房地产开发流程及各阶段工作要点.pptx

房地产开发流程及各阶段工作要点城建投营销部培训讲义二零一三年四月十八日房地产开发的七大流程房地产开发的七大流程一、决策阶段二、筹备阶段（开发报建阶段）三、工程建设管理阶段四、销售管理阶段五、竣工验收阶段六、交付使用阶段决策阶段决策阶段凡事预则立，不预则破！核心工作：可行性分析研究重点：市场调研、项目整体定位、经济效益预测工作描述：决策层在收集的众多地块信息中，通过可行性分析研究，锁定开发地块，设立开发目标。案例：濮阳绿景花园，通过可行性分析研究，发现市场未满足需求。筹备阶段筹备阶段摸清行业潜规则，凡事变通！核心工作：开发报建工作重点：五证的取得，使项目顺利开工 筹备阶段筹备阶段关键一：控规关键一：控规土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段是房地产开发的前提。土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段是房地产开发的前提。土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求，这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的90/70限制要求，也会在这个文件里体现出来。国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。筹备阶段筹备阶段关键二：立项关键二：立项 项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质审核，是房地产开发，每一个项目必须要做的工作。母公司与其全资子公司名下的土地流转非交易；环评与立项可通过计划部门推荐专业编制可行性分析研究报告和环评报告的公司来完成，确保手续办理顺畅；专业技术人员省内联网，可租证、持证上岗。筹备阶段筹备阶段关键三：修规关键三：修规总平面审查，是取得建设用地规划许可证的关键。关键点：容积率审查、建筑密度审查、消防安全审查。通过架空层停车及楼顶绿化满足停车需求及绿化指标；隐形消防通道设置；直角转弯车道的利用；立体停车库的设计。筹备阶段筹备阶段关键四：管线综合审查、排水许可证管线综合分布、排水，要考虑市政工程影响及预留空间。管线综合包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路。从哪里引进，从哪里进入社区，从哪里进入单元楼，从哪里进入住户；引入点要多考虑，市政工程影响及源点变动要考虑。问题：市政排污网变换的处理、变电站负荷超标的处理、市政管线施工的处理。市场表现：根据窨井盖的走向、线路的排布判断社区的品质。郑州市雨水天气，社区变池塘、道路淹没的现象。筹备阶段筹备阶段关键五：单体审查关键五：单体审查单体设计审查完毕，出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。主要工作：落实各空间尺寸、停车位。停下一台车，需要10个平方米不到的空间，另外还需要30平方米的进车道。所以每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。筹备阶段筹备阶段关键六：消防和人防专项审查关键六：消防和人防专项审查消防和人防审查可以通过关联单位，避开限制。消防和人防审查可以通过关联单位，避开限制。消防部门是武警官兵，不是政府机构。消防审查非常严格，可以委托消防施工企业代理报建。人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以做停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。筹备阶段筹备阶段关键七：节能审查、施工图审查关键七：节能审查、施工图审查 在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查。南北方观念的不同及气候条件的不同，导致在空间布局和设计理念上有所差别。例：360度落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭。筹备阶段筹备阶段关键八：余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可关键八：余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可 余泥排放也叫建筑垃圾清运。目前已被公安、交通部门垄断。无法规范，在赶工期时，清运比较频繁，通过变相交罚款，保证清运工作。噪音排放许可，原则只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工，严禁用锤击桩。但目前各大城市管理不规范；筹备阶段筹备阶段关键九：质量监督、安全监督关键九：质量监督、安全监督 在现实的操作中，但凡涉及到检测的，由质监部门负责；不需要检测，用肉眼就可以发现问题的，就属于安监的职责。两项职责的区分是关键。例：质监：桩基检测、水泥检测安监：物料堆放不规范、不佩戴安全帽 筹备阶段筹备阶段关键十：施工招投标、监理报建关键十：施工招投标、监理报建 监理报建是完成监理免招标或招标手续之后的事情，将监理规划和监理细则，交建设部门审核，通过后，发一个监理审查意见，通过后就可以办理施工许可证。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。私营企业证明就是股东结构书。承包合同的签订必须谨慎，总承包方、大清包、劳务公司各方签订的付款节点要有前瞻性。监理是永远服务于甲方的。例：高新区某写字楼总承包与劳务公司签订合同与甲方签订合同不统一，导致工人罢工事件。筹备阶段筹备阶段关键十一：施工许可证关键十一：施工许可证 施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总，缺一不可。整体工程可以分项报建，分布合理施工。例：土方工程，基坑支护可以先办一个单独的施工许可证，然后再办地下室部分的施工许可证，再办地上部分。可以把一个项目分割成很多部分办证。筹备阶段筹备阶段关键十二：放线、验线关键十二：放线、验线 正式放线的前提是领取了施工许可证，放线完毕，施工单位照着边角点施工，完成之后做验线，验线工作跟日后的验收有莫大的关系。工程建设管理阶段工程建设管理阶段核心工作：安全管理、质量管理、成本控制、资金平衡核心工作：安全管理、质量管理、成本控制、资金平衡总开工量与总资金投入的平衡；收入与税费的时间错位预计；建材价格的预计于合理控制。例：某工地施工人员坚持收集建筑废料、修补建筑器材；郑州某工地在保持项目质量及外立面美观的前提下，改变设计造型，节省工程费；某开发公司提前预计建筑材料涨价，提前购进，节省建筑成本。销售管理阶段销售管理阶段关键点：预售许可证关键点：预售许可证 预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶。银行办理按揭贷款无论层或高低，全部封顶才能放贷；价格公示；预测绘与实测之间的处理。销售管理阶段销售管理阶段关键工作一：定位关键工作一：定位产品定位、市场定位、形象定位、功能定位、目标客群定位。定位是项目操作成功的决定环节，单反操作失败的项目十之八九都与定位不精准有关。案例：郑州南阳路住宅小区精准定位“郑漂”一组、濮阳绿景花园精准定位中小户型。销售管理阶段销售管理阶段关键工作二：诉求关键工作二：诉求找准诉求点是使客户迅速认可并接受项目的关键找准诉求点是使客户迅速认可并接受项目的关键。需求分类：按层次：安家型、提高型、改善型、享受型；按动机：投资型、自用型；例：买墨镜，是要耍酷还是遮阳，或是装扮，或是遮挡身体缺陷，要分清楚客户内心真正想要的。例：首付*万，在市中心安个家!例：大环境 大尺度 大管家！销售管理阶段销售管理阶段关键工作三：价格策略关键工作三：价格策略价格，不是单纯的定价，而是让价格是价值的体现这一理论充分演绎。单价与总价的合理控制；价值点产品在价值高峰时投入，产生更高的价值仍同，带来更高的价格认可；价格调整的策略与市场的状态与客户的心理是一种博弈。例：某项目逆市营销，通过涨价加快成交周期；某项目推出价格折扣策略：90折、91折、92折成功打破销售僵局。销售管理阶段销售管理阶段关键工作四：销售节奏关键工作四：销售节奏推盘量与去化量要尽量保持平衡，尤其是依赖销售回款的时候。首期启动规模是关键，是承上启下作用，既要承担前期费用的支出，又要保证后期工程有充足的资金启动；滞销户型与主流户型的搭配，避免死角房、抗性楼层的积压。例：银基王朝大户型积压、商丘株洲太阳城1楼与顶楼滞销。竣工验收阶段竣工验收阶段 核心工作：规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼。提前做验线；消防、人防和管线验收；质量验收；竣工验收备案。案例：某公司在报装的时候因拖欠电力工程款，导致延期交房，并补交双倍罚款。交付使用阶段交付使用阶段物业管理公司的服务质量直接影响到项目的口碑。物业管理公司的服务质量直接影响到项目的口碑。好不好看环境，买不买看户型，满不满意看物业管理；大品牌挂靠；物业品牌与公司品牌的相互支撑。