2024中国房地产全产业链发展白皮书.pdf

12024 中国房地产全产业链发展白皮书 暨 影响力指数 博鳌风尚表现报告22024 中国房地产全产业链发展白皮书暨 影响力指数 博鳌风尚表现报告Contents目 录351172809112101788999213813105274514106111120122284654631936475570前言地产开发2024 年度影响力地产企业2024 年度投资价值地产企业2024 年度影响力房地产供应商代建管理2024 年度影响力代建管理企业地产金融2024 年度影响力地产股权投资机构资产管理2024 年度影响力不动产基金品牌产业运营2024 年度影响力产业运营发展企业2024 年度影响力产业轻资产运营企业物流资产投资运营2024 年度影响力物流资产投资运营企业数字化物业服务2024 年度影响力物业服务企业地产发展篇零售商业篇不动产投资篇住房租赁篇康养文旅篇ESG 发展篇资本金融篇产业物流科技篇物业服务篇商业地产零售业态发展2024 年度影响力商业地产运营商商办与办公空间发展2024 年度影响力办公空间运营服务企业住房租赁2024 年度影响力住房租赁运营服务企业养老发展2024 年度影响力康养产业综合运营企业文旅发展ESG研究说明研究体系活动办法研究成果构成2024 年度博鳌风尚特别表现32024 中国房地产全产业链发展白皮书 暨 影响力指数 博鳌风尚表现报告前 言一个影响力巨大的企业，往往能够影响行业未来的发展走向。影响力指数，是观点指数三大指数系列研究之一，旨在研究标杆们给全产业链带来的影响与变化。从企业影响力、行业影响力到社会影响力，观点指数研究院结合企业运营、模式、品牌、管理、创新、资本等多种因素综合研究，盘点对各业态发展带来深远影响以及未来将产生巨大影响的企业、团体、品牌和项目，组成反映各业态年度发展变化及水平的影响力指数，共同构建出专业、客观的“影响力指数系列”研究成果。2003 年起，博鳌风尚盛典已然 22 年。观点指数研究院继续对全产业链进行综合研究与分析，于 2024 博鳌全体大会现场发布观点指数 2024 中国房地产全产业链发展白皮书暨影响力指数 2024 博鳌风尚表现报告。同时，发布基于专业的“影响力指数 2024 博鳌风尚表现”研究成果，为过去一年在全产业链中极具影响力的企业、项目及人物进行授牌，与同业者们一起见证行业发展、树立企业力量。42024 中国房地产全产业链发展白皮书暨 影响力指数 博鳌风尚表现报告地产发展篇地产发展篇52024 中国房地产全产业链发展白皮书 暨 影响力指数 博鳌风尚表现报告未来，房地产市场存量消化与增量优化相结合是重要课题。地产开发 去化承压2024年1-6月房地产企业销售表现”研究成果显示，1-6月，今年以来，中国房地产市场整体表现低迷，但也有一些积极的景象开始呈现。从市场来看，今年前 6 个月新建商品住宅价格下探，三个线级城市二季度环比降幅高度一致。二手房房价指数环比下降，延续此前以价换量的趋势。2024 年 1-6 月份，新建商品房销售面积 47916 万平方米，同比下降 19.0%，其中住宅销售面积下降 21.9%。截至今年 6 月末，商品房待售面积 73894 万平方米，同比增长 15.2%。其中，住宅待售面积增长 23.5%。如果考虑在建商品房，房地产广义库存水平预计要更高。这些数据表明，销售去化压力依然较大。1-6 月商品房累计销售数值均同比下降，市场还在底部徘徊。不过，5 月环比上升了 13.2%。随着政策效能不断释放，6 月份商品房销售额为 1.1468 万亿元，环比上升 50.93%。政策面上，上半年重要的政策主要围绕几方面展开：防风险，保交房、去库存、促销费。上半年房地产的政策方向已经明确，下半年市场走势向好的积极因素增加。2024 年 1-6 月全口径销售金额录得千亿及以上的房企为 6家，而权益销售录得千亿以上仅有 2 家。2024 年 1-6 月前20 房企实现权益销售金额 9463 亿元，同比下降 36.31%。与 2023 年上半年相比，前 20 房企仍有 19 家在列，有 1家被电建地产取代。（与 2022 年上半年相比，2023 上半年前 20 房企有 17 家在列，其余 3 家则被中国铁建、保利置业、卓越集团取代）上半年权益销售 1.36 万亿，千亿房企数量仅 2 家1前 100 房企实现累计权益销售额 13624.72 亿元，同比下降40.71%。中海、保利发展和华润置地占据前三甲，分别录得权益销售金额 1379.9 亿元、1352.3 亿元以及 860.2 亿元，其中三家同比降幅均超过 15%。从月份的变动情况来看，3 月、5 月、6 月销售额成交量环比上升。尤其在“517 新政”后，带看量显著增多。据保利发展 6 月公告显示，其全国项目 5-6 月周均总来访维持在 5 万组左右，较新政出台前的 4 月环比提升 32%，已恢复至与 2023 年 3-4 月相当的较高水平。62024 中国房地产全产业链发展白皮书暨 影响力指数 博鳌风尚表现报告销售均价方面，上半年前 100 房企录得全口径销售金额19522.4 亿元，销售面积 11178.8 万平方米，销售均价为1.746 万元/平方米，较去年同期上升 3.74%。从二十届三中全会的表述来看，涉及到多个方面，即健全保障和改善民生制度体系，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。可以看到，促进房地产市场平稳健康发展是会议关注的重要方向。当下，在进一步落实和完善房地产新政的同时，市场也正在出现积极变化，如成交数据向好。未来，消化存量和优化增量相结合，加快构建房地产发展新模式将成为关键，消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端，建设更多满足多样化需求的住房。与此同时，建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度，同样值得期待。政策刺激不断，购房者信心短期有所恢复2据观点指数观察，上半年重要的政策主要围绕几方面展开：防风险，保交房、去库存、促销费。可以看到，上半年国家层面对房地产的政策方向已经明确，资料来源：公开资料，观点指数整理72024 中国房地产全产业链发展白皮书 暨 影响力指数 博鳌风尚表现报告而下半年市场走势要继续向好，还需要房地产政策持续发力，此外宏观经济环境亦要进一步改善，居民信心和收入预期更需进一步趋稳。地方层面，广州取消 120 平方米以上住房限购，上海放松非本市户籍单身限购，苏州则全面取消住房限购。深圳缩短非户籍家庭购房社保年限至3年，北京优化通州区“双限”政策。3 月以后，杭州二手房限购全面放开，深圳取消了对住宅户型比例要求，北京取消了离婚限购，郑州则宣布计划今年完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000 套。长沙支持居民购买改善型住房，给予一定利率优惠。6 月 26 日，北京发布房地产政策，内容包括调整商业住房贷款最低首付比例和利率下限，调整公积金贷款最低首付款比例，支持多子女家庭改善性住房需求，组织开展住房“以旧换新”活动等。其中，对于使用贷款购买首套商品住房的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于 20%。使用贷款购买二套商品住房的居民家庭，所购住房位于五环以内的，最低首付款比例不低于 35%；所购商品住房位于五环以外的，最低首付款比例不低于 30%。资料来源：公开资料，观点指数整理在一线城市中，广州的首套首付比例最低，北京、上海和深圳的首套首付比例持平。本次北京首套贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减 45 个基点，调整后 5 年期以上房贷利率下限为 3.5%。购买二套住房的，如住房位于北京市五环以内，调整后 5 年期以上房贷利率下限目前为 3.9%。位于五环以外的，调整后 5 年期以上房贷利率下限目前为3.7%。二套房方面，北京、上海仍执行相对严格的首付比例，深圳次之，广州最为宽松。不过，本次北京房地产政策与深圳一样，优化的地方主要体现在信贷端，而未涉及限购政策。支持多子女家庭改善性住房需求中，也只是对京籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房。也即对于京外籍人群仍有限制。当前市场正在不断补充有力的政策，短期来看购房者信心有所恢复。三个线级城市价格趋势趋同，环比逐步探底3国家统计局数据显示，6 月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降 0.6%、1.2%和 0.7%，上海上涨 0.4%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降 0.7%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降 0.6%，降幅比上月收窄 0.2 个百分点。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降 3.7%，降幅比上月扩大 0.5 个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降2.4%、9.3%和 7.7%，上海上涨 4.4%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降 4.5%和 5.4%，降幅比上月分别扩大 0.8 个和 0.5 个百分点。数据来源：国家统计局，观点指数整理从今年的前6个月来看，新建商品住宅价格趋势不断下探，并且三个线级城市二季度环比降幅高度一致。近四年（2021年-2024 年），三个线级的城市环比价格逐步探底，趋势趋同，仅 2022 年出现较大的分化。82024 中国房地产全产业链发展白皮书暨 影响力指数 博鳌风尚表现报告数据来源：国家统计局，观点指数整理6 月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降 0.4%，降幅比上月收窄 0.8 个百分点，其中北京、上海年内首次转涨，分别上涨0.2%和0.5%，广州、深圳分别下降1.5%和1.0%。二线城市二手住宅销售价格环比下降 0.9%，降幅比上月收窄 0.1 个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅与上月相同。一线城市二手住宅销售价格同比下降 9.0%，降幅比上月收窄 0.3 个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降7.8%、6.3%、12.4%和 9.5%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降 7.9%和 7.7%，降幅均比上月扩大 0.4个百分点。观点指数认为，二手房房价指数环比下降，主要还是延续此前以价换量的趋势。新房市场获得政策支撑，对二手房跌价预期增加，二手房挂牌量上涨，一定程度上冲击了价格。个人贷款方面，前 6 个月人民币贷款增加 13.27 万亿元。分部门看，住户贷款增加 1.46 万亿元。其中，短期贷款增加 2764 亿元，中长期贷款增加 1.18 万亿元（同比下降 19.18%）。今年前 6 月住户中长期贷款变动额分别为+6271、-1038、+4516、-1666、+514、+3202 亿元。观点指数认为，1 月、3 月、6 月住户中长期贷款的大幅增长体现了需求集中释放时贷款购房人群占据较大份额。2月、4 月住户中长期贷款购房数量锐减。自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为 2.35%和 2.85%，5 年以下（含5 年）和 5 年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于 2.775%和 3.325%。商业贷款方面，取消全国层面首套住房和二套住房商贷利率下限。各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制。央行发布的 2024 年第一季度城镇储户问卷调查报告数据显示，倾向于“更多消费”的居民占 23.4%，与上季基本持平；倾向于“更多储蓄”的居民占 61.8%，比上季增加 0.7 个百分点。未来三个月准备增加支出的项目时，居民选择比例由高到低的排序为：教育（28.6%）、医疗保健(26.3%)、旅游（25.4%）、社交文化和娱乐(20.5%)、大额商品(17.7%)、购房(15.0%)和保险(14.0%)。由此可以看出，居民对房产购置消费支出持保守态度。从上述调查指数表亦可看出，收入和就业基本低于 50%，预期偏向悲观，而对于物价则认为会上涨，这些都导致收入和支出预期的背离加大，大额支出会更为谨慎和敏感。大额支出更为谨慎，购房门槛和成本有效降低4数据来源：中国人民银行，观点指数整理数据来源：中国人民银行，观点指数整理92024 中国房地产全产业链发展白皮书 暨 影响力指数 博鳌风尚表现报告数据来源：中国人民银行，观点指数整理据观点指数了解，不少城市在消息公布后就同步下调了房贷利率。对于居民来说，将有效降低购房门槛和成本，缓和观望情绪，激发潜在的购房需求。1-6 月份，新建商品房销售面积 47916 万平方米，同比下降 19.0%，其中住宅销售面积下降 21.9%。新建商品房销售额 47133 亿元，下降 25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。按 地 区 来 看，东 部 地 区 销 售 28924 亿 元，同 比 下 降25.4%；中部地区 8481 亿元，同比下降 26.7%；西部地区8528 亿元，同比下降 23%；东北地区 1200 亿元，同比下降 17.8%。观点指数认为，1-6 月商品房累计销售数值均同比下降，市场还在底部徘徊。4 月房地产市场受季节性影响，相比 3月呈现回落趋势。不过，5 月环比上升了 13.2%。随着政策效能不断释放，6 月份商品房销售额为 1.1468 万亿元，环比上升 50.93%。1-6 月份，房地产开发企业到位资金 53538 亿元，同比下降 22.6%。其中，国内贷款 8207 亿元，下降 6.6%；利用外资 13 亿元，下降 51.7%；自筹资金 18862 亿元，下降 9.1%；定金及预收款 15999 亿元，下降 34.1%；个人按揭贷款 7749 亿元，下降 37.7%。可以看到，个人按揭贷款、定金及预收款两个指标下滑幅度最大，也说明当前房企来自需求端的销售回血仍较为艰难。从上半年来看，2 月份是最高峰值月，主要受到 1 月融资协调机制的支持。1 月 12 日，住房城乡建设部、金融监管总局联合发布 关于建立城市房地产融资协调机制的通知。从单月来看，5 月、6 月环比上升。截至6月，郑州市共向银行推送三批次房地产融资“白名单”项目144个，授信金额478.23亿元，投放金额173.77亿元。广东辖内银行机构共为两批次 307 个“白名单”项目授信933.77 亿元，已提供融资 392.88 亿元。从数据上看，房企到位资金仍缺乏支撑，融资政策传导到房企还需要一定时间。因为资金缺乏，1-6 月房地产土地购置费用 19812.87 亿元，同比下降 6.1%。投资规模下行，房企到位资金仍缺乏支撑5数据来源：国家统计局，观点指数整理数据来源：国家统计局，观点指数整理房地产投资规模的下行趋势亦反映在国家的土地财政收入表现上。今年前 6 个月，国有土地使用权出让收入 15263亿元，同比下降 18.3%，降幅较前 5 个月扩大 4 个百分点（2023 年 1-6 月国有土地使用权出让收入 18687 亿元）其中，国有土地使用权出让收入相关支出 22000 亿元，同比下降 9.2%。102024 中国房地产全产业链发展白皮书暨 影响力指数 博鳌风尚表现报告观点指数认为，累计新开工面积和竣工面积涨幅下滑，主要原因在于拿地规模下降。观点指数发布的“2024 年 1-7月房地产企业新增土地储备报告”显示，1-6 月前 50 房企新增土地建筑面积 2686.68 万平方米，同比下降 37.97%。6 月末，商品房待售面积 73894 万平方米，同比增长15.2%。其中，住宅待售面积增长23.5%。（2023年6月末，商品房待售面积 64159 万平方米，同比增长 17.0%。其中，住宅待售面积增长 18.0%）可以看到，今年商品房库存量的涨幅与去年同期相比基本数据来源：国家统计局，观点指数整理广义库存水平预计要更高，去化压力大6施工方面，1-6 月房地产累计新开工面积 38023 万平方米，同比下降 23.7%，降幅较上月收窄 0.6 个百分点。6 月单月房地产新开工面积 7933 万平方米，环比上升 17.06%。竣工方面，1-6 月房地产累计竣工面积 26519 万平方米，同比下降 21.8%。6 月单月房地产竣工面积 4273.8 万平方米，环比上升 20.8%。保持一致，并且住宅待售面积涨幅升至历史高位。如果考虑在建商品房，房地产广义库存水平预计要更高。期内，自然资源部提到城市商品住宅去化周期超过 36 个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。也即是从土地端控制新房供应。另外，央行设立 3000 亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。既是为了解决商品房的库存问题，也可以为刚需住房人群提供更为优惠的住房体验。可以看到，一些城市已经在跟进。杭州临安区由政府在临安区范围内收购一批商品住房，用作公共租赁住房，收购房源面积预计将达到1万平方米，以整栋为单位收购现房。江门发布公告征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。以江门为例，明确由市、县国企作为收购主体，以合理价格征集已建成未出售的商品房，随后这些商品房将用作保障性住房。此前，广州市增城区发文，为落实广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件的被征收人拆迁安置事宜，现项目拟采用购买市场化商品房作为该项目安置房源，并向社会征集符合条件的住宅房源（房企），再依照相关流程选定安置房源小区（房企）。本次属于国企下场收储，这同样给市场传递了正面信号。此外，各地方开展“以旧换新”去库存。市场数据显示，全国已有超过 100 个城市陆续推出住房“以旧换新”政策。一线城市中，广州、上海、深圳、北京已启动商品住房“以旧换新”。如北京市商品住房“以旧换新”活动自 7 月 19 日启动，持续至 12 月 31 日。首批参加倡议的新建商品房项目共31个，涉及房源9000余套。住房“以旧换新”有助于刺激置换群体入市购房，从而带动更多需求入场，这是消化库存的重要途径之一。112024 中国房地产全产业链发展白皮书 暨 影响力指数 博鳌风尚表现报告2024 年度影响力地产企业企业不分先后，按拼音排序保利发展控股滨江集团华发股份华润置地建发房产金地集团龙湖集团路劲地产绿城中国首开股份万科五矿地产新城控股新世界中国越秀地产招商蛇口中国海外发展中国金茂中交地产中粮大悦城122024 中国房地产全产业链发展白皮书暨 影响力指数 博鳌风尚表现报告2024 年度投资价值地产企业企业不分先后，按拼音排序保利发展控股滨江集团华发股份华润置地金地集团龙湖集团绿城中国越秀地产招商蛇口中国海外发展132024 中国房地产全产业链发展白皮书 暨 影响力指数 博鳌风尚表现报告2024 年度影响力房地产供应商企业不分先后，按拼音排序飞利浦海尔智家海康威视霍尼韦尔科勒日立电梯三星中央空调商汤科技四季沐歌西门子142024 中国房地产全产业链发展白皮书暨 影响力指数 博鳌风尚表现报告代建专业化的趋势下，需要摒弃不良竞争，合作才能共赢。代建管理 蓝图驱动在房地产下行周期中，代建行业表现出强大的逆周期性。2023 年全国商品房销售面积 111735 万平方米，比上年下降 8.5%。这个下降的趋势在今年上半年依然存在。2024年 1-6 月份，商品房销售面积 47916 万平方米，同比下降19.0%。相反，2023 年代建行业新签约项目建筑面积同比增长超过 40%，显示出强劲的市场需求。代建需求充分释放，尤其体现在政府类、城投合作、纾困类等合作比例上升上。不少企业开始加入代建赛道，上半年开设自媒体平台，加大对自身代建品牌的投入力度，增强市场影响力。另一个行业特点是代建企业对业务区域的选择方向有明显差异，一个是东部沿海地区，另一个是依托集团或母公司覆盖的管理半径开展业务。同时，期内为了拓展业务，不少代建企业开始招募合伙人，并积极与大主体合作，寻求更多更持久的业务。对于企业来说，代建业务的专业能力事关企业的可持续发展。当下，代建行业沉淀出不少具有特色的企业，如综合型、政府型、住宅型、写字楼型、文旅项目型等企业，这意味着和不同主体合作可以探索更多符合自身能力的业务。要关注到的是，由于竞争加剧，如恶意价格战、交付项目质量堪忧等市场乱象频出。代建领域开始成立行业协会，预备发布自律公约，对企业进行约束，促进行业的良性发展。国家统计局数据显示，1-6 月份，新建商品房销售面积47916 万平方米，同比下降 19.0%，其中住宅销售面积下降 21.9%。新建商品房销售额 47133 亿元，下降 25.0%，其中住宅销售额下降 26.9%。在房地产行业下行期间，代建行业的逆周期特征明显，商业和政府代建齐发展，助推市场规模持续提升。2023 年，代建行业新签约项目建筑面积同比增长超过40%，显示出强劲的市场需求。2022 年，我国房地产代建行业的新签合约项目建筑面积为 11059 万平方米，比 2021年增长了 11.3%。根据观点指数测算，如果按照此前年均增长率 25%进行测算，预计到2026年全国代建新拓面积将会超过3亿平方米。从 2024 年上半年来看，行业集中度较高，头部企业保持较高的市占率。其中，根据观点指数监测的代建企业来看，头部代建新拓面积增长总量领超其他企业，中部和新进代建企业增长加速。头部代建增长量领衔，中部和新进代建企业增长加速1数据来源：观点指数测算152024 中国房地产全产业链发展白皮书 暨 影响力指数 博鳌风尚表现报告截止 2024 年上半年，旭辉建管累计签约项目超 150 个，累计签约面积近 2800 万平方米，与年初相比增长 800 万平方米。龙湖龙智造在上半年新签约了 26 个代建项目，总建筑面积达到 432 万平方米。截止 2024 年年中，融者共创业务布局 38 个城市，已服务涉及高端综合住区、文商旅产业、城市公建及配套等百余个项目，总服务面积近 3180万方。截至目前，招商建管已承接项目超 530 个，遍布超23 个城市，总建筑面积突破 1800 万平方米。代建企业逐渐增加，其中开发商、政府机构、建筑公司、金融机构以及独立的代建企业是主要参与者。而大型开发商凭借资金实力和项目资源，占据市场主导地位。不过由于竞争加剧，即使是深耕多年的代建企业，亦难免受到其他入局者的挑战。上半年，融者共创建管、招商建管、远洋建管、金建管、东原睿建等企业建立其品牌宣传推广的微信公众号，加大对自身代建品牌的投入力度，增强市场影响力，与深耕多年的代建企业直接竞争。万科 2023 年年度报告显示，万科已累计代建 341 个项目，总建筑面积 3997 万平方米；当前管理项目个数 89 个，建筑面积 1506 万平米。2023 年万科 EPC 及代建业务实现收入 123.1 亿元。（此前并未单独披露该部分收入）。华润置地 2023 年年度报告披露，其代建代运营营业额为 17.4亿元。尽管某些公司的代建收入占营业收入的比重较低，但代建业务已成为较稳定的收入来源之一，并对利润有一定的贡献。不过，由于竞争加剧，短期内代建企业的收入上升后稳定在一定水平，然后轻微下降。首先受到影响的是深耕多年的企业，如 2024 年上半年绿城管理新拓代建项目代建费预估 41.9 亿元，较去年同期下降约 18.1%。其中，最直接体现在费率的变化上。如某企业以往的代建费用是项目销售额的 5%-6%，且不包含代建企业的人工费用。现在则是项目销售额的 3%-4%，含代建企业的人工费用。观点指数观察到，一些新进的代建企业由于自身品牌影响力有限，较难通过品牌管理输出来获取客源，而降低价格是有效的策略。当然，价格战容易引发市场无序竞争，最终导致各方利益受损。代建企业管理费取费标准的现状存在不统一、偏低等问题。为了促进代建制的健康发展，需要进一步完善取费标准，实现专业化、规范化。据观点指数测算，全国代建收入持续增长。通过微信公众号，可以及时发布企业资讯，展现品牌故事与核心价值，有助于代建企业推广品牌。同时，也能让其迅速响应市场变化，有效触达并吸引目标客户群体。代建收入规模显著上升，行业规范持续进行2数据来源：观点指数统计数据来源：观点指数测算注：a 企业为头部企业代表，b 企业为中部企业代表，c 企业为新进企业代表162024 中国房地产全产业链发展白皮书暨 影响力指数 博鳌风尚表现报告除此之外，不少企业通过实际行动为代建行业的标准化、合规化发展出谋划策。如金地管理通过近三年的产品实践经验，发布了委托方驾驶舱 2.0。绿城管理发布了2023年度 C 端客户研究白皮书和2024 绿城管理集采发展白皮书。此外，地方性政策的出台，也有利于规范代建行业发展。如期内石家庄市政府投资项目代建制管理办法、南阳市人民政府发布关于印发南阳市政府投资项目代建制管理办法（试行）的通知和湖南省政府投资项目代建制管理办法（征求意见稿）发布等。据观点指数不完全统计，代建企业对于区域业务获取的意识高度一致，上半年代建项目发生的交易主要集中在东部沿海地区，其中长三角区域尤为突出。以长三角的浙江市场为例，部分城市的项目存在多家企业竞争，但其他城市的竞争对手则较少。如浙江文成县樟山片区 ZS-03-22 地块（全过程代建代销），开标记录内容显示投标人有 103 家公司，4 家公司入围候选，最后有 1 家中标，中标比为 103：1。成都凤栖湖小区、金凤中心居住小区代建开标记录显示有3家投标公司，3家公司入围候选，最后有 1 家中标，中标比为 3：1。该区域城市需求旺盛，背后是人口巨量聚集、较高的城市水平，以及旧改所带来的一系列项目建设机会。同时，长三角区域的政府代建法律法规较为完善，为代建企业提供政府代建是代建企业极力争取的一大业务来源。国家提出的“三大工程”（保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设）建设将使政府代建容量进一步扩大。2024 年上半年，保障性住房建设方面，中国人民银行提出设立 3000 亿元保障性住房再贷款给予支持。“平急两用”公共基础设施建设方面，相关部门和单位将推动地方动态更新正式项目清单，搭建银、企、政对接平台，定期向银行机构推介项目，共享项目融资信息，加快项目授信投贷。东部沿海竞争白热化，部分企业另辟蹊径求发展3政府代建在扩容，非住项目存需求4资料来源：公开市场，观点指数整理了良好的项目拓展环境。诸葛数据研究中心的监测数据显示，人口净流入城市数量增多，特别是江浙一带出现“聚团式”流入现象。长三角经济圈，2023 年人口流入规模达到 107.67 万人，较 2022年增加约 4 万，创近三年新高。最近沪苏浙皖三省一市2024 年上半年的经济运行成绩单发布，长三角地区 GDP总量突破 15 万亿元，占全国 GDP 的四分之一。该区域新兴产业生态和产业链将更加完善，对全国经济增长的带动作用进一步加强。从上半年代建企业新拓区域来看，仅浙江省就聚集了绿城管理、蓝城集团、蓝绿双城、融者共创建管、滨江管理、光影管理、开元建设、宋都管理、久筑共建、德信绿建等企业。不过也有企业选择以自身的业务管理半径进行业务拓展。以金地管理为例，主要以大湾区的项目为主。在此过程中，可以发现许多全国化布局的代建企业会优先选择过去地产业务有深耕优势的城市。即是利用母公司的品牌、供应链等资源为代建赋能，在母公司建立口碑的地区还可以带动代建企业增加新拓项目和复订项目。据龙湖披露，1-6 月份，龙湖龙智造的代建项目累计销售额达40亿元，累计销售面积19.7万平方米，主要在重庆、天津、济南、合肥、昆明等核心一、二线城市。远洋建管新签代建项目的数量达到 23 个，覆盖北京、深圳、杭州、武汉、长沙、青岛、贵阳等 17 个城市。172024 中国房地产全产业链发展白皮书 暨 影响力指数 博鳌风尚表现报告城中村改造方面，根据关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见，对符合条件的城中村改造项目，中央通过现有渠道适当给予补助。目前，国家开发银行和中国农业发展银行已发放城中村改造专项借款 1800 多亿元。2024 年，上海将大力推进“两旧一村”改造，启动10 个城中村改造项目。广州市规划至 2035 年，累计推进城市更新约 300 平方公里。从企业的业务结构来看，企业新增的政府代建项目比例明显增加。绿城管理在 2023 年业绩会上透露，政府代建业务已经成为其最重要的业务和业绩贡献来源。新拓代建业务中，政府、国企和金融机构占比74.7%。新拓代建项目代建费中，政府、国企和金融机构占比为 69.4%。2024 年上半年，金地管理城投平台与政府代建占比超 40%。旭辉建管政府/国企类代建合同额占比超 50%。某代建企业新增政府代建比例从原来的 30-40%提升到现在的 70%-80%。期内，不少企业获取了政府代建项目。如建发建管成功中标漳州九龙江医院配套商住综合体项目，建筑面积达 31 万平方米。今年 6 月旭辉建管首个代建的保障性租赁住房社区上海松江西部科技园柚米社区正式开业，该项目是松江区当前最大的保租房社区。可以观察到，一些代建企业获取的政府代建主要以保障房、保租房、安置房等住宅类产品为主。但是并非所有项目代建企业都可以消化，尤其是一些重大的项目需要企业具备很强的综合实力。如此前华润置地中标南宁 TOD 项目。该项目包含 4 个地块需要开发建设管理，占地面积约 394476.30 平方米，折合591.71 亩。项目投资估算 65.1 亿元，华润置地的中标费率为 4%。其为该项目的开发提供运营、开发、设计、人力行政等全过程管理工作。根据中标要求，其中有两条将不少投标人排除在外。一是，投标人或其最终控股母公司需入围 2022 年财富世界500 强排行榜。二是，不接受联合体投标。这就要求代建方实力较强。从竞标人来看，有中国五冶集团有限公司，投标费率为 4%，评标综合得分第二。中建三局第二建设工程有限责任公司，投标费率为 4%，综合得分第三。费率没有差异，主要在综合评估的总分差异上。据观点指数观察，这些项目的招标不一定是唯费率论，还会考虑代建企业的建设管理能力。在政府招投标平台的新项目中，非住开类的项目更倾向于由地方政府的平台企业去承接，像期内的广州元宇宙未来世界代建服务项目、同济大学扩建项目以及郑州管城医院等项目。观点指数认为，非住开类项目的利润较薄，代建企业缺乏拓展的动力。另一方面，传统住开企业转型做代建，对于其他类型的项目也存在经验不足的现实。开发商转型代建这条轻资产道路，脱颖而出的关键是找到自己的特色。据观点指数观察，这些企业定位有很强的集团业务色彩，如融者共创建管定位是专注高端不动产，这与母公司融创中国做高端项目的基因分不开。新城建管则是根据母公司新城控股的吾悦广场为蓝本，输出自身的商业项目。期内，新城建管与濮阳开投集团、河南崛起集团共同签约濮阳吾悦广场项目。由新城建管负责项目代建及代管服务，从规划设计、成本管理、招采管理、工程管理、竣工验收、交付管理，再到商业策划定位、品牌招商、运营管理等，为委托方提供全链条一体化综合解决方案。新城建管借助新城控股集团的商业资源统筹和管理运营能力，统领上下游产业链及商业链，把品牌、创新、渠道有机融合。最近，新城建管成功签约淄博华光路商业项目。金地管理的商办代建项目是特色，尤其是应对非标商办项目所体现的管理能力。此前，在接手深圳新华保险大厦项目之前，施工图设计已基本完成，金地管理在项目有限的框架下进行了再度挖掘，节约的成本达到数千万元。根据金地管理今年 6 月的简报，目前其商办代建项目中，深信服科技大厦项目于 6 月份如期完成了项目交付。广州新华保险大厦项目处于收尾阶段。此外，还有深圳新华人寿大厦项目、佛山虎牙三龙湾总部项目、广州诗悦创想大厦项目、前海金融控股大厦项目等项目正在进行中。182024 中国房地产全产业链发展白皮书暨 影响力指数 博鳌风尚表现报告代建企业资源整合趋势明显，招募计划频现5不少房地产企业正逐步由开发商向运营商、服务商转型，而代建模式无疑是开发商轻资产转型和管理服务输出的一次重要选择。由于代建模式所呈现的资源整合属性，也就意味着在开发链条中承担了“桥梁”的角色。因此，一些代建企业会更倾向于寻求其他主体进行合作。为了拓展业务，企业开始尝试与非开发的主体企业合作。如杨柳春风项目由济南城市建设集团与蓝城集团共同打造，属于 24 万方的商业综合体项目。金地管理则积极与中国平安、信达资产、厦门资管等机构展开合作，创新资方资管等服务模式。期内远洋建管与世盟物流签署代建协议，于北京打造华北供应链管理中心。远洋建管受托为项目提供招标采购、施工建设、竣工验收、交付服务、产权办理等专业定制服务。该项目规划业态为仓库及配套用房，位于北京南六环与京沪高速交汇点西南角，地处亦庄核心区南部金桥科技产业基地内部，占地面积约 4.8 万平方米，规划建筑面积约 5.2万平方米。对于该类管理咨询服务，代建费用的收取毛利更高，但也要求代建企业必须要有过硬的服务水平，凭借自身业务能力增加管理服务的附加值。期内，绿地集团与重庆市铜梁区人民政府签署战略合作协议，签约打造重庆铜梁文旅标杆项目，将重点围绕铜梁文旅产业、现代山地特色高效农业、高新产业园建设等系列项目开展合作。负责这一项目的是绿地城市建设运营集成服务平台。今年初，绿地集团整合文旅、商业、酒店、科创等领域的资源，以赋能代建业务升级，形成新的业务增长点。据悉，平台将重点聚焦文旅、度假等综合性项目，主要向合作方输出“P+EPC+O”的集成服务解决方案。上半年，观点指数重点监测的企业中有涉及代建合作动作的众多。当下代建企业基于与公司主体、地方政府合作的倾向要多于项目层面的，这说明代建企业在与大主体合作中想要寻求更多更持久的业务，侧面反映了代建企业获取新项目的急迫性。期内，旭辉建管回顾千帆计划第一阶段的成果，复地管理也发布外部合伙人的招募海报以及新城建管外部合伙人计划。此前，类似的计划有如中原建业城市合伙人机制、绿城管理的“百川计划”，金建管同路人计划以及朗诗管理的城市合伙人。总的来看，合伙人模式主要是寻找有资源的合作方，合作方式包括资源合作、引荐合作、服务合作等。这些合作方式本质是为了拓展业务，尤其是在越来越激烈的市场竞争中分食代建“蛋糕”。192024 中国房地产全产业链发展白皮书 暨 影响力指数 博鳌风尚表现报告2024 年度影响力代建管理企业绿城管理华润置地金地管理蓝城集团龙湖龙智造招商建管旭辉建管万科中原建业融者共创12345678910202024 中国房地产全产业链发展白皮书暨 影响力指数 博鳌风尚表现报告资本金融篇资本金融篇212024 中国房地产全产业链发展白皮书 暨 影响力指数 博鳌风尚表现报告地产企业融资仍处于调整阶段，资金面整体承压。地产金融 调整持续今年以来，有关部门出台一系列融资方面的利好政策。年初“白名单”的设立和运行缓解了地产开发企业的资金堵点，在提高房企融资效率的同时，有效地分隔了企业和项目风险。此外，430 政治局会议带动有关部门出台“517 新政”、“3000 亿保障性住房再贷款”等利好政策，通过刺激购房者的有效需求和加速处理地产企业存量房等措施，改善了地产企业融资闭环难以完成的状况，进而提高地产企业的融资信心。从行业数据表现来看，期内开发到位资金同比呈现 U 型特征，至四月起降幅减少。从时间节点来看，这一拐点与国家利好政策的提出到落实基本保持一致。信用债方面规模与去年基本持平，但仍有部分地产开发企业处于债务违约状态。地产企业融资仍处于调整阶段，资金面整体承压。地产的私募基金和信托在报告期内依旧发力，期内有多家上市开发房企发行了多期信托基金，以补充标的项目的融资途径。尽管近年来私募基金和信托基金的规则和制度在不断完善，但由于地产市场仍处于相当长时间的调整期，因此信用防线依旧不容忽视。上半年有关部门纷纷出台地产企业融资利好政策，主要聚焦于房地产存量资产的维护和增量的调节，双管齐下回应政策利好接踵而至，“白名单”和“517 新政”持续发力1地产企业的融资诉求。在增量合理增长上，有关部门通过降低