2023年二三级城市物业管理市场拓展分析.doc

二三级都市物业管理市场拓展分析 开拓二三级都市物管市场方略思索及职责-陆小江（）理性入市，合理布局 外地物管企业到二三级都市开拓市场时，既要敏锐地洞察到其巨大发展空间和商机，也要理性分析和判断其中存在不确定原因和风险，对自身经济实力和管理实力也要有明晰认识，从而科学地把握自己市场取向以及进入目旳市场时机、节奏和深度。物业管理企业向二、三级市场扩张时必要把握好三点：首先，以目前中华人民共和国二、三级市场经济状况来看，选用二级和三级市场之间人口比较密集，经济比较活跃都市，将会拉动企业经营较快增长。另首先，合理规划和布局，以抢占二三级中心都市物管市场为制高点，向周围辐射。再次，寻找具有竞争力地段，抢占都市“心脏”地段，稳固自己在当地竞争位置和著名度，也为对付此后“外来者入侵”做好准备。（二）不一样规模企业市场拓展重点 大型品牌物业管理企业进入二三线都市，经营起点要高，对于中低端、中小型项目，要以顾问管理服务为主，轻易不接全委项目。由于一般说来，与中小型物业管理企业相比，假如大型物业管理企业管理服务低端物业及规模很小物业，其成本必然相对高出许多，难以产生良好经济效益。相反，对于这些都市高端、大型物业管理项目，则可以考虑全委。深圳中海物业“四不接原则”可供其他大型物管企业参照。中海“四不接”即科技含量低多层全委项目不接；社会信誉差开发商项目不接；物业管理市场刚刚发育都市全委项目不接；由业主委员会委托二手项目不接。不言而喻，其总体方向是高端市场。该企业之因此不接物业管理市场刚刚发育都市全委项目，是由于她们认为这些都市缺乏实行高水平物业管理社会条件。承接全委项目，必然会受到观念对撞、舆论认同、收费支撑和各界配合等许多制肘，承受成本、质量双重压力。中海物业主张要把握商机，市场环境好发展全委项目，争取经济效益、社会效益双丰收，市场刚发育先搞顾问管理，树起品牌后再择机寻求更大发展。 中小物管企业是拓展二三线都市物管市场重要力量。一般说来，进入二三级都市中小物管企业重要应通过全委托方式接管中低端、中小型物业项目。应尽量防止与同行正面市场冲突，在物业管理收费很低状况下不合适卷入价格竞争，也不积极去抢同行饭碗。最佳措施是打造自己新优势，寻求新市场空隙。（三）二三级都市物管市场经营方略 1、物业企业应打造精品树立品牌 ，并加强在二三级都市品牌宣传力度。 “品牌”和“精品”是物业企业拓展市场关键原因。 在未来市场竞争中，走品牌之路是物业企业成功拓展市场必要。物业企业在拓展二三级都市物管市场时，要针对目旳市场确定、建立一种独特品牌形象并对品牌整体形象进行设计、传播等，从而在目旳顾客心中占据一种独特有价值地位。然后再结合平面、电视、网络等媒体制定一套长期宣传筹划，加强品牌宣传力度。物业企业品牌战略首先可以增进物业管理服务质量提高，另首先也可以产生强大辐射效应和示范效应。尤其对那些势单力薄物业管理企业,更需要通过媒体、广告宣传等措施来引导消费者,展示该企业优势。 2、坚持管理属地性和人才本土化原则。外拓企业要在管理文化上“做足功课”，充足分析当地业主消费习惯及地区文化特点，尽量缩短进入一种新市场所出现水土不服过程，尽早融入当地市场。同步，要加强当地管理团体和管理人才培养，实行人才本土化战略。 3、联合当地物管企业，采用灵活机动措施，通过合作管理占领市场。通过合作方式占领市场，就是外来物业企业与当地物管企业通过股份制等方式进行合作管理。这种状况一般是物业比较良好，有一定获利空间，两家物业企业也想通过合作方式将双方利益联络起来，加强合作，减少风险。进军外地市场给当地物业管理行业和企业带来了不小冲击，受到了一定阻力。为了可以在外地扎下自己根，外来企业应采用灵活机动合作措施，如顾问管理、合作管理等方式，既赢得了市场，又尽量防止了与当地企业正面交锋。二三线都市物业管理企业与来自深圳、北京、上海等一级都市企业合作，可以借用品牌，移植模式，从而实现 “双赢”。 4、实行市场开发、市场培育，积极开展市场化经营。物业管理企业拓展二三级都市物管市场，应着眼于未来，站在企业可持续发展高度制定经营战略。单纯以赢得市场拥有率，获取利润为第一位目旳老式营销思想已不再合用。由于二三线都市物业管理规模小，收费原则低且难于收费，业主缺乏物业管理意识，因而，企业必要低成本运做。另首先要向物业管理纵深业务拓展，寻求企业新经济增长点，提高市场综合竞争能力。如有一定规模和某些专业专长企业可以组建独立核算电梯企业、机电企业、绿化企业、清洁企业等，这些企业不仅可觉得自己企业提供专业服务，并且可以充足运用其经验专长，向社会承担有关业务。 5、通过开展公关活动积极营造宽松发展空间与环境，不停增强企业市场竞争力。开展公关活动，是物业企业在二三级都市经营和发展润滑剂。公关内容与目重要有：与新闻界联络，发明和运用新闻，对我司管理服务和精品物业展开宣传；开放企业，增进社会各方，尤其是业主、使用人对我司理解；加强与政府部门联络和沟通。企业到二三级都市接管项目时，要严格按照当地政府有关规定办好多种手续，遵守当地政策法规，积极积极向当地政府主管部门请示汇报工作。同步，应加强与有关政府部门进行沟通、协调，积极推进当地有关法规制度修订，使之变得愈加合理并具可操作性。（四）物业管理拓展部（商业）工作职责 1、进行市场调研，搜集商业情报，并在市场调查和商业情报成果基本上编制出商业规划方案； 2、搜集、获取商家、品牌资源，建立商家/品牌档案，分析并确定目旳商家/品牌，研究并提出经营模式，形成各业种和业态主力商家/品牌、辅助商家/品牌、补充商家/品牌组合方案； 3、编制招商资料，制定并执行长、中、短期招商方略和优惠政策； 4、制定并实行长、中、短期招商筹划； 5、制定并实行签约商家/品牌进场、筹办、开业方案； 6、对开发商自有物业及回租物业进行招租； 7、参与新商业物业业态定位及规划； 8、签约商家进场先后协调工作； 9、根据市场行情及时理解房屋租赁价格； 10、新项目接洽、理解调查、进行可行性分析汇报、商务谈判直至签约； 11、根据每年企业开发市场总体规划,调查区域新市场、新项目、地块，分析多种潜力，根据对区域新市场、新项目、新地块实地考察并作对应分析汇报向企业提交可行性分析汇报，供企业参照； 12、执行企业拓展筹划和拓展政策，考虑新市场对时代企业对外影响力以及开发后期有效管理，及时有效搜集开发新市场各类信息。（五）物业管理市场拓展项目意义正是由于某些品牌物业管理企业对旳地认识到市场拓展地位和作用，在开拓市场时又积极地避开某些消极不利原因，才能获得今天规模与效益。而有些发展乏力物业管理企业至今还没有清醒地认识到它积极作用，仍然徘徊在市场大门边缘，随时均有被市场吞噬危险。1、物业管理市场拓展地位近年来，物业管理市场拓展这一名词己经被许多物业管理企业所接受，但有些现象却令人难以理解，同步，咱们也应当深入思索怎样对旳认识物业管理市场拓展地位。现象一:市场拓展没有地位，它只是在死马当活马医时才请出来发挥作用。这一现象大多发生在物业管理企业止步不前、管理面积逐渐缩小、服务效率不高、业主不满意程度高时候，于是，物业管理企业便请出了市场拓展筹划者，但愿通过拓展筹划起死回生，对此她们抱有很高期望。当然，起死回生者也有，但很大程度上并不能处理实际问题。现象二:有物业管理企业主线就不懂市场拓展为何物，错误地认为只要派几种人跑跑市场，多在报纸上刊登文章，宣传一下企业形象，就能获得预期效果。其实，这是一种短视行为，处理不了主线问题。现象三:把市场拓展筹划作为一种肤浅劳动看待，觉得拿到一份市场拓展筹划汇报就万事大吉了。其实，这是一种轻视行为，并不理解市场拓展真正内涵。上述对市场拓展态度表明:许多物业管理企业，尤其是资质差企业，主线不具有市场竞争观念，只有当企业处在危机时，才亡羊补牢，殊不知，亡羊补牢，为时已晚。因此，咱们一定要将市场拓展观念放到至关重要位置上，将事后市场拓展筹划变成事前市场拓展筹划;将治病式市场拓展筹划变为防止式市场拓展筹划:将满足发展商/业主需求作为企业开展市场拓展活动主线。物业区域建立、物业管理企业和业主委员会成立，为物业管理市场形成、发育、成熟准备了客观条件。通过市场竞争，物业管理企业可以开拓业务，提高企业经营管理水平，把企业做大做强，形成规模效益;发展商/业主可以选用到合适管理服务单位，挣脱管理服务质量差物业管理企业。物业管理市场是国内房地产市场重要一环，是不可缺乏链条和环节，也是国内社会主义市场经济体系中重要构成某些。假如没有物业管理企业积极市场拓展，那么行业内将是一汪死水，仍然是发展商肥水不流外人田飞统一市场体系也是不健全。2、物业管理市场拓展作用物业管理市场拓展行为在国内出现后来，迅速显示出强大生命力，也深入凸显出该行业巨大作用，它不仅能增进企业上规模、上效益，并且还对行业发展、对国家社会和经济建设具有积极推进作用。.有助于行业兴旺物业管理企业市场拓展行为，为物业开发单位、物业业主提供了广阔选用空间。要想在竞争中取胜，必然需要建立企业品牌、技术、服务、管理等方面优势，只有通过优势展现，才能扩大市场份额和生存空间。由于历史原因，国内物业管理产业化先天局限性，普遍存在小、散、差、乱状况。至4月止，国内近3万家物业管理企业中，具有国家一、二级资质企业只有3%左右。到二十一世纪中叶，物业管理市场份额大概为5000亿，假如以一家物业管理企业管理规模1亿计算，只需约5000家企业就足够了，那么将有二分之一甚至更多物业管理企业下岗。在上述现实面前，只有通过有序、规范、市场化竞争，发展商/业主才能选用到合适服务单位，物业管理企业才能通过平等竞争开拓市场和提高企业经营管理水平，才能增进行业进步与兴旺。.有助于物业管理市场成熟物业管理市场开放，为提高业主自治管理能力和物业管理企业竞争能力提供了最佳课堂，业主通过市场选用中意物业管理企业，物业管理企业也可选用合适管理对象。在筹划经济模式下，政府分房，政府管房，主线无物业管理市场可言。现今，物业管理企业通过市场拓展，给发展商/业主充足选用余地，行业市场初步形成，通过竞争和市场有序运作，发挥了市场调整作用，符合发展商/业主和物业管理企业共同规定和利益。.有助于提高物业管理企业管理水平物业管理自身是一种市场化管理服务行为，也只有在市场竞争催促下，物业管理服务质量才能有所比较和提高。公正、公开招投标行为是衡量物业管理服务原则和价格原则最佳尺度，是评价物业管理企业专业化管理水平试金石。物业管理企业只有在市场竞争中才能生存和发展，树立自己形象，提高企业声誉。事实证明，凡在市场拓展中获得成就企业，其在物业管理行业中地位日趋牢固，影响日益广泛，企业在市场中占有份额日益扩大。.有助于提高业主自治能力业主在物业管理中作用对旳发挥取决于业主自治自律意识和能力。业主自治能力首先体目前能否选聘到合适物业管理企业，并处理好互相间关系。物业管理企业规范化市场活动需要业主委员会能对旳评价物业管理企业服务质量和经营水平，能对旳处理业主间个体利益与共同利益关系，能在业主间获得共识，团结一致、同心合力做好选用物业管理企业工作。所有这些活动都使业主自治自律能力得到考验和锻炼。.有助于建设先进物业项目伴随业主自治自律能力提高，并可以在市场中选用自己管家，以及物业管理企业专业化管理水平与服务质量提高和两者关系理顺，必然导致物业管理项目各项工作改善和提高。物业管理企业一般在市场拓展时向客户提供一系列建设先进物业项目筹划，在获得管理服务权后积极实行。物业管理企业为目旳物业量身订做管理筹划案均有独到之处，符合目旳物业特点。事实表明，但凡通过市场竞争选用管家物业项目，物业管理水平和物业面貌均得到革新和提高。因此，物业管理企业市场拓展有助于建设先进物业项目。（六）宝威管理企业资质管理特点（成功市场案例：其一）我司成立于1月8日，企业设有客服部、保安部、工程部、保洁部四个职能部门，拥有员工159人。，企业管理时代广场物业被扬州市房产部门授予扬州市先进物业称号。企业员工多次被评为扬州房管行业先进个人。 根据企业发展目旳，创新物业在保障经营、全面引进现代化营销理念同步，努力提高服务品质，形成了与SHOPPING MALL理念相得一彰亲情化服务特色，使时代广场物业争创省优、国优同步，深入拓展市场，进行管理输出，为扬州时代实业有限企业长远战略目旳打下良好基本。（七）对外拓展项目注意事项及资质调整、重视人才培育1、注意事项、面积少于0平方米项目不接； 、项目签定协议少于两年不接； 、业主委员会非原则问题与物业企业纠缠不清项目不接（限于成熟市场）； 、维修基金局限性或不到位项目不接（限于成熟市场）； 、物业管理配套设施不全，后续管理需要投入大量资金项目不接；（以上各条重要针对全委项目而言）2、企业资质调整 企业依法设置、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动企业。由既有三级资质及时调整为二级资质，可最大程度避开了多种不必要暗箱，同步是开辟了物业管理新获利途径，将之挣钱思绪从单一物业管理拓展到更为广阔天地，也会大大增长企业对外拓展项目业务机会。3、重视人才培育、物业拓展部兼顾物业经营和物业管理服务两大业务内容，因而，健全组织机构和岗位管理体系是必不可少。在满足企业资质前提下，对于管理市场，要根据市场实际状况配置充足市场管理人员，提高物业服务级别和质量；对于企业总部，也要根据拓展部发展需要配置足够职能管理人员和经营人员，这是由于，没有足够管理人员协助企业领导承担起寻常事务管理工作，没有足够参谋人员可以协助企业领导进行经营筹划，必将导致企业领导成天忙于应付多种琐碎事件，陷入寻常管理泥潭，难以集中精力站在高端思索企业未来发展方向和发展方略，常此以往，企业必然一直在出现问题处理问题再出现再处理低层次状态下循环，不也许实现企业高效迅速发展，这在国内诸多物业管理企业非常普遍。因而，作为物业管理企业，必要强化总部，加强集中管理能力，统一经营筹划、财务管理、人力资源管理和品牌宣传等关键职能，将企业管理提高到一种新高度。、物业管理企业必要建立科学人力资源规划、严格绩效考核体系和市场化薪酬管理体系为关键内容人力资源管理体系，充足调动先进员工工作积极性和企业认同感。薪酬、福利等方面，按现代企业制度规划拓展部管理人员工资及福利方案，使其具有竞争力、公平性，并处理员工后顾之忧，针对拓展部发展需要和不一样管理层次人员设计利益鼓励机制。同步由企业总部出资对人才储备以及培育、教导等。更好地为拓展部发展目旳提供主线保障。（八）对外拓展项目优势企业要想在剧烈市场竞争中求得一席属于自己生存空间，就必要正视企业对外拓展空间，从而大大提高企业自身著名度，信誉度。目前我司运用自身管理资质，在核定范围内，有着近年经营管理经验，同步拥有着一支对外拓展项目专业管理团体之优势（企划部、招商部、客服部、保安部、工程部、保洁部）。在对外项目拓展路线，进行了选用性地项目拓展，标志着物业企业正式由物业管理迈向对外市场性商业经营物业管理服务领域，在高端及精细化服务上获得新突破。在服务内容上和服务层次上对我司提出更专业、更高原则规定，对物业企业服务水平提高起到了很大增进作用。更是开创性地树起了企业对外项目拓展正式走出江苏省旅程碑，为企业此后发展打下坚实基本。