成都市房地产市场调查年报.pptx

第一部分房地产投资环境分析第一部分房地产投资环境分析一城市规划及建设情况一城市规划及建设情况二经济情况分析二经济情况分析三行业动态三行业动态四四20112011年上半年主要政策及其影响解析年上半年主要政策及其影响解析一城市规划及建设情况一城市规划及建设情况1 1城市建设动态城市建设动态成渝经济区规划发布成渝经济区规划发布 正式提出建设天府新区正式提出建设天府新区 6月2日，国家发展和改革委在其官方网站全文发布成渝经济区区域规划（以下简称规划）。规划中，正式提出规划建设天府新区。成渝经济区面积约20.6万平方公里。规划期为2011至2015年，展望到2020年。成渝经济区的战略定位是“一中心、一基地、三区”，即西部地区重要的经济中心，全国重要的现代产业基地，深化内陆开放的试验区、统筹城乡发展的示范区和长江上游生态安全的保障区。到2015年，建成西部地区重要的经济中心；到2020年，成为我国综合实力最强的区域之一。全面改造全面改造1313个城中村个城中村 力争明年消除城中村力争明年消除城中村 今年我市将完成50万平方米旧有建筑拆迁，基本完成城中村拆迁任务，安置房在建规模达180万平方米、竣工50万平方米，进一步优化城市空间布局，提升城市形象。到明年年底，统一规划、设施齐备的新建项目将有望全部替代原来那些老、旧、潮、差的城中村住房。成华城北：打造成华城北：打造2020平方公里都市商业游憩城平方公里都市商业游憩城 成华城北区约20平方公里的区域将成为“成都都市商业游憩城”，为支撑这一发展定位的土地上市、部分城市更新和环境整治工程已启动。成华城北片区主要包括双水碾、青龙两个辖区的主要区域，总面积约20平方公里。按最新发展规划，将以2.5环、三环路为界，划分为优化区、提升区、引领区三大板块，其中蓉都大道是这三大板块的贯通发展轴，并与2.5环交叉“架设”起都市商业游憩城现代新城格局和产业格局的脊梁，形成“产城一体”发展新格局。成都东客站通车运营成都东客站通车运营 5月8日，当成都东客站第一列火车驶出站台，一个新的历史时代就此开启。西南地区规模最大、功能设施最先进、现代化程度最高的成都东客站综合交通枢纽正式开通运营，覆盖全川、影响成渝、辐射西南、呼应全国的一个快速交通网络就此起航。这绝不是一个普通的交通工程，它宣布，成都迈入城际轨道交通的时代。成绵乐专线跨过三环挺进主城区成绵乐专线跨过三环挺进主城区 明年下半年通车明年下半年通车 成绵乐客专全线长319公里，设计时速250公里，主要经绵阳、德阳、广汉、眉山、夹江、峨眉至乐山，总投资340亿元。建成后，该线路将开行和谐号动车组，预计从成都到绵阳、乐山坐火车不超过1个小时。目前，成绵乐客专全线投入了3.3万余名施工人员，大部分线路的施工进展顺利，预计在今年10月全线开始铺轨，明年下半年可完工通车。成都地铁成都地铁7 7号线号线2929个站首曝光个站首曝光 围围2.52.5环绕城一圈环绕城一圈 中铁二院工程集团有限公司发布成都地铁7号线一期工程岩土工程勘察通告称，成都地铁7号线一期工程岩土工程勘察工作现已启动。据悉，成都地铁7号线将串起火车北站、火车东站、火车南站三大交通枢纽,走向为环型，围2.5环绕城一圈。规划的7号线线路全长38.8公里，共设车站29个，其中换乘站17个，沙河堡站(成都东客站)、红牌楼南站是三条地铁线的换乘站。2 2城市道路交通建设动态城市道路交通建设动态1 1城市主要经济指标概况城市主要经济指标概况1.1 1.1 国民经济稳中有升国民经济稳中有升 2011年全年全市实现生产总值6800亿元，环比增长22.5%，人均国内生产总值61405元，环比增长27.1%。从下图可以看出，近年来，成都GDP和人均GDP均呈增长趋势，涨幅比较平稳。其中，2011年GDP环比上涨22.5%；在人均GDP上，各年保持着不同幅度的上涨；其中，2011年达到27.1%涨幅。图图 1 1：2002-20112002-2011年成都年成都GDPGDP及人均及人均GDPGDP分析分析二经济情况分析二经济情况分析数据来源：成都市统计信息网数据来源：成都市统计信息网1.2 1.2 消费品市场及居民收入稳步增长消费品市场及居民收入稳步增长 从下图可以看出，2011年1-11月，全市实现社会消费品零售总额2575.4亿元，增长18.2%。从行业看，批发业实现149.1亿元，增长18.7%；零售业实现2080.8亿元，增长18.1%；住宿业实现31.3亿元，增长28.9%；餐饮业实现314.1亿元，增长17.6%。居民消费价格指数为105.6。图图 2 2：2002-20112002-2011年成都消费品零售总额情况（亿元）年成都消费品零售总额情况（亿元）数据来源：成都市统计信息网数据来源：成都市统计信息网 今年上半年全市实现社会消费品零售总额1392.5亿元，同比增长18.4%，高于全国同期增长速度1.6个百分点，高于四川省同期增长速度0.4个百分点。2011年，城市居民可自由支配收入和消费性支出呈平稳上升之势。城市居民人均可支配收入23335.2元，环比增长12%，人均消费支出14862.9元，环比增长3%。人均可支配收入曲线在消费曲线之上，但经济发展态势仍然平稳。图图 3 3：2002-20112002-2011年人均可支配收入与消费支出情况（元）年人均可支配收入与消费支出情况（元）数据来源：成都市统计信息网数据来源：成都市统计信息网财政、金融情况财政、金融情况1-11月，全市实现地方财政一般预算收入587.7亿元，增长33.3%。其中税收收入429.8亿元，增长30.3%。地方财政一般预算支出699.8亿元，增长6.2%。截止11月底，全市金融机构人民币存款余额为16488亿元，增长10.1%，其中储蓄存款5658亿元，增长15.5%。金融机构人民币贷款余额为13637亿元，增长14.8%。金额金额20022002200320032004200420052005200620062007200720082008200920092010201020112011（111111月月）金融机构存款余（亿）2635.63240.83771.544775485.863938317124161527716488金融机构贷款余额（亿）2181.82587.92859.930193631.34119541098691213913637数据来源：成都市统计信息网数据来源：成都市统计信息网数据来源：成都市统计信息网数据来源：成都市统计信息网投资完成情况投资完成情况1-11月，全市完成固定资产投资4471.9亿元，增长18.3%。按构成看，基本建设投资完成2010.3亿元，增长19.9%；房地产开发投资完成1411.6亿元，增长23.6%。新增固定资产2291.0亿元,增长28.3%。三行业动态三行业动态1.1.春季房交会成功举办春季房交会成功举办 第37届成都房地产交易会（2011春季）五一大假期间在世纪城新国际会展中心圆满落幕。本届房交会为期5天，场面较为冷清，现场人气不温不火，与去年遭遇史上最严厉春交会相似，本届房交会在限购令下显得疲态备露。本届房交会共有224个楼盘参展。其中，主城区参展楼盘100个，郊区县参展共124个。2.2.土地搭售保障房土地搭售保障房 成都实行土拍成都实行土拍“双竞双竞”制制 5月8日，成都市国土资源局发布的最新公告显示，从5月9日举行的土地拍卖会其，将首次实行“限地价、竞公租房面积”的“双竞规则”，即当所拍土地的即时竞价达到该宗土地的上限价后，将停止对土地价格的竞价，而转为在此价格基础上，对该宗土地的公租房配建面积进行竞拍，竞建面积最大的为该宗土地的最后竞得人。3.3.成都征个人房屋租赁税成都征个人房屋租赁税 税率分三档最高税率分三档最高10%10%成都市地税局作出规定，决定对个人房屋租赁税收采取综合征收率，分别定为4%、6%、10%三档，个人出租房应缴纳税额为租金收入乘以综合征收率。月租1500元以下税率为4，月租15005000税率为6，月租5000元以上税率为10。4.4.四川四川1212万套公租房万套公租房9 9月底前开工月底前开工 占任务数占任务数54.5%54.5%今年，我省计划建设保障性住房22万套，其中将建设公共租赁住房12万套，占保障性住房建设任务的54.5%。根据各地项目招投标的准备和实施情况，预计至6月底，全省可开工9万套左右，占全年建设计划的75%，预计至9月底，将全面开工，提前两个月完成国家提出的“11月底前全部开工”的要求。四四20112011年上半年主要政策及其影响解析年上半年主要政策及其影响解析国务院办公厅：关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知国务院办公厅：关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知主要内容：1、进一步落实地方政府责任；2、加大保障性安居工程建设力度；3、加强税收征管；4、强化差别化住房信贷政策；5、严格住房用地供应管理；6、合理引导住房需求；7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制影响：该政策表明了国家对房地产市场调控的决心，对促进房地产市场平稳健康发展有较大作用，对解决城影响：该政策表明了国家对房地产市场调控的决心，对促进房地产市场平稳健康发展有较大作用，对解决城镇居民住房问题有积极的意义。镇居民住房问题有积极的意义。上海、重庆对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法上海、重庆对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法主要内容：对试点范围、征收对象、适用税率、税收减免、征收管理等问题作出了详细规定。影响：房产税的开征，短期内必定会对房地产市场起到一定的震慑作用，有助于抑制房价及打击投机，对于影响：房产税的开征，短期内必定会对房地产市场起到一定的震慑作用，有助于抑制房价及打击投机，对于收入分配将起到一定的调节作用，同时该部分的收入也将为保障房建设添砖加瓦。收入分配将起到一定的调节作用，同时该部分的收入也将为保障房建设添砖加瓦。住房和城乡建设部：住房和城乡建设部：房地产经纪管理办法房地产经纪管理办法主要内容：主要对管理的范围、机构和人员、房产经纪活动进行了规范，明确了监督管理机制和法律责任。影响：该办法的出台，对于规范和促进三级市场健康有序发展有着积极而重大的意义，不仅有利于规范房地影响：该办法的出台，对于规范和促进三级市场健康有序发展有着积极而重大的意义，不仅有利于规范房地产经纪活动，对保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益也有积极的影响。产经纪活动，对保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益也有积极的影响。主要内容：1、明确了全年保障房、廉租房的建设目标；2、公布了新建住房价格控制目标；3、暂时限定居民家庭购房套数；4、严格住房用地供应管理。影响：该政策对于限购的时间、范围、对象等作出了明确的规定，极大的抑制了市场需求，对平抑商品住宅影响：该政策对于限购的时间、范围、对象等作出了明确的规定，极大的抑制了市场需求，对平抑商品住宅价格以及推进保障房建设均有较大的影响。价格以及推进保障房建设均有较大的影响。成都市人民政府办公厅：公布成都市人民政府办公厅：公布20112011年度新建住房价格控制目标的通知年度新建住房价格控制目标的通知主要内容:公布了2011年新建住房价格控制目标。影响：影响：该政策的出台对于控制房价有了比较明确的目标。该政策的出台对于控制房价有了比较明确的目标。成都市国土局：加强成都市国土局：加强房地产市场调控加大保障性安居工程建设力度和制定国有建设用地供应计划情况的报告房地产市场调控加大保障性安居工程建设力度和制定国有建设用地供应计划情况的报告主要内容：1、明确规定了2011年中心城区国有建设用地供应总量、供应结构、供应布局以及保障性安居工程用地供应情况；2、国有建设用地供应计划实施的保障措施影响：该政策首次将保障性安居工程的建设指标明确到具体数字，并提出了用地计划的保障措施，对于我市影响：该政策首次将保障性安居工程的建设指标明确到具体数字，并提出了用地计划的保障措施，对于我市安居工程的落实和顺利完工有正面、积极的影响。安居工程的落实和顺利完工有正面、积极的影响。成都市房管局：关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作成都市房管局：关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的要求的实施意见实施意见成都市城乡房产管理局：成都市发展和改革委员会关于进一步加强商品住房价格监管的通知成都市城乡房产管理局：成都市发展和改革委员会关于进一步加强商品住房价格监管的通知主要内容：对商品住房价格实行申报备案管理、商品住房价格申报后的监督管理和严格商品住房销售行为的监管等方面做出了明确的规定。影响：该通知的发布对于规范房地产开发企业和中介服务机构的销售商品住房的行为，保护消费者和经营者影响：该通知的发布对于规范房地产开发企业和中介服务机构的销售商品住房的行为，保护消费者和经营者合法权益有积极的意义。合法权益有积极的意义。成都国土资源部：成都国土资源部：关于完善建设用地指标交易制度促进农村土地综合整治的实施意见关于完善建设用地指标交易制度促进农村土地综合整治的实施意见、关于实行国有关于实行国有经营性建设用地使用权经营性建设用地使用权“持证准用持证准用”制度的公告制度的公告主要内容：对建设用地指标的来源、用途、交易方式、价格、期限、收益分配和等级管理等方面进行了解释和规定，并对国有建设用地使用权“持证准入”制度的各项规定进行了阐述。影响：该制度的颁布，为进一步发挥农民的主体作用和市场配置资源的有着基础性作用，显化了农民土地资影响：该制度的颁布，为进一步发挥农民的主体作用和市场配置资源的有着基础性作用，显化了农民土地资产的价值和权益，实现了产的价值和权益，实现了 还权赋能还权赋能，构建了城市反哺农村、城乡统筹发展的机制。，构建了城市反哺农村、城乡统筹发展的机制。中央人民银行：中央人民银行：年内三次加息年内三次加息主要内容：2011年，央行分别在2月、4月和7月3次上调金融机构人民币存贷款基准利率。截至7月7日，一年期整存整取定期存款利息为3.50%，一年期贷款利息为6.56%，5年期以上房贷基准利率达到7.05%。影响：影响：连续加息增加了购房者利息支出，降低购房者的购买能力，对购房者心理预期的影响远胜于实际的连续加息增加了购房者利息支出，降低购房者的购买能力，对购房者心理预期的影响远胜于实际的利息负担增加的影响，将会在一定程度上抑制消费者及投资者购房需求，对开发商的资金链也是一大考验。利息负担增加的影响，将会在一定程度上抑制消费者及投资者购房需求，对开发商的资金链也是一大考验。第二部分第二部分土地市场分析土地市场分析一土地市场供需概况二土地市场运行统计一土地市场供需概况一土地市场供需概况土地市场供应情况土地市场供应情况根据成都市国土资源局 网站公布的土地拍卖挂牌公告，2011年全市商住土地供应为203宗，总面积14124亩（其中主城区4127亩，近郊区4762亩，远郊区5235亩），规模同比下降61.46%。由于受限购及持续紧缩信贷政策影响，新增土地大幅锐减，主城区、近郊区、远郊区土地放量处于相当水平。土地市场成交情况土地市场成交情况2011年全市共出让土地175宗，规模为12296亩，成交金额401.70亿，成交规模同比下降52.75%，成交金额同比下降39.98%。从成交单价来看，市区以锦江区1052万/亩最高，近郊区成交均价在200万/亩左右，远郊区邛崃、崇州、都江堰成交地价较高。由于受政策调控影响较大，土地成交价与去年相比相对较低，多数土地以略高于起拍价或起拍价成交，甚至土地流拍现象非常严重。注：图表数据为商住用地，工业略注：图表数据为商住用地，工业略注：图表数据为商住用地，工业略20112011年成都市土地市场运行情况统计年成都市土地市场运行情况统计土地市场存量土地市场存量 截止2011年11月15日，成都市主城区仅成交16宗住宅用地，共927.13亩，环比减少60.6%。但综合2009到2011年三年时间来看，成都主城区共出让住宅类用地5865.77亩，可建总面积约1255.75万。其中，已有开发的2个项目售完，40个项目在售，陆续向市场推售了635.58万；另外还已经确定了25个开发项目，约262.06万的总体量会在2011年底或者2012年分批上市销售（按各个地块出让合同约定的正常开发速度）。2009-2011年未确定开发项目的共有22宗地，约348.21万的建筑面积可能会在2012年上市。但是由于当下房地产市场的低迷，部分地块很有可能会延期开发。点评：这仅是住宅用地将会提供给市场的供应量，对于占据更大份额的商住用地以及商业用地作为商点评：这仅是住宅用地将会提供给市场的供应量，对于占据更大份额的商住用地以及商业用地作为商务公寓进行开发产生供应量，成都市场需要作好一定心理准备去承受。务公寓进行开发产生供应量，成都市场需要作好一定心理准备去承受。年份年份住宅用地住宅用地商业用地商业用地商住兼容用地商住兼容用地合计合计20093422106620103927874201116151950合计8964371902009-20112009-2011年成都市主城区土地市场存住宅用地成交宗数年成都市主城区土地市场存住宅用地成交宗数年份年份住宅用地住宅用地商业用地商业用地商住兼容用地商住兼容用地合计合计20092582.651065.29759.164407.0720102355.991394.32998.124748.432011927.13885.961904.523717.61合计5865.773345.543661.812873.112009-20112009-2011年成都市主城区土地市场存住宅用地成交净用地面积（亩）年成都市主城区土地市场存住宅用地成交净用地面积（亩）2009-20112009-2011年成都市主城区土地市场存住宅用地成交可建筑面积（）年成都市主城区土地市场存住宅用地成交可建筑面积（）年份年份住宅用地住宅用地商业用地商业用地商住兼容用地商住兼容用地合计合计2009594.74433.81244.811273.362010465.76381.61292.181139.552011195.25272.44500.59968.28合计1255.751087.861037.583381.19预测：若按照正常的开发速度，在未来预测：若按照正常的开发速度，在未来1 1年中，成都市商品住宅市场的新增楼盘供应将以高层建筑为主，年中，成都市商品住宅市场的新增楼盘供应将以高层建筑为主，其供应体量为其供应体量为375.93375.93万，占比为万，占比为61.6%61.6%；小高层和超高层产品的总量则相差不大，其供应体量均在；小高层和超高层产品的总量则相差不大，其供应体量均在115115万左右；而多层产品，在成都市主城区中仍然供应稀少。自万左右；而多层产品，在成都市主城区中仍然供应稀少。自20092009年开始，土地历年成交的净用地年开始，土地历年成交的净用地面积相差不大，但住宅用地的商业占比在大幅的提高，其成交楼面地价也在不断攀升，曾在面积相差不大，但住宅用地的商业占比在大幅的提高，其成交楼面地价也在不断攀升，曾在20102010年达年达到到1100011000元元/的高峰，故高端物业也会有较大的体量，的高峰，故高端物业也会有较大的体量，20122012年新增物业就会有小半以高端为主。年新增物业就会有小半以高端为主。第三部分房地产市场分析第三部分房地产市场分析一、商品住宅市场二、商业市场20112011年成都市新增成交分析年成都市新增成交分析2011成都主城区共新增预售证527张，新增预售面积约1286.58万方（含商业与车位）。与2010年相比，新增供应面积增长321.86万方，增幅为33.4%。分析认为：2011年政府加强了对房地产市场的调控力度，成都版限购令发布以来，主城区成交量受到抑制，市场观望情绪浓厚，此时为了刺激市场需求，大部分房企并没有坐以待毙，而是选择了加大推盘力度和采用额外优惠策略进一步刺激市场需求，房交会前（4月、9月）更是迎来开盘高峰。2011年成都商品住宅共成交664.67万方，成交套数共69963套（3月13、26日；11月25-27日数据缺失）；成交面积相比去年831.99万方下降167.32万方，降幅约为20.1%。成交套数相比去年的88843套下跌21.3%。2011成都主城区成交走势以限购政策的实施为分界点分为两段，主城区成交放量主要集中在1-2月，成交面积205.84万方，占全年成交量的31%。2月楼市迎来拐点，限购效果凸显，主城区成交大幅下挫，3月成交量环比2月下降65.97万方。同比去年3月跌幅52.77%。从3月到12月，主城区成交量低位徘徊，月度成交量最高不超过60万方。分析认为：限购抹杀了一部分购房者的购房资格；限贷消除了一部分购房的购房能力，而限价房建分析认为：限购抹杀了一部分购房者的购房资格；限贷消除了一部分购房的购房能力，而限价房建设则给了部分购房者更多的选择空间，三管齐下大大抑制了市场需求，而此时各大房企加大推盘力设则给了部分购房者更多的选择空间，三管齐下大大抑制了市场需求，而此时各大房企加大推盘力度和优惠幅度又给向来只有度和优惠幅度又给向来只有“买涨不买跌买涨不买跌”购房者们更多的想象空间，市场进入深度博弈，理性的购房者们更多的想象空间，市场进入深度博弈，理性的购房者选择观望，进而加重了市场观望情绪。购房者选择观望，进而加重了市场观望情绪。一一、商品住宅市场、商品住宅市场20112011年成都市新增供应分析年成都市新增供应分析20112011成都主城区共新增预售证成都主城区共新增预售证527527张，新增预售面积约张，新增预售面积约1286.581286.58万方（含商业与车位）万方（含商业与车位）2011成都主城区共新增预售证527张，新增预售面积约1286.58万方（含商业与车位）。2011供应高峰出现在8-12月，月度新增供应量超过120万方。特别是在房交会期间，供应量急剧增加，九月的供应量更是创下年度最高记录，达到214.67万方。20112011年成都市区域新增供应分析年成都市区域新增供应分析20112011年主城区新增预售面积占比年主城区新增预售面积占比2011主城区新增预售面积最大的区域为高新区，新增商品房供应498.79万方，占比主城区37%。其次为金牛区，商品房预售面积189.26万方，占比14%位居第二。新增面积最小的是锦江区，新增商品房预售面积115.78万方，占比9%。20112011年成都市主城区成交分析年成都市主城区成交分析20112011年成都商品住宅共成交年成都商品住宅共成交649.28649.28万方，成交套数共万方，成交套数共6865568655套套局数据显示：2011年成都商品住宅共成交664.67万方，成交套数共69963套（3月13、26日；11月25-27日数据缺失）；成交面积相比去年831.99万方下降167.32万方，降幅约为20.1%。成交套数相比去年的88843套下跌21.3%。2011成交走势以限购政策的实施为分界点分为两段，主城区成交放量主要集中在1-2月，成交面积205.84万方，占全年成交量的31.7%。2月楼市迎来拐点，限购效果凸显，主城区成交大幅下挫，3月成交量环比2月下降65.97万方。同比去年3月跌幅52.77%。从3月到12月，主城区成交量低位徘徊，月度成交量最高不超过60万方。20112011年年1-121-12月主城区成交情况月主城区成交情况区域区域新房交易总面积（方）新房交易总面积（方）商品住宅套数（套）商品住宅套数（套）商品住宅面积（方）商品住宅面积（方）成华区1105351.738515733813.41武侯区1368545.099824917875.05青羊区1722855.56141221282644.53金牛区1180606.168627821981.54锦江区1085614.498191725800.91高新区3591625.86206842164583.44合计10054598.89699636646698.8820112011成都市主城区成交面积占比成都市主城区成交面积占比 统计数据显示：2011年成都楼盘成交量低位运行，高新区南延线是整个成都主城区成交量的支柱，以绝对优势位列各主城区之首。共成交约216.5万方，占各主城区成交面积的33%。青羊区成交量排名整个主城区的第二名，占比为19%。其余各主城区占比均在12%左右。从整体来看，城西和城南的商品住宅成交占比主城区的51%。20112011年成都市供销比分析年成都市供销比分析20112011供需倒挂供需倒挂 市场库存进一步加大市场库存进一步加大数据显示：2011成都主城区新增预售面积1286.58万方，商品房成交面积1005.5万方，供销比为1.28。从2007以来近五年的数据来看，2011成都供销比仅低于2008年，而08年成都受地震影响较大，大部分楼盘出现滞销的局面，09年成都房地产市场销售火爆，供销比仅有0.6，市场去化率较好。分析认为：由于此数据包含商业以及车位。并不能直接反映出成都主城区商品住宅市场的供销情况，但可以看出2011年成都主城区整体供销情况并不理想，库存量进一步增大。20112011年各区域成交分析年各区域成交分析城南成交量一枝独秀城南成交量一枝独秀 城东发展潜力大城东发展潜力大搜房网数据监控中心：2011成华区总成交量不高，但从图中可以看出，9月到12月成华区成交涨幅较大，主要得益于两点：1、东客站的开通整合和城东的资源配置，对后续区域发展奠定了基础。2、成华区汇集了大量的刚需型楼盘，符合目前市场主要需求。随着成华区区域规划的完善，东部商业中心崛起，老城东的面貌将焕然一新，今后发展潜力巨大。武侯区年度走势武侯区年度走势搜房网数据监控中心：2011武侯区的表现可谓不温不火，政策调控后武侯区成交量基本平稳，涨幅不大。武侯区主要有三个集中发展的居住区：武侯国际新区、双楠片区和红牌楼区域。目前武侯区优势资源集中在外双楠以内。预计后续走势将会稳中有升。金牛区年度走势金牛区年度走势搜房网数据监控中心：从图中可以看出，除10月外，金牛区从3月到12月一直保持良好的上升态势。城北一直是关注度比较低的区域，但荷花池搬迁以及五块石的改造，龙湖、华润、绿地、瑞安、万达这一系列品牌企业的扎堆式开发，极大地提升了整个城北价值预期。随着城南城西的需求日益饱和，城北这个主城区最后一片价值洼地前景不可限量。锦江区年度走势锦江区年度走势搜房网数据监控中心：2011锦江区新增供应面积最少，成交量上也位居主城区末位，一是由于锦江区楼盘整体均价较高，二是后续新项目较少。从目前区域发展看，锦江区未来发展核心在三圣乡一代，主打“一核两带三区多节点”的发展模式，打造成都的田园型城区。青羊区年度走势青羊区年度走势搜房网数据监控中心：青羊区是主城区中最具成都特色、历史最悠久的区域，区域发展成熟。2011青羊区成交量受限购影响于3月大幅下滑，但4、5、6月成交量连续大幅上涨，整体成交呈上升态势，随着金沙片区房价的合理回归，预计后期青羊区成交量会继续高奏凯歌。高新区年度走势高新区年度走势搜房网数据监控中心：2011高新区成交量稳定在千套以上，在主城区月成交占比中一直保持30%以上的市场份额，是主城区商品住宅成交的主要支撑。高新区的优势在于南延线的配套日渐完善，大量企业的入驻保证了高新区的活力，地铁一号线的开通运营也使得其区位优势更加明显。高新区楼盘数量多，活跃度高，产品类型丰富，既有誉峰、蓝光公馆1881这样的大盘，也有蒂梵尼town、中德英伦联邦这类适合刚需一族的楼盘。随着天府新区国际级经济区规划完善，高新区的神话还将继续。热点区域分析热点区域分析11、金沙片区金沙片区 11月，金沙范围内有一新开项目亮相德商金沙10年。因为合同网签备案的延后性，该项目的成交并未计入上月的整体成交当中。余下项目中，建发金沙里表现有所回升，月度成交30套，对定位在高端项目，且表现一直不佳的金沙里而言，30套的成绩应该能被接受。区域均价大体保持平稳，环比10月微涨0.37%，但大多数项目都给予购房者3%-6%的额外优惠。2 2、高新西区、高新西区 自天府新区成立之后，高新西区的存留成了这段时间的一个区域热点话题。虽然成交依旧维持在高位，11月达到385套。但相比之前，有近3成的下跌。区域内华润橡树湾与保利香槟国际提供了大部分的成交量，其余楼盘仅能用中规中矩来形容。区域均价环比大跌1.99%，显示了高新西区范围内各项目以价换量的统一思路。3 3、外光华外光华 可以不屑蓝光在sofa社区里玩弄的概念，但必须承认“快销王”蓝光依旧会是区域里抢眼的那位。Sofa社区自开盘之日起，成交量值得称道，近三个月都维持在100套以上。纵使11月市场继续冷淡，蓝光sofa社区也销出100套，且价格维持稳定。11月，外光华均价与10月持平，计入新盘阳城心灵家园后，区域价格维持在7884元/平米，环比涨0.01%。4 4、新双楠新双楠 常提及产业对房地产的支撑，新双楠算是个例子。纵然金花、簇桥的鞋厂听起来并不那么上台面，但它们的的确确给新双楠提供着为数不少的购买力。早先大力吆喝炒“新双楠”名称的保利花园，销售已近后期，力道却不减有变弱。月成交110套，放至其他区域足以让人眼红。无奈遇到绿地慷慨给出最高9%的额外优惠，风光略逊一筹。5 5、昭觉寺昭觉寺 尽管招商花了大力气，试图扭转昭觉寺片区给购房者造成的心理障碍。直到今天，招商的努力尚未完全显现，本以为今年会很精彩的昭觉寺，仍让人感觉不温不火。反到是华润翠林华庭100套的月成交，体现出华润在成都的品牌号召力。区域11月均价为7263元/平米，环比10月上涨1.75%。6 6、建设路建设路-万年场万年场 若不是因为万象城即将开业，真找不到一个支撑这块区域均价过万的理由。对渐连成片的建设路和万年场而言，需要走的路还很长。能否构成完整的商圈，还有待恶补商务配套这一关。其价格与楼盘价值，至少现在并未得到购房者的完全认同。11月，仅投资型的招商东城国际表现尚可，传统热盘华润二十四城受市场趋冷影响，月成交88套，不尽如人意。7 7、东站东站 靠火车站进行区域炒作，本就非上上策。目前的成都东站周边，暂难寻上海虹桥那般商圈气息。不论交通还是商业配套，东站片区都不算一个置业的好选择。体现在区域成交均价上，朗诗绿色街区从两个多月前开盘时的13000元/平米起，到如今10800元/平米起，并不再死守精装，由购房者自己进行选择。种种松动，客观反映了目前整个东站片区的尴尬。11月，东站范围内7个项目共成交255套，较10月的248套有所上升。8 8、三圣乡三圣乡 少了卓锦城早先强推，给区域带来的关注人气。进入冬天后的三圣乡，缺少让人印象深刻的点。不论是成交、还是各楼盘相应的推广，都给人乏善可陈的感觉。金房华韵天府应该不太满意自己11月成交36套的表现，加大了优惠力度，提供给购房者8%-9%的额外优惠，增加了自身吸引力。9 9、新川新川 中德英伦联邦给了首次置业者们一次遐想，花很便宜的钱能住高档社区。不去管交房后实际情况为哪般，中德确实收获了养眼的高成交。新川11月看似恐怖的562套成交中，很大程度是因为该月里，中德英伦联邦新推了一批次房源的影响。事实上，除去中德英伦联邦364套的成交外，其余楼盘表现平平。1010、大源、大源 三个月时间里，大源成交上窜下跳。缺少转身文艺青年的保利香雪保障，大源整体成交回落至自己的合理水平330套。利通时代晶座等较新项目，没有想象中那么聚集人气，27套是其11月收获的量，对定位并不高的项目来说，这个数字有点难看。11月，区域均价因纳入两个均价过万项目，较10月环比有4.45%的涨幅。去除这个因素，大多数项目价格保持平稳。概况：至2011年12月31日止，成都主城区备案口径下的存量面积达到706.81万平方米，较2010年年末上涨74.67%，且幅度在逐月加大。与住宅存量面积增加相适应，2011年年末时住宅存量套数达到65724套，同比上升77.51%。另据中原地产数据显示，未开发土地也将在接下来时间里，给成都楼市带来巨大存量压力。20112011年成都市区存量分析年成都市区存量分析住宅篇：存量困局暂难舒解住宅篇：存量困局暂难舒解 2010年的调控措施力度空前，当人们刚开始时颇有兴致的去争论政策多久能显现效果，仅仅到2011年3月份，成都楼市便宣告抵抗无效。“限购令”以行政手段强势介入，迅速止住了成交和房价暴涨的趋势，这种极端与特殊性的手段，使得包括成都在内的全国楼市难以脱身。成交急速走低，间接打破了开发商们惜售观望的心态。加快出货、回收现金已然是共识。于是从2011年春节之后的三月份开始，一边是成交量低位徘徊，一边又是新增供应的持续走高。房地产市场之所以有趣，就在于它从来不是一家之言能完全左右，纵使开发商们频频加大推盘力度、提高优惠幅度、并在年末时推出保价补差等辅助营销手法，也难以撬动购房者买房激情。因“限购令”引发的强烈寒流，似乎将楼市变成医院，院中住满了嗷嗷呻吟的病患，此刻想说服一个健康体质的购房者心甘情愿步入医院、卧躺病床并非易事。买方地位的微妙改变，时刻提醒着卖方“我愿与你同甘，却不愿和你共苦”。僵局难以破除，直接后果就是不停投放市场的新供住宅供应难以消化，成都整体存量相应攀升。据搜房网数据监控中心统计，至2011年12月31日止，成都主城区备案口径下的存量面积达到706.81万平方米，较2010年年末上涨74.67%，且幅度在逐月加大。与住宅存量面积增加相适应，2011年年末时住宅存量套数达到65724套，同比上升77.51%。住宅篇：存量困局住宅篇：存量困局 暂难暂难舒解舒解 存量激增将成都楼市带入困局，是继续加大推盘力度，还是适当放缓供应脚步，成了摆在开发商面前的两难问题。当中央政府不停强调限购等调控措施将继续，寄望于像08年市场低谷时，地方政府出手救市，似乎有些很傻很天真。实际上，成交、存量遇到的障碍早已传导至上游土地市场。进入2011年后，主城区大量流拍或底价成交的宗地，已经显示了开发商对于未来市场的不乐观心态。具体到主城各区表现来看，高新区是当之无愧的存量王，包括高新西区在内，整体存量达到2559390.67平方米，辖区内南城都汇、中德英伦联邦等大盘贡献不菲。而面积最小的锦江区整体存量也最小，为672493.52平方米，辖区中三圣乡占据了锦江区绝大部分的存量。存量（平方米）存量（平方米）存量套数存量套数锦江区672493.526053青羊区996229.9410219武侯区677452.966854金牛区1177351.6311379成华区985227.969184高新区2559390.6722035主城各区的存量情况并不能完全用数字简单判断，高新区存量面积虽大，但去存化速度相对较快，中德英伦联邦等项目也处在旺销的良性发展通道内。相比高新区良好的市场结构，即将迎来攀成钢众项目齐入市挑战的锦江区，和受困于产品难合市场需求的成华区，显然更需要为自己如何加快消除巨大存量担忧。存量客观存在，不因你我喜好而增减，去存化即意味着一段艰难而痛苦的时光。在市场预期没有根本改变的前提下，存量继续攀升可预见。参照今年成都670万方的成交量，现阶段700余万方的存量，需要花一整年时间进行消化。何日脱困？没有标准答案，但有一点能肯定，难题比想象中更多20112011成都楼市开盘盘点成都楼市开盘盘点 未来走势五大猜想未来走势五大猜想 从某种意义上来说，房子的意义早已超越了商品的概念，也许是身份的象征，也许是爱情的筹码，或许只是一个遮风避雨能带来安全感的归宿。说到底，在中国人的传统观念里，买房子是必须的。在这种持续旺盛需求的刺激下，房价连年飙涨，房地产产业蓬勃发展，不仅刺激着GDP的增长，同时也刺激着老百姓脆弱的神经。2011对于房地产市场来说不是风调雨顺的一年，一纸限购令激起千层浪，房地产在经过了10年的蓬勃发展终于放缓了他的脚步。土地市场遭遇滑铁卢，住宅成交不冷不热，就连高傲的房价也低下了他“高贵”的头颅。但是这种低迷