产类企业51金融投资类客户以及大型信息技术类企业客户价格承受能力强，主要选址标准是标志性（代表性）物业客户主要关注点：客户主要关注点：u市区最标志性，传统认知最高办公楼市区最标志性，传统认知最高办公楼u硬件配置较高的办公楼硬件配置较高的办公楼u同时交通便捷，位置优越同时交通便捷，位置优越u江信国际是南昌市场最具代表性写字楼，聚集了南昌最高端企业客户。u入住企业以金融投资类企业以及大型的信息技术类企业为主：u金融投资类：江西国际信托投资公司、太平人寿保险、申银万国证券、南昌市商业银行等。u信息技术类：NOKIA、TCL、方正电脑、IBM、SUN等。52华龙国际刚入世，依靠综合品质吸引了部分大型企业华龙国际仅对外租赁，入住企业规模较大主要依赖于较高的综合品质3.0米净高，300平方米、挑高9米大堂，6部OTIS电梯，中央空调客户主要关注点：客户主要关注点：u交通便捷，位置优越交通便捷，位置优越u办公楼综合素质高办公楼综合素质高53中小型企业价格承受能力相对弱，主要选址标准是城市中心位置u财富广场聚集了大量的小型企业，入住企业数量约100家u主要依托城市核心位置的优势，吸引大量小型企业u小面积划分出售，满足小型客户办公需求54相对于江信国际大厦、财富广场等办公楼，国贸广场位置稍差客户以贸易进出口类企业为主，与江信国际大厦、财富广场等办公楼形成明显差异主要得益于办公楼小面积划分对外出售，主要客户为中小型企业，面积划分满足客户需求中小型企业价格承受能力弱，主要选址标准是城市中心位置通常物流贸易进出口企业价格承受能力较强，聚集效应明显南昌的城市特性决定本地区此类企业普遍规模较小55南昌市企业客户办公选址综合要素分析南昌市企业客户办公选址综合要素分析南昌入住办公楼企业分类南昌入住办公楼企业分类特征及选址标准分析特征及选址标准分析例例金融投资类客户金融投资类客户价格承受能力强价格承受能力强标志性或代表性物业标志性或代表性物业硬件配置优越，综合品质高硬件配置优越，综合品质高交通便捷，位置优越交通便捷，位置优越大型信息技术类企业大型信息技术类企业实业集团类公司实业集团类公司小型企业服务机构小型企业服务机构价格承受能力相对较弱价格承受能力相对较弱交通便捷，物业形象好交通便捷，物业形象好通常选择城市核心位置以体通常选择城市核心位置以体现企业实力现企业实力小型物流贸易进出口企业小型物流贸易进出口企业房地产类企业房地产类企业江信国际广场江信国际广场华龙国际华龙国际财富广场财富广场国贸广场国贸广场56本项目不位于传统的城市中心位置，中小本项目不位于传统的城市中心位置，中小型客户不属于本项目目标客户型客户不属于本项目目标客户本项目本项目传统市中心区传统市中心区传统市中心区传统市中心区八一大桥八一大桥标志性建筑标志性建筑外立面：玻璃幕墙外立面：玻璃幕墙 +石材石材标志性位置，交通条件优越标志性位置，交通条件优越八一大桥零距离八一大桥零距离另一方面，开发商客户资源丰富；金融投资类企业是另一方面，开发商客户资源丰富；金融投资类企业是本项目的主要客户群体本项目的主要客户群体57客户定位客户定位u南昌市企业客户综合选址特征南昌市企业客户综合选址特征u对比案例：对比案例：上海金茂上海金茂：首批客户主要为国际知名企业驻上海办事处，国内大型企业等。后期陆续更换。u本项目特殊的地理位置本项目特殊的地理位置u江南信托丰富的客户资源江南信托丰富的客户资源客户客户南昌入住办公楼企业分类南昌入住办公楼企业分类特征及选址标准分析特征及选址标准分析金融投资类客户金融投资类客户价格承受能力强价格承受能力强标志性或代表性物业标志性或代表性物业硬件配置优越，综合品质高硬件配置优越，综合品质高交通便捷，位置优越交通便捷，位置优越大型信息技术类企业（含大型信息技术类企业（含外资）外资）实业集团类公司实业集团类公司小型企业服务机构小型企业服务机构价格承受能力相对较弱价格承受能力相对较弱交通便捷，物业形象好交通便捷，物业形象好通常选择城市核心位置以体通常选择城市核心位置以体现企业实力现企业实力小型物流贸易进出口企业小型物流贸易进出口企业房地产类企业房地产类企业重点客户重点客户核心客户核心客户58客户特征客户特征u多为外地（外资）企业驻南昌办事处多为外地（外资）企业驻南昌办事处u这类企业通常这类企业通常价格承受能力强价格承受能力强u该类企业面对的客户层次较高该类企业面对的客户层次较高u对办公场所对办公场所形象要求高，形象要求高，入住入住物业具有代表性物业具有代表性uu此类企业对于此类企业对于运营效率要求较高运营效率要求较高u内部沟通顺畅，保证内部沟通顺畅，保证公司内部的持续沟通与交流公司内部的持续沟通与交流u希望希望办公环境的稳定性，保证工作的长期高效办公环境的稳定性，保证工作的长期高效u信息至关重要信息至关重要，信息获取渠道便捷，信息交流通畅，信息获取渠道便捷，信息交流通畅u尊重员工尊重员工，了解员工是企业发展的动力，了解员工是企业发展的动力u形象的重要性形象的重要性以人为本的工作氛围以人为本的工作氛围高效的办公环境高效的办公环境59发展策略发展策略以人为本，建筑运营效率最高的品质办公楼以人为本，建筑运营效率最高的品质办公楼关键词：高品质、高效率、人性化关键词：高品质、高效率、人性化如何做到高品质物业？如何做到高品质物业？硬件设施如何实现高效？硬件设施如何实现高效？如何实现人性化？如何实现人性化？核核 心心 竞竞 争争 力力？60市场分析市场分析项目界定项目界定企业目标企业目标2 21 13 3报告思路报告思路市场与目标的对比分析市场与目标的对比分析4 4客户分析定位客户分析定位5 5物业发展建议物业发展建议6 661核心价值体系核心价值体系p利用现有资源，利用现有资源，挖掘项目价值挖掘项目价值；p做到做到以人为本以人为本，突出产品差异；，突出产品差异；p整合各方条件，整合各方条件，提高运营效率提高运营效率；62从旧从旧5A5A新新5A5A6E6E的趋势的趋势旧旧5ABA设备自动化系统SA安全防范系统CA通讯自动化系统OA办公自动化系统FA火警消防联动系统新新5A大楼品牌标准：A级地理位置标准：A级客户层次标准：A级服务品质标准：A级硬件设施标准：A级6EEssential business location重要的商务区重要的商务区Elegant building有品位的建筑有品位的建筑Excellent facility and service超一流的硬件设施与服务超一流的硬件设施与服务Extraordinary tenant出众的客户出众的客户Exact place for business纯商务纯商务Exception of sale非卖非卖63打造运营效率最高的办公楼打造运营效率最高的办公楼 如何做到如何做到高品质高品质？u南昌唯一五星级酒店、写字楼共享高品质资源南昌唯一五星级酒店、写字楼共享高品质资源u写字楼基本配置达到甲级水准写字楼基本配置达到甲级水准包含要素包含要素核心价值体系核心价值体系1、64南昌五星级酒店、写字楼综合体缺乏南昌五星级酒店、写字楼综合体缺乏南昌目前五星级酒店和写字楼南昌目前五星级酒店和写字楼凯莱大酒店凯莱大酒店江西宾馆江西宾馆索菲特酒店索菲特酒店泰耐克中心意大利酒店意大利酒店科恩中心中航广场中航广场（一期）原酒店的配套设施改建的写字楼，分布较乱，规模太小酒店酒店与写字楼分别于两幢楼内，各自独立设计方案规划中酒店与写字楼综合在一栋楼内，资源共享65综合体概念：综合体概念：利用资源共享，相互提升价值利用资源共享，相互提升价值综合体案例综合体案例金茂大厦金茂大厦（君悦酒店）明天广场明天广场（万豪酒店）苏州香格苏州香格里拉酒店里拉酒店50层以下写字楼5087层酒店40层以下写字楼4160酒店27层以下写字楼27层以上酒店特点：五星级酒店和写字楼综合体，单栋楼宇内实现资源共享，互相提升价值。写字楼为酒店带来大量商务客户，保证高入住率；酒店提供会议、会展服务，带动写字楼人气，树立高端形象。君悦酒店办公楼时尚生活中心香香格格里里拉拉酒酒店店6-27办公楼办公楼66资源共享资源共享 节省运营成本、提高运营效率节省运营成本、提高运营效率u餐饮服务餐饮服务：包括中餐厅、西餐厅；u会议中心会议中心：多媒体大厅、各类会议室、视频会议中心；u商务中心商务中心：包括银行、影印中心、快递服务；u休闲中心休闲中心：包括游泳池、健身房、桑拿中心等；u配套设施配套设施：包括咖啡馆、茶餐厅、便利店等；五大共享资源五大共享资源67打造运营效率最高的办公楼打造运营效率最高的办公楼 如何做到如何做到高品质高品质？u南昌唯一五星级酒店、写字楼共享高品质资源南昌唯一五星级酒店、写字楼共享高品质资源u写字楼基本配置达到甲级水准写字楼基本配置达到甲级水准包含要素包含要素核心价值体系核心价值体系1、68甲级写字楼基本标准（甲级写字楼基本标准（GAOSGAOS）交通便利，基础建设完备，位于城市CBD，行政配套齐全；建筑设计风格鲜明，气势宏大，外立面装修质素较高；平均每200平方木至少1个停车位；楼层吊顶后净高2.6米以上；平均每五层有一部电梯服务，等待时间不超过30秒；单层面积超过1000平方米；平均得房率在65%以上；提供24小时电力、空调供应；拥有名声卓著具备相关经验的物业管理公司；设施齐备，包括有银行、商务中心及餐饮等系列配套，且均以服务于大厦客户为主营销阶段，客户最关注的几项营销阶段，客户最关注的几项69大堂挑空两层，层高尽量做高，净高不低大堂挑空两层，层高尽量做高，净高不低于于2.72.7米米大气、简洁大气、简洁高贵、宏伟高贵、宏伟关键词关键词标准解析标准解析70相关商务配套齐全，地下室可设施双层停相关商务配套齐全，地下室可设施双层停车位，增高车位比车位，增高车位比标准解析标准解析71聘请知名物业管理公司，提升写字楼综合形象聘请知名物业管理公司，提升写字楼综合形象聘请聘请知名物业管理公司知名物业管理公司，提升写字楼综合形象，适当，提升写字楼综合形象，适当提高提高物业管理费，与市场形物业管理费，与市场形成成品质差异化品质差异化。建立采用国际知名物业管理公司输出管理（顾问）的形式，成本。建立采用国际知名物业管理公司输出管理（顾问）的形式，成本较低，实施灵活，又能起到物业管理国际化的市场效果。较低，实施灵活，又能起到物业管理国际化的市场效果。标准解析标准解析优点：u服务水准高，形象好，知名度高u对于外企及由发达城市进入南昌的企业有相当的吸引力u可以借助物业管理公司的渠道，接洽潜在客户72酒店、写字楼人流分离酒店、写字楼人流分离 电梯厅各自独立，避免人流混杂电梯厅各自独立，避免人流混杂标准解析标准解析建议:u提提高高梯梯速速和和载载重重量量至至2.5-3m/s2.5-3m/s、1350kg1350kg；u电电梯梯内内配配备备空空调调，注注意意轿轿厢厢装装修修档次；档次；u采采用用领领先先的的外外部部控控制制楼楼层层智智能能呼呼叫系统，提升电梯品质和档次；叫系统，提升电梯品质和档次；u保保证证一一部部电电梯梯最最多多服服务务5 5层层楼楼面面。写字楼、酒店电梯停靠各自分流。写字楼、酒店电梯停靠各自分流。73满足客户要求标准，按照国际甲级写字楼标准满足客户要求标准，按照国际甲级写字楼标准交房，避免客户二次装修的麻烦交房，避免客户二次装修的麻烦标准解析标准解析74VRVVRV分户计量空调系统符合市场主流需求，建分户计量空
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