成都SOHO客户产品需求研究报告.pptx

成都SOHO客户产品需求研究2012年8月Contents研究背景与目的研究背景与目的1产品需求（建筑、精装、机电和社区配置）产品需求（建筑、精装、机电和社区配置）32客群特征及决策模式客群特征及决策模式营销定价与产品溢价营销定价与产品溢价4研究背景与目的研究背景研究背景 据统计，2012年，成都已开工或将要开工的商业地产面积达到1500万平米，其中SOHO类产品的体量将占据其中的40%，约700万平米左右。如此大的体量，SOHO产品在全城开花已是不争的事实；成都公司货值储备中SOHO产品亦占到较大比重。在这样的形势下，对SOHO/LOFT产品的客群进行特征分析及需求研究显得尤为必要和紧迫；研究目的研究目的选择SOHO/LOFT的看重要素、决策模式；研究不同客群对SOHO/LOFT产品配置（基本配置、精装修、机电等）需求点；寻找不同客群在SOHO/LOFT产品的溢价可能及溢价空间。样本说明样本说明共访谈33人SOHOSOHOLOFTLOFTSOHO投资SOHO自住SOHO办公SOHO酒店经营LOFT投资LOFT自住主要结论（一）主要结论（一）投资投资自住自住经营经营SOHO投资投资LOFT投资投资SOHO自住自住LOFT自住自住SOHO办公办公SOHO酒店经营酒店经营客群特征客群特征27-36岁之间，小公司老板或初级管理者，处于事业上升期，有一定经济能力偏年轻，27-32岁，处于事业奋斗期，经济能力不强，单身或两口之家为主25-36岁之间，一般为小两口没有小孩，追求年轻时尚办公人少的小公司、办事处，年轻时尚相关行业的工作坊（如摄影工作室等）直营或连锁的经济型酒店决策模式决策模式1-价格及投资回报价格及投资回报总价在预算范围内（60万以内），偏好小户型，LOFT投资客可接受更高总价，80万以内。虽有投资回报概念，但更看重房产增值，对租金不会认真计算。早期投资客户投资回报预期在10%左右，近两年新入场投资客户投资回报预期超过银行利率为底线，5-7%2-地段地段：有过购买经历的选择成熟地段（三环内），宁可高房价，好租，投资回报率高；没有过购买经历的可以接受待发展的新区域，如高新等。3-周边配套周边配套：商业配套如大中型商场、教育配套，日常就餐场所，简单娱乐设施，停车场等；4-开发商品牌开发商品牌；倾向购买大开发商品牌。品质有保证，后期维修有人管。认同的大开发商有：万达、万科、保利、蓝光。5-交通交通：通达性好，最好不要有单行路，公交多，地铁佳。6-其他看重要素其他看重要素：产品本身（层高、赠送）；物业管理（物业费、物业公司成熟度、物业公司实力）1-距离距离：距上班地点的距离和时间2-生活便利性生活便利性：商场、超市、简单娱乐设施等3-交通便利性交通便利性：公交、地铁等公共交通工具4-居住舒适度居住舒适度：对居住舒适度有一定要求。（详见产品部分）1-地段有利于业务开展地段有利于业务开展：距离项目近、距离合作单位近、周边有大量的上下游企业、周边人流量满足生意需求2-看重工作配套和周边便看重工作配套和周边便利利：银行；谈事的茶馆；小超市；工作餐就餐场所，方便招聘3-交通便利：交通便利：公交和地铁的通达性，利于员工上下班1-地段地段：偏好成熟地段。相比于成熟地段1300元/间/月的租金，新区租金800-900元/间/月可考虑新区。能够承受的回本时间是2年。2-周边环境周边环境：有差旅需求的商务环境（写字楼入住率需至少达到50-60%）、商业综合体、大学、医院、机场、车站、政府、小户型住宅社区周边3-交通交通：便捷，双行道，地铁沿线，到景点的直线距离主要结论（二）主要结论（二）SOHOLOFTSOHO投资投资SOHO自住自住SOHO办公办公SOHO酒店经营酒店经营LOFT投资投资LOFT自住自住价值偏好价值偏好相比于相比于LOFT：低总价，投资门槛低，灵活，好出手相比于住宅相比于住宅：不限购、出租范围广偏年轻，27-32岁，处于事业奋斗期，经济能力不强，单身或两口之家为主相比于写字楼相比于写字楼：租金低；符合studio的经营风格酒店对位客群是否充足相比于住宅和相比于住宅和SOHO：多获得的面积空间所带来的租金溢价相比于住宅和相比于住宅和SOHO：在有限空间满足更多功能；重视私密性；年轻时尚的代表；过渡性住房，有孩子后还是会考虑回归住宅建筑配置建筑配置面积段面积段偏好小户型，40-60平50平米左右60-70平40平左右最佳偏好小户型，50平以内40-50平即可满足居住需求套型套型大开间即可，如果租户有分隔需求可自己用纱、帘等方式处理偏好套一开间或隔好的套一，办公功能分区大开间最好能隔好夹层楼板层高层高对于层高是2.9米，3米，3.1米不是很关注认为6米更好出租，但更关注价格。6米相比于4.9米可接受的溢价为10%-15%从居住舒适度上6米更好，但从租金上能接受的溢价最多为15%层数层数不关注每层户数每层户数不关注电梯电梯不关注3梯10户是理想状态，1梯5户是最高限不关注走廊宽度走廊宽度-能同时过两辆保洁车的宽度-厨房厨房厨房靠门优选厨房靠窗的封闭式厨房，但在厨房靠窗和私密性无法同时保证时，更看重私密性。开敞式厨房；厨房靠窗 开敞式厨房；厨房靠门 厨房靠门优选厨房靠窗的封闭式厨房，但在厨房靠窗和私密性无法同时保证时，更看重私密性阳台阳台封闭式阳台没有阳台开敞式阳台一步式阳台封闭式阳台开敞式阳台没有阳台一步式阳台 没有阳台封闭式阳台没有阳台开敞式阳台一步式阳台封闭式阳台开敞式阳台没有阳台一步式阳台卫生间卫生间干湿分离即可，不必干湿分区使用年限使用年限不关注使用年限。不会持有很长时间，2-3年内可能就会转手。产权70年较40年能接受的溢价为10-15%户型布局户型布局户型方正，空间利用大看重私密性（如卧室不能对门等）尽可能大的办公面积，有办公氛围户型规整，不要有异型，空间利用大-主要结论（三）主要结论（三）SOHOSOHOLOFTLOFTSOHOSOHO投资投资SOHOSOHO自住自住SOHOSOHO办公办公SOHOSOHO酒店经营酒店经营LOFTLOFT投资投资LOFTLOFT自住自住机电配置机电配置地暖地暖认为成都地区气候不需要地暖燃气燃气成都早期投资者购买的项目通燃气，认为燃气是必要的；对于近几年新入场的投资者，对市场普遍不通燃气的情况亦能接受。能通最好，但通燃气较不通燃气能接受的溢价较低，5000元左右。不需要成都早期投资者购买的项目通燃气，认为燃气是必要的；对于近几年新入场的投资者，对市场普遍不通燃气的情况亦能接受。能通最好，但通燃气较不通燃气能接受的溢价较低，5000元左右。精装配置精装配置精装需求精装需求希望有精装，省时省力。开发商精装费用高于自己装修费用的50%以内，倾向于买开发商装好的房子无论是直营还是加盟的酒店经营客户都希望soho有初步装修；最好开发商能在建造前与他们就装修需求沟通希望有精装，省时省力。开发商精装费用高于自己装修费用的50%以内，倾向于买开发商装好的房子从简、耐用、好打理。大堂：越简单越好。户内：硬装即可（地板墙面等）。装修用材偏好耐用的实惠的材质（如强化复合地板）。简洁、耐用、好打理，对大堂关注度低实用为主，地面更偏好地砖，地板亦可从简、耐用、好打理。大堂：越简单越好。户内：硬装即可（地板墙面等）。装修用材偏好耐用的实惠的材质（如强化复合地板）。简洁、耐用、好打理，对大堂关注度低精装风格精装风格偏好深颜色，易保洁偏好简洁明亮的色调偏好深颜色，易保洁时尚、亮丽的现代风格社区配置社区配置停车位停车位不关注对于有私家车的客户，有地方停车就可以，地上地下无所谓需要有2-3个停车位，地上地下无所谓不关注对于有私家车的客户，有地方停车就可以，地上地下无所谓其他其他在不触及所付成本的前提下，看重能感受到的较为实惠的好处，比如希望社区绿化好，但不是增加绿化的面积空间，担心增加公摊。Contents研究背景与目的研究背景与目的1产品需求（建筑、精装、机电和社区配置）产品需求（建筑、精装、机电和社区配置）32客群特征及决策模式客群特征及决策模式营销定价与产品溢价营销定价与产品溢价4SOHO/LOFTSOHO/LOFT投资客户特征及决策模式投资客户特征及决策模式客群客群投资投资居住居住经营经营SOHO投资客投资客LOFT投资客投资客相比于LOFT：低总价，投资门槛低，低总价，投资门槛低，灵活，好出手灵活，好出手相比于住宅：不限购、出租范围广不限购、出租范围广相比于住宅和SOHO：多获得的多获得的面积空间所带来的租金溢价面积空间所带来的租金溢价1-1-价格及投资回报价格及投资回报总价在预算范围内。SOHO一般预算在60万以内，偏好小户型，LOFT投资客可接受更高总价，80万以内。早期投资客户投资回报预期在10%左右，近两年新入场投资客户投资回报预期超过银行利率为底线，5%-7%2-2-地段地段：有过购买经历的选择成熟地段（三环内），宁可高房价，好租，投资回报率高；没有过购买经历的可以接受待发展的新区域，如高新等。3 3-周边周边配套配套：商业配套如大中型商场、教育配套（可加分），日常就餐场所，简单娱乐设施，停车场等；4 4-开发商品牌开发商品牌；倾向购买大开发商品牌。品质有保证，后期维修有人管。认同的大开发商有：万达、万科、保利、蓝光。5-5-交通交通：通达性好，最好不要有单行路，公交多，地铁佳。6-6-其他看重要素其他看重要素：产品本身（层高、赠送）；物业管理（物业费、物业公司成熟度、物业公司实力）满意方面：满意方面：租赁市场需求稳定，投资金额低，性价比高不满意方面：不满意方面：精装费时费力，希望精装房价值偏好价值偏好决策模式决策模式现有投资评价现有投资评价客群特征客群特征27-36岁之间，小公司老板或初级管理者，处于事业上升期，有一定经济能力SOHO/LOFTSOHO/LOFT居住客户特征及决策模式居住客户特征及决策模式客群客群投资投资居住居住经营经营SOHO居住客户居住客户LOFT居住客居住客户户相比于住宅和LOFT：满足过渡性居住满足过渡性居住需求；购买自住客户兼有投资目的，总需求；购买自住客户兼有投资目的，总价低，灵活，未来好转手价低，灵活，未来好转手相比于住宅和SOHO：在有限空间满足更多功在有限空间满足更多功能；重视私密性；年轻时尚的代表；过渡性住能；重视私密性；年轻时尚的代表；过渡性住房，有孩子后还是会考虑回归住宅房，有孩子后还是会考虑回归住宅1-1-距离：距上班地点的距离和时间距离：距上班地点的距离和时间2-2-生活便利性生活便利性：商场、超市、简单娱乐设施等3-3-交通便利性：交通便利性：公交、地铁等公共交通工具4 4-居住舒适度居住舒适度：对居住舒适度有一定要求。（详见产品部分）价值偏好价值偏好决策模式决策模式现有居住评价现有居住评价不满意方面不满意方面：社区绿化差；同层有经营性业主，流动人员多，治安乱；同层户数多，电梯等候时间长，人多拥挤；物业管理水平差，治安、安保、公共设施维护不到位；满意方面：满意方面：私密性好，隔音好，楼上楼下互不干扰；房型新颖时尚，灵动空间多；不满意方面不满意方面；楼梯不适合老人和小孩，会有安全隐患；客群特征客群特征偏年轻，27-32岁，处于事业奋斗期，经济能力不强，单身或两口之家为主25-36岁之间，一般为小两口没有小孩，追求年轻时尚SOHO/LOFTSOHO/LOFT经营客户特征及决策模式经营客户特征及决策模式客群客群投资投资居住居住经营经营SOHO办公客户办公客户SOHO酒店经营客户酒店经营客户相比于写字楼：租金低；符合租金低；符合studiostudio的的经营风格经营风格价值偏好价值偏好决策模式决策模式现有经营评价现有经营评价1-1-地段地段有利于业务开展有利于业务开展：距离项目近、距离合作单位近、周边有大量的上下游企业、周边人流量满足生意需求2-2-看重工作配套和周边便利看重工作配套和周边便利：银行；谈事的茶馆；小超市；工作餐就餐场所，方便招聘3-3-交通便利交通便利：公交和地铁的通达性，利于员工上下班1-1-地段：地段：偏好成熟地段。相比于成熟地段1300元/间/月的租金，新区租金800-900元/间/月可考虑新区。能够承受的回本时间是2年左右。2-2-周边环境周边环境：有差旅需求的商务环境（写字楼入住率需至少达到50-60%）、商业综合体、大学、医院、机场、车站、政府、小户型住宅社区周边3-3-交通交通：便捷，双行道，地铁沿线，到景点的直线距离酒店对位客群是否充足酒店对位客群是否充足不满意方面：房间异型，不好摆放家具；漏水，影不满意方面：房间异型，不好摆放家具；漏水，影响经营响经营客群特征客群特征办公人少的小公司、办事处，年轻时尚相关行业的工作坊（如摄影工作室等）直营或连锁的经济型酒店（如7天、紫气东来等）SOHOSOHO酒店经营客户的生意经酒店经营客户的生意经经营方式经营方式加盟：品牌公司年净利润提点2-5%直营成本结构及利润率成本结构及利润率各部分费用占营业额的比例：房租30-35%、人力15%-25%、运营10%-20%、耗损5%利润率：行业平均利润率20%，做的好的可以达到35%投资预期投资预期2年-2年半收回成本酒店基本情况酒店基本情况二环内成熟区域，房价在300元/天内户型在35-40平米之间，总间数189-285之间，有的是整层租，有的是被住户分隔开对被住户分隔没有抗性。直接从小业主手中租来，给小业主的投资回报率5%-6%。有的在开发商交房现场布置了回租展台。对体量的看法对体量的看法不关注同一区域有多少SOHO产品，认为未来的供应自己也无法把握。但关注同一区域有多少家经济型酒店，会通过向开发商询问的方式了解，5公里内超过5家就要非常慎重考虑。Contents研究背景与目的研究背景与目的1产品需求（建筑、精装、机电和社区配置）产品需求（建筑、精装、机电和社区配置）32客群特征及决策模式客群特征及决策模式营销定价与产品溢价营销定价与产品溢价4建筑配置建筑配置面积段面积段SOHO/LOFTSOHO/LOFT投资、自住客户：需求面积集中在投资、自住客户：需求面积集中在40-6040-60平。平。投资客户偏好小户型，总价低、好租、好出手、性价比高。“喜欢买小的，大的总价高了，租不出价来。”自住客户认为40-60平就能满足居住需求。SOHOSOHO办公客户：面积办公客户：面积60-7060-70平更能符合办公需要。平更能符合办公需要。SOHOSOHO酒店经营客户：面积酒店经营客户：面积4040平最为合适。平最为合适。套型套型SOHOSOHO投资、酒店经营客户：大开间即可。投资、酒店经营客户：大开间即可。“开间就够了，如果租户有需求，他们可以自己用纱、帘隔一下”“我们商务型酒店就是标准的大开间就挺好。”LOFTLOFT投资自住客户：最好能隔好夹层楼板投资自住客户：最好能隔好夹层楼板SOHOSOHO自住：偏好套一。自住：偏好套一。SOHOSOHO办公：如果户型较小（办公：如果户型较小（5050平以下）大开间；如果户型合适（平以下）大开间；如果户型合适（50-7050-70平）偏好套一，功能分区。平）偏好套一，功能分区。“如果空间可以的话，最好能分出个区域，功能上有个分区，比如做小洽谈室、休息区或者财务室。”使用年限使用年限投资客户：不关注使用年限。投资客户：不关注使用年限。不会持有很长时间，2-3年内可能就会转手。产权产权7070年较年较4040年能接受的溢价为年能接受的溢价为10-15%10-15%建筑配置建筑配置层高层高SOHOSOHO投资、自住、办公、酒店经营客户：对于层高是投资、自住、办公、酒店经营客户：对于层高是2.92.9米、米、3 3米、米、3.13.1米不敏感，不关注。米不敏感，不关注。LOFTLOFT投资、自住客户：认为投资、自住客户：认为6 6米的层高从舒适度上和出租优势上更好，但更关注价格。米的层高从舒适度上和出租优势上更好，但更关注价格。6 6米相比于米相比于4.94.9米可接受的溢价为米可接受的溢价为10%-10%-15%15%层数、每层户数层数、每层户数不关注不关注：SOHO/LOFT投资客户不是自己居住，不关注。SOHO/LOFT自住客户认为每层户数多是无法避免的客观事实，自己和办公人员错峰，也能接受。“我住的同一层就有好几家公司，但他们来上班的时候我出去上班了，晚上回来的时候他们也下班了，不觉得有什么影响。”电梯电梯SOHOSOHO自住客户：自住客户：3 3梯梯1010户较为理想，户较为理想，1 1梯梯5 5户为上限。户为上限。其他类型客户：不关注。其他类型客户：不关注。走廊宽度走廊宽度SOHOSOHO酒店经营客户：走廊最好能同时通过两辆保洁车的宽度。酒店经营客户：走廊最好能同时通过两辆保洁车的宽度。其他类型客户：不关注。其他类型客户：不关注。建筑配置建筑配置厨房厨房靠窗靠窗靠门靠门1-1-厨房位置厨房位置：自住、办公客户喜欢厨房靠窗：自住、办公客户喜欢厨房靠窗：居住客户认为厨房靠窗通风好、采光好。办公客户认为厨房靠门感觉不专业。投资客及酒店经营者偏好厨房靠门：投资客及酒店经营者偏好厨房靠门：认为厨房在过道，不占室内面积，空间更开阔更好利用。2-2-形式：形式：自住客户：偏好封闭式厨房。自住客户：偏好封闭式厨房。符合四川人“重油烟”的烹饪习惯。办公客户、酒店经营客户：厨房使用率低，开敞式厨房就可满足需求。办公客户、酒店经营客户：厨房使用率低，开敞式厨房就可满足需求。建筑配置建筑配置干湿分区干湿分区干湿半分离，蹲式马桶干湿半分离，蹲式马桶干湿分离，坐式马桶干湿分离，坐式马桶1-1-干湿方式：偏好干湿分离。干湿方式：偏好干湿分离。干湿分区没有必要，卫生间会占用小户型的较多空间，且洗手的水会直接弄到室内。SOHO办公客户不看重淋浴设施的配置；2-2-马桶方式马桶方式：办公客户偏好蹲式；其他类型客户偏好坐式，无法接受蹲式卫生间卫生间建筑配置建筑配置封闭式阳台封闭式阳台开敞式阳台开敞式阳台一步式阳台一步式阳台1-1-需求偏好：需求偏好：投资客户：投资客户：封闭式阳台没有阳台开敞式阳台一步式阳台自住、办公客户：自住、办公客户：封闭式阳台开敞式阳台没有阳台一步式阳台酒店经营客户：酒店经营客户：没有阳台2-2-对各类阳台的看法：对各类阳台的看法：封闭式阳台：封闭式阳台：空间利用更大，增加溢价可能。如果封闭式比开敞式贵出的费用超过自己封阳台的费用，就选择开敞式的(5000元左右)开敞式阳台：开敞式阳台：成都灰尘大，不适合成都气候，一般会选择自己封上。一步式阳台：一步式阳台：接受度很低，不实用、不美观、浪费面积。阳台阳台建筑配置建筑配置户型布局户型布局12客户对户型客户对户型1 1的评价：的评价：采光好功能分区较为合理卫生间和厨房相对客户对户型客户对户型2 2的评价：的评价：厨房靠窗通风好，相对封闭，符合成都重油烟烹饪习惯厨房和卫生间相隔开门见床，私密性差采光小功能分区混乱SOHOSOHO投资客户：偏好户型投资客户：偏好户型1 1。空间更为开阔，好利用，易出租。空间更为开阔，好利用，易出租。SOHOSOHO居住客户：偏好户型居住客户：偏好户型1 1。虽然认为厨房通风很重要，但更看重私密性。虽然认为厨房通风很重要，但更看重私密性。SOHOSOHO办公客户：偏好户型办公客户：偏好户型2 2。厨房在门口感觉公司不专业，最好布置在不占空间的角落里。厨房在门口感觉公司不专业，最好布置在不占空间的角落里。SOHOSOHO酒店经营客户：偏好户型酒店经营客户：偏好户型1 1。户型规整，好布置。户型规整，好布置。精装配置精装配置精装需求精装需求1-1-偏好精装房，省时省力。偏好精装房，省时省力。即使是连锁的酒店经营客户也希望有初装修。2-2-精装溢价：开发商精装费用高于自己装修费用的精装溢价：开发商精装费用高于自己装修费用的50%50%，倾向于买精装。，倾向于买精装。比如40平米的SOHO，自己装修费用约2万，开发商收的精装费用在3万内，倾向于买精装。3-3-精装材质：精装材质：关键词：耐用、实惠。如地板偏好强化复合地板。4-4-精装风格精装风格投资客户关键词投资客户关键词：耐脏、易保洁。偏好深色调。自住客户关键词：自住客户关键词：简洁明快的现代风格。酒店经营客户：酒店经营客户：希望开发商在建造前提前定位与酒店经营者沟通装修方案。精装配置精装配置大堂大堂SOHOSOHO投资自住客户偏好简洁、实用的大堂：投资自住客户偏好简洁、实用的大堂：SOHO投资自住客户认为“羊毛出在羊身上”。大堂面积过大会增加公摊，装修豪华会加在房价里。认为2号大堂较为合适，5号、6号过于奢华。SOHOSOHO酒店经营客户期望大堂有较好的装修，可以提升酒店品质酒店经营客户期望大堂有较好的装修，可以提升酒店品质，5号较为合适。希望有100平左右的面积，方便办理入住手续。123456精装配置精装配置厨房图片评价厨房图片评价通风采光好面盆设计偏小缺少壁橱等储物空间占用空间小，紧凑齐全，办公客户尤为喜欢挂储过低，不通顶容易落灰，不好清洁颜色风格有争议，投资客户较为喜欢，颜色耐脏。自住客户认为颜色过于老气精装配置精装配置卫生间图片评价卫生间图片评价墙砖颜色和材质均受欢迎颜色和材质均不喜欢。觉得不耐脏也不居家，玻璃台面易坏，维修成本高马赛克墙砖和地砖感觉很农村，像是农家乐机电配置和社区配置机电配置和社区配置地暖地暖不需要：成都气候不需要用地暖。不需要：成都气候不需要用地暖。投资客户：投资客户：成都早期投资者购买的项目通燃气，认为燃气是必要的；对于近几年新入场的投资者，对市场普遍不通燃气的情况亦能接受。能通最好，但通燃气较不通燃气能接受的溢价较低，5000元左右。自住客户：自住客户：希望有燃气，但有燃气较没有燃气能接受的溢价较低，租金每月多100-200元。经营客户：经营客户：不需要。燃气燃气停车位停车位有地方停车就可以，地上地下无所谓。有地方停车就可以，地上地下无所谓。SOHOSOHO办公客户需要办公客户需要2-32-3个车位。自住和投资客户需求较低。个车位。自住和投资客户需求较低。其他其他在不触及所付成本的前提下，看重能感受到的较为实惠的好处，比如希望社区绿化好，但不是增加绿化的面积空间，担心增加在不触及所付成本的前提下，看重能感受到的较为实惠的好处，比如希望社区绿化好，但不是增加绿化的面积空间，担心增加公摊。公摊。Contents研究背景与目的研究背景与目的1产品需求（建筑、精装、机电和社区配置）产品需求（建筑、精装、机电和社区配置）32客群特征及决策模式客群特征及决策模式营销定价营销定价4营销定价营销定价基价基价1-1-缺乏独立判断，受他人引导影响大。缺乏独立判断，受他人引导影响大。认为投资回报率认为投资回报率7%7%是理想水平，但不清楚具体计算方法，获知渠道来自朋友和销售宣传。是理想水平，但不清楚具体计算方法，获知渠道来自朋友和销售宣传。早期投资者由于入场时间早，享受过低房价的红利，投资回报率预期早期投资者由于入场时间早，享受过低房价的红利，投资回报率预期10%10%左右。近两年新入场的投资者，投资回报率预期较低，左右。近两年新入场的投资者，投资回报率预期较低，5%5%以上，高于银行利率就可以。以上，高于银行利率就可以。2-2-住宅、住宅、SOHOSOHO、LOFTLOFT的价格关系的价格关系SOHOSOHO和住宅：市场认识较为模糊存在分歧。和住宅：市场认识较为模糊存在分歧。SOHOSOHO投资客户认为投资客户认为SOHOSOHO价格应高于同地段同面积的住宅价格价格应高于同地段同面积的住宅价格20%20%，LOFTLOFT投资投资客户认为客户认为SOHOSOHO价格应比同地段同面积的住宅价格低价格应比同地段同面积的住宅价格低20%20%。LOFTLOFT和住宅：普遍认为和住宅：普遍认为LOFTLOFT应比同地段同计价面积的住宅高应比同地段同计价面积的住宅高40%40%。3-3-对区域的看法对区域的看法认为从租金上沿环线东西南北差异不大，在地域选择上，除租金水平外，还重点考虑租赁需求（易租性）。认为从租金上沿环线东西南北差异不大，在地域选择上，除租金水平外，还重点考虑租赁需求（易租性）。城南最优但价高：城南最优但价高：富人区城东价低但难租：城东价低但难租：住家多，商务少城北有潜力：城北有潜力：配套少、但是政策有利，有小批发商户城西看发展：城西看发展：市政府搬迁、高新西区营销定价营销定价溢价要素溢价要素1-1-精装精装(硬装）硬装）：比自己装修高50%，折合单价1000-1500元/平。2-2-周边配套周边配套：商业配套齐全5%左右溢价。3-3-层高：层高：6米层高相比于4.9米层高溢价15%-20%。4-4-燃气燃气：通燃气较不通燃气总价溢价5000元。5-5-使用年限：使用年限：产权70年较40年溢价5%-10%