房地产抵押贷款修改后.pptx

第三章房地产抵押贷款第三章房地产抵押贷款主讲人：李俊第一节房地产抵押贷款业务的内容第一节房地产抵押贷款业务的内容一、房地产抵押贷款的概念一、房地产抵押贷款的概念抵押抵押抵押抵押：指债务人或者第三人不转移对财产的占有，：指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。该财产的价款优先受偿。房地产抵押房地产抵押房地产抵押房地产抵押：指抵押人以其合法的房地产以不转移：指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押贷款房地产抵押贷款：指抵押人向抵押权人提供房屋产权或土地使用权作为按期归还贷款的保证，在抵押人不能按期还款时，抵押权人有权依法处置该抵押物，并优先得到偿还的借贷方式。值得注意的几个问题：值得注意的几个问题：、抵押权为担保物权、抵押权的标的物为特定房地产、抵押权是不转移标的物占有的担保物权、抵押权为优先受偿的权利二、房地产抵押贷款的种类二、房地产抵押贷款的种类（一）按贷款对象分类：（一）按贷款对象分类：、企事业法人房地产抵押贷款企事业法人房地产抵押贷款：指贷款银行向实行独立经济核算并能承担经济责任和民事责任，符合房地产抵押贷款条件的企事业法人发放的房地产抵押贷款。、个人房地产抵押贷款个人房地产抵押贷款：指贷款银行向符合房地产抵押贷款条件规定的个人发放的房地产抵押贷款。（二）按贷款用途分类：（二）按贷款用途分类：（二）按贷款用途分类：（二）按贷款用途分类：、房屋开发抵押贷款房屋开发抵押贷款房屋开发抵押贷款房屋开发抵押贷款：指贷款银行以房地产开发经：指贷款银行以房地产开发经营企业开发的房屋权利作抵押而发放的贷款。营企业开发的房屋权利作抵押而发放的贷款。、土地开发抵押贷款土地开发抵押贷款土地开发抵押贷款土地开发抵押贷款：指贷款银行以房地产开发经：指贷款银行以房地产开发经营企业拟开发土地的土地使用权作抵押而发放的贷营企业拟开发土地的土地使用权作抵押而发放的贷款。款。房屋开发抵押贷款和土地开发抵押贷款又称房地产建房屋开发抵押贷款和土地开发抵押贷款又称房地产建设贷款设贷款、购房抵押贷款购房抵押贷款购房抵押贷款购房抵押贷款：指贷款银行以上述企事业法人和：指贷款银行以上述企事业法人和个人所购房屋作抵押而发放的贷款。包括商品房抵个人所购房屋作抵押而发放的贷款。包括商品房抵押贷款、二手房抵押贷款等押贷款、二手房抵押贷款等、其他用途的房地产抵押贷款其他用途的房地产抵押贷款其他用途的房地产抵押贷款其他用途的房地产抵押贷款：指贷款银行所发放：指贷款银行所发放的不是适用于所抵押房地产的开发建设和购买的贷的不是适用于所抵押房地产的开发建设和购买的贷款，而是用于其他生产性或消费性贷款的抵押。款，而是用于其他生产性或消费性贷款的抵押。（三）按贷款利率确定方式和计息方法分类：（三）按贷款利率确定方式和计息方法分类：、固定利率房地产抵押贷款固定利率房地产抵押贷款：在固定利率条件下定期、定额还本，即在贷款后，每期（通常为一个月），借方除了按一定利率缴还贷款利息外，还须定额摊还本金。、浮动利率房地产抵押贷款：允许贷款利率能在短期内（每半年或1年）随利率上升压力而作相应调整。、可调利率房地产抵押贷款：可根据资金市场供需情况调整贷款利率的房地产抵押贷款。三、房地产抵押贷款的基本特征三、房地产抵押贷款的基本特征 房地产抵押贷款的基本特征是指房地产抵押贷款的本质属性，这是它与其他贷款的区别所在、以抵押为前提建立的贷款关系、以抵押为前提建立的贷款关系抵押贷款抵押贷款：按一定的抵押方式，以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款，是一种依据贷款项目的风险程度和抵押物价值评估发放的贷款。保证贷款保证贷款：主要以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担一般保证或者连带责任保证为前提而发放的贷款。质押贷款质押贷款：按一定的质押方式经借款人或第三人动产或权利作为质物发放的贷款。抵押贷款与质押贷款的区别：抵押贷款与质押贷款的区别：标的物不同标的物不同抵押：不动产，特别动产（车，船等）质押：动产及权利是否登记是否登记抵押：合同登记生效质押：动产质押交付即生效权利质押合同登记生效占有权是否转移占有权是否转移抵押：债务人不转移占有权（仍可使用）质押：债务人转移占有权（债权人占有，不可使用）权利的实现权利的实现抵押权：主要通过向法院申请拍卖质押权：多为直接变卖、以房地产抵押为条件的贷款、以房地产抵押为条件的贷款房地产抵押贷款的实质是一种融资关系而房地产抵押贷款的实质是一种融资关系而不是商品买卖关系不是商品买卖关系房地产抵押贷款的借方房地产抵押贷款的借方房地产抵押贷款的借方房地产抵押贷款的借方：目的是通过借款融资而：目的是通过借款融资而取得购买房地产等资产的资金，实现对房地产等取得购买房地产等资产的资金，实现对房地产等资产的拥有，而不是为了出售出押的房地产资产的拥有，而不是为了出售出押的房地产房地产抵押贷款的贷方房地产抵押贷款的贷方房地产抵押贷款的贷方房地产抵押贷款的贷方：目的并不是要实际占有：目的并不是要实际占有房地产，而是为了在贷出资金未能按期收回时，房地产，而是为了在贷出资金未能按期收回时，作为一种追偿贷款本息的保障。作为一种追偿贷款本息的保障。、房地产抵押贷款的现实性、房地产抵押贷款的现实性 房地产抵押贷款的现实性主要体现在房地产抵押贷款的现实性主要体现在它与保证贷款相比较之中它与保证贷款相比较之中保证贷款保证贷款：保证，未来的非现实的责任担保（虚拟性）房地产抵押贷款房地产抵押贷款：财产抵押，现实性的实物保证（现实性）四、房地产抵押贷款的作用四、房地产抵押贷款的作用、增强工薪阶层的购房能力，促进住房自有化和房地产消费市场的发展、增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥自有资金的财务杠杆功能，促进房地产业的发展、发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的平衡发展、确保银行贷款的安全性，保障银行贷款效益，促进房地产金融的发展 第二节房地产抵押贷款的运作第二节房地产抵押贷款的运作一、房地产抵押贷款的运作要素一、房地产抵押贷款的运作要素房地产抵押贷款的运作要素：指房地产抵押贷款业务开展的相关参与者和基本条件。（一）房地产抵押贷款的贷款人（一）房地产抵押贷款的贷款人在我国指：经中国人民银行批准，持有金融机构法人许可证或金融机构营业许可证，并经工商行政管理部门核准登记的商业银行和其他从事房地产抵押贷款业务的金融机构。主要权利：主要权利：要求房地产抵押贷款的借款人提供与借款相关的资料，根据借款人提供的资料，决定贷与不贷、贷款余额、贷款利率等要求借款人同意办理抵押物登记贷款本息到期时依借款合同约定向借款人收取贷款本金和利息要求借款人提前还款或停止支付贷款必要时行使抵押权主要义务：主要义务：公布房地产抵押贷款业务的种类、范围、程序、利率等信息，并向借款人提供咨询公开房地产贷款审查的资信内容和发放贷款的条件受到贷款申请后，及时回复对借款人经济情况依法给予保密等（二）房地产抵押贷款的借款人（二）房地产抵押贷款的借款人指经工商行政管理部门核准登记的企事业单位法人和具有完全民事行为能力的自然人。主要权利：主要权利：有权向多个独立的贷款人申请贷款并依条件取得贷款按借款合同约定提取和使用全部贷款拒绝借款合同以外的附加条件等主要义务：主要义务：如实提供贷款人要求的资料配合贷款人进行调查、审查和检查，并接受贷款人对其使用贷款资金的情况和有关经济活动的监督按借款合同规定用途使用贷款按借款合同规定及时清偿贷款本息等（三）房地产抵押贷款的抵押权人（三）房地产抵押贷款的抵押权人和抵押人和抵押人抵押权人抵押权人：指接受房地产或房地产权利抵押作为借款人履行债务担保的贷款人。抵押人抵押人：将房地产提供给抵押权人作为本人或者第三人履行借款人清偿担保的法人、其他组织或者公民。（四）房地产抵押贷款的借款合同（四）房地产抵押贷款的借款合同和抵押合同和抵押合同、借款合同借款合同借款合同借款合同：指借款人向贷款人借款，到期偿还借：指借款人向贷款人借款，到期偿还借款并支付利息的合同。款并支付利息的合同。特点特点特点特点：诺成合同诺成合同诺成合同诺成合同：即只要双方当事人就借款合同的主要条：即只要双方当事人就借款合同的主要条款达成合意，借款合同即告成立。款达成合意，借款合同即告成立。双务有偿合同双务有偿合同双务有偿合同双务有偿合同：借款双方互享权利，互负义务。贷：借款双方互享权利，互负义务。贷款人有贷款义务，借款人有按期还本付息义务。款人有贷款义务，借款人有按期还本付息义务。大部分为要式合同大部分为要式合同要式合同要式合同要式合同要式合同：法律要求具备一定的形式和手续的合同。：法律要求具备一定的形式和手续的合同。、抵押合同抵押合同：指债权人与债务人或第三人之间为担保特定债权的实现，而就特定的财产约定在债务人不履行义务时，债权人就该财产进行拍卖或折价、变卖，并从其价款中优先受偿的合同。特点特点：设权合同设权合同：目的设定抵押权从合同从合同：为担保主合同债权而设立，若主合同不存在，抵押合同随之无效或撤销。要式合同要式合同：书面形式签订，登记生效。当事人：当事人：抵押人和抵押权人合同内容：合同内容：抵押合同当事人的基本情况被担保的主债权的种类、数额债务人履行债务的期限抵押物的名称、数额、质量、状况、所在地、所有权权属或使用权属抵押担保的范围：主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用等当事人认为需要约定的其他事项（五）抵押房地产的估价、保险和（五）抵押房地产的估价、保险和抵押合同公证抵押合同公证、估价估价：贷款时，应当对抵押物价值予以确定。贷款银行与抵押人（通常为借款人）协商确定双方委托专业房地产估价机构评估确定、保险保险：为保证贷款银行利益，一般要求抵押人对抵押物作相应保险。（保险期限不短于贷款期限）、公证：公证：抵押合同须公证（六）贷款比例、贷款期限、贷款利率（六）贷款比例、贷款期限、贷款利率、贷款比例（贷款成数）贷款比例（贷款成数）：房地产抵押贷款金额抵押房地产价值、贷款期限贷款期限：贷款从投放到收回贷款本息时的期限、贷款利率贷款利率：一般由中国人民银行制定（七）贷款偿还方式（七）贷款偿还方式、月等额偿还贷款、等额本金偿还贷款、递增式偿还贷款、可变利率偿还贷款二、房地产抵押贷款的运作程序二、房地产抵押贷款的运作程序、生产经营性房地产抵押贷款、个人住房抵押贷款第三节住房抵押贷款保险第三节住房抵押贷款保险一、国外住房抵押贷款保险机制一、国外住房抵押贷款保险机制一、国外住房抵押贷款保险机制一、国外住房抵押贷款保险机制 （一）美国（一）美国（一）美国（一）美国政府机构担保与商业保险相结合政府机构担保与商业保险相结合政府机构担保与商业保险相结合政府机构担保与商业保险相结合 、政府机构担保、政府机构担保、政府机构担保、政府机构担保联邦住宅管理局联邦住宅管理局联邦住宅管理局联邦住宅管理局FHAFHA（Federal Housing Federal Housing AdministrationAdministration）保险对象：中低收入居民保险对象：中低收入居民最大承保额：最大承保额：100100抵押贷款抵押贷款借款优势：利率优惠借款优势：利率优惠首付首付5 5，即可贷，即可贷3030年贷款年贷款款项来源：由借款人支付的保险费组成款项来源：由借款人支付的保险费组成“互助抵押互助抵押贷款保险基金贷款保险基金”退伍军人管理局退伍军人管理局VA（Veterans Administration）保险对象：退伍军人及配偶最大承保额：非100，部分担保、商业保险、商业保险保险对象保险对象：不符合政府担保保险的其他人群 特点特点：保险额仅限贷款金额的2030手续简便、范围灵活服务便捷、险种多样（二）英德等欧洲国家（二）英德等欧洲国家人寿保人寿保险和财产保险相结合险和财产保险相结合、人寿保险、人寿保险、人寿保险、人寿保险产生原因产生原因产生原因产生原因：当借款人在保险期内因死亡、残疾丧：当借款人在保险期内因死亡、残疾丧失劳动力而无力偿还时，由保险公司给付保险金，失劳动力而无力偿还时，由保险公司给付保险金，借款人或其家人可以用这笔保险金来支付贷款余借款人或其家人可以用这笔保险金来支付贷款余额，确保了其对房产的所有权。额，确保了其对房产的所有权。办理要求办理要求办理要求办理要求：保险金额与住房抵押贷款金额相一致保险金额与住房抵押贷款金额相一致保险期限与抵押贷款期限相等保险期限与抵押贷款期限相等保单的持有人和受益人是贷款银行保单的持有人和受益人是贷款银行 、财产保险、财产保险、财产保险、财产保险尽管西欧国家在法律上没有明文规定购房者必须购买房屋财产保险，但对于购房者来说，一套住宅常需要动用他们的多年积蓄，一旦遇到自然灾害，所造成的损失也是一般家庭不能承受的，再加上他们具有较高的保险意识，在实际运作时借款人一般都会购买抵押房屋财产险。这种将人寿保险和财产保险相结合的保险模式，其优势首先是可以降低银行的信贷风险，其次是最大限度地保障了借款人的利益。（三）加拿大三）加拿大利用国家信用发展利用国家信用发展国家住房抵押贷款保证机制国家住房抵押贷款保证机制 保险机构保险机构：加拿大抵押贷款与房屋公司（CMHC）保险对象保险对象：中低收入者 特点特点：在保险期内提供全额100%借款损失保险，期限最高长达25年 贷款利率优惠，最少只需支付5%首期房款即可进行购买（否则首期至少应一次付款25%）国家信用担保，安全二、我国住房抵押贷款保险机制二、我国住房抵押贷款保险机制、我国住房抵押贷款保险的概况、我国住房抵押贷款保险的概况、我国住房抵押贷款保险的概况、我国住房抵押贷款保险的概况 我国目前个人住房抵押贷款实行的抵押加保险制度，使我国目前个人住房抵押贷款实行的抵押加保险制度，使得住房保险成为获得住房贷款的一个不可或缺的环节。得住房保险成为获得住房贷款的一个不可或缺的环节。我国住房抵押贷款保险主要有三种形式：我国住房抵押贷款保险主要有三种形式：房屋财产保险房屋财产保险房屋财产保险房屋财产保险：保障因自然灾害、意外事故造成的房：保障因自然灾害、意外事故造成的房屋损失。屋损失。抵押贷款保证保险抵押贷款保证保险抵押贷款保证保险抵押贷款保证保险：保险公司承保商品房抵押贷款的：保险公司承保商品房抵押贷款的贷款人（商业银行等金融机构）因借款购房者不能按期偿贷款人（商业银行等金融机构）因借款购房者不能按期偿付债务而面临的风险。付债务而面临的风险。住房抵押贷款寿险住房抵押贷款寿险住房抵押贷款寿险住房抵押贷款寿险：该险种是保险公司向借款人提供：该险种是保险公司向借款人提供的一种保额递减式的人寿保险。在保单有效期内如果被保的一种保额递减式的人寿保险。在保单有效期内如果被保险人身故或完全残疾，由保险公司代替贷款家庭偿还所欠险人身故或完全残疾，由保险公司代替贷款家庭偿还所欠的贷款余额。的贷款余额。、我国住房抵押贷款保险存在的问题、我国住房抵押贷款保险存在的问题（1）政府在住房抵押贷款保险和担保体制中缺位（2）保证保险与信用保险混淆（3）住房抵押贷款保险险种匮乏，保障范围不够大（4）房地产保险业务中对风险的划分不合理（5）保费昂贵，设计不合理、解决措施、解决措施（1）建立政府住房抵押贷款保险机构（2）大力发展商业性住房抵押贷款保险机构（3）银行加强对贷款风险的审查，实行自由保险（4）开发新的险种，发展真正意义上的保证保险和信用保险（5）制定合理的保费标准及保险期限（6）完善有关法律法规制度 第四节房地产价格评估第四节房地产价格评估一、房地产价格特征及其构成一、房地产价格特征及其构成房地产价格房地产价格：房屋建设经营过程中全部社会必要劳动耗费所形成的货币表现。（一）房地产价格的一般特征（一）房地产价格的一般特征、区域性强、区域性强、受自然条件影响很大、受自然条件影响很大、变异性、变异性、长期趋势上升、长期趋势上升、由需求决定、由需求决定、政策性和计划性、政策性和计划性（二）房地产价格构成（二）房地产价格构成、地产价格的构成、地产价格的构成城市地租城市地租：指城市土地使用者为使用城市土地而向城市土地所有者支付的费用。征地、拆迁、安置费用征地、拆迁、安置费用征地拆迁费征地拆迁费：对原有土地所有者或使用者的经济补偿。安置费用安置费用：安置被征地或被拆迁者的生产和生活的必要费用。城市土地开发费及开发利润城市土地开发费及开发利润城市土地开发：指平整土地和基础设施的配套工程。城市土地开发费：包括地质勘察费、基础设施配套费、三通一平费、开发管理费、利息和税金等城市土地开发利润：指城市土地开发投资的正常利润。、房产价格的构成、房产价格的构成房屋建设成本房屋建设成本：指房屋从设计到地基处理、到整宗房屋可交付使用过程中所支付的全部费用。房产的利润房产的利润：指房地产开发经营企业的利润。、流通费用、流通费用生产性流通费用生产性流通费用：在实现房地产使用价值过程中引起的费用。纯粹流通费用纯粹流通费用：指房地产买卖活动中所引起的各种费用。（三）房地产价格的影响因素（三）房地产价格的影响因素、普通因素、普通因素、普通因素、普通因素社会经济因素社会经济因素社会经济因素社会经济因素人口状态和家庭人口人口状态和家庭人口城市发展状况城市发展状况储蓄及投资水平储蓄及投资水平财政金融状况财政金融状况租、税、费的负担情况租、税、费的负担情况行政因素行政因素行政因素行政因素土地制度和土地利用规划土地制度和土地利用规划住房政策住房政策税收制度税收制度、区位因素、区位因素指房地产所在地区的自然条件与社会条件、行政等因素的相结合所产生的地区特性，对该地区房地产价格产生影响。行政区划关系的变更交通管制特殊政策(经济特区、经济技术开发区)房地产类别划分、个别因素、个别因素指房地产的个别特性对其价格的影响因素位置面积地质日照、通风、干湿朝向、结构、内部格局建筑物外观总结总结普通因素对社会整体房地产价格水平作抽象规定普通因素对社会整体房地产价格水平作抽象规定区位因素对各地区的房地产价格水平作具体规定区位因素对各地区的房地产价格水平作具体规定个别因素对具体房地产价格作详细规定个别因素对具体房地产价格作详细规定共同构成房地产价格共同构成房地产价格二、房地产价格评估的程序二、房地产价格评估的程序、申请评估、申请评估、受理评估、受理评估弄清评估目的弄清评估目的确定评估对象确定评估对象确认评估日期和评估时期确认评估日期和评估时期确定评估方法确定评估方法拟定评估计划拟定评估计划、查勘现场、查勘现场、综合作业、综合作业、复核、复核三、土地价格评估方法三、土地价格评估方法（一）收益还原法（一）收益还原法（一）收益还原法（一）收益还原法指将土地的纯收益或预期能够产生的纯收益指将土地的纯收益或预期能够产生的纯收益按一定的还原利率折算为现实价格加总，算出土按一定的还原利率折算为现实价格加总，算出土地价格的方法。地价格的方法。假设：每年不变，每年不变且大于假设：每年不变，每年不变且大于0 0，年期无限，年期无限则：则：土地价格土地价格土地纯收益土地纯收益还原利率还原利率若为有限年期，则公式为：11 （1）土地纯收益土地每年总收益总费用资本还原利率我国一般以银行存款的平均利率为还原率，还须考虑投资风险、通胀等因素例1：某块土地上有宾馆、商店、游乐场等设施，经测算每年总收益为400万元，年经营费用为300万元，按商业投资平均年利率20计算，该块土地售价为多少：解：（400300）20500（万元）即该块土地售价为500万元（二）市场比较法（二）市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法：指将要被估价的土地与已经定价成交：指将要被估价的土地与已经定价成交的土地，加以比较对照，以求得待估价地产的合的土地，加以比较对照，以求得待估价地产的合理价格的估价方法。理价格的估价方法。方法：方法：方法：方法：交易行为修正交易行为修正交易行为修正交易行为修正：剔除交易案例中的非正常因素。：剔除交易案例中的非正常因素。交易时间修正交易时间修正交易时间修正交易时间修正：剔除由于比较案例与评估对象：剔除由于比较案例与评估对象因为交易时间差异而对价格发生的影响。因为交易时间差异而对价格发生的影响。评估时日价格交易时日价格评估时日价格交易时日价格评估时日价格交易时日价格评估时日价格交易时日价格 评估时日价格指数交易评估时日价格指数交易评估时日价格指数交易评估时日价格指数交易时日价格指数时日价格指数时日价格指数时日价格指数环境因素修正环境因素修正环境因素修正环境因素修正（三）成本法（三）成本法成本法成本法：指以房地产开发建设所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定房地产价格的估价方法。公式：房地产价格现时成本应计折旧公式：房地产价格现时成本应计折旧现时成本现时成本：以土地最佳用途估计成本价格重置成本包括：建材价格、施工人工费用、管理费、税金、利润等应计折旧应计折旧：无形损耗、功能性废弃和经济性折旧（四）剩余法（四）剩余法剩余法剩余法：指将地价从房屋卖价中分离出来的计算方法。公式：公式：土地价格房屋卖价建筑费用土地价格房屋卖价建筑费用税金利息利润税金利息利润四、房产价格评估方法四、房产价格评估方法（一）对照法（一）对照法指把评估对象的客观条件与估价标准相对照，确定房产价格的方法。具体步骤：具体步骤：、确定评估房屋的结构等级、确定标准价格（基础房价）、对基础房价进行调整（修正）、确定房产评估价格对基础房价进行调整（修正）对基础房价进行调整（修正）、房屋新旧程度的修正（计算折旧）、房屋新旧程度的修正（计算折旧）按房屋实际损坏程度计算折旧按房屋实际损坏程度计算折旧将评估房屋与有关部门制定的房屋新旧标准对照，确定房屋新旧程度按房屋使用年限计算折旧按房屋使用年限计算折旧年折旧率（现值总额残值）耐用年限现值总额100两种方法综合计算折旧两种方法综合计算折旧房屋折旧率权数（1经历年限年折旧率）权数评定的新旧程度例2：评估的房产已用6年，折旧率为1.2，现场查勘评定该房产为9成新，用两种折旧法各占50的比重计算该房产的折旧率。解：该房的折旧率0.5（16 1.2）0.5 0.90.91即该房产折旧率为91、房屋楼层的修正、房屋楼层的修正、房屋楼层的修正、房屋楼层的修正楼层差价标准房价楼层差价标准房价 楼层差价系数楼层差价系数、房屋朝向、采光的修正、房屋朝向、采光的修正、房屋朝向、采光的修正、房屋朝向、采光的修正房屋朝向采光差价标准房价房屋朝向采光差价标准房价 房屋朝向采光修房屋朝向采光修正系数正系数、房屋共用部位修正、房屋共用部位修正、房屋共用部位修正、房屋共用部位修正共用部位修正后单价标准房价共用部位修正后单价标准房价 共用部位修正共用部位修正系数系数共用部位修正系数房屋总建筑面积（房屋总共用部位修正系数房屋总建筑面积（房屋总建筑面积共用部位总建筑面积）建筑面积共用部位总建筑面积）、环境修正、环境修正、环境修正、环境修正环境差价标准房价环境差价标准房价 环境修正系数环境修正系数确定房产评估价格确定房产评估价格房屋评估价格（标准房价共用部位修正系数朝向差价 楼层差价）折旧率环境差价评估总建筑面积（二）成本法（二）成本法指以房屋建造原值为基础，按平均年限计算房屋价格的方法。公式：公式：房屋价格原值房屋价格原值原值原值（1残值率）残值率）房屋耐用年限房屋耐用年限计算出房屋价格以后，再对其进行修正（三）重置法（三）重置法指在对旧房产进行价格评估时，按计算的重置价和旧房的新旧程度进行评估。公式：公式：房地产评估价格重置价折余率（1环境因素）建筑面积室内设施调节费环境因素：环境因素：包括楼层差价率、朝向差价率、地质差价率折余率的计算折余率的计算法一：新旧程度折旧（对照标准确定）法一：新旧程度折旧（对照标准确定）折余率（1残值率）成新折扣残值率法二：平均年限折旧（计算确定）法二：平均年限折旧（计算确定）折余率1折旧率房屋使用年限年折旧率（房屋价值残值）房屋耐用年限房屋价值（1残值率）房屋耐用年限例3：建造一栋砖木结构的房屋，价值为1000万元，耐用年限为60年，残值率为6，利用平均年限折旧法计算折旧值。解：年折旧率年折旧率（100010001000610006）6060100010001.571.57即该房屋折旧率为1.57新旧程度评定标准新旧程度评定标准质量等级质量等级新旧程度新旧程度备注备注完好房完好房十、九、八成新十、九、八成新 具体标准见部颁具体标准见部颁房屋完损登记房屋完损登记评定标准评定标准、危险房屋鉴定危险房屋鉴定标准标准基本完好房基本完好房七、六成新七、六成新一般损坏房一般损坏房五、四成新五、四成新严重损坏及危险严重损坏及危险房房三成以下新三成以下新残值率残值率序号序号房屋结构房屋结构残值率（）残值率（）1 1钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构0 02 2砖混结构一等砖混结构一等2 23 3砖混结构二等砖混结构二等2 24 4砖木结构一等砖木结构一等6 65 5砖木结构二等砖木结构二等4 46 6砖木结构三等砖木结构三等3 37 7简易结构简易结构3 3房屋耐用年限房屋耐用年限序号序号房屋结构房屋结构耐用年限耐用年限1 1钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构60608080年年2 2砖混结构一、二等砖混结构一、二等40407070年年3 3砖木结构一、二、三等砖木结构一、二、三等30306060年年4 4简易结构简易结构10103030年年五、房地产总体评估方法五、房地产总体评估方法、运用土地价格评估方法估出基地价格、运用房产价格评估方法估出房屋建筑价格、计算房地产综合价格房地产综合价格基地评估价格房屋建筑评估价格注意注意当高楼层时，计算某一部分房地产当高楼层时，计算某一部分房地产的地产评估面积时，应考虑地产分的地产评估面积时，应考虑地产分摊摊公式公式：评估的地产面积（总的地产面积评估的建筑面积）总的建筑面积例4：对一宗房地产进行部分价格评估，基地面积为2002，基地上建筑面积为10002，所要评估的建筑面积为1002，评估的地产面积为评估的地产面积（200100）1000202综合评估实例综合评估实例例5：某市中心区有一宗房地产需要评估，其具体情况如下，试评估出该处房地产价格。如图：人民路三层楼房建筑占地面积23022514评估人员现场查勘情况如下：评估人员现场查勘情况如下：该基地处于市中心商业区繁华路段，属一级用地，周围环境较好，交通便利。基地上建筑为1981年砖木结构二等甲级，8成新，房屋规定使用年限为45年。根据查勘结果，应用对照法计算评估价格：根据查勘结果，应用对照法计算评估价格：根据查勘结果，应用对照法计算评估价格：根据查勘结果，应用对照法计算评估价格：房产价格房产价格房产价格房产价格该楼为砖木结构二等甲级，该楼为砖木结构二等甲级，标准房价标准房价标准房价标准房价为为320320元元2 2评估修正评估修正评估修正评估修正.新旧程度修正新旧程度修正新旧程度修正新旧程度修正（两种方法综合），残值率为（两种方法综合），残值率为5 5，使用年限折旧法占使用年限折旧法占4040，新旧折旧法占，新旧折旧法占6060折旧率权数折旧率权数（1 1经历年限经历年限 年折旧率）年折旧率）权数权数 评定新旧程度评定新旧程度又年折旧率又年折旧率（320 320 320 5320 5）45453203201001002.112.11总折旧率总折旧率0.40.4（1 1302.11302.11）0.60.80.60.80.730.73环境修正环境修正该房坐落于一级地，环境较好，其环境系数为0.3环境差价3200.396元2计算房屋评估价格计算房屋评估价格该房评估价格（3200.7396）2303227424元地产价格地产价格地产价格地产价格该基地位于一级地，该基地位于一级地，标准地价标准地价标准地价标准地价为为30003000元元2 2评估修正评估修正评估修正评估修正（对照各地制定的修正系数表，找出（对照各地制定的修正系数表，找出对应修正系数）对应修正系数）比如：商务用地，修正系数为比如：商务用地，修正系数为0 0繁华地段，修正系数为繁华地段，修正系数为0.20.2周围环境较好，修正系数为周围环境较好，修正系数为0.050.05沿街深度沿街深度12.512.5，修正系数为，修正系数为0.10.1该基地评估价格该基地评估价格30003000（1 10.10.10.20.20.050.05）（25142514）14175001417500元元房地产总体价格房地产总体价格该处房地产评估总体价格22742414175001644924元每平方米建筑面积评估价格 1644924（2303）2385.39元作业作业、简述房地产抵押贷款的基本特征及作用。、请简要阐述一下我国住房抵押贷款保险机制存在的问题及解决措施。、影响房地产价格的因素有哪些？