房地产开发土地权的获取.pptx

7 7 房地产开发土地权的获取房地产开发土地权的获取导导 读读 土土地地是是进进行行房房地地产产开开发发的的基基础础，也也是是关关键键，如如何何获获取取土土地地就就是是开开发发商商非非常常关关注注的的重重要要事事情情。获获取取土土地地主主要要是是通通过过出出让让、转转让让或或者者合合作作的的方方式式，至至于于哪哪种种方方式式更更适适合合开开发发商商，要要根根据据开开发发商商面面临临的的情情况况进进行行比比较较和和选选择择。可可以以说说，获获取取土土地地是是开开发发商商进进行行的的重重要要决决策策之之一一。因因此此，要要学学好好本本章章内内容容，就就需需要要了了解解国国家家有有关关土土地地管管理理的的政政策策，掌掌握握土地评估的基本方法，熟悉土地取得手续及流程。土地评估的基本方法，熟悉土地取得手续及流程。7 7 房地产开发土地权的获取房地产开发土地权的获取7.1 7.1 房地产开发用地类型房地产开发用地类型 7.1.1 7.1.1 土地类型土地类型（1 1）按照土地区位划分）按照土地区位划分 由于土地所处的地理位置不同而形成的特殊地由于土地所处的地理位置不同而形成的特殊地位，它暗含了土地可能具有的不同价值。位，它暗含了土地可能具有的不同价值。影响土地区位的因素有：城市规划、商业繁华影响土地区位的因素有：城市规划、商业繁华程度、交通运输、市政设施、公用设施、生态环境、程度、交通运输、市政设施、公用设施、生态环境、人口密度、文化历史等。人口密度、文化历史等。7 7 房地产开发土地权的获取房地产开发土地权的获取v闹市区用地。往往位于城市的核心区。闹市区一般闹市区用地。往往位于城市的核心区。闹市区一般人流密度大，信息传播活跃，商业比较繁荣，行业人流密度大，信息传播活跃，商业比较繁荣，行业聚集度相对较高，相应的娱乐配套设施较为齐全，聚集度相对较高，相应的娱乐配套设施较为齐全，是人们乐于光顾的好地方。这些地带多是繁华的商是人们乐于光顾的好地方。这些地带多是繁华的商业区。业区。v城市副中心区土地。城市副中心区土地。v闹市区边缘地带土地。闹市区边缘地带土地。v城市边缘区土地。城市边缘区土地。v城市郊区。城市郊区。7 7 房地产开发土地权的获取房地产开发土地权的获取（2 2）按照土地性质和功能划分）按照土地性质和功能划分 v居住用地。居住用地。v公共事业设施。公共事业设施。v工商业用地。工商业用地。v仓储用地。仓储用地。v对外交通用地。对外交通用地。v城市道路广场用地。城市道路广场用地。v市政公用设施。市政公用设施。v绿地。绿地。7 7 房地产开发土地权的获取房地产开发土地权的获取（3 3）按照土地开发的程度划分）按照土地开发的程度划分 按照土地开发的程度可以分为生地和熟地。按照土地开发的程度可以分为生地和熟地。v生地。自然土地和城市中需要再开发的用地。前者生地。自然土地和城市中需要再开发的用地。前者多属于农村土地，尚未进行过开发，但可以转化为多属于农村土地，尚未进行过开发，但可以转化为城市开发用地。后者是城市用地，已经完成的开发城市开发用地。后者是城市用地，已经完成的开发不符合项目用地要求，需要进行再度开发。不符合项目用地要求，需要进行再度开发。v熟地。经过一定程度的初步开发，能够满足后续开熟地。经过一定程度的初步开发，能够满足后续开发之前的对土地用途的需要。发之前的对土地用途的需要。7 7 房地产开发土地权的获取房地产开发土地权的获取熟地应具备的条件：熟地应具备的条件：地平条件：场地平整，地下、地上障碍物清除。地平条件：场地平整，地下、地上障碍物清除。使用条件：地基稳定，承载力达到要求，满足建筑使用条件：地基稳定，承载力达到要求，满足建筑物对场地的要求。物对场地的要求。基础设施条件：满足房屋建设使用要求（三通一平，基础设施条件：满足房屋建设使用要求（三通一平，或七通一平）。或七通一平）。注：生地、熟地的划分只具有相对意义。注：生地、熟地的划分只具有相对意义。7 7 房地产开发土地权的获取房地产开发土地权的获取7.1.2 7.1.2 房地产开发用地的管理原则房地产开发用地的管理原则 （1 1）政府对土地利用管理的基本要求）政府对土地利用管理的基本要求 为了达到充分合理利用土地资源的目的，政府为了达到充分合理利用土地资源的目的，政府在土地开发管理中必须遵循以下的基本原则：在土地开发管理中必须遵循以下的基本原则：v遵循土地用途管制原则。遵循土地用途管制原则。v坚持统一规划原则。坚持统一规划原则。v城市开发区内集体土地执行特殊规定的原则。城市开发区内集体土地执行特殊规定的原则。v坚持有偿使用的合理性原则。坚持有偿使用的合理性原则。7 7 房地产开发土地权的获取房地产开发土地权的获取（2 2）开发商用地使用原则）开发商用地使用原则v坚持效益最大化的原则。坚持效益最大化的原则。v坚持土地集约利用的原则。坚持土地集约利用的原则。v坚持土地的科学规划和利用原则。坚持土地的科学规划和利用原则。v坚持动态利用调整的原则。坚持动态利用调整的原则。7 7 房地产开发土地权的获取房地产开发土地权的获取7.2 7.2 土地价格的评估土地价格的评估7.2.1 7.2.1 新的土地价值观新的土地价值观 土地是自然环境的重要组成部分，也是人类土地是自然环境的重要组成部分，也是人类赖以生存和发展的重要资源，它具有多方面的价赖以生存和发展的重要资源，它具有多方面的价值。一般认为，自然环境具有三种价值形态：使值。一般认为，自然环境具有三种价值形态：使用价值、非使用价值和存在价值。土地作为自然用价值、非使用价值和存在价值。土地作为自然环境的主要构成部分，也具有这三种价值。环境的主要构成部分，也具有这三种价值。我们我们需要认识到土地的价值要远远高于我们狭隘的人需要认识到土地的价值要远远高于我们狭隘的人类功利价值，我们需要切实利用好、保护好我们类功利价值，我们需要切实利用好、保护好我们脚下的土地，实现人类的永续生存与发展。脚下的土地，实现人类的永续生存与发展。7 7 房地产开发土地权的获取房地产开发土地权的获取7.2.2 7.2.2 土地价值评估方法土地价值评估方法（1 1）比较常用的方法就是土地收益贴现法。利用贴现）比较常用的方法就是土地收益贴现法。利用贴现的方法把每年取得的收益折现到现在时点，这个贴的方法把每年取得的收益折现到现在时点，这个贴现值就反映了土地的总价值。现值就反映了土地的总价值。（2 2）开发成本法。由生地变成熟地需要进行不同程度）开发成本法。由生地变成熟地需要进行不同程度的开发，这些开发成本反映了土地的基本价值。的开发，这些开发成本反映了土地的基本价值。（3 3）还有一种常用的方法就是市场比较法。选择类似）还有一种常用的方法就是市场比较法。选择类似地块的价格作为参考，对一些差异因素进行合理调地块的价格作为参考，对一些差异因素进行合理调整，最后得到目标地块的价值。整，最后得到目标地块的价值。房地产开发中具体的评估方法，多是利用技术房地产开发中具体的评估方法，多是利用技术经济的方法完成的，请读者参见有关教材。经济的方法完成的，请读者参见有关教材。7 7 房地产开发土地权的获取房地产开发土地权的获取7.3 7.3 土地使用权取得土地使用权取得7.3.1 7.3.1 土地使用权土地使用权 在我国，土地所有权归国家所有或者集体所在我国，土地所有权归国家所有或者集体所有。进入市场进行流转的，只是土地的使用权。有。进入市场进行流转的，只是土地的使用权。农村所有的集体土地，必须经过一定的程序才能农村所有的集体土地，必须经过一定的程序才能转化为国有土地，然后才能进行开发。转化为国有土地，然后才能进行开发。获得土地使用权包括几层意思：获得土地使用权包括几层意思：u土地使用权的获得是一个系统工程土地使用权的获得是一个系统工程 建设用地规划许可建设用地规划许可申办土地使用权申办土地使用权7 7 房地产开发土地权的获取房地产开发土地权的获取v土地使用权获得必须合法土地使用权获得必须合法v土地使用权获得后必须及时按照规划完成开发（超土地使用权获得后必须及时按照规划完成开发（超过合同一年未开发，征收土地闲置费，不超过过合同一年未开发，征收土地闲置费，不超过20%20%的的土地出让金；土地出让金；2 2年未开发，土地予以收回。获得土地年未开发，土地予以收回。获得土地使用权的方式：出让和转让。使用权的方式：出让和转让。7 7 房地产开发土地权的获取房地产开发土地权的获取7.3.2 7.3.2 土地使用权取得方式土地使用权取得方式 （1 1）通过土地出让获得土地使用权通过土地出让获得土地使用权 v土地出让的含义。是指国家以土地所有者的身份将土地出让的含义。是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用金的行为。地使用者向国家支付土地使用金的行为。v土地出让的主要法律特征土地出让的主要法律特征出让主体：国家出让主体：国家出让客体：城镇国有土地出让客体：城镇国有土地出让内容：比较独立的使用权，出让内容：比较独立的使用权，处分权不完整处分权不完整。7 7 房地产开发土地权的获取房地产开发土地权的获取v出让方式出让方式拍卖：拍卖公告、领取拍卖文件、拍卖活动（宣布拍卖：拍卖公告、领取拍卖文件、拍卖活动（宣布底价、按规定应价、最后应价询价（三次）、定锤）底价、按规定应价、最后应价询价（三次）、定锤）。签订合同时，一般交签订合同时，一般交10%10%的定金，其余出让金的定金，其余出让金6060日内付清。凭付款凭证办理有关手续。日内付清。凭付款凭证办理有关手续。拍卖有人数限制。拍卖有人数限制。7 7 房地产开发土地权的获取房地产开发土地权的获取v招标：公开招标与邀请招标招标：公开招标与邀请招标招标公告招标公告申报与资格审查申报与资格审查标书投放（投入标籍）（需交保证金）标书投放（投入标籍）（需交保证金）决标决标 签订合同签订合同领取土地证领取土地证7 7 房地产开发土地权的获取房地产开发土地权的获取v挂牌：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期挂牌：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根挂牌公布，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的方据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的方式。式。程序：按公告规定挂牌、竞买人填写报价单、程序：按公告规定挂牌、竞买人填写报价单、出让人核价并更新挂牌、出让人继续接受新报价、出让人核价并更新挂牌、出让人继续接受新报价、截止时间定竞得人、签订确认书、签订合同。截止时间定竞得人、签订确认书、签订合同。7 7 房地产开发土地权的获取房地产开发土地权的获取v协议出让：是指土地使用权的有意受让方向土地管协议出让：是指土地使用权的有意受让方向土地管理部门提出有偿使用申请，并就出让事宜达成一致，理部门提出有偿使用申请，并就出让事宜达成一致，从而进行土地出让的行为。从而进行土地出让的行为。程序：申请用地、答复、签订出让意向合同、程序：申请用地、答复、签订出让意向合同、签订出让合同、办理土地权证。签订出让合同、办理土地权证。该方式弊端较多，严格使用，特别是经营项目该方式弊端较多，严格使用，特别是经营项目禁止使用禁止使用。7 7 房地产开发土地权的获取房地产开发土地权的获取v土地出让合同土地出让合同 具有明显的法律特征：具有明显的法律特征：主体特定：国家主体特定：国家合同内容特定：土地使用权合同内容特定：土地使用权主体不平等：国家优益权主体不平等：国家优益权 合同类型：宗地合同、成片开发合同（外商）、合同类型：宗地合同、成片开发合同（外商）、划拨出让合同。划拨出让合同。7 7 房地产开发土地权的获取房地产开发土地权的获取（2 2）土地转让）土地转让v含义：是指土地使用者将土地使用权在转移给其他含义：是指土地使用者将土地使用权在转移给其他使用者的行为，包括出售、交换和赠与。使用者的行为，包括出售、交换和赠与。v转让条件转让条件必须是出让的土地使用权才能转让必须是出让的土地使用权才能转让必须依照原出让合同进行投资开发必须依照原出让合同进行投资开发转让必须签订合同转让必须签订合同转让必须办理过户登记转让必须办理过户登记7 7 房地产开发土地权的获取房地产开发土地权的获取v转让原则转让原则随之转移：原出让合同的权利义务关系一起转移随之转移：原出让合同的权利义务关系一起转移房产、地产一致房产、地产一致效益不可损原则：不能因转让而损害土地及建筑物效益不可损原则：不能因转让而损害土地及建筑物的经济效益。的经济效益。7 7 房地产开发土地权的获取房地产开发土地权的获取v转让程序转让程序转让申请转让申请签订转让合同签订转让合同转让合同公证：有些地方认为是必要条件转让合同公证：有些地方认为是必要条件缴纳土地转让金和土地缴纳土地转让金和土地增值税增值税：扣除有关项：扣除有关项土地使用权变更登记土地使用权变更登记7 7 房地产开发土地权的获取房地产开发土地权的获取（3 3）通过土地合作开发获得土地使用权）通过土地合作开发获得土地使用权 拥有土地使用权的一方可以土地使用权进行投拥有土地使用权的一方可以土地使用权进行投资，作为开展合作的资本，与他方进行合作开发。资，作为开展合作的资本，与他方进行合作开发。合作的重点，一是进行土地权属的合理估价；二是合作的重点，一是进行土地权属的合理估价；二是要探讨土地是否符合开发项目的要求；三是解决好要探讨土地是否符合开发项目的要求；三是解决好利益分配的机制，实现利益共享。利益分配的机制，实现利益共享。7 7 房地产开发土地权的获取房地产开发土地权的获取7.3.3 7.3.3 土地使用权证办理流程土地使用权证办理流程 （1 1）申报。开发商要向土地主管部门提出申请，在申）申报。开发商要向土地主管部门提出申请，在申报时，一般应提交以下资料：报时，一般应提交以下资料：v用地申请；用地申请；v发改委批复的当年投资计划；发改委批复的当年投资计划；v建设用地规划许可证；建设用地规划许可证；v建设用地规划意见；建设用地规划意见；v用地范围图；用地范围图；v土地权属证明；土地权属证明；v工程项目总平面图。工程项目总平面图。7 7 房地产开发土地权的获取房地产开发土地权的获取（2 2）勘测）勘测 主管部门在收到申报资料后要审核有关申报资主管部门在收到申报资料后要审核有关申报资料（料（2 2个工作日）；然后委托测绘部门进行现场勘测个工作日）；然后委托测绘部门进行现场勘测定界（定界（1010个工作日），确定土地面积，明确土地界个工作日），确定土地面积，明确土地界限，提交测绘成果。限，提交测绘成果。7 7 房地产开发土地权的获取房地产开发土地权的获取（3 3）制定文书）制定文书 根据勘测结果和有关资料，制定土地权属文书。根据勘测结果和有关资料，制定土地权属文书。同时，开发商要缴纳征地管理费、复垦费、新增建同时，开发商要缴纳征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费等费用（设用地使用费等费用（2 2个工作日）。新的合同约定，个工作日）。新的合同约定，不交清土地的有关费用就不办理有关土地的权证。不交清土地的有关费用就不办理有关土地的权证。（4 4）登记注册）登记注册 开发商到地籍管理部门依照规定办理土地登记开发商到地籍管理部门依照规定办理土地登记注册，领取土地使用证书。经登记注册后，由市县注册，领取土地使用证书。经登记注册后，由市县人民政府正式颁发土地使用证，作为土地使用的法人民政府正式颁发土地使用证，作为土地使用的法律凭证。律凭证。7 7 房地产开发土地权的获取房地产开发土地权的获取7.4 7.4 土地开发土地开发 土地开发是对土地进行投资整治的行为，其目土地开发是对土地进行投资整治的行为，其目的是使土地能够符合土地使用的规定要求，比如，的是使土地能够符合土地使用的规定要求，比如，能够作为建设用地使用。显然，经过土地开发后完能够作为建设用地使用。显然，经过土地开发后完成的土地将作为土地储备资源进入土地一级市场。成的土地将作为土地储备资源进入土地一级市场。为了获得土地资源而进行的开发有以下几种行为：为了获得土地资源而进行的开发有以下几种行为：v旧城拆迁改造旧城拆迁改造v土地恢复土地恢复v农用地征用农用地征用v土地开垦土地开垦7 7 房地产开发土地权的获取房地产开发土地权的获取7.5 7.5 土地价格确定的竞争策略土地价格确定的竞争策略 由于土地获得的方式不同，土地价格的具体决由于土地获得的方式不同，土地价格的具体决定机制也会有差别。这里以招标或拍卖为例，探讨定机制也会有差别。这里以招标或拍卖为例，探讨具有竞争性的场合，如何确定土地的价格竞争策略。具有竞争性的场合，如何确定土地的价格竞争策略。v事先完成对意向土地的价值评估事先完成对意向土地的价值评估v事先了解潜在的竞争对手事先了解潜在的竞争对手v制定竞争战略或策略制定竞争战略或策略v在竞争中控制情绪在竞争中控制情绪