房地产开发资金筹集与成本分析.pptx

第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营第一节开发资金流动的特征与资第一节开发资金流动的特征与资金筹集的主要原则金筹集的主要原则一、房地产开发资金含义及分类一、房地产开发资金含义及分类房地产开发资金房地产开发资金是指房地产企业用于房地产开发、经营和是指房地产企业用于房地产开发、经营和管理活动中的各项财产、物资的货币表现。它可以资金的管理活动中的各项财产、物资的货币表现。它可以资金的来源渠道、资金的权属、资金在房地产生产经营中的作用来源渠道、资金的权属、资金在房地产生产经营中的作用以及资金的地域情况等进行分类。以及资金的地域情况等进行分类。第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营一、房地产开发资金含义及分类一、房地产开发资金含义及分类1 1、按资金来源渠道划分、按资金来源渠道划分房地产开发经营企业的房地产开发经营企业的投资者权益投资者权益：自有资金，包括国家：自有资金，包括国家投入的资本金、个人投入的资本金、外商投入的资本金及投入的资本金、个人投入的资本金、外商投入的资本金及相应的公积金和投资者其它权益。相应的公积金和投资者其它权益。房地产开发经营企业的房地产开发经营企业的负债负债：包括向各金融机构的借款、：包括向各金融机构的借款、债券筹资、预收购房定金、预收代建款、其它负债。债券筹资、预收购房定金、预收代建款、其它负债。第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营一、房地产开发资金的含义及分类一、房地产开发资金的含义及分类2 2、按资金的实物形态和价值转移形式、按资金的实物形态和价值转移形式固定资金固定资金：用于以房屋、建筑物、机械设备、运输工具、用于以房屋、建筑物、机械设备、运输工具、办公设备用具等固定资产实物形态存在的劳动资料方面的办公设备用具等固定资产实物形态存在的劳动资料方面的资金。在开发经营过程中，固定资产可长期使用，其价值资金。在开发经营过程中，固定资产可长期使用，其价值分次、逐步以折旧的形式转移到开发的产品中，并随着产分次、逐步以折旧的形式转移到开发的产品中，并随着产品的销售和出租而得到补偿。品的销售和出租而得到补偿。流动资金流动资金：用于原材料等劳动对象方面的资金，其价值一用于原材料等劳动对象方面的资金，其价值一次性地、全部地转移到新生产的产品中，并通过产品的销次性地、全部地转移到新生产的产品中，并通过产品的销售和出租而得到补偿。售和出租而得到补偿。第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营二、房地产开发资金的循环二、房地产开发资金的循环房地产开发资金随着房地产开发经营活动的进行而不断地房地产开发资金随着房地产开发经营活动的进行而不断地循环运动，并且在房地产开发过程的不同阶段表现为不同循环运动，并且在房地产开发过程的不同阶段表现为不同的形式。的形式。货币资金货币资金货币资金货币资金（房地产）（房地产）储备资金储备资金（信用卡）（信用卡）生产资金生产资金成品资金成品资金（物质材料、土地使用权）（物质材料、土地使用权）结算资金结算资金生产阶段生产阶段准备阶段准备阶段（在建工程）（在建工程）销售阶段销售阶段第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营5.资金资金增值性增值性较强较强1.资金资金占用量占用量大大2.资金资金占用时间占用时间长长3.资金资金使用的地使用的地域性域性4.资金缺资金缺乏流动性乏流动性6.资金的资金的高风险高风险高收益性高收益性三、房地产开发资金运动的特点三、房地产开发资金运动的特点第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营三、房地产开发资金运动的特点三、房地产开发资金运动的特点由于房地产开发资金的特点，带来了资金运用和资金来源由于房地产开发资金的特点，带来了资金运用和资金来源之间的尖锐矛盾：之间的尖锐矛盾：1 1、资金的一次性与资金积累的长期性矛盾；、资金的一次性与资金积累的长期性矛盾；2 2、资金运用的集中性、大额性与资金来源的小额性、分散、资金运用的集中性、大额性与资金来源的小额性、分散性的矛盾；性的矛盾；3 3、资金回收慢与再生产中资金投入的连续性矛盾等。、资金回收慢与再生产中资金投入的连续性矛盾等。房地产开发资金运动的特点要求多渠道筹集资金。房地产开发资金运动的特点要求多渠道筹集资金。第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营四、开发资金筹集的原则四、开发资金筹集的原则1 1、安全性原则、安全性原则降低风险：考虑利率变动、汇率变动的风险，考虑企业财降低风险：考虑利率变动、汇率变动的风险，考虑企业财务状况和清偿能力。务状况和清偿能力。2 2、经济性原则、经济性原则筹资成本要低，筹资成本不能高于开发项目可能的投资回筹资成本要低，筹资成本不能高于开发项目可能的投资回报率。报率。3 3、可靠性原则、可靠性原则资金来源的保证程度要高，保证在一定的时点投入一定数资金来源的保证程度要高，保证在一定的时点投入一定数量的资金。量的资金。4 4、盈利性原则、盈利性原则第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营第二节房地产开发资金筹集的渠道第二节房地产开发资金筹集的渠道年份年份国内贷款国内贷款利用外资利用外资自筹资金（自自筹资金（自有、股票等）有、股票等）其他资金（定其他资金（定金与预收款）金与预收款）合计合计亿元%亿元%亿元%亿元%亿元%2001169222.01361.8218428.4367147.776961002002222022.81571.6273828.1462047.497501002003313823.81701.3377128.6610646.3131971001004315818.42281.3520830.3856349.9171691002005391818.32581.2700032.71022247.8213981002006526319.63941.5858731.91263547.0268801002007696118.79501.71177231.61787418.0372571002008725719.07261.91508139.51508239.53814610020091129319.84700.81790631.31745948.15712810020101254017.37961.12670536.83245444.892494100中国房地产开发投资的资金来源结构中国房地产开发投资的资金来源结构第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营第二节房地产开发资金筹集的渠道第二节房地产开发资金筹集的渠道一、自有资金的筹集一、自有资金的筹集自有资金是房地产开发企业的基本条件之一。房地产开发自有资金是房地产开发企业的基本条件之一。房地产开发企业自有资金比例不得低于企业自有资金比例不得低于35%。开发商可以筹集的自有资金包括开发商可以筹集的自有资金包括企业最初投资和积累资金企业最初投资和积累资金、财政拨款财政拨款和和主管部门拨款主管部门拨款。财政拨款财政拨款：根据国家基本建设计划和房地产投资计划无偿：根据国家基本建设计划和房地产投资计划无偿拨付。拨付。主管部门拨款主管部门拨款：根据城市建设综合开发计划无偿拨付。：根据城市建设综合开发计划无偿拨付。第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营一、自有资金的筹集一、自有资金的筹集企业企业最初投资和积累资金最初投资和积累资金包括现金、其它速动资产、按期包括现金、其它速动资产、按期可回收的各种应收款。可回收的各种应收款。速动资产速动资产包括企业持有的各种银行票据、股票、债券、包括企业持有的各种银行票据、股票、债券、可立即出售的楼宇等。可立即出售的楼宇等。各种应收帐款各种应收帐款包括已定合同的应收售楼款及其它应收包括已定合同的应收售楼款及其它应收款等。款等。当开发项目的预期收益高于自有资金的机会成本或速动资当开发项目的预期收益高于自有资金的机会成本或速动资金的损失，即可投入自有资金。金的损失，即可投入自有资金。第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营二、银行贷款二、银行贷款由于杠杆作用存在，任何开发商不可能、也不愿意完全利由于杠杆作用存在，任何开发商不可能、也不愿意完全利用自有资金而不使用银行资金或其它金融机构的借贷资金。用自有资金而不使用银行资金或其它金融机构的借贷资金。中国人民银行发布的中国人民银行发布的20042004年中国房地产金融报告指出，房年中国房地产金融报告指出，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%55%以上。以上。常用的银行贷款方式：常用的银行贷款方式：1 1、房地产开发企业流动资金贷款、房地产开发企业流动资金贷款它是房地产金融机构对开发企业发放的生产性流动资金贷它是房地产金融机构对开发企业发放的生产性流动资金贷款，其贷款对象是在规定的范围内、有法人地位、实行独款，其贷款对象是在规定的范围内、有法人地位、实行独立核算的从事房地产开发活动的企业。立核算的从事房地产开发活动的企业。第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营二、银行贷款二、银行贷款考核房地产开发企业财务状况和还本付息能力的主要指标：考核房地产开发企业财务状况和还本付息能力的主要指标：短期偿债能力指标短期偿债能力指标：流动比率流动比率：流动比率是衡量企业短期偿债能力指标的重要流动比率是衡量企业短期偿债能力指标的重要依据。企业的流动资产包括货币资金、短期投资、应收票依据。企业的流动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、短期内到期的长期债务、应交税金和其他应付费用等。据、短期内到期的长期债务、应交税金和其他应付费用等。流动比率表示每一单位流动负债有多少流动资产来抵偿。流动比率表示每一单位流动负债有多少流动资产来抵偿。流动比率流动资产总额流动比率流动资产总额/流动负债总额流动负债总额一般认为，流动比率在一般认为，流动比率在2 2左右比较合适。正常情况下，企业左右比较合适。正常情况下，企业的流动比率越高，流动资产抵偿流动负债的能力就越强，的流动比率越高，流动资产抵偿流动负债的能力就越强，借款申请人的偿债能力也越强。借款申请人的偿债能力也越强。第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营二、银行贷款二、银行贷款速动比率速动比率：表明企业流动资产中可以立即用于偿付流动负表明企业流动资产中可以立即用于偿付流动负债的能力。债的能力。速动比率（流动资产存货）速动比率（流动资产存货）/流动负债总额流动负债总额在一般情况下，企业的速动比率至少不小于在一般情况下，企业的速动比率至少不小于1 1。现金比率现金比率：现金是指库存现金和银行存款，短期证券主要现金是指库存现金和银行存款，短期证券主要指短期国库券。指短期国库券。现金比率现金比率（现金（现金+短期证券）短期证券）/流动负债总额流动负债总额现金比率越高，说明变现能力越强，也称变现比率。现金比率越高，说明变现能力越强，也称变现比率。第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营二、银行贷款二、银行贷款长期偿债能力指标长期偿债能力指标资产负债率资产负债率：资产负债率即债务比率，是衡量企业利用债：资产负债率即债务比率，是衡量企业利用债权人提供的资金进行经营活动的能力。权人提供的资金进行经营活动的能力。资产负债率负债总额资产负债率负债总额/资产总额资产总额100%100%债务比率债务比率表明企业债务占总资产的比重，即有多少资产是表明企业债务占总资产的比重，即有多少资产是靠负债来支持的。对银行等融资机构来说，它反映债权人靠负债来支持的。对银行等融资机构来说，它反映债权人发放贷款的安全程度，企业负债比率越低对银行越有利。发放贷款的安全程度，企业负债比率越低对银行越有利。资产负债率过高则说明企业过多地依靠他人资金来经营，资产负债率过高则说明企业过多地依靠他人资金来经营，其偿债能力低。一般不应超过其偿债能力低。一般不应超过50%50%。第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营年度年度20032004200520062007200820092010平均总资产（亿元）27.437.662.290.4148.2183.1256.4358.6平均净资产（亿元）9.312.416.428.347.558.379.596.0平均负债（亿元）18.025.245.862.1100.7124.8176.9262.9平均资产负债率（%）65.967.073.668.767.968.269.073.3中国房地产百强企业资产负债状况（中国房地产百强企业资产负债状况（20032010）第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营二、银行贷款银行贷款盈利能力指标盈利能力指标分析贷款企业的信用，不仅要审查企业的资金流动程度和分析贷款企业的信用，不仅要审查企业的资金流动程度和负债程度，还要审查盈利能力。企业的盈利能力强，其还负债程度，还要审查盈利能力。企业的盈利能力强，其还贷能力就强，对银行资金的安全性就大。贷能力就强，对银行资金的安全性就大。资产收益率资产收益率：反映企业在扣除税之后的获利程度。：反映企业在扣除税之后的获利程度。资产收益率净收益资产收益率净收益/资产总额资产总额100%100%第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营二、银行贷款二、银行贷款2 2、房地产开发项目贷款、房地产开发项目贷款它是指房地产金融机构对具体房地产开发项目发放的生产它是指房地产金融机构对具体房地产开发项目发放的生产性流动资金贷款。它只适用于规定的房地产开发项目，贷性流动资金贷款。它只适用于规定的房地产开发项目，贷款对象是投资额大、建设周期长的开发项目。款对象是投资额大、建设周期长的开发项目。贷款条件：贷款条件：贷款项目必须列入当年的开发计划；贷款项目必须列入当年的开发计划；必须具备批准的设计文件，并经过批准的项目；必须具备批准的设计文件，并经过批准的项目；必须前期工程就绪，落实施工单位，具备开工条件。必须前期工程就绪，落实施工单位，具备开工条件。第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营三、银行贷款三、银行贷款3 3、房地产抵押贷款、房地产抵押贷款房地产抵押贷款房地产抵押贷款是借款人以借款人或第三人合法拥有的房是借款人以借款人或第三人合法拥有的房地产以不转移占有的方式向银行提供按期履行债务的保证地产以不转移占有的方式向银行提供按期履行债务的保证而取得的借款。当借款人不履行债务时，银行有权处分作而取得的借款。当借款人不履行债务时，银行有权处分作为抵押物的房地产，并优先受偿。当处分房地产后的资金为抵押物的房地产，并优先受偿。当处分房地产后的资金不足以清偿债务时，银行有权继续向借款人追偿不足部分。不足以清偿债务时，银行有权继续向借款人追偿不足部分。可以设定抵押权的房地产可以设定抵押权的房地产：依法获得的：依法获得的出让土地使用权出让土地使用权，依法获得所有权的依法获得所有权的房屋房屋及占有范围内的土地使用权，及占有范围内的土地使用权，房屋房屋期权期权，依法可抵押的其它房产等。出让，依法可抵押的其它房产等。出让土地土地使用权与其上使用权与其上的的房屋房屋所有权所有权同时抵押同时抵押。第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营三、银行贷款三、银行贷款房屋期权房屋期权：以买卖合同约定将来某一时间取得房屋所有权以买卖合同约定将来某一时间取得房屋所有权或者以建筑工程承包合同约定将来某一时间建成房屋的权或者以建筑工程承包合同约定将来某一时间建成房屋的权利。利。设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法处分该房地产后，应当从处分所得的价款中缴纳相当于法处分该房地产后，应当从处分所得的价款中缴纳相当于土地使用权出让金的差额后，贷款银行方可优先受偿。土地使用权出让金的差额后，贷款银行方可优先受偿。抵押物担保的范围抵押物担保的范围：本金、利息和实现抵押权的费用及抵：本金、利息和实现抵押权的费用及抵押合同约定的其他内容。押合同约定的其他内容。第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营二、银行贷款二、银行贷款贷款比例贷款比例：房地产抵押贷款金额占抵押房地产价值的比房地产抵押贷款金额占抵押房地产价值的比例，又称贷款成数。为降低贷款风险，一般低于例，又称贷款成数。为降低贷款风险，一般低于70%70%，即，即7 7成。成。贷款期限贷款期限：贷款从投放到收回贷款本息的期限。与借款贷款从投放到收回贷款本息的期限。与借款人信用程度、偿还能力、贷款额及贷款银行的实力有关。人信用程度、偿还能力、贷款额及贷款银行的实力有关。一般一般3030年以下。年以下。贷款利率贷款利率：政策性贷款由国家规定，商业性贷款利率按政策性贷款由国家规定，商业性贷款利率按人民银行公布的法定利率上下限确定。人民银行公布的法定利率上下限确定。第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营项目项目 年利率（年利率（%)一、短期贷款一、短期贷款 六个月以内（含六个月）六个月以内（含六个月）6.10六个月至一年（含一年）六个月至一年（含一年）6.56二、中长期贷款二、中长期贷款 一至三年（含三年）一至三年（含三年）6.65三至五年（含五年）三至五年（含五年）6.90 五年以上五年以上 7.05人民币贷款利率表人民币贷款利率表项目项目年利率（年利率（%）一、个人住房公积金存款一、个人住房公积金存款当年缴存当年缴存0.50上年结转上年结转3.10二、个人住房公积金贷款二、个人住房公积金贷款五年以下（含五年）五年以下（含五年）4.45五年以上五年以上4.90个人住房公积金存贷款利率表个人住房公积金存贷款利率表201120117 77 7第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营二、银行贷款二、银行贷款借款合同借款合同：贷款人与借款人应当签订贷款合同，约定贷款贷款人与借款人应当签订贷款合同，约定贷款用途、金额、利率、支付方式、还款期限、还本付息方式、用途、金额、利率、支付方式、还款期限、还本付息方式、违约责任及双方需约定的其它事项。违约责任及双方需约定的其它事项。抵押合同抵押合同：贷款人和抵押权人应当签订抵押合同，约定被贷款人和抵押权人应当签订抵押合同，约定被担保的主债权种类、数额、债务人履行债务的期限，抵押担保的主债权种类、数额、债务人履行债务的期限，抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权属、使用物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权属、使用权属、抵押担保的范围。权属、抵押担保的范围。为保障贷款银行的利益，抵押人要对抵押物作相应的保险，为保障贷款银行的利益，抵押人要对抵押物作相应的保险，保险期限不得短于贷款期限。房地产抵押贷款应当办理抵保险期限不得短于贷款期限。房地产抵押贷款应当办理抵押登记。押登记。第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营4 4、信用担保贷款、信用担保贷款银行根据企业的申请对企业的财务状况进行审核，对于银行根据企业的申请对企业的财务状况进行审核，对于经营状况较好的给予贷款。经营状况较好的给予贷款。能否取得贷款主要取决于企业的声誉、品牌、信用历史，能否取得贷款主要取决于企业的声誉、品牌、信用历史，一般只有实力非常雄厚的房地产开发公司才能获得。一般只有实力非常雄厚的房地产开发公司才能获得。三、银行贷款三、银行贷款第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营三、债券筹资三、债券筹资发行公司债券是房地产开发公司筹集资金的重要渠道之一。发行公司债券是房地产开发公司筹集资金的重要渠道之一。其利息应一般高于政府债券。其利息应一般高于政府债券。发行主体应是房地产股份有限公司、国有独资房地产公司。发行主体应是房地产股份有限公司、国有独资房地产公司。发行房地产债券公司必须具备一定的条件，且必须遵循一发行房地产债券公司必须具备一定的条件，且必须遵循一定的程序。定的程序。第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营四、股票筹资四、股票筹资对于股份公司而言，发行股票是有效的筹资渠道之一。对于股份公司而言，发行股票是有效的筹资渠道之一。发行主体限于发行主体限于房地产股份有限公司房地产股份有限公司，包括已经成立和拟批，包括已经成立和拟批准成立的房地产股份有限公司。准成立的房地产股份有限公司。股票发行分股票发行分初次发行初次发行和和增资发行增资发行。发行股票也必须遵循一定的程序。发行股票也必须遵循一定的程序。第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营五、其它筹资方式五、其它筹资方式1 1、各类信托基金、各类信托基金各类信托基金将部分基金用于购买可以确保其利息收入的各类信托基金将部分基金用于购买可以确保其利息收入的政府债券等风险较小、收益水平相对较低的投资外，仍有政府债券等风险较小、收益水平相对较低的投资外，仍有愿望将基金的一部分用于有一定风险性、但收益相对较高、愿望将基金的一部分用于有一定风险性、但收益相对较高、又相对安全的房地产投资作为其组合投资的一部分。又相对安全的房地产投资作为其组合投资的一部分。2 2、预收购房定金或购房款、预收购房定金或购房款我国允许开发商进行预售，通过预售可以筹集到必要的建我国允许开发商进行预售，通过预售可以筹集到必要的建设资金，又可降低风险。这也是我国房地产开发企业筹集设资金，又可降低风险。这也是我国房地产开发企业筹集资金的一个重要渠道。资金的一个重要渠道。第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营五、其它筹资方式五、其它筹资方式3 3、寻找经济实力雄厚的承包商、寻找经济实力雄厚的承包商一方面可以在资金面临短缺时争取由承包商垫付部分费用，一方面可以在资金面临短缺时争取由承包商垫付部分费用，而将这部分融资困难和风险分担给承包商，同时延期支付而将这部分融资困难和风险分担给承包商，同时延期支付工程款的利息通常不超过银行贷款利率。另一方面，对于工程款的利息通常不超过银行贷款利率。另一方面，对于一些预期效益好的开发项目或具有投资价值的房地产，开一些预期效益好的开发项目或具有投资价值的房地产，开发商可以吸收承包商投资参与房地产开发，承包商和开发发商可以吸收承包商投资参与房地产开发，承包商和开发商共担融资风险和市场风险。商共担融资风险和市场风险。4 4、同业拆借、同业拆借银行作为中间人，开发商之间相互借贷的一种融资方式，银行作为中间人，开发商之间相互借贷的一种融资方式，但银行不承担任何经济责任。但银行不承担任何经济责任。第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营5 5、合作开发、合作开发包括合资开发。这种方式可以减少自己所需投入的自有资包括合资开发。这种方式可以减少自己所需投入的自有资金，分散投资风险，是目前房地产开发企业采用较多的筹金，分散投资风险，是目前房地产开发企业采用较多的筹资渠道之一。资渠道之一。6 6、政府担保贷款、政府担保贷款对于规模较大的市政项目、政府工程，由于有政府作为担对于规模较大的市政项目、政府工程，由于有政府作为担保方，银行也会发放贷款。贷款额度和期限相对较为宽松，保方，银行也会发放贷款。贷款额度和期限相对较为宽松，一些有政府背景的公司较易获得这类贷款。一些有政府背景的公司较易获得这类贷款。五、其它筹资方式五、其它筹资方式第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营五、其它筹资方式五、其它筹资方式7 7、债券抵押、债券抵押开发公司在资金紧缺的情况下，可以将其拥有的债券抵押开发公司在资金紧缺的情况下，可以将其拥有的债券抵押给证券公司以获得资金。给证券公司以获得资金。8 8、委托贷款、委托贷款这是一种委托银行作中介，建立在开发商和社会非商业性这是一种委托银行作中介，建立在开发商和社会非商业性机构之间的融资方式。在这种贷款中，银行承担的担保作机构之间的融资方式。在这种贷款中，银行承担的担保作用有限，对于资金放贷方来说风险较大，现已很少使用。用有限，对于资金放贷方来说风险较大，现已很少使用。第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营五、其它筹资方式五、其它筹资方式9 9、回租融资、回租融资即开发商将自己开发的物业出售后，再租回来经营。拥有即开发商将自己开发的物业出售后，再租回来经营。拥有某项物业的开发商既出让了物业的所有权，又保留着对该某项物业的开发商既出让了物业的所有权，又保留着对该物业的使用权，以达到既能减少资金的占用，又能从经营物业的使用权，以达到既能减少资金的占用，又能从经营中获得收入的目的。中获得收入的目的。1010、租赁融资、租赁融资即拥有土地的开发商，将该土地出租给另外的投资者开发即拥有土地的开发商，将该土地出租给另外的投资者开发建设房屋，而以每年获得的租金作为抵押，申请开发项目建设房屋，而以每年获得的租金作为抵押，申请开发项目长期抵押贷款；或者开发商通过租赁方式获得土地使用权长期抵押贷款；或者开发商通过租赁方式获得土地使用权后，以自己开发的房地产作为抵押向银行申请抵押贷款。后，以自己开发的房地产作为抵押向银行申请抵押贷款。第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营五、其它筹资方式五、其它筹资方式1212、回买融资、回买融资即开发商将自己开发的某项物业卖给贷款机构，然后再利即开发商将自己开发的某项物业卖给贷款机构，然后再利用贷款机构的借款将该物业买回来。开发商不仅获得高比用贷款机构的借款将该物业买回来。开发商不仅获得高比例的融资，而且在贷款还清以后，便可以得到物业。例的融资，而且在贷款还清以后，便可以得到物业。1313、前沿货币合约、前沿货币合约美国化的高比率房地产融资方式。即贷款机构出资、开发美国化的高比率房地产融资方式。即贷款机构出资、开发商出地和技术，成立合资公司。与普通合资方式不同，参商出地和技术，成立合资公司。与普通合资方式不同，参与合作的资本投入者也是贷款方，要分期收回投资并取得与合作的资本投入者也是贷款方，要分期收回投资并取得利息。故又称利息。故又称“双重身份贷款合作双重身份贷款合作”。第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营第三节资金成本分析第三节资金成本分析一、资金成本的概念一、资金成本的概念投资者将资金投入开发项目，其目的是为了获得一定的投投资者将资金投入开发项目，其目的是为了获得一定的投资回报，而债权人将资金借出目的也是为了获得一定的利资回报，而债权人将资金借出目的也是为了获得一定的利息收入。因此无论是自有资金还是银行贷款，使用人都必息收入。因此无论是自有资金还是银行贷款，使用人都必须付出一定的代价，而不是无偿使用。须付出一定的代价，而不是无偿使用。资金成本即是为筹集与使用资金所付出的代价。资金成本即是为筹集与使用资金所付出的代价。其实质是资金使用者支付给资金所有者的其实质是资金使用者支付给资金所有者的报酬报酬，或资金使，或资金使用者为取得资金使用权所付出的用者为取得资金使用权所付出的代价代价。投入资金性质不同，报酬的形式不同，如果是吸收投资者投入资金性质不同，报酬的形式不同，如果是吸收投资者投入资金，报酬形式是投入资金，报酬形式是投资利润投资利润，如果是从债权人筹集资，如果是从债权人筹集资金，报酬形式是金，报酬形式是借款利息借款利息。第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营二、资金成本的内容二、资金成本的内容资金成本是资金使用者为取得和使用资金所付出的代价，资金成本是资金使用者为取得和使用资金所付出的代价，它由两部分组成，一是资金筹集费用，一是资金使用成本。它由两部分组成，一是资金筹集费用，一是资金使用成本。1 1、资金筹集费用、资金筹集费用它是指在它是指在资金筹集过程中所花取的各种费用总和资金筹集过程中所花取的各种费用总和，它包括，它包括银行贷款的手续费、佣金，发行债券、股票所花费的各项银行贷款的手续费、佣金，发行债券、股票所花费的各项代理发行费用等。代理发行费用等。资金筹集费用一般都属于一次性费用，它与筹集次数有关，资金筹集费用一般都属于一次性费用，它与筹集次数有关，因而一般将其作为所筹集资金的一项扣除。因而一般将其作为所筹集资金的一项扣除。第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营二、资金成本的内容二、资金成本的内容2 2、资金使用成本、资金使用成本资金使用成本资金使用成本是指资金使用者支付给资金所有者的报酬，是指资金使用者支付给资金所有者的报酬，如支付股东的投资股利，支付银行的利息及支付给其他债如支付股东的投资股利，支付银行的利息及支付给其他债权人的各种利息费用等。权人的各种利息费用等。资金使用成本资金使用成本一般与所筹集资金总额及使用时间有关，通一般与所筹集资金总额及使用时间有关，通常以资金使用成本与实际资金使用额的比值来表示。常以资金使用成本与实际资金使用额的比值来表示。R RK KD/D/（K KF F）R RK K：资金成本率：资金成本率K K：所筹集的资金额：所筹集的资金额F F：资金筹集费用：资金筹集费用D D：资金使用成本，利息费用、投资利润或股利：资金使用成本，利息费用、投资利润或股利第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营三、资金成本的计算三、资金成本的计算1 1、个别资金成本的计算、个别资金成本的计算个别资金成本一般分为两类，银行贷款和债券的资金成本个别资金成本一般分为两类，银行贷款和债券的资金成本称为称为债务成本债务成本，发行股票和企业留存收益的资金成本称为，发行股票和企业留存收益的资金成本称为权益成本权益成本。债务成本债务成本的计算的计算债务成本的特点：一是资金的具体表现形式是债务成本的特点：一是资金的具体表现形式是利息利息，且利，且利息率的高低事先确定，它不受企业经营业绩的影响，二是息率的高低事先确定，它不受企业经营业绩的影响，二是债务发生期内，债务发生期内，利息率利息率一般一般固定不变固定不变，且利息按期支付，且利息按期支付，三是利息费用是三是利息费用是税前的扣除项目税前的扣除项目，四是，四是本金应按期偿还本金应按期偿还。第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营三、资金成本的计算三、资金成本的计算利息费用利息费用是构成债务成本的主要内容。由于利息是税前扣是构成债务成本的主要内容。由于利息是税前扣除项目，其有两种成本，税前成本和税后成本。除项目，其有两种成本，税前成本和税后成本。税前债务成本税前债务成本：税前债务成本年利息费用税前债务成本年利息费用/借款总额（直接从银行借款）借款总额（直接从银行借款）税前债务成本年利息费用税前债务成本年利息费用/（借款总额资金筹集费用）（借款总额资金筹集费用）年利息率年利息率/（1 1资金筹集率）（债券方或中介）资金筹集率）（债券方或中介）税后债务成本：税后债务成本：利息在税前扣除，有减免企业所得税的好处。因此，债务利息在税前扣除，有减免企业所得税的好处。因此，债务资金的实际成本是从利息费中扣除所少交的所得税的净额。资金的实际成本是从利息费中扣除所少交的所得税的净额。税后债务成本税前债务成本税后债务成本税前债务成本（1 1所得税率）所得税率）第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营三、资金成本的计算三、资金成本的计算2 2、权益成本的计算、权益成本的计算权益资金权益资金是企业所有人投入企业的资金，可分为优先股、是企业所有人投入企业的资金，可分为优先股、普通股和留存收益等。普通股和留存收益等。权益资金成本权益资金成本包括投资者的预期投资包括投资者的预期投资报酬报酬和资金和资金筹集费用筹集费用。除优先股外，投资报酬不是事先确定的，它由企业的经营除优先股外，投资报酬不是事先确定的，它由企业的经营效益所决定，权益成本具有很大的不确定性。同时，权益效益所决定，权益成本具有很大的不确定性。同时，权益资金报酬是税后支付的，没有减税效应。资金报酬是税后支付的，没有减税效应。第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营三、资金成本的计算三、资金成本的计算2 2、权益成本的计算、权益成本的计算优先股资金成本优先股资金成本计算：优先股利率固定，本金不需偿还。计算：优先股利率固定，本金不需偿还。成本包括额定股利和资金筹集费用。成本包括额定股利和资金筹集费用。R RK KD/D/（K KF F）D D：优先股年股利：优先股年股利普通股资金成本普通股资金成本计算：普通股成本是股东在一定的风险条计算：普通股成本是股东在一定的风险条件下所要求的最低投资报酬，且在正常情况下，这种最低件下所要求的最低投资报酬，且在正常情况下，这种最低投资报酬表现为逐年增加。投资报酬表现为逐年增加。R RK KD/D/（K KF F）+G+GG G：预期的股利率年增长率：预期的股利率年增长率第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营三、资金成本的计算三、资金成本的计算留存收益资金成本留存收益资金成本计算：计算：留存收益是企业税后净利润在扣除发放的股利后形成的，留存收益是企业税后净利润在扣除发放的股利后形成的，它包括提取的它包括提取的盈余公积金和未分配利润盈余公积金和未分配利润，属于普通股东，属于普通股东，可以作为未来股利的发放，也可作为再投资。可以作为未来股利的发放，也可作为再投资。成本计算同普通股本资金成本。成本计算同普通股本资金成本。第八章房地产开发资金筹集与成本分析第八章房地产开发资金筹集与成本分析房地产开发与经营三、资金成本的计算三、资金成本的计算（二）综合资金成本计算（二）综合资金成本计算企业一般采用多种筹资方式，必须计算全部资金成本，企业一般采用多种筹资方式，必须计算全部资金成本，即综合资金成本。按各资金所占总资金的比例，以加权求即综合资金成本。按各资金所占总资金的比例，以加权求和法计算。和法计算。R RW W1 1R RK1K1W W2 2R RK2K2W Wn nR RKnKnW Wi i：为某类资金占全部资金的比重：为某类资金占全部资金的比重