项目市场调查及可行性分析报告.doc

项目市场调查及可行性分析汇报
××集团开发研究中心
目录
项目简介 3
第一部分：宏观环境分析 4
一、××市（县）概括 4
二、××市（县）经济环境分析 4
三、××市（县）都市环境分析 4
四、××市（县）宏观环境分析结论 5
第二部分：房地产市场分析 6
一、××市（县）房地产现实状况 6
二、××市（县）房地产发展趋势 6
三、××市（县）个案分析 6
四、××市（县）土地市场分析 6
五、××市（县）房地产发展特点 7
第三部分：竞争项目分析 8
一、项目一 8
二、项目二 8
三、项目三 8
四、竞争项目汇总分析 8
五、竞争项目与本案对比分析结论 8
第四部分：项目地块分析 9
一、地块简介 9
二、地块环境分析 9
三、地块SWOT分析 9
四、项目发展条件评估 10
五、地块初步定位 12
六、地块价值评估 13
七、地块分析结论 14
第五部分：项目经济分析 15
一、地块经济指标及测算根据 15
二、方案一经济分析 15
三、方案二经济分析（同上） 18
四、各方案经济对比分析 18
五、项目地块经济分析结论 19
第六部分：结论及提议 20
一、方案选择及优化 20
二、项目可行性分析结论 20
二、项目提议 20

项目简介
第一部分：宏观投资环境分析
一、××市（县）概括
1．××市（县）地理区位
2．××市（县）行政区划
3．××市（县）发展历史
4．××市（县）自然资源
5．××市（县）交通条件
二、××市（县）经济环境分析
1．××市（县）经济概况
最新一年旳经济概况
2．××市（县）经济增长趋势
近来5年经济增长状况
3．××市（县）经济横向比较
同一大区域市（县）或类似市（县）经济横向比较
4．××市（县）经济环境分析结论
三、××市（县）都市环境分析
1．××市（县）都市建设概况
2．××市（县）都市建设总体规划
最新一轮都市总体规划：都市定位、功能分区、都市发展方向。
3．××市（县）交通规划
最新一轮对外交通规划、都市内部交通规划
4．××市（县）商业网点规划
5．××市（县）都市环境分析结论
四、××市（县）宏观投资环境分析结论
第二部分：房地产市场分析
一、××市（县）房地产现实状况
1．××市（县）开发投资现实状况
最新一年房地产开发投资额、开发投资面积、动工量、竣工量等房地产开发建设状况
2．××市（县）房地产供需现实状况
最新一年房地产市场各类产品市场供应量、同意预售面积、套数、房地产交易额、面积、套数、各类产品交易价格
二、××市（县）房地产发展趋势
1．××市（县）近5年房地产开发投资分析
2．××市（县）近5年房地产成交量分析
3．××市（县）近5年房地产价格分析
4．××市（县）房地产发展趋势分析
三、××市（县）个案分析
1．××市（县）房地产板块分析
2．各板块经典项目分析
3．项目地块所在板块房地产概括
四、××市（县）土地市场分析
1．××市（县）土地交易概况
最新一年来土地交易状况简介
2．××市（县）招/拍/挂土地交易状况
最新一年来挂牌土地交易状况
3．××市（县）近期招/拍/挂地块简介
最新招/拍/挂成交地块地理位置、性质、规模等经济指标及成交状况等简介
五、××市（县）房地产发展特点
××市（县）房地产开发投资、供需关系、产品档次、户型、客户等各方面特点分析
第三部分：竞争项目分析
一、项目一
1．项目概况
2．项目规模
3．项目销售状况
4．项目产品分析
5．项目营销分析
6．客户分析
7．项目与本案有劣势对比
二、项目二
同上
三、项目三
同上
四、竞争项目汇总分析
五、竞争项目与本案对比分析结论
第四部分：项目地块分析
一、地块简介
1．地块概括
2．地块用地性质及经济指标
3．地块地质地貌分析
4．地块七通一平现实状况
5．地块四至
二、地块环境分析
1．地块交通条件
地块交通可达性，公交线路，与否临路，道路旳级别等
2．地块市政配套条件
3．地块自然景观条件
4．地块历史人文景观条件
5．地块周围建筑物
6．地块环境分析结论
三、地块SWOT分析
1．优势分析（Strength）
2．劣势分析（Weekness）
3．机会分析（Opportunity）
4．威胁分析（Treat）
5．交叉分析
SO（发挥优势、运用机会）

WO（运用机会，克服劣势）

ST（运用优势、回避劣势）

WT（减少劣势、回避威胁）

6．SWOT分析结论
四、项目发展条件评估
1．正原因评价
指标项
原因项
指标评价
单项权重
分值
指标
权重
原因
优(100)
良(80)
及格(60)
不及格(0)
交通条件
0.2
公交线路
≥7，辐射全市
≥5，辐射范围大
≥3，辐射本区域
＜3，辐射范围小
0.05

公交站
≤100m
≤300m
≤600m
＞600m
0.04

交通主干道
≤500m
≤800m
≤1000m
＞1000m
0.05

机动车可达性
道路不堵塞，可直达地块
高峰期塞车，可直达
直达困难
不可直达
0.06

市政配套
0.15
学校
大、中、小学、幼稚园齐全
≤500m
中学、小学、幼稚园齐全
≤1000m
小学、幼稚园齐全
≤1000m
＞1000m
0.06

公园广场
≤500m
≤800m
≤1000m
＞1000m
0.03

供电

0.03

供水

0.03

生活配套
0.25
购物
≤1km，5分钟车程有商业中心
≤2km，10分钟车程有商业中心
≤4km，20分钟车程有商业中心
＞4km
0.1

银行
≤200m
≤500m
≤1000m
＞1000m
0.025

邮局
≤200m
≤500m
≤1000m
＞1000m
0.025

运动
≤200m
≤500m
≤1000m
＞1000m
0.05

娱乐
≤200m
≤500m
≤1000m
＞1000m
0.025

餐饮
≤200m
≤500m
≤1000m
＞1000m
0.025

景观条件
0.15
山景
旁山
近山
可观山
没有山景
0.03

水景
旁水
近水
可观水
没有水景
0.03

风景区
地块临近可最大程度借用风景区
所在区域有最大程度借用风景区
所在区域有一定程度借用风景区
没有
0.03

文化遗迹
地块临近，人们认同旳历史底蕴
所在区域有，较强历史底蕴
所在区域有，承认度不高
没有
0.03

保留建筑
档次高，可以与项目协调
档次高
档次一般
没有，或档次低
0.03

场地条件
0.25
地质
地质优良，承载力强
地质良好，承载力一般
地质承载力不强
地质差，复杂，地基需特殊处理
0.05

地形面积
规则好运用
较规则
可以运用
零星不好运用
0.05

地貌
可充足运用原有地貌布置小区景观
可以运用原地貌
小幅变化用地貌
需大幅度变化地貌
0.05

七通一平
七通一平，容量大
七通一平
三通一平
不满足三通一平
0.06

地上景观
地上有可大规模运用自然景观
有可直接运用自然景观
可稍加修葺可运用景观
没有可运用景观
0.04

加权得分：
结论：
2．负原因评价
指标项
原因项
指标评价
单项权重
分值
指标
权重
原因
严重(-100)
较重(-80)
一般(-60)
没有(0)
噪音污染
0.2
菜市场
≤200m
≤500m
≤1000m
＞1000m
0.05

专业市场
≤200m，市场档次差
≤500m，市场档次差
≤1000m，市场档次差
＞1000m
0.05

大型工地
≤200m
≤500m
≤1000m
＞1000m
0.05

道路
≤100m，高速、国道
≤500m高速、国道
≤1000m高速、国道
＞1000m
0.05

磁场污染
0.2
高压线
≤50m
≤200m
≤500m
＞500m
0.07

变电站
≤50m
≤200m
≤500m
＞500m
0.07

发射塔
≤50m
≤200m
≤500m
＞500m
0.06

风水污染
0.3
医院
≤100m，可见太平间
≤500m，见不到太平间
≤1000m，见不到太平间
＞1000m
0.1

火葬场
≤100m
≤500m
≤1000m
＞1000m
0.1

坟场
≤100m
≤500m
≤1000m
＞1000m
0.1

其他污染
0.3
水污染
≤500m 有水污染源
≤1000m有水污染源
≤1500m有水污染源
＞1500m
0.06

加油站
≤500m
≤1000m
≤1500m
＞1500m
0.06

易燃易爆物
≤500m厂家或窗口
≤1000m厂家或窗口
≤1500m厂家或窗口
＞1500m厂家或窗口
0.06

空气污染
≤500m，上风口有大烟囱，或周围有水泥厂
≤1000m上风口有大烟囱，或周围有水泥厂
≤1500m上风口有大烟囱，或周围有水泥厂
＞1500m
0.06

垃圾站
≤500m
≤1000m
≤1500m
＞1500m
0.06

结论：
4．项目价值预判
项目
优
良
一般
较差
土地级别

自然景观

人文环境

交通条件

生活配套

市政配套

综合指标

3．项目发展条件评估结论
五、地块初步定位
(一)方案形成
(二)定位方案一
1．项目整体定位
2．项目客户定位
3．项目产品定位
产品类型定位：
户型面积定位：
4.方案一优劣势分析
(三)定位方案二
同上
(四)定位方案三
……
(五)各方案对比分析
各方案优劣势对比分析，从地块资源和市场角度给各方案进行可行性排序
六、地块价值评估
1．同类项目类比判断
通过与类似项目进行比较判断地块价值
2．市场供需判断
通过市场供需判断地块价值
3．……
七、地块分析结论
第五部分：项目经济分析
一、地块经济指标及测算根据
1．项目地块经济指标
占地面积：
初始地价：
容积率：
建筑面积：
建筑密度：
建筑限高：
2．测算根据
本项目所有经济测算按照如下指标进行测算：
银行贷款利率9%；
基准收益率25%；
二、方案一经济分析
(一)项目规划
1．基本指标
占地面积：
容积率：
建筑密度：
2．各类产品配比
3．项目建设周期安排
(二)项目收入分析
1．住宅销售收入
2．商业销售收入
3．其他经营收入
4．销售收入合计
5．销售税费
6．纯销售收入
(三)项目成本估算
1．地块底价
2．建安成本
住宅建安成本：
商业建安成本：
3．配套费用
4．企业管理费用
5．销售费用
6．不可预见费用
7．财务费用
8．成本合计
(四)地块底价条件下利润分析
1．税前利润
纯销售收入－成本合计=
2．所得税
税前利润×所得税税率=税前利润×25%=
3．税后利润
税前利润－所得税=
(五)项目地块地价分析
1．地价敏感性分析（总成本、销售收入、税后利润、投资收益率、内部收益率）
2．地块最高可承受地价
(六)最高可承受地价条件下项目旳财务评价
1．项目成本分析表
2．项目动态成本表
3．项目动态收入分析表
4．项目现金流量表
5．项目筹资计划
6．项目财务指标
指标
税前
税后
动态
irr

财务净现值（万元）

投资回收期(年)

静态
利润（万元）

投资收益率

销售利润率

资本金投入额度（万元）

资本金利润率

7．敏感性分析
(七)地块地价递增经济效益分析（限拍卖地块）
地价递增幅度

单位地价

总地价

总投资

总收益

税后利润

内部收益率

(八)方案一经济分析结论
三、方案二经济分析（同上）
……
四、各方案经济对比分析
1．各方案财务指标对比分析
2．各方案风险对比分析
3．方案优化及筛选
五、项目地块经济分析结论
第六部分：结论及提议
一、方案选择及优化
二、项目可行性分析结论
二、项目提议